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銀行抵押貸款范文1
一、銀行抵押擔保業務中采用的傳統擔保方式
商業銀行是獨立法人，是企業，但它是以經營貨幣資金授信業務的特殊企業。它在經營管理的方式、方法上與一般的工商企業有很大不同。商業銀行在經營管理上一般要遵循“三性”的經營方針，即盈利性、安全性和流動性。(1(商業銀行是企業法人，以盈利性為主要目的，能否盈利直接關系到銀行的生存和發展。銀行資產的流動性體現在資產和負債兩方面。資產的流動性是指銀行持有的資產的變現能力，變現能力高的資產流動性就強。安全性是指銀行的資產、收入、信譽等免遭損失的可靠性程度。它既體現在全部資產負債的總體經營上，也體現在每項個別業務上。安全性不僅關系到銀行的盈利，而且關系到銀行的存亡。事實證明，銀行倒閉的一個很大原因就是因為安全性不高造成的。
在現階段，我國商業銀行利潤的主要來源是其資產業務，而貸款業務至今仍然是商業銀行最為重要的資產業務，貸款利息收入占商業銀行收入的一半以上。同時，通過向客戶發放貸款，銀行可以加強與客戶的聯系，從而有助于商業銀行其他業務的拓展。由此可見，貸款的安全性是多么地重要。那么，銀行在貸款業務中如何來保證自己的債權不受影響呢?一般銀行會采取貸款擔保的方式，即由借款人提供財產擔保獲得銀行的資金。隨著市場信用日益受到人們的重視，擔保的地位和作用日益重要，原有的擔保法規范遠遠不能滿足社會的需要。1995年6月我國頒布了《中華人民共和國擔保法》，該法系統地規定了擔保法的原則、擔保的方式、擔保的設立及擔保權的行使等一列問題。根據該法，銀行可以選擇的擔保方式有保證、抵押、質押、定金、留置等，實踐中銀行主要采用的是保證、抵押和質押。
隨著市場經濟的進一步發展，傳統的擔保方式越來越不能滿足社會的需要。企業需要融資的規模越來越大，如大公司、大企業的技改項目、大型設備的引進、生產規模的擴大等都需要有大量的資金。在現有資金不足的情況下，只有通過融資渠道解決（其主要方式是申請銀行貸款）。但銀行也是一個盈利企業（已如前述），它必須注意自己資產的運行安全。如果采用傳統方法在企業某個財產上設定抵押權或其他擔保物權，擔保能力是非常有限的，銀行提供大額貸款的可能性就小。如何解決資金的迫切需求和擔保能力的有限性的矛盾呢？這就需要采用新型的擔保方式才能實現。英美法系國家采用的浮動擔保方式和大陸法系采用的固定式財團抵押方式都能滿足這個需求。日本民法則既有固定式的財團抵押權，50年代后又引進英美法系的浮動式財團抵押制度，因此它的規定是比較完善的。(((正是由于銀行貸款業務中采用傳統的擔保方式已不能適應日益發展的市場經濟的需要，在法律允許的范圍內尋找適合的抵押擔保方式就顯得非常迫切。
二、特別抵押權中的財團抵押權
我國擔保法中的抵押與民法上的抵押是不同的。根據立法和實務，我們可以把抵押權分為一般抵押權和特殊抵押權。特殊抵押權是指法律上有特別規定的在某一方面有一定特殊性的抵押權。有的學者是從標的物的性質、類別上去區分一般抵押權和特殊抵押權的。筆者認為我們不應從標的物的類別上去區分它們，因為在我國以不動產為抵押標的以及以其他財產為抵押標的現象都存在，我們不能說以不動產為標的物的抵押權為一般抵押權，而以動產為標的物的抵押權就是特殊抵押權。通常認為特殊抵押權一般包括共同抵押權、最高額抵押權、財團抵押權和所有人抵押權等。
銀行抵押貸款范文2
城區特征是商業銀行住房抵押貸款決策的一個重要因素，它包括：1.人口特征，包括中位家庭收入、離婚率、失業率、年齡結構和受教育水平等；2.住房存量特征，包括住房價格波動率、住房交易規模、土地供給彈性、住房所有權比率、住房空置率、中位住房租金價格比、中位住房建筑周期和中位住房年齡等；3.公共服務特征，包括接受公共住房支持的家庭比例、學校質量、治安狀況和拆遷改造等；4.其它特征，包括單個貸款者收到的住房抵押貸款申請數量、經濟增長率和產業分散化程度等。
城區特征或多或少以相同方式影響一個城區住房抵押貸款的風險。因此，商業銀行可以根據城區特征判斷一個城區的住房抵押貸款違約風險，進而確定對該城區的住房抵押貸款決策(例如最低首付款比例和拒貸率)。
二、城區特征對商業銀行住房抵押貸款決策的影響機制
關于城區特征對商業銀行住房抵押貸款決策影響機制的研究主要有違約理論、理性歧視理論、信息外部性理論和內部信息效應理論。其中，違約理論可以解釋哪些城區特征影響貸款風險；理性歧視理論主要解釋商業銀行根據城區特征進行貸款決策的合理性；信息外部性理論和內部信息效應理論解釋城區特征對商業銀行貸款決策的影響會導致中低收入城區的貸款供給不足。信息外部性理論與內部信息效應理論的主要區別在于研究角度不同：前者認為，當前住房交易提供的城區信息使該城區的所有貸款者受益；后者認為，單個貸款者在從事住房抵押貸款業務過程中搜集到的某些城區信息只使該貸款者受益。
1.違約理論
住房抵押貸款違約理論有兩種：支付能力理論和權益理論，分別解釋被迫違約和理性違約。
支付能力理論的主要內容是：(1)當借款者無力支付月還款額時，違約發生。(2)影響借款者支付能力的因素有：觸發事件(包括失業、離婚和疾病等)、融資來源(包括收入和儲蓄等)、融資條款(包括住房抵押貸款的利率、期限和貸款價值率以及其它負債)和其它(包括戶主年齡和家庭里孩子的年齡與數量等)。
權益理論的主要內容是：(1)違約可視為住房抵押貸款所內含的看跌期權，即以不償還住房抵押貸款余額為條件而賣出住房的期權；即使借款者有能力支付月還款額也可能在一定條件下執行看跌期權。(2)違約的必要條件是負權益(即住房價值小于貸款價值)，并且違約受交易成本和觸發事件的影響。(3)負權益的影響因素包括初始貸款價值率、住房價格波動率、已抵押年數、貸款期限和資金機會成本；交易成本包括違約信用損失、尋找新住所的搜尋費用和搬遷費用等，它增加違約成本從而降低違約概率；觸發事件包括失業、離婚和遷移等，它將多期最優違約決策提前到現在。
有關住房抵押貸款違約的研究成果是：城區住房價格波動是導致違約損失的最重要因素；城區失業率有助于解釋違約率；城區中位家庭收入水平與違約率高度負相關，城區失業率和離婚率與違約率高度正相關?？梢?，住房價格波動率、失業率或離婚率高以及中位家庭收入低的城區違約風險大。
2.理性歧視理論
該理論的主要內容是：(1)在單個貸款申請者和單個住房特征難以準確獲得的情況下，權衡收益和成本，貸款者根據貸款申請所屬城區的特征判斷違約風險更有利可圖。(2)某些城區的違約風險比其它城區高，如果高于貸款者的最大可承受風險，來自這些城區的貸款申請會被拒絕；如果低于貸款者的最大可承受風險則會被批準，但同時被要求較高的首付款比例。(3)因為理性歧視是有利可圖的，市場競爭不能使其消失。
這方面的研究成果表明，金融機構對低收入城區比對其它城區的拒貸率高，但在控制了城區風險之后，拒貸率的城區差別消失，這表明理性歧視是存在的。對住房價格波動率較大的城區，貸款者要求較高首付款比例的概率較大。
3.信息外部性理論
該理論的主要內容是：(1)一方面，住房估價的精確性與近期的城區住房交易規模正相關，與城區預期住房價格波動率負相關；另一方面，如果住房估價不精確，貸款者為降低違約風險會要求較高的首付款比例或者拒貸，導致住房銷售難度加大；兩個方面相互影響，產生了一個動態的信息外部性。(2)在一個外部沖擊(例如住房交易稅提高)下，如果住房交易規模下降得較小，則信息外部性作用較小，住房抵押貸款市場能恢復到初始的穩態均衡點；如果住房交易規模下降得足夠大，則信息外部性作用會大到使該市場持續萎縮，甚至消失。(3)低收入城區的住房交易規模一般較小，而且首付款是對低收入家庭擁有住房所有權的一個重要門檻，所以信息外部性對低收入城區的影響較大。
有關學者經研究發現，住房交易規模與拒貸率顯著負相關，表明信息外部性是存在的。
4.內部信息效應理論
該理論的主要內容是：(1)單個貸款者在從事住房抵押貸款業務過程中搜集到的某些城區信息只使該貸款者受益，這些信息與該貸款者的抵押貸款業務規模正相關。(2)在低收入城區，購買住房的抵押貸款申請總量通常比較小，如果一個城區存在多個貸款者，可能沒有任何一個有足夠的業務規模以獲得足夠的城區信息，貸款風險或單位貸款成本會比較高，從而首付款比例或拒貸率也比較高。
有關學者研究發現，單個貸款者的住房抵押貸款業務規模與其拒貸率顯著負相關，表明內部信息效應是存在的。內部信息效應在低收入城區比在中高收入城區大，可以解釋中低收入城區之間1/4的拒貸率差別。
我們基于有關文獻綜述，發現城區特征對商業銀行住房抵押貸款決策的影響機制有三種：
(1)違約理論和理性歧視理論：城區預期住房價格波動率、城區中位家庭收入水平、城區離婚率或城區失業率違約風險首付款比例或拒貸率
(2)信息外部性理論：城區預期住房價格波動率或城區住房交易規模住房估價精確性違約風險首付款比例或拒貸率
(3)內部信息效應理論：單個貸款者收到的住房抵押貸款申請數量該貸款者獲得的城區信息違約風險首付款比例或拒貸率
三、城區特征對我國商業銀行住房抵押貸款決策的影響現狀
當前城區特征對我國商業銀行住房抵押貸款決策的影響已經顯現。一方面，使商業銀行對不同城區規定不同的最低首付款比例，甚至對一些城區拒貸；另一方面，使中低收入城區的住房融資難度明顯加大。
2004年一季度，杭州市蕭山區許多新樓盤每平方米價格上漲1000元—2000元，受此影響，4月上旬，工行、農行、中行、建行的蕭山區分支機構，全部暫停對該城區的住房抵押貸款業務。建行蕭山區支行還對住房抵押貸款的評估作出了一些限制：如果之后恢復了住房抵押貸款業務，評估必須由本銀行指定的幾家房地產評估公司來做。
2004年下半年，上海多家銀行在二手房抵押貸款方面出臺了新的限制條件——城區和環線概念，停止了向奉賢、金山、南匯、川沙、崇明五個城區發放二手房抵押貸款；內環線以內的二手房抵押貸款首付款比例普遍增至3成，內外環之間的增至4成，外環線以外的增至5成。
2005年9月，中國農業銀行總行下發《關于積極穩健發展二手房貸款業務的通知》規定：二手房貸款業務的重點發展區域僅限于長三角、珠三角和環渤海經濟圈直轄市、省會城市、地級城市及經濟強縣(市)。據統計，我國中西部所有城區的住房抵押貸款余額只占全國的23.9%，所占比例明顯偏低。
另外，為防范金融風險，中國人民銀行規定，從2006年6月1日起，個人住房抵押貸款首付款比例不得低于30%，但考慮到中低收入者的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍執行最低首付款比例20%的規定。然而，在實踐中，商業銀行對住房抵押貸款申請者普遍執行的最低首付款比例是30%或30%以上。
四、結論及建議
1.商業銀行根據城區特征進行住房抵押貸款決策具有合理性。目前，我國個人信用查詢系統處于起步階段，尚不完善；住房估價技術的科學性、客觀性較差，并且委托問題使房價高估的現象比較突出。這導致商業銀行搜集單個貸款申請者特征和單個住房特征的成本高、準確性低。相對而言，城區特征的獲取成本較低、較準確。城區預期住房價格波動率、中位家庭收入水平和住房交易規模等城區特征都顯著影響住房抵押貸款違約率。所以，商業銀行會根據城區特征判斷一個城區的住房抵押貸款違約風險，對違約風險較大的城區規定較高的最低首付款比例或者拒貸率較高。
2.商業銀行應與品牌房地產中介公司和物業管理公司合作。目前我國已經有了一些品牌房地產中介公司和物業管理公司，它們在城區特征方面比商業銀行具有信息優勢，商業銀行通過與其合作可以降低城區特征的信息搜集成本。
3.商業銀行應密切關注城區住房價格波動率。城區住房價格波動是導致違約損失的最重要因素，一個城區的住房價格波動性越大，則住房估價的精確性越低，進而住房抵押貸款的風險越大。因此商業銀行對該城區的貸款申請應該規定較高的最低首付款比例或者拒貸率。
銀行抵押貸款范文3
關鍵詞：商業銀行；抵押；貸款；風險
中圖分類號：F830 文獻標識碼： A 文章編號：1003－3890（2008）08－0096-02
房地產抵押貸款作為一種安全性、流動性、效益性的貸款方式，已經成為商業銀行最為普遍的貸款方式。為了有效防范商業銀行房地產抵押貸款風險，有效保護債權人的利益，探討房地產抵押貸款的防范對策俞顯重要。
一、以土地使用權作為抵押物的潛在法律風險
土地使用權抵押是房地產抵押貸款擔保的一種形式。以土地使用權作為抵押物的法律潛在風險有二：
1. 《國有土地出讓和轉讓暫行條例》第32條規定：“土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押”。正是基于此，銀行往往認為地上建筑物、其他附著物無論是抵押設定前所建，還是抵押設定后所建，均應視為抵押物的一個組成部分。更有些銀行隨著其擁有設定抵押權的土地上建筑物增加而相應增加貸款金額。其實，根據《擔保法》第55條規定，抵押合同簽訂后，土地上新增房屋不屬于抵押物。
2. 銀行設定抵押的土地使用權其取得的方式有三種，即劃撥、出讓、轉讓。國有劃撥土地使用權是一類性質特殊的土地使用權，無償劃撥的土地不屬于企業財產或國家授權經營管理的財產。為此，《城市房地產管理辦法》第50規定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，債權人處置房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人才能優先受償。所以，商業銀行以劃撥土地使用權或者連同地上建筑物及其他附著物設定抵押權的，抵押權依法需要處分時，要從該土地所處分的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金，而不能追償全部土地變賣價款。
二、以預售商品房和在建工程作為抵押物的潛在法律風險
預售商品房和在建工程抵押貸款的特點是：抵押物尚未形成，是正在建設或將要建設的商品房；購房人尚未完全付清購房款；從抵押物到成屋時間周期長。這些特點決定著預售商品房和在建工程抵押的風險顯著高于成品物抵押。實際操作中有些發展商為了快速獲得資金或出于其他目的，假按揭屢見不鮮，表現在：開發商套取資金的假按揭、不具備銷售資格房子的假按揭、開發商惡意套取銀行資金的零首付、返租式的假按揭等，這都對銀行造成了潛在的
法律訴訟風險，鑒此，銀行應予以重點防范。
三、以虧損企業房地產擔保貸款的法律風險
銀行在壓縮不良貸款實踐中，為了保全信貸資產，減少貸款損失，通常采取完善抵押擔保手續的措施來達到保全銀行債權的目的。但虧損企業由于長期資不抵債，無力償還銀行債務，也只能同意將企業財產包括房地產類資產作為抵押來應付銀行的追討行為。所以，銀行就以前年度發放的貸款就企業財產補辦抵押擔保手續的情況時有發生。在這種保全銀行資產的過程中，由于虧損企業處于朝不保夕的境地，可能走向破產，而國家對破產企業又有許多特殊的政策規定，因此，若債權銀行掌握不好，不注意防范政策法律風險，有可能導致事與愿違，產生法律糾紛。
四、防范房地產抵押貸款法律風險的對策
（一）明確抵押物的法定范圍
《城市房地產抵押管理辦法》第8條規定，下列房地產不得設定抵押：權屬有爭議的房地產；用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；已依法公告列入拆遷范圍的房地產；被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；依法不得抵押的其他房地產。此外，土地所有權、未經全部共有人書面同意抵押的房地產、法律禁止抵押的農村集體土地、違章建筑或未經國家規劃部門和建設部門批準私自建設的房地產等，也不得抵押。
（二）規范土地使用權抵押操作
作為債權方，銀行不宜接受國有劃撥土地作為抵押物。必須以國有劃撥土地作為抵押物的，應當扣除抵押土地價值中未來變賣需繳付的土地出讓金份額，就其土地余值辦理抵押貸款。
對于以虧損企業房地產的抵押貸款要實施抵押保全，應盡可能早地完善抵押擔保手續，以免引起抵押無效的后果?！吨腥A人民共和國企業破產法》第35條規定：人民法院受理破產案件前6個月至破產宣告之日的期間內，破產企業對原來沒有財產擔保的債務提供財產擔保的行為無效。
以商品房抵押貸款的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。有營業期限的企業以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業的經營期限；以具有土地使用年限的房地產抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限；以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意
（三）以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限
國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定；以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案。
Research on the Risk Guard of Commercial Bank's Real Estate Mortgage Loan
Ni Feng
（Sale department, Heei Branch of China Construction Bank, Shijiazhuang 050051, China）
銀行抵押貸款范文4
【關鍵詞】房屋抵押貸款總額；ARMA模型；組合模型；時間序列；預測
引言
作為08年全球經濟危機根源，如今美國房地產業依然處于水深火熱之中。自從2008年第二季度開始，美國全部銀行的房屋抵押貸款總額持續下降，由679287 millions of dollars 到 545116 millions of dollars。銀行的房屋抵押貸款總額除受房地產供求關系的影響，還受本國經濟，失業率以及銀行利率等因素的影響。由于自08年全球經濟危機以來，美國經濟持續低迷，民眾整體購房需求受到較大打壓，特別是失業率長期處于高位以及經濟前景不確定性使一部分需求被抑制。抵押貸款銀行家協會負責研究和經濟學事務的副總裁邁克爾-弗拉坦托尼（Michael Fratantoni)稱，住房所有人在抵押貸款還款方面逾期償還的原因在于，失業問題使其還款能力受損。據美國勞工統計局（Bureau of Labor Statistics)公布的數據顯示，美國失業率已經在18個月時間里持續維持在9%以上，這是自1983年以來維持時間最長的一次。本文利用美國全部銀行房屋抵押貸款總額過去的變化規律建立ARMA模型，然后對未來兩季度房屋抵押貸款總額的變化趨勢預測。
一、實證分析
1.數據的選取
本文數據選自U.S. Bureau of Economic Analysis（bea.gov）中提供的從1990年第一季度到2011年第三季度共87個美國全部銀行的房屋抵押貸款總額的季度時間序列數據，由于總額處于不斷上升過程中，且波動幅度較小。粗劣觀察數據不平穩，對數據取對數（取對數的好處在于：即可以將間距較大的數據轉化為間距較小的數據，也便于后面的取差分），在對新變量進行平穩性檢驗。
2.模型建立
（1）平穩化處理
波動幅度依然較小，這是我們對美國全部銀行房屋抵押貸款總額的序列特征有了初步的認識。美國全部銀行房屋抵押貸款總額的對數是非平穩的，將難以通過已知信息把握非平穩時間序列的隨機性。下面對銀行房屋抵押貸款總額對數序列進行一階差分，即銀行房屋抵押貸款總額的增長率序列，新序列為平穩序列。
（2）單位根檢驗
上面只是對數據序列平穩性的直觀判斷，時間序列平穩性需要經過嚴格檢驗，否則，用非平穩經濟時間序列建立經濟模型就會出現虛假回歸問題。對時間序列可利用自相關分析圖判斷時間序列的平穩性，但這種方法比較粗略，本文采用單位根檢驗法。
在95%的水平下通過t檢驗。結果顯示：Y1序列是平穩的。
（3）時間序列模型的識別與參數估計
模型的算子表達式（B為后退算子）：
(1-0.857B)Yt=0.0127+(1+0.150B2-0.146B5-0.128B7-0.749B14)at
（4）模型的預測
利用上面增長率的ARMA模型對2011年第1季度到2011年第三季度進行預測，用YF表示增長量的預測值，通過計算，預測值和實際值的比較如表1：
預測值與實際值的絕對差異較小，說明預測效果較好。而預測相對差異的絕對值在1.5%范圍內波動，與實際值偏差很小，預測是比較準確的。下面我們對未來兩季度美國全部銀行房屋抵押貸款總額進行預測。
二、組合模型的建立與預測
1.建立組合模型
有原始數據圖可知，此模型需要建立相關的虛擬變量模型，通過觀察圖像，確立兩個分段點。第一個為1994Q1，第二個為2008Q2。
模型的算子表達式（B為后退算子）：
Ut=268568.5+105018.8*D1+2316484*D2-7482.276*D1*T-28845.76*D2*T+142.9819*D1*T^2
2.殘差項的模型建立
對殘差進行單位根檢驗，結果如下：
t-Statistic Prob.*
Augmented Dickey-Fuller test statistic -3.202902 0.0017
Test critical values： 1% level -2.592452
5% level -1.944666
10% level -1.614261
采用逐步回歸發得出殘差模型為：
(1-1.49B)(1+0.725B2)et=(1-0.412B+0.27B3-0.152B8-0.195B10-0.749B13+0.279B14)at
3.殘差項的模型診斷
時間序列模型的殘差檢驗。利用殘差相關性Q檢驗以及觀察殘差的自相關系數和偏自相關系數，可判斷被估模型的殘差序列是否為白噪聲序列。若是白噪聲，則接受選擇的模型，否則，要重新進行模型識別、定階、估計、檢驗。
經檢驗，該序列為白噪聲序列，因此通過檢驗。
4.組合模型
我們在進行下列的預測時，采取的是分別進行預測，最后將兩部分加總，再與實際值進行比較。在實際預測時，也是分開進行，再將結果加總，得到最后的預測值。
由于模型分為趨勢項Ut和殘差項Yt，組合模型為：
DKff=Ut+et
其中：Ut= Ut=268568.5+105018.8*D1+2316484*D2-7482.276*D1*T-28845.76*D2*T+142.9819*D1*T^2
(1-1.49B)(1+0.725B2)et=(1-0.412B+0.27B3-0.152B8-0.195B10-0.749B13+0.279B14)at
我們在進行下列的預測時，采取的是分別進行預測，最后將兩部分加總，再與實際值進行比較。在實際預測時，也是分開進行，再將結果加總，得到最后的預測值。
5.組合模型的預測檢驗及預測
利用上面組合模型對某一時間段進行預測，我們用DKff表示美國全部銀行房屋抵押貸款總額，對2011年第一季度至2011年第四季度的數值進行預測，通過計算，預測值與實際值的比較如表2：
三、結論
由組合模型和ARMA模型的預測數據對比可知，ARMA的平均相對誤差為0.696%，組合模型的平均相對誤差為1.061%，可知ARMA模型具有一定優勢，因此在預測下一期的值時，我們采用ARMA模型更具說服力。
參考文獻
[1]張曉峒.eviews使用指南與案例[M].北京:機械工業出版社,2007,2.
[2]王振龍.應用時間序列分析[M].北京:科學出版社,2007,5.
銀行抵押貸款范文5
1、貸款額度：以個人住房抵押的，貸款額度最高不超過抵押物價值的70%；以個人商用房或商住兩用房作抵押的，貸款額度最高不超過抵押物價值的60%。
2、貸款期限：個人房屋貸款的貸款期限最長不超過5年（含）。
3、貸款利率：按照中國人民銀行同期同檔次期限利率執行，可適當上下浮動。
（來源：文章屋網 ）
銀行抵押貸款范文6
關鍵詞：美國次貸危機 我國銀行 啟示
0 引言
次級抵押貸款，是指美國貸款機構面向收入水平不高因而信用程度也較差、出現違約概率較大的借款人提供的一種住房按揭貸款。次貸危機則是指一場發生在美國，因房地產和金融市場泡沫互動，導致次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震蕩引起的風暴。它致使全球主要金融市場隱約出現流動性不足危機。
1 次級抵押貸款危機的形成
在經歷了從1991年到2000年長達10余年的經濟較高增長后，美國經濟步入衰退，聯邦基金利率由2001年1月的6%銳減到2003年6月的1%，信貸成本的急劇降低使美國經濟步入攀升軌道，與此同時在居者有其屋的政治理念下，美國成立了房利美、房迪美、吉利美三大政府支持抵押貸款機構，向投行出售mbs融資，幫助私人尤其是低收入人群購置住房，并為私人購買住房提供大量財政補貼。
2007年美國為私人購買住房提供的財政補貼預算額度
為了分散大量次級貸款可能引發的風險，美林、高盛等投行推出一種金融衍生品cdo，通過打包向對沖基金融資，轉嫁風險。投行為了盈利又推出另一種產品cds，每年從cdo發行所得中抽出一部分資金向保險公司投保。同時普爾，穆迪等評級機構均又給予這些派生產品以3a評級，誘導人們及一些金融機構瘋狂購買，使得原產品與其派生產品形成了一條環環相扣的債務鏈。
兩年的超低利環境雖然保住了經濟增長，但也造成勞動生產率增長速度放緩、美元持續走弱、能源和原材料價格趨升、通脹壓力增大的資產泡沫。于是美聯儲從2004年起不斷加息，加重了購房者的還貸負擔，美國房地產價格在2006年上半年達到近年來高位后逐步下滑，數據來源：bloomberg.
由于次級房貸借款人不能按時還款，次貸違約率上升，次級房貸大比例地轉化為壞帳。對沖基金大幅虧損，繼而連累保險公司和貸款的銀行，花旗、摩根相繼巨額虧損報告，同時投資對沖基金的各大投行也紛紛虧損，隨后股市大跌，無法償還房貸的民眾繼續增多，最終導致美國次貸危機爆發。數據來源：bloomberg.
2 對我國銀行業的影響
次級抵押貸款及由次級抵押貸款證券化而來的債務抵押債券（cdo）基本上分散在銀行、資產管理公司、對沖基金、保險公司和養老基金5類金融機構中。數據來源：imf。
依據美國財政部數據，截止2006年6月，包括外匯管理局、商業銀行等在內的中資金融機構持有1075億美元美國按揭債券mbs，585億美元美國公司債券。按照美國次按債券占住房按揭債券20%的平均比例，美聯儲估測因次貸危機造成次按債券的損失約10%，則僅次按mbs這一品種，中資金融機構就大約遭受了21.5億美元的損失。另外，如果考慮中資金融機構購買、持有風險遠甚于agency debt的公司債券中的abs及cdo，則中資金融機構因次貸危機造成的損失更大。數據來源：美國財政部。
事實上，中國投資于美國次級貸款的主要是工行、中行等幾大國有商業銀行，其中中國銀行持有800億左右美元的資產，較一般商業銀行為多，然而該行已經處理了所有的次貸債務抵押證券，并為次貸投資計提了足夠的準備金。再如工行，其在年報中披露07年末累計計提減值準備4億美元，累計撥備金額超過07年末的浮虧金額3.57億元，撥備覆蓋率達到112%，推算看，4億美元的減值準備約為該行07年凈利812.56億元的3.5%左右，并且并未持有與美國次級房貸相關的債務抵押債券。其他幾大國有商業銀行也是類似，再加上資本項目并未完全開放，游資的流入流出受到嚴格限制，國內金融市場相對比較封閉，內地主要股市、債市與匯市并未與國際同步，國內衍生品市場也未建立，次貸危機對我國銀行業不會構成直接威脅。數據來源：各銀行官方信息。
3 對我國銀行業的啟示
目前國內的住房抵押貸款主要還是優質貸款，沒有美國的次級抵押貸款，更沒有“零首付”的現象（相反，我國目前的首付比例已提高至30%，而且有進一步上調的可能），違約風險比較小，發生次貸危機的可能性同樣較小。
但是根據國外的研究報告，住房抵押貸款違約率的上升要在貸款發放后的3~5年才會釋放。而我國目前住房抵押貸款余額中的絕大部分是近兩年新增的貸款，其違約率隨著時間的推移仍有上升的可能。同樣，我國央行自04年起的數次加息并提高存款準備金率也加大了違約風險發生的幾率。而且我國抵押貸款證券化目前尚處于起步階段，規模小，流通性低，風險又主要集中在銀行體系，一旦違約率上升，銀行體系所受到的沖擊是不容小覷的。這就需要我國銀行體系借鑒美國次債危機在貸款抵押、信用評級、監管體系、風險管理等領域的經驗教訓，從以下方面著手完善金融衍生機制，規范金融市場秩序：
3.1 加強金融機構審慎經營與風險監管 一些不考慮風險管理和不遵守審慎原則的銀行業為了逐利而不惜降低借貸標準，由于房價的不斷上漲而忽視了住房貸款的第一還款來源，也就是貸款人自身的償付能力，通過利用表外工具避開監管者，結果對風險的低估和無視風險以及杠桿的大量使用造成資產急劇膨脹，發展到最后難以控制，遇到爆破點引發連鎖反應，由次貸危機發展成次債危機，使大批投資者蒙受損失。從現在的情況來看，貸款公司和銀行推出的一系列新產品，包括所謂的“零首付”“零文件”貸款等的確都是不審慎的。銀行將這些貸款證券化，把風險從銀行賬本上轉移到資本市場，風險本身并沒有消失，而是為后來危機的爆發埋下了禍根。因此在金融自由化的進程中，我國更應當重視風險管理及內部控制，強化內控建設，提高貸款門檻，加大對住房貸款的審查力度，建立和完善個人征信系統，改變商業銀行信貸人員僅僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策，提高對購買第二套及以上住房貸款的首付比例等，不斷完善風險管理。
另外為了適應混業經營發展和金融業對外開放的需要，我國應當實行金融監管的專業化和功能化，完善、拓寬聯網核查渠道，加強金融監管協調，防止出現監管重疊、監管遺漏空缺或不作為的現象發生，從分業監管逐步轉向統一監管?？梢钥紤]設立一個機構，不僅機構內人員可以監管銀行從業人員及其業務流程，本機構人員之間也存在相互制約機制，每個人都可以檢舉他人的監管不作為，進而加強金融協調監管，解決目前金融領域存在的監管沖突、監管空白等問題。逐步建立起統一、高效、全方位的金融監管體制，不斷完善金融監管措施和手段，更好地體現金融監管的動態效率和靈活性，確保金融體系穩健運行。
3.2 健全銀行體系資產證券化與風險轉移機制 美國的銀行由于自己不持有風險資產，而是將貸款轉手賺取手續費，規模經營成為主要模式。為了提高手續費收入，不惜降低信貸標準，而次貸借款人由于自身條件不具備擁有房屋的能力，所依賴的外部條件是房價的不斷上漲以及低利率環境，但這兩個外部因素又是最不確定的，而且可能同時走向反向。這顯然不符合資產證券化將風險轉移給愿意并有能力承擔的投資者的初衷。因此證券化本身并非美國次貸市場危機的“罪魁禍首”，禍根在于在房地產市場持續繁榮的背景下，放貸機構為了追求高收益，向那些風險很高、還款能力比較差的借款人發放了高利率的次級抵押貸款。于是風險轉移并未使風險降低，相反，由金融創新誘發的金融風險有時可能還更大，帶來更嚴重的沖擊。
盡管如此，我們并不能就此否認或抑制金融創新。近年來我國銀行體系資產與負債期限結構不相匹配的問題不斷顯露，貸款長期化與存款短期化、貸款流動性降低與存款流動性增強兩對矛盾并存，銀行“短借長用”矛盾日益突出。不僅如此，我國商業銀行信貸資產投向長期以來一直較為集中，由于創新工具的缺乏，商業銀行只能被動持有信貸資產，信貸資產集中使銀行體系信貸風險也難以有效分散。面對資本市場的發展、融資“脫媒”的加劇和信貸風險的集中難釋，國內銀行要著眼長遠，不能因目前的流動性還很充足而滯緩資產證券化的發展，相反，要審慎的加速資產證券化進程，發行抵押貸款債券，引進抵押貸款投資者，以分散銀行風險，改善銀行流動性，優化銀行資產負債匹置結構。 數據來源：中國人民銀行
3.3 加強信息透明度 美國次貸市場存在著嚴重的信息不對稱。新的金融產品的出現對市場來說是好消息，但有關次級房貸的大量真實信息存在于貸款公司和經紀公司，資產證券化以后，風險轉移給了市場，信息并沒有很好地傳遞給投資者，投資者本身的無知和設計與推銷新產品的機構未能充分披露潛在風險，都在破壞著正在形成的市場。比如評級機構，95%的cdo評級未對包內資產做任何提示，表面看來都是3a級的債券，而包內主要是由垃圾債到次級抵押貸款組成的高風險資產。一旦次級貸款的借款人出現違約，資產池出現損失，次級債市場立即出現冷卻。
同時，評級機構收取的費用主要來自資產抵押債券和cdo的賣家，而不是市場真正的投資人，因此存在內生性的、無法避免的利益沖突問題，導致評級機構對部分次級債的質量評估過于樂觀。近年來，銀監會一直提倡，資產證券化必須基于銀行的優質資產，這無疑能夠約束投資者的盲目投資，然而在某種層面上限制了金融衍生產品市場的發展。為了避免由于信息不對稱等因素使得市場無法對所有的風險進行準確的識別和定價，我國應當加強行政審批和信息披露制度，還原市場的定價機制與投資者的合理認知，進而規范資本市場。
