前言：中文期刊網精心挑選了房屋買賣合同簡單范本范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房屋買賣合同簡單范本范文1
生活中有很多合同，我們經常會接觸到，對于房屋交易無論是新房還是二手房，都要認真的確定合同。快來看看這些二手房買賣合同吧!下面小編為大家整理2021二手房買賣合同范本簡單版5篇，歡迎閱讀，希望對大家有幫助！
二手房買賣合同范本簡單版(一)賣方：______________(以下簡稱甲方)身份證號：________________________
買方：______________(以下簡稱乙方)身份證號：________________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：
第一條甲方所售房屋權證號及座落位置、結構、層次、面積、附屬設施：
1、甲方所售房屋所有權證號為"______號"，房屋土地使用權證號為"______號";
2、甲方所售房屋位于______區______路(街)______號，為______結構;
3、甲方所售房屋建筑面積______平方米;
4、甲方所售房屋附屬設施為__________________________________________。
第二條房屋價格及其他費用
1、甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為(人民幣)___拾___萬___仟___佰元整(含附屬設施費用);
2、甲、乙雙方達成一致意見，雙方交易稅費由______方負擔。
第三條付款方式
____________________________________________________________________
第四條房屋交付
甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過戶手續(繳納稅費)后___日內，甲方將房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時間可據實予以延長。
第五條乙方逾期付款的違約責任
乙方未按本合同規定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額的_____‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，屆時將由乙方承擔此次交易中雙方的全部交易稅費，并向甲方支付購房款_____%違約金。
第六條甲方逾期交房的違約責任
甲方未按本合同第四條規定將房屋及時交付使用，每逾期一日，按照購房總價的_____‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，由甲方承擔此次交易中雙方的全部交易稅費，并向乙方支付房價_____%的違約金。
第七條甲方保證在交接時該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任。
第八條本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力。
第九條本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成的，甲、乙雙方可依法向_______人民法院起訴。
第十條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十一條本合同一式_______份，甲、乙雙方各執_______份，其他_______份交有關部門存檔。
甲方(簽章)：_________________________乙方(簽章)：_________________________
住址(工作單位)：____________________住址(工作單位)：_____________________
聯系電話：__________________________聯系電話：___________________________
_________年____月____日
二手房買賣合同范本簡單版(二)賣方：____________________(以下簡稱甲方)
住所：______________郵政編碼：__________
賣方一(丈夫)：______賣方二(妻子)：______
聯系電話：_______聯系電話：____________
身份證號：_______身份證號：____________
買方：____________________(以下簡稱乙方)
住所：______________郵政編碼：__________
買方一(丈夫)：_______買方二(妻子)：_____
聯系電話：__________聯系電話：__________
身份證號：__________身份證號：__________
為房屋買賣有關事宜，依照《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其它有關法律、法規之規定，甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，甲方自愿把下列房屋賣給乙方所有，訂立合同如下，以資共同信守執行。
第一條房屋狀況
房屋地址：_________________________________
幢號：_______室號：_______套(間)數：_______建筑結構：_______
總層數：_______產權證號：_______用途：_______
建筑面積_______(平方米)套內建筑面積_______(平方米)
該房屋的土地使用權取得方式“√”：出讓()劃撥()(以上項目請按《房屋所有權證》填寫)
第二條產權狀況
甲方首先確保該房產為甲方所有、產權明晰，手續齊全合法，土地產權清晰，市政規劃不受影響，不存在單位房屋侵權、不存在房產查封凍結、不存在繼承人共有、不存在家庭共有、不存在交易時租賃等情況，產權清楚無糾紛、無抵押、無設定他項權力，若有問題由甲方負責解決，并承擔由此產生的全部責任。
交易后如發現產生于該房屋及其附屬物所有權轉移之前的有關產權、債權、債務等的糾紛仍由甲方承擔一切責任。
第三條房屋價款與付款方式
甲乙雙方商定成交總價款為人民幣：_______元(大寫：_______)在履行房產交易時，待甲乙雙方到房產交易單位辦理完房產過戶手續后3日內，乙方一次性將房款付給甲方，甲方收到房款時應立收據以此作證。
第四條過戶及交接宜
甲方應在本合同簽定之日起30天內協助乙方辦理完房產過戶手續。乙方房款付清后，甲方要確保在年月日前將上述房屋交付給乙方。
第五條戶口遷移事項
甲方應在年月日前將該房產內的戶口遷出。
第六條稅費分擔
在辦理交易手續時，甲乙雙方應提交所有相關證件，遵守國家房地產政策、法規，并按規定繳納辦理房地產過戶手續所需繳納的各項費用，經雙方協商，除了違反國家法律法規和政策規定由甲方負擔的費用外，由乙方支付。
第七條違約責任
本合同經甲乙雙方簽章后生效，對雙方都具有約束力，應嚴格履行。如乙方：“1、未按第三條規定履行付款義務;2、未按第四條規定履行交接項;”均視為乙方違約，在繼續履行合同的同時需向甲方承擔違約責任，支付違約金人民幣_______元(大寫：_______)并賠償相應損失。
第八條其它約定
一、甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況，甲方保證所交付房屋的質量基本與口頭承諾一致，房屋的主體工程不出現重大的質量問題，即墻體、屋頂、地板平整無裂縫，水電線路暢通正常，下水道無堵塞，大陽能、衛生間、電話線等設施能正常使用。
二、甲方將產權轉讓給乙方的同時要確保該房屋占用范圍內土地使用權、公共維修基金都同時轉讓。
三、甲方確保結清房主_______年_______月_______日之前的各種費用，即物管費、煤氣費、水電費、垃圾清理費等。
四、甲方的油煙機、衛生間浴霸、照鏡、毛巾架、墻柜等基本設施留給乙方使用。
五、本合同共_______頁，一式_______份，甲、乙雙方及房管部門各_______份。
備注：雙方愿按國家規定各自交納相關稅、費及辦理有關手續。未盡事宜，雙方愿按國家有關規定辦理。如發生爭議，雙方協商解決;協商解決不成時，雙方愿依法向_______人民法院起訴。
甲方(簽名并蓋章)：______________
乙方(簽名并蓋章)：______________
_____年____月____日
二手房買賣合同范本簡單版(三)出賣人：______________以下簡稱甲方
買受人：______________以下簡稱乙方
根據國家有關房產的規定，甲乙雙方經協商一致，簽訂本合同，以資共同信守執行。
第一條 乙方購買甲方坐落在_______市_______街_______巷_______號的房屋_______棟_______間，建筑面積為_______平方米。
第二條 上述房產的交易價格_______元。
第三條 付款時間與辦法
1.乙方應于_______年_______月_______日前向甲方付清房產款項(交款日期以匯款時間為準)。
2.乙方面交給甲方現金_______元;
其余_______元均由乙方按甲方提供的匯款地點、收款人匯給甲方。
第四條 甲方應于_______年_______月_______日前將交易的房產全部交付給乙方使用。
第五條 稅費分擔
1.甲方承擔房產交易中房產局應征收甲方的交易額_______%的交易費;
承擔公證費、協議公證費。
2.乙方承擔房產交易中房產局應征收乙方的交易額_______%的交易費，承擔房產交易中國家征收的一切其他稅費。
第六條 違約責任
1.乙方必須按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，應向甲方償付違約部分房產款_______%的違約金。
2.甲方必須按期將房產交付乙方使用，否則，每逾期一天，應向乙方償付違約部分房產款_______%的違約金。
第七條 本合同主體
1.甲方是_______、_______、_______、_______，共_______人，委托人_______即甲方代表人。
2.乙方是_______單位，代表人是_______。
第八條 本合同經國家公證機關______________公證處公證。
第九條 本合同一式_______份，甲方產權人各一份，乙方一份，_______房產管理局、_______公證處各一份。
甲方：______________乙方：______________
代表：______________代表：______________
地址：______________地址：______________
聯系電話____________聯系電話：__________
______年____月____日
二手房買賣合同范本簡單版(四)甲方：__________________________
乙方：__________________________
經甲乙雙方友好協商，甲方自愿將位于 內樓房一套出售給乙方達成協議如下：
一、甲方自愿將___________________________________家樓房一套( 樓室)，面積為__________平方米，包括儲藏室一間，出售給乙方，
二、房屋價格為__________元，自本協議簽訂之日乙方將房款一次__________付給甲方，甲方向乙方出具收款條。
三、甲方在收到乙方款當日須將房屋鑰匙交給乙方，并將原購買房屋的收款條等有關資料一并交給乙方。
四、甲方應協助乙方辦理房屋登記手續。
五、甲方向乙方交付房屋鑰匙時，房屋所有權轉移給乙方所有。
六、甲方保證房屋產權無爭議。
七、本協議一式兩份，自甲乙雙方簽字后生效。
甲方(簽章)：_________________乙方(簽章)：_________________
__________年________月________日__________年________月________日
二手房買賣合同范本簡單版(五)甲方(賣方)：________________________
乙方(買方)：________________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，達成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在________________________________________________________(建筑面積________平方米，儲藏室________平方米，產權證號________________________)房地產出賣給乙方，并將與所出賣該房產的相關的土地使用權同時出賣給乙方(附房產證復印件及該房產位置圖)。
二、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣大寫________________________;即人民幣小寫________________。
三、乙方在簽訂本合同時，支付定金________________________，即小寫________________________。
四、乙方支付定金之日起________個月內，向甲方支付首付款(定金從中扣除)，首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付(有關期限和程序按照所在按揭銀行規定辦理)。
五、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金)。
六、辦理房產證手續所產生的有關稅費由 方承擔。
七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關房產過戶手續，待房產過戶到乙方名下之時，乙方應向甲方付清全部房款余額。
八、甲方應在 前將該房產交付乙方;屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水 電費、物業管理費、取暖費、入網費、有線電視費等。
九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應向對方支付________元的違約金;一方如不能按規定交付房產或按規定支付房款，每逾期一日，應向對方支付________元罰金，逾期________日視為毀約;如因政府及銀行規定，本合同涉及房產手續客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導致合同解除，不適用本條款。
十、交付該房產，甲方不得損壞該房產的結構、地面和墻壁及不適移動的物件，并將抽風機一臺(型號：________________)，空調兩臺(型號：________________)，熱水器(型號：________________)，浴霸(型號：________________)，飲水機(型號：________________)，音響兩臺(型號：________________)，涼衣架，房內燈具，前后門窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛設施，等讓與乙方(含在房屋價值內)。
十一、本協議 一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。
甲方(簽章)：_________________乙方(簽章)：_________________
房屋買賣合同簡單范本范文2
購房，簽訂合同的時候要注意查看清楚條款，明確自己的權益。那么你知道購房合同怎么寫嗎?以下是小編為大家整理的購房合同范文，感謝您的欣賞。
城鎮購房合同范本1買方(甲方)：______________身份證號碼：____________________________
賣方(乙方)：______________身份證號碼：____________________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理辦法》及其他有關法律、法規，甲乙雙方在平等、自愿、公平、協調一致的基礎上就存量房屋買賣事宜達成如下協議：
一、房屋基本情況
賣方所售房屋為：______市_____小區_____號樓_____單元_____室。建筑面積為_____平方米。該房屋的購房合同編號為：_____.產權人為：_____.
二、成交價格、付款方式及過戶事宜
(一)該房屋實際成交價為_____萬元人民幣整(￥_____)買方以按揭的方式購買該房屋。其中首付款為_____元人民幣(￥_____)買方應于合同簽訂之日起_____個工作日內將首付款打入賣方指定賬號：開戶銀行：_____銀行_____支行、開戶人：_____.
(二)買方擬申請貸款_____萬元人民幣(￥_____)，該貸款買方委托銀行向賣方支付。貸款數額以銀行審核為準，不足部分，買方應于按揭銀行審批通過后_____日內補足房款差額，多余部分，賣方應從首付款里退還給買方。
(三)買方擬向_____銀行申請辦理按揭貸款，擬申請貸款_____萬元人民幣(￥_____)買方也可選擇其他銀行申請貸款，在銀行合理貸款審批期限內，如買方因自身客觀原因無法獲得銀行批準，由買方自行籌措資金支付尾款，經賣方同意也可選擇其他方式支付余款。
(三)賣方應密切跟蹤房屋產權證辦理進程，自產證辦理后_____日內償還完畢銀行貸款并取得完整產權證，完整產權證下發之日起_____個工作日內交付乙方開始辦理過戶各項手續，逾期未交付導致產生的國家政策性收費時，原則上由賣方承擔。
三、房屋產權及具體狀況的承諾
(一)賣方應當保證該房屋沒有產權糾紛，因賣方原因造成該房屋不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由賣方承擔相關責任。
(二)賣方應當保證已如實陳述該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝修情況和相關關系，買方對賣方出售的該房屋具體狀況充分了解，自愿購買該房屋。
(三)賣方應當保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接完成，對各項房屋附屬設施設備及裝飾裝修保持良好的狀況。
(四)在房屋交付日(含當日)以前發生的物業管理費、供暖、水、電、燃氣、有線電視、電信等其它費用由賣方承擔，交付日以后發生的費用由買方承擔。
(五)賣方同意將其繳納的該房屋專項維修資金(公共維修基金)的業主信息更名至買方名下。
(六)賣方承諾無條件配合買房辦理房屋過戶手續，或授權買方指定人員代辦各項過戶手續，不得因產權問題人為影響買方購房權益。
四、房屋的交付
賣方同意在收到首付款當日將該房屋交付給買方。該房屋交付時，應當履行下列手續：
1.賣方與買方共同對該房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數：賣方應結清交房當日(含當日)之前的關于該房屋的所有欠款(包括但不限于水、電、氣、有線電視、網絡、物業費、車位費等)
2.買賣雙方在房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單上簽字。
3.移交該房門鑰匙。
五、違約責任
(一)逾期交房責任除不可抗力外，賣方未按照第四條約定的期限和條件將該房屋交付買方，按照逾期時間，分別處理(1和2不作累加)
1.逾期在三十日之內，賣方應向買方支付已付房款百分之三的違約金，并于該房屋實際交付之日起七內向買方支付違約金，合同繼續履行。
2.逾期超過三十日(該日期應當與第1項中的日期相同)后，買方有權退房。
買方退房的，賣方應自退房通知送達之日起七日內退還全部已付款，并按照買方全部已付款的百分之五向買方人支付違約金，并由賣方退還買方全部已付款。
(二)逾期付款責任
買方未按照約定時間付款的，按照逾期時間，分別處理(1和2不作累加)
1.逾期在三十日之內，買方向賣方支付逾期應付款百分之三的違約金，并于實際支付應付款之日起七日內向賣方支付違約金，合同繼續履行;
2.逾期超過三十日后，賣方有權解除合同。
賣方解除合同的，買方應自解除合同通知送達之日起七日內按照累計的逾期應付款的百分之五向賣方支付違約金，并由賣方退還買方全部已付款。
(三)逾期過戶責任
買賣雙方未按照約定時間過戶的，按照逾期時間，分別處理。(1和2不作累加)
1.逾期在三十日之內，違約方向守約方支付本合同約定的房屋成交價的百分之三的違約金，并于逾期之日起七日內向對方支付違約金，合同繼續履行。
2.逾期超過三十日(該日期應當與第1項中的日期相同)的，守約方有權解除合同。
守約方解除合同的`，違約方應自解除合同通知送達之日起七日內按照本合同約定的房屋成交價的百分之五向違約方支付違約金。賣方應退還買方全部已付款。
(四)賣方單方毀約責任
賣方簽訂該房屋買賣合同后，因出賣人單方毀約造成該房屋不能正常交易，賣方向買方支付本合同約定的房屋成交價的百分之十作為違約金。
(五)買方單方毀約責任
買方簽訂該房屋買賣合同后，因買方單方毀約造成該房屋不能正常交易的，買方向賣方支付本合同約定的房屋成交價的百分之十作為違約金。
(六)賣方將該房屋出賣給第三人，導致買方不能取得房屋所有權證的，買方有權退房。賣方應自退房通知送達之日起七日內退還買方全部已付款，按照銀行利率付給利息，并按照買方累計已付房價款的一倍支付違約金。
(七)因違約造成退房時，買賣雙方應本著尊重客觀事實，公平、公正承擔違約責任原則，除承擔必要違約補償金額外，還需賠償對方實際損失(賣方損失：買方居住期間房屋損耗，按房屋標準租金額按月補償賣方，相關設備如有損壞需照價賠償;買方損失：所購物物品、水電天然氣等如已固定或無法搬離時，由賣方依照實際價格給付，支付買方搬家相關合理費用，同時至少留足_____天買方重新擇房時間)
六、稅、費相關規定
按照國家及_____市關于房屋交易稅費的相關規定，買賣雙方各需繳納相應稅費，買賣雙方協商同意按照由買方承擔雙方全部交易稅費的方式繳納。
本合同履行過程中，如有一方提出公證，因公證產生的相關費用由雙方協商分擔，協商不成由提出方承擔。
本合同履行過程中因國家法律、法規和政策原因新增的稅費，買賣雙方協商同意按照由買方承擔雙方全部交易稅費的方式繳納;如因賣方過失(延期交付產權證)造成稅費增加，由賣方承擔過失損失。
買賣雙方簽署本合同后不得以國家調整相關稅費為由拒絕本買賣合同的履行，買賣雙方任何一方不按本合同關于稅費的約定繳納相關稅費，導致交易不能繼續進行的，按違約責任(第4條、第5條)處臵，由違約方承擔違約責任。
七、爭議解決方式
本合同履行中如產生爭議，由雙方本著公平、公正的原則協商解決，協商不成的，向不動產所在地法院起訴。
八、本合同自雙方簽字之日起生效。雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協議進行變更或補充。對本合同的解除，應當采用書面形式。本合同的補充協議與本合同具有同等法律效力。
九、本合同及附件一式_____份，具有同等法律效力，雙方各持_____份。
十、備注(如備注條款與前述條款有沖突，以備注條款為準)
甲方：______________________乙方：______________________
代表人：___________________代表人：_____________________
電話：______________________電話：______________________
日期：______年_____月_____日日期：______年_____月_____日
城鎮購房合同范本2甲方(出賣人)：__________________________
乙方(購房人)：__________________________
甲乙雙方經過友好協商，就房屋買賣一事，在平等、自愿、誠實信用的前提下，達成如下協議：
第一條、房屋情況
甲方愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：
1、座落于_________________________________，建筑面積為________________平方米(其中套內建筑面積________________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積________________平方米)，房屋用途為________________;
2、出售房屋的所有權證證號為________________________________;
3、房屋平面圖及房產證見附件;
4、出賣人還應當將附屬于該房屋的附屬設施設備轉讓給買受人，其轉讓價格已包含在上述房屋的價款中，不再另行支付價款。
5、該房屋占用的國有土地使用權以________(出讓或劃撥)方式獲得。
土地使用權證號為：________________________，土地使用權年限自________年_______月_______日至_______年_______月_______日止。甲方負責辦理土地使用權出讓手續并繳納土地使用權出讓金。
第二條、甲方保證房屋權利的合法及完整性
甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況(如土地狀況等)，保證該房屋沒有設定擔保、沒有權屬糾紛，保證該房屋不受他人追索，否則引起的損失賠償責任由甲方承擔，并且甲方需向乙方支付房屋總價的_____%的違約金。
第三條、計價方式與價款
按建筑面積計算價款，房屋單價為人民幣________________每平方米元，總金額為人民幣________________元整;房價款的支付方式為________________________________、支付時間為________________;
乙方在_______年_______月_______日前付給甲方定金(人民幣)：(大寫)_________元，(小寫)________元。
上述定金在乙方最后一次付款時充抵房款。
第四條、房款支付
房屋價款乙方分三期付給甲方：
第一期：________________________________，付人民幣________________萬元;
第二期：在乙方取得交易過戶受理單后的當日支付人民幣________________萬元;
第三期：乙方采用以下第______種付款方式：
1、在房屋產權證、土地使用權證過戶手續辦理完畢之日付款________________萬元。
2、乙方向銀行申請商業/公積金貸款人民幣________________元整，申請該貸款由，乙方需將貸款發放賬戶為甲方銀行賬戶，貸款審批通過后銀行直接轉至甲方賬戶，若貸款銀行實際放貸金額小于貸款申請金額，乙方應于收到銀行同意放貸金額之日起_______日內將差額部分直接支付給甲方。
辦理按揭貸款所應繳納的費用由乙方自行承擔。
以上款項，由乙方直接通過轉帳或者直接存入等方式支付到甲方提供的本人銀行帳號。每次收到款項后三日內甲方應當開具收據給乙方。如甲方三日內未開具體要求收據的，則乙方憑其持有的銀行開出的轉帳憑證或者存入憑證作為付款的有效證明。
第五條、雙方交房約定
1、甲、乙雙方定于________________將房屋交付給乙方使用，甲方應在交付房屋前_____日騰空該房屋。
2、甲方應在房屋交付前_____日前將原落戶于該房屋的所有戶籍關系遷出，交付房屋后，甲方配合乙方戶籍遷入等手續。
第六條、過戶手續辦理
1、甲、乙雙方同意，雙方應于________________到房地產主管部門辦理過戶手續。
2、如因甲方的原因造成合同房產無法過戶至乙方名下，乙方有權解除合同，甲方須在乙方要求解除合同之日起__________天內將乙方已付款退還給乙方，并按合同房款的_____%賠償乙方損失。
3、該房屋土地使用權的變更手續按下列約定辦理：
該房屋土地使用權為出讓取得，其土地使用權證證載權利和相關出讓合同的權利、義務一并轉讓給乙方。
若該房屋土地使用權為劃撥取得，根據有關規定，其轉讓需交納土地出讓金或土地收益金，雙方約定，該費用由________________承擔。
4、辦理以上手續應當繳納的稅費，按以下第________________種方式承擔
(1)、由________________方承擔
(2)、由甲、乙雙方按國家規定各自承擔。
第七條、違約責任
(一)甲方違約責任：
1、除不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同規定的期限或者未履行本合同所約定的任何義務(包括但不限于將該房屋交給乙方使用、辦理房屋過戶手續或者將戶籍關系遷出等義務)，乙方均有權向甲方追究違約責任。
每逾期一天，甲方按合同總金額的__________%向乙方支付違約金。逾期超過__________日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，要求甲方退還所有已支付款項，并有權要求甲方向乙方支付合同總金額_____%的違約金。
2、如甲方在合同生效后，有其他違約行為，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償所付房價款同額的賠償金給乙方，同時，乙方有權要求繼續履行合同;
如果確定無法繼續履行的，甲方還應當賠償乙方實際損失。
(二)乙方違約責任：
1、乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約責任。
自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計應付款的__________%向甲方支付違約金。逾期超過_____個月時，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，并有權要求乙方向甲方支付合同總金額_____%的違約金。
2、如果乙方有其他嚴重違約行為的，則乙方已經支付的定金歸甲方所有，甲方有權解除合同，乙方其他已經支付的款項退還給乙方。
第八條、甲方承諾并保證
1、其為本合同項下房屋的合法所有權人，其有完全的權利處分該房屋并完全有權簽署本房屋轉讓合同及相關協議文件。
2、本合同項下房屋不存在任何限制或者影響本次轉讓的情形，包括但不限于查封、凍結、抵押、共有人反對(如有)等情況。
3、甲方保證沒有與任何第三人簽署轉讓房屋的合同，并保證在本合同簽署后，及時辦理有關將房屋過戶到乙方名下的相關手續。
第九條、其他相關費用
該房屋正式交付時，物業管理、水、電、燃氣、有線電視、通訊等相關雜費，按下列約定處理：
1、甲方應繳清自交房之日之前的物業管理、水、電、燃氣、有線電視、通訊等一切與該房屋相關的費用。
由此引發的糾紛有甲方自行處理，于乙方無關。
2、甲方向乙方提交房屋全套鑰匙，雙方共同清查確認電、水、煤氣等度數。
3、甲方應協助乙方辦理物業管理的相關入戶手續。
4、甲方應協助乙方辦理水、電、煤氣、有線電視、通訊等相關的更名手續。
5、甲方應向乙方提供房屋的維修基金發票、物業管理費押金等相關收據。
6、甲方應向乙方提供附屬設施的設備發票及保修卡。
第十條、其他
1、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協議。
補充條款或補充協議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。
2、甲、乙雙方在履行本合同中若發生爭議，應協商解決。
協商不成的，由房屋所在地人民法院起訴管轄。
第十一條、合同生效條件
本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。本合同一式__________份。其中甲方留執__________份，乙方留執__________份，為申請房屋所有權轉移登記提交房屋權屬登記機關一份。均具有相同的法律效力。合同內容出現不一致時，以房屋權屬登記機關的合同為準。
甲方：______________________乙方：______________________
代表人：___________________代表人：_____________________
電話：______________________電話：______________________
日期：______年_____月_____日日期：______年_____月_____日
城鎮購房合同范本3賣方：_______________(簡稱甲方)身份證號碼：_____________________
買方：_______________(簡稱乙方)身份證號碼：_____________________
根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。
第一條、內容約定
(1)乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區________________________擁有的住宅房產，建筑面積為平方米。(詳見土地房屋權證第_______________號)。
(2)出售房屋的所有權證號：(見復印件附件一);
出售房屋的共有使用權證號：(見復印件附件二)。
(3)該房屋占用范圍內的土地使用權隨該房屋一并轉讓。
(4)該房屋的相關權益隨該房屋一并轉讓。
(5)出賣的房屋如存在產權糾紛，由甲方承擔全部責任。
第二條、甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。
第三條、定金
乙方在簽訂二手房購置合同簽訂時付給甲方定金(人民幣)(大寫)______元，(小寫)______元。
第四條、交易總價
上述房產的交易總價為：人民幣________元整(大寫：_____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整(大寫：_____萬____仟____佰____拾____元整)，作為購房定金。
第五條、付款時間與辦法
1、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款。
甲、乙方定于日內向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續。
2、經雙方協商，該房屋交易發生的過戶登記費、契稅、印花稅及其他稅費按有關法律規定，由乙方承擔。
甲方有責任與義務負責協助配合乙方辦理產權過戶登記手續。
3、甲、乙雙方約定在收到______區房地產交易中心出具的房屋產權交割回執單的三天內將房款一次付清給甲方。
第六條、交付與支付
1、甲方在正式交付房屋前______天內騰空該房屋，并在______天內一次性結清本套房屋，物業管理、水、電、有線電視、通訊等費用，并保證上述房屋不存在任何費用及滯納金與違約金的前提下，將。
保證上述房屋的結構、室內的裝修、潔具、廚柜等物品的完好性與正常使用功能。
2、甲方承諾在收到乙方全額房款當日內將交易的房產全部交付給乙方使用，并將全部門鎖鑰匙、電費、自來水費、有線電視等交費證件。
第七條、違約責任
1、甲、乙雙方合同簽定后，若甲方中途違約，應及時電話通知乙方，并自違約之日起應以乙方所付定金的雙倍返還給乙方。
若乙方交房中途違約，應及時電話通知甲方，乙方的已付購房定金歸甲方所有。
2、如因甲方原因不能辦理房產過戶手續，甲方承諾乙方已交付的一次性房款按商業銀行同期同類貸款雙倍利率計付。
第八條、本合同主體
1、甲方是___________共_____人，委托人________即甲方代表人。
2、乙方是___________.
第九條、本合同一式______份。經雙方確認并簽章后生效，甲乙雙方各______份，甲方委托人______份，市房地產交易中心______份。
第十條、本合同發生爭議的解決方式：在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。
第十一條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章與本合同同具法律效力。
第十二條、雙方約定的其他事項：_______________
出賣方(甲方)：_________________購買方(乙方)：___________________
身份證號碼：__________________身份證號碼：___________________
地址：___________________地址：____________________
電話：___________________電話：____________________
人(甲方)：_________________人(乙方)：____________________
身份證號碼：___________________身份證號碼：______________________
日期：_______年____月____日日期：_______年____月____日
見證方：_____________________
地址：_____________________
房屋買賣合同簡單范本范文3
一、傳統的物權行為概念
物權行為的概念最早是由德國學者薩維尼在其1840年出版的《現代羅馬法體系》一書中提出來的。［③a］但實際上，物權行為制度早在羅馬法中便已存在。例如羅馬法上的交付（traditio）要求當事人一方以移轉所有權的意思，移交物件于另一方，才能移轉所有權。“在古典法和優士丁尼法中，對占有的轉讓可以通過某些隱蔽的和準精神方式加以完成，幾乎是通過雙方合意來宣布對所有權的轉讓”。［④a］另外，羅馬法上的要式買賣（mancipatio）也強調物權移轉必須采取一定的方式，在要式買賣契約中，不得附帶條件、期限或負擔。這些制度都對薩維尼物權行為理論的形成產生了重大影響，薩維尼也正是在總結和解釋羅馬法制度的基礎上創設了物權行為理論，并對德國法的民法物權體系乃至大陸法中物權法產生重大影響。
究竟什么是物權行為？薩維尼在《現代羅馬法體系》一書中寫道：“私法上契約，以各種不同制度或形態出現，甚為繁雜。首先是基于債之關系而成立之債權契約，其次是物權契約，并有廣泛適用。交付（Tradition）具有一切契約之特征，是一個真正的契約，一方面包括占有之現實交付，他方面包括移轉所有權之意思表示。此項物權契約常被忽視，例如在買賣契約，一般人只想到債權契約，但卻忘記Tradition之中亦含有一項與買賣契約完全分離，以移轉所有權為目的之物權契約”。［①b］薩維尼的這一論述包含了三項重要原理；第一，物權行為的獨立性原理。因為，他認為交付是一個獨立的契約，它是獨立于債權契約的“一個真正的契約”，與買賣契約完全分離的。它與買賣契約即原因行為并非同一個法律關系。［②b］第二，交付必須體現當事人的獨立的意思表示，由于這一獨立意思表示與原因行為無關，便產生了物權行為的無因性理論。［③b］第三，交付必須以所有權的移轉為目的，物權行為的實施旨在使物權發生變動。
薩維尼的上述思想雖包含了物權行為的重要原理，但并未明確提出物權行為的概念，后世對物權行為的界定，歷來眾說紛紜，從我國學者的論述來看，大體上有以下幾種觀點：
第一，從物權行為的目的出發界定物權行為。如史尚寬先生認為，“物權行為謂以物權之設定、轉移、變更或消滅為目的之法律行為?！保邰躡］鄭玉波先生認為：“……物權變動之原因雖多，但最重要者厥為法律行為。此種法律行為，系以直接發生物權之變動為目的，故亦稱物權行為”。［⑤b］第二，從物權行為的構成角度界定物權行為。如姚瑞光先生認為：“物權行為，由物權的意思表示，與登記或交付相結合，而成之要式行為。［⑥b］謝在全先生認為：“物權行為系物權變動之意思表示，與登記、書面或交付相結合之法律行為”。［⑦b］王澤鑒先生也認為：“惟無論我們對物權行為采取狹義說或廣義說，依法律行為而生之物權變動，必須具備意思表示及交付（動產）或登記（不動產）二項要件，則無疑問”。［⑧b］
第三，從獨立性和無因性角度界定物權行為。如錢明星先生認為，物權行為是指物權變動效力的發生，直接以登記或交付為條件，即在債權合同之外還有以直接發生物權變動為目的的物權合同（物權行為）。［⑨b］
比較上述三種觀點，我認為都不無道理。但是第二種觀點較為全面地體現了傳統的物權行為理論，尤其是薩維尼的物權行為理論。根據這一觀點，傳統的物權行為是指以物權變動為目的，并須具備意思表示及交付或登記二項要件的行為。其特征是：
1．物權行為以物權變動為目的。也就是說以設立、變更或消滅物權關系為目的，此與債權行為不同。債權行為是以發生給付義務為目的法律行為，所以它又稱為負擔行為。而物權行為是以發生物權變動為目的的行為，它又稱為處分行為。［⑩b］由于物權行為將發生物權變動，因此行為人應對標的物享有處分權，“而于負擔行為，則不以負擔義務者對給付標的物有處分權為必要。［①①b］
2．物權行為以交付或登記為其生效要件。物權行為是以物權變動為目的，但單純的物權變動的合意不足以發生物權的變動，還必須依賴于交付或登記行為。王澤鑒先生曾以買賣為例，指出了物權行為與債權行為的區別：
讓與合意＋交付＝動產所有權之移轉
買賣｛
│讓與合意＋登記＝不動產所有權之移轉
│
│意思表示事實行為
│（公示行為）
債權行為物權行為（廣義物權行為）
根據上圖，王澤鑒先生認為，依廣義物權行為概念，物權行為必須包括登記或交付。［①c］而我國臺灣學者也大都接受了這一觀點。正如謝在全所指出的，“不動產之物權行為，乃物權變動之意思表示，與登記、書面相結合之要式行為；動產之物權行為，乃動產物權變動之意思表示，與交付相結合之法律行為”。［②c］
3．物權行為必須具有物權變動的合意。既然物權行為以物權變動為目的，而物權變動必須經當事人達成物權變動的合意。此種合意學者通常稱為物權契約。而狹義的物權行為理論，認為物權行為僅指物權契約，“物權行為就其固有意義而言，僅指當事人欲使發生物權變動之意思表示”。［③c］物權合意直接決定了登記或交付行為的實施，由于交付或登記都是基于物權合意而產生的行為，無論是通過交付或登記設立所有權或他物權都取決于物權合意的內容。物權合意的存在是物權行為獨立于債權行為的基礎。從此種意義上說，物權合意是物權行為的核心。
以上幾點歸納自薩維尼及其他采納物權行為理論的學者所提出的觀點，這些觀點最初是由薩維尼在解釋羅馬法的形式主義立法過程中提出來的。薩維尼采用歷史的研究方法，通過歷史的溯源而尋找法律的規則和理論，不失為一種獨特的法學研究方法。然而，隨著社會生活的發展及法律文明的演進，過去的規則不一定符合現實的需要，不能將歷史的規則照搬現實生活中，例如羅馬法的要式買賣，隨著簡單商品經濟的迅速、簡便的內在需要，已在羅馬帝政后期逐漸被廢除，［④c］而在更進一步要求交易迅速簡便的現代市場經濟時代，更不可能采納上述制度。所以，從羅馬法的上述規則中抽象出的物權行為理論，并適用于現實動產或不動產的交易，其研究方法本身是值得懷疑的。
二、對物權行為的獨立性理論的評述
所謂物權行為的獨立性，是指物權行為與債權行為相互分離，而且是獨立于債權行為之外的。［①d］債權契約僅能使當事人互享債權和負擔債務，而不發生所有權移轉的效果。只有通過物權行為，才能導致所有權的移轉。以買賣為例，當事人之間締結買賣合同的合意是債權行為或債權合同。它僅能使雙方當事人負擔交付標的物和支付價金的義務。如果要發生標的物和價金的所有權移轉，則當事人必須達成移轉的合意，同時還要從事登記或交付行為。許多學者認為，物權行為的獨立性是物權行為的基本特征，甚至有人認為它是物權法的基本原則。［②d］
承認物權行為獨立性理論的學者，在闡述物權行為與債權行為的關系時，認為物權行為與債權行為可能發生四種不同的聯系；一是物權行為與債權行為同時并存。例如，在特定物的買賣、贈與、互易等關系中，當事人訂立債權合同，必須實施物權行為才能移轉所有權。二是債權行為先于物權行為。例如，在不特定物的買賣中，債權行為僅能發生移轉某不特定物所有權的義務，必須嗣后為物權行為才能使某不特定物的所有權移轉。三是僅有債權行為而無物權行為，如雇用。四是僅有物權行為而無債權行為，如抵押的設立、即時買賣、即時贈與。［③d］
總之，主張獨立性理論的學者認為，移轉物權的合意與交付或登記行為的結合本身是獨立于債權行為的，因此物權行為是獨立的。
我認為物權行為獨立性的觀點不能成立。其根據在于：第一，所謂移轉物權的合意實際上是學者虛構的產物，在現實的交易生活中，不可能存在獨立于債權合意之外的移轉物權的合意。以買賣為例，當合人訂立買賣合同的目的，就是使一方支付價金而取得標的物的所有權，而另一方通過交付標的物而取得價金的所有權。因此，移轉價金和標的物的所有權既是當事人訂立債權合同的目的，也是債權合同的基本內容，如果將移轉標的物和價金所有權的合意從買賣合同中剝離出來，買賣合同也就不復存在。而且，當事人訂立任何一份買賣合同，都必須對價金和標的物移轉問題作出規定，否則買賣合同將因缺少主要條款而根本不能成立。既然當事人在買賣合同中規定價金和標的物的移轉問題，那么他們沒有必要就標的物和價金的所有權移轉問題另行達成合意。因此，所謂移轉物權的合意是包含在債權合同之中的，它本身不可能超出債權合同。正如有的學者所指出的：“物權行為中所包含的意思表示在法律意義上是對債權行為意思表示的重復或履行”。［④d］“物權行為不過是原來債權行為意思表示的貫徹或延伸，并非有一個新的意思表示”。［⑤d］尤其是在許多情況下，買賣雙方當事人在訂立買賣合同后，便不再直接接觸，從而也沒有再作出意思表示的機會，根本不可能達成所謂的物權合意。
物權和債權的性質區別并非必然導致物權的意思表示必須獨立于債權的意思表示，也并非是產生特殊的物權變動方法的根據。張龍文先生指出，“蓋債權契約，僅發生特定給付之請求權而已，債權人不得依債權契約而直接取得物權。故應認為債權契約以外，有獨立之物權移轉之原因即物權契約之存在”。［①e］我認為這一觀點值得商榷。因為一方面，物權的變動并不需要物權移轉的合意，即使就即時買賣、即時贈與來說，并非無債權合同而僅有物權合同。相反，在即時買賣、即時贈與關系中，當事人在達成買賣和贈與合意以后，并立即履行了債權合同，因而僅存在債權合同，而不存在所謂的物權合同，只不過這種債權合同是以口頭方式表現出來而已。另一方面，債權合同也要發生物權變動的后果。例如，在買賣合同中，當事人約定移轉價金和標的物所有權，實際上就是在債權合同中確定了物權變動。只不過是實際的物權移轉必須待履行期到來以后，因當事人的實際履行才能發生，但這絲毫不能否認債權合同以移轉財產權為內容的特點。
第二，就交付行為來說，它并不是獨立于債權合意而存在的，交付的性質是實際占有的移轉，從物權法的理論來看，單純的實際占有的移轉并不能必然導致所有權的移轉，例如出租人將房屋交給承租人，雖然實際占有發生移轉，但所有權不發生移轉。然而，為什么在動產買賣合同中，動產一旦交付就會導致所有權的移轉呢？其原因在于，在交付以前，當事人在買賣合同中就已形成移轉動產所有權的合意，因為該合意的存在，從而使動產一經交付便發生移轉所有權的效果。如無所有權移轉的合意，而只有使用權移轉的合意（如租賃），則根本不可能因交付移轉所有權。由此可見，交付效果不可能與買賣合同分割開來。尤其應當看到，實際交付標的物不是什么單獨的行為，而是當事人依據債權合同而履行義務的行為。例如在買賣合同中，交付標的物是當事人應負的基本義務，而一個交付行為是否真正完成，取決于出賣人所實施的交付行為是否符合買賣合同的規定。如果出賣人未按合同規定的期限提前或遲延交付，或交付標的物有瑕庇，或交付標的物的數量不足，顯然不符合合同的規定不能構成真正的交付。所以，如果將交付行為與買賣合同割裂開來，那么交付行為的正確和正當與否也失去了評價標準。
第三，就登記來說，其本身并非民事行為，而是行政行為。一切極力主張物權行為獨立性的學者，也認為登記系公法上之行為，顯然不能作為法律行為之構成部分。［②e］還有些學者進一步指出，“在不動產登記之情形，不僅時間上有差距，而且是地政機關依公法所為之行為，卻指為私法上物權行為的一部分，實在是不論不類”。［③e］
民法確認不當得利返還請求權是否意味著民法承認物權契約的存在？所謂不當得利，是指無合法根據取得利益，而造成他人的損害。不當得利制度的根本目的在于剝奪受益人的非法所得，維護受益人與受損人之間的利益平衡。［④e］贊成物權行為獨立性的學者認為，不當得利制度的創設就證明了物權行為獨立性的存在，“蓋如依債權契約即可移轉物權，則債權契約無效之場合，物權仍屬原主所有，原主僅得本于所有權請求回復占有，自不生不當得利返還請求權”。［⑤e］我認為，這一觀點也是不能成立的。從我國大陸的民事立法來看，盡管在民法通則第134條所規定的返還財產的責任形式中，包括了不當得利的返還和原物的返還，但兩者在性質上是不同的，它們在使用中既可以單獨存在，也可以同時并存。一方面，由于返還原物以原物依然存在為要件，如果原物因不法占有人的利用而遭受損害，或者原物已改變了形態或轉化為貨幣，則所有人可要求返還不當得利，而不要求返還原物。但如果原物依然存在，且未造成任何毀損，占有人也未對原物進行使用和收益，則所有人可以要求返還原物，而不能要求返還不當得利。另一方面，返還原物與返還不當得利的請求權可以同時并存。例如，占有人對原物已進行使用，并從中獲得一定利益，而原物依然存在。在此情況下，所有人既可以要求返還原物，也可以要求其返還所獲得的利益。正如德國學者Hedemann所指出的?！安划數美埱髾?，對于一切不能圓滿解決之情形，負有調節人之任務”。［①f］不管是否承認物權行為的獨立性，不當得利返還請求權和所有物返還請求權既可以發生競合，也可以發生聚合?？梢?，不當得利制度的存在與物權行為是否存在是毫不相干的。
除德國立法與判例以外，絕大多數國家的立法和判例并不承認物權行為理論。法國采納純粹的意思主義，主張物權的變動，依當事人的債權意思表示即發生效力，而不須采取登記或交付等形式。瑞士法采納登記或交付主義，即物權的變動，除債權意思表示外，還必須以登記或交付為要件。美國法則采納契據交付主義，即有關不動產權利變動之情形，除讓與人債權意思表示外，僅須作為契據（deed），交付給受讓人，即發生不動產權利變動之效力，受讓人可以將契據拿去登記，但一般而言（各州規定不盡一致），登記不是生效要件而是對抗要件。［②f］這些立法例各具特色，對促進和鼓勵交易，維護當事人的利益，以及維護交易安全都發揮了重要作用。當然上述制度因強調某一方面的功能可能弱化了他方面的功能，但其薄弱之處依然可以通過其他制度加以彌補?？梢?，采納物權行為理論并非世界各國立法通例。即使在德國，對物權行為理論的批評也甚多，例如德國學者基爾克對薩維尼的物權行為理論作出了尖銳的批評，認為這一理論是“學說對社會生活的”。因為按照這一理論，“到商店購買一雙手套，當場付款取回標的物者，今后亦常非考慮到會發生三件事情不可。即，第一，債權法上締結契約，由此契約所生債權關系，因履行而會消滅；第二，與此法原因完全分離之物權契約，為得所有權讓與締結；第三，除此二個法律行為以外，還須有行使‘交付’之法律上的行為。這完全是擬制的實際上此不過對于單一的法律行為有二個相異的觀察方式而已。今以捏造二種互為獨立之契約，不僅會混亂現實的法律過程，實定法亦會因極端之形式思考而受到妨害”。［③f］
三、對物權行為的無因性理論的評述
法律行為有要因和不要因之分。所謂要因，是指法律上的原因（Causa）；所謂無因，是指物權行為的法律效力不受債權行為的影響。正如謝在全指出的，“若債權行為會左右物權行為之效力，則該物權行為系有因行為（有因主義）。反之，倘物權行為之效力，不受其原因即債權行為所影響時，則該物權行為系無因行為（無因主義），具有無因性?！保邰賕］簡言之，根據無因性理論，原因行為即債權行為的不成立，無效或被撤銷，并不影響物權行為的效力，物權行為一旦生效，仍發生物權變動的效果。
物權行為的無因性和獨立性是聯系在一起的，由于物權行為獨立于債權行為之外，所以債權行為的效力不影響物權行為的效力。如果物權行為本身不能獨立存在，那么無因性理論也就無法成立。通說認為物權行為無因性理論的優點主要在于：
第一，有利于區分各種法律關系，準確適用法律。根據無因性理論，法律關系非常明晰。以買賣為例，則分為三個獨立的法律行為：一是債權行為（買賣契約），二是為轉移標的物所有權之物權行為。三是移轉價金所有權的物權行為，每個法律關系容易判斷，且有利于法律適用。［②g］
第二，充分保護交易當事人的利益和交易安全。如前所述，根據物權行為的無因性，債權合同即使被宣告無效或被撤銷，并不影響物權行為的效力，買受人仍然取得所有權，而且將標的物移轉給第三人時，第三人也能取得標的物的所有權，這對當事人利益和交易安全的保護是有利的，無因性避免了過分強調保護出賣人的利益，忽視對買受人利益保護的弊端，在整體上較好地平衡了當事人之間的利益。
第三，有利于完善民法體系。無因性理論對德國民法物權法和債權法的制訂產生了重大影響，德國民法典的起草者認為，采納物權行為理論有助于區分債權和物權。因此，該法典中許多條文都體現了這一理論，如《德國民法典》第929條要求具有所有權移轉的合意并同時有物的交付，才能移轉動產所有權。第1205條要求在一項動產上設立擔保物權，必須具有設立該擔保物權的合意并同時具有物的交付。正如德國民法立法草案理由所指出的：“比較古老的法典，尤其是普魯士的一般州法以及Code
civil，常將債權法之規定與物權法之規定相混……。此乃對概念上之對立無正確的評價。此會困惑對于法律關系本質之洞察，同時也會威脅法律之正確適用?！保邰踘］而無因性理論正好解決了物權法與債權法的區分，從而有利于完善民法體系。
物權行為無因性理論有利于充分保障當事人的利益嗎？我認為對此種論斷需要作具體分析。試以動產的買賣為例，如果出賣方已交付標的物，買受方未支付價金，而買賣合同被宣告無效或被撤銷。在此情況下，根據無因和有因理論的當事人利益狀態是不同的。
依據有因性理論，標的物的所有權并不因交付發生移轉，在法律上仍歸出賣方所有，買受人必須返還原物。如果買受人宣告破產，則出賣人享有別除權，如果買受人將標的物賣給第三人，構成無權處分，出賣人可享有追及權，但如果第三人取得財產時出于善意，則可以取得標的物所有權。如果買受人在標的物上設立抵押、質押，則因為買受人對該標的物不享有所有權，依我國擔保法的規定，此種設立抵押權、質權的行為應為無效。
而依據無因性理論，在買賣合同被宣告無效或做撤銷以后，標的物的所有權因交付即發生移轉，出賣人喪失所有權，所有權在法律上歸買受人享有，出賣人不得向其主張返還原物，而不能請求其返還不當得利。如果買受人宣告破產，則出賣人不能享有別除權，而只能作為普通債權人參與破產財產的分配；如果買受人將標的物出賣給第三人，則為有權處分，出賣人不能享有追及權，而只能請求買受人返還因轉賣所得的價金。第三人直接取得標的物時，即使是出于惡意（即明知或應知買賣合同已被宣告無效或被撤銷），也得取得標的物的所有權。如果買受人在標的物上設立擔保物權，由于擔保物權具有優先于普通債權的效力，出賣人不能請求返還標的物，只能向買受人請求賠償。［①h］
從上述分析可見，無因性理論雖對買受人和第三人有利，但對出賣人卻極為不利。因為出賣人在交付標的物而未獲得價金的情況下，買賣合同因被宣告無效或被撤銷，而不能享有對標的物的所有權，對其明顯是不公平的。一方面，出賣人依據先前的合同已經作出了履行，交付了標的物，而買受人并未作出履行，這表明出賣人并無過錯而買受人可能是有過錯的，尤其是在買賣合同的無效或被撤銷是因買受人的過錯造成的情形下，否認出賣人對其交付的標的物的所有權，而承認有過錯的買受人享有所有權，根本違反了民法的公平和誠信原則，而且也鼓勵了交易當事人的不法行為。另一方面，出賣人雖然享有不當得利返還請求權、價金返還請求權或損害賠償請求權，但這些請求都是債權請求權而非物權請求權，不能產生了優先于普通債權的效力，也不能對抗第三人。如果買受人破產，或將標的物低價轉讓等，在此情況下，出賣人僅享有債權請求權，根本不能維護其利益，甚至使其一無所獲。如果使出賣人享有所有權，可以據此產生優先于普通債權或對抗第三人的效力，則可有力地保護出賣人的利益。
無因性理論雖然有利于維護買受人和第三人的利益，但這種保護是以損害民法的公平和誠信原則為代價的。因為買受人尚未交付價金，表明其沒有依據先前的合同作出履行，買受人在自己未從事履行時，根本不能獲得對方交付的財產的所有權。否則，可能會鼓勵欺詐及其他違背誠信原則的行為。盡管合同被宣告無效被撤銷，但買受人未作出對待履行可能是有過錯的。假如此情形下承認買受人取得標的物所有權，則極大地鼓勵了其過錯行為。從民法上看，不管合同是否被宣告無效或被撤銷，買受人在未作出對待履行以前，不應取得出賣人交付的標的物的所有權，更不能將標的物轉讓給第三人。如果允許買受人取得所有權，并可以自由轉讓，實際上是鼓勵無權處分行為，這對交易秩序的維護無絲毫的作用。尤其應當看到，依據無因性理論，第三人在惡意的情況下，也能取得標的物所有權，這本身與所有權善意取得制度是違背的，而且不符合所有權取得的合法原則。
我國審判實踐經驗和民間習慣與無因性理論也是大相徑庭的。例如，買受人在未支付價款的情況下，也能取得標的物的所有權；買賣合同被宣告無效后，買受人仍可轉讓標的物，第三人出于惡意也能取得標的物的所有權等等。這些規則，根本不可能為審判實踐采納，也不符合民間習慣，一些主張無因性理論的學者也認為該理論“違背生活常情，與一般觀念顯未有符”。［②h］
物權行為無因性理論是否有助于區分各種法律關系，并有助于法律適用？如前所述，物權合意本身是一種理論的虛構，就一個買賣關系，將其分成三個不同的法律關系即買賣合同、移轉標的物所有權的物權行為和移轉價金的物權行為。事實上這三種關系完全是虛構的，因為現實生活中只存在一種法律關系即買賣關系，不可能存在三種關系。從法律適用的角度來看，我認為，這一理論不僅無助于法律適用，反而使法律的適用更為困難。例如，按照承認物權行為的一般觀點、物權行為是法律行為，故應適用法律行為的一般規定。［①i］事實上，由于獨立債權合意的物權合意根本不存在，而交付或登記行為是事實行為，根本不是法律行為。尤其就交付行為而言，完全是一種履行合同的事實行為，如何能適用法律行為的一般規定呢？交付行為的正確和適當與否，只能依據合同而非法律行為一般規定來作出判斷。
正是由于無因性理論存在著明顯的弊端，許多學者利用解釋的方法，盡量強調物權行為與債權行為的聯系，提出了所謂物權行為無因性相對化理論。該理論共有三種：一是共同瑕疵說，該學說認為如果債權行為因為當事人欠缺能力，或因欺詐、錯誤、違法等原因而被宣告無效或被撤銷，物權行為也因具有共同的瑕疵而因被宣告無效或被撤銷。二是條件關聯說，此說認為當事人可以依據其意思將物權行為的效力與債權行為的效力聯系在一起。此種意思可以是明示，也可以是默示的，在很多情況下，可以解釋當事人有默示意思。三是法律行為一體說，即將物權行為與債權行為統稱為一個整體的法律行為，適用民法關于法律行為一部無效而導致整個法律行為無效的規定。因此，當債權契約無效時，物權契約也應該宣告無效。［②i］
我認為，上述無因性相對化理論也是值得商榷的。共同瑕疵說認為物權行為的效力要受到債權行為效力的影響，這不僅否認了物權行為的無因性，而且也動搖了物權行為獨立存在的基礎。條件關聯說試圖通過解釋當事人的默示意思，使物權行為的效力系于債權行為上，此種觀點實際上在很大程度上否定了物權行為的無因性，而且當事人默示的意思如何解釋，在何種情況下進行解釋，在實踐中也是很難操作的。同時，由于物權的合意本身是一種虛構，此種所謂的解釋也難免擺脫虛構的色彩。而法律行為一體說，一方面承認物權行為的獨立性，并認為物權作為與債權行為是不同的法律行為，另一方面又認為物權行為與債權行為是一個整體的法律行為，這本身是相到矛盾的。這三種理論實際上反映了這樣一種現象，即物權行為無因性理論具有明顯的弊端，而承認物權行為的學者被迫對該理論作出某些修正。但修正的結果則在一定程度上否認了物權行為無因性理論。
物權和債權的區別并不意味著物權行為必須獨立存在，且不受債權行為效力的影響。物權是直接支配物并排斥他人干涉的權利，債權是特定當事人之間請求為一定行為或不為一定行為的權利。物權與債權在性質上是有別的，但取得這兩種權利的法律行為的性質在絕大多數情況下并無明顯區別。［③i］也就是說，物權和債權的設定在很多情況下，都可以以同一個債權合同為基礎。債權行為的效力直接決定交付行為的效力。如果債權合同被確認無效或被撤銷，交付行為仍然有效（這就是薩維尼所說的“源于錯誤的交付也是有效的”理論），則使無法律根據的交付合法化，甚至使違法的交付行為也成為合法行為。例如，當事人一方故意欺詐對方，向對方交付假冒偽劣產品。此種交付如經受欺詐方要求撤銷合同，當然是屬于不合法的交付行為，不能承認其效力。而無因性理論承認錯誤的、甚至是違法的交付也為有效，這對交易安全與秩序的維護顯然有害。
有一種觀點認為，物權行為無因性理論為保護善意的第三人提供了充足的理論基礎，［①j］這顯然也是不能成立的。因為按照物權行為無因性理論的本旨，物權行為的效力不受債權行為的影響，不管原因行為是否合法有效，不管第三人取得財產是善意還是惡意，均可以取得對財產的所有權，這完全不符合善意取得制度的私法本意。因為善意取得制度設立的宗旨在于保護善意且無過失的第三人，而如果根據無因性理論，第三人在取得財產時基于惡意且具有過錯，也能取得所有權，這根本不符合善意取得的宗旨。也正因為如此，我認為不宜采納物權行為無因性理論，而認為債權行為一旦確認無效或被撤銷，物權行為自然無效或一同被撤銷。如果受讓人已將財產轉讓給第三人，則可以通過善意取得制度對第三人進行保護，較之物權行為無因性理論，善意取得制度不僅有利于保護善意第三人，而且因其可以區別第三人是善意還是惡意的不同情形，以決定是否對其進行保護，也能體現社會公平正義和誠信原則的要求。
還應看到，薩維尼“源于錯誤的交付也是有效的”無因性理論，極有可能縱容受讓人與第三人之間惡意串通，損害出賣人利益。例如，受讓人通過欺詐方式取得了出賣人交付的某項具有重要價值的特定物，為防止出賣人追奪該物，遂與第三人惡意通謀，以虛假的買賣合同將該物轉讓給第三人，而按照無因性理論，買賣合同盡管因欺詐而被撤銷，受讓人和第三人盡管都具有惡意，但仍能取得該物的所有權，這顯然是不妥的。
四、我國民法是否應采納物權行為
我國現行民法是否已采納了物權行為理論，對此存在兩種截然對立的觀點。一種觀點認為，我國民法不承認物權行為。［②j］另一種觀點認為我國民法和司法實踐，均已不自覺的承認了物權行為。［③j］這兩種觀點，那一種更符合現行立法規定，值得探討。從我國現行立法規定來看，確實承認了登記或和交付為物權變動的要件，就動產所有權移轉而言，我國《民法通則》第72條規定：“按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產付時起移轉，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”就不動產所有權的變動而言，我國法律明確要求，不論是土地權屬的變更，還是房產所有權的變更，均應當辦理登記。［④j］還應當看到，我國現行立法對許多物權的設定要求采取書面形式，如《擔保法》第38條規定，“抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同?！睆纳鲜鲆幎▉砜?，我國現行立法在物權的變動上并未采納法國法的純粹的意思主義，認為物權的變動不能僅以債權意思表示即發生效力，還必須采取交付、登記或書面形式，才能發生物權變動的效力。
那么，這是否意味著我國民法采納了物權行為理論？我認為，我國民法并未采納這一理論，其根據在于：
第一，就動產來說，我國民法從未承認動產所有權的移轉必須具有物權合意。民法通則第72條規定，“按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外?！绷夯坌墙淌谡J為，此處所說的“合同”，當然是指債權人合同，包括買賣合同、互易合同、贈與合同等。所說“其他合法方式”首先是指民法方式，如繼承、遺贈等。其次應包括法院判決、拍賣，最后應包括某些公法上的行為，如征用、沒收等。［①k］我認為，這一解釋是完全符合立法本意的。因此，該條并未要求當事人在債權合同之外，另訂物權合同，并基于該合同交付動產，移轉動產所有權。從我國現行《經濟合同法》關于購銷合同中供方必須按照合同的規定交付產品的規定來看，［②k］我國司法實踐歷來將動產的交付作為履行債權合同對待的，而未承認交付行為是獨立于債權行為之外的物權行為。如果買賣等債權合同被宣告無效或被撤銷，當事人應依據法律規定，返還原物，恢復原狀，而絕不能因交付行為而取得所有權。
第二，就不動產來說，有關不動產合同的內容，盡管常常在物權法中加以規定，［③k］但我國法律歷來認為有關房地產轉讓的合同，本質上也是一種民事合同，并應適用民法關于合同的一般規定。在這點上，它與債權合同并不存在差異。我國法律也不承認在不動產轉讓合同中存在債權合同和物權合同兩個合同，不動產的交付也是依據不動產買賣合同所產生的義務，而不動產的登記也要以不動產買賣合同為依據。例如，依據房屋買賣合同，買受人須履行支付價款的義務，出賣人履行交付房屋并協助買方到不動產所在地的房地產管理機關辦理不動產過戶登記手續的義務。最高人民法院1995年12月27日《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第12條規定，“轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規定，到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記手續為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續。從這一司法解釋來看，它并未承認登記或交付行為是獨立于買賣合同之外的物權行為，而是買賣合同履行行為的組成部分。如果一方不履行交付、登記手續，另一方有權依據合同要求其履行。在我國司法實踐中，如果當事人之間訂立不動產買賣合同中，因具有欺詐、脅迫或違法等，被法院確認為無效或被撤銷以后，即使不動產已交付、登記，也應撤銷登記。這就表明我國司法實踐并未承認物權行為的無因性。
第三，就抵押權、質權、土地使用權的設定來說，盡管我國法律規定，這些合同的訂立要求采用書面形式，這只是對合同形式要件的規定，它并未要求在債權合同之外另外訂立物權合同。至于法律要求抵押物必須辦理登記，質押合同自質物移交給質權人占有時生效等，也并不是對物權行為的規定，只不過是對抵押合同、質押合同的生效要件所作的規定。也就是說，這類合同的生效不僅要求當事人之間的合意，而且還應符合形成要件的規定才能生效。
總之，我國現行立法并未承認物權行為的存在，現行立法對交付、登記等物權變動的要件規定，主要是出于公示的要求，不能成為物權行為存在的依據。概括來說，我國民法的規定類似于瑞士法的立法模式。此種模式要求物權之變動，除債權意思表示外，還須以登記或交付為要件。［④k］而此種模式與德國法的模式是完全不同的，從中國的實際情況來看，采取此種模式而非物權行為模式，其優越性明顯地表現在：第一，它符合我國的立法傳統，而且易于被執法者理解和掌握。而物權行為理論“捏造了獨立于債權行為之外的物權行為，又進一步割裂原因與物權行為的聯系，極盡抽象化之能事，符合德國法學思維方式對抽象化之偏好，嚴重歪曲了現實法律生活過程，對于法律適用有害無益，毫無疑問是不足取的?！保邰賚］第二，我國的立法模式切實反映了各種紛紜復雜的動產交易和不動產交易的內在需要，體現了市場活動的一般規律，而且完全符合我國現實生活常情?？梢哉f，這一模式是本土化的產物，對于規范本土上的交易關系具有其他模式不可替代的作用。而德國的物權行為理論將現實生活中某個簡單的交易關系，人為地虛設分解為三個相互獨立的關系，使明晰的物權變動過程權端復雜化。這不僅不象有的學者所聲稱的“物權行為理論追求的，是建立精確、細致、安全、公開的法律體第，它只能為復雜而又層次較高的市場經濟服務?！保邰趌］相反，它使本身簡單明了的現實法律過程徒增混亂，有害于法律的正確適用。［③l］所以德國學者批評這一理論是“學說對實際生活的”是十分恰當的。第三，我國的立法模式能夠有效的、平等地保護交易當事人的利益，不管是對出賣人還是對買受人都能夠兼顧其利益，并平等地加以保護，而物權行為無因性理論，割襲交付、登記與原因行為的關系，雖然強調了對買受人的保護。但忽視了對出賣人的保護。第四，我國立法模式能夠有效的維護交易安全和秩序，同時藉助于善意取得制度，也可以有效地保護善意第三人。而物權行為無因性理論，主張“源于錯誤的交付也是有效的”，第三基于惡意也能取得所有權，買受人在買賣合同被確認無效后仍能轉賣標的物等。這些規則不僅不利于維護交易安全，同時也將破壞交易秩序。
總之，我認為，物權行為理論盡管被德國立法和實務所采納，但并不符合我國的實際情況。朱蘇力先生曾經指出：“現代的作為一種制度的法治之所以不可能靠‘變法’或移植來建立，而必須從中國本土資源中演化創造出來。”［④l］法治建設必須借助于本土資源。德國的物權行為理論符合德國人的抽象化偏好，但并沒有被其他國家立法和實踐所接受，反映了法律本土化的必要性。同樣，按照法律本土化的要求，我國物權立法也不宜采納這一理論。而只能從我國實際需要出發，進一步完善我國現行的立法模式和規則體系。
我認為，我國物權立法和實務不宜采納物權行為理論，并不妨礙在學說上對這一理論展開深入研究。同樣，從理論上看，借用物權合同的概念概括某些合同，揭示其不同于其它類型的合同的特點，也可能是必要的。根據我國許多學者的觀點，我國民法中的合同是當事人之間設立、變更、終止債權債務關系的合意，合同為發生債權債務關系的法律事實，債權債務關系為合同發生法律效力的后果，所以合同毫無疑問只能是債權合同。［⑤l］這一觀點是有一定道理的。但如果采納這一合同概念，雖能概括絕大多數民事合同，但對某些合同卻給以概括其中。這些合同主要是指抵押合同、質押合同、國有土地使用權出讓合同、承包合同等，這些合同具有不同于一般債權合同的特點，表現在：這些合同均以設立、變更、終止物權為目的，且具有特定的形式要件的要求。如對抵押等合同來說，法律不僅要求采用書面形式，而且由于這些合同在內容上涉及物權的變動，因此要求當事人必須辦理登記或交付手續，才能滿足公示的要求。尤其應看到，這些合同不僅受合同法，而且受物權法的規范。一般債權合同主要受合同法的調整，并且通常作為有名合同在合同法中加以規定。而抵押合同等，雖然也適用合同法的一般規則，如合同的訂立、變更、解除、違約責任等。但這些合同主要是在物權法中加以規定。因此，也要受物權法調整。所以，我認為采用梁慧星教授所主張的狹義的合同概念，將民事合同限于債權合同的范圍，那么，可以將債權合同所不能包括的抵押合同、質押合同、國有土地使用權出讓合同、承包合同等在學理上統稱為物權合同，它們和債權合同一樣都屬于合同的范疇，但在學理上可以將其歸為兩種不同的類型。作出此種區分，有利于增加合同分類的科學性，也有利于法律的適用。當然，這只是一種學理上的分類，并不需要在立法上采用明確的物權合同的概念，尤其是如果不采用狹義的合同概念，而適當拓寬合同的概念，將民法通則第85條關于“合同是當事人之間設立、變更、終止民事關系的協議”的規定，解釋為不僅僅是設立、變更和終止債務關系，而且包括設立、變更和終止物權關系。將現行法規定的各種民事合同都作為合同法的有名合同對待。在此情況下，就不必在學理上區分并使用債權合同和物權合同的概念，無論合同具有什么樣的特點，只要它們符合民法通則第85條的規定，都可統稱為合同，并適用合同法的規定。至于物權法中有關合同的規定，都可以看成是合同法的有機組成部分。
〔作者單位：中國人民大學〕
①a參見孫憲忠《物權行為理論探源及其意義》，載《法學研究》1996年第3期。
②a參見申政武《論現代物權法的原則》，載《法學》1992年第7期。
③a王澤鑒《民法學說與判例研究》第1冊，臺北1975年出版，第275頁。
④a彼德羅·彭梵得《羅馬法教科書》，黃風譯，中國政法大學出版社1992年版，第211頁。
①b王澤鑒《民法學說與判例研究》第1冊，第283頁。
②b參見孫憲忠；前揭文。
③b同①。
④b史尚寬《物權法論》，臺灣榮泰印書館1979年版，第17頁。
⑤b鄭玉波《民法物權》，臺灣三民書局1963年印行，第35頁。
⑥b姚瑞光《民法物權論》，臺灣海天印刷廠1988年版，第18頁。
⑦b謝在全《民法物權論》（上冊），臺灣五南圖書出版公司1995年版，第68頁。
⑧b同⑦。
⑨b參見錢明星《物權法原理》，第48頁，北京大學出版社，1994版。
⑩b參見王澤鑒《民法學說與判例研究》，第5冊，第112頁。
①①b同⑦。
①c王澤鑒《民法學說與判例研究》，第一冊，第278頁。
②c謝在全：前揭書，第67頁。
③c同①，第277頁。
④c參見周楠《羅馬法原論》（上冊），商務印書館1994版，第306頁。
①d謝在全：前揭書，第69頁。
②d申政武，前揭文。
③d參見張龍文《民法物權實務研究》，臺灣漢林出版社1977年版，第4頁。
④d董安生《民事法律行為》，中國人民大學出版社1994年版，第166頁。
⑤d謝哲勝，前揭文。
①e張龍文，前揭書，第4頁。
②e王澤鑒《民法物權》，第1冊，臺灣1992年版，第67頁。
③e謝哲勝，前揭文。
④e參見王澤鑒《不當得利》，臺灣三民書局，1990年版，第12頁。
⑤e張龍文，前揭書，第4頁。
①fHedemann,Schuldrecht,3Auf.1949,S330334.
②f參見謝哲勝，前揭文。
③f轉引自劉德寬《民法諸問題與新展望》，臺灣三民書局1979年版，第468頁。
①g謝在全，前揭書，第70頁。
②g參見王澤鑒《民法學說與判例研究》第1冊，第284頁。
③g劉德寬，前揭書，第468頁。
①h參見梁慧星《民法總論》，法律出版社1996年版，第157頁。
②h王澤鑒《民法學說與判例研究》第1冊，第286，287頁。
①i參見史尚寬《論物權行為之獨立性與無因性》，載鄭玉波主編《民法物權論文選輯》（上），臺灣五南圖書出版公司1984年版，第4頁。
②i參見王澤鑒《民法學說與判例研究》，第1冊，第287頁。
③i參見謝哲勝，前揭文。
①j孫憲忠前揭文。
②j參見梁慧星《我國民法是否承認物權行為》，載《法學研究》1989年第6期。
③j參見《城市房地產管理法》第60條、61條；《土地管理法》第10條；《城市和有房屋管理條例》第6條。
④j參見牛振亞《物權行為初探》，載《法學研究》1989年第6期。
①k梁慧星《民法學說判例與立法研究》，第126頁。
②k參看《經濟合同法》第17條。
③k參見《城鎮國有土地使用權或讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》。
④k劉德寬，前揭書，第466頁。
①l梁慧星《民法學說判例與立法研究》，第122—123頁。
②l孫憲忠，前揭文。
③l同②，第122頁。
房屋買賣合同簡單范本范文4
1、出租方出租房屋的合法性，例如產權證明(或經營權證明)，出租許可證明，出租方的營業執照和法人或法人授權證明。如系轉租，出租方應提供其租賃合同和權利人同意轉租的書面證明。
2、租金、物業費、水電等相關費用的支付標準及付款方式，應在合同中明確承租房屋所產生的所有費用，并確定承擔方。
3、寫字樓報價常常以“元/平方米/日”為單位的，由于寫字樓往往是一個大產證，沒有進行產權分割，租戶租賃的面積是可以與出租方進行協商的，必須按照實際租賃的面積來計算租金。首次租賃寫字樓的客戶一定要注意按照該報價方式來計算自己真實的租金成本，從而做出合理的判斷。
4、應當事先明確物業管理費用、內容以及支付方式。物業管理費是除租金之外最重要的一項費用，一座寫字樓辦公環境、服務品質的好壞，與物業管理公司的管理水平直接相關，而各個物業管理公司的收費往往有高有低。另外，還需要明確物業管理費所包含的服務內容，一般情況下，包含公共部位和外墻的保潔、公共設施(如電梯)維護保修、公共部位水和電、工作時間的中央空調費、保安管理費等。特別注意的是，物業管理費中包含的中央空調服務一般僅在工作時間提供，即工作日的9：00— 18：00，而非工作時間，如需提供中央空調的話，需要與物業公司另行協商、另行付費，這對于it公司等工作時間與慣常工作時間不同的公司而言顯得尤為重要。
5、注意約定免租期。交付的寫字樓一般是毛坯，也有一些會有簡單裝修，但絕大多數租戶會重新裝修，出租方往往會給租戶一個免租期，作為租戶的裝修時間。但是這只是實踐中的通常做法，并非出租方的法定義務，是否有免租期及免租期的長短由雙方自行約定，只有寫入合同才能得到法律的保護。
6、租戶如果要將承租的寫字樓作為公司注冊地，應在合同中明確出租人能夠提供相關材料供承租人辦理營業執照。
7、合同應明確出租人是否提供車位供租戶使用，是否收費。
8、有些比較老的寫字樓會有電話容量的限制，租戶如果對于電話容量要求較高應事先了解清楚，并在合同中作出約定。
9、租賃稅費的承擔應約定清楚，合同中的租金價格是否含稅。
10、合同終止的情形及單方解約權的約定。
11、違約條款的約定。違約條款一般雙方都會作出簡單的約定，但是由于現實中各種情形千變萬化，針對不同的合同需要有不同的違約條款，由于缺乏專業律師應對各種情況的經驗，合同雙方自行制作的合同難免會掛一漏萬。如果僅僅是簡單的約定出現何種情況賠償違約金多少錢，一旦發生糾紛，會面臨違約金被法院調整的風險。最好的方法是雙方約定損失的計算方法，如果處理得當，發生糾紛，對守約方會比較有利。
12、雙方爭議的解決方式，包括訴訟和仲裁，兩者各有優勢，可根據不同情況約定。
寫字樓租房合同范本
出租方(下稱“甲方”)：
承租方(下稱“乙方”) ：
甲、乙雙方經協商，就乙方向甲方承租[ ]大廈(下稱“大廈”)的單元達成一致意見，特立此租賃合同為證。詳細內容如下：
第一章 定義及釋義
本合同中除文義需另作解釋外，下列用語所指意義如下：
“承租單元”指本合同附件一第2條所述的物業;
“承租期”指本合同附件一第3條所述的期限;
“免租期”指本合同附件一第4條所述的期限;
“租金”指本合同附件一第5條所述的租金;
“公共區域”指大廈入口、大堂、公共衛生間、電梯、樓梯間、通道、行人道、行車道、綠化區域、設備機房、灑水系統泵房、消防泵房、風道井、水箱間、自動扶梯、管理處辦公用房等處及設施，還包括為大廈的業主、租戶、用戶及其客戶、雇主、被邀者、被許可者及與業主擁有相似使用權的所有其他人員而設并供其使用的其他地方及設施，但不包括任何業主、租戶、用戶擁有獨自使用權的地方;
“公共設施”指為大廈的利益而安裝的機器、設備、儀器、裝置、管道、機房、電纜、電線及種植的樹木、草坪、花卉等，但任何只供個別業主、租戶、用戶使用的設施不包括在內;
“管理機構”指甲方所指定負責管理大廈、公共區域及公共設施等事宜的具有專業資質的物業管理機構;
“管理費”指本合同附件一第6條所述的費用;
“物業管理規定”指甲方或管理機構就管理大廈、公共區域及公共設施所制定的物業管理公約及依據公約和大廈實際制訂的規章制度;
“裝修守則”指甲方或管理機構就乙方在為承租單元進行裝修時所須遵守的規定及程序所制定的規則;
“使用人”指乙方的職員和雇員、人、被邀人、客人、承包商、來訪者和其他占用或使用承租單元的人士;
“特定業務”指乙方進行與其經營范圍相關的特定營業活動的業務。
第二章 承租單元
2.1 甲方茲按本合同的條件出租、且乙方茲按本合同的條件承租承租單元。
2.2 除承租單元外，乙方將享有與甲方以及大廈的其他租戶和用戶共同使用公共區域及公共設施的權利，但應遵守本合同、《使用、管理、維修公約》、《裝修守則》等物業管理規定以及甲方和管理機構就公共區域及公共設施的使用所制定的規定。
第三章 租期
3.1 乙方于承租期內向甲方承租承租單元。承租期應包含免租期在內。
3.2 在各免租期內乙方免向甲方繳付房屋租金，但須繳付本合同所規定的物業管理費及各項公用設施費(不包括電和電話費)等其他費用。
第四章 租金
4.1 承租期內，乙方須于裝修免租期后每月首五個工作日之前預先向甲方繳付當月的全額租金。
4.2 租金不包含本合同所規定的各項公用設施費(包括電和電話費)等其他費用。
4.3 甲乙雙方同意按以下方式支付租金：租金以[ ]元計算，乙方以[ ]元支付租金，由管理機構統一收取。
4.4 若乙方未能按本合同的規定向甲方支付租金，每逾期一日應按逾繳總額的萬分之二(0.02%)向甲方支付滯納金，直至乙方全數付清其所應付的租金(包括滯納金)之日為止。
第五章 管理費及其他費用
5.1 甲方可自行管理或委托管理機構管理大廈、公共區域及公共設施并按公約及相關規定向乙方提供物業管理服務。
5.2 在承租期內，乙方須于每月首五個工作日之前預先向管理機構繳付當月全額管理費。
5.3 管理費的支付辦法，包括貨幣、兌換率與本合同第四章有關租金的相應規定相同。
5.4 管理費的使用范圍詳見物業公約所定。
5.5 在承租期內，管理機構可因提供管理服務的運作成本的變動以及根據市場情況合理調整管理費，但應事先通知乙方并說明合理調整理由。乙方應按調整后的金額支付管理費。
5.6 若乙方未能按本合同的規定向管理機構支付管理費或其他乙方應付的費用，每逾期一日應按逾繳總額的萬分之二(0.02%)向管理機構支付滯納金，直至乙方全數付清其所應付的管理費和其他費用(包括滯納金)之日為止。
第六章 押金
6.1 在簽訂本合同后五日內，乙方應付給甲方附件一第7條所述的押金，以作為乙方遵守和履行本合同所有義務和規定的保障。
6.2 如乙方在整個承租期內未違反本合同的主要相關規定，且全額繳清應付租金、管理費，則甲方須于承租期結束后的十五日內一并無息退還將乙方所支付的押金。
6.3 在承租期內，若乙方拖欠甲方及/或管理機構任何租金、管理費，或因乙方違反本合同、《使用、管理、維修公約》或《裝修守則》等物業管理規定給甲方造成損失，甲方有權在預先書面通知乙方并隨附充分證據的情況下從押金中扣除一筆相等于該欠繳之款項。乙方須在甲方提出書面通知后十個工作日內補足所扣除部分押金，否則按違約論處。
第七章 承租單元用途
7.1 承租單元僅作為辦公用途。如經政府部門同意變更或增加經營范圍，乙方書面通知甲方后方可變更承租單元的用途。
7.2 乙方不得將承租單元及其任何部分作為演播室或用于宗教或其他儀式，或用于賭博或其他非法或不道德的用途;不得以任何方式使甲方或其他業主、租戶或用戶受到騷擾、不便或對之造成損害或危險的方式使用承租單元。
7.3 除甲方或管理機構統一設計所提供，或書面認可的指示牌及名牌，乙方不得在承租單元外設置或展示任何能在大廈外面看見的廣告宣傳、燈箱、裝飾、旗幟。
7.4 未經甲方書面同意，乙方除了用大廈名稱為其營業地址外，不得在其他方面使用大廈名稱或其標志。若乙方經甲方批準在法定名稱內使用大廈的名稱，乙方須在本合同終止時向有關政府部門申請更換其法定名稱。
7.5 甲方有權隨時更改大廈的名稱或其任何標記，但須事先通知乙方變更的名稱和理由。
第八章 裝修或改建
8.1 乙方須遵守甲方或管理機構就承租單元的裝修或裝飾所制定的裝修守則，向甲方遞交承租單元的內部裝修、設備安裝及陳設的設計圖(包括需要額外電力、空調、防火設備之要求)和詳細說明。
8.2 在未獲得甲方的書面同意及完成辦理有關手續前，乙方不得在承租單元內進行任何內部裝修、設備安裝及陳設。甲方保證乙方遞交設計方案后五個工作日內予以答復，并協助該設計方案盡快得到消防部門正式批復。
8.3 未經甲方事先書面同意，乙方不得對承租單元進行任何重大改動或附加裝置，以及對電線、照明或其他裝置以及由甲方提供的空調系統及公共設施進行任何改動或附加裝置，或割損任何門窗、墻體、結構材料或大廈其他構造。
第九章 維護與修理
9.1 管理機構負責承租單元內和大廈外的玻璃幕墻、建筑結構和中央空調、新風、電梯、公共區域水電、大廈原配通訊、消防等系統的管理和維修保養，并承擔有關的費用和責任。
9.2 承租單元的內部裝修及由乙方安裝的各種設備由乙方自行維修保養，并由乙方承擔有關費用。
第十章 損壞
10.1 在承租期內，如因不可抗力導致承租單元發生全部或部分損壞以致承租單元完全不能使用，或損壞嚴重而根本不能修復，在上述損壞發生后的90日內，甲方有權選擇：
(1)宣布由于上述損壞而終止本合同;或
(2)修繕承租單元并書面通知乙方所需的時間。在修繕期間，乙方不需支付租金及其他費用直至重建或重修結束之日。
如甲方選擇修繕承租單元但承租單元在進行重建或重修后180日內仍舊未能修復完畢時，乙方有權經書面預先通知甲方后終止本合同。
10.2 如承租單元因不可抗力的情況原因只是輕度損壞，部分可以使用，并能滿足乙方特定業務的需要，甲方應予以即時修繕，直至承租單元全面恢復使用條件為止。在此同時，租金可相應按損壞比率予以部分減免，有關的租金減免應依據承租單元的修繕期按天數計算。
第十一章 續約
若甲、乙雙方在離承租期終止日3個月之前未達成續約協議，甲方或其代表、授權人，可在承租期終止前3個月經提前通知乙方，可陪同準租戶進入承租單元視察。如乙方此間愿繼續承租此物業，則雙方將參照當時合理的市場價格制定續約后的租金，甲方給予適當優惠。
第十二章 法律費用
12.1 本合同的、印花稅、登記費及附帶手續費用應依據中國的法律、法規和北京市政府的有關規定由雙方各自支付。
12.2 若一方有任何違約行為以致對方需采取法律或其他行動來維護其在本合同下的利益或強制執行本合同下的任何條款，一切有關費用(包括律師費及訴訟費)應由敗訴方承擔，并由敗訴方向勝訴方作出全面賠償。
第十三章 甲方責任及保證條款
甲方向乙方聲明及保證如下，且除本合同另有規定外，甲方應就其違反本章所述的責任對乙方或其使用人直接作出賠償或承擔責任：
13.1 中央空調及單元空氣
甲方應向乙方按正常辦公時間(目前為早八點至晚八點)提供承租單元的中央空調。如乙方有意于上述時間以外享有中央空調，應預先通知甲方或管理機構并支付超時空調費。
13.2 公共區域、公共設施的檢查及維修
管理機構負責對大廈的公共區域、公共設施進行定期安全檢查及日常維修，使其連續處于良好、適用狀態。
13.3 保安、防火、環境、衛生
管理機構負責公共區域及其公共設施的保安、防火、環境、衛生等事項并承擔相應責任。
13.4 大廈配套
管理機構應使大廈配套之電力線路、機械設備(含電梯)、水管、通訊及線路、廢水排放系統和其他公共設施處于暢通適用狀態。
13.5 大廈水牌和標識
甲方承諾并責成管理機構，在廣告牌位、大堂水牌和其他指示物(如有)上的明顯位置，以顯著字體為乙方制作名稱、標識和單元說明，且租期內不收任何費用，但標牌制作費應由乙方承擔。
13.6 大廈轉讓和糾紛
甲方承諾如發生房屋轉讓或抵押、債務或糾紛等情況，應事先通知乙方;凡涉及承租單元權利或乙方其它利益的事項，均應征得乙方同意方為有效。
13.7 承租單元平靜使用權
甲方保證并責成管理機構依據公約及有關法規認真履行管理職責，保障承租單元得以安全、安靜和潔凈地正常使用。
第十四章 乙方責任及保證條款
乙方向甲方和管理機構聲明及保證如下：
14.1 支付租金及有關費用
在承租單元達到正常使用條件下，依據本合同所規定的時間和方式及時支付租金、押金、管理費、各種設施收費等。
14.2 轉讓、分租
除非得到甲方的書面同意，乙方不得以任何形式或方式將承租單元及其任何部分進行轉讓、分租、或以其他方式讓與使用權，但乙方可將承租單元用于其關聯公司辦公用途和地址，同時應由乙方向甲方統一承擔本合同所述責任。
14.3 物業管理規定及保安、保險條例
遵守并促使其使用人遵守《使用、管理、維修公約》， 《裝修守則》等物業管理規定以及甲方或管理機構就大廈和公共區域的管理、使用、保安、保險等所制定的規定。
14.4 遵守防火及安全規則
在對承租單元的使用期間，須遵守中國政府及北京市政府與防火相關的法律法規及甲方或管理機構所制定的安全規則，并由乙方自費在承租單元配置除甲方按規定已經配置之外的足夠有效的便攜式滅火器。
第十五章 交還
15.1 在承租期期滿或提前終止時，乙方應立即將承租單元之裝置、裝配和設備恢復至交付乙方時的原來狀態(正常折舊、磨損除外)，并在良好、清潔、堅固及維修適宜的狀態下將承租單元交還甲方。
15.2 在承租期期滿或提前終止時，乙方負責拆除其對承租單元所進行的任何附加裝置或改動。
15.3 在承租期期滿或提前終止時，乙方應搬走其屬于自己的物品。否則，甲方有權自行處理承租單元內的留置物品，處理留置物品引致費用將由乙方支付。
第十六章 違約責任
16.1 本合同各方應遵守本合同的各項約定，如任何一方違反本合同的約定，應承擔違約責任并賠償另外一方因此所蒙受的損失。
16.2 如因甲方違約或侵權給乙方造成損失，乙方可憑有效裁決從下期應付甲方租金或管理費中相應扣除作為賠償且不構成乙方違約行為。
第十七章 終止租約
在不影響本合同其他規定的前提下，如一方違反本合同任何條款或條件，或一方在本合同內所作的任何聲明或保證為不正確或不真實，并在接到對方書面通知后七日內不予糾正時，守約方有權終止本合同并向違約方追討因其違約給守約方造成的損失。
第十八章 通知
18.1 與本合同有關的通知或要求均須采用書面形式發出，并由掛號或專人送至對方的法定地址或對方最后書面通知的營業地點;掛號寄出第7日或送達日(以較早日為準)為文件的生效日，除非文件內對生效日期另有規定。
18.2 甲方對乙方發出的通知可送至承租單元或附件一第1條所述的地址。
第十九章 仲裁
19.1 愚笨合同有關的一切爭議，應盡量通過友好協商解決，若任何一方不愿意協商或進行協商30日后仍不能達成一致意見時，任何一方可將該爭議提交北京仲裁委員會進行仲裁。
19.2 在解決爭議的期間，除正在進行仲裁的部分外，雙方應繼續遵守及履行本合同。
第二十章 其他規定
20.1 雙方可經協商后修訂本合同的條款。本合同的附件及雙方所簽訂的補充協議為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
20.2 本合同項下的產權變更適用于民法房屋買賣合同不破租賃原則。
20.3 本合同的構成、效力、解釋、履行、修改及終止均受中國法律管轄。
20.4 若本合同的規定與《使用、管理、維修公約》或《裝修守則》等物業管理規定有任何不一致之處，應以本合同的規定為準。
20.5 本合同一式三份，甲方兩份、乙方一份，具有同等的法律效力。本合同自甲乙雙方蓋章或授權代表簽字之日起生效。
甲方：