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房地產市場建議范文1
一、房地產市場發展的有利因素
1、區位優勢有利于我縣房地產市場的發展
我縣處于湘、鄂、贛三省交匯處，縣城距離九江、南昌、武漢、長沙等大中城市都在200公里以上，這對于開發商來說，交通上是劣勢，但在房地產市場方面卻是一個優勢。我縣有近19萬人在外務工，這部分人在商品房銷售時占了相當的比重，換句話說，這部分人當中相當一部分掙錢回來后不可能到大中城市購房，而選擇在縣城購房。因此，從某種意義上說，修水縣城容易形成一個邊貿次中心城市，這給我縣房地產形成巨大的市場帶來了一定的發展空間。
2、政府宏觀調控政策有利于房地市場的發展
2002年以來，縣委、縣政府把開發南城區作為“353”戰略的重中之重。因此，在制訂相關政策上給予了房地產市場巨大的發展空間：一是在建設審批上，做到控制城北、發展城南，嚴格控制個人建房和杜絕干部集資建房；二是嚴格控制土地市場的投放方向和投放總量，按照市場的需求，我縣商品房的總量每年控制在20萬平方米以內，土地投放總量基本每年控制在180畝以內，所有用于房地產開發的經營性用地全部實行招拍掛出讓制度，使房地產供地需求處于一個透明、保和的狀態，從而刺激供求關系的平衡與穩定。
3、相關優惠政策有利于房地產市場的發展
一是鼓勵農民進城購房，可享受縣城居民同等待遇，購買商品房的相關費稅實行減免或優惠；二是在新城啟動建設時期，開發建設的相關規費實行規費包干優惠制度，如建設規費控制在每平方米15元以內；三是鼓勵干部職工到新城購買商品房，凡到新城區購買商品房的企事業單位干部職工，可享受本單位2萬元的補貼，這在很大程度上刺激了干部購房的欲望，同時也帶動了二手房的交易，從而激活了整個房地產市場。
4、縣城南移戰略也有利于房地產市場的發展
從2002年開始，縣委、縣政府已著手實施開發城南區工作，至目前為止，縣行政中心辦公大樓已建成，新城相關的基礎配套也進一步完善，學校、醫療等公益性配套設施也一應俱全。2005年全縣25個行政事業單位將陸續南遷，由于單位的搬遷，將再一次會刺激房地產價格的飚升。
5、城市化進程的加快有利于房地產的發展
據統計，目前我縣縣城人均住房面積不足19平方米，比全國人均住房水平低5平方米。近年來，由于我縣的城市化進程不斷加快，城市人口不斷增加，對住房的需求量也不斷增長。目前縣城居住了近12萬人，住房需求量缺口較大。
二、房地產市場發展中存在的問題
1、房地產市場供應結構不夠合理，價格上漲過快。近三年來，我縣的商品房開發量基本每年控制在20萬平方米以內，但由于諸多因素的影響，在供應結構上仍存在著一些不合理因素，主要表現在：普通商品房與經濟適用在住房供應方式和建設規模上存在著不合理的因素，如我縣在南橋村建設的經濟適用住房，在供應方式與建設規模上與開發商開發的商品房就存在著不合理的因素；期房銷售與現房銷售價位差不夠合理等，如東盟佳苑和東方巴黎商城，期房價格與現房銷售價格差達120元/㎡。
2、房地產開發市場存在著不規范行為。從目前開發的情況看，除東盟佳苑具備相應的房地產開發資質外，其余開發公司均不具備相應的開發資質，同時質量體系未建立，物業管理機構不健全。
3、城部結合房地產市場秩序較為混亂。在城郊結合部位，特別是寧紅大道南向三、四線及老虎洞地段，合資合作建房、無規劃建房、以地入股、加層等違法建房較為混亂，因其建筑質量沒有質監，無須配套、且偷稅漏稅現象嚴重，導致其銷售價格比合法開發的商品房價格低得多，從而嚴重憂亂了我縣的房地產市場。
4、拆遷工作也影響著我縣房地產市場的開發。城市房屋拆遷關系到被拆遷人的切身利益和社會穩定，也關系到城市建設的速度與規模。從目前我縣城市房屋拆遷的情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：一是拆遷補償價格的不平衡帶來的影響。按照2001年出臺的《城市房屋拆遷實施管理辦法》的拆遷補償標準，被拆遷人往往難以接受，如新城區劃撥土地使用權拆遷土地補償價格為每平方米108元，而老城區西擺街和鸚鵡街的拆遷補償標準按評估地價的56%進行補償，遠遠高于新城區地塊每平方米108元的拆遷補償標準。二是不能按時完成拆遷給房地產市場帶來的影響。如A2、B4等地塊沒有完成拆遷將“生地”變成“熟地”進行出讓，等到地塊拍賣掛牌出讓有收入后由有關部門再去拆遷，買者要等數月才可以進場開工建設，這實質上是與房地產業“賣樓花”相以的“賣地花”，等于要求開發商用現金對預期甚至下一個開發周期的建設項目進行投資，加大了開發商的投資風險，降低了投資者進行了土地競投的興趣，也增加了拆遷成本。同時，因拆遷進度的原因影響了每年計劃房地產開發總量的控制，導致房價升高或房子積壓現象。三是拆遷用地安置問題對房地產市場的影響，根椐我縣新城區建設的速度，新城區在建的建設項目都應在2005年10月份之前完工，但是根椐目前實際進展情況，要想在規定的時間內完成確實存在著很大困難，主要原因是因為拆遷安置工作不能及時到位，導致拆遷工作無法順利開展。
三、加快房地產市場建設的幾點建議
1、進一步加大政府壟斷房地產一級市場的壟斷。按照有利于建立公開、平等、競爭、有序的房地產市場機制的原則，要合理確定房地產開發用地規模，統一配置城鎮規劃區內的建設用地，進一步加強對房地產市場的引導和調整，努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格，促進房地產業健康發展。一要明確普通商品房和經濟運用住房建設規模、項目布局以及進度安排。二要在嚴格執行土地利用總體規劃的前提下，根據房地產市場的變化情況，適時調整供應結構，供應方式及供應時間。目前我縣未完工或未動工建設的商品房量約為49萬㎡。因此，在土地供應計劃時須逐步減少投放量。三要充分運用稅收等經濟手段，調節房地產市場，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。如未完工之前或未居住2年以上的商品房不得轉讓，房地產開發商不得虛假信息等。版權所有
房地產市場建議范文2
【關鍵詞】 房地產 市場失衡 泡沫經濟
一、中國21世紀的房地產現狀
1、供求關系嚴重失衡
隨著經濟的快速發展，城鎮化步伐加快，越來越多的進城務工人員希望在城市中購房定居下來，城市人口越來越多，相應的住房需求量也就日益增大。而城鎮居民的收入水平在近幾年也大幅提高，很多家庭不滿足于小戶型的住房或一套住房，他們要改善居住條件，希望購置更大面積的住房甚至多套住房。幾方面因素疊加的結果是城鎮住房需求量大增，而政府出于多方面考慮并沒有增大用于住房建設的土地供應，使得房地產市場供求關系嚴重失衡。
2、價格持續走高，市場出現泡沫經濟
因為供求關系的嚴重失衡，需求量遠遠大于供給量，房地產市場處于賣方市場，價格依據經濟規律會有所上漲。加之土地資源緊張，土地的價格也出現上漲，房地產開發商購買地皮需投入更多資金，這些資金支出的一部分自然會轉嫁到消費者身上，表現出來的現象就是房產價格的升高。隨著經濟發展，房價有所上漲是必然的情況，但照現狀看，房地產價格遠遠偏離其實際價值，泡沫經濟現象嚴重。
3、政府調控政策失效
最初學習經濟時我們就了解到市場是由“看不見的手”市場和“看得見的手”政府的宏觀調控來共同控制的。在房地產行業泡沫經濟日益嚴重的今日，政府應該出臺相關政策來緩解房地產市場的緊張局面。實際上，我國政府也出臺了一系列調控政策，到2012年2月為止，全國已有72個城市實行了不同程度的“限購令”。這些政策一定程度上緩解了“囤房”行為所帶來的房價上漲，但房價仍未得到有效控制，住房價格虛高的經濟問題還是沒有得到根本解決。政府調控政策力度不夠也是現在房地產市場的一大突出現象。
二、中國房地產市場失衡主要原因
1、政府角度
（1）區域發展不均衡和土地供應量減少。中國雖然地幅遼闊但由于地貌多樣，真正可以有效利用的土地十分有限，再加上人口眾多的國情，土地資源極其緊張。中國人口分布也極不均衡，在地幅遼闊的西北地區人員十分稀少，而在土地資源相對緊張的東南部地區人員大量聚集，使得該地域土地資源更加緊張。土地由國家所有，為了經濟的可持續發展，政府對用于住房建設的土地進行了總體控制，而住房需求量持續增加，導致房地產開發的供求矛盾激化而房地產市場失衡。
（2）房地產交易稅收巨大。在房地產市場交易中，稅費也是很大的一筆支出，一定程度上影響著房地產價格。房地產交易稅有：契稅、營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅以及房屋交易手續費等。比如：契稅，普通住宅在交易中按房屋成交價的1.5%征收，如果是二套房按3.0%征收；營業稅滿五年的免征，購買時間在五年內的房屋按成交價的5%征收；個人所得稅，滿五年的唯一住房免征，非唯一住房按評估價的1.0%征收。房屋賣方需要向國家稅務機關繳納的營業稅、土地增值稅、個人所得稅等在房屋交易時一并轉嫁給買方。據統計，二手房交易中各種稅費占房價的13%以上。買一手房的稅費也很多，房地產開發商會將稅收一定程度分攤到房屋購買者的身上，稅費會跟隨房屋產權向下轉移，房屋價格也就一定程度的上漲。
（3）控制政策不給力。目前中國的房地產正處于資產泡沫時期，表面上它帶動了中國的經濟增長，同時其中也隱藏了可怕的危機。近年，中國政府出臺了一系列房地產調控政策，針對購買者的“限購令”，針對開發商采取銀根緊縮、上調利息和提高土地出讓金等措施，鼓勵保障性住房的開發和建設等。但是，一些地方經濟增長過于依賴房地產，地方政府為了GDP的高速增長，對房市的調控政策推三阻四，使得每次調控都是“調”而不“控”。房價居高不下的問題只得到了緩解并未真正解決。
2、居民角度
（1）購買需求旺盛。隨著我國經濟的日益繁榮，在部分發達地區，如上海、深圳等地，需要大量的廉價勞動力，大量外來人員進城務工。其中有一部分希望在城市中安定下來，這也使得城鎮人口越來越多，這部分人口購房需求十分旺盛。加上經濟發展帶來的人們生活水平的提高，城市有房的居民也希望進一步改善居住質量。
（2）高收入人群投資“炒房”。隨著經濟的發展，高收入人群越來越多。人們投資除了股市、國債、儲蓄、住房等外，其他投資渠道很少。近幾年，股市表現欠佳，儲蓄和國債回報率低，住房成為這些高收入人群的最佳投資消費熱點。在消費上，表現為對房屋品質的要求的提高；在投資方面，有經濟實力的人大量“囤房”，進行“炒房活動”，他們將住房頻繁轉手。這也導致社會上出現大量閑置住房，造成很多人沒房住而很多房沒人住，制造房屋供求緊張、房價持續上漲的現象，使得房地產市場混亂失衡?？梢?，收入差距擴大也是造成房地產失衡的原因之一，一部分人買不起房，另一部分人通過炒房牟取暴利。
3、開發商角度
（1）土地資源稀缺。城鎮化現象和房地產的發展擴大了土地的需求量，再加上土地資源的稀缺性、不可再生性，使得土地資源相對不足，土地價格上揚。土地是國家所有的，房屋開發商想要建房就需要向國家繳納相應的土地出讓金以及建設開發稅費，開發商會將土地價格上漲部分一定程度轉嫁到買房者身上，導致房價進一步提高。
（2）超額利潤的掘取。出于諸多原因考慮，國家全面禁止了居民的自建房、合作建房、集資建房、單位建房等，房地產開發商成為住房開發的壟斷經營者。因為這樣出現的最嚴重后果就是房地產開發商壟斷住房市場的供給，擁有了房屋的定價權。開發商對于住房供給的壟斷推動其追逐超額壟斷利潤，這直接推動著住房價格的上升。2013年4月，福布斯全球華人富豪榜，上榜從事房地產人數最多，占到21%。其中，中國內地上榜富豪人數有較大增長，前十位的中國內地富豪中就有四位從事房地產行業。
三、國外實例給我們的經驗教訓
在不久前的2008年全球性經濟危機中，就有因為房地產的泡沫經濟而給國家帶來嚴重后果的實例。為了提高國內經濟增長速度，與歐洲經濟看齊，西班牙過分依賴房地產來發展經濟，所有土地都用于房地產開發，銀行也放寬開發商和購房者的貸款條件。僅2007年西班牙建房數目就是英法德三年的建房總和，雖然在房地產的促進下西班牙經濟的確有很大的發展，2007年房地產對GDP的貢獻率為18%，但是社會的大量資本聚集在房產上，產業泡沫繁榮擴大。時至2008年，爆發全球性的金融危機，所有地區都受到了嚴重影響，同時它也像導火索一樣刺破了西班牙的經濟泡沫。西班牙一開始就選擇錯了發展重點，將重心放在房地產行業而不是高科技和制造業的發展上。西班牙國內發生嚴重的經濟危機，房價大跌，很多房屋滯銷空置，開發商、銀行大量破產，失業率猛增，通貨膨脹，政府財政赤字嚴重面臨破產。2010年為了緩解財政赤字，政府采取銀根緊縮政策，降低工資標準提高稅費，國內相繼罷工，而又造成了嚴重的社會危機。在中國，部分一線城市的房價是美國的兩倍，但是居民收入僅為美國的七分之一，可見現階段我國存在著一定的經濟泡沫，特別在房地產市場。為避免重蹈覆轍，應該吸取國外的教訓將嚴重的經濟危機扼殺在搖籃中，通過市場與宏觀調控相結合的手段解決國內房地產市場中存在的問題。
四、針對房地產市場的改善建議
1、建設保障性住房
從房地產失衡的原因分析了解到，開發商的壟斷行為是造成高房價的罪魁禍首。相對而言，開發商熱衷于大戶型高檔次的商品房開發而不重視對利潤空間小的保障性住房的開發。要解決當前房地產問題，必須打破開發商對房地產供給市場壟斷行為。政府應該從住房供給層面，減少高檔商品房的供應而相應地加大小戶型的商品房、經濟適用房和廉租房等保障性住房建設，以滿足更多低收入人群的需要。
2、抑制不合理的住房需求
在投資渠道有限的情況下，居民有閑錢用于房地產投資，無可厚非。政府可以通過提高住房貸款利率和購房首付比例，采取一些住房限購政策，抑制投資性購房，打擊“炒房”行為，最小化“囤房”行為。這些是政府近幾年大力推行的政策，有一定強制力度，并且對于抑制房地產市場失衡有一定積極作用，要進一步鞏固和完善這些政策。
3、加強政府宏觀調控
要根本解決房地產市場失衡問題要從多方面著手，強化政府的宏觀調控。政府應該準確了解房地產市場的需求，作出正確的市場定位，從目前的市場情況來看，因為市場信息的偏差使得房地產市場存在供需結構不合理的情況?？梢越梃b國外的模式，把面向市場的商品房和面向低收入人群的保障性住房分開供應，采取不同的貸款和價格政策。政府要建立健全的信息流通平臺，優化資源配置，使得土地得到最大的利用；同時政府也應該加大土地的供給，調整供給結構，彌補市場上供給不足的情況，規范開發商的行為，進行帕累托改進使得購房者、開發商、政府三方達到“帕累托”最優狀態（任何改變都不會使得三方中任意一方的利益受到損害，是一種最好的資源配置方式）。
目前，土地的出讓和房地產交易各種稅費已經成為一些地方政府財政收入的主要來源。對房地產市場的各項稅收進行清理整頓，對于不合理的收費項目堅決取締，減弱地方政府與房地產開發的利益聯系。對于涉及房地產開發建設的自來水、電力、燃氣、光纜通訊等壟斷行業進行價格整頓，嚴厲打擊強賣、強買、強制收費的價格違法行為，消除地方政府推高房價的積極性。
4、整頓規范房地產金融市場
對于中國目前的房地產現狀，筆者認為存在著局部泡沫，也即所謂的區域性泡沫。為了避免泡沫的進一步擴大，危害國家整體經濟運行乃至社會環境。房地產金融市場需要進行規范和整頓。在開發商方面，要嚴格審查其貸款發放資質和信用等級，避免發放貸款給沒有開發資質、信用等級低的企業，防范金融風險出現。在居民個人方面，要強化住房貸款管理，嚴格執行國家住房貸款政策，并且靈活運用利率杠桿作用，規范房地產抵押貸款融資行為。
5、大力發展國民經濟
剛剛接觸到經濟學方面的知識我們就了解到了人們的收入和收入預期對其購買力有很大的影響。目前，我國居民普遍的恩格爾系數都不高，大多數人的家庭收入情況還是處于溫飽狀態，收入增長速度跟不上房屋價格上漲的速度。要在大力發展國民經濟的同時相應地提高居民的收入水平，這樣才能進入一個良性循環狀態，人們收入增加會帶動消費包括房地產的投資消費，消費反過來又進一步拉動經濟增長。
五、結語
房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，對我國的經濟乃至個人都有著巨大的影響。但是目前房價暴漲，房地產泡沫日漸嚴重。國外經驗已經證明，不解決好房地產泡沫問題將嚴重影響本國乃至世界經濟的正常發展。本文正是基于這樣一個目的，對我國房地產市場失衡原因進行分析，并提出一些改善建議，希望有所警示作用。
【參考文獻】
[1] 杜雨、陶丹：論“限購令”對中國房地產市場的政策性影響——房地產政策的宏微觀經濟效應分析[J].中國市場，2012（9）.
房地產市場建議范文3
一、當前房地產市場的主要特征及調控效果
（一）當前房地產市場的主要特征
1、限購
2011年初國務院出臺樓市調控政策，要求在直轄市、計劃單列市、省會城市和房價上漲過快的城市實施首批限購措施；為更好地落實樓市調控政策，7月下旬，一些房價上漲過快的二三線城市也加入限購行列中。國內大中城市樓市已陸續進入“房票”時代。
2、限貸
2011年以來央行執行了6次存款準備金率和3次利率的調整，大中型金融機構存款準備金率和貸款利率（5年期以上）分別達到21.5%和7.05%的歷史高位水平。受此影響，與房地產有關的開發貸款和按揭貸款均受到了不同程度的限制。
3、限預售
在房地產開發企業的預售環節中，相關行政部門對預售價格施加影響，要求企業主動降低價格漲幅，從而達到控制全年房地產價格的目的。對備案價格過高的項目暫緩辦理預售證或勒令重新定價，推延樓盤銷售時間，謹防新入市樓盤房價沖高，影響調控效果，帶來不良的輿論影響。
4、限價
部分未被列入限購名單但房價上漲過快的三四線城市相繼采取了限價措施，通過對行政區劃內的樓盤銷售價格設定“封頂”值的方式，以期規避限購。
5、限地價
近年來各地“地王”易主頻繁，高地價記錄屢次被刷新。地價作為房價的重要組成部分，“價高者得”的土地交易制度被認為是推高房價的“詬病”所在，要求改革的呼聲漸漲。2011年以來，北京、廣州等大城市土地交易中心進行了“限地價、競房價”、“限房價、競地價”、“勾地”等新型土地交易方式的有益嘗試，對地價上漲起到了一定的限制作用。
（二）調控效果
1、市場觀望氛圍濃厚
雖然目前市場頻繁出現特價樓盤，但普遍的實質性降價潮尚未真正形成，購房者預期房價下跌，看空樓市后市，且高房價與購買者預期差距較大，使得購房者觀望氣氛濃厚。
2、房價上漲勢頭初步受到遏制，漲幅趨緩
據國家統計局最新數據，2011年9月份全國70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有17個，持平的29個，房價環比上漲的城市數量進一步減少，且漲幅明顯收窄，京滬廣深4個重點城市的房價漲幅已連續3個月停滯。另據中國指數研究院對國內100個城市的全樣本調查顯示，9月份全國100個城市住宅平均價格出現近一年來的首次下降。預計未來二手房價格可能緊隨下降，區域整體房價下行周期指日可待。
3、樓市成交量驟降
據相關機構統計，全國龍頭房地產企業9月份銷售業績同比均出現不同程度的下降，其中9月份萬科銷售金額同比減少12.0%，萬科銷售金額已連續兩月出現同比下滑，8月份同比減少12.6%；中國海外集團9月份房地產銷售額、銷售面積同比分別下降18.0%、13.2%；金地集團9月份簽約金額同比減少36%，簽約面積同比減少37.6%。
4、房地產開發企業資金面趨緊
存款準備金率和利率的調整以及存準繳存基準的擴容，導致如今國內銀行可貸額度日益減少，“惜貸”現象蔓延，以往被視為“優質業務”的涉房貸款被嚴重擠壓。房地產開發企業的融資方式受阻，融資金額縮水，融資成本增加，這直接加劇了房地產開發企業資金短缺的狀況。過去房地產開發企業躺著吃銀行低息資金，利用高杠桿融資獲利的“低利貸時代”將在短期內很難重現。
5、庫存量激增
中報顯示，萬科地產、金地集團和招商地產三大巨頭的存貨分別同比增長53.65%、33.57%、34.56%，上市公司存貨周轉率快速下滑。預計2011年三四季度入市房源還將持續大幅攀升，房企庫存壓力將大幅增加。
6、土地市場低迷
2011年以來，各房地產企業拿地意愿和積極性不高，表現得更為謹慎與理性，房企之間聯合拿地現象增多。因后市不樂觀，政府推地節奏也明顯放緩，土地成交面積和成交金額下降，土地收入隨之銳減；加上土地出讓時配建條件苛刻以及部分企業承受資金壓力，土地溢價率普遍不高，以底價成交居多，土地流拍現象時有發生。
二、調控政策影響下房地產市場將發生的根本性變化
中央多次重申，將堅持本輪樓市調控決心不動搖，調控方向不改變，調控力度不放松。隨著樓市調控的縱深化，將逐步給房地產市場帶來根本性的變化：
（一）住房屬性的轉變
未來住房市場的投資屬性將逐漸弱化，投資投機需求和剛性需求各據市場的局面將轉變為以剛性需求和改善性需求為主導的住房新局面，住房市場將真正地重回以居住屬性為主導的軌道上來，房價也將回歸理性，房地產市場受到的波動也會較小，將更為平穩健康。
（二）銀企間話語權的轉變
銀企間的話語權和議價空間會隨著房地產市場行情周期的變化產生變迭：當房地產市場行情處于上漲趨勢時，涉及房地產貸款往往被銀行視為優質業務，享有優先受理權，銀行可供選擇余地大，開發企業往往處于絕對強勢位置，話語權和議價空間往往掌握在開發企業手中，相應的融資難度和成本較低，企業的杠桿率較高；而當房地產市場行情處于下跌趨勢時，受貨幣政策調整和銀行存貸比指標限制，此時話語權和議價空間會發生轉移，涉房貸款受到限制，融資難度加大，融資成本也會相應地上升。
（三）住房買賣雙方市場的轉變
當前，住房市場調控政策已進入穩定期，住房市場將由上半年度的政策力量主導轉向以市場力量為主導、供求雙方博弈的時期。房地產開發企業經營策略會發生調整，推盤數量和速度明顯加快且較為集中，供應量上升，房價下行壓力驟增，房價話語權將發生轉變，住房市場也將實現由賣方市場轉向買方市場。
（四）土地市場交易方式的轉變
以前土地市場采取無上限的競價方式交易，往往是“價高者得”，可以實現土地價值的最大化，也符合高度依賴“土地財政”的地方政府的利益最大化要求。預計未來土地交易方式將轉向以保障土地價值和配建條件的同時最大限度實現房價合理化的優化模式，關注更多的是對政策性住房的保障。
（五）房地產開發企業戰略的轉變
一線重點城市受限購影響大，在有效需求越來越少的情況下，二三線城市的銷售業績對房地產開發企業的貢獻表現得會越來越搶眼，且二三線城市未來發展勢頭猛，區域發展遠未飽和，這促使開發商將從一線重點城市布局轉向二三線甚至三四線城市，實現戰略根據地和戰略縱深區的調整與轉移。此外，不斷深化的樓市調控措施往往使住宅市場首先受到沖擊，影響頗大，這將促使開發商主動實現升級與轉型，實施多元化的經營戰略。
（六）住房供應制度的轉變
中央提出了“十二五”期間大力建設3600萬套保障性住房的宏偉目標，將對低端的住房市場形成及時介入和有力補充，解決中低收入群體的后顧之憂，而我國的住房供應制度也將實現由單軌制向雙軌制的轉變，住房市場最終形成“低端有保障、中高端有市場”的格局。而保障性住房建設將緩解我國住房供需長期失衡的狀態，平衡住房結構。
三、房地產開發企業應積極應對以促進市場健康發展
（一）調整產品結構，緊跟市場需求
開發企業應注重堅持面向自住需求、以滿足居住需求的中小戶型普通住宅為主的產品定位，積極開發適銷對路的產品，優先滿足剛性需求和改善性需求為主的自住需求客戶的需要。
（二）拓展融資渠道，滿足融資需求
2011年以來國家實施穩健的貨幣政策迫使開發企業除積極搶占銀行信貸資源外，還必須積極開拓更為豐富靈活的融資渠道，以此鞏固自有項目資金保障和滿足穩健發展的融資需求。萬科、遠洋、金地、華潤置地等地產公司相繼成立地產基金，來緩解資金鏈壓力，這也可以有效地推動房地產基金調節市場供求關系，降低金融風險，疏導民間資本合理流動。
（三）加快資金周轉，實現快速回籠
下半年市場供應量將大幅增長，市場競爭異常激烈。企業應制定合理的價位區間，狠抓銷售進度，提高去化率，搶占市場，以存貨換現金，快速實現資金回籠，確保項目資金平衡。
（四）創新營銷手段，突破銷售瓶頸
面對競爭激烈、風云變幻的市場，開發企業營銷策略創新勢在必行。目前樓市總體平淡，開發企業除采取傳統的打折優惠促銷、靈活的付款方式和付款時間等方式，還可以利用與二手中介聯動以此拓展客戶范圍。二手房地產中介擁有豐富的客戶資源，加上開發企業的適當讓利，將加大樓盤成交的可能性，對于開發商和中介，都是“雙贏”。
（五）增值物業服務，塑造良好品牌
物業服務是房地產開發的延伸。從近年實踐看，物業服務在房地產開發中將發揮越來越重要的作用，甚至成為開發企業經營的品牌。在市場容量日益縮小的新形勢下，開發企業更應通過物業服務的升級，塑造企業良好的口碑，延伸房地產的誠信和品牌，提高購房者對品牌的認知度和忠誠度。
（六）審慎理性拓展，掌控投資風險
房地產市場建議范文4
【關鍵詞】房地產市場；消費者；博弈；納什均衡
一、房地產市場現狀介紹
房地產交易過程就是房地產博弈過程，博弈的結果就是產權受讓方以一定的價格獲取房地產產權，產權讓渡方讓渡房地產產權獲得相應的貨幣補償。雖然在房地產市場博弈中的參與者眾多，但一般可以分成三方：一是以房地產開發商為代表的私人利益團體，一是以中央政府和地方政府為代表的公共利益團體；三是以消費者為代表的利益團體。消費者是三方當事人中最弱的群體，本文主要從消費者的角度來考慮房地產市場的博弈過程。
二、消費者之間的博弈
假定在此次博弈中，有兩個參與者A與B。他們各自有兩種行動可供選擇，即{觀望，購房}，由于本模型為完全信息靜態博弈，因而戰略和行動是相同的，也即每人只有兩種戰略，用符號可表示為Si={觀望，購房}，i=1，2，S1，S2分別為A和B的策略空間。兩人的支付函數ui=ui（s1，s2），si∈S1，s2∈S2，i=1，2。其他相關信息如下支付矩陣所示：
在a>c的條件下，如果b>d，則購房是A、B的占優戰略。（購房，購房）是唯一的納什均衡，且是占優戰略均衡。此時，該博弈模型類似于“囚徒困境”。從集體效用上看，盡管（購房，購房）并非是最優的，甚至有可能是最差的，但卻是他們的唯一選擇，即使兩個參與者在行動之前達成某個一致協定，也無法改變局勢，因為沒有人有積極性遵守協定。a>c的條件不變，如果
b
綜上，結合中國的實際情況，在a>c的條件下，模型出現的結果類似于我國2005～2009年房地產市場的情形：開發商資金充足，住房需求強勁，房價處于不斷上漲之中。2008年以前，由于民眾強烈的住房需求以及房產的保值、增值功能使得b>d，房地產市場的唯一納什均衡是（購房，購房），這解釋了房價持續上漲的原因。2008年，房價出現了短暫的回調，恰如bd，房價重新進入上升軌道。
2010年，由于政府采取了嚴格限制對開發商的貸款規模等一系列對房地產市場的調控措施，使開發商資金日趨緊張，出現了
ad，房地產市場出現（購房，觀望）或者（觀望，購房）的均衡結果。房價維持在高價水平小幅波動。
三、結論及建議
通過以上分析，可知僅僅通過提高利率、調高自有資金比例、限制開發商貸款規模等措施來使開發商資金鏈斷裂，無法達到降低房價的目的。必須配合其他政策，諸如拓寬房產投資者的其他投資渠道，廢除壟斷領域準入限制，加強保障房建設等，以引導資金流向房地產以外的領域，才能降低高昂的房價。
參 考 文 獻
[1]趙斌，唐梅花.利益集團的博弈與房地產政策的選擇[J].時代人物.
房地產市場建議范文5
（一）根據全市住房建設規劃和土地儲備狀況，適度增加年度商品房用地供應量。2007年全市（含四縣）房地產開發用地計劃供應5000-5500畝，其中經濟適用房建設用地供應不低于800畝。適時調整土地供應結構、供應方式和供應時序，進一步深化土地供應方式改革。
（二）對全市已出讓的房地產開發用地逐一進行疏理，加強協調，加大土地整理力度，按期交付建設用地。對已經交地的商品住房建設項目，限定開工日期，確定上市預售時限，加快審批進度，促使其早日開工、早日上市；對由于受讓方原因，超出合同約定動工開工日期滿1年未動工開發的，征收相當于土地使用權出讓金20%土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。
（三）大力推進凈地出讓制度，今后，凡擬公開出讓的房地產開發用地，原則上先由市國土部門進行收儲后，委托相關部門根據城市規劃和建設用地的要求，對其進行房屋拆遷，完成“三通一平”（通水、通電、通路、場地平整），由市國土部門以招標、掛牌或拍賣的方式公開出讓。在土地招標拍賣掛牌出讓文件中進一步明確開工時間、竣工時間，并在土地出讓合同中載明工程項目的開工時間、竣工時間及違約責任。
二、強化規劃調控，改善住房供應結構
（四）對新供應的住房用地，市規劃部門在編制用地規劃條件時應當明確住房套型結構比例，把套型比例作為一項強制性指標納入規劃設計條件，并作為土地出讓的前置條件。套型結構比例按總量平衡、項目平衡、區域平衡原則控制，并將比例分解到具體區域，落實到具體項目，確保全市全年套型建筑面積90平方米以下中小戶型普通商品住房建設面積達到總建設量的70%以上。
（五）新建經濟適用住房項目以套型建筑面積90平方米以下面積所占比例按100%控制；新供應的土地，在出具規劃設計條件時按以下類別嚴格控制：新掛牌的改變原用地性質進行商品住房建設的項目，以建設中小套型住房為主，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比例按70%控制；已開工建設的分期商品住房建設項目，如遇規劃、建筑方案需調整重新申報的，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比例應不低于40%。
三、繼續鼓勵自住型消費，進一步發展二手房和租賃市場
（六）有區別地適度調整住房消費信貸措施。對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定，進一步簡化住房按揭貸款手續，住房保險堅持自愿的原則。
（七）加快推進住房分配貨幣化進程。按照“同城同政策”的原則，制訂我市機關事業單位住房分配貨幣化辦法，解決好與原有政策的銜接問題；抓緊制訂《企業住房分配貨幣化指導意見》，指導一批有條件的企業推行住房分配貨幣化，提高職工購房支付能力。
（八）進一步消除政策，大力發展住房二級市場和租賃市場，采取有效措施，鼓勵居民多渠道解決住房問題。
四、健全住房保障體系，逐步解決低收入家庭住房困難
（九）堅持實行租金補貼為主，租金核減為輔的保障方式，穩步擴大廉租住房覆蓋面，做到應保盡保；通過從土地出讓凈收益提取5%的比例和住房公積金增值收益中提取一定的比例等途徑，落實廉租住房資金。
（十）在綜合考慮我市目前經濟發展水平、房價水平和居民經濟承受能力的基礎上，有步驟地放寬經濟適用住房供應條件。
房地產市場建議范文6
為全面貫徹落實總書記關于“保增長、保民生、保穩定”的重要指示精神，進一步加大保障性住房建設力度，鼓勵居民住房消費，促進我市房地產市場健康有序發展，根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》（〔20*〕131號）文件精神，結合我市實際，提出如下意見。
一、認真貫徹執行國家和省關于加強房地產市場宏觀調控、促進房地產市場健康發展各項政策
（一）加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。金融機構對居民購買保障性住房和首次購買普通自住房以及改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。
（二）對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。
將現行個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅，改為超過2年（含2年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅；個人購買非普通住宅不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業稅。
（三）對個人首次購買普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%，由住房所在地市、縣房地產主管部門出具購房證明；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
（四）為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的個人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。個人出售現住房所應繳納的個人所得稅稅款，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納，個人出售現住房后1年內重新購房，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金。
（五）對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。
（六）加大住房公積金對住房消費的支持力度。住房公積金貸款首付可降低至20%，最高貸款額度放寬至30萬元。已參加住房公積金貸款的，只能申請不足30萬元的差額部分貸款。對用住房公積金貸款購買保障性住房的，借款人及房屋產權共有人每月繳存的住房公積金可按月抵沖還貸。
（七）自2009年1月1日起，取消和停止征收城市房屋拆遷管理費、工程定額測定費、建設工程質量監督費。
二、加大保障性住房建設力度
（八）抓住國家加大投入、擴大內需政策機遇，用足用活國家和省在保障性住房建設資金扶持、用地保障、許可審批等方面的優惠政策，加大保障性住房建設力度，用2-3年的時間，對符合條件的申請廉租住房實物配租的低收入家庭實現應保盡保。2009年市本級完成3160套廉租住房、1234套經濟適用住房建設；發放廉租住房租賃補貼354萬元、受益保障對象3036戶，對符合條件的申請廉租住房租賃補貼的家庭實現應保盡保。貴溪市、余江縣也要確保完成市政府下達的保障性住房建設任務。
（九）減免保障性住房建設相關收費和政府性基金。對經濟適用住房和廉租住房建設一律免收城市基礎設施配套費等行政事業性收費和政府性基金，經營服務性收費按低限減半征收，征地管理費緩交一年，新建住宅供配電工程建設費按低限減半征收，并對應征收的50%取費緩交一年。
（十）積極做好住房分配貨幣化改革的前期準備工作。市財政局、市房產管理局等相關部門，要借鑒我省試點地區經驗，結合我市實際，認真研究，待條件成熟后出臺住房分配貨幣化改革方案，穩定市場預期，推動居民消費。
三、優化房地產開發和消費環境
（十一）全面推行凈地出讓土地制度，凡不具備交付凈地條件的土地原則上不準進入土地市場，市國土、規劃等部門要科學合理地確定土地供應總量、結構、布局和時序。對原已出讓但不能及時交付凈地的，各地、各有關部門要切實兌現承諾，加大工作力度，盡快解決征地拆遷和附著物清理遺留問題。各有關部門要認真履行土地出讓時的各項承諾，確因客觀條件限制和政策調整等原因無法履行的，要做好解釋和善后工作，營造良好的投資環境。
（十二）適度調整土地出讓價款支付期限。今后三年公開出讓土地約定出讓價款分期支付的，其分期支付期限可以延長至12個月，且第二期及以后各期出讓價款不予收取利息。
（十三）針對我市房地產市場存在的突出問題，進一步加強房地產市場清理整頓，堅決整治房地產開發、交易、中介服務、物業管理及房屋拆遷中的違法違規行為；集中處理房地產開發遺留問題，高度重視涉及房地產開發的投訴和，嚴厲打擊一房多賣、合同欺詐、虛假廣告、抽逃資金、違章建設等不法行為，切實維護購房者合法權益，凈化房地產市場環境。
（十四）健全完善房地產市場監管政策規定，抓緊制定房地產開發項目一站式竣工驗收和商品房預售款監控等制度，明確部門職責，嚴格責任追究，從土地出讓、拆遷安置、規劃設計、項目審批、預售許可、房屋質量、竣工驗收等房地產開發各個環節加強監管，對部門和國家工作人員不作為、慢作為、亂作為現象嚴肅查處，提高依法監管水平，從體制機制上保障房地產市場健康有序發展。
（十五）引導房地產開發企業積極應對市場變化。房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。市房管部門要加強房地產市場監測分析，準確把握房地產市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。要堅持正確的輿論導向，以加快保障性住房建設、鼓勵住房合理消費、促進房地產市場健康發展為基調，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩定市場信心。
四、放寬戶籍政策，加速城區人口聚集，促進住房消費
（十六）凡在中心城區購買商品房（含房改房、二手房），或通過購買、自建、繼承、接受饋贈等途徑，在市中心城區獲得合法經營場所，或在市中心城區租用經營場所并簽訂三年以上合法租用協議的人員及其親屬，可不受其它任何條件限制，在市中心城區登記常住居民戶口，并享受*發〔2009〕4號文件規定的優惠政策。
（十七）根據*發〔2009〕4號文件新登記的常住居民，凡符合條件的低收入家庭，均可申請保障性住房。
五、鼓勵房地產開發企業在夏埠新區開發建設高層住宅
（十八）在夏埠新區一期開發范圍內，開發建設20層以上高層住宅的，建設、銷售、交易過程中所涉各種基金、行政事業性收費（人防規費除外）全部免收，經營服務性收費減免30%。
（十九）凡在夏埠新區一期開發范圍內購買高層建筑商品住房的，除享受本意見第（六）條優惠政策外，實行所繳公積金沖抵還貸，在每月正常還貸無逾期拖欠貸款的情況下，實行將購房職工及配偶每年繳存的住房公積金（包括單位部分）按年沖抵其歸還個人住房貸款金額。
（二十）為加大投入，擴大內需，加快夏埠新區開發步伐，從2009年開始，計劃用2-3年的時間，在夏埠新區開發建設40萬平方米以上商品房，改善市民居住條件。
