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商業地產運營范文1
BIM又稱建筑信息模型，作為工程建造方面的專有技術，其從三維角度建立模型、信息數據等，為現代商業地產運營管理做出貢獻，但其價值并未被完全發掘。設計、建造、運營管理等團隊對BIM技術的合理運用，可為商業地產增加更多收益，達到商業目的。
1傳統運營管理的弊端
傳統商業地產運營方式對于現今快速發展的商業經濟社會來說相對滯后。傳統商業運營管理僅實施人工管理，始終不能細化到每一項角落，這往往被管理者忽視，成為問題隱患，對業主及管理者均造成巨大威脅。建筑在進行土建、安裝、水暖等全方位設計時，會將大量不同專業的圖紙進行綜合計算。此過程多為傳統平面圖紙的結合，無法迅速計算出各類圖紙結合后的設計缺陷，如管線碰撞沖突；且設計復雜的建筑物構想無法在平面圖紙中表現出來，制約設計師的創造思維，如復雜空間的定位與優化調整。而是這些細節的疏忽，導致在建設過程中發生特殊建筑造型無法精準計算、工期無法控制、成本無法控制、設計缺陷無法避免等各類經濟、資源、安全等損失，有些損失甚至無法挽回。傳統的商業地產運營管理模式存在一定缺陷。一般商業地產管理是開發商、持有資產方或聘請的專業商業運營管理公司對商業項目進行的全面且有效的經營管理，其主要組成部分包括商業地產的招商、推廣、調整租戶及業態、物業管理等，通過良好資產管理運營，為資產持有方帶來租金收入及資產溢價。但在傳統非BIM開發模式里，設計及建設方無法為后期運營方的管理軟件提供BIM原始數據，有可能在設施設備管理、設計劃分不同區域業態及面積、改造及彌補設計缺陷、應對突發事件與安全問題等方面帶來諸多不便，出現若干不確定風險，無法順利實現資產保值增值。若開發商后期不持有該資產，無法享有資產增值帶來的利益，前期開發時則失去運用BIM的動力。所以傳統的商業地產急切地需有現代建筑開發技術來引導，并對商業地產進行有效的監管與運營。
2基于BIM的商業地產運營管理應用
2.1案例應用
上海中心大廈的頂部，如圖1所示，它位于上海市浦東新區陸家嘴金融中心，緊鄰知名的環球金融中心和金茂大廈。作為上海市中心最高、最具有代表性的經LEED綠色建筑體系認證的超高層項目，上海中心大廈體現了BIM模型技術的核心應用理念及成果。其有別于傳統建筑的特點、難點在于眾多建筑材料及設施設備的建設使用，眾多因素復雜地互相聯系在一起。作為一個全球矚目的建筑，通過人力想象、大腦運作，顯然費時費力，因此該項目運用了應用了特有的BIM模型技術，將所有物理專業、資源分配、設備管理、成本計劃等事項均轉化成直觀、可操作的直觀數據，可避免重復工作、提高工程質量、降低工程成本、減少資源浪費。在該項目全生命周期里，BIM在不同階段解決了不同的需求，不同階段的BIM軟件的信息銜接也尤為關鍵。20327塊玻璃幕墻沒有一塊是相同的，設計階段可通過BIM計算出其不同尺寸；用三維模型方式呈現出立體模型，給設計建造留有優化、創新的余地。此外，BIM技術作為后期運營管理階段的輔助工具，可按照空間、環境等計算數據來協助分類每層建筑的局域劃分，便于運營管理；在照明、消防、設施設備管理、應急管理、安全管理等方面，有效輔助了招商、運營、租賃、物業管理等各工作環節，避免了信息移交的遺漏，減少了資源、人力、經濟的浪費，有效實現運營期的高效管理。該項目從項目規劃設計到其進入運營管理，期間都充分運用了BIM技術，充分體現了BIM技術對現代商業地產運營的必要性與重要性。
2.2BIM價值體現與效果
BIM技術對于現代商業地產運營管理有著重要的價值體現。商業地產的建設和商業運營管理都至關重要。BIM技術將龐大體系簡化成立體的三維模型，通過計算得出直觀化的數據結論呈獻給管理者，讓管理者切實有效地管理操作，實現了商業地產的有效透視。BIM模型技術將商業地產從開發到運營這一全生命周期過程中的所有事項計算出合理的應對方案提供給管理者作為依據，這有助于協調管理者在管理運營商業地產時解決困難，但實施還是要靠管理者的進一步分析與思考。BIM可根據商業資產持有者或管理者的要求，模擬多種適應商業地產發展的實施，幫助其選擇最優經營管理方式，盡可能延長建筑物的使用年限，確保建筑物的保值增值，為資產持有者帶來更多收益，促進商業地產管理的可持續健康發展。
2.3未來展望
在現代科技飛速發展的經濟社會中，BIM作為一種建設輔助技術，在行業中越來越廣泛的被使用。它改變了行業工作方式，細化和優化了建筑全生命周期各階段的每一個細節，避免了工作缺陷與差錯，降低了不必要的項目成本，能夠協調和分享信息給更多的項目相關者。在將來，BIM技術會得到更大的改革創新與發展，或甚至可能被其他更有效的模型技術所取代。當前的BIM技術主要還是以3D技術作為支撐，構建立體模型，計算建筑數據，從而對項目進行引導。將來的BIM模型技術會廣泛地使用4D、5D或nD的構建技術，其演變模型也將更為真實化，精確化。結合現代化科技的發展，BIM技術將會走入尋常人家，走入不同領域，以建筑的構建模型，運用到教育、企業管理、文化等領域，推動社會發展。
3結束語
BIM技術能給商業地產管理者提供直觀的立體數據，起到一定的作用。商業地產的運營管理者不能完全依賴BIM技術來提高商業地產管理水平，主導者還是開發者、運營者、管理者。BIM作為一種輔助工具，為建筑行業帶來了較多益處，因此運用與推廣BIM技術，將為商業地產運營管理帶來更大發展機遇。
參考文獻：
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商業地產運營范文2
關鍵詞：商業地產；開發運營；統一管理；全生命周期
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0005-03
近些年，我國房地產行業快速發展，即使在美國次貸金融危機的嚴重影響下，依然表現出良好的發展勢態。有調查數據顯示，在我國房地產市場上，90%的住宅項目都能盈利，而80%的純商業地產項目都面臨著困境。之所以呈現這樣情況，主要原因在于我國商業地產缺乏成熟的開發運營模式，所以有必要基于現狀探索出一套能滿足我國商業地產發展需求的開發運營模式，以解決當前困境，推動我國商業地產快速、健康發展。
1 我國商業地產發展面臨的困境
由于我國實行了較長時間的計劃經濟，商業地產受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經濟逐步深化，我國商業地產逐步發展起來并日漸繁榮。據有關調查數據顯示，自2000年以來，我國商業地產發展態勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經濟的增長速度。與此同時，商業營業用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應該看到繁榮發展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業地產開發建設和運營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學、成熟的開發運營模式。
我國的商業地產開發商大多由普通房地產商轉型而來，所以商業地產的融資模式和開發模式也沿用了普通房地產的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業地產融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業地產長期開發建設對資金的需求。在開發上，一些開發商在利益驅動下盲目“搶地”，不注重規劃選址和市場定位，造成商業地產局部過剩、布局不合理等，這也是導致商業用房空置率逐步提高的原因之一。
近幾年，我國房地產業飛速發展，不少開發商盲目投資，不重視融資，開發建設完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統一運營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業地產行業健康發展。在商業地產缺乏科學的開發運營模式的情況下就急于快速發展，很容易造成項目運營管理混亂，最終將組織商業地產行業發展。
為了應對當前困境，下面簡要概括商業地產開發建設和運用管理中存在的問題。
第一，市場定位模糊。在現實生活中我們經常看到一條商業街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當造成的。就當前來看，我國的商業地產開發商一直把工作重心放在“搶地”上，對開發前期規劃不夠重視，不經反復推敲就投入建設，導致對項目所在區域內商業結構走勢的認識不足，部分區域出現商業網點過?；虿蛔悖斐缮虡I結構不合理。
第二，運作程序不合理。我國商業地產采用先開發后招商的運作流程，有時甚至建設一半才招商，之所以這樣，與商業地產招商難度大有很大關系。目前，我國房地產市場是比較火爆，可這主要是針對住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應求，商業地產招商面對的是經營商，如果經銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經銷商要求進行大規模整改，造成不少的資金浪費。
第三，營銷理念不科學。由于房地產市場潛存著巨大的經濟利潤，一些開發商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業用房在設計過于強調包裝設計，甚至脫離物業本身的實際情況，導致設施利用率低，同時也不利于招商工作的順利進行。
第四，融資渠道單一，詳見前文。
總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業地產在長期運營過程中存在著巨大的風險，如果不為其配置一套科學且成熟的開發運營模式，將很難實現健康發展。為了消除風險、降低難度，應基于商業地產的全生命周期進行開發建設和運營管理，為商業地產提供科學的全程運作流程。
2 商業地產開發運用設想
在統一管理思想下，商業地產在開發建設和運營管理上實行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環節的工作及其中的側重點，注重地產和商業之間的內在關聯，不可將兩者進行簡單分割。從商業地產的整個操作流程來看，開發設計是開始，而運營管理是項目成功的關鍵，所以開發商要想獲得預期效益，就必須做好運營管理工作。當然，也不能忽視前期開發建設的重要性。
第一，整合相關利益主體。在商業地產開發運營中涉及著諸多利益主體，有開發商、投資商、運營商、經銷商，此外還有設計方、施工方、政府、金融機構等。各方之間的利益既對立又統一，既可以用損壞對方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實現整體利益最大化，使自身獲取預期利益。在全生命周期開發運營模式下，應對各方利益主體進行系統性的整合，制定統一的目標、統一的規則制度，加強各方之間的合作，為實現整體利益最大化而共同努力。
第二，集成各環節。從商業地產項目的操作流程來看，整個過程中要經歷調研、市場定位、規劃設計、招商融資、運營管理等多個環節，各環節彼此獨立，又存在著一定的內在聯系。例如，市場調研結果直接左右著市場定位，而市場定位又是規劃設計的基準，等等。在傳統的開發運營模式中，各環節之間的關系是松散的，很難使整體實現優化配置。為此，應對整個操作流程進行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個環節，不可忽視各環節之間的內在聯系。
第三，貫徹執行統一管理思想。具體而言，統一管理就是要統一組織、目標、理念、規則制度等，使商業地產形成一個統一的整體，并按照統一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優化配置，實現利益最大化。
在上述三種理念指導下，下面對商業地產開發運營的整個操作過程進行了簡要分析，希望這樣的構想能夠消除商業地產發展中的存在的問題，促進其又快又健康發展。
第一，市場調研。市場調研的主要目的在于收集和分析與項目相關的信息，了解項目所建區域內的商業趨勢等，對項目可行性研究極為重要。
第二，市場定位。由于市場定位關系著項目建成后的銷售情況，所以一些開發商在市場定位時往往從利于銷售的角度出發，忽視了項目長期運營所要面臨的各種情況，考慮時間不足。商業地產項目成功與否，由運營狀況決定，所以市場定位這一環節不能沿用普通住宅地產的那一套模式。具體而言，商業地產市場定位包括圈定位、規模定位、客戶定位、經營定位等。雖然各項定位內容都非常重要，可是經營定位尤為重要，所以要更加重視。在進行經營定位時，開發商一定要基于商圈發展趨勢，立足于商業地產項目的整體規劃來進行相關操作，保證業態組合科學，才能在長久的經營中實現持續盈利。
第三，規劃設計。開發商要清楚地認識到，商業地產的規劃設計不單單是一種建筑格局的規劃，也是一種商業經營規劃，所以在規劃設計時既要重視建筑格局設計又要強調商業經營規劃，同時，還要滿足各方利益主體以及后期運營的需求。商業地產規劃設計要滿足的條件：各功能業態比例安排合理、流動線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設計滿足技術要求等。
第四，融資。在傳統的融資模式中，商業地產對銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業地產發展。為此，應參考一些發達國家的商業地產融資模式拓展我國商業地產的融資渠道。雖然我國房地產行業十分繁榮，但是商業地產融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機構投資、銀企合作、REITs、預租、商企聯建等。只有融集了足夠的資金，開發商才有強大的資金運營能力，項目建設和運營才能取得好的效果。
第五，招商。商業地產招商主要分為兩步，一是開發前進行主力店招商，二是在開業前進行散鋪店招商。在主力店招商前，開發商要基于市場調研的結果找到與項目和商業圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達成合作。主力店要是不同的業態，不能重復，保證業態組合科學。在散鋪店招商上，開發商可以刊登廣告，對有意向的合作的店進行嚴格考核，不滿足要求的務必淘汰，而對于重點商戶可以給予一定的優惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。
第六，運營管理。運營管理是商業地產項目開發運營中的重點內容，關系著項目成功與否。從全生命周期角考慮，商業地產在運營管理上要統一企劃營銷、統一客戶服務和賣場管理、統一物業管理、統一品質管理，全力貫徹執行統一管理理念，確保運營管理的各項舉措有效實施并取得良好的成效。
3 結語
綜上所述，商業地產在開發建設和運營管理的整個過程中要采取統一管理理念，注重各環節的集成，使其統一服務于項目主體，才能使項目整體實現優化配置，達到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。
參考文獻
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商業地產運營范文3
關鍵詞:房地產上市公司 營運資金管理 企業績效
一、房地產上市公司營運資金管理的現狀及存在的問題
(一)樣本選取與數據來源
本文選擇房地產行業共30家A股上市公司2009-2011三年的數據進行研究。為避免異常值的影響，剔除了2009-2011年度列為ST的公司。
本文所用數據均來源于樣本上市公司公布的各個年度的季報，半年報和年報，數據取自新浪財經網。表格樣本公司2009-2011年相關數據統計中數據均為樣本公司當年的平均值。
(二)樣本數據分析
房地產上市公司營運資金狀況如表1所示。
從樣本數據表1可以初步看出，房地產公司現金周期先縮短后延長，總資產收益率先增長后降低；房地產上市公司應收賬款周轉期先延長后縮短；應付賬款周轉期，存貨周轉期一直增長,說明房地長上市公司資金運轉有問題，存貨偏長。
(三)房地產上市公司營運資金管理存在的問題
1、流動資金不足
目前，我國企業普遍存在流動資金短缺的情況，面臨著營運資金風險。這種流動資金的緊缺狀況已經超出了理性的極限，諸多不合理因素的存在嚴重干擾了企業個體營運資金運轉，營運資金不足將直接影響企業交易活動的正常進行。
2、營運資金低效運營
流動資金周轉緩慢，流動資產質量差，不良資產比重較大。應收賬款數量普遍增高，且相互拖欠情況比較嚴重，平均拖欠時間增長，應收賬款中有很大一部分發生壞賬的可能性較大。
3、營運資金管理弱化
現金管理混亂。流動性最強、獲利能力最低是現金資產的特點。現金過多或不足均不利于企業的發展?，F金周期是影響企業績效的一大關鍵問題。
二、實證分析內容
本文將選擇總資產收益率作為企業績效評價核心指標，該指標能較綜合的反映企業運營方面的信息，具有極強的代表性。總資產收益率（ROA）是分析公司盈利能力時一個非常有用的比率，是一個衡量企業收益能力的指標?？傎Y產收益率是一個考核企業利潤目標十分有效的指標。 總資產收益率的高低直接反映了公司的競爭實力和發展能力,也是決定公司是否應舉債經營的重要依據?？傎Y產收益率的計算公式是：
總資產收益率＝凈利潤÷平均資產總額(平均負債總額十平均所有者權益)×100%(1)
所有者權益是指企業資產扣除負債后由所有者享有的剩余權益。(2)
平均資產總額是指當期期初和期末資產總額的算術平均值，即：平均資產總額=（期初資產總額+期末資產總額）/2 (3)
總資產收益率分析的重要意義體現在：（1）總資產收益率指標集中體現了資產運用效率和資金利用效果之間的關系。（2）在企業資產總額一定的情況下，利用總資產收益率指標可以分析企業盈利的穩定性和持久性，確定企業所面臨的風險。（3）總資產收益率指標還可反映企業綜合經營管理水平的高低。
三、研究設計
(一)研究假設
假設1：現金周期與公司經營績效負相關
營運資金的周轉期應該適度，過長或過短都會影響企業的經營績效。目前我國企業的現金周期明顯超長，縮短現金周期帶來的邊際收益大于邊際成本，最終導致企業經營績效上升。
假設2：應收賬款周轉期與公司經營績效負相關
應收賬款周轉期反映企業年度內應收賬款轉為現金和償還短期債務的能力。我國企業的應收賬款周轉期過長，放寬應收賬款信用期所帶來的邊際銷售增量將會遞減，而相應的邊際成本費用則會上升，最終會導致企業經營績效的下降。
假設3：存貨周轉期與公司經營績效負相關
存貨周轉期反映企業庫存管理的水平，隨著信息技術、第三方物流、供應鏈管理技術的提高，在保證供貨穩定性的同時也使加速存貨流轉成為可能。在技術和管理方式不斷創新的現實環境下，加速存貨流轉帶來的邊際收益必然會增加。
四、實證分析
(一)模型1的回歸分析
(二)模型2的回歸分析
模型2分析結果如表4所示。對模型2進行回歸分析發現：模型2調整后R2值為44.7%，且在1％的顯著性水平上通過了F檢驗。現金周期與托賓Q值不顯著負相關，每股股利、第一大股東持股比例均與托賓Q值不顯著正相關，公司規模變量（LNASSET）與托賓Q值的正相關關系在1%的水平上顯著。說明營運資金管理效率沒有顯著提高公司價值。
(三)模型3的回歸分析
以應收賬款周轉期為變量的回歸表明，樣本的應收賬款周轉期與公司經營績效(ROA)不顯著負相關，部分驗證假設2。銷售增長率在5%的水平上與公司經營績效正相關。公司規模變量與公司經營績效微弱負相關，模型通過10%水平的F檢驗，調整后的R2值為4.7%，D.W值在2附近，基本無序列相關可能。
模型3以存貨周轉期為變量的分析結果如表3-6所示。
以存貨周轉期為變量的回歸表明，樣本的存貨周轉期與公司經營績效(ROA)在1%的水平上顯著正相關，不支持假設3，但系數非常小。銷售增長率在5%的水平上與公司經營績效正相關。公司規模變量與公司經營績效微弱負相關，模型通過1%水平的F檢驗，調整后的R2值為10%，D.W值在2附近，基本無序列相關可能。
分析結果如表7所示。以應付賬款周轉期為變量的回歸表明，樣本的應付賬款周轉期與公司經營績效(ROA)不顯著正相關，不支持假設4，但系數非常小。銷售增長率與公司經營績效微弱負相關。公司規模變量與公司經營績效在5%的水平上顯著相關，模型通過1%水平的F檢驗，調整后的R2值為8.9%，D.W值在2附近，基本無序列相關可能。
1、控制現金持有量
根據房地產上市公司營運資金與績效統計關系，縮短現金周期能提高企業績效。因此房地產上市公司應當控制好現金持有量，縮短應收賬款周轉期，應付賬款周轉期，以及存貨周轉期。
2、加快資金周轉速度
加快企業資金周轉速度，筆者認為可以采取以下措施：加強在中小型住宅的設計和開發。2007年8月，國務院下發24號文《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確了政府在保障性住房供應上所發揮的主導作用，標志著全面完善住房保障體系的開始。加強在中小型住宅的設計和開發一方面中小型住宅更加適應國家政策和市場需求，有利于銷售和資金回籠，另一方面，中小型住宅開發周期較短，資金占用相對較少，因此可以加快企業周轉速度，縮短存貨周轉期，提高企業績效。
3、加強資金的監督和檢查
企業應定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，可以通過日常的報表了解全面情況，通過專項檢查發現資金預算執行過程中的深層次問題，特別是應收款、預付賬款、其他應收款等往來賬目應逐筆實行跟蹤管理，將部門負責人、業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回籠金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，把壞賬損失降到最低程度。企業還可以通過內部審計，對財務會計信息和經營業績真實性與合法性進行審計與監督，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。
參考文獻：
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商業地產運營范文4
關鍵詞：商業地產經濟；存在問題；解決策略
一、當前商業地產經濟存在的問題
1.商業地產經濟發展過于盲目
在很多人的眼里，商業地產經濟往往被視為高利潤、低風險的經濟領域，這也是當前全球范圍內房價大范圍上漲的重要因素，部分商業地產開發商為了追求較高的經營利潤，過于盲目地進行追求不同的投資盈利模式，造成大型商業網點建設熱潮，甚至部分商業地產開發商誤以為只要蓋了房子就一定能夠獲取較高的經濟利潤，而忽視了商業項目的可行性分析等環節，過于盲目。
大多數商業地產開發商在開發房地產項目時普遍缺乏可行性研究環節，再加上忽視對上下游供應商的供應能力以及商業地產經濟結構進行深入的研究與分析，過于依靠自身的主觀想象力決定是否進行商業地產經濟的擴張。另外，“先開發后招商”商業地產開發模式的大范圍應用，造成商業地產網點分布過于密集，經濟結構有待進一步優化，規模大型化等鮮明問題產生。
2.商業地產經濟開發與經營相脫節
通常情況下，商業地產項目所需的投資金額較為龐大，再加上需要較長的運營周期才能夠收回資金，目前多數商業地產開發商過于急功近利，不愿意投入太長的資金回收周期，在房子剛剛蓋完之后，就開始急著出租或者出賣，而忽視了當前商業地產項目潛在的真實價值。此外，在商業地產經濟發展中，開發與后期運營存在嚴重脫節的問題，部分商業地產項目在項目驗收后就立即按照建筑面積銷售，造成項目開發與后期運營嚴重脫節問題存在。
3.商業地產經濟管理團隊建設有待加強
當前經濟發展的競爭，歸根到底是人才的競爭，在商業地產經濟發展中尤其明顯。但是由于商業地產經濟是最近幾年才得以迅速發展起來的，商業地產產業中存在著嚴重的人才匱乏問題。其一，商業地產經濟的管理員工素質普遍較低，很大比例上商業地產經濟管理人員屬于兼職人員，專業管理知識較為薄弱，房地產項目成本管理意識也有待提升。其二，商業地產經濟管理人員普遍缺乏自我提升意識，未能夠及時更新自身專業知識，難以滿足時展需求。
二、當前商業地產經濟問題解決策略分析
1.結合時展需求，合理規劃商業地產經濟
市場經濟的穩健、高效發展，離不開時展需求，因而在制定市場經濟發展策略時不可脫離當前時展的實際需求，才能夠在實際發展過程中具有實際可操作性。當前商業地產經濟在發展中存在著過于盲目擴張的顯著問題，因而在未來的商業地產發展過程中應該加強商業地產項目的可行性分析建設，以確保商業地產的開發與運營符合經濟的發展趨勢，符合當地經濟的發展實際需求，才能夠保障商業地產經濟處于健康的發展氛圍中。
（1）及時了解社會經濟發展趨勢
在未來的商業地產發展中，應該基于互聯網、電視、廣播以及報紙等各種媒介更為高效、及時地了解社會經濟發展趨勢，確保商業地產發展趨勢與社會經濟發展趨勢相吻合，避免受到社會經濟發展大環境的不利影響。
（2）制定合理的發展戰略
制定科學、合理的經濟發展戰略，有利于在經濟發展過程中獲取更為有利的位置。因而，在發展商業地產經濟時，科學、合理地制定發展戰略及其重要。在實際管理工作中，應該結合社會發展趨勢、自身發展現狀以及當地經濟現狀制定更為合理的發展戰略。
2.優化商業地產經濟發展結構，重視后期運營管理
目前商業地產經濟在發展中存在開發與運營嚴重脫節等問題，不利于商業地產經濟的持續高效發展。因而，優化商業地產經濟發展結構，重視后期運營管理就顯得非常重要。
（1）優化商業地產經濟發展結構
目前大多數商業地產開發商經濟結構過于單一，存在較大的發展風險，抗風險能力較弱。因而，在未來的發展中應該優化自身的經濟發展結構，力爭多元化發展，以持續提升自身的抗風險能力，提升自身盈利空間。
（2）加強商業地產運管管理
優質的商業地產運營服務，有助于商業地產開發商提升自身的品牌形象。因而，在未來的發展中，應該通過加強物業管理，加強招商、提升運營服務質量等多個渠道提升自身的運營管理水平。
3.加強商業地產經濟管理團隊建設
在商業地產經濟發展中，應該努力提升商業地產經濟管理人員的專業素質，為員工提供良好的工作環境及薪酬福利待遇，吸引更為優秀的管理人員加入到公司的發展團隊中，以切身提升公司經濟管理團隊力量。此外，在公司發展中，應該加強內部培訓力度，以有效地提升公司員工的專業素質能力，為公司經濟結構優化及運維服務質量提升等提供最為雄厚的人力資源保障。如果缺乏有效的培訓資源，可以考慮與外界專業的培訓團隊合作，提升公司內訓團隊力量。
三、結語
商業地產經濟是否能夠得以健康、穩健的發展，無論對于社會經濟發展，還是對于居民生活水平提升均有著關鍵性的作用。因而，在發展商業地產經濟時，應該清晰地意識到當前商業地產經濟發展中所存在的問題，并采取積極有效的解決策略，方能夠更好更快地推動商業地產經濟發展。
參考文獻：
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商業地產運營范文5
關鍵詞：商業地產；開發；管理
前言
現如今，隨著我國綜合經濟實力的不斷增長以及我國城市化進程不斷推進，我國商業地產快速發展，投資規模、開發面積等不斷增長。但是快速發展的同時也暴露出了很多問題，嚴重制約了商業地產健康發展。下文主要就商業地產開發及管理進行思考。
一、商業地產的主要特征
（1）開發商投資規模大，項目建設風險高。商業地產的選址多數定位于城市中心繁華區域，此地帶的地價比普通住宅地價更高；項目建成后，出售及持有并存的模式使得開發商資金投資回收周期更長；項目的選址、建設、經營每個階段都面臨著內部更改及外部政策變動的不確定性因素的干擾，風險之大不言而喻。
（2） 招商先行，開發隨后的模式。商業地產有別于住宅地產，其開發模式也不同于住宅地產以及其他類型的地產，利用專業的市場調研以及成熟的商業策劃明確項目開發目標及未來的客戶十分重要。如若缺乏前期所述工作抑或項目業態定位模糊即開發施工，項目建成后期招商階段問題頻出，原因在于所開發的項目戶型未必適合進場商家的需求，最直接的結果就是招商困難甚至失敗，造成資源浪費和經濟損失。
（3）運營模式多樣化。商業地產的運營模式多種多樣，出租、出售、租售結合、整體運營、獨立運營、托管運營等模式逐一出現在商業地產經營管理模式中。另外，商業地產的核心在于"商業"，商業地產運營的順利與否直接決定著其未來價值及收益，商業地產應整合投資、建設、運營管理三位一體，實行整體開發和整體經營的運營模式，以期借助周邊土地增值、設施完備、物業增值等帶動自身增值獲取收益。
二、商業地產現階段存在的問題
1.項目定位水平較低
商業地產的收益者眾多，其中最主要的收益者為開發商、投資商、經營商以及消費者。在現實社會中，多數開發商并未真正把握商業地產開發的內涵，在實際商業地產開發運作中，很多開發商模糊了商業地產開發的核心概念，偏離了開發的定位中心。在整個商業地產開發經營的過程中，應著重加強商業地產項目的前期定位以及商業招商，后期加強對已建項目的運營管理。商業地產成功的招商為商業地產的項目開發建立了根本基礎，通過后期優秀的運營管理，可以確保商業地產項目長期及可持續的盈利能力。
2.商業地產缺乏規范的運作體系及專業的開發模式
我國的商業地產在真正意義上的開發起步較晚，時至今日，仍未形成具有可操作性的規范的市場運作體系。商業地產在前期定位中，仍舊處于探索階段，缺乏標準化以及流程化的開發運作模式。商業地產與住宅地產不同，住宅市場存在著大型的專業化市場，投融資市場空間大，商業地產在社會市場運作中，缺乏專業的基金信托、招商服務機構以及大型的咨詢服務機構。另外，關于評價商業地產開發運營成熟的評估模型以及評價指標體系尚未建立。
3.商業地產缺乏專業的服務機構
與國外相比，在我國的商業地產領域內現階段咨詢顧問機構產業鏈的專業化程度較低，缺乏專業化集中的咨詢顧問機構。專業集成化的商業地產服務機構，其在整個市場內長期服務于大型商業地產開發商，具備訂單式的開發體系。長期活動于商業地產板塊中，依靠長期的招商前期工作經驗，專業化的服務機構可以累積大量的商業客戶資源，憑借其常年拓展保持聯系的不同層面、不同級別的商家資源，可提高后續商業地產開發商開發項目成功的概率。發展專業顧問咨詢機構，有利于更進一步明確開發商、投投資商、運營商各方之間的職責，規范各方操作，提高項目開發的穩定性。
三、商業地產開發建設管理建議
1.選址是關鍵，業態定位需結合當地市場
商業設施選址直接關系企業經營的戰略決策，是商業地產的核心競爭力，其定位要符合當地經濟背景及市場情況。商業地產的業態定位性質直接決定了建筑的檔次、成本和運營模式。關于項目開發和設計工作的出發點，應致力于未來項目的租售定位、項目檔次以及業態組合模式。第一，明確項目未來的銷售模式，即出售或租賃。二者的選擇與該項目的成本、將來運營模式具有最為直接的關系，因此需要投資部門和營銷部門在大量調研的基礎上，結合地段，給出清晰和明確的項目的租售決策。第二，明確項目的檔次。項目檔次的高低直接關系項目的投資、成本。第三，明確項目未來的業態組合模式。
2.規劃設計需契合定位要求，必須滿足商業建筑使用特點
商業地產規劃設計不像普通住宅，其關系到商業建筑最終服務商家的需求、客戶運營與利潤的及時獲得，在整個建筑、結構、機電設計上需結合商戶使用要求進行定位。對于商業地產項目來說，項目業態的確定取決于項目前期的可行性分析，項目業態一經確定，繼而招商主力店就有了方向，換句話說，也就意味著明確了市場上客戶的需求，最終對整個商業地產項目的經營模式更加明晰化，可以盡可能地規避在設計階段的盲目性和唐突性，有效地降低設計圖紙頻繁改動的概率，同時，在項目成本控制方面也是比較樂觀的。值得注意的是，在項目規劃設計階段，對于項目的設計應保留一定的機動性，用以靈活應對后期項目細節變化。
3.工程管控難度較大，提高人員工程管理素質
（1）加強前期施工圖的審核。避免后期施工過程中因圖紙深度不夠帶來一系列的問題。（2）謹慎選擇具有資質的施工單位以及戰略單位。施工單位的能力直接關系到整個工程質量及品質的保證，應全過程、全方位地對施工單位進行考量和確定。（3）計劃管理需合理。項目總控計劃勿 "前緊后松" ，即預售之前的計劃安排偏緊，達到預售之后的時間節點偏松，應編制合理的總控計劃，管理要有前瞻性，影響關鍵節點的重大問題應及時發現和預警。（4）提高工程管理人員素質。前期需引進專業商業招商及經營管理人才，后期施工過程中，特別是對其執行力提出更高要求，因此，在工程管理過程中應選擇具有豐富的商業地產開發經驗的工程人員。
4.源頭控制成本，過程開發建設管控成本
成本控制是房地產開發控制最重要的環節之一，成本控制的好壞直接關系到后期的利益。前期做好規劃設計、招商工作，服務于成本控制。招商工作先行，避免后期大量工程改造費用。中期應非常重視和加強施工現場的管控。在人員管理方面，嚴格貫徹和執行施工現場的各種規章制度，約束人員的施工行為；在材料使用方面，切切實實地保障建筑材料的質量以及相應的施工設備。后期核實工程簽證、設計變更成本占總價比例是否滿足預期控制要求，對比招商及項目開業前的改造費用占總價的比例用以定量分析成本控制的效用，以結算價、投標價、控制價之間的差距進行成本控制分析。
結語
綜上可知，商業地產的開發建設的復雜性不同于普通住宅地產及其他地產，應充分做好商業地產前期的定位、招商先行、規劃設計、工程管理、成本管理等工作，使其受控于系統性、密切性的管理之中，這樣才能夠更好地將整個商業地產的開發建設置于管控的范圍之內。
參考文獻
商業地產運營范文6
關鍵詞：商業地產 可持續發展 價值鏈 品牌 市場細分
商業地產，簡言之就是商業用途的地產。它區別于以居住功能為主的住宅房地產以及以工業生產功能為主的工業地產。商業地產從廣義上來看，通常是指用于包括零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑以及以辦公為主要用途的房地產形式。狹義的商業地產，泛指用于零售業的地產形式，國外普遍使用“零售地產”這個概念。商業地產從經營模式、功能和用途上區別于普通民居、工業園區等房地產形式。但現實中的很多商業地產，卻又是一種融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等功能的復合地產形式。
我國商業地產的發展現狀
（一）商業地產投資持續升溫
我國經濟的快速發展為商業地產開發提供了難得的戰略機遇，商業地產已成為投資者關注的新的投資方向。國家統計局數據顯示，2010年上半年，辦公樓銷售面積同比增長53.2%，銷售額同比大漲逾九成，達到91.5%，商業營業用房的銷售業績也是非常好，銷售面積同比增長41.6%，銷售額同比增長57.1%。2011年上半年，辦公樓銷售面積同比增長8.9%，銷售額同比增漲近三成，達到27.6%，商業營業用房銷售面積同比增長18.6%，銷售額同比增長36.0%（盛來運，2011）。自2010年起，萬科集團等大型房企都在大規模提高商業地產在戰略布局中的比例。
（二）商業地產在二、三線城市迅猛發展
近幾年，我國商業地產在二、三線城市呈現出一種蓬勃發展的態勢。僅就武漢地區而言，據相關部門的統計，包括零售、批發等業態在內的武漢商業地產市場，在“十一五”期間的總投資接近700億元，在全國19個副省級城市中排名第3位。武漢在建大型商業體已有25個、面積超過100萬平米，出現井噴式發展。預計未來五年，武漢商業地產項目投資總額將達到1500億元。商業地產開發已呈現普遍向二、三線城市蔓延的趨勢，二、三線城市漸成這些商業地產企業的主要戰場。2010年上半年末，萬科集團在二、三線城市的權益土地儲備已達到3179萬平方米。
（三）大型商貿流通集團紛紛涉足商業地產領域
在眾多房地產企業“棄居從商”的同時，大型商貿流通集團紛紛涉足商業地產領域，沿著產業價值鏈向上延伸，逐漸轉向上游房地產業的開發，以自身原有商業品牌的影響力及成熟商圈（地段）的號召力而獲取更大的商業地產附加值收益。如武漢中商集團投資興建武漢第一家直接打出Shopping Mall旗號的大型購物中心，經營面積達20萬平方米。武商集團在原址上改、擴建經營面積達27萬平方米的武商摩爾城。再如“國美在資本市場大舉融資65億港元，為其購置物業提供了充足的現金儲備；跨國公司巨頭宜家，目前在中國的發展策略就是以收購土地自行建店為主，不僅能夠確保企業連鎖發展獲得連續和穩定的經營周期和經營場所，而且有利于企業在駐地進行長遠規劃”（崔霽，2010）。
商業地產可持續發展的路徑分析
“起步晚，發展快，問題多，前景廣”這四句話可以概括我國商業地產的基本狀況。面對這種發展態勢，迫切需要從戰略角度來重視商業地產的開發，要認真制定相關策略，打造出先進的、高品質的商業地產項目。使商業地產項目在獲得較好回報的同時，能夠持續健康的發展。
（一）以產業價值鏈理論為指導，明確發展戰略定位
價值鏈的概念是由美國學者邁克爾·波特（Michael Porter）于1985年在其所著的《競爭優勢》一書中提出的。他認為：“每一個企業都是用來進行設計、生產、營銷、交貨等過程及對產品起輔助作用的各種相互分離的活動的集合”。任何一個企業的價值鏈，都是由相互聯系的一系列的創造價值的活動所構成。這些活動包括從供應商獲取原材料，到最終售后服務之間的每一個環節。這些環節相互聯系并相互影響。無論價值鏈的形式如何發展變化，其本質是不變的，即價值鏈是由一系列相互聯系并能夠滿足消費者需求的價值創造活動所組成的。
商業地產的產業價值鏈包括狹義價值鏈和廣義價值鏈兩個方面。狹義價值鏈是指以地產開發商為主，整合零售商、運營商、金融業和商業服務企業而形成的價值增值過程。這是從經濟效益和微觀角度進行的界定。也就是說狹義價值鏈是地產開發商在開發一個商業地產項目時，從開始就必須具備這樣一種思維模式：即為了實現商業地產開發的經濟效益，必須尋求投資者、商業運營商、商業服務企業和關聯的產業介入，共同完成這個項目。廣義價值鏈則是從商業地產的社會效益和宏觀角度進行的界定，是從消費者需求開始的逆向營銷的過程。即一個商業地產項目通過消費者的需求、商業經營者的經營、市場及產品制造商的改進等方面而產生的價值。連接狹義產業價值鏈和廣義產值價值鏈的是“地產開發商”，是地產開發商將一個無形市場轉化成有形市場。只有充分認識商業地產產業價值鏈的意義，才能使這一轉化過程得以實現。
首先，產業價值鏈有利于樹立正確的開發觀念。在商業地產的開發過程中，要以產業價值鏈理論為指導，重視、整合關聯產業及其消費者的利益，為關聯產業及消費者提供增值的機會。其次，產業價值鏈有利于建立有效的開發模式或商業模式。有關專家將商業地產的開發模式分為“綜合性商業地產開發及運營商”和“專業性商業地產開發及運營商”；將商業地產的商業模式分為“商業地產+高級酒店+影視文化+連鎖百貨+住宅地產”、“商業+金融+開發+管理”和“住宅 + 商業 + 酒店”（肖軍，2011）。無論以上哪一種模式都是建立在商業地產完整的產業價值鏈的基礎之上的。因此，商業地產的開發應以產業價值鏈理論為指導，明確發展戰略定位。
（二）以商業地產發展規律為基準，融入城市整體規劃
商業地產的發展有以下兩個特點：第一，它是城市繁榮程度的標志。一個城市的商業地產發展狀況，直接反映出這個城市的經濟繁榮程度以及城市居民的消費水平，影響到這個城市的整體形象。第二，它反映了城市整體規劃的理念。一個城市的商業地產發展狀況，直接反映出這個城市的整體規劃中對商貿流通行業的重視程度以及商圈布局的合理性，體現出城市整體規劃對市民生活便利及不同消費層次需求的關注度。
因此，對于商業地產開發商而言，要遵循商業地產發展的規律，利用好城市的商業發展規劃及城市整體規劃資源。在商業地產開發過程中，將商業地產項目與城市商圈布局進行有效對接，使商業地產項目融入到城市商業整體布局乃至城市整體規劃之中，為拉動內需、促進經濟增長起到關鍵性的作用。對于各地政府主管部門而言，應重視城市商業發展規劃，在城市規劃中應體現城市商業發展的地位、體現為商業地產服務的觀念，合理布局商圈。在城市功能布局、交通配套、公共設施等方面，為商業地產的發展創造良好的條件。
（三）以著力打造品牌為中心，提高企業核心競爭力
隨著市場競爭的日趨激烈，商業地產企業越來越重視建設先進的、高品質的商業地產項目，著力打造商業地產品牌、樹立企業形象。品牌不僅僅是不同企業產品的標識，更多的是營銷價值資訊的載體。特定品牌往往代表特定的產品品質、產品風格、流行時尚、服務水平等方面的資訊，這些資訊逐漸被市場廣泛了解和接受，在消費者心中就成為特定的消費價值、消費情感的代表（何君等，1999）。只有品牌才能產生更大的市場效益。商業地產企業品牌的特質應該是獨一無二的，它所傳達的應是一系列獨特的功能性與情感性的價值元素，從而形成企業重要的無形資產—品牌資產。
商業地產品牌在投資者心目中不僅僅只是一個印象符號，而是一個具有豐富文化內涵和核心價值元素的載體，成為影響投資者選擇購買對象，投資店鋪經營的重要依據。在投資者心目中，良好的品牌形象代表先進的、高品質的商業地產項目，從投資中他們能體會到“可靠”、“誠信”、“承諾”、“精品”、“增值”等。因此，商業地產企業在在確保質量可靠的同時，應加大創建商業地產品牌的力度，向社會公眾展示其企業文化、經營理念、價值取向等。并且將單一的商業地產項目營銷納入到企業的整體營銷戰略之中、提升為企業的品牌形象塑造之列。
（四）以避免結構性矛盾為重點，走細分化和專業化發展道路
隨著商業地產投資的持續升溫，出現了少數項目盲目上馬、定位不清、項目扎堆、重復建設等問題。這樣會給整個商業地產市場帶來結構性矛盾，有可能重演上世紀90年代大型零售商場發展過程中的“悲劇”。上世紀90年代初我國各地紛紛興建大型零售商場，好似進入大型零售商場建設的“黃金時期”。但自1996年開始，大型零售商場銷售額全面下降，普遍虧損，全國各地均有大型零售商場（廈）不堪重負而頻頻倒閉，特別是1998年被業界稱為“大型零售商場倒閉年”。誠然，導致大型零售商場頻頻倒閉的原因很多，但盲目發展、單體規模失控，定位單一是主要原因之一（劉建堤，2000）。為了避免因為結構性矛盾引發的“悲劇”，商業地產的建設必須走細分化和專業化發展道路。
商業地產項目要細分市場，走專業化的發展道路。應根據其所處的區位不同、服務的對象不同而選擇不同的商業模式。在城市核心區選擇以休閑娛樂型為主的商業模式。但鄰近的商業地產項目應該細分為各自側重購物、餐飲、休閑娛樂等不同的商業模式，使每個商業地產項目都有其獨特的經營品類，而且各項目之間能夠形成優勢互補，為顧客提供更具針對性的服務方式或消費場所。同時，應將休閑娛樂配比提高到一個舉足輕重的位置。在中心區片選擇以主題購物型為主的商業模式。可以是由眾多中小店鋪組成，并設有l-2家較大的百貨店、超級市場，經營多元化的綜合購物型商業模式；也可以是由經營同一品類商品的各種店鋪集合而成的如服飾購物中心、家居購物中心、家裝建材購物中心等專業中心型商業模式。而在綜合組團（或大型社區）則選擇以生活鄰里型為主的商業模式。它不僅僅是綜合組團的商業中心，同時也是綜合組團居民的生活中心、休閑中心和交往中心。它應牢牢鎖定一個綜合組團居民的生活需求，瞄準家庭式消費，除了以一站式服務滿足綜合組團居民生活消費的功能為核心，還應具有門類眾多、配套較齊全的生活服務設施。如社區服務中心、社區警務中心等政務機構以及醫療服務、電信充值、水電費繳存等便民項目都可設在商業地產項目里。
（五）以重視后期運營為保證，悉心培育高品質商業地產項目
商業地產有它的特殊性，是一個由地產開發商、運營商、零售商、消費者等多方形成的市場。地產開發商需要獲得運營商、零售商和消費者等方面的認同，否則就不能算一個成功的項目。所以，對于商業地產來說，除了前期建設，后期的運營非常重要。
現在國內一些城市的商業地產項目存活率不高，尤其是做得出色的優質商業地產項目并不多。這其中主要的原因是許多企業還沒有找到一個成熟的開發模式或商業模式，后期的運營不到位。國內的商業地產更偏向于可銷售的商業地產，如購物廣場類。在前期，開發的規模相當大，但能否達到規劃目標，很大程度上取決于后期的培育和運營。因此，要想提高商業地產項目存活率，不僅僅要注重前期建設，更要重視、加強后期運營，悉心培育高品質商業地產項目。一方面，地產開發商要著力加強與運營商、零售商的合作，培養管理人才，提高經營管理水平，精準運營；另一方面，政府主管部門要引導推進商貿流通向高端化、現代化發展。
參考文獻：
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