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商品房認購書范文1
買受人：_________________________
____市建設委員會
_____市工商行政管理局
本認購書不是簽訂商品房買賣合同的必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商
品房買賣合同。認購人以交付預付款性質費用的方式認購商品房的，不適用本認購書。
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商品房認購書范文2
關鍵詞:商品房認購書; 預約款 ;定金
Abstract: housing offers is to confirm the prospective buyer at a future time to negotiate the purchase contract with the developers of the appointment. The two sides will negotiate an appointment to determine the rights and obligations of the contract. Offers real estate purchase contract is not, nor is it the purchase contract from the contract. It should be based on the principle of fairness appointment to determine the rights and obligations. An appointment could not be seen as a simple deposit.
Key words: real estate offers; appointment paragraph; deposit
引言
隨著我國房地產市場的迅猛發展,商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經濟發展,導致了司法適用中的困難。例如,很多開發商在和準買受人簽訂購房合同前,與其(以下稱為準買受人)簽訂一份商品房認購書(實踐中使用的名稱不一,例如稱為預訂書、確認書等),要求準買受人交納定金,準買受人將在將來某個時間和開發商簽訂購房合同。這種商品房認購書在法律上沒有明確的規定,但在實踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱商品房解釋)中對商品房認購書做出了一些規定,但由于其中僅有兩個條文涉及這個問題,內容簡略,故仍有進一步探討的必要。
一、商品房認購書的意義及性質
(一)商品房認購書的意義
商品房認購書,是開發商與準買受人之間確認準買受人在將來可確定時間與開發商洽談購房合同的約定。通過商品房認購書,確定買賣雙方有洽談購房合同的義務。
商品房認購書的通常內容是,準買受人向開發商交納一定金額的預約款,享有在將來某個時間購買開發商某處房屋的權利。準買受人如果不在約定時間與開發商洽談購房合同,開發商有權解除商品房認購書,將預訂的房屋轉售他人。有的商品房認購書還約定,開發商有權扣留準買受人所交納的預約款作為違約金。很多商品房認購書內容比較簡單,但一般都會寫明認購的房號,約定的購房單價等。也有的商品房認購書內容很詳細,基本涵蓋了法律規定的購房合同的主要內容。
(二)商品房認購書的法律性質
商品房認購書的內容,是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同,這種意思表示是明確的,具備合同法規定的合同成立的要件,因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質上分析,商品房認購書是一種預約合同。根據民法理論,預約是約定將來訂立一定內容合同的合同。將來應訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認為,預約生效后,發生將來訂立一定合同的債務,原則上應當適用關于債權合同的一般原則。根據預約產生的債權,與普通債權有同等的法律效力。即預約義務人如不訂立本約,預約權利人可以請求其履行。史先生的觀點是針對一般意義上的預約合同而言的,這些性質是否能完全適用于商品房認購書呢?下文會逐一加以分析。
在實踐中,很多商品房認購書約定的是準買受人應當在約定的將來時間與開發商簽訂購房合同,但是,商品房認購書是一種雙務合同而不是單務合同。商品房認購書簽訂后,只要準買受人按時支付了預約款,開發商就有義務保留目標房,并按照商品房認購書約定的義務與準買受人洽談。但是必須看到,購房合同的內容是很復雜的,商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內容。雖然雙方在商品房認購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談,但是,雙方仍然保留著就商品房認購書未約定的內容進一步商談的權利。因此,無論是開發商還是準買受人,均不能根據商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是說,商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務,只要雙方到期前來洽談,并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款,并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為,就已經正確地履行了商品房認購書約定的義務。在一般預約,預約義務人如不訂立本約,預約權利人可以請求其履行。而一般情況下,商品房認購書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認購書與普通預約合同的區別。
二、商品房認購書與購房合同
(一)商品房認購書是不是購房合同的從合同
商品房認購書約定的是一種行為義務,并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同,也不會導致商品房認購書的無效,不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在,所以它是一種獨立的合同,而不是購房合同的從合同。
有種觀點認為,商品房認購書約定了定金條款,也就是一種定金合同,是一種設立擔保的行為。商品房認購書應當視為擔保購房合同履行的從合同。筆者認為,首先,定金條款并不是商品房認購書的必要條款。雖然實踐中商品房認購書大都約定了準買受人應當交付預約款,但預約款的性質仍需進一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房認購書約定的確實是定金條款,但沒有定金條款也不會影響商品房認購書的成立和生效。應當明確的是,定金是為了擔保債務的履行而成立,但是這種債務并不是購房合同的債務,而是雙方去洽談購房合同這樣一種債務。因此, 定金并非購房合同之擔保,而是商品房認購書約定的洽談義務的擔保。商品房認購書不是訂立購房合同的定金擔保。
(二)具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書是不是購房合同
如果商品房認購書的內容具備了商品房買賣的主要內容,商品房認購書具有什么樣的法律效力呢?有種觀點認為,在商品房認購書具備購房合同主要內容的前提下,如果開發商收受了購房款的,應當把商品房認購書認定為購房協議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的購房合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為購房合同。”司法解釋的觀點表明,雖然《商品房銷售管理辦法》規定商品房銷售應當訂立書面購房合同,但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內容,并且買房人收受了購房款,就應當將商品房認購書視為購房合同筆者認為,這種觀點有值得商榷之處。商品房認購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務,購房合同則是對購房行為的直接確認。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當然不是一種合同。商品房認購書所約定的內容是雙方應當去洽談購房合同,并不是對雙方簽訂購房合同的直接確認,因此它不是購房合同本身。不能因商品房認購書中對將來洽談的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結構等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細化、補充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是,因為購房合同的主要內容可以通過商品房認購書的內容來確定,開發商又接受了準買受人付款的實際履行行為,因此不必拘泥于應當簽訂書面購房合同的規定,就可以認定買賣關系有效。商品房認購書的主要內容可以確定為應當發生而未發生的購房合同的主要內容。本條解釋實際上包含了一個意思,商品房認購書的約定是一種有效的合同義務,合同雙方完全可以以商品房認購書為依據要求對方履行商品房認購書約定的義務。當商品房認購書具備了購房合同的主要內容時,它也就構成了史尚寬先生闡述的普通的預約,具備了強制執行的效力。
(三)具備哪些條款的商品房認購書可以視為普通預約
商品房認購書具備了哪些條款可以視為普通預約,從而具有強制執行的效力?
從商品房解釋第五條規定來看,顯然認為應當以《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的購房合同的主要內容為準。筆者以為這個標準不妥。因為商品房銷售管理辦法第十六條規定的購房合同主要內容多達十三項,如果按照這一標準,幾乎沒有一份商品房認購書能夠具備申請強制執行的條件,這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益。
筆者認為,商品房解釋第五條規定商品房認購書應當具備購房合同的主要內容,是對認購預約成立的條件認識不清所致,也忽略了合同法規定的合同成立要件。依合同法原理,無論什么種類的合同,只要其能夠依法成立,就是有效的,并不一定具備這種合同所有的主要內容。誠然,商品房買賣合同特別是預售合同,的確在確認雙方買賣意向之外,還有許多內容需要明確,這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是,鑒于商品房認購書的目的在于通過洽談進行房屋買賣交易,只要商品房認購書的內同具備了購房合同成立的標準,就應該可以強制出售。至于商品房認購書沒有約定的購房合同的內容可以通過合同漏洞補充的方法確定。根據這一標準,我們來考察第十六條規定的購房合同的主要內容中哪些是購房合同成立所必要的。
當事人名稱或者姓名和住所這一條款顯然是購房合同成立所必要的。關于第二條商品房基本狀況,筆者認為,約定了房號就可以了。至于房屋的坐落、面積等事項,可以通過開發商的審批手續、圖紙等確定。關于第三條商品房的銷售方式,筆者認為,本條并非必要。理由是在沒有特殊約定的情況下,銷售方式可以推定。關于第四條商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間,筆者認為,價款是購房合同的必要條款,由于目前商品房市場并未形成充分的競爭,難以確定市場價格,因此,價格約定是必要條件。當然,只要通過約定可以確定價格就可以了,至于付款方式和付款時間,完全可以通過交易習慣來確定。值得注意的是,由于商品房的面積有多種計算標準,例如套內建筑面積和建筑面積之間區別就很大,直接影響著房屋總價的確定和單價的高低,因此筆者認為,面積計算方式應為必要條款。
關于第五條交付使用條件及日期,筆者認為,對于交付使用條件,相關法律和法規有比較明確的規定,包括強行性規定和任意性規定,可以起到漏洞補充的作用,因此并非必要。關于交付日期的問題,筆者認為,如果是現房出售,沒有約定交付日期的,可以通過合同法的催告制度解決;如果是預售,可以合理確定交付期限;關于第六條裝飾、設備標準承諾,筆者認為,如果開發商的宣傳材料中含有裝飾、設備的內容,一般可以視為購房合同的內容;即使沒有這方面的規定,也可以通過開發商的設計確定;如果開發商的設計中也沒有此方面的內容,可以認定開發商至少應當符合國家和行業的最低標準。因此,裝飾、設備標準不是購房合同的必要條款。關于第七條供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任,筆者認為,關于配套設施,各地政府往往對開發商都有比較明確的要求,因此本條并非必要條件。關于第八條公共配套建筑的產權歸屬,筆者認為,公共配套建筑的產權歸屬,既可以通過其他買房人與開發商的約定來判斷,也可以通過公共配套建筑是否列入了開發商的建筑成本和公攤面積來確定,不是購房合同的必要條款。關于第九條面積差異的處理方式和第十條辦理產權登記有關事宜,商品房解釋中做出了如何處理的明確規定,并非必要條款。
關于第十一條解決爭議的方法,筆者認為,司法裁判是法定的解決方式,雙方沒有約定不影響糾紛的解決,更不影響合同的成立,并非必要條款。關于第十二條違約責任,筆者認為,根據商品房買賣合同的示范文本,逾期交房和逾期付款都有大致確定的違約金計算方法,可以折衷裁定;商品房解釋中關于開發商的重大違約事項處理,也有很多明確的規定,賦予了買房者保護自己權利的充足方法,因此,違約責任不是必要條款。
綜上所述,只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法,并可以據此確定面積等事項,或者能夠確定房屋總價款,那么就已經具備了購房合同的必要條件。但是應當注意的是,只有在開發商拒絕履行洽談簽約義務時,準買受人才有權請求法院強制開發商將房屋出售給自己。如果開發商履行了洽談義務,雙方無法就商品房銷售管理辦法第十六條規定的購房合同的主要內容達成一致,那么,準買受人仍然無權提出強制購買的請求。這種標準,保證了商品房認購書強制雙方洽談的義務,同時又不會干涉雙方的簽約自由。筆者認為是比較合理的。
三、商品房認購書的成立和生效
(一)商品房認購書的成立
商品房認購書應當具備哪些必要條款才能成立?有一種觀點認為,商品房認購書只有達到以下條件后才是有效的:第一,約定特定商品房不得再向第三人出售;第二,按照商品房認購書約定的主要條款簽訂購房合同;第三,在約定的期限內洽談并訂立買賣合同。
筆者認為,商品房認購書并非購房合同的從合同,其成立和生效
不依賴于購房合同的成立和生效。合同條款無論繁簡,其成立要件應以法律能憑其條款予以確認和保護為準。只要合同內容確定、可能、合法、公平,并且當事人就此達成了合意,合同債權就可以有效成立。反之,合同債權就不能有效成立。因此,商品房認購書只要是表明了雙方在將來時間洽談購房合同的協議,就足以構成獨立的合同。就可以推定開發商已經默示承諾保留該房至約定的時點不另行出售,因此雙方無需就該房不得再向第三人出售做出特約;也能夠推定要按照商品房認購書約定的內容洽談購房合同,同樣無需特約。
商品房認購書簽訂后,雙方都有權要求對方按照商品房認購書約定的內容洽談購房合同。如果將來雙方經協商達成與商品房認購書內容不一致的購房合同,也并不會影響商品房認購書和購房合同的效力。
商品房認購書是否必須約定房號和單價?筆者認為,約定房號和單價并非確定認購的意思確定的必要條件。即使沒有約定認購的房號和單價,認購的意思也是確定的。當然,這樣的商品房認購書對開發商不能形成足夠的義務。這樣的商品房認購書如果約定了準買受人應當交付預約款,不簽訂購房合同預約款不退的規定顯然是不具有法律效力的。
(二)商品房認購書的生效
在實踐中,很多開發商為籌集建房資金,在未取得商品房預售許可證前就開始進行認購,并與客戶洽談商品房認購書。這樣的商品房認購書是否有效?一種觀點認為,內部商品房認購書是無效的合同。其理由是,根據《城市房地產管理法》第四十四條規定, 商品房預售應當符合預售條件。根據商品房解釋第二條規定,出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。
筆者認為,商品房認購書并非購房合同,不能把買賣合同的生效條件誤認為是商品房認購書的生效要件,不應要求簽訂商品房認購書時就符合商品房預售條件。無論雙方是否在取得預售許可后再簽訂正式購房合同,或者在起訴之前取得預售許可證與否,均不應影響商品房認購書的效力。如果只是簽訂內部商品房認購書,并不實際支付購房款,不會因沒有取得預售許可證導致預約無效。
在實踐中,內部認購的目的通常是為了籌集資金。開發商在取得土地使用證和建設用地許可證后,就向資金擁有人發出較低價格的認購,認購人實際支付部分房款,在開發商以較高價格正式開盤后,開發商再利用購房人交付的購房款支付按照開盤價計算的房款,認購人取得認購價和開盤價之間的差價。筆者認為,這是一種規避法定商品房銷售條件的行為,是無效的。但應當澄清的是,這種認購實際上并不是預約性質,而是非法買賣的性質,應當稱為內部銷售為妥。這種合同的無效并不是認購預約的無效,而是非法買賣的無效。
四、預約款
(一)預約款是否就是定金
商品房認購書中最核心的條款,除了約定了雙方的訂約義務以外,就是關于預約款的約定。那么,預約款的法律性質是什么呢?預約款是否就是定金?
筆者認為,預約款并不一定就是定金。擔保法解釋第118條規定,如果沒有約定定金字樣,如果想認定款項的性質為定金,必須通過約定的內容來體現。如果雙方對于預約款的性質沒有做出明確的約定,則不能當然推定預約款就是定金。也就是說,如果商品房認購書沒有約定預約款的性質就是定金,也沒有約定準買受人不在約定的將來時間洽談時預約款不退,開發商是沒有權利扣留預約款的。
(二)約定了預約款不退條款的預約款是否就是定金
大家知道,定金合同的內容包括兩個方面,一個方面是給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;另一個方面是收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。這兩個方面共同構成了定金作為債權擔保的效力。如果商品房認購書約定了準買受人不來洽談時無權要求返還預約款,就應當推定出賣人默示承諾不履行洽談義務時雙倍返還預約款,此時應認定其性質為定金。因為商品房認購書是雙務合同,在準買受人在負有洽談義務的同時,開發商也負有洽談義務。如果不在法律上做出這種推定,開發商違約拒絕洽談購房合同時,就無需與準買受人拒絕洽談時失去同樣數量的金額,這種條款是不公平的。
(三)預約款能否作為開發商保留房屋的對價
有種意見認為,商品房認購書約定了開發商的單方扣款權時,可以把預約款視為開發商保留在此期間內的對價,所以不存在不公平的問題。開發商洽談商品房認購書后,產生了不再向第三人出售該房屋的義務,也產生了按照商品房認購書約定的條件簽定購房合同的義務。也就是說,開發商為此會影響其盡快出售房屋的目的。因此,如果準買受人無故不來洽談,無論商品房認購書是否約定開發商此時是否有權扣收預約款,開發商都有權扣收預約款,以作補償。至于如果因為開發商的違約行為,導致準買受人受有損害,準買受人完全可以要求開發商另行賠償。定金作用是擔保債權的履行,既不以發生損害為前提,也不以損害賠償為目的。因此,此時無需將預約款視為定金。
筆者不同意這種觀點。我國實踐中的預約款并不具有對價的性質。對價,是英美合同法上的理論。在英美合同法上,存有這樣一種土地購買合同。準買受人向土地出賣人繳納一小筆款項,土地出賣人允諾在將來以確定的價格將土地出賣給準買受人。在這個合同下,準買受人享有訂約的權利,出賣人允諾將該土地出賣給準買受人。這樣的允諾是可以強制執行的。如果出賣人不履行允諾,法律可以要求其強制出賣。
這種情況看起來似乎與預約款性質相似,其實不然。首先,英國的土地保留對價支付后,就已經歸土地出賣人所有了,不存在退還的問題,因此說它具有對價的性質。而準買受人從未明示這筆錢從此就歸開發商所有,也就不具備對價的性質。
其次,因為土地出賣合同的內容比較簡單,所以在支付土地保留金時,土地合同的內容已經確定了。所以土地保留對價有著類似于史尚寬先生所言的預約的性質。如果土地出賣人不履行出賣土地的承諾,準買受人是有權請求法院強制土地出賣人履行買賣合同的。也就是說,這樣的約定,可以視為一種類似于附期限的買賣合同了。而在大多數情況下,簽訂商品房認購書也不具備購房合同的主要內容,是不能強制履行的。
至于無需雙倍返還,可以另行索賠的觀點,筆者認為,這種觀點是不恰當的。因為商品房認
購書保證的主要是洽談購房合同的可得利益,準買受人雖然享有要求損害賠償的權利,但通常難以舉證其受到的損失。特別是由于正式購房合同還沒有簽訂,其支付預約款期待的可得利益難以得到保障,而僅能追究開發商的締約過失責任。而定金卻具有擔保債權履行的作用,主張雙倍返還無需主合同的成立,是比較公平也比較容易實現的。
因此,商品房認購書中的預約款不是一種對價,而是一種擔保。如果沒有約定預約款不退條款,可以視為類同于酒席訂金。
(四)作為定金的預約款
如果商品房認購書約定或可以認定預約款的性質是購房定金,那么,預約款是什么類型的定金?
筆者認為,在商品房認購書不具備購房合同主要內容的一般情況下,作為定金的預約款是違約定金。如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內容,作為定金的預約款是立約定金。如果約定了解約權,具有解約定金的性質。
《擔保法司法解釋》第115條規定,“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還定金?！北緱l解釋認為預約款是作為訂立主合同的擔保,顯然認為購房定金是立約定金。
筆者不同意這種觀點。根據民法理論,立約定金的法律效力的發生與主合同是否發生法律效力沒有關系。立約定金的生效是獨立的,在主合同之前就成立。這顯然不符合預約款的特點。前文已述,作為定金的預約款并不是擔保購房合同的訂立的,而是擔保雙方履行洽談義務的,只要雙方履行了洽談義務,即使最終沒有達成購房合同,也不能適用定金罰則。該條解釋也承認,只有在拒絕訂立主合同時,才能適用定金罰則。而拒絕訂立主合同的前提是主合同的內容已經確定。因此,在商品房認購書不具備購房合同主要內容的一般情況下,作為定金的預約款是違約定金。
如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內容,作為定金的預約款的性質應該是立約定金。此時,雙方的義務已經不是洽談訂約,而是訂約,作為定金的預約款所擔保的就是雙方的訂約,相對于購房合同來說就是立約定金。但應當注意的是,相對于商品房認購書來說,它仍然是違約定金。
還有一種意見認為,購房定金具有解約定金的性質。也就是說,準買受人有權以放棄預約款為代價解除認購,開發商也有權以雙倍返還預約款為代價解除認購,雙方除此之外無需對解約行為在承擔其他責任。
筆者認為,預約款并非解約定金。解約定金是訂約人為保留解除權交付的定金。各國關于解約定金的規定各不相同。在羅馬法,定金除當事人另有訂定外,沒有解除權保留之效力。德民336條2項規定,如無其他規定,定金不視為解約金。法國和日本民法規定了解約定金,解約定金為定金之通常性質。也就是說,只有法律做出了明確規定的情況下,解約權才能視為定金的通常性質。我國的法律沒有這樣的規定。我國《擔保法司法解釋》第117條規定:“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同,收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理,適用《中華人民共和國合同法》的規定。”也就是說,合同必須對這種解約權做出明確的約定,否則解約權不是定金的通常性質。
如果商品房認購書中明確約定,交付預約款的一方可以按照合同的約定以喪失預約款為代價而解除主合同,收受預約款的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同,這種約定是有效的。此時,如果當事人以承擔定金損失為代價要求解除合同的,對該合同不能強制實際履行。此時,應允許合同解除,并裁判當事人以承擔定金處罰代替履行合同。
五、違反商品房認購書義務的法律責任
經過了前文的討論,就可以確定違反商品房認購書義務的違約責任了。
首先,有定金條款的適用前文關于定金的討論。
除此之外,還有一個是否可以要求強制履行和損害賠償的問題。筆者認為,如果商品房認購書具備了購房合同的主要內容,準買受人可以向法院申請強制開發商按照認購書的內容將房屋出賣給自己。商品房解釋第5條規定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的購房合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為購房合同?！鄙唐贩拷忉尩谖鍡l的不足之處在于,當認購書具備了購房合同的主要內容時,就應當是可以強制執行的了,不需要開發商實際收受了購房款的條件。
如果商品房認購書不具備購房合同的主要內容,則準買受人無權強制開發商將房屋出賣給自己。英國合約法上,認為這是不完全的協議。雖然雙方當事人可在要約和承諾的必要條件已經相一致的意義上達成協議,但不存在合同,因為協議的條款是不固定的。除非合同的所有具體條款都是相一致的,他們之間就不會存在有約束力的合同(指購房合同)。
當然,無論商品房認購書是否具備購房合同的主要內容,均不影響守約方要求違約方賠償損害的權利。如果一方拒絕洽談,自然要承擔締約過失責任;如果雙方已經洽談,并已經洽談好條款,一方卻拒絕與另一方訂約,另一方有權要求強制購買,在開發商無法履約時,可以要求其賠償可得利益損失。
結語
由于現有法律缺乏相應規定,商品房認購書在實踐中產生了很多問題。有種意見甚至認為,應當廢除商品房認購書,將商品房認購書一律認定無效,預約款退還。筆者則認為,這種觀點有違意思自治的合同法原則,是不可取的。通過商品房認購書,可以確定買賣雙方洽談訂約的義務,又避免了買房人草率簽約,是一種設計精巧的利益平衡制度。只要通過設立法律制度,合理的平衡買賣雙方的利益,商品房認購書是可以在房地產交易中好的作用的。
參考書目:
1、《債法總論》 史尚寬著 中國政法大學出版社 2000年
2、《英國合同法》 何寶玉著 中國政法大學出版社 1999年
3、《論合同漏洞的填補》 王利明 中國法學網.個人網絡文集
4、《審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》 韓延彬 《人民司法》 2003年第6期
5、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的理解與適用》 李國光等主編 2000年
商品房認購書范文3
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出生日期：______年______月______日，性別：_____________________
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郵政編碼：______________________聯系電話：_____________________
（法定人）（委托人）：_____________國籍：______________
（身份證）（護照）（ ）：_____________________________________
出生日期：______年______月______日，性別：_____________________
通訊地址：_____________________________________________________
郵政編碼：______________________聯系電話：_____________________
第一條 基本情況
（一）認購人所認購的商品房（以下簡稱該商品房）為出賣人所開發的位于北京市_______區________項目中的第___________（幢）（座）___________（單元）（層）___________號房，朝向為：___________。
（二）該商品房的用途為：___________，建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積_________平方米。
第二條 銷售依據
1．該商品房為預售商品房的，預售商品房批準機關為：_____________，預售許可證號為：________________________。
2．該商品房為現房的，房屋所有權證號為：_____________，國有土地使用證號為：_____________。
第三條 價款與付款方式
（一）該商品房按照（套內建筑面積）計價，單價為________元/平方米，總房價款為___________ 元人民幣（大寫）。
該商品房按照（建筑面積）計價，單價為________元/平方米，總房價款為___________ 元人民幣（大寫）。
該商品房按照（套）計價，總房價款為___________ 元人民幣（大寫）。
（二）出賣人同意認購人按照下列第____種方式付款：
1．一次性付款。
2．分期付款。
3．貸款方式付款。
4．其他方式。
認購人選擇第3種方式付款，認購人可以首期支付購房總價款的____％，其余價款可以向__________銀行或住房公積金管理機構借款支付。
第四條 認購定金
認購人應當自簽訂本認購書之日起______日內，向出賣人支付認購定金________元人民幣（大寫）；出賣人在收取定金后，應當向認購人開具收款憑證，并注明收款時間。認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權解除本認購書，并有權將該商品房另行出賣給第三方。
認購人同意在支付定金之日起_____日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款（本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限）。
第五條 認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。
第六條 認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人。
第七條 出賣
人在認購人支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應當向認購人雙倍返還定金。
第八條 該商品房的買受人為（本人）（同一戶籍內親屬）（ ）：__________ 。
（若選擇其他的，應在空格部位寫出買受人姓名）
第九條 其他約定
_______________________________________________________________。
第十條 本認購書經雙方簽字蓋章后生效，雙方簽訂的商品房買賣合同生效后本認購書自行終止。本認購書終止后，認購定金應當（返還認購人）（抵作商品房價款）。
第十一條 本認購書未盡事項，可簽訂補充協議。
第十二條 本認購書一式兩份，雙方各執一份，兩份具有同等法律效力。
出賣人（簽章）：____________________ 認購人（簽章）：_______________
法定代表人：________________________ 法定代表人：___________________
委托人（簽章）：________________ 負責人：_______________________
委托銷售機構（簽章）：__________ 委托人（簽章）：___________
簽訂時間：_________年_______月____日 簽訂時間：________年____月___日
簽訂地點：__________________________ 簽訂地點：____________________
北京市建設委員會
商品房認購書范文4
甲方（銷售方）：______________ 法定代表人：______________
地址：________________________ 電話：____________________
乙方（認購方）：______________ 身份證號碼：______________
地址：________________________ 電話：____________________
為了保護商品房交易雙方的合法權益，經雙方協商，就乙方認購甲方的商品房一事達成如下協議：
一、認購房屋基本情況
1．乙方預定甲方建設開發的______項目，位于______區______路______號院______號樓______單元______層______號（戶）房屋，戶型為 ____________ .該房屋暫測建筑面積______平方米（該認購協議書所簽建筑面積最終以產權登記部門實測面積為準）。
2．房屋建筑面積每平方米/人民幣______萬______ 仟______佰______拾______元（￥____________元/平方米），總房款人民幣______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元（￥____________元）。
3．認購方共有人：
____________ 身份證號碼：____________ 電話：____________
____________ 身份證號碼：____________ 電話：____________
____________ 身份證號碼：____________ 電話：____________
____________ 身份證號碼：____________ 電話：____________
____________ 身份證號碼：____________ 電話：____________
二、認購有效期
甲方承諾為乙方所預定房屋的保留期限自該認購書簽定日起15日（含15日）止。
三、認購訂金
本協議簽訂時，乙方向甲方支付訂金人民幣______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元（￥______元）。乙方須在上述房屋保留期限內，攜本協議到甲方售樓處，與甲方協商簽定《商品房買賣合同》有關事宜。上述訂金____________在甲、乙雙方簽定《商品房買賣合同》時，由甲方退還或抵作該房屋的購房價款。
四、付款方式
乙方同意選擇下列第______種付款方式，在與甲方簽定《商品房買賣合同》后向甲方支付購房價款。
1．一次性付款
2．分期付款
3．按揭付款
五、證明文件
甲方應向乙方出示下列證件及其相關材料。
1．企業法人營業執照 證號：__________________
2．房地產開發企業資質證書 證號：__________________
3．國有土地使用權證書 證號：__________________
4．建設工程規劃許可證（包括附圖） 證號：__________________
5．房屋預（銷）售許可證 證號：__________________
六、甲方承諾
1．如果甲方提供虛假材料，此協議無效，甲方除退還訂金外還應承擔相應的法律責任。
2．自本協議簽訂后，為乙方保留該房屋15日止，不得與第三方簽訂該房屋《商品房認購協議書》或《商品房買賣合同》；并承諾在乙方攜本協議與甲方簽訂《商品房買賣合同》時，甲方將完全履行本協議中約定的房屋位置、面積、價款、戶型等條款。如甲方違反上述約定，需向乙方雙倍返還訂金，同時本協議自動失效。
3．乙方需要變更商品房認購協議內容的，經雙方協商一致后，甲方應予配合。
七、乙方承諾
1．本協議簽訂后，在上述約定的時間內到甲方指定的地點與甲方簽訂《商品房買賣合同》，并承諾在甲方簽訂《商品房買賣合同》時，乙方將完全遵循本協議中約定的買受人、房屋位置、面積、價款、戶型等條款。
2．如買受人不能履行本協議書確定的義務，視為乙方自行放棄該房屋的保留權，甲方有權終止本協議的履行，同時乙方已交付的訂金不予返還。
3．甲方需變更商品房認購協議內容的，經雙方協商一致后，乙方應予配合。
八、其它補充協議
1．______________________________________________________
2．______________________________________________________
3．______________________________________________________
4．______________________________________________________
5．______________________________________________________
九、雙方應保證其聯系方式真實可靠。
十、本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力，自甲乙雙方簽字之日起生效。
甲方（簽章）：____________ 乙方（簽章）：_________
商品房認購書范文5
乙方：____________，______（性別），身份證號碼：__________________
根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，就乙方借用甲方名義購買房產的相關事宜達成一致，特簽訂本協議，以資共同信守執行。
第一條 甲方同意乙方以甲方名義購買由____________公司開發的座落于__________________的房產(別墅)，建筑面積為_____平方米，合同價款__________元。 乙方對甲方提供購買該處房產的便利表示真誠的感謝。
第二條 甲方只需以自己名義與開發商簽訂商品房買賣合同并準許乙方借用自己名義繳納各種稅費、辦理相關手續，甲方無需承擔任何法律上和經濟上的風險。因購買該處房產產生的所有費用及所有法律風險均由乙方承擔。
第三條 該處房產的商品房買賣合同簽訂后，乙方必須及時支付各種相關款項，不得以任何方式增大甲方的責任并確保甲方不承擔任何經濟責任（由甲方過錯導致的責任除外）。
第四條 乙方以甲方名義繳納購房款、稅費等相關費用的票據由乙方收存保管，甲方同意該房產買賣合同及相關手續直接交由乙方收存管理。如果采取按揭貸款的支付方式，則亦需將所有的抵押擔保合同文件及還貸手續等全部交由乙方收存。
第五條 甲方應在房開商交付房產之日即將該處房產直接交由乙方占有、管理、使用和處分。
第六條 該處房產的實際所有權屬于乙方，甲方承諾自己及其繼承人不對該處房產提出任何涉及房產產權方面問題的主張。
第七條 該處房產在一段時間內登記在甲方名下，待乙方確定過戶時間后甲方務必無條件將該處房產的產權手續過戶至乙方（或乙方指定的單位、個人）名下，過戶產生的所有費用均由乙方承擔。如果乙方決定在辦理產權證時直接辦到乙方名下則甲方亦應該無條件配合辦理變更手續。
第八條 違約責任條款
1．如果商品房買賣合同簽訂后，乙方不及時支付相關款項，給甲方造成的所有直接損失均由乙方承擔。
2．如果商品房買賣合同簽訂后，甲方翻悔不愿將該房產給乙方，如乙方尚未實際支付任何款項且同意甲方擁有該房產則甲方應該在______日內向乙方支付______元的違約金，本協議隨即終止。
3．如果房開商交付房產而甲方不立即將該房產交由乙方占有、使用、處分，則應該每逾期一天按合同總價百分之______的標準向乙方支付違約金。
4．如果乙方確定了過戶時間而甲方不同意（不配合）過戶且乙方不同意甲方翻悔的，則每拖延一天甲方應按照合同總價百分之______的標準向乙方支付違約金，甲方還應該過戶產權于乙方；
5．如果乙方確定了過戶時間而甲方不同意(不配合)過戶但乙方同意甲方翻悔的，則甲方應該按照該房產市場合理評估價再上浮百分之______的標準向乙方支付賠償金（______日內付清）。
商品房認購書范文6
關鍵詞：商品房認購書；商品房預售合同；商品房買賣合同
1 商品房買賣中的合同
1.1 商品房認購書的基本內容
1.1.1 商品房認購書的概念 在商品房買賣過程當中，開發商一般先與購房者簽訂認購書，作為買賣合同簽署前雙方行使權利承擔義務的書面憑證。商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。[1]簽售的目的在于對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，買受方往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議等。
1.1.2 商品房認購書的特征 商品房買賣認購書的內容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認。商品房認購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。當事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定。
1.1.3 商品房認購書的法律規定 最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”[2]該條規定承認了商品房買賣認購書的效力，規定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無權返還定金。但若是發生不可歸責于雙方當事人的事由導致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。
1.2 商品房預售合同
1.2.1 商品房預售合同含義 商品房預售合同，是商品房買賣合同的一種類型。商品房預售合同是指：房地產開發企業將尚未建成的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。[3]
1.2.2 商品房預售合同特征 商品房預售合同是遠期買賣合同，其標的物為非現實存在的物，而是將來的物，商品房預售中出賣的標的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對預售交易行為放任自流，買受人（預購人）承受的風險將大大高于現房買賣的風險，并極易引發房地產交易中過度投機、欺詐等違法行為。
1.2.3 商品房預售合同的法律規定 在我國，商品房預售是被許可的，但對商品房預售行為進行了特別規制進行較強的國家干預。規定了專門的《商品房預售管理辦法》，還在《城市房地產管理法》規定：商品房預售，應當符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設?！盵4]
1.3 商品房買賣合同
1.3.1 商品房買賣合同 《商品房買賣合同糾紛解釋》規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同?！盵5]商品房買賣合同包括商品房現售合同。商品房現售合同是指：房地產開發企業將已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
1.3.2 商品房買賣合同的法律規定 買賣合同屬于《合同法》中規定的一類，所以商品房買賣合同適用我國的《合同法》；另外，由于對房屋進行交易是買受人一項特別大的家庭開支，該類合同大量存在且很復雜，在我國該類合同僅適用《合同法》還不足以對買受人做到很完善和充分的保障，所以，除過《合同法》還有其它的法律法規和司法解釋進行補充，如《城市房地產管理法》、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。
2 商品房買賣中的合同之間的關系
2.1 商品房買賣中合同的相同之處 商品房買賣中的合同都是民事合同，是買賣合同的一種，以不動產為標的物，都是要式法律行為，雙方當事人的權利義務是對等的，各方都以履行一定的給付義務而取得利益，都是雙務，有償合同。買受人支付一定的對價取得一定的權利，賣方獲得定金或房款，自己的權利受到限制，合同中買受人處于弱勢地位；國家對這些合同都進行干預。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》、《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》等證書。
2.2 商品房買賣中合同的區別
2.2.1 合同簽訂的階段不同 商品房認購書是商品房預售人與買受人簽訂正式商品房買賣合同之前，為了對交易房屋的有關事宜進行確認而簽訂的，它先于商品房預售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買賣合同，即簽訂商品房預售合同或者商品房現售合同。
2.2.2 出賣方所具有的條件不同 商品房出售方在買受方簽定認購書必須具備時前面所提及的各種證書；商品房買賣合同其中的商品房預售合同出賣方還必須提供預售的商品房計算和確定施工進度及竣工交付日期說明；而商品房現售合同出賣方必須具備的條件：“五證”、“二書”、“一表”?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房所有權證》；二書"是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！耙槐怼笔侵浮犊⒐を炇諅浒副怼?。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。
2.2.3 合同的內容不同 商品房認購書不同于房屋預售、買賣合同，其本身沒有詳盡的條款，僅僅是確定買賣雙方的意向。一般包括以下內容：①認購物業的名稱；②房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認購條件，包括認購書注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。商品房買賣合同分為商品房預售合同和商品房現售合同。而房屋預售和現售買賣合同則必須要具備詳盡的條款，國家法律對此有明確的規定。
2.2.4 合同的法定形式不同 法律規定商品房買賣雙方簽訂認購書時不需要到國家有關機關登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預售合同，則可以進行預售登記，以保護買受人的優先購買權；如果雙方簽訂的是現房銷售合同，買賣雙方必須到房屋所在地房管機關辦理產權過戶登記手續，即使房屋已實際交付也不行。
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nbsp; 2.2.5 法律后果不同 認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以不屬于商品房預售合同。如果雙方當事人在簽訂正式的房地產買賣合同前訂立《認購書》，確系雙方真實意思表示，權利義務內容不違反現行法律、法規的，該《認購書》對雙方均有法律約束力。認購書是獨立存在的合同，其成立和生效不依賴于正式的商品房預售合同。認購書雙方當事人的義務是盡最大誠信進行談判磋商以締結正式合同，因此只要當時人如期來洽談，并將認購書約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同，就認為已經誠信履行了認購書的義務。
當事人簽訂的商品房預售合同屬于商品房買賣合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權，為了保護買受方的權利，我國《物權法》規定了商品房預售合同登記。[6]根據這一規定，購房者簽訂商品房預售合同后，假如未辦理登記備案手續，開發商又將該套房屋預售給第三人，而第三人的預售合同辦理了登記備案手續的話，則第三人將依法取得該套房屋的所有權。雖然第一個購房者買賣合同在先，但因未辦理登記手續，所以無法取得房屋所有權，要獲得救濟則只能追究賣方的違約責任。
3 簽訂合同時的風險防范
3.1 簽合同時要注意的共同事項
3.1.1 審查賣方的資質證書 房屋認購方或者買受方在簽訂合同時一定要審查賣方的資質證書，以確定賣方有出售房屋的資格。
3.1.2 將賣方宣傳的優惠盡量寫入合同 賣方為了促銷房屋會使出渾身解數進行宣傳，如“優惠價格”、“小區配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號，但可能最終難以實現。購房者應當為防止口說無憑或者對方無法兌現要求將這些內容都明確寫入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無法實現的后果。
3.2 不同合同的風險防范
3.2.1 防止被商品房認購書套牢的防范 ①交錢之前請多考慮。為了最大限度保護自己的利益，建議您在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經簽訂了《商品房認購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時抽身，這個時候開發商或銷售公司無權要求或起訴您支付錢款。②簽訂商品房認購書并非必經程序。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經程序，購房者可以爭取直接與開發商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補充協議）等內容進行協商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。③約定《商品房認購書》“退出”條款。由于簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發商因商品房買賣合同或者補充協議的具體條款存在分歧，不能達成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認購房屋的，購房者有權放棄認購房屋，開發商應在收到購房者發出的書面通知之后的幾日內將購房者所交認購金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒收”條款。尤其是如果您還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預付款、預訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產開發商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫成“訂金”?！岸ń稹笔侵府斒氯艘远ń鹦问綋鶆瘴绰男袝r，對違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應雙倍返還定金?！坝喗稹眲t屬于預付款性質，它不起擔保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒有約定收取定金，如果《商品房認購書》中約定一旦您不簽訂“所收預付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會導致您無法拿回自己所交的錢款。通常，在《認購書
》中有這樣的約定，在簽署《認購書》后若干時間內簽署正式預（出）售合同，逾期則視為購房者違約，房地產開發商有權沒收定金。但由于認購書缺少房屋買賣合同的必要條款，從而造成購房者在這段時間發現問題時，面臨簽約后的風險和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協議中明確什么情況下客戶有權要求終止協議，索回定金。⑤抓住對方違約要求返還款項。一旦開發商或銷售公司出現違約，一定要抓住機會，要求開發商或銷售公司解除《商品房認購書》，并全額退還已經收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認購書》中詳細約定開發商或銷售公司收取“定金”或“預付款的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對方返還款項。
3.2.2 簽訂商品房預售合同的風險防范 ①審查是否具備預售資格，即審查是否具備“五證”。除具備之前論述的“四證”外，還應當具備《商品房預售許可證》。房地產開發商只有具備這“五證”，才可以進行公開銷售，簽訂商品房預售合同。《商品房預售許可證》是在具備了其他四證的基礎上予以核發的，是開發商具備預售資格的最后條件。有些開發商就可能會進行違法操作，在未取得《商品房預售許可證》的情況下與購房者簽訂商品房預售合同，將有可能導致購房合同無效。對該證的審查是預防購房風險的關鍵環節之一。②對開發商“一房二賣”行為的風險防范。由于在預售商品房合同簽訂后到房屋交付使用要經過很長一段時間，如果房地產價格暴漲，開發商就可能在利益的驅使下，將已經出售的預售商品房再次售于第三人。為防范此風險，購房者可以在合同中與開發商約定向登記機關申請預告登記。根據《物權法》規定：預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。[7]
3.2.3 現房買賣合同履行中的風險防范 現房買賣合同和預售商品房買賣合同的不同之處是一個是現房一個是期房，所以，買賣現房合同時不僅應注意預售商品房的防范注意事項，還應當注意其他的一些事項：①對《建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》進行審查，如果不具備，說明房屋不具備交付條件，購房者有權拒絕開發商的交付行為。如果具備上述三個文件，就要與開發商對房屋進行共同驗收。如果發現問題存在應暫時不接收。如果問題不嚴重，可與開發商進行協商由其維修，但是應當讓開發商進行書面確認質量問題的存在，并承諾維修期間及補償辦法。如果問題比較嚴重，則應根據法律規定或合同約定及時維權。②產權辦理過程中的風險防范。購房者獲得產權證是其訂立合同的主要目的，與之相對應，交付房屋后開發商的義務并沒有履行完畢，根據《商品房銷售管理辦法》的規定，開發商應當在房屋交付使用之日起60日內完成房屋初始登記。初始登記完成之后，由購房者自行完成分戶登記，此階段開發商還應到盡協助義務。[8]由于購房者對辦理產權事宜并不熟悉，最好在合同中約定由開發商全程辦證，這樣可以防止因產權證的原因而影響按揭貸款的辦理。
參考文獻：
[1]yezhu.info/shangpinfangrengoushu2/.
[2][5]《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第一條.
[3][8]《商品房銷售管理辦法》第三條、第34條.
