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房屋轉讓法律范文1
《物權法》第106條規定了善意取得制度的構成要件：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權,（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。在此，《物權法》規定了所有權的一般情況下的追及效力，同時也明確了善意取得制度的三大構成要件，三個要件欠缺任何一個都不能構成善意取得。
善意取得制度的關鍵在于嚴格遵循法律規定的三個要件。首先，受讓人必須是善意的。其次，受讓人受讓房屋時，必須以合理的價格轉讓。從這里可以得出這樣一個結論，那就是如贈與這樣的無償轉讓行為無適用善意取得制度之余地。再次，轉讓的不動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。房屋的轉讓依照法律規定應當登記方能發生效力。也就是說，房屋的轉移登記為房屋善意取得的第三個要件。
二、有關“善意受讓人”中的“善意”
受讓人善意是善意取得制度至關重要的一點。善意，即非惡意，而惡意是指知道或者由于重大過失而不知出讓人不是所有權人的情況。據此，筆者認為所謂善意是指受讓人在受讓不動產時不知或者不應當知道轉讓人為無權處分人，也就是此時受讓人有合理的理由相信轉讓人即為不動產所有權人。受讓人基于某種合理的信賴取得物的所有權應得到法律的保護，這正是善意取得制度的價值所在。這里的合理信賴涉及到了物權的公示公信原則。所謂公示公信原則，在不動產為登記，房屋受讓人基于房產登記管理部門的登記簿和房屋產權證書之內容即可合理地信賴無處分權人，這就是物權公示公信原則的作用。
受讓人受讓不動產時如非善意則該轉讓行為有可能構成惡意串通的無效民事行為。惡意串通的民事行為是指行為人雙方為牟取不正當利益，互相勾結串通而實施的有損于國家、集體或者第三人利益的民事行為。實際生活中經常會出現“一房二賣”之情形。例如甲和乙簽訂商品房買賣合同，約定將房屋賣與乙，但在辦理登記手續之前，甲又與丙惡意串通，將房屋又賣與丙。在此，即使房屋轉讓人以合理價格為轉讓行為，受讓人將該房屋登記于自己名下，仍無適用不動產善意取得之余地。
三、有關房屋善意取得中的證據及證明
根據《民事訴訟法》第63條之規定，民事訴訟中的證據包括書證、物證、視聽資料、證人證言、當事人的陳述、鑒定結論和勘驗筆錄七種。在房屋善意取得中可能涉及到的證據包括房屋買賣合同的文本、房屋產權證書的文本、房屋爭議當事人的相關陳述、房屋買賣價款支付的收據等。
房屋轉讓法律范文2
關鍵詞：機關合一；兩證合一
我國現行的法律規范在界定土地使用權與土地上所蓋的房屋之間的關系時，采用房屋的所有產權與該房屋占用土地的使用權權利人一致的原則，也就是說土地是任何房產的基礎，是土地上建筑物的本質組成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才擁有該土地。因此，房屋產權的取得，必須建立在已經依法取得土地使用權的基礎上，房屋與該房屋所占用的土地不等分離，當然，法律、法規另有規定的除外。
《城市房屋權屬登記管理辦法》規定“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致原則”?！冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》第24條第1款也規定：“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。”這也就是說，只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一，“房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨”。
土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割，有土地使用權的建筑物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權的建筑物的法律權利只能依附于具有土地使用權的建筑物。
房屋所有權人與土地使用權人主體一致原則必然要求轉讓房屋所有權的同時也要轉讓土地使用權；轉讓土地使用權的同時也要轉讓土地之上的房屋所有權。《城市房地產管理法》第31條確立了房地一同轉讓的基本原則：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有嗪頭課菡加梅段內的土地使用權同時轉讓、抵押?！?/p>
房屋和土地不可分離，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一，在實行房地所有權一體化的國家中，房屋和土地存在一個所有權，這樣避免了因房地產權的分離而導致的麻煩和不便，是一種非常簡便的不動產權利安排。在我國由于土地所有制的原因，不可能實現房地所有權一體化，成為一個所有權，但是，我們法律規定房屋和土地不可分離，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一，這無疑也能夠達到同樣的效果。因此我們法律規定房屋和土地不可分離，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一規則，實際上相當于其他國家將房地視為一個物成立一個所有權一樣的效果。只不過我們國家不是房屋和土地的統一，而是房屋和土地使用權的統一，正如其他國家房屋以土地為基礎一樣，我國房屋以土地使用權為基礎。我國法律規定了房屋所有權人享有土地使用權，并使兩權主體一致，以簡化因房屋與土地權利不一致帶來的麻煩和不便。并由此創立了土地使用權隨房屋的變更而變更和房屋隨土地使用權的變更而變更兩個總體原則。這兩個原則正如在其他國家土地和房屋一同化、一個所有權的原則一樣，同樣易為人們理解和接受。
房屋轉讓法律范文3
受讓方（以下簡稱乙方）姓名 身份證號：
公證人：姓名： 身份證號：
現在平等，自愿的基礎上，經協商達成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉讓給乙方，雙方就房屋轉讓相關事宜達成以下協議書條款，以資共同遵守：
一、轉讓房屋的基本情況 ：
轉讓房屋（以下簡稱該房屋）位于________________，建筑面積____平方米（包括臥室、客廳、衛生間、廚房、陽臺、及其附屬設施）
二、 轉讓價格 ：
雙方商定該房屋轉讓價格為（人民幣）________元整，大寫（人民幣）____萬____仟____百____拾____元整。
三、付款方式 ：
雙方一致同意購房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時，乙方應支付購房款（人民幣）________ 元，大寫（人民幣）____萬____仟____百____拾____元整。甲方在收款時應向乙方出具收據。
四、房屋交付：
甲方應于本協議書生效之日起，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本協議書約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權歸乙方行使。甲方向乙方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權的人在乙方實際居住和使用該房屋時，不得主張繼承權、共同所有權和其他權利，若在乙方實際占有和居住該房屋時，甲方的親屬主張上述權利的，上述權利歸乙方所有。
甲方應當保證乙方長期享有該房屋的居住和使用權，在房屋所有權證書因國家相關法律的規定，不能辦理的情況下乙方仍然享有該房屋的永久居住和使用權。
甲方應于本協議書生效之日起，將甲方________于____年 月 日與茂港區坡心鎮人民政府簽訂的住房協議書原件轉交給乙方________，并承認乙方是合法擁有人，將該份住房協議書中住戶方權利完全過渡給乙方。
五、甲方的承諾保證：
甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權，保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，轉讓該房屋不存在法律上的障礙。
甲方保證該轉讓房產不涉及第三方的權利，本協議書簽訂前該房屋集資、購房款、天然氣管道安裝費、壁掛爐安裝費用、物業管理費等及其他應當交納的費用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔。
六、本協議書未盡事宜，由雙方另行協商，并簽訂補充協議，補充協議和本協議書具有同等法律效力。
七、本協議書除協議條款和法律規定以外，若變更或解除協議內容必須經雙方協商一致，若一方擅自變更或解除協議造成經濟損失的，由責任方負全部責任。
八、本協議書一式二份，甲、乙雙方各執一份，協議書從雙方簽字之日起生效。
甲方： 乙方： 公證人：
房屋轉讓法律范文4
王某和妻子方某共有一套住房，因王某公司生產經營的需要，夫妻倆向某銀行貸款，并將該房屋抵押給銀行作擔保。抵押期間，方某因車禍去世?，F王某提出登記申請，要求繼承方某的房產，問不動產登記機構該如何辦理？
方某去世，產生繼承的法律后果。方某的繼承人，按照《繼承法》《民法通則》的相關規定，有遺囑的按照遺囑確定，沒有遺囑的依據法定繼承順序確定。《物權法》第二十九條規定，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。《繼承法》第二條規定，繼承從被繼承人死亡時開始。因此，方某去世時，她的繼承人就取得了方某之前享有的物權，即該房屋的所有權和房屋所占土地的使用權。如果沒有抵押權，方某的繼承人按照《房屋登記辦法》第三十三條的規定，提供不動產權證書、繼承證明等材料申請房屋所有權轉移登記。本案的特殊性在于該房屋已設立了抵押權，那么，帶抵押的房屋應如何辦理轉移登記呢？
一、《房屋登記辦法》的規定
《房屋登記辦法》第三十四條規定，抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，除提供本辦法第三十三條規定材料外，還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書。此條規定旨在保護抵押權人和受讓人的權利。本案中，因抵押人之一方某去世，引起房屋所有權轉移，并非一般情況下抵押人出讓房屋所有權。筆者認為，第三十四條的“轉讓”不宜作縮小解釋，這里的“轉讓”包括買賣、贈與、繼承等所有房屋所有權轉移的情形。按照該項規定，如果抵押權人――銀行同意王某申請房屋繼承，王某提供不動產權證書、繼承證明、抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書就可以申請辦理房屋所有權轉移登記。該項規定看似解決了帶抵押的房屋如何辦理房屋所有權轉移登記的問題，但是未進一步規定如何處置抵押權，造成在實際工作中無法操作。因為房屋所有權轉移登記完成后，不僅僅是產生了一本新的產權證，房屋所有權的主體發生了變化，這就造成抵押當事人一方――抵押人主體發生了變化?！斗课莸怯涋k法》規定了房屋抵押權的設立登記、變更登記、轉移登記、注銷登記，抵押人主體變化的情形不屬于其中任何一種登記類型。帶抵押的房屋所有權轉移登記，如何登記其中的抵押權，未有明文規定。
二、《城市房地產抵押管理辦法》的規定
《城市房地產抵押管理辦法》第四十條規定，抵押期間，抵押人死亡，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產。第四十一條規定，經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產。協議不成的，抵押權人可以向人民法院提訟。據此規定，本案可能會出現以下幾種情況。（一）如果銀行、王某、方某的繼承人協商一致，通過拍賣的方式處分抵押的住房，不動產登記機構可以依據當事人的申請，辦理房屋拍賣的房屋所有權轉移登記。值得注意的是，房屋所有權不能直接登記到買受人名下。按照《物權法》第三十一條和《房屋登記辦法》第三十五條規定，因繼承或者受遺贈取得房屋所有權，權利人轉讓該房屋所有權，應當將房屋登記到權利人名下后，再辦理房屋所有權轉移登記。此時，同樣的問題出現了，在辦理房屋所有權轉移登記的過程中，應如何處置抵押權？（二）如果銀行、王某、方某的繼承人協商不成，抵押權人銀行可以訴諸法院。不動產登記機構可以依據申請人提供的生效的法律文書辦理相應的不動產登記。只要抵押權合乎法律規定，法院會作出有利于抵押權人的判決，一般會支持抵押權人處分抵押房地產的請求。如果法院裁定注銷抵押權并將該房地產過戶到第三方名下，不動產登記機構可以依裁定注銷抵押權，先辦理房屋繼承的轉移登記，再辦理房屋拍賣的轉移登記，這些都符合《房屋登記辦法》的規定。如果法院未裁定注銷抵押權，不動產登記機構就同樣陷入無法可依的困境。（三）如果銀行、王某、方某的繼承人協商一致，繼續履行之前的借款合同、抵押合同約定的權利義務，是否可以辦理相關登記？方某是原借款合同的借款人、原抵押合同的抵押人，現方某的繼承人愿意繼承方某之前的權利和義務，借款人和抵押權人銀行也表示同意，能否據此登記？對于不動產登記機構而言，雖然不難厘清相關的民事法律關系，但是卻因為沒有明確的法律規定而陷入困境。
三、不動產登記機構的做法
《物權法》第一百九十一條規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。一般情況下，不動產登記機構會在不動產登記信息系統中進行設置，一旦設立的抵押權記載于不動產登記簿，信息系統將自動鎖定該項不動產信息，不允許對其進行轉移登記。為避免不動產登記的法律風險，方便系統操作，不動產登記機構一般要求抵押當事人先注銷抵押權，然后再辦理不動產轉移登記。轉移登記完成后，由原抵押權人和受讓人再設定新的抵押權。這種做法對于抵押人、銀行和不動產登記機構而言，手續繁瑣，最大的問題是抵押權人的抵押權面臨較大的法律風險。在辦理不動產轉移登記的過程中，一旦房地產被查封，抵押權人就有可能喪失抵押權。為方便辦理，盡量避免法律風險，《關于貫徹實施〈房屋登記辦法〉的通知》（建辦住房函〔2008〕249號）規定，轉讓已設定抵押的房屋，受讓人申請設立新的抵押的，房屋登記機構可以將原抵押權注銷登記、所有權轉移登記和新的抵押權設立登記一并辦理。依據此項規定，當事人轉讓抵押房屋的所有權，受讓人在轉讓房屋上申請設立新的抵押的，登記機構可以將原抵押權注銷登記、房屋所有權轉移登記、新的抵押權設立登記一并辦理。這一規定雖然簡化了登記流程，但做法上還是將原抵押權注銷，重新設立一個新的抵押權，抵押權依然存在法律風險。
四、思考
房屋轉讓法律范文5
1、房地產法律制度的形式。
在目前的法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產行業的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行業行政管理五大方面的內容，其各方面的內容都有可能涉及到房地產權這個重要問題。
2、房地產權法律制度的具體內涵與規范。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第四十八條規定：房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。第五十九條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。第六十條規定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。第六十二條規定：經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉讓。第二十四條規定：地上建筑物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條規定：土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依規定辦理過戶登記。
2003年9月1日實施的《物業管理條例》第二十七條規定：業主依法享有物業共用部位、共用設施的所有權與使用權，建設單位不得擅自處分。
建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。第六條規定：房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。第三十一條規定：房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。
《廣東省城鎮房地產權登記條例》第四條規定：依法核準登記的房地產受法律保護。房地產證是房地產權利人依法經營、使用或者處分該房地產的憑證。
《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條規定：房地產建筑物、附屬物轉讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。
《深圳經濟特區房地產登記條例》第二條規定：本條例所稱房地產，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權利人，是指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權利產生的他項權利。第三條第二款規定：依法登記的房地產權受法律保護。第五條規定：房地產權利證書是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證。
1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項規定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外平臺、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結構的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和在關文件規定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空結構轉換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規定：“公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業管理部門統一管理，其產權屬應屬于建筑物內參與分攤該公共面積的所有業主共同擁有，物業管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。
1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定》第2.1.8條規定：建筑物內可供公用使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和和不分攤公用建筑面積。第3.5條規定：公用建筑面積分為應分攤的公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。第3.5.2條、第3.5.2.1條規定：不分攤公用建筑面積包括地下室用于人防、設備用房、車庫的建筑面積。
3、房地產權法律制度的特征。
從上述的相關規定中，人們可以清楚地知道我國現行的房地產法律制度具有以下的特征：（1）在規范土地使用權與土地上蓋建筑物之間的關系時，采用土地使用權和土地上蓋建筑物所有權的法律概念和法律規范。
（2）只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一①。
（3）土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的。
（4）房地產權是土地使用權與土地上蓋建筑物所有權合二為一的法律權利。
（5）在二級房地產市場中，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。
這意味著，只有土地使用權份額的建筑物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建筑物的法律權利只能依附于具有土地使用權份額的建筑物，而且是一種從權利。
（6）在二級房地產市場中，房地產的共用部位的所有權與使用權由買方依法所有，房地產開發商不得擅自處分。
（7）土地使用權和房屋所有權，或房地產權經國家機關法定登記后，其財產所有權（物權）的法律權利才得于確認和保護。
土地使用權和房屋所有權，或房地產權并非由合同約定而確權，其須經法定登記才得于確權和保護。
（8）土地使用權與房屋所有權可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》《房屋共有權證》、《房屋他項權證》；合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。
（9）《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產證》是當事人房地產財產權利的法律憑證。
上述我國房地產法律制度特征，表明作為財產法律權利的房地產權，其形式和內容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨②，法定登記，確權保護。房地產權是土地使用權與上蓋建筑物、附著物的所有權合二為一的財產權利，房地產權經法定登記而確權，只有國家確認和保護的房地產權才能取得《房地產證》等房地產權證。
4、商品房住宅小區建筑物的房地產權表現形式與特點。
上述房地產權的法律制度和特征，表明住宅小區建筑物的房地產權具有以下特點：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》、或《房地產證》的建筑物才具有房地產權。
（2）在實質要件上，只有取得有相應土地使用權面積份額的建筑物才具有房地產權。
（3）在現行的房地產行政管理制度下，只有計算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。
計算建筑容積率的建筑物權利人要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權證》或《房地產證》。
（4）對于不計算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，其權利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附于具有房地產權的建筑物（面積），不能單獨取得《房地產證》。
（5）不計算建筑容積率的建筑物的房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產法律的強制性規定。
（6）依據經典的“物權法”理論，計算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權利依附于主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。
從物的法律權利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯系的、可分離的使用、占有、收益的三項法律權利。
（7）在二級市場的房地產首次轉讓時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商與買方雙方當然可以在《房地產買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附于主物而屬于買方（8）房地產共用部位建筑物的所有權及使用權由業主依法享有，房地產開發商不得擅自處分。
二、土地使用權出讓和《土地使用權出讓合同書》中有關建筑物轉讓的約定。
政府通過拍賣、協議買賣方式將國有土地使用權出讓給房地產開發商，土地的用途是建設商品房住宅，在付清地價，依法辦理土地使用權轉移登記后，房地產開發商取得宗地號土地使用權證書，宗地號的土地使用權屬房地產開發商。
政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建筑容積率、開發建設完工期限等規定。同時，《土地使用權出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產開發商除向政府給付土地使用權出讓金……外，每年還必須按規定繳付土地使用權費。（2）房地產開發商在土地使用年限內依照法律、法規、規章的有關規定以及合同的約定轉讓、出租、抵押土地使用權，其合法權益受法律保護。（3）土地使用權的轉讓包括土地使用權連同地上建筑物的轉讓。（4）建筑物必須連同土地使用權一起轉讓，轉讓雙方簽訂轉讓合同并到產權登記部門辦理變更登記手續，按政府有關規定繳納稅費。（5）建筑物連同土地使用權轉讓后，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規則》。
由此可見，依《土地使用權出讓合同》規定，房地產開發商在二級市場首次轉讓建筑物時，必須連同土地使用權一起轉讓。
在商品房住宅小區建筑物時首次轉讓時，當房地產開發商將不計算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來約定不轉移，為房地產開發商所有時，房地產開發商將違反《土地使用權出讓合同書》規定，買賣合同將違反房地產法律的強制性規定。
三、商品房住宅小區建筑物的房屋單元房地產初始登記和轉移登記。
1、初始登記。商品房住宅小區的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理商品房住宅小區建筑物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關應按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率的建筑物（面積）的法律權利確立并歸屬于計算容積率建筑物（面積）。
由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權面積份額，不能取得完整、獨立的房地產權利，不能取得《房地產證》，其法律權利只能依附并歸于計算容積率建筑物（面積）。
目前，在房地產初始登記的實務中，房地產權登記機關除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》，或《房地產證》外，對于共有、他項的房地產權證，房地產登記機關并不辦理，停車位的法律權利歸屬亦不記載于房地產權證。
2、轉移登記。在房地產二級市場，房地產開發商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款后，雙方共同向房地產權登記機關申請辦理首次房地產轉移登記。
在二級市場首次房地產轉移登記中，房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。
在首次轉移登記實務中，停車位的法律權利歸屬的轉移亦不記載于房地產證權。
由于不計算容積率建筑物（面積）的法律權利只能依附在計算容積率建筑物（面積），當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物（面積）的法律權利將全部轉移并歸屬于小區房屋的所有權人，由小區全部房屋的所有權人共同共有。
四、商品房住宅小區停車位的形式和房地產權歸屬。
1、商品房住宅小區停車位的形式。
目前商品房住宅小區停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區域或商品房住宅小區里，獨立建設的多層經營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區內的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。
2、多層經營性停車位（場）的房地產權歸屬。
在政府與房地產開發商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發出的《建設工程規劃許可證》等法律文件中，均明確規定多層經營性停車位的土地使用權面積，該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經營性停車位可以依法獨立辦理房地產權的初始登記和轉移登記，該類停車場的房地產權利人為持有《房地產證》的當事人。
3、住宅小區地面停車位的房地產權歸屬。
地面停車位是經政府發出的《建設工程規劃許證》批準同意，在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。
房地產開發商預售或現售商品房住宅小區建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區宗地號的全部土地使用權。
由于地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位的房地產權，實際上是土地使用權。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區宗地號的土地使用權，因此，地面停車位的房地產權由住宅小區房屋單元的所有人共同擁有。
4、住宅小區樓房首層架空層停車位的房地產權歸屬。
在現行的房地產行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。
首層樓房架空層停車位的房地產權，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉移登記時，其不能取得房地產權證，其房地產權依附于取得《房地產證》的房屋單元。
根據本文以上闡述的房地產法律制度，房地產開發商在轉移房地產時，首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當其首層樓房架空層停車位的產權約定為房地產開發商所有。否則，將違反相關房地產法律的強制性規定。
房地產開發商預售或現售小區房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉移登記，首層樓房架空層停車位的房地產權應依法隨房屋單元的轉移而轉移。
可見，首層樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
5、小區樓房地下停車位（場）的房地產權歸屬。
在現行的房地產行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產權狀況與首層樓房架空層停車位的產權狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
五、商品房住宅小區的停車位不計算建筑容積率的建筑物（面積）時，房地產開發商與買方在《買賣合同》中約定“停車位的產權屬于房地產開發商”的條款違反法律的強制性規定，該類條款無效。
在二級市場的房地產買賣實務中，許多房地產開發商在《房地產買賣合同》約定小區不計算建筑容積率停車位的產權歸所有。政府房地產行政管理部門，或房地產開發商往往在格式合同文本約定：“小區停車位的產權屬于賣方”、“停車位的法律權利屬于賣方”。
從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產開發商所簽訂的《土地使用權出讓合同》中的有關約定，違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規定，違反《物業管理條例》第二十七條的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規定，該類約定條款無效。
此外，政府房地產行政管理機關應按《土地使用權出讓合同》的約定和法律規定，追究房地產開發商的違約責任；買方可提起民事訴訟或申請仲裁，請求人民法院判決或仲裁機構裁決確認該類條款無效。
當然，對上述房地權利發生分離時、交易無效的法律觀點，有學者認為值得商榷，認為“對房屋所有權和土地使用權在交易過程中是否只能作為一項交易的財產對待，應當根據各類交易的具體情況具體分析”③。
六、買賣不計算建筑容積率停車位的行為違反法律強制性規定，買賣該類停車位的合同無效。
在目前的房地產法律制度之下，不計算建筑容積率停車位依法不能取得《預售許可證》或《房地產證》。
在房地產買賣實務中，房地產開發商往往在《房地產買賣合同》中約定，不計算建筑容積率停車位產權為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實。房地產開發商在沒有取得政府房地產管理機關發出的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣小區不計算建筑容積率停車位，或將停車位與住宅房屋單元捆綁售賣的現象司空見慣。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款第（四）項和第六十七條、《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規定，房地產開發商預售或現售房地產的，法律強制規定房地產開發商應取得《預售許可證》或《房地產證》后，才能進行房地產買賣活動，否則，房地產管理機關將依法給予查處。
由此可見，房地產開發商在未取得小區停車位的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣不計算容積率停車位的行為，違反法律強制性規定。
此外，售賣不計算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規定。
根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規定，房地產開發商與買方簽訂的買賣停車位合同應依法定程序確認為無效合同。
七、應進一步完善房地產的法律度，明確商品房住宅小區中不計算建筑容積率停車位的法律權利歸屬。
目前，對商品房住宅小區不計算容積率停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產開發商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產開發商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產開發商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區的公用設施，不宜由少數人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數人壟斷使用，損害住宅小區的普通市民的整體利益，而且住宅小區的不計算容積率的停車位已計入房地產開發的建設成本之中，房地產開發商不應利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業利益。
據媒體報道，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個停車位④，全國各地均存在停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要的狀況。如何有效地調動房地產開發商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護當事人合法權益？這值得人們的關注與思索。
1、加強對房地產財產權利的法律保護?，F行的房地產法律制度存在諸多的缺陷，如：對土地使用權與上蓋建筑物所權之間的關系，不計算建筑容積率的建筑物所有權或他項權利的歸屬關系，主物與從物之間的關系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規定，對房地產財產權利的來源、確權、保護產生不同的認知與解讀，給社會經濟秩序帶來諸多的問題。小區停車位產權歸屬的爭議，源于現行房地產法律制度的缺陷，源于政府房地產行政管理機關對房地產市場行政管理的缺位和錯位。應盡快完善我國的房地產法律制度，強化法律對房地產財產權利的保護。
2、提高有關房地產制度的法律位階?，F行房地產制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關房地產財產權利起源產生于地方性法規、規章、或規范性文件，對房地產財產權利的保護缺乏力度。應進行一步提升房地產財產權利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規定上升為法律或行政法規。
3、完善房地產財產權利的登記確權保護措施。房地產作為要式登記、確權保護的不動產，登記確權保護的具體措施是否完善，直接關系到房地產財產權利的保護能否真正落實這一重大問題。登記機關現行發放的《房地產證》，對建筑物共用部位、他項權利不予記載的登記方式，無意中給政府房地產行政管理部門、房地產開發商擬定的，有違法律規定的格式合同條款大開方便之門。房地產財產權利人無法借助所持有的《房地產證》，以完全物權的絕對權直接對抗該類違法的合同條款，保護自身的合法權益。盡快完善房地產財產權利的登記確權保護措施，提升登記確權制度的法律位階，對保護當事人合法權益，遏制違法行為，將會起到立竿見影的良好效果。
我國房地產法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價值目標，在土地資源緊缺的國情下，科學利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機關和房地產行政管理機關對城市房地產公共資源的開發和利用應有一個長遠的戰略目標，住宅小區內共用的停車位資源有限，不應買賣。住宅小區內不計算容積率停車位的法律權利應進一步明確定位歸屬于小區的全體房屋所有人，由全體房屋所有人共同擁有。同時，要采取優惠和鼓勵的政策措施，調動和刺激房地產開發商建設各類經營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。
綜上所述，在目前的房地產法律制度下，商品房住宅小區計算容積率停車位的產權由取得停車位《房地產證》的權利人擁有，不計算容積率停車位的建筑物或其法律權利歸屬于住宅小區的全體房地產權人。房屋買賣合同約定不計算容積率停車位產權歸屬于某一當事人的條款違反法律強制性規定，該類條款無效。買賣不計算容積率停車位的行為違反法律強制性規定，其買賣停車位的合同無效。只有進一步完善我國的房地產法律制度，房地產權利人的合法權益才能得到有效的保護。新晨
注釋：
①王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第319頁
②王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第317頁
③王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第319頁
④羅艾文：《深圳停車到底有多難》、《深圳法制報》2002年8月19日第13版
參考文獻：
①王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版。
②深圳市規劃國土局編：《深圳市規劃國土房地產規范性文件匯會編》、中國建筑工業出版社2001年3月出版。
房屋轉讓法律范文6
關鍵詞：合作開發房地產合同；土地使用權轉讓合同
中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02
案例：被告余江、張全、劉勝三人合伙投資在縣城正大街原老百貨公司地段從事房地產開發，并掛靠城建公司的資質，與原告尤錫簽訂《換房協議》，由原告尤錫提供私有的三間門面房及房產證交被告開發建房，建成后的樓房門面房三間（含第二層）作為置換，歸原告所有。交付房屋及房產證時，原告給被告補償費20萬元人民幣。除此之外原告不承擔任何費用。原告繳納了土地出讓金和稅費，縣人民政府行文對該原劃撥的土地變更為出讓土地?，F因合同履行意見不統一引訟。
評析：原、被告之間均簽訂了《換房協議》，其意思表示是原告以自有房屋作為投資，與被告合作開發地產，待開發完成后，原告獲得《換房協議》中約定的房屋。事實上，原告的房屋在交付被告后，必然要進行拆除重建，因此原告實際投入的是房屋所有的土地使用權。但案例中當事人認為《換房協議》是以房換房的置換合同。根據最高院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規定當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議為合作開發房地產合同。上述案例從形式上看，即是以土地使用權作為共同投資、共享利潤的合同，符合合作開發房地產合同的形式要件。但仔細分析案例中《換房協議》的具體約定：在尤錫與城建公司簽訂的《換房協議》第一條約定：“置換方式：三間舊房換三間新房（南往北第一至第三間一至二層門面房）。底層建筑面積為9.9米，中到中×14米中到中×2層（三樓以上的樓梯不占乙方面積）。”上述特點是：原告將土地使用權交由被告開發使用后，不參與被告的開發工程，不承擔開發的風險，只收取《換房協議》中協商約定一致的位置、面積的房屋。根據《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規定，合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。故本案案由應認定為土地使用權轉讓合同糾紛。
一、名為合作開發房地產合同實為土地使用權轉讓合同的認定
《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題》司法解釋第24條規定，合作開發房地產合同約定提供推斷使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。根據上述規定，認定名為合作開發房地產實為土地使用權轉讓合同的關鍵就是提供土地使用權的當事人（出地方）不承擔風險，只收取固定利益的判定，具體分析如下：
1.關于“共擔風險”的確定
合作方尤其是以土地使用權作為出資的一方是否共同承擔風險是判定該合作開發房地產合同是否為土地使用權轉讓合同的關鍵。首先，何謂“風險”。合作開發房地產合同中需共同分擔的風險，是指合作開發房地產合同履行的不利益后果以及不能履行的后果。這里共同分擔的風險應該為經營風險，主要是指合作雙方預期的利益目標不能實現或者不能全部實現的風險，而一般不包括由于一方過錯導致的利益風險。其次，如何判定合作開發房地產合同中是否體現“共擔風險”原則的條款呢？在合作開發房地產合同中僅約定提供土地使用權的一方的固定利益分配，未約定風險分擔的，這樣的約定是否可以視為提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只獲取固定利益呢？筆者認為，在實踐中不宜一概認定提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只獲取固定利益，而應該以合同雙方當事人之間的權利義務的實質內容作為判斷。即只要合同的實質內容表現為提供土地使用權的一方獲取固定利益，而不承擔經營風險，盡管合同中沒有明確約定提供土地使用權的一方不承擔經營風險，也應該認定該方當事人不承擔風險。
2.“固定利益”的理解與確定
《解釋》第24條規定的固定利益，是指無論在合作開發房地產中出現什么樣的經營風險，提供土地使用權的一方都要求按照合同約定取得一定的、不變的利益。因此固定利益應該具有以下特征：（1）可以是確定的、不變的利益。即，不論合同能否實際履行，合同履行的程度如何，該利益是可以確定的，并且經確定后是不發生變化的。（2）可以表現為貨幣，但不以貨幣為限。在通常情況下固定利益表現為貨幣，但并不以貨幣為限?？梢允枪潭〝盗康呢泿?，也可以固定數量的房屋，還可以是固定數量的貨幣和固定房屋的混合，甚至可以是租賃或者其他方式使用房屋。本文案例原告的收益均是位置、面積固定的房屋，均可認定是固定利益。
二、名為合作開發房地產合同實為土地使用權轉讓合同的效力判定
1.以劃撥土地使用權作為合作條件的法律效力的認定
劃撥土地的取得是無償的，因此《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《城市房地產管理法》等法律法規對劃撥土地使用權的處分設置了很多限制性條件。如《城市房地產管理法》第四十條規定以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。但隨著商品經濟的發展和土地市場的繁榮，劃撥土地使用權轉讓的情形非常普遍，《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規定轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。第十六條規定土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效。本文案例存在這種情況，原告投入的房屋所使用的土地為劃撥的土地，但在前，均已經光山縣人民政府批準取得出讓土地使用權證書，故依照上述最高院司法解釋，應當認定《換房協議》有效。
2.以出讓方式取得的土地使用權作為合作條件的法律效力的認定
根據法律規定，出讓土地使用權的轉讓不僅應當取得土地使用權證書，還應達到一定的投資開發條件。那么，未取得土地使用權證書或者未達到25%開發投資比例而簽訂的合作開發合同被認定為土地使用權轉讓合同時，該合同的效力如何認定呢。筆者認為，《城市房地產管理法》作為行政性規范性法律文件，其三十九條的立法本意是規范房地產經營行為，是對“炒地”行為的限制，并非針對土地使用權轉讓合同的效力。未取得土地使用權證書就轉讓土地使用權的行為應當認定為“無權處分”，是效力待定的行為，在前，當事人取得了土地使用權，就應當認定為合同有效。轉讓的土地使用權未達25%的投資開發條件應當屬于合同標的物的瑕疵，不影響土地使用權轉讓合同的效力，這類合同應當是有效的。
三、合作開發房地產合同轉性為土地使用權轉讓合同與房屋拆遷安置補償合同、房屋置換合同的區別
本文案例是合作開發房地產合同轉性為土地使用權轉讓合同，但當事人認為是房屋置換合同，還有的理論認為是房屋拆遷安置補償協議。那么這些合同之間有什么區別呢？