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土地政策范文1
一、前言
燕京華僑大學校長華生曾經說過： 土地財政問題是我國土地政策改革第一個要處理的問題，土地財政問題處理不好，我國的土地政策的改革就不會是順利的。1995年到現在，由于我國實行了關于分稅制的改革，我國的稅收收入在我國地方政府財政收入中所占的比重不斷下降。與此同時，地方政府對社會的責任也相應地提升。為了解決財權的上移以及事權方面的下移等問題，各地政府都開始施行土地財政。當前，學術方面對于土地的政策的研究主要是對土地財政的形成原因，采取土地政策的后果等的分析上。由于中國這個大國中每個地區的狀況都不盡相同，而這些研究則過于籠統，并沒有區別對待，所以也存在一些差異性的相關問題。以下是個人對于土地政策改革下的土地財政差異性的一些看法。
二、我國土地政策下土地財政政策的現狀分析
（一）概念
所謂的土地財政，在我國的語境上說，它主要是指我國的地方政府為獲得土地的出讓資金而轉讓部分土地，并把由此獲得的出讓資金作為政府財政收入的來源的一種經濟關系。從廣義的方面來看，土地財政并不僅僅包括土地出讓資金，它還包括與土地相關聯的各種稅收，不如耕地占用稅，土地使用稅，房產稅等等。
（二）存在的問題
自從我國實行了關于分稅制的改革，我國的稅收收入在我國地方政府財政收入中所占的比重不斷下降。與此同時，地方政府對社會的責任也相應地提升。為了解決財權的上移以及事權方面的下移等問題，各地政府都開始施行土地財政。當前，學術方面對于土地的政策的研究主要是對土地財政的形成原因，采取土地政策的后果等的分析上。這樣對土地財政政策的制定實施以及土地財政問題的解決會有負面的影響。有學者根據不同的因素將我國分為不同地區進行考究并發現每一部分都存在很明顯的差異。
三、差異分析
以下的差異分析主要把我國的省級的政府土地財政劃分為三個地區，第一個地區包括北京和上海，第二個地區包括江蘇，廣東山東和浙江，其他的地區組合成為第三個地區。
（一）土地財政在結構上存在的差異
以上三個部分在土地財政的結構上存在的不同之處非常明顯。統計結果顯示，從土地的出讓資金所產生的收益在財政的總的預算中所占的比例來看，第一個地區所占的比例最小，第三個地區所占的比例最大。然而，土地間接稅收在總的財政預算之中所占的比例卻是恰恰相反，第一部分最高，第三部分最低。根據這兩點便可以看出，第一部分的土地財政的收益主要是來自于土地的開發差生的間接性的收益，第三部分的土地財政則主要來自于間接性的收益。
（二）土地供應的方式和供應的規模存在差異
土地的劃撥面積，土地的出讓面積以及土地的招拍掛出讓面積把土地的供應規模分成三塊。據統計分析第一地區的財政實力對該地區的劃撥土地比重有很大的影響，一個地區的財政實力越雄厚該地區的劃撥土地在土地供應之中的比例就會越大。第一個地區作為中國經濟實力最雄厚的地區所占的的比例最大。其他土地供應面積也因為地區經濟實力和產業傾向的不同而在土地供應中所占的比例不同。
（三）土地開發的效益存在差異
土地開發的效益水平由土地開發收益與土地開發收益與土地的出讓面積的比例來衡量的。根據相關信息，北京上海的土地開發效益是三個部分地區最高的，第二部分地區與第三部分地區比較而言，第二部分地區由于協議出讓面積主要用于工業開發的原因而使其平均出讓資金收益高于第三部分地區。
（四）土地財政存在不同的發展趨勢
分析土地財政的發展趨勢可以把土地的出讓金收益作為一個分析指標。從這個指標來看，三部分地區的差異也是相當的明顯。北京上海地區的收益在兩千零四年開始出現了轉折，兩千零四年之前土地出讓收益持續上漲，在此之后開始逐漸下降，其中的原因可能是土地財政在向稅收財政。
四、土地財政差異性問題的相關應對策略。
土地財政的差異性始終存在，采取土地財政的利弊也是無處不有，那么對于土地財政的差異性問題我們可以采取相應措施。
（一）政府采取政策從體制方面遏制土地財政的過度化和不合理化趨勢
比如采取強化土地資源管理，建立完善的土地財政制度或者法律法規。
（二）合理規劃中央與地方政府之間的權利
其中包括事前和財權，在一定方面規范土地財政。
總結：
我國地域遼闊，人口眾多，各地區發展不平衡，經濟發展的地區性明顯，所以我國的土地財政應當從多個方面去分析。合理的土地財政差異性分析對于我國經濟的轉型有重要意義，所以我國政府應當積極的采取適當的政策。
參考文獻：
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1、市場經濟體制建設要求對土地資源進行市場化配置
城市土地是城市經濟體系中最基本的生產要素，是社會主義市場體系的重要組成部分。因此，城市土地使用和管理制度的改革要符合社會主義市場經濟體制的要求，兩者的目標模式應當協調一致。高度集中的計劃經濟體制下，土地使用完全否認土地的商品屬性，排斥市場的自發調節，導致了土地利用效率低下、配置不合理等問題。市場經濟體制對城市土地使用提出了更高的要求，即要求土地同其他生產要素一樣，通過公平競爭機制獲得，價值規律要對土地資源配置和土地資源供求發揮積極的作用，從而使市場機制在城市土地資源配置體系中處于先導和基礎性地位。我國的市場經濟體制正愈益完善，經濟多元化趨勢不斷增強，市場機制的主導地位已經基本建立。與宏觀經濟體制改革相比，由于受城市土地國有、資源相對稀缺、土地價值高昂等因素的影響，現階段我國城市土地資源配置的市場化進程相對滯后，對城市社會經濟的整體發展產生了一定的負面影響。
2、城市經營理念的出現要求對土地經營機制進行優化
近年來，隨著我國城市化進程的日益加速，"城市經營"作為一種全新的城市發展和管理理念，正在全國許多大中城市興起。這一理念的核心就在于對構成城市空間和城市功能載體的自然生成資本(如土地資源)、人力作用資本(如道路、橋梁等基礎設施)及其相關的延伸資本(如廣場、街道的冠名權)等進行集聚、重組和營運，走以城建城之路?，F階段城市的迅猛發展，給基礎設施的建設及運行帶來了巨大的壓力，城市迫切需要開拓穩定的資金來源渠道，土地作為城市資源的重要組成部分，對其進行市場化經營已是必然。目前，已經有一些城市從"經營城市"的角度出發，通過建立土地儲備制度，優化土地供應機制，為城市基礎設施建設籌集了資金，改善了城市硬投資環境，推動了土地價值上揚，從而增加了土地級差收益，形成了城市發展的良性循環。
3、經營性用地協議出讓比例居高不下
我國城市土地出讓方式主要包括協議、招標、拍賣三種，掛牌出讓則是實踐中由拍賣出讓派生而來的。這四種城市土地出讓方式中，協議出讓方式的市場化程度以及交易透明度都是最低的。自1987年9月9日國內首塊體現有償使用原則的土地在深圳市以協議方式出讓至2002年7月1日國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》正式生效的15年間，協議出讓方式一直在我國城市經營性用地出讓中占據著主導地位。截至2000年底，全國土地出讓面積總量為30萬公頃，以招標拍賣方式出讓僅占其中5％左右，大量的土地都是以行政劃撥或協議出讓方式進行配置的。受市場競爭弱、交易不透明、人為因素多等的影響，經營性用地的協議出讓造成了土地收益流失嚴重、權力尋租現象普遍、土地投機行為活躍等諸多問題。
4、土地供應總量迅速膨脹
我國城市化進程以及城市建設的不斷加速，城市人口數量急劇上升，城市住宅用地、商業用地、道路用地、綠化用地等方面需求的迅速膨脹，對土地供應形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供應機制以及巨大的土地升值空間，導致了土地的權利尋租以及灰色交易，對土地供應形成巨大的推力。在以上雙重動力機制的作用下，我國現行城市土地供應存在著明顯的自發性、盲目性、投機性，嚴重影響了城市土地市場的正常運轉。1995年，北京市房地產開發企業土地購置面積為438．5公頃。1998年以后隨著房地產經濟的復蘇發展，土地購置面積大幅攀升。1998年的197．5公頃相比，大約增長了959．5％，年均增長率約80．4％。1998年，北京市土地出讓面積約為829公頃，2002年上升到了3416．6公頃，大約增長了312．1％，年均增長率約為42．5％。據北京市國土資源和房屋管理局相關人士稱，2003年北京市國有土地出讓總量將繼續保持較高增幅，根據2002年底土地出讓備案情況統計，已經立項和規劃的成熟用地，總面積將近9000公頃，國有土地出讓將進入新一輪的高峰。
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經濟增長具有空間和時間兩個維度，他們的相互關系是密不可分的。然而，當時間維度的經濟增長借助最優控制理論而日趨完善的同時，涉及空間維度的區域經濟增長研究仍遠遠沒有形成主流趨勢，這一領域直到目前似乎還處于一種萌芽狀態。事實上，經濟學一直沒有忽略對空間問題的探討。從威廉·配第（William Pett）的區位地租，到斯密對運輸成本的特別強調，都反映著空間因素在經濟問題研究中所處的重要地位。保羅·薩繆爾森（PaulSamuelson）甚至把屠能（Thünrn）列為歷史上最偉大的經濟學家之一，因為其不僅是邊際主義的創始人，更開創了區位理論，并為現代空間地租理論奠定了基礎。在涉及區域經濟增長的現代文獻中，新城市經濟學突出強調空間與經濟增長之間的關系，并將其列為主要研究對象。準確地講，城市在區域經濟增長中的重要作用被看做是一種社會制度。在這種社會制度當中，技術創新和社會進步通過市場和非市場因素的相互作用而得到發展。由于這種原因，區域中的城市往往被看做是經濟增長的發動機，因而區域增長的研究也變成了城市的發展研究。事實上，最近也出現了一些新經濟地理學理論文獻，他們使用壟斷競爭模型框架探討了經濟增長和地理位置之間的關系。例如：瓦爾茲（Waltz，1996），鮑德溫（Baldwin，1999），馬丁和奧塔維阿諾（Martinand Ottaviano，1999；2001）。盡管這些文章代表了將經濟增長與地理位置進行結合分析的先驅之作，但是這些模型的結論卻都有一定的理論不足。比如:瓦爾茲（Waltz，1996）有關人口流動成本為零的假設就可以推導出大規模的人口遷移，這顯然與現實相差很遠。鮑德溫（Baldwin，1999）的論文盡管將內生增長理論與中心—理論相結合在了一起，但是由于其分析的過于復雜，幾乎沒有得到任何確定性的結果?？梢哉f，新經濟地理學采用的規模遞增以及壟斷競爭的分析方法確實將空間維度納入了主流經濟增長的研究范疇。
土地政策對經濟增長的作用機制
首先，通過緊縮或松動“地根”配合“銀根”政策，可為經濟發展起到及時的調控效果。當前我國正處于工業化、城市化快速推進，實現農業社會向工業社會轉型發展的關鍵時期，在這一時期土地是推動經濟社會發展的重要杠桿，這為土地政策參與宏觀調控提供了可能性。另一方面，土地政策參與宏觀調控的補充性也決定了其在宏觀調控政策體系中的主導地位。宏觀調控必須立足社會整體而不是個別，必須追求全局的穩定協調發展而不計較局部的利弊得失。這就客觀上必然要求宏觀調控應該采用社會整體調節方法，因此國家宏觀調控不僅要包括財政政策、貨幣政策，而且也必須包含土地政策。例如：如果要保證產業結構優化，在經濟的實際運行中，國家不能直接指令企業從事產業行為，也不能完全放任企業自由從事各種產業，但能通過土地、稅收、信貸等宏觀政策等方法加以引導，這就需要進行政策協調配合。這種通過市場機制的宏觀調控是一種間接調整方法，決定了宏觀調控政策必須是綜合的調控方式。因此，要合理定位土地政策在宏觀調控中的參與地位，加強土地政策與財政政策、貨幣政策協調配合，進而共同實現國民經濟整體上的協調發展。
其次，轉型時期，我國經濟面臨著加快發展、趕超世界先進的歷史任務，因此土地政策參與宏觀調控的首要任務就是要實現國民經濟的健康協調、平穩快速發展。為此，土地政策不僅要通過控制土地供應總量調控投資總量，使其保持合理的經濟增長速度，更要通過控制土地供應的產業結構與區域布局實現對國民經濟產業結構與區域結構的調控，促進經濟健康、協調發展。經濟總量的增長受到經濟結構的強有力制約，而產業的發展離不開土地生產要素。通過規范和調節土地利用，可以引導產業結構調整，促進產業結構優化升級。土地政策參與宏觀調控還能有力地推動經濟增長方式的轉變，促進經濟可持續發展。此外，加強土地政策與產業政策、貨幣政策等調控政策的協調配合，也是治理轉型時期宏觀經濟周期性失衡與體制性失衡的有效措施。
再次，土地政策可以直接調控土地總供給和總需求的平衡，從而調控經濟增長。國家宏觀調控就是利用政策工具，對各種影響總供給和總需求的因素進行調節，從而降低經濟波動幅度，保持經濟的健康、平穩增長。通過土地供給的變動，可以調節投資的規模、方向，進而可以直接、有效地調控經濟增長速度和增長方式。尤其是改革開放以來，隨著我國市場經濟體制改革的不斷深入，以及國家的不平衡發展戰略指導，我國區域經濟發展差距不斷拉大，地區之間發展失衡現象加劇。普遍認為，持續、過大的區域差距將對整個經濟、社會乃至政治都將產生不良后果。而推進國民經濟健康發展，首先要充分發揮市場機制的資源配置調節功能以及國家協調區域發展的宏觀調控職能，而其中通過調整、優化土地供給，可以促進各區域土地資源的統籌利用，推進產業的跨區域梯度轉移，進而促進區域經濟協調發展
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第一，堅持土地承包經營制不動搖，依法保護農民的土地承包經營權，穩定農業家庭經營的制度基礎。家庭經營是世界各國農業經營的最基本形式。我國農村土地承包經營制賦予了農民土地承包經營權，奠定了農業家庭經營的制度基礎；同時，我國農民家庭經營的承包地，是農民重要的基本生活保障來源，因此土地承包經營制也是我國農村社會穩定的制度基礎。這一基本制度已經在《憲法》和《農村土地承包法》等法律上得到嚴格規范，在新農村建設中必須長期堅持并不斷完善。今后，要嚴格執行《農村土地承包法》，穩定已經形成的土地承包關系，切實保護已經賦予農民的土地承包經營權。特別是，對于農民土地承包經營權的管理，要從合同管理向登記管理轉變，逐步建立包括初始登記和變更登記、專業化屬地化規范化的城鄉土地統一登記管理體系，并完善土地承包經營權續期制度或者實行無限期的土地承包經營權制度，按照物權對農民的土地承包經營權實行更為徹底的保護。
第二，依法規范土地承包經營權流轉，積極穩妥地發展農業規模經營和農業產業化經營。新農村建設中，必須嚴格執行《農村土地承包法》，依法規范農地流轉，保障農民在農地流轉中的主體地位和自主決策權，結合農村勞動力流轉和農村人口轉移進程，在農民自愿選擇和平等協商的基礎上，通過農地的市場流轉和適度集中，積極穩妥地發展農業土地規模經營；按照平等協商、互惠互利的原則，通過農戶和龍頭企業自愿簽訂產品合約和要素合約，發展龍頭企業+農戶、龍頭企業+農戶+基地、龍頭企業+合作社+農戶、龍頭企業租賃農戶承包地等形式的農業產業化組織方式。在必要的情形下，可以發展龍頭企業受讓農戶承包地、雇傭農民的農業產業化組織形式。在完善農村土地登記制度，培育、發展和規范土地承包經營權轉讓市場的基礎上，開放土地承包經營權抵押市場，支持發展農業產業化經營。通過發展農業規模經營和農業產業化經營，延長農業產業鏈條，增加農業附加值和技術含量，提高農業經營效益，增強農民參與國際市場競爭和應對市場變化的能力。
第三，嚴格保護耕地特別是保護好基本農田，保障國家糧食安全和農業可持續發展。我國人多地少，需要養活的人口數量大，并且在今后相當長的時期里人口數量還會繼續緩慢增長，保護耕地、保障國家糧食安全和農業可持續發展是我國土地政策極其重要的全局性戰略性目標。新農村建設中，必須繼續完善和嚴格執行占用耕地補償制度和基本農田保護制度，探索建立和完善世界上最嚴格的適合我國國情的耕地保護制度。對于非農建設經批準占用耕地的，按照“占多少、墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地，沒有條件開墾的，通過繳納相關稅費，專項用于耕地整理開發以補充耕地。對于劃入基本農田保護區的糧、棉、油生產基地、有良好的水利與水土保持設施的耕地、正在實施改造和可以改造的中低產田、蔬菜基地等在內的耕地，在農地轉用審批和土地征收等方面要繼續實行嚴格管理。
第四，改革征地制度，探索建立與市場經濟相適應的新型農地轉用制度和對農民土地財產權利的公正補償機制。隨著市場經濟的發展，我國從傳統計劃經濟延續下的農村集體土地國家統一征收制度存在的缺陷日益顯現。推進新農村建設，就必須改革這種不合理的征地制度。當然，由于征地制度改革涉及耕地保護、城鎮建設、工業發展、公益事業、農民權益、政府利益等諸多方面，因此只能漸進推進。近期，應重點修改完善征地補償的有關法律法規條款和征地補償費的確定辦法，切實提高征地補償標準。從中長期看，理順農地轉用中的經濟關系，實現土地征收中的公正補償，需要進一步深化土地市場化改革，縮小征地范圍，將土地征收嚴格限定在公共目的，并在發展農用地內部流轉市場和集體建設用地流轉市場的同時，適度開放建設用地規劃許可的經營性農地轉用市場，形成的土地市場價格體系為公共目的的土地征收補償提供客觀的市場參照，從而建立與市場經濟相適應的、區分公共目的和私人目的、公益性用地和私人性用地的新型農地轉用制度和對農民土地財產權利的公正補償機制。
第五，改革集體建設用地使用制度，建立以城帶鄉的城鄉建設用地統一市場。我國以國家和集體二元土地所有制為基礎，與城鄉企業、居民的身份相掛鉤，依賴城鄉分割管理的路徑形成了城鄉建設用地使用制度上的雙軌制和城鄉分割的建設用地市場，包括鄉鎮企業用地和農民宅基地等在內的農村集體建設用地的市場化流轉長期受到限制，直接阻滯了生產要素在城鄉之間的雙向流動和城鄉經濟社會的一體化發展。在新農村建設中，只有加快改革集體建設用地使用制度，開通城鄉建設用地市場，才能吸引城鎮企業和居民投資農村、實現以城帶鄉式發展。今后，從統籌城鄉土地政策、建立城鄉建設用地統一市場的要求出發，在制定和頒布《物權法》，明確界定建設用地使用權用益物權的基礎上，應進一步細分集體建設用地土地使用權。對于經營性集體建設用地，在法律上可比照國有出讓土地使用權創設集體出讓土地使用權，并允許其與國有出讓土地使用權具有同等效力地進行轉讓、出租和抵押；對于農村公益性用地和農民無償取得的宅基地，可比照國有劃撥土地設立集體劃撥土地使用權，在交易許可管制下對其進行市場準入管理。
第六，調整土地收益的取得、分配和使用格局，建立和完善支持農業農村發展的土地收益分配體系。在我國現行土地價、稅、費體系下，政府土地收益在農地轉用和土地供應環節取得的多、在土地保有環節取得的少，以土地出讓價款和費的形式取得的多、以稅收形式取得的少；在分配上，絕大部分土地收益集中在市、縣級財政，中央、省和鄉村兩頭得到的少；在使用上，投向城市地區的多、投向農村地區的少，投向經濟建設的多、投向社會事業的少。這種格局加劇了城鄉發展差距和征地引起的矛盾沖突，同時也驅使地方政府盲目擴張建設用地。新農村建設，要對這種格局進行必要的調整。比如，提高耕地占用稅的征收標準，加大力度支持農業綜合開發；制定和完善全國性的耕地開墾費征收標準以及使用、轉移和監督管理辦法，保障對占用耕地的有效補償；嚴格新增建設用地土地有償使用費的征收管理，完善有關15%的土地出讓金專項用于農業土地開發的管理規定，支持農業土地整理開發；逐步正稅減費，全面完善不動產稅制，支持鄉村基層公共財政；建立土地收益基金專項管理制度，嚴格規范土地出讓收益用于失地農民社會保障、農村建設用地整理、農村基礎設施建設、城鎮土地收購儲備和風險備用金等的具體標準，促進城鄉經濟社會協調發展。
第七，開展農用地整理，改善農業生產的物質基礎條件，提高農業綜合生產能力。農用地整理是精細化、集約化、節約化利用土地資源的重要手段，是世界許多國家和地區發展農業生產、開展國土整治、建設新農村的重要方式。實踐證明，農用地整理通過對溝、渠、坎、田塊等進行工程治理，對挖損、塌陷、壓占、污染破壞的土地和各類廢棄地、閑散地進行復墾，一般能夠增加15%左右的有效土地利用面積；通過規整農田灌溉渠系，發展節水灌溉農業，改良土壤，能夠提高土、水、肥的綜合利用效率；通過平田整地、歸并零散地塊、修筑梯田，能夠促進土地集中和土地適度規模經營，為提高農業機械化裝備水平和農業集約化程度創造條件；通過完善農業基礎設施，為農業技術的大面積推廣應用創造條件；通過合理安排田、水、路、林、村，能夠有效改善農業生態條件和農村人居環境。農用地整理，無疑將是未來我國新農村建設的重要途徑。在新農村建設中，應當堅持統一規劃、分區指導、依法規范、公眾參與的原則，以政府公共投資為主，充分調動農民的積極性、主動性和創造性，有重點有步驟地穩步推進農用地整理，不斷改善農業生產的物質基礎條件，提高農業綜合生產能力。
第八，開展農村建設用地整理，改善農村生活環境和村容村貌，因地制宜地推進村莊治理。目前我國農村居民人均建設用地總體上保持在180平方米左右，東、中部地區一般在120-250平方米，西部地區在150-400平方米，山區和牧區更高。隨著農村人口不斷外流和遷移，一些農村的住房和宅基地隨之廢棄或閑置，出現了“空心村”等現象，而與此同時，大多數生活在農村的居民要求改善生活居住環境的愿望越來越強?？傊?，我國農村建設用地整理的資源開發利用潛力巨大，農民群眾對建設用地整理的認同感和參與程度也在不斷提高。在新農村建設中，要在村鎮規劃的統一指導下，尊重并引導農民積極參與，結合撤鄉并鎮、遷村并點、撤村建居、舊村整治、“空心村”改造、民居翻建改建、農村基礎設施建設、農村公共公益事業建設等的實施，因地制宜地開展土地置換、土地權屬重劃、土地規整以及廢棄閑置地的開發利用等多種形式的農村建設用地整理，以農村建設用地整理為紐帶，優化建設布局，促進人口適度集中，提高基礎設施完備度，發展公共公益事業，改善農村人居環境。
土地政策范文5
法律依據：《農村土地承包法》 第二十六條 承包期內，發包方不得收回承包地。
承包期內，承包方全家遷入小城鎮落戶的，應當按照承包方的意愿，保留其土地承包經營權或者允許其依法進行土地承包經營權流轉。 承包期內，承包方全家遷入設區的市，轉為非農業戶口的，應當將承包的耕地和草地交回發包方。承包方不交回的，發包方可以收回承包的耕地和草地。
2、農業戶口遷出的，在沒有進行土地調整前，原責任地可以繼續使用，直至調整為止。
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【關鍵詞】經濟政策；土地政策；房地產開發；土地
隨著社會經濟的發展，房地產行業已經成為了我國國民經濟重要的支柱產業，房地產行業的健康發展關系到國泰民安的全局。由于土地是房地產重要的生產要素以及我國特有的土地二元公有制的結構，土地政策在房地產市場調控過程中有著無可替代的作用。研究土地政策的調控效果以及如何影響房地產市場的內在機理，對于切實發揮土地政策的宏觀調控作用，促進房地產業健康、持續發展具有很大的現實意義。
一、我國土地出讓制度
我國城市土地出讓制度自改革開放以來進行了一系列的改革。改革的線索有兩條：第一在上世紀80年代改革的線索是土地使用權的“無償、無期限”演變為土地使用權的“有償、有期限”的使用制度。土地使用權的有償使用，首先由外資企業開始，此后逐漸擴展到當時的國營企業以及其他企事業單位。1988年公布實施的《憲法》修正案第二條規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，這就從法律上確定了土地使用權有償出讓問題，使土地交易市場的形成有了法律依據。
土地供應方式從廣義上說，包括土地有償供應和劃撥供應兩方面。土地有償供應主要是指通過土地使用權出讓等方式的土地供應。土地劃撥供應是指通過土地使用權出讓等以外方式的土地無償供應。我國城市土地使用權有償出讓，一般采用拍賣、招標、掛牌、協議 4 種方式。而我國現行采用的是土地使用權的出讓方式比較多。這種方式由劃撥、協議為主，逐步演變為以招標、掛牌、拍賣（招拍掛）為主的方式。2007年開始實施的《物權法》第137條規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓?！惫_出讓土地的范圍進一步擴大，土地使用權“招拍掛”出讓方式由國家政策上升到法律規定。
我國城市土地出讓制度具有三個主要特征：政府壟斷土地供給，以競爭性的招拍掛為主要出讓方式以及一次性繳納未來若干年的土地出讓金的“批租制”。這種土地出讓政策，在我國快速城鎮化和地方政府“土地財政”的背景下，總的來說導致了土地價格的高漲。使得房地產開發項目更加火熱，價格增高。而我國現行土地出讓制度，又與土地金融利率政策、土地稅收政策等緊密聯系在一起，理清它們的關系和影響，必須詳細分析。
二、具體土地政策分析
1. 土地利率政策 按揭貸款利率的調節直接影響到房地產市場的真實需求，在真實需求過旺時，通過提高房貸利率可以平抑波動需求，世界各國的大量時間證明，提高按揭貸款利率將提高業主成本，降低購房者的需求。目前國內房地產市場對銀行貸款的依存度仍然較高，一般占到60%左右，并因國內信托等其它融資渠道尚在完善，貸款規模下降將對融資渠道及項目單一的中小房地產企業產生一定負面影響。同時隨著銀行貸款規模的縮小，房地產按揭貸款規模和增長速度將進一步縮減，直接影響以按揭貸款帶動的房地產市場購房需求。
2稅收政策 房地產稅制除了為國家增加財政收入和縮小貧富差距之外，對穩定房地產市場，抑制過度投資，預防金融風險，防范房地產市場的投機活動等具有顯著效果。我國于房地產有關的稅賦有12個：營業稅及城市維護建設稅和教育附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅！城市土地使用稅、房地產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，房地產業涉及的稅種多。高額的稅負以在一定程度上降低了投資和投機性購房的收益，進一步抑制了投機和投資性購房需求，能有效緩解旺盛的購房需求，但仍不能從根本上抑制和打壓投資和投機需求，回歸到自住需求。增值稅清算和印花稅的上調，使得房地產建筑開發成本提高。最終也會間接導致購房者的購房成本，提高商品房的銷售價格。
3土地出讓招拍制度 2007年招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定正式施行，進一步擴大了招標拍賣掛牌范圍，工業用地也將納入招拍掛范圍，明確了建設用地使用權是物權的一種形式。但部分通過招拍掛方式出讓的土地價格上漲已超過其本身的內涵，拍賣出讓形式近幾年在全國土地市場成交價都很高，甚至創出了“天價”。因為傳統為協議和劃撥方式，不能真實反映土地的市場價格，而且容易暗箱操作，導致腐敗等問題。招拍對此加以了改善。但是當前的城市土地出讓招拍掛的出讓方式，以土地價格為競爭標的。在土地壟斷供給的條件下，其邏輯結果就是抬高土地價格。而土地價格的上漲又傳導到住宅價格上，導致住宅價格的快速上漲。再者這種政策對于房地產建筑開發的影響也是很顯著的，一些財力雄厚的地產商可以拍得心儀的土地，而很多小型房地產企業就面臨著很大的危機，一步到位的資金進一步拉緊了企業的資金鏈，對建筑開發的要求也就更高，可以說這開發企業的結構也會有巨大影響。
4土地供應結構政策 關于土地供應結構的調控政策的核心觀點集中在以下三方面：（1）嚴格控制高檔商品房的土地供應，優先滿足普通商品住房的用地需求；（2）改變了土地供應方式，并停止了別墅類用地的土地供應；（3）進一步改進和規范經濟適用住房制度，加強經濟適用住房的用地管理。土地供應結構政策優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%；繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。對調整住房供應結構起到了重要保證作用。
三、小結
土地政策在不斷調控著房地產市場。土地政策的顯效時間要長一些，短期內很難看到其具體影響，所以必須加強土地政策對宏觀調控影響的分析，適應我國快速城鎮化的發展趨勢。
參考文獻
[1] 《土地招拍掛與競買》，劉露軍編著，清華大學出版社，第27頁，2008年。
[2] 孔凡文，洪滌，王欽.論我國土地宏觀調控[J].沈陽建筑大學學報（社會科學版），2007（9）：203～204
