前言：中文期刊網精心挑選了拆遷評估風險范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
拆遷評估風險范文1
隨著經濟在快速發展，城市化進程不斷加劇，城市區域在不斷擴大，這就加快了農村土地建設。越來越多農村集體土地住宅區被征用為國有建設用地或者是城區基礎設施建設用途，面臨拆遷及補償評估問題。拆遷補償評估業務作為房地產評估機構中的重要內容，直接關系著評估機構的業務來源以及資金收入。由于在集體住宅拆遷過程中存在的一定的利益關系，造成評估過程中出現了諸多問題。通過實踐調查分析，當前房屋拆遷評估中，面臨著許多風險問題，不僅需要提高評估機構人員的專業知識和業務技能之外還需要保證評估結果不損害被征收房屋人的權益。通過對集體土地住宅拆遷過程中的風險進行分析，在科學、公平、公正地評估原則中，加強防范措施，在評估過程中做到規避風險，提高集體土地住宅拆遷評估工作質量和水平。
一、 農村集體土地住宅拆遷評估中的風險分析
1、拆遷補償評估中存在的內部風險
農村集體住宅拆遷評估中內部風險包含估價機構本身估計水平以及管理問題造成內部風險問題的存在，具體表現在：估價水平因素影響。拆遷評估前的準備不足影響評估結果，主要包括物資準備：對相關的測量器材，及其類型以及測量的精度標準問題，對拆遷評估工作帶來負面影響；拆遷程序問題，由于住宅拆遷評估工作中，沒有按照相關業務流程具體進行，導致內部風險加劇。最后，由于拆遷現場對測量結果造成的影響。這些因素都會影響最終的評估結果，甚至可能造成經濟糾紛等。在評估業務中，遇到房屋結構不合理、附著物現場測量不規范、現場調查表填寫不規范都會影響評估的最終結果。另外在評估機構中，沒有按照標準形式填寫報告，同樣會增加評估風險。這些風險問題很難確定估價對象拆遷補償的合理性、客觀性以及規范性。
管理體制導致內部出現評估風險。針對目前房地產估價結構在集體土地住宅拆遷過程中的管理現狀進行分析，由于管理方面存在問題，最終導致評估風險出現。拆遷評估業務人員在培訓管理中以及在相關獎懲制度等問題，最終導致評估風險問題影響正常工作。由于缺乏相關的制度保障，在評估工作中不能按照標準進行，缺乏人員、評估時間長等不良因素，最終影響評估報告。
2、農村集體土地住宅拆遷評估的外部風險
土地住宅拆遷評估工作中，其外部風險主要來源于委托方單位的部分人員以及拆遷補償評估中估價對象產權所有人。其中在委托單位方的部分人員中，由于受到個別人員故意干涉，影響了房地產拆遷評估人員的獨立性、客觀性以及公正性，造成拆遷補償評估報告不具有實效性。根據拆遷補償評估的業務，房地產評估機構受委托方對拆遷范圍內的對象進行估價，在估價及其評估過程中要按照當地拆遷補償文件具體實施，需要估價機構人員在業務交流中要經常與委托人加強交流，確保估價人在補償評估工作中按照委托人的要求順利完成拆遷評估業務，若在評估過程中出現違規行為，則就會影響評估效果，造成評估風險發生。特別是大范圍、大規模住宅區拆遷補償評估，由于設計的補償金額比較大，涉及所有住宅用戶自身的利益，被拆遷房屋及附著物產權所有人一般通過委托方的一些人員對估價機構人員進行估價干預，影響評估工作，最終達到提高拆遷補償金額的目的，卻造成集體土地住宅拆遷評估工作出現了弊端。
由于拆遷補償評估中估價對象產權所有人造成評估風險。具體工作中房地產評價機構估價人員在拆遷評估業務中要直接面對拆遷評估范圍內房屋及附著物產權所有人。因此在面對評估的過程中，估價人員要與拆遷范圍內的估價對象產權所有人針對估價對象問題的具體情況進行了解，并且參照現象狀況做實地調查和研究，確保產權人積極配合評估業務。在具體評估過程中，估價對象產權所有人要積極配合估價人員完成拆遷評估業務，并且要針對拆遷范圍內房屋附著物產權人對估價人員認真評定，避免產生積極影響。當評估過程中，內部風險控制措施不完善時，估價人員在拆遷評估過程中遇到不完善的房地產評估機構時，其估價人員在拆遷過程中不能落實相關的責任和制度，容易造成房地產估價人員與估價對象產權所有人之間相互勾結，最終影響拆遷補償評估的合理性和公正性。
二、 農村集體土地住宅拆遷評估的防范措施
目前農村集體土地住宅拆遷評估過程中仍然存在諸多風險，這些風險嚴重制約著補償評估工作順利進行，筆者通過上述介紹和研究，結合自身多年工作實踐經驗，總結并歸納出一些解決施工管理中存在風險的建議和防范措施，針對上述房地產估價機構在拆遷補償評估過程中的內、外部風險問題，以及估價機構與估價人員在拆遷補償中不合理的現象加以控制。避免由于補償評估風險問題導致經濟糾紛問題的出現，最大限度的避免在評估中出現風險問題，提高集體土地住宅拆遷評估的公平、公正以及客觀性。具體防范對策表現在：
1、加強對拆遷補償評估內部風險的控制和防范
首先要加強對拆遷評估人員進行培訓，提升評估人員的理論知識以及技能培訓。在拆遷評估中，評估人員對評估物調查和統計時，要按照相關規定具體進行，在測量儀器的使用以及集體土地上的房屋產權證、房屋的具體面積等都需要具體記錄，提高補償評估結果的準確性。另外在對評估人員進行培訓中，還要注重對現場調查的正確流程，強化其對計算機操作能力，如何正確輸入電腦、輸入數據以及核對表格等，要求補償評估人員要加強其技能操作，在對估價對象做出合理定價之后，提高估價報告的準確性和有效性。
集體土地住宅拆遷評估工作中，針對內部風險加以防范和控制，還需要估價機構對估價人員的責任以及獎懲制度進行具體規定和落實，在具體工作中，確保拆遷補償評估業務人員完整內業以及外業的相關工作，評估過程中要劃分清責任，嚴格按照制度進行，提高補償評估結果的質量和水平。具體規定如下：針對外業現場調查表格一定要填寫規范，按照相關要求進行，外業人員在調查中必須在調查表格上詳細規范填寫調查對象的相關內容，另外在外業調查表格上填寫調查時間、調查人員以及填表人的相關信息等，要完善表格內容，避免在填寫過程中出現漏洞等問題，影響最終的評估結果，造成責任推卸等不良現象。另外，在內業處理過程中，同樣要劃分清相關人的責任，這些包括外業人員在調查數據的電腦輸入、輸出等環節，確保在電子數據的錄入中要注明具體錄入人，在撰寫估價報告時，撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉運表上填寫相關估價人員的姓名等基礎信息，避免造成補償估價報告出現責任推卸現象，要具體追究到人。另外，在補償報告審核環節中，審核人員要在估價人員估價報告撰寫好之后認真仔細審核，并且要進一步加強估價報告紙質打印，確保整個審核工作圓滿完成，最終提升補償評估工作的效率和質量，為估價對象提供合理的判定標準。
2、集體土地住宅拆遷評估的外部風險防范措施
針對房地產估價機構在補償評估工作中面臨的外部風險，具體對委托方以及拆遷估價對象產權人加強防范措施，提高補償評估工作的公正性和精確性。首先針對來源于委托方的外部風險加強防范。加強政府組織能力，針對接受拆遷評估對象的委托評估機構，加強管理和控制，嚴格打擊委托方評估人員受到拆遷估價對象產權人利益賄賂行為，避免委托方部分人與拆遷估價對象產權人之間形成不正當的交易行為，借用自身委托方的身份來干預集體土地住宅拆遷評估工作，以不合理的評估結果，給房地產評估機構帶來嚴重的風險甚至是經濟損失問題。另外，拆遷補償評估對象的產權人為了得到更好的拆遷補償，在評估過程中采用了不正當交易行為，對拆遷評估業務委托人員進行利益賄賂，這種不正當的行為，同樣會導致評估結果受到影響，給集體土地住宅拆遷評估工作帶來風險。在防范外部風險時，需要房地產評估機構在加強內部風險防范措施的基礎上，針對委托方以及相關的估價機構進行培訓，加強防范教育，以嚴厲的制度規范委托機構及其業務人員的行為，避免出現虛假拆遷補償評估現象，針對不能遵守職業道德規范的行為采取刑事處罰，加強行業規范標準。除此之外，房地產估價機構在拆遷評估中，針對外部風險防范，相關結構的法定代表人，要以身作則，不能濫用自身職權，為了不正當的利益而將補償評估工作的業務受到影響，在集體土地住宅拆遷工作中要堅持合法、公平以及客觀、公正的原則，采用正當合理的方式和程序對集體土地住宅拆遷工作進行補償評估，不能因為利益驅動而違背職業道德以及行為規范，受到刑事處罰。
三、結束語
綜上所述，為了加快城市化進程，促進城鄉經濟快速發展，針對當前城鎮化在建設過程中遇到的集體土地住宅拆遷工作要強化管理，本文重點分析了集體土地住宅拆遷補償評估工作中存在的內部風險及其外部風險，并對其制定了相應的防范措施，進一步規范補償評估行為和工作，在具體評估過程中，要求評估人員嚴格遵守行業規范，在認識風險的基礎上，做好各種防范措施，確保房地產估價機構本身以及整個房地產估價行業健康可持續發展，促進城鎮規模有效開發，促進經濟發展，規范我國房地產補償評估市場，提高補償評估工作的客觀、公正性，加強行業規范，避免出現風險影響。
參考文獻：
[1]孫玉華，謝健定，劉釗釗.集體土地房屋拆遷征收與安置補償法律問題研究[J].中國房地產，2015（12）.
拆遷評估風險范文2
一、征地拆遷資金專項審計工作的現狀
目前，土地拆遷資金審計，主要采取土地成本評審的方式，部分地區開始引入土地一級開發全過程跟蹤審計的模式，但主要也以事后審計為主，對征地拆遷資金審計監督難度較大。一方面，土地成本評審大多是在拆遷結束以后進行，房屋及附屬設施已拆除完畢，審計時接觸的資料多為書面材料，既多又雜，被審計單位提供的數據真實性很難考證。加之涉及的群眾面廣，房屋結構參差不齊，補償標準不一，難以對拆遷項目進行很好的監督。即使采用全過程跟蹤審計的模式，由于一般的征地拆遷項目拆遷量較大，拆遷簽約集中，審計機構對現場的抽查率也不可能達到100%，對征地拆遷補償資金的監管也難免出現紕漏。此外，由于近年土地征遷過程中各種違規違紀案件高發、多發，組織實施征地拆遷的各級政府部門為了規避自身風險，在對特殊的補償事項進行決策時往往要求審計部門參與，審計部門充當了運動員和裁判員的雙重角色，導致審計部門的獨立性缺失，降低了審計的監督作用，而假如審計部門一旦發表了不同意見便被冠以阻礙拆遷工作的帽子，審計部門往往處于尷尬境地。另一方面，征地拆遷專項資金審計主要采取政府審計機關組織為主，但由于政府審計機關人員配置有限，現有的崗位配置在應對本級政府及上級審計機關安排的審計任務已捉襟見肘，大部分征地拆遷審計項目只能采取委托中介機構開展審計的模式，而中介機構執業水平參差不齊，諸如土地地籍調查及測繪、房屋調查及測繪、工程造價、房地產價格評估的能力還有待提高，同時大部分征地拆遷項目政府批復的方案不盡完善、有實務指導性的實施方法和方案，導致征地拆遷資金審計達不到預期的效果。
二、征地拆遷工作過程中存在的審計風險
（一）征地拆遷手續不齊存在風險項目立項沒有得到有關部門的批準，用地規劃未得到許可，未取得土地使用權批文，沒有取得征地拆遷范圍紅線圖及相關手續，有的甚至沒有取得拆遷許可證，未進行公告，有關部門為了趕進度、及時交地，等不及批復即開始拆遷。各級政府為了確保征地拆遷資金的安全高效運行，要求審計機關及時開展跟蹤審計，尤其是在相關補償方案未制定和批復，缺少必要的土地權屬調查、房屋測繪成果的情況下實施審計，加大了審計工作難度和審計風險。（二）征地拆遷審計實施程序和估價方式不夠規范征地拆遷工作中涉及的房屋拆遷公司、房地產估價公司等其他相關單位，多由拆遷區域主管部門或下屬單位直接委托產生，缺少必要的招投標程序和監督。拆遷安置補償時，對拆遷范圍內拆遷項目進行評估，但補償范圍、房屋結構的補償標準不能很好界定，而相關部門直接以中介機構評估的數字作為簽訂補償協議的依據。此外，同一地域內的估價實施辦法有時也不盡相同，差異較大，被拆遷人反映強烈，容易激化各種矛盾，同時拆遷過程中對于涉及資產、設備補償時，往往由參與拆遷的房地產評估機構進行評估，未另行委托具有專業資產評估資質的評估機構進行評估，評估結果的有效性及合理性存在缺陷。（三）審計機關的獨立性得不到保證審計機關本來作為政府第三方實施過程性監督，可以在一定程度上避免拆遷單位、被拆遷戶與上級管理部門之間相互勾結而套取補償資金，在源頭上及時防范和遏制腐敗行為，但目前執行的征地拆遷補償標準與實際情況存在脫節的情況，導致拆遷補償難度加大，超標準補償事項時有發生，同時近年參與征地拆遷工作被問責或追究法律責任的的工作人員逐年增多，為推卸責任或減少風險，拆遷實施主體在碰到棘手的補償事項且需要突破現有政策標準時，往往讓審計人員參與決策，過分擴大審計人員的職能，審計人員在審計獨立性方面存在挑戰，可能成為拆遷實施主體推卸責任的借口。（四）部分拆遷實施主體單位內部控制薄弱，自由裁量權過高，政策執行過程透明度低已實施或正在實施的征地拆遷項目，大部分拆遷主體單位未建立征地拆遷相關工作管理內部控制制度，明確規范區域內征地拆遷各環節工作職責和控制措施。拆遷過程中拆遷主體單位與拆遷公司職責不明，由拆遷主體成立的工作組與拆遷公司共同參與拆遷工作，遇到特殊問題和困難，大多采取召開拆遷專題辦公會研究后超出規定標準和范圍進行補償安置，且標準不一，自由裁量權過高。標準不一的結果，使得政策執行過程中的透明度降低，在一定程度上也有失公平容易引發社會矛盾。（五）部分政策可操作性較差，拆遷補償標準未與市場接軌部分地區的土地征收及房屋補償依據的政策是多年未進行修訂，個別地區重新制定和的征地拆遷補償政策也基本未與市場接軌，近年跟隨房地產市場的高速發展和物價的上漲因素，原制定的標準與市場實際脫節，有悖于市場定價機制的原則，被拆遷人取得補償利益相對較低，使被拆遷人的心里預期落差大，拆遷工作難以推進。拆遷補償標準未與市場真正接軌，被拆遷人存在抵觸情緒，是房屋拆遷難最核心的原因，為了完成拆遷任務，拆遷主體單位往往以專題簽報或會議紀要的形式來提高拆遷補償標準。這些補償標準雖符合客觀事實，卻與現有的各種拆遷政策規定相悖，審計機關如直接把拆遷主體單位的簽報、會議紀要作為標準依據，就存在有法不依、執法不嚴之嫌。但是，如果審計人員堅持要求按現行的各種拆遷政策標準規定執行，則可能導致拆遷工作無法進行，從而影響部分重點項目的建設，審計機關可能被推向缺乏靈活性、阻礙項目工作推進的風口浪尖上，從而使審計工作處理被動甚至無法開展。
三、對防范征地拆遷資金及審計風險的幾點建議
拆遷評估風險范文3
關鍵詞：涉農惠民；職務犯罪；風險點；對策
近年來，黨和國家始終把農業、農村和農民問題作為關系全局的根本性問題，以前所未有的力度加大強農惠農投入。僅2011年，北京市各類“三農”政策性補貼支出就達上百億元。
因整體規劃的不同，涉農惠民的形式也有所不同，對于整體拆遷的農村地區，國家惠農政策更多的表現為征地拆遷補償及安置轉移工作的落實；對于規劃保留村莊，則更多的表現為各類新農村惠農工程建設和補貼工作。然而，不論是何種惠民形式，都涉及到大量的惠農資金，在各種因素的誘惑，在農村社會財富不斷增加背景下，涉農職務犯罪的風險也不斷提高。
一、順義區涉農惠民領域違法違紀情況
2008年1月至2011年12月我院查辦和審查涉農職務犯罪案件9件10人，罪名涉及貪污、受賄、挪用公款、職務侵占等，涉案人員主要為農村基層組織人員，鄉鎮供電所長等，涉及領域包括貪污及虛報冒領糧食直補款、村務不公開、侵占集體財產、貪污新農村建設資金、在新農村建設過程中收受賄賂等。
2008年1月至2011年12月，順義區紀檢共處理違法黨紀農村“兩委”人員7人，受理反映涉農領域959批次，我院控告申訴部門收到涉農惠農領域違法違紀的控告申訴共87件108人。
從以上數字可以反映出，廣大農民對涉農惠民領域職務犯罪反映強烈，其日益成為激化農村社會矛盾、影響農村社會和諧穩定的重要因素。因此，加強涉農惠民領域職務犯罪的預防工作意義重大。
二、涉農惠民領域職務犯罪風險
（一）在涉農惠民項目審批方面，審批權限成為職務犯罪的高發點。部分項目在申報和管理上不從實際出發，存在很大的隨意性，從而出現“領導項目”、“人情項目”和“金錢項目”。如在拆遷政策制定過程中，往往以拆遷主體的意見為主導，相關監管部門的審查不嚴，反映被拆遷人具體情況的渠道不暢，群眾參與度不夠、知情權受限，具體操作中，體現為利用審批拆遷許可證或者其他動遷文件的權限收受賄賂。
（二）在惠農政策方面，宣傳不到位，公開不深入。例如在征地拆遷過程中，由于以往在政策執行過程中存有較大的隨意性，導致很多村民不信任拆遷政策，而是盲目聽信拆遷評估人員對政策的“解讀”，評估人員為保證拆遷進度和自身利益，在解釋政策時，往往因人而異，造成理解拆遷政策有偏差、不統一，加大了拆遷政策有力貫徹執行的難度。在小額惠農工程中，對參與農戶的具體事項，如戶籍人口、工程范圍等，未及時進行公示或公示內容不全面、不具體，從而為工程實施中的暗箱操作留下空間。
（三）在惠農政策執行中，制度落實不到位，監督不力導致職務犯罪發生。
1、在惠農工程承包中，違規違法招投標漏洞大。具體表現在以下幾方面：一是在惠農小額工程發包中，領導干部獨攬大權，直接將工程發包給自己的關系戶，事后索賄、受賄，如順義供電公司某鎮供電所所長蒙某受賄案，其在農村電網改造中，利用職權將工程直接指定給關系人，事后收受回扣；二是在招投標中，通過向招標負責人員行賄，提前獲取競爭對手的報價、項目標底等相關信息。三是招標負責人收受賄賂，通過擅自變更招投標方式、限制投標單位資格等方式，使“關系”單位中標，從中收受賄賂。例如在我區惠農小額工程中，農委、鄉鎮政府均對施工單位、材料供應商的選擇上擁有決定權，因此在招投標環節中受到腐蝕的風險較大。
2、在惠農工程建設中，材料采購存在貪賄風險。無論是征地拆遷，還是小額工程，都涉及大量的材料采購，主要風險有：一是采購人員與供貨商勾結,采取混淆材料檔次、品牌或者抬高價格的手法,共同貪污或者行賄受賄；二是供貨商向采購人員行賄，以致采購人員受金錢誘惑，在采購建材中舍近求遠、舍優求劣、價格舍低求高，損害單位利益；三是負責采購人員在重要設備、材料采購環節中，利用職務上的便利，收受回扣，侵吞工程款。如順義區供電公司某鎮供電所趙某貪污案，其在農村電網改造中，采用變更電纜型號、電纜長度、電纜單價，提高結算發票金額的方法套取、侵吞公款13萬元。
3、在惠農調查摸底方面，存在虛增數據，騙取國家補償款、補貼款的情況?；蒉r政策的落實，需要實地調查確認補償數額，這一過程為不法分子實施犯罪提供了可乘之機。在征地拆遷中，政府工作人員利用職權行受賄，為被拆遷人謀取利益等職務犯罪行為；村干部、拆遷評估人員等相互勾結，通過存在虛增宅基地面積、戶籍作假等騙取國家拆遷補償款，或者向拆遷工作人員行賄，使私搭亂建的違章建筑“合法化”，以此獲取更多的拆遷補償款或回遷面積；在惠農補貼中，通過虛報種植面積、種植品種，騙取國家補貼款。如順義區某村村委會委員李某貪污案，利用職務便利，虛報種植面積，騙取國家糧食直補款14000余元。
拆遷評估風險范文4
關鍵詞：拆遷 預算 評審 制度 審計
中圖分類號：F812.3 文獻標識碼：A
前言
在拆遷項目預算評審制度下進行跟蹤審計，應關注以下方面：1、注重數據收集整理，掌握一手資料。2、認真解讀政策文件、提高業務水平。3、了解拆遷水平、重視地區平衡。4、程序合規、資料完善。
近年來，隨著建設項目的展開，拆遷項目在各地也明顯增多。拆遷項目從無到有，從少到多，其相應的政策越來越明確、操作也日漸規范。在本地區，拆遷項目引進跟蹤審計已經好幾年了，以筆者近年來從事拆遷跟蹤審計的經驗來看，拆遷預算評審制度對拆遷項目資金控制有著很積極的作用。在這里，結合筆者工作中遇到的幾個典型案例，介紹一下拆遷項目預算評審制度、已及在該制度下拆遷項目跟蹤審計的關注點。
一、拆遷項目預算與預算評審制度
拆遷項目預算
在工程建設投資中，拆遷費用作為前期投資的組成部分，往往占據相當大的份額。為控制這塊費用，建設主管部門在進行可行性研究和方案認證時，均會對被拆遷地塊進行調查測算，其形成的費用稱為拆遷項目概算。
拆遷項目預算是指拆遷項目實施后，經過實地丈量取得真實數據，再依據文件政策和市場價格資料，對拆遷項目的最終費用進行的測算。拆遷項目預算的數據來源于實地丈量資料、本地區拆遷政策文件、以及相關可參考的市場價格資料，因而其結果具有很高的準確性，對拆遷項目資金控制起著相當重要的作用。
拆遷項目預算由拆遷主體編制，包括拆遷補償款、土地補償款、拆遷安置費用、拆遷工作經費等項目，其中拆遷補償款部分一般委托參與項目的中介公司（拆遷公司、評估公司、土地整理公司等）編制。拆遷跟蹤審計根據委托方的要求不同，對拆遷項目預算進行審核、或僅對拆遷補償款部分進行審核。拆遷補償款部分數據繁雜、專業性和政策性要求均較高，是拆遷跟蹤審計的重點。
拆遷項目預算評審制度
拆遷項目預算評審制度是指拆遷主體在拆遷項目簽約前，會同各相關單位對拆遷項目預算進行評審，以通過評審的預算作為后期簽約的控制目標的制度。
參加拆遷項目預算評審會的相關單位一般包括：拆遷主體負責人、拆遷工作組負責人、被拆遷人村委（居委會）代表、各中介機構代表、財政、建設、審計等職能部門代表。
拆遷項目預算評審將確定拆遷補償款的各項目，包括建筑面積、評估價格、各項獎勵和補貼、特殊項目補償標準、以及簽約談判綜合補償金額，并由此確定拆遷項目補償款總金額。會議將以決議的形式確定該金額。
評審會上確定拆遷項目補償款總金額將作為后期簽約的控制目標。任何對該目標的突破必須提供確鑿的證明材料，并經評審各方同意。
拆遷項目預算評審制度是拆遷項目資金控制的重要方法，主要表現在以下幾方面：
A、便于拆遷主體籌措資金，有利于拆遷資金的及時支付；
B、經評審確定拆遷項目預算，將同一地塊不同項目間的拆遷預算進行比較，有利于拆遷水平的均衡，也有利于拆遷工作的推進；
C、經評審的拆遷項目預算對談判簽約過程形成制約，簽約過程透明化，在很大程度上減少了人為操作的因素；
D、經評審的拆遷項目預算是財政部門資金支付的重要依據，可以有效降低資金超額支付的風險。
拆遷項目預算評審制度是拆遷項目操作規范化的產物。從跟蹤審計的角度來看，該制度公開數據、經集體討論形成決議、簽約過程透明，大大降低了審計風險，是拆遷項目實施中一項值得推廣的制度。
二、拆遷項目預算評審制度的方式與跟蹤審計的關注點
根據拆遷項目預算編制者的不同，拆遷項目預算評審可分為一級評審和二級評審：
一級評審指拆遷主體負責人直接負責拆遷項目預算的編制工作，其評審方式主要是將拆遷項目預算在評審會上公布、經集體討論形成決議，作為下一步簽約的資金控制目標；
二級評審指拆遷主體不直接負責拆遷項目的實施，其下設置若干拆遷工作組，拆遷項目預算由拆遷工作組負責編制，其評審會除了公布、討論拆遷項目預算外，拆遷主體負責人對拆遷項目預算有審批的權力，經討論審批通過的拆遷項目預算作為下一步簽約的資金控制目標。
鑒于上述不同情況，跟蹤審計的關注點也略有不同：
一級評審方式的拆遷項目預算，編制者也是評審者，這種情況容易導致預算編制的粗糙和隨意性。跟蹤審計應主要關注數據的真實性和補償金額的完備性。首先應關注基礎數據如建筑面積、房屋性質、評估價格等的真實性，這是預算真實性的保證；同時也要關注數據的完備性，即是否在充分調查的基礎上編制預算，是否存在以估代評的現象。
二級評審方式的拆遷項目預算，除應關注上述問題，還應特別注意預算擴大化的傾向。二級評審帶有審批性質，預算編制者與審批者形成了明顯的上下級關系，編制者的關注點在于爭取資金、加快拆遷項目的推進，審批者的關注點在于控制資金和地區平衡。在這種情況下，編制者具有擴大化傾向就可以理解了。跟蹤審計一般受托于投資方，對編制者的這種擴大化傾向應給予重點關注。
三、拆遷項目預算評審中發現的主要問題與跟蹤審計的關注點
下面結合一些案例，談談拆遷項目預算評審制度下跟蹤審計的關注點。
案例一：A拆遷地塊實行拆遷項目預算評審制度，一級評審。該地塊拆遷以民房為主，某燈具廠是唯一的被拆遷企業，按照習慣做法，民房拆遷基本結束時，某燈具廠的拆遷才開始實施。拆遷主體委托拆遷公司編制拆遷項目預算。該拆遷公司僅根據評估數據和獎勵政策編制預算，未針對該企業的情況進行詳細的現場調查。預算金額約210萬元，在后期談判簽約過程中發現許多遺漏事項，最終協議金額達到240萬元。
企業拆遷與民房不同，不同的企業均存在其特殊性，如果僅憑房屋評估數據和政策獎勵標準編制拆遷項目預算，而未對企業的特殊項目充分調查摸底，將出現上述預算數據不全面的情況的情況。跟蹤審計要特別關注這一點。
案例二：B拆遷地塊民房實行拆遷項目預算評審制度，二級評審。因為拆遷工作組經驗不足，房屋定性時僅根據航拍圖，未根據房屋產權證明進行修正。該地塊預算金額6800萬元，談判簽約時因數據超出預算較多，導致原本計劃的3天簽約時間延長到8天，還存在約10%的被拆遷戶未簽訂協議，最終簽約數據預計將突破7000萬元。
有經驗的跟蹤審計單位應對上述情況存在預見性，及時提醒拆遷工作組完善手續，以免預算偏差太大。
案例三：C拆遷地塊民房實行拆遷項目預算評審制度，二級評審。拆遷工作組在編制拆遷項目預算時，為爭取資金、加快拆遷進度，授意拆遷公司調整預算數據，該拆遷項目預算總計4900萬元，抬高至5145萬元。跟蹤審計及時發現了這個問題，在評審會上提出了調整意見，節約資金245萬元。
案例四：D地塊民房實行拆遷項目預算評審制度，二級評審。該地塊位于本區域的邊緣地帶，周邊地塊已先期拆遷，其拆遷水平高于本區域。拆遷工作組通過周邊情況調查比較，認為本區域拆遷水平過低，在編制拆遷項目預算時，授意拆遷公司調整預算數據，增價裝修項目補償金額。跟蹤審計在評審會上提出了調整意見，考慮到周邊拆遷的實際水平，在綜合補貼項目中予以補足。
二級評審中，拆遷工作組因為種種原因，往往有夸大預算數據的傾向，上述案例中，跟蹤審計及時發現問題，提出了審計意見，避免了審計風險。
案例五：E地塊民房實行拆遷項目預算評審制度，二級評審。該區域拆遷政策較為嚴格，拆遷水平明顯低于周邊區域。因拆遷地塊較大，不僅涉及到本區域，還涉及到周邊區域的3個村民組。項目實施至騰空讓房階段，因拆遷水平明顯差異，E地塊發生拆遷戶上訪事件，形成了不小的風波。
拆遷實施政策是拆遷工作的依據，上述案例中，如果拆遷主體能充分利用拆遷項目預算評審制度，通過集體討論的形式，對預算進行一定的修正，就可以避免上訪事件的發生。
四、歸納總結
綜上所述，拆遷項目預算評審制度對拆遷資金控制具有積極的作用，在該制度下實施跟蹤審計，可以降低審計風險、提高審計效率。筆者結合自身的實踐，歸納出以下幾方面，作為本文的總結：
注重數據收集整理，掌握一手資料。真實的數據是預算的根本，跟蹤審計應最大限度掌握第一手資料，從源頭進行控制；
認真解讀政策文件、提高業務水平。有經驗的跟蹤審計人員應熟悉本項目本區域的拆遷政策以及慣例，在項目實施中具備一定的預見性，主動控制；
拆遷評估風險范文5
為了較全面地了解中原經濟區建設中社會穩定風險，以及各級黨委政府社會穩定風險管理水平，我們設計了兩套問卷，對不同群體進行了問卷調查，并對這兩套問卷進行了具體分析，在分析的基礎上對河南省社會穩定風險管理進行了綜合評估。
一、第一套問卷分析
（一）問卷對象分析
本卷共發放150份，回收142份，回收率94.7%，其中有效問卷136份，有效率95.8%。調查樣本中男性比例為62.5%，女性比例為37.5%，在性別分布上具有一定的代表性。調查樣本中年齡主要集中在20～50歲之間，他們是中原經濟區建設的直接參與者和推動者，對中原經濟區建設中風險因素的認識具有代表性。調查樣本的職業主要涉及公務員、企事業單位人員和其他職業人員，其中各級公務員占78.7%，企事業單位人員占14.7%，其他職業人員占6.6%。各級領導干部和公務人員是中原經濟區建設的主要推動者，他們對中原經濟區建設中穩定風險的認知情況，直接影響著黨和政府社會穩定風險管理水平。調查樣本覆蓋了省直城區、市縣城區和農村地區，具有比較廣泛的代表性。
（二）問卷內容分析
本卷主要涉及征地拆遷、城市化困境、工業污染、農村土地流轉四個方面，力圖從問卷對象的回答中了解其對中原經濟區建設潛在的穩定風險認識水平和應對能力。
關于征地拆遷，我們設計了兩個問題，一是針對國家征地補償政策在干部及其他人員中的認知情況提出的問題。結果：有將近一半的人對國家征地補償政策不完全了解，有1/4的人完全不了解，兩項加在一起的比例占75%。這就給中原經濟區建設中工業化、城鎮化發展埋下了“地雷”。二是針對引發拆遷沖突原因提出的問題。結果：40.4%的被訪者認為“征地補償不合理”是主要原因；33.8%的被訪者認為“征地補償公開透明度不夠”是主要原因；17.6%的被訪者認為“征地拆遷行為不規范”是主要原因。在其他選項中，有人認為拆遷規定不統一是主要原因，也有人認為相關法律法規缺失是主要原因等等。
關于城市化的困境，我們設計了一道多項選擇題。結果：48.5%的被訪者認為，要將大部分農民從土地上釋放出來，通過農民市民化來推進城市化進程，一個最大的困難就是“現有的社會保障制度不完善”。另外，還有不少人認為，現行的戶籍制度和高昂的生活成本、高房價也成為農民融入城市的主要障礙。
關于工業污染，我們設計了兩個題。一是“你認為工業發展造成的污染程度如何”，被調查者普遍認為當前工業發展對環境的污染程度很嚴重。二是“你認為地方政府在招商引資、承接工業項目中對污染問題重視程度如何”，被調查者有85.3%的人認為不重視、應付了事或一般。
關于農村土地流轉，我們設計了兩個題。一是“你所在的鄉村農地流轉情況如何”，其中選擇不清楚的占31.6%，選擇一般的占37%，選擇流轉力度較小的占20%，選擇流轉力度很大的只占11.4%。二是圍繞農村土地流轉中頻繁出現糾紛的原因，我們設計了一個多選題。其中，選擇“土地流轉法規不健全”的占71.3%，選擇農民法制意識薄弱的占41.2%，選擇“政府監管力度不夠”的占36%。
二、第二套問卷分析
（一）問卷對象分析
本卷共發放250份，回收221份，回收率88.4%，其中有效問卷207份，有效率93.7%。調查對象主要是鄉鎮以及街道辦事處工作人員，他們身處基層，工作在維護社會穩定的第一線，對于基層社會穩定風險管理有最直觀的認識和最深切的感受。本問卷就是通過對他們的調查，了解中原經濟區建設中影響社會穩定的因素、容易引發的因素以及目前社會管理中存在的問題。
（二）問卷內容分析
本卷主要圍繞社會穩定風險管理問題進行了設計，涉及三個問題。
一是“你認為目前影響社會穩定的重要因素有哪些”，我們設計了一個多選題。其中：選擇“非法征地，暴力拆遷”的占56.4%。選擇“失地農民就業、生活保障不力”的占52.3%。選擇工業化進程中環境污染問題、安全生產問題、勞資矛盾問題的占49.3%。選擇城市化進程中農民“被上樓”的占39.8%。選擇食品安全和社會治安問題的占37.2%。
二是“你認為目前容易引發的因素有哪些”，我們設計了三個選項。其中，選擇“征地補償不合理，失地農民就業生活無保障”的占49.4%，選擇“暴力執法”的占40.8%，選擇“其他”的占9.8%。
三是“你認為目前我省社會管理中存在的主要問題是什么”，我們設計了五個選項，其中“重事后處理，輕源頭治理”和“管理主體協同管理機制缺失”成為選擇最多的兩項，分別占69.7%和58.9%。
三、中原經濟區建設中社會穩定風險管理的綜合評估
（一）取得的成就
1.著力民生，通過夯實“穩定大廈”基礎降低社會穩定風險。近年來河南實施了擴大就業、發展教育等十大民生工程，最大限度地減少了社會不穩定因素，降低了社會穩定風險。
2.著力預防，通過穩定風險評估機制建設降低社會穩定風險。河南省自2007年以來就開始重視穩定風險評估，提出了“重大決策出臺、重大項目實施之前，必須實行社會穩定風險評估”的要求，并在全省各地逐步實施。
3.著力基層，通過基層微觀管理創新降低社會穩定風險。河南省是一個農業大省，農村穩定對整個社會穩定具有決定意義。因此，在社會穩定風險管理的具體實踐中，河南省著力基層，著力微觀，出現了義馬“群眾之家”經驗、漯河的“陽光拆遷”經驗和許昌市“抓早、抓小、抓好”的穩定風險管理經驗。
4.著力教育，通過道德教育降低社會穩定風險。河南省扎實開展了社會主義核心價值體系教育、思想道德教育和精神文明教育活動。通過樹文明標兵、評道德模范活動、爭先創優活動以及“三平”精神（平凡之中的偉大追求、平靜之中的滿腔熱血、平常之中的極強烈責任感）教育，提升全社會的思想道德水平。
（二）面臨的挑戰
1.風險社會帶來的挑戰。我們所面臨的風險既有自然災害、全球化帶來的風險，也有社會生活領域中內生風險，如貧富分化、勞資沖突等。
2.社會轉型帶來的挑戰。改革開放以來，我國社會就進入了轉型期。隨著社會流動不斷加快，就業方式日趨多樣，大量新就業組織采取“非單位”的管理體制，它們僅僅是工作場所而不再是什么都管的“單位”。越來越多的社會成員由“單位人”變成分散的“社會人”，原有的單位組織管理網絡被弱化，政府對人的管理和服務直接面對的是分散的個人。
拆遷評估風險范文6
[關鍵詞]房地產 項目投資 風險管理 必要性 措施
中圖分類號：S24 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）30-0054-01
一、房地產投資項目風險管理的必要性
（一）有利于保障項目管理的科學性
風險管理主要是利用科學的方法對于項目投資進行準確定位和分析，并對在投資項目中產生的任何可能的風險進行評估和分析，有利于減少和消除在決策和項目執行過程中的經濟風險、技術風險，能夠有效的保障整個房地產投資項目的管理科學性和合理性，是項目管理重要組成部分。
（二）有利于促進項目建設順利進行
風險管理是為決策者和管理者提供大量有效的管理措施和應對措施，使得整個項目管理過程更具科學性，并且風險管理深入到投資項目的各個領域和各個環節，能夠提高整個企員工的參與度，使其全身心投入到項目決策和管理中，從而保證了促進了項目建設的順利進行，除此之外，風險管理能夠通過有效措施盡可能的減少和控制風險帶來的損失，并對于造成損失之后的后續管理工作提供有效措施，保證了管理的延續性，提高了管理的效能。
（三）有利于促M企業經濟效益提高
房地產投資企業通過風險管理，能夠最大程度上保證安全生產目標的實現，并且最大程度上減少在各個環節產生的費用，有效的減少了費用的支出，增加了企業的經濟效益，與此同時，風險管理能夠時刻警醒了和刺激房地產投資過程中的風險管理意識，從而提高了整個企業的管理效能，從而有效的控制了企業的風險損失，達到了保障和提高企業經濟效益的目的。
二、房地產投資項目風險管理現狀及問題
（一）房地產投資背景
目前，受到國家房地產政策以及房地產市場的影響，房地產投資受到了一定的限制，但是從整體上看，房地產投資還是處于發展和上升階段。正如前文中所談到的，房地產投資市場面臨的背景較為復雜，其主要影響因素表現在以下幾個方面：國家政策的變化。國家通過宏觀調控對于市場進行調節，旨在幫助引導市場健康發展，從國家對于房地產投資的政策來看，國家對于房地產的投資的擔憂非常明顯，花大力氣整治和提高整個市場的環境，這對于房地產投資企業來說是重要的政策信號，如果不能夠及時的掌握和了解國家和地方的投資政策，那么房地產企業很容易受到房地產政策風險的侵擾。投資競爭日益激烈。房地產投資企業的競爭進入白熱化階段，企業的競爭必然帶來企業風險，而企業為了實現發展又不得不去正面面對風險和挑戰，尤其是對于小企業來說，各方面都不成熟，受到風險的打擊壓力大，更需要加強風險管理。
（二）房地產企業的風險管理意識和管理方式問題
房地產企業經過多年的發展，整體上看從起步逐漸走向成熟，但是還并未真正實現成熟，尤其表現在一些中小投資企業中，他們的風險管理意識和管理方式存在很大的問題，阻礙了投資企業的健康、穩定發展。其問題主要表現在以下幾個方面：風險管理意識問題。房地產企業風險管理意識較為淡薄，一些企業并未建立完善的風險管理制度，并未設立相關崗位和落實各方責任，使得風險管理區域盲目化和松散化，這種風險管理意識的淡薄，是對于提高投資企業風險管理的首要障礙；風險管理方式問題。大部分企業風險管理方式較為單一，尤其在風險評估方面，大部分企業都是依據自身的經驗，對于投資項目進行預判和決策，決策缺乏科學性指導，導致投資項目的風險增大，并未并未形成完善和完備的風險應對和解決措施，使得風險的危害增加，不利于企業的長遠、健康發展。
三、房地產投資項目實例分析
A房地產開發建設公司準備在B市投資一處房地產項目，其中有兩個備選方案供A房地產公司選擇，一處是住宅項目，另一處是商業廣場項目，通過對于兩個項目的風險評價，最終確定為A公司提供決策。下圖為兩個項目的預計經濟指標表。
（一）區域背景和政策背景分析區域背景和政策背景能夠幫助房地產投資項目充分了解當地的社會環境和政策環境，從而有利于進一步做好風險的評估和評價。
（1）區域背景。C小區建設項目位于城市東郊，屬于政府政務新區所在地，其開發和利用的程度隨著政府單位的逐漸落成，以及該地區的基礎設施不斷完善的基礎上，能夠吸引大量的購房者，所以從市場需求來看較好，除此之外，該地區的涉及的拆遷戶較少，這對于開發投資來說減少了很多拆遷的麻煩。D 商業廣場建設項目位于城市中心區域，屬于該城市的老城區改造，人口較為密集，發展商業的潛力較大，但是由于位于該城市的老城區，所以其拆遷的難度較大，并且由于商業廣場的建設面積較大，中心區域的地價較高，投資的工期長并且效益回收的時間也較長，這是D商業廣場建設項目面臨的最大困難。
（2）政策背景。近年來，該市通過房地產開發建設獲得了較大的發展，并且隨著工業和商業的逐漸發展，城市化進程的不斷加快，該市政府在政策支持力度上不斷增強，對于發展本地區房地產開發抱有很大期望，特別是對于老城區改造項目的政策傾斜力度較大，支持和改造對于老舊城區的現代化改造項目建設。
（二）房地產投資能力分析該房地產投資企業屬于外地中型房地產開發企業，并且從以往的投資實踐看，以投資的小區建設見長，對于商業開發項目很少涉足，此次投資項目是市場拓展到該市的第一次投資，管理層的態度相對保守，并且要求短期內，小投資，穩收益的原則，所以再結合表1數據以及區域和政策背景，對于C小區建設的投資額和收益周期都明顯小于對于D商業廣場的建設項目投資，所以從穩妥的角度來說，對于此次投資項目的決策來說，經過專家評審和最終管理層決定，選擇了C小區的建設項目投資。
（三）投資項目風險管理建議
（1）充分重視“風險識別和風險評估”的結合。房地產投資項目涉及多個層面和領域，所以在對風險進行評估時，首先要充分認識和了解存在哪些方面的風險，例如，拆遷風險、金融風險、政策風險以及競爭風險等等，其次要加強風險評估，風險評估主要是對于風險進行全面、準確和系統的分析，幫助房地產投資項目決策者了解投資項目，并在事后對于風險造成的后果進行評估，積累更多的管理經驗。
（2）加強風險應對。特別是針對單個項目的風險時，如何采取有效措施避免和減少風險帶來的危害，對于企業來說也至關重要。企業要充分的重視和發揮管理創新的作用，加強風險應對，提高企業的風險管理能力。
參考文獻