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房產投資范文1
先算算賬
1 投資回報率分析
投資回報率=(稅后月均租金－物業管理費)×12／購買房屋單價
此種方法是目前地產投資中最常用的，考慮了租金、房價及兩者的相對關系，類似股市投資中的市盈率，不失為選擇優質房產的一種簡捷方法。
該比率越高，說明該項房產投資收益越高。房產投資只是投資者獲取投資回報的一種方式，投資者也可以通過投資國債、股票或存銀行的方式獲取利益回報。國債收益率通常被看做是一種市場化的基準利率，投資房產的收益率至少應大于國債收益率，否則投資房產就將失去了其吸引力。
這種分析方法的缺點是不夠全面，沒有考慮房產投資全部的投入與產出，沒有考慮按揭付款方式的影響，也沒有考慮資金的時間價值。
2 投資回收時間分析
投資回收年數=(首期房款+期房其間的按揭款)／[(稅后月租金－按揭月供款)×12]
這種方法引入了更多的因素，考慮了租金、價格、前期的主要投入等因素，但同樣未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短。一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8～10年左右。在房價較高而租金收益相對較低的情況下，可能導致租金收益無法彌補月供款等支出，實際上面臨投資收益無法收回的境地。
房產投資作為一項大宗投資，實際上其各種前期投入是比較多的，除了首期按揭房款，還有中介費、保險費、契稅、大修基金、為出租房屋進行的簡單裝修及家具等投入，這些投資者也應該考慮。
充分考慮風險
上述計算方法存在的主要問題是，它們都是靜態的分析，沒有考慮其中各個變量可能發生的變化。在以租養房，尤其是通過按揭貸款購買房產的過程中，應考慮各個變量可能的變化，以及由此可能形成的風險。
一個風險是，每月要支付的物業管理費和銀行貸款，都是固定的支出，而投資者的收入通常只是相對固定的。如果投資者的收入處于下降過程，而其他相應支出處于上升趨勢的時候，比如，銀行貸款利率調整導致還款額上升，這就有可能形成比較大的財務風險。
為控制這方面的風險，銀行放貸時，一般要求還貸額占家庭收入的50％以下。超出這個比例，一旦家里出現什么意外情況，資金周轉發生困難，造成逾期還貸，房子就有被銀行收走的風險。
投資房產的另外一個風險就是新房出租會有一個“滯留期”，即從正式入住到出租出去，中間會有一段時間房子是空置的。即使已經出租的房子也可能會中途“斷檔”，這就需要考慮如何度過這樣的“風險期”。
房產投資范文2
今年的飯桌討論仍圍繞著房子。政策的引導撲朔迷離，盡管官員們一直強調“調控基調不變”，但悄悄在小范圍放松的銀行信貸卻給人無限的想象。不可否認，投資房產仍是一個值得期待和令人心跳的話題。
認清形勢 及時掉頭
新年過后，章建還在澳大利亞的幾個大城市轉悠。悉尼、墨爾本、布里斯班，都是他認真考察的投資地點。作為長期投資房地產的老板，他對房地產的投資一向樂觀。
從政府機關下海已近20年，章建的第一個樓盤開在一個縣級城市，目前他的企業已經成長為大型集團公司，雖然不是全國范圍內的知名房地產商，但在各大中城市都有了住宅、別墅等樓盤。在這兩年的政策環境下，他的集團開始謀劃轉型。
在中央對房地產調控政策之下，中小房地產商的日子失去了以往的肆意。2012年春節還沒過，北京市住建委就在官方網站公布了北京477家房地產開發企業被注銷資質證書的消息，讓房地產開發市場一開年就處在了讓人心灰意冷的境地。
在章建的規劃中，國內的住宅地產項目已經不在他視野范圍之內。這個市場的不景氣，不僅僅體現在這些被注銷的企業，其他地產公司也逐漸主動放棄了這一塊的市場。銀行貸款難以取得，加上限購政策強行壓制住的需求，市場一時處于膠著狀態。
用專家們的話來講，2012是一個地產商們并購、出售、弱肉強食的“并購年”，大量項目沽值待售，只有資金充足、實力強大的地產企業，才會在中長期內活躍在這個市場。
作為對市場環境感知相當敏銳的中型開發商，章建沒有小型地產商的緊張，也沒有大型開發商的大手筆，他采取了及時掉頭的做法，目標一是轉向開發旅游休閑度假地產，二是轉向了海外。
休閑度假 魅力發現
章建屬于早早為自己和家人賺得了第一桶金的企業家，衣食不愁的日子到現在，最希望追求的就是悠閑舒適的生活。在與周圍圈子內的朋友們交流之后，他發現了休閑度假這個市場的巨大魅力。
他曾經在自己的一個樓盤中為自己建造了一棟別墅，選擇了最佳地點，依山傍水，精心裝飾，為自己營造一個休閑的私人空間。建成之后，立刻有人出高價希望購買，他考慮再三，還是沒有賣。
他認為，好的東西永遠是有價值的，中國現在缺的不是有錢的人，而是缺好東西。休閑是奮斗的終極目標，賺了錢最終就是為了獲得舒適的生活。能夠提供休閑心情與環境的，永遠不缺市場。這樣的資源也是有限的，房地產商需要有這樣前瞻的眼光去發現有限的優質資源。
從北京2011年的房展會上我們可以看到，在全國限購的大背景下，房展開始以休閑度假地產為主題。北京四季地產研究院與中國指數研究院聯合報告顯示，預計未來10年，中國將有5000萬個家庭接手旅游休閑度假房產或權益，從而產生15萬億元的市場需求。
體現出休閑度假與日常居住概念不同，最為典型的是海南的房產政策。定位于“國際旅游島”的海南省，限購的是海口、三亞主城區的住宅地產，而對產權式酒店等旅游地產沒有限購政策，因而形成大量“住轉商”現象。
中國人的購買力日益加強，隨著中產家庭的不斷增加，在不遠的未來將迎來休閑度假地產的置業高峰。不管是政策還是市場，章建都認為休閑度假地產是未來的一片藍海，目前，他已經在幾個地區開始了對休閑旅游地產的投資。海島、雪山、草原，這些人們夢中所向往的地方都是他重點考慮的地方。他說，中國的大好河山，還有很多有待開發呢。
海外空間 想象無限
最近他在澳大利亞尋找合適的投資機會，而之前，他已經在美國購買了兩套別墅。他說，越來越多的人在尋求海外的機會。
買美國的房子，是因為他孩子在那里上學。在去美國看望兒子的時候，他看上了兩套別墅，品質好，環境好，價格與國內同類的一相比較，章建動心了。咨詢了一下購買程序，他沒有猶豫立刻出手。
章建最感慨的是，在美國買房，幾乎都是經紀人在忙乎。他只需要看上房子，想好價格底線，其他所有事情都交給了經紀人。通過給賣方發出一份出價合約書（purchasing offer）、與賣方搭成協議、簽署購買合同（purchase agreement），將定金存入第三方公證托管公司(escrow office), 并由該公司開始過戶手續，房屋檢查，審閱房屋自然災害和其它各項結果報告，審閱前期屋主產權報告（title report）或物業管理報告，審閱白蟻和害蟲報告，購買房屋保險，填寫產權持有資料，交房檢查，以及最后房子的產權轉移并進行登記，公證托管結束，拿到房屋鑰匙。
有一個好的、負責任的經紀人的協助，在美國買房是一個相當愉快輕松的事情。
章建買美國的房子一方面是因為孩子在那邊，可以居住或者作為休閑養老的居所，另一方面也是覺得美國地產有升值空間。美國房價從2007年次貸危機開始，一路慘跌，而至今日，盡管美國房地產市場全面回暖仍需時日，但其間逢低買入機會隱現。2011年美國房地產銷售正在逐步復蘇，曼哈頓以及好學區的房價異常堅挺。
美國一家大市場的金融機構Macro Markets對超過100個經濟學家進行問卷調查，結果顯示，這百位經濟學家對2012年房價的平均預測上漲率為0.25%。同時他們預計2015年，房價漲幅將達到1.1%，美國房地產市場將進入一個緩慢的上升過程。房利美則預測在2012年房屋的總成交量將達到480萬套。
除了美國之外，章建還在尋找另外的機會。2011年全球房地產價值最有增長潛力國家的調查中，美國和中國、英國、巴西和澳大利亞五個國家最被投資者看好。對于中國想投資房產的人來說，美國和澳大利亞一直都是被青睞的熱土。
投資房產 仍有機會
提及2012年的投資建議，章建認為仍然要關注房產。
國內限購令仍會持續很長一段時間，房產稅短期內不會輕易出臺，信貸緊縮將繼續，也可能在小范圍內悄悄放松一點，但是地產的大環境依然不樂觀。
2009年下半年開始密集發行的房地產信托，將在2012年上半年進入集中兌付期。事實上，為了應對資金緊張，開發商早就開始多方籌錢，中原地產數據顯示：2011年前11月，樓市股權變動頻繁，規模股權交易已經達到了102 宗，歷史首次突破百宗。
有券商研報預測，除去招保萬金四大房企之外的115家A股上市房企，在未來一年內現金缺口將達到1329億元。
種種跡象表明，相當數量的房產降價促銷、快速出貨的力度將加大，2012年的房價將保持一個低水平的價位，對于有購房需求的人們而言，今年是一個比較好的購房時機。
對于國內現在地產市場低迷的狀態，章建認為只是暫時壓制了需求。在城市化進程步伐加快的大背景下，人們對城市房屋的需求遠未得到滿足。
1月19日有消息稱，私募股權投資公司黑石集團正積極尋找在中國房地產行業進行投資的更多機會，其高級執行董事Stuart Grant表示，他們深信中國房地產市場的長期成長前景。
這個消息無疑為章建長期看好中國地產市場做了最好的背書。
房產投資范文3
下面就是其中兩個典型案例，描述的邏輯順序如下：
簡單說明房產如何診斷――問題如何解決―― 最后的建議
案例一
先生，30歲
供職于IT業外企，公司基本保障周全，常開車，除職位收入外，自己經營相關生意，收入豐厚，有計劃5年后辭職自己經營公司。
夫人，29歲
自由職業者，做特色首飾生意，
3年后有要小孩的計劃。
家庭年度凈現金流
（收入―支出）：約80萬元。
自住一套3年前購買、有貸款的市內一居室。同時，去年底購買新公寓房一棟，預計今年底收房入住。
市內一居室小戶型房產，
未來出租預期收益計算：
總房款：26萬元月供1300元。
裝修家電另投入約4萬元。
目前該房產預計月租為1500元。
簡單計算結果:200元／月的盈余。
最多可以打平物業、取暖、維護等費用，即資產現金流為零。
建議ADVICE
提前還貸
由于家庭整體投資趨向保守，期望收益率在安全性較好的5%左右的品種，而現金保有量又較為充裕，建議搬入新家后，將該房產出租轉型為收益型資產，做提前還款。
因為房貸款利率在5.5%左右，如果資產收益的現金流為0，則意味著在用這套房子給銀行打工了。通常選擇持續占有使用銀行貸款，都是因為手中有高于房貸利率的投資品種，不愿意在變現很困難的固定資產上占用自有資金。
目前這個家庭中，無論先生的生意或其他投資都有很充裕的自有資金，因此建議利用好該房產作為收益性資產。
提前還貸后，該房產投資收益及現金流數據如下:
收益率剛剛跨過房產投資收益的最低評估底線，未來如果房租租金可上升，收益率也隨之上升。而且，一般3年前投資的市區房產，在房產二級市場通?？梢宰龅奖１荆幢窘鸢踩?，未來出售變現的資金還可選擇投資于其他金融品種。
注意ATTENTION
由于國內房產不含土地所有權，只有70年土地使用權，而房產在建筑時的使用壽命僅為50年，則意味著――房產在35年時是土地使用權價值的峰值，之后會不斷貶值。同樣，地上建筑在25年時價值也到達峰值，之后不斷貶值。為家庭資產安全起見，建議在房產出租使用25年后變現賣掉，才可以保護資產的最終安全。
新購置的房產分析:
總房款：130m2 x 8200元/平米=1066000元
其中：首付32萬元，月供5000元
預計年底交房，裝修、購買家電和家具等預計30萬元
兩年后拿到房產證，希望分5年提前還清貸款
貸款共75萬元，五年付息約5萬元，房款＋利息＋裝修、家電＝142萬元投入。
未來出租以5%的收益底線，則凈租金應達6000元／月以上；若出售以精裝修房計算，目前成本已達將近1.1萬元/平米，在那個區位短期內出售稍有難度。所以，建議5年后持有該房產自住，以提高生活品質，或出租獲得收益。
目前該家庭整體投資風險偏好在3%―5%之間的保本型穩妥收益品種和小風險收益品種區間內，比較拒絕6%-10%和更高風險區間的品種。
由于目前房屋貸款利率為5.5%，高于5%的小風險收益品種的收益利率。所以，這個家庭投資的第一步要鎖定債務清償；并在目前的黃金年齡鎖定低費率優勢，選好健康、意外和養老保險，然后關注部分新型短期理財品種，具體如下：
建議ADVICE
積極的債務管理
2006年：目前存量資金110萬元，30萬元新房裝修入住，20萬元還清小戶型房產貸款，16萬元新公寓房的提前還款。等于馬上可以產生一個年收益率在5.2%的30萬資產（市內小戶型出租）。
2007―2010年：每年16萬元新公寓房的提前還款，可在最短時間內結束債務，資產進入全面盈利。
建議ADVICE
積極的投資管理
由于先生5年內工作、生意都不會有大的變動，即家庭現金流會相對穩定，建議在債務管理不變的基礎上，在仍有債務的5年內，采取積極的投資策略――借助國內股市最活躍的這幾年，參與由專家打理的股市投資，投入金額以尚未償還的貸款額為參考，年收益率目標鎖定在10%，用以抵銷貸款利息支出。
待5年后債務結束，可全面回歸安全性更強的品種。
（說明:屆時由于金融市場的逐步發展繁榮，市場中也會慢慢出現更多的安全性品種可供選擇）
案例二
先生，29周歲
供職于國企房地產公司，行政崗位，有基本社保，年收入7萬元。
夫人，28周歲
外企主管，社保周全，年收入15萬元。
家庭年度凈現金流
（收入―支出）：約12萬元，
夫婦選擇時尚的丁克家庭生活，目前住在老人的祖房中，并投資了一處回龍觀附近的經濟適用房，7月交房，裝修后希望10月可出租獲利，目前當地月租金1200元/月。
由于工作之便，還想在同一地點再選擇投資同類房產一套。
回龍觀房產未來出租預期收益計算：
以兩年內提前還款完畢，即全額付款情況看目前已投資房產的投資收益：
經過計算（計算具體過程省略）:投資決策的底線是凈租金不低于1068元/月。
說明:目前當地租金為1200元／月，以長期平均維持費用100元／月（包含物業、供暖、再裝修、室內家具家電設備更新、少量斷租等），1200元--100元=1100元，剛剛達到1068元/月的投資決策底線。
而以總價30萬元（即原準備今年再投資的房產為例，含裝修家電），三成自有資金9萬元，七成貸款21萬元，貸款20年，計算投資收益：
結果是:投資決策的底線是凈租金不低于1250元/月。
說明:以上數據明顯顯示出：以月供方式買第二套同類房產出租，會讓家庭出現負現金流，即資產損失。
租金收益不可期待的情況下，只能評估買賣差價收益，一些簡單分析如下：
該地區該類房產未來出售預期分析
目前回龍觀地區新房供應量較充足，房價穩定，從長遠看，一個地區房產升值的因素往往有:
1) 交通有巨大的改觀，例如通了輕軌，高速等。
2) 區塊功能從單一逐漸往綜合發展，比如，原來是純居住區，后來向居住、商業、辦公綜合區發展。
而目前回龍觀地區上述兩方面都不太具備:
1) 交通改觀已初步完成，13號輕軌線、八達嶺高速早已通車，這個增長點的房產增值能量已大部分釋放。
2) 目前北京市政府已經明示的綜合區域發展重點是順義、通州和亦莊，也就是市政府不準備向回龍觀地區再做大規模投入。
因此，從購買、未來增值和出售獲利來看，都不是非常理想的選擇。
綜上所述，建議：
已經購買的回龍觀房產可繼續持有，以保值為投資預期。
不建議再在同一地區，購買完全相同的房產，原因有：
房產投資范文4
在不斷出臺的房產政策面前，“老代”感覺到房產投資難度系數日益加大，自己雖然“職業”但還不“專業”。國內目前發行的房地產信托計劃則吸引了“老代”的目光，把錢交給信托公司投資房產，是不是更可靠呢？那么，帶著我們的投資疑問，也為了能夠幫助投資者找到更好的投資路徑，不妨和“老代”一起來探究答案。
尚待發展的國內房地產信托
與國外信托業發達的國家相比，國內信托業似乎剛剛完成洗牌，走上正軌。為了限制投資風險，目前國內的房地產信托計劃更是設定了較高的投資門檻，對個人而言，準入門檻提高至100萬元，并限定發行50份。即使購買銀行里的房地產信托理財產品也要最低5萬元。而且，我國的房地產信托計劃一般不涉及收購房地產資產包的行為，其收益視信托計劃的方案設置而定，目前尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。
對于國內的房地產信托市場而言，美國格林證券有限公司經濟分析師孫飛介紹，目前國內大部分的房地產集合信托投資計劃實際上是債權融資行為，信托持有人并不擁有信托計劃所投資的不動產。另有一些房地產租賃收益權信托計劃，雖然不是直接的債權融資，但是信托持有人獲得的通常是一個固定收益的優先受益權，并且由于回購承諾的安排，實質上仍是一種融資行為，不是真正意義上的投資。不過國內的房地產信托計劃產品周期較短，一般為1－3年。就收益而言，一般在4%―18%。
“人類的想象力有多寬，信托的業務范圍就有多寬?！泵绹磐袑＜宜箍铺氐倪@句話在業內得到了充分體現。雖然國內的房地產信托計劃目前沒有相關的稅制安排，但國內的房地產信托業開始不同模式的嘗試，可以是REITs模式，也可以是貸款信托、優先購買權信托、財產權信托、受益權轉讓信托等等。而在2004年，聯華信托就明確提出要以房地產信托為主營業務。目前，聯華信托已成功發行十余只房地產信托。2007年8月，該公司還推出了國內第一只基金型房地產信托（REITs），并且與中信信托共同取得了央行REITs試點的資格。這在信托業興起不小波瀾，REITs更成為信托業談論的焦點。
中國房地產信托
國際REITs
投資載體
信托公司表外資產
REIT 自身
受托人
信托公司
專業信托公司
基金管理者 信托公司，即受托人
獨立的基金管理公司
到期日
一般為1-3年
無
發行限制
自然人100萬元、不超過50份 無
募集方式
私募
公募
流通市場
無
有
2 REITs到底有什么魔力?
眼下，只要你和信托界的業內人士聊，自然不自然地大家就會聊到REITs 。“REITs 可以促進房地產市場的公平性，對廣大中小投資者來說，提供了流動性很強的小額投資機會，打破了少數有錢人對房地產投資的壟斷。更重要的是REIT 為投資者帶來的收入優勢，即REITs 的95%以上的可稅收入要用于股東分配?！痹诓稍L中，筆者感受到大家談論REITs時的興奮。
其實，REITs就是房地產投資信托基金，即Real Estate Investment Trust的縮寫，是一種籌集的資金只能用于投資房地產的產業基金，其收益來自于房地產的租金。它是國際上房地產基金的最典型、最主要，資金量也最大的形式。
REITs 主要分為權益型、抵押型和混合型三種類型。
資料來源：國信證券經濟研究所
從歷史上看，REITs 數量整體上呈上升趨勢，在20 世紀90 年代中期達到高峰，然后逐步下調，進入21 世紀后穩步回升。REITs 的市值在20 世紀90 年代以前呈低水平徘徊，此后迅速上升。無論在數量還是在市值方面，權益型REITs 均占絕對主導的地位，其次是抵押型REITs ，混合型REITs 的重要性最低。據光化天成投資股份有限公司投資銀行部研究員洪振鋌介紹，國際上一般規定REITs 必須把每年應課稅收入的90%以分紅的形式分給投資者，這是REITs 免征資本利得稅的前提條件。與美國主要股票指數相比，REITs 股票具有高收益、低風險的特征。在歷史上，加上資本增值，房地產投資信托基金的年收益率達到10%-17% 。如圖 所示，在1971 年12 月31 日至2002 年12 月31 日期間，權益型REITs 的收益率為12.35% ，超過道瓊平均工業指數（7.25%）、納斯達克綜合指數（7.79% ）和標準普爾500 指數（10.68%）；同時，其風險（13.46%）卻遠遠低于這三種股票指數。
美國REITs 收益與風險狀況與大盤比較（1971-2002）
資料來源：Bloomberg ，國信證券經濟研究所
除此，公開上市的REITs 可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs 的信托憑證一般情況下也可以在柜臺市場進行交易流通。因此，相對于傳統的房地產實業投資而言，REITs 的流動性相對較強。國際上的REITs 還有專業管理、低杠桿（負債率最高35%）、獨立監管、主要投資于零售地產等特點。
3 REITs在哪里大行其道
1991年，美林公司（Merrill Lynch ）為購物中心開發商KIMCO 房地產公司（KIMCO Realty）承銷首發新股，共募集資金1.35 億美元，從此，美國房地產投資信托迎來了 “現代REIT 時代”（Modern REIT Era）。
此后，亞洲國家紛紛積極引入房地產投資信托，其中新加坡、日本、韓國已經相繼推出具有本國特色的房地產投資信托。新加坡于 1999年 5月頒布了《財產信托指引》允許設立新加坡式房地產投資信托（S-REIT）。日本在 2000 年 11月修改了《投資信托及投資公司法》，允許投資信托所募集資金運用于房地產投資。韓國緊跟日本的步伐，在 2001 年 7 月頒布《房地產投資公司法》，允許設立房地產投資信托，包括韓式房地產投資信托（K-REIT）和公司重組房地產信托（CR-REIT）兩種形式。同時，韓國證券交易所的上市規則也進行了相應修改，以適于房地產投資信托的上市。2003 年 7月 23日，臺灣省正式實施“不動產證券化條例”。該條例規定了兩種不同的不動產證券化的形式：不動產投資信托（類似于美國的房地產投資信托）和不動產資產信托。香港特區在 2003 年 7 月公布《房地產投資信托基金守則》，允許設立房地產投資信托基金。 對于內地投資者而言，香港、新加坡則放開了對散戶投資者的限制。如在新加坡，就規定散戶投資者（不論國籍）的REITs投資收入無需繳納個人所得稅；境外機構投資者的扣繳所得稅率從20% 降低到10%。
4 國內REITs之路還有多少差距
為什么在我們周邊國家和地區都能大行其道的REITs，在國內卻未能真正發行呢？從目前世界上主要國家REITs發展特點來看，我們發現：
首先，美國REITs 成立的目的主要在于享受稅收優惠。亞洲地區的REITs作為一種“舶來品”，政府引入REITs 的主要目的在于促進房地產市場的調整和發展，在效仿時基本保留了美國REITs 的特征。
其次，亞洲地區的REITs 在保留美國REITs 特點的同時，在具體規定的制定上采取了審慎態度，法律限制比美國嚴格，其中最為嚴格的是我國香港特區。這主要表現在經營范圍方面禁止從事房地產的開發活動，負債方面規定了比例限制。
第三，從立法形式上看，美國REITs 主要是稅法的產物，因此，稅法成為調整REITs 的主要法律，稅法的修訂成為REITs 演變的重要動因之一。亞洲地區REITs 相關法規一般以專項法規出現。
最后，從組織形式上看，美國REITs 采取公司形式；亞洲地區REITs 大多采取信托或信托基金形式。從管理形式上看，美國REITs 大多采取自己管理房地產，而在亞洲地區，當局一般要求REITs 委外管理房地產。
“與美國的REITs 相比，目前亞洲國家和地區推出的REITs 并不成熟，這很大程度上是由各國國情（特別是金融市場的成熟程度）所決定的。而國內要推出美國式REITs 時面臨的障礙更多，主要包括法律及政策的限制以及房地產金融市場的不發達?！焙檎皲b分析到，
房產投資范文5
投資海外房產需要認清的第一個事實是，海外市場并不適合中國式炒家的生存。一方面，海外市場上一般房價變化較為平穩，還未遭遇過類似中國市場的暴漲。另一方面，也是更為重要的，中外對房子的認知有很大差別。
美國52%的首次購房者年齡為31歲，超過一半美國人選擇在工作10年、婚后5年才買入第一套房，未有負擔能力時大多選擇租房或和父母同住?？梢?，多數外國年輕人考慮買房的根本在于量入為出。與他們普遍認為房子首先是供使用的耐用商品不同，對中國人來說，房子則是對抗貨幣貶值和通脹的保值工具。動機的盲目導致中國房價漲到個人收入的20-30倍，明顯高于國際4-6倍的合理區間（4-6年收入可買一套房）。
中國投資人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房價的2-3%，而在美國一般物業的租售比（年租金與年房價比）在5-12%之間不等。在這種情況下，如果不依靠良好的租金回報，單純靠物業增值，中國買家買房后馬上賣掉的“炒房”舉動在扣掉相關稅費后，在海外市場難有回報可言（法拍屋投資等不良資產投資模式除外）。
策略的選擇決定投資回報
如同魚與熊掌不可兼得，是自住，還是投資，這是海外投資買房從一開始就必須明確的問題。
在中國，房產投資的通常策略是在低位時買入，升值后再賣掉。但海外成熟市場職業投資人把房產作為長期投資工具，現金流沉淀一方面需要時間，另一方面也需要銀行按揭杠桿幫助產生高的本金回報。以投資為目的的物業，投資人優先考慮的一定是提高租售比，而出價則是根據回報率來計算的。如一房產還貸前現金收入是每年2萬美元，那么按照10%投資回報率要求，投資人能承受的房價是20萬美元。
如投資人在買房時摻雜個人喜好，租金回報則往往很難實現最大化。這一點與中國市場的情況類似，通常居住面積大、居住環境好的高價位房，租客反而少，這就導致了租售比大為降低。在中國一線城市，豪宅的租售比在2%以下。
投資類別左右投資回報
房地產投資分商業和住宅兩類，二者差異巨大，在海外跨領域投資的投資人較少。
商業地產包括購物中心、辦公樓，租約一般10年、15年較常見，租客多為公司和政府。大型商業房產市場操作十分透明和專業，回報率差別不大。除去貸款費用未計算增值的凈回報約為9-11%。住宅地產包括獨棟獨立屋、聯排獨立屋（即“別墅”）及四個單元以下單元樓。還有一種則是供投資的公寓樓，這種物業的單元均價低，無論是布局的設計還是功能面積的布局都是為了實現現金流的優化。銀行也愿意給投資者貸款。
在房價上漲較快，房價高、租金低的地區，公寓樓出現的較少，因為每個獨立產權的單元都能賣出很好的價錢，開發商寧可出售分割的聯排獨立屋或分割的公寓獲利。因此，越是具有商業地產性質的物業，其價值的提升對租金收入的依賴越重。
現金流為王而非升值為王
投資房產有兩類回報，一是現金回報，二是保值升值。
中國的房市特殊，全球罕見。過去10年，史無前例的貨幣泛濫使物業升值成為中國投資人的主流創富模式。房價上漲的同時，房租卻未能同步跟上，導致國內住宅物業的出租回報未能達銀行按揭貸款利息的一半。因此，中國投資人如果不依靠房產升值基本都是要虧錢的。
美、加、澳等地的情況則完全不同。這些市場健全成熟，租賃活躍，且空置率低，現金回報是衡量物業的價值準繩，這在商業地產上尤為突出。國外好的房產投資機會，通常都是“以房養房”，即扣除所有開銷和銀行按揭能帶來凈的現金回報，而貸款部分的權益能夠帶來的租金收益可明顯跑贏銀行按揭利息，最終令投資人的本金回報率提升。因此，在海外市場上，房產價值和租金緊密相關，是否投資房產通過分析現金回報率來決定，而不考慮難以掌握的升值。
充分利用時間杠桿
海外與中國房地產租賃市場最大的不同在于，海外物業出租率高、空置率低。經營性租賃物業的規模巨大，回報率比中國高得多（加拿大除外）。美國的租售比一般在6%-10%左右，最高能達到10%-15%，豪宅租售比則為4%左右。雖然澳大利亞的房價近幾年已經有一定程度的升值，但得益于高達97%-98%的出租率，其物業的租售比大約也在5%。
一般來說，房屋的租金與價格并沒有一定的相關性。以美國為例，各城市間居民購買力與消費水平落差不大，同等狀況的物業在不同城市的租金因此也并沒有太明顯的區別，但售價之間的差距則非常之大。所以，如果購房的主要目的并非自住，在選擇租賃的市場時，就應更多考慮房價便宜的地方，最好避開一線城市或昂貴地段，房子多接近工作區而不是大宅林立的市郊。
一旦成功購得租金穩定的物業，業主可選擇多種退出途徑。例如，持有物業收取租金或賣給其他投資者。而獨立屋業主可選擇將房屋賣給投資者或自住客。在房地產周期的某些階段，相對感性的自住客往往比投資者更愿意付高價，因此，獨立屋在購買熱情高漲的市場有時能升值套現。
物業管理和持有成本影響回報
持有物業后要考慮后續維護，日常管理牽涉到的矛盾多種多樣。而必要的稅費和額外的支出，都會左右在海外購置物業的回報水平。其中，稅費就是相當復雜的一項，并且會導致持有成本大幅增加。因此，投資人在決定下手前，一定要研究各國的房產稅，清晰掌握交易稅費，衡量稅費成本是否可承擔。
以美國為例，一筆房產交易，買賣雙方各自需要向經紀人支付相當于成交價3%的傭金，加上各種針對打擊炒賣的稅費，持有物業1年以下即出售，要交納高達40%的聯邦和州收益稅，超過1年則交25%。如自住物業持有2年以上，在一定的限制條件下，個人和夫妻自住物業出售收益分別在25萬和50萬美元以下，則可免收投資收益所得稅。個人和夫妻年收入分別在20萬和25萬美元以上者，則所有投資收益需額外征3.8%的稅。
此外，業主每年還需繳納相當于物業評估價的1-2%作為房產稅。因此，如果物業不自住肯定是要出租的，否則無法彌補持有成本。一般月租金達房價的1%才能實現滿意的現金流，而投資者一般要求的年回報率在9-11%的區間。且外國公民在美國投資房地產時，可能需繳納某些美國稅項，如所得稅、預扣稅、贈予稅以及（或者）遺產稅。如事先未經稅務籌劃，還可能面臨預扣稅，需要預扣相當于房產交易總額10%的稅費。
不僅如此，在海外許多地方，房客利益受到充分保護，如房主有義務必須提供可居住住房，合乎當地衛生標準，冬天供暖充足等。即使出現了房客不交租的情況，也只能經法律程序將其驅逐，此時若不熟悉當地法律則花費巨大，搞不好房主自己還可能淪為被告。
另一筆可能產生的費用是社區管理費，業主有時會被業主委員會要求繳納大額維修基金，用于整個居住社區的建設，數額大時可達數萬美元。
地域差異巨大，不可一概而論
海外市場投資選擇眾多，地域投資環境差異大，今后走勢基于該地域供求關系變化。因此，同類別的物業在不同地域差異巨大。在投資前要對當地情況、房價走勢、政府城市規劃政策等深入了解。還要關注國際變化、匯率變化。特別是房價走勢，盡量選擇在經濟蓬勃、房地產上升前期購買。
同時，投資人還應關注政府的投資傾斜區域。政府用的是納稅人的錢，銀行也不會虧社保基金的錢，跟著它們走，就會一路走好。政府在哪里建住房、醫院、學校，投資人就應該投資到哪里。
作者黃立沖為美國注冊會計師、盛富資本與協縱國際總裁。
二手房購買標準手續
在美國，決定購買房產后，買方多會聘用房產經紀人處理包括法律在內的大多數事務，如果不聘請房產經紀，則相關事宜通常會由律師代勞。整個購房手續通常會按以下步驟進行。
初簽合同報價
買家經紀人會先代買方起草報價書。這是有法律約束力的文件，除條件不能獲賣方接受或前提條件不滿足（如驗收不合格等）外，不得撤回。
報價通常是買方希望支付的金額。通常價格比房產主所報售價低3-5%，但也是因地而異的。如買方決定在某些高端房產需求旺盛的地區買房，也許就不得不按全價購買或者加價。在房價非常低的地方，買方經紀人要幫買方快速運作，投競標價。
買方在初簽合同報價上簽字后，經紀人將其提交給賣方經紀人或房主（如房主沒通過經紀人出售，買方可通過經紀人直接和房主聯系）。初簽報價通常會在24-48小時內得到答復。
回簽
初簽報價通常會被拒絕，除非賣方希望盡快賣掉，且認為價格已達到其預期。通常買方的經紀人會收到賣方的回簽。屆時，他們會提交另一個價格，往往比買方的報價稍高但低于賣家的初始報價。這時買方可接受新報價或回簽另一報價，這價格通常高于買方第一報價而低于房主的回簽報價。
來回討價還價雖然很重要，但也可能讓買方失去最佳買入機會：如有其他人參與競購，房主就可能拒絕買方報價，或不接受任何人的報價。有時，房主認為買方報價太低，浪費了他的時間而直接拒絕買方以后任何報價。因此，買方考慮報價時一定要和買方經紀人商討并盡量采納他們的專業建議。
銷售合同
一旦買方和賣方就房產價格達成一致意見，雙方經紀人就要起草正式銷售協議。買方的房產經紀人會為買方準備好一切相關文件，買方只需核實文件的內容并簽名即可。此時的銷售合同生效，對買賣雙方都具有法律約束力。一旦雙方簽署了銷售合同，賣方就不得再接受任何其他報價，除非買方沒有滿足銷售合同的任何條款。
買方必須同意賣方要求的付款日期；賣方則要確保房產質量和交房日期，并要通過買方安排的驗房程序（費用由買主承擔）。買賣雙方都有權不執行任何與合同條款不符的安排。
由購房產生的費用
由購房產生的費用源于房子本身以及其他因素，由購房產生的一攬子結算費用必須以被稱為“貸款機構誠實費用估算”的形式為買方闡明，由抵押貸款放貸機構提供。時間是在買方獲得貸款批準之前。因此買方應當在簽訂銷售合同支付之前就知道其所需費用。
納稅
聘用專業人員幫買方納稅很重要。雖在買房時不必支付，但每年10月和2月是納房產稅的季節，每個州的房產稅要求各異。
房產投資范文6
日本講究一分錢一分貨，花7000萬日元在東京的足立區可以買3LDK的公寓，跑到六本木就只能買1室1廳的小戶型公寓了。價格如此懸殊，不為其他，就為地段。日本的地價以首都東京最具代表性，就日本國土交通省2016年1月1日公布的數字來看，東京23區之間住宅地的平均地價差距高達7倍之高！
2020年奧運會將在東京舉辦，日本政府將出臺一系列扶持政策完善東京市區規劃，美化城市環境，在奧運會舉辦前夕，將對東京的交通進行規劃調整，包括機場、鐵路干線及重要國道的優化。同時，對東京重要商業區（港灣地區、日本橋地區、銀座地區以及品川、六本木、澀谷、新宿地區）進行改造、優化。這也間接利好東京樓市，加大了東京房價在未來進一步上漲的力度。
此外，貨幣刺激政策、奧運會市建規劃及就業率的不斷加大都將促使東京房價節節攀升，也讓中國投資者看好東京房產市場。由于一線城市房價比其他城市略高，投資者既可以選擇在東京、大阪等一線城市，特別是核心地區作為自己的投資主要目的地，同時，也可以選擇熱門旅游地區進行房產投資規劃。
東京廣受投資客青睞
隨著赴日旅游觀光、醫療、投資等的興起，日本房產也在國際投資市場備受青睞，其原因總結起來主要有以下三點：
1.日元的持續升值。日元的匯率一直比較穩定，直至今年才開始不斷升值，而那些已經投資購買日本房產的客戶，單就匯率，已經可以穩賺一筆。此外，不動產經濟研究所日前發表的研究報告顯示，東京及東京周邊三縣神奈川、千葉、崎玉，去年新建公寓的平均房價已達5，364萬日元，每戶的平均面積為70.67平米。如果將范圍僅鎖定在東京內的話，新建公寓的平均房價則為6，877萬日元，每平米的價格達98.1萬日元。工程費用上漲和地皮價格的提高是房價走高的主因，持有日本房產是相對保值的投資。
2.租金收益穩定。日本新公寓樓年租金收益率可達到5%至6%，舊公寓年租金收益率甚至高達10%，而且保持低空置率，平穩的租賃市場保證了收益的穩定。此外，六本木、銀座、青山、赤坂等一些黃金地段的不動產，升值潛力巨大。
3.2020年東京奧運會效應。自2013年日本宣布申辦2020年奧運會成功后，東京基礎設施將更加完善和便利，今后地皮價格仍將不斷走高。同時，一股來自海外購房者以投資為目的的“買房熱”也推動了房價繼續攀升。2020年奧運會的舉辦場館集中所在區的海灣地區，漲幅已呈明顯趨勢。預期可達到20%至30%，同時奧運會舉辦地東京及其周邊地區漲幅則可達更高。
日本投資置業五大技巧
1.一切以租金利潤為準則。由于過去20余年間，日本房地產的保值和增值空間均不大。所以導致日本投資型不動產市場，一律都以租金利潤為房價定價依據。投資機構或個人投資家，會買入東京的不動產，主要著眼都是在于收租的利潤。
2.買小不買大、買新求安心、帶租約最好。買日本不動產，如果是純投資獲利為考量，沒有自住的需求，則應將本求利，一切以房地產租金利潤最大化為前提，因為有租金利潤在支撐，將來出售的房價，不僅不會跌，甚至還可以有漲價的機會。
3. 20年以上物業利潤最高。房齡20年以上的單身公寓，即使再過10年，將近30年房齡左右，房價都還能維持住，不會下跌，理由就是投資報酬率維持在7-9%之間（一般房價均在800-1100萬日元左右，月租金可達5-8萬左右）。這樣的投資回報，只要租金市場沒有變化，仍舊是搶手的投資標的，如果出售時，銷售期也是各產品中最短的，是最容易脫手的產品。這樣的投資型不動產，才是最穩當的標的。
4.小戶型的需求人口最多。都市圈上班單身人口居多，小戶型的不動產需求遠大于兩口之家以上的市場，且大戶型的招租，因租金高，遠不如低價位的單身公寓來的容易。以大戶型（2-3LDK）的公寓為例，房價4000-6000萬日元左右，其租金可達每月15-30萬日元左右，租金的投資回報率約在4.5%-6%左右。而單身公寓因其面積小，每套售價一般在1000-2800萬日元左右，而每月租金收入可達6.5-12萬日元，其租金回報率大概在5%-7%。一些20年房齡以上的單身公寓，因其售價略低，租金卻與市場持平，所以可以得到更高的租金回報。
5.安全第一，收益第二。實際上，房產投資對于一般賣家來說，收益好、持久穩定、安全可靠。相比之下，其他的投資項目就顯得動蕩不安，即使政府債券也是如此。而房地產一直是比較穩定、盈利水平不錯的便捷的投資方式。事實上，全球數百萬人都通過投資房地產提升了生活質量。盡管，最近全球房產市場有些動蕩，但房產的走勢并不會因此而反復無常，從歷史來看，房價有因通貨膨脹而上漲的記錄，當時如果通過抵押貸款購買的話，收益還會更多。
黃金A級地段分布
千代田區：東京是日本的核心，而千代田區又是東京的核心，是東京的特別區之一，日本天皇居住的皇居，地價最貴也無可厚非，平均地價是每平方米186萬日元，相當于每平方米15萬人民幣左右。
港區：別以為叫“港區”就是一個城市的港口部分，位于城市的邊緣。東京本來就是一個海港城市，其平均地價是東京23區的亞軍，平均地價高達 130多萬日元，相當于每平方米10萬人民幣左右。
澀谷區：澀谷除了世人熟知的時尚流行圣地，也是東京特別區之一。商業氣息濃厚，該區住宅地的地價自然不菲。每平方米的售價高達949000日元，相當于每平方米76000元人民幣。
中央區：中央區就是東京的中央地帶，毗鄰東京灣，也是東京特別區之一。中央區內擁有世界知名的日本橋、八重洲、筑地、月島和銀座（銀座是日本地價最貴的地段之一）。如果單論某一地段，銀座的地價比區域排名第一的千代田還貴。
東京VS大阪
日本的不動產市場中，東京占55%份額，大阪占35%，其他城市占10%。不過由于東京房價總體偏高壓縮了收益率，很多投資家將目光轉向了大阪，他們既有相似又各具特色。大阪的GDP位于全球第7位對日本經濟的發展有著舉足輕重的位置。去年2015年，大阪地價上漲45%位列日本第一位，房價上漲15%，在以長期收租為盈利手段的日本房產市場是為數不多的幾個房產本身具有升值潛力的地區，分析伯仲之間的利弊，展開一場投資深度解析。
城市環境
東京：東京既是日本的首都，又是關東第一大城市，是日本的經濟中心，云集各大商業，日本首屈一指的Shopping勝地。與之相符的就是收入水平位于日本第一、生活成本高、消費水平也高、生活節奏快。2020東京奧運將給東京經濟的復蘇、城市建設發展帶來新展望。
大阪：大阪是日本關西第一大城市，是商業氣息非常濃郁的城市，并與周邊京都、奈良形成了旅游觀光勝地。其梅田、心齋橋、難波等著名商業圈內，有著日本最新最有代表的商業新設施。其收入水平緊跟東京，相對于東京，生活成本、商品價格略低。作為旅游業、商業、經濟大城市，大阪的生活節奏也不低于東京。世界第二大賭城的建設，對大阪經濟發展無疑是一劑強心劑。
不動產售價&租金
東京：自2020東京奧運會申辦成功以來，東京的不動產以每年15-20%左右的幅度逐步上漲。其平均租金也相較于往年所有上升，上升幅度約為5%-10%。
大阪：隨著日本旅游業振興，大阪人氣劇增，僅次于東京。其房地產上漲趨勢緊跟東京的腳步，漲幅位于第二，約為10-15%。其平均租金相較于往年略有上升，上升幅度約為5%。
教學資源分布
東京：作為日本的首都，教學資源也是首屈一指，有著名的東京大學、東京醫科齒科大學、東京外國語大學、東京學藝大學、東京農工大學、東京藝術大學、東京工業大學、東京海洋大學、御茶水女子大學等名校聚集與此。
大阪：作為關西地區第一大城市，教學資源也不亞于東京。近畿地區也有著眾多名校，如三重大學、滋賀大學、滋賀醫科大學、京都大學、京都教育大學、京都工藝纖維大學、大阪大學、兵庫教育大學、神戶大學、奈良教育大學、奈良女子大學和歌山大學等。
民營性住宅
