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房地產開發部門考核方案范文1
【關鍵詞】房地產開發企業；規避風險；措施；初探
一、影響房地產開發企業市場風險的因素
（1）消費者需求變動。消費者的購買決策是一種選擇行為，而這種選擇具有不確定性和受多種因素的影響，單個企業想引導和控制市場需求是非常困難的，而在房地產界這種可能性幾乎是沒有的。（2）來自競爭者的行動。房地產業的繁榮及該行業獨有的投資大、高風險、高收益，會吸引不同行業的投資者參與進來，他們或為富余資金尋找一個期望收益率較高的投資領域，或在市場急劇波動時進行投機活動。市場上原有的競爭者的激烈較量、新的競爭者的加入以及潛在的競爭者的進入威脅，使房地產市場的競爭日趨激烈，競爭手段更加多樣化：市場競爭不再僅僅是價格競爭，更要比質量，比服務，比誰為顧客創造的價值多，比誰的信譽更高。（3）政策法規的變化。國家法規政策的變化給房地產市場帶來的沖擊往往是非常大的。比如政府制定的建設經濟實用住房政策就對開發商已開發的普通民用住宅的銷售帶來很大的困難，企業不得已降價甚至虧本出售，不少企業因此破產：這一政策規定對高檔商品房開發商同樣帶來沖擊，部分潛在顧客轉而購買眼下更為便宜的普通住宅。國家為了保持國民經濟持續穩定地增長，會采取必要的財政、貨幣政策進行宏觀經濟調控。
二、房地產開發企業內部風險控制現狀
內部風險控制是企業管理的重要組成部分，與企業的經營管理結合在一起，對企業的經營管理起著指導和約束的作用，對整個經營管理活動起著監督控制的作用。（1）風險控制機制不夠健全。我國房地產開發企業大多都有本企業的內部風險管理制度，但是，更多的只是制度和規范，沒有從內部風險管理的要素出發，切實將內部風險控制作為實現企業經營發展的戰略條件之一，對其的理解和執行只是表面化。內部風險控制的并未發揮其真正作用。（2）信息控制系統效能低下。房地產開發企業認為利用信息系統完成內部風險控制，會增加企業運營成本，并且對其是否能真正發揮內部風險控制的作用不確定。因此大部分企業并未利用信息系統推行內部風險控制。我國房地產開發企業重點任務為：籌措資金、拿地存貨、銷售、工程項目、固定資產、無形資產、預算、成本、費用、對項目公司控制與監督、財務報告的編制、內部審計、人力資源管理等。這些業務如果通過信息系統執行，將會降低由人為因素導致內部風險控制失效的可能性，借助信息系統進行內部風險控制將是企業管理的大趨勢。（3）風險控制制度的不夠完善。目前，我國大多數房地產企業都是因循公司創立之初訂立的規章制度與組織結構，缺乏針對建立內部風險控制而進行的必要變革，即使有的企業建立了內部風險控制機制，但是公司管理層并未重視，更不可能將其重要性融入到企業每位員工的工作中，缺乏有效地監督考核機制。
三、強化房地產開發企業內部風險控制的對策
（1）建立并完善企業內部風險控制機制。完善企業內部風險控制體系，應注意企業內部風險控制環境的建設，包括經營管理的理念、企業的文化理論，制定和分配責任的方法、人力資源管理政策實施等。（2）房地產開發企業內部財務風險控制的信息系統主要通過風險控制的流程建立。在風險評估階段，能夠自動收集市場的各種信息，計算企業所需要的各種相關財務指標，計算出采購預算；在風險管理階段，根據公司的風險管理策略，信息系統應具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風險控制方案階段，信息系統根據預定的方案，在房地產開發前期成本、服務質量、土地成本、等關鍵環節引導和約束人員按風險管理和合同操作，充分降低開發企業過程的操作風險。（3）建立適于內部風險控制體系運行的公司組織結構。多數房地產商設有前期開發部、合約商務部、項目工程部、營銷部等專業的技術部門，大多數的技術風險可以在現場及時解決。但是風險并不局限于技術風險，風險源很多，風險存在于項目的整個生命周期，在項目的每個階段都會存在。所以在項目開始前期，就要為每個已經識別的風險做好“準備”。這些風險的準備包括政策制度上、人力比配上、資金上準備。
總之，在進行房地產開發投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎上，選擇適合自己企業投資能力的項目，以穩健的發展代替快速擴張，盡可能減少企業財務風險。
參 考 文 獻
[1]劉慧萍.小議內部控制理論發展的五個階段[J].時代金融.2010（3）
房地產開發部門考核方案范文2
關鍵詞：WBS 房地產 流程建設
1 WBS概述
工作分解結構(work breakdown structure，WBS)是以項目的可交付結果為導向而對項目任務進行的分組，它把項目整體任務分解成較小的、易于管理和控制的若干子任務或工作單元，并由此組織和定義了整個項目的工作范圍：未列入工作分解結構的工作將排除在項目范圍之外，不屬于項目團隊的工作。工作分解結構的每一個細分層次表示對項目可交付結果更細致的定義和描述。WBS是項目管理眾多工具中最有價值的工具之一，它給予人們解決復雜問題的思考方法一解剖麻雀化繁為簡，然后各個擊破。通過工作分解結構，項目團隊得到完成項目的工作清單，從而為日后制定項目計劃時工期估計、成本預算、人員分工、風險分析、采購需求等工作奠定了基礎。把復雜的事情簡單化，使項目的任務執行起來更加容易。通過WBS得到完成項目的任務清單，從而界定出項目的工作范圍。把項目要做的所有工作都清楚地展示出來，不至于漏掉任何重要的事情以及需要項目組完成的任務。
2 該房地產企業流程建設的必要性分析
2.1 企業現有流程存在的問題
該房地產公司由于前幾年規模不大，同時開發的房地產項目不多，并且開發的項目均集中在一個區域，采取的開發模式為公司總部相關職能部門直接管理、參與、負責的管理模式，這種管理模式由于部門的職責及部門的關鍵績效指標不清晰，并且由于部門之間配合不好，致使跨部門流程運行不暢，關鍵流程執行力度不強，使公司在房地產開發過程中出現了諸多問題，比如說：前期的市場調研不精不細，規劃設計沒有以市場為導向一般有以顧客為中心，沒有關注細節I房產定價不合理I房產延期辦證等等，給公司造成不小損失。但2003年以來該公司相繼在昆明開發了一些大型的、有影響力的項目，并且于去年開始已經把項目擴展大省外其他地區，原管理模式已不適應公司業務增長的經營管理需要，公司決定從調整組織機構流程著手，建立完整的標準化體系，重新明確項目公司的責權，從房地產公司開發流程著手，重新梳理流程、優化流程。公司現在有八個子公司、五大中心及兩個部門，采用的是覆蓋異地多個項目的矩陣式管理流程，該集團下屬的二級公司即地產公司是公司的支撐產業，但其內部流程雜亂不清，每個工作流程并沒有形成書面上的文件，只是憑借領導的安排和員工的經驗去做，業務流程沒有做到分權合理、授權適度、監控有序、管理有效、運作高效，而且部門與部門之間的權責不清，配合銜接業務尚不清晰，從業務流程的實際運作情況來看，沒有達到公司的預期目的。
在行業管理層面上，管理方法還需要提高，無論從信息的和利用、單位的管理、質量監督都還停留在人工操作的層面上，也有互不銜接、重復統計浪費資源的情況。落后的管理對行業的發展已經造成了某種程度上的制約。
“信息孤島”問題日益嚴重。隨著企業計算機技術運用的不斷深入，不同軟件間，尤其是不同部門間的數據信息不能共享，設計、管理、生產的數據不能進行交流，數據出現脫節。即產生“信息孤島”，勢必給企業的運用帶來：①信息需要重復多次輸入；②信息存在很大的冗余；⑧大量的垃圾信息：④信息交流的一致性無法保證。
“信息孤島”的問題已經嚴重地阻礙了企業信息化建設的整體進程。
2.2 企業發展的需要
該公司的戰略目標之一即是全國化擴張必須盡快完善核心業務的標準化管理。在歷史的成功經驗和新項目的過程中，通過知識管理、信息化建設、業務流程重組以及人力資源建設，將優秀的個人能力形成組織的核心能力?？梢暂^好的解決項目分散在各地、新項目開發團隊人員構成變動較大帶來的經營風險。為了把成功經驗加以肯定和推廣，使復雜的管理工作系統化、規范化、簡單化，2008年各部門和二級公司應基本形成標準化業務體系和管理體系，并逐步維護完善。戰略目標之二是全國化擴張必須調整組織結構，形成相適應的管控模式。全國化擴張將帶來集團管控模式和組織結構的變化，意味著內部工作流程的變化，工作流程、工作職責等權變因素的變化。要求相關部門應加強組織結構的深入研究，2008年必須初步建立起一套適應新的異地市場形勢的管理模式，要借助08年集團戰略規劃、年度經營計劃、全面預算管理和績效考核的嚴格實施，加強各二級公司管理團隊的自主管理意識和能力。以適應新形勢下的管控模式調整。
3 該房地產企業流程建設程序
把工作內容合理地分解成可管理的工作任務，并不是WBS的全部，更重要的是，要賦予WBS單元各種要素，如編碼、名稱、期限、成本預算、資源需求、責任人、工作范疇說明、限制條件等，這些要素的集合稱為該單元的WBS字典，不同項目對WBS的要素設置有不同的要求，由于本文篇幅有限，WBS編碼本只對編碼、名稱、活動接口、負責人、完成時間、備注進行表述。
(1)確定完成項目生命期各個階段的主要工作的大體任務，再對每一項任務進行分解，直到找出公司現存的所有支撐流程，由此形成工作分解結構的一級流程(第二個層次)，這里只以設計管理流程為例子給出，見圖1。
(2)確定完成每項具體任務的子任務，形成工作分解結構的二級流程(第三個層次)，以《初步設計方案》初稿的比選和論證為例，見圖2。
(3)確定完成每項子任務需要進行的具體活動，活動應當用動詞來描述，每項活動完成后應當可以輸出可交付結果，以便于進行績效測量，同時找出每個流程的對接口，
(4)根據上面完成的WBS編碼本，將每一塊任務分給項目小組成員分別取對應的部門進行溝通，主要有三項溝通內容：1)核實地產公司的一級、二級流程是否準確；2)本著“誰的工作誰來寫流程”的原則，由地產公司的崗位責任人編寫詳細的二級流程；3)同時由崗位責任人提出他與其他工作流程有哪些銜接困難，并提交意見清單。由于房地產公司涉及到的部門比較多，所以溝通協調工作分配到不同的責任人去完成，見，表1。
責任人負責板塊溝通部門A前期、可研集團公司戰略規劃部、營銷中心、財務中心、地產公司與決算部B設計階段、證照辦理、檔案信息管理階段地產公司總工辦、集團公司研發部、營銷中心、地產公司工程部、開發部、物業公司、置業公司c工程管理流程、產品交付地產公司工程部、集團公司營銷部、項目管理部、物業公司D銷售管理流程、產品交付、采購管理集團公司營銷中心、地產公司工程部、物業公司E預決算管理、招投標管理、合同管理地產公司預決算部、集團公司財務部、審計部
(5)溝通工作結束后，每個人將溝通信息反饋回來，并于其他小組成員共享信息并討論，修改最初的流程編碼本，并整理好流程的接口、責任人、完成時間等，為各部門今后工作提供依據。
(6)做完整的流程PPT，并由公司高管主持召開公司流程建設動員會，再將修改完的流程下發到地產公司的各個部門進行確認，若無誤，則由總裁或董事長宣布執行新的流程。
4 流程建設產生的效果預測
通過流程管理系統的實施，會給企業帶來的管理水平、經濟效益和企業競爭力的提升。
(1)設計周期縮短。
(2)設計變更率降低。
(3)采購成本降低。
(4)人均開發面積提高。
(53平均售價提高。下圖是對上面可定量描述的幾點效果的預測，見表2。
(6)提高整體管理效率和科學性。當前，用戶要求的交工期越來越短，質量要求越來越高，傳統的經營模式越來越不適應這種多交的市場需求，需要對地產公司的工作進行全方位的跟蹤和信息管理，實現了信息化日常管理。
(7)有效消除信息孤島。流程體系的建設找出了每個具體流程之間的節點擊要求，每個流程產生的可交付成果既是每項工作的跟蹤報告，使每個流程的責任人對工作職責、范圍更加明了，減少了溝通成本。
(8)流程的完善為今后績效考核管理奠定了基礎。
(9)流程的完善為集團標準化奠定了很好的基礎。
參考文獻
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[2]喻穎正，章偉杰，林旭東，地產項目執行核心檔案決策資源集團，中城置地策劃顧問(香港)公司[M]，廣州：暨南大學出版社，2004
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[4]朱佩軍，WBS在施工監理中的應用[J]淮陰工學院院報，2007，10
房地產開發部門考核方案范文3
關鍵詞:房地產開發項目;質量;進度;造價控制;合同管理;問題和對策
Some Problems and Countermeasures of Real Estate Development Project
in Construction Phase
Zheng Weirong
(Fuzhou Metro Co.,Ltd350002)
Abstract:This artical analysis of some problems of real estate development project in construction phase, such as progress, quality, cost control and contract management. Then gives some countermeasures to ensure the progress of real estate development smoothly and economically.
Keywords:Real estate development project, Quality, Schedule, Cost Control, Contract Management, Problems and Solutions
工程施工是工程設計意圖最終實現并形成工程實體的階段,也是最終形成工程產品質量和工程項目使用價值的重要階段。因此加強此階段質量、進度、造價控制和合同管理將有利于保證工程高質量、合理造價和開發周期。本文從房地產開發項目建設單位的角度出發,就施工階段項目管理過程中,因建設單位直接原因或管理不到位造成工期拖延、質量問題、造價突破、合同糾紛等問題,相應提出解決辦法。
1 因建設單位原因造成拖延工期,提出解決問題辦法
影響建設項目進度的因素,可歸納為建設單位因素、勘察設計因素、施工技術因素、自然環境因素、社會環境因素、組織管理因素、材料與設備因素、資金因素?，F從建設單位的角度出發,根據以往的施工管理經驗,建設單位拖延工期主要原因有以下5個方面,并提出解決問題辦法,具體詳上表。
2 因建設單位原因直接造成質量問題或管理不到位未能及時發現質量問題,提出解決問題辦法
工程項目質量的好壞是建設、勘察、設計、施工、監理等單位在各方面、各環節工作質量的綜合反映。要保證工程項目的質量,就要求有關部門和人員精心工作,對決定和影響工程質量的所有因素嚴加控制。現從建設單位的角度出發,就施工階段質量管理方面存在的以下3個問題,提出解決問題辦法。
2.1 建設單位降低質量標準,直接造成質量問題,應加強樹立建設單位的質量責任意識
很多開發商認為出現工程質量問題要么是設計單位責任,要么是施工單位責任,好象覺得自己是出資方都沒有責任,工程質量責任意識淡薄,例如要求施工單位提高審批的層高、減少消防水池容量、把悶頂層改成閣樓層、在屋頂上加建標志性構筑物、取消地下室防水層、違規分包等等。因此應根據《建設工程質量管理條例》的規定加強樹立開發商的質量責任意識,不肢解發包、不得迫使承包方以低于成本的價格竟標、不任意壓縮合理工期、不明示或暗示設計單位或施工單位違反建設強制性標準,降低建設工程質量。涉及建筑主體和承重結構變動的裝修工程,建設單位應在施工前委托原設計單位或相應資質等級的設計單位提出設計方案,經原審查機構審批后方可施工等。
2.2 建設單位原因使監理制度流于形式,造成監理單位未能履職發現質量問題,建設單位應充分發揮監理單位的作用
很多開發商委托監理后,又在現場配備比監理項目部更多的人員進行現場管理,與監理職責重疊,造成監理人員有情緒,認為建設單位什么都管了,消極對待監理工作;或者因為建設單位僅支付極底的監理費用,來應付政府審批,請監理僅僅是履行手續簽字而已,使政府的監理制度流于形式。其實建設單位不能代替監理,品牌監理公司特別有其質量管理的優勢。正是基于能力選擇的監理單位,建設單位應充分發揮監理人員在質量、進度、造價、安全方面對施工單位的監督控制,并授予監理人員質量一票否決權,某一分部分項質量不合格未達標,建設單位就不支付該分部分項工程款,對于施工單位提出的工期與費用索賠,建設單位也應首先尊重監理人員的意見后再做出決定等。充分發揮監理人員的作用有利于促使施工單位保證建設工程質量。當然建設單位也應加強對監理項目部的日?？己?使其能勤于并正確履責。
2.3 工程竣工驗收流于形式,未能及時發現質量問題,建設單位應重點加強分戶驗收和單位工程竣工驗收的組織管理
根據《建筑工程施工質量驗收統一標準》規定,建筑工程質量驗收應劃分為單位工程、分部工程、分項工程和檢驗批。分項工程和檢驗批由監理工程師組織驗收,分部工程由總監理工程師組織驗收,單位工程竣工驗收由建設單位組織驗收。而建設單位往往因為竣工驗收時間臨近交房時間,不認真履行建設單位職責,工程竣工驗收流于形式,把質量缺陷的發現與處理留到用戶使用階段,造成社會矛盾。因此建設單位項目管理人員應采取換位思考方法以買房者角度出發,切實執行《福建省住宅工程質量分戶驗收管理試行辦法》,組織施工、監理單位逐套、逐間、逐項地驗收,及時發現工程觀感質量和使用功能不符合規范或設計文件要求的質量問題,并書面責成施工單位整改,整改情況經監理復查符合要求后,重新組織分戶驗收。在分戶驗收合格的基礎上,建設單位才能組織竣工驗收,并嚴格按照《建筑工程施工質量驗收統一標準》規定進行。這里特別強調竣工驗收機構中,建設單位相關部門都應參加,即除了建設單位項目部外,分管領導、總工,技術研發部(負責設計管理)、建經部(負責造價管理)、開發部(負責建設審批)、物業部相關人員也應參加具體驗收工作,則竣工驗收的真實性、有效性大大提高,能夠及時發現工程質量問題,并要求施工單位整改。
3 因建設單位原因造成造價突破問題,提出解決問題辦法
在施工階段,造成工程結算價突破承包合同價,根據以往的造價管理經驗,主要原因有建設單位在管理方面存在漏洞,也有非管理因素如:材料漲價、不可抗力等?，F就建設單位在管理方面存在3個問題,分別是工程設計變更混亂、工程簽證混亂,竣工結算審核不嚴,提出解決問題辦法。
3.1 建設單位工程設計變更管理混亂,造成造價突破問題,建設單位應嚴格執行工程變更程序并且造價工程師參與工程變更管理
在施工承包合同結算條款中經常約定工程量按實計算即按設計圖(包括修改圖)計算。因此如果建設單位疏于設計變更管理,施工單位就有可能私下自行找設計單位修改圖紙,甚至直接改在施工單位的圖紙上,最后施工單位向建設單位提出增加工程造價索賠,造成甲乙方經濟糾紛。例如施工方基礎底土方浸水,要求設計人員增加混凝土墊層厚度;以樓板水電管暗埋交叉多,要求設計人員增加樓板厚度;等等。
故首先在設計變更程序上,沒有按照《建設工程監理規范》規定的經過工程變更單形式審批的設計修改圖紙一律無效,不予驗收、計量、結算。工程變更單的簽發必須由建設單位代表、設計單位代表、項目監理機構三方共同把關,且由于建設單位現場項目管理人員常常缺乏工程造價方面知識,因此建設單位代表必須由開發商的項目部人員(通常為土建或水電工程師)和建經部人員(通常為造價工程師)共同簽字,這樣設計變更對工程造價的影響就可以做到事先心中有數。
3.2 建設單位工程簽證管理混亂,造成造價突破問題,建設單位應嚴格執行工程簽證制度并且造價工程師參與工程簽證管理
在施工現場簽證工作中,作為建設單位項目現場管理人員和項目監理人員常常缺乏工程造價方面知識,對預算規則和定額的有關規定不熟悉,而施工單位就利用這個空子,為謀取額外利潤,簽證時巧立名目,弄虛作假,有意歪曲定額規定,以騙取簽證,有的以少報多,有的高估冒算等等。致使所辦理的簽證內容不符合預算計價的有關規定,有些不應該簽證的項目,卻盲目辦理簽證,造成甲乙方結算時經濟糾紛。例如:施工現場的交通道路硬化15CM厚的混凝土地面、圍墻、洗車臺和沉淀池要求建設單位予以簽證,其實已經包含在投標報價內的文明施工費內。沉管灌注樁施工單位樁長超灌到地面,要求建設單位予以簽證的樁長到地面,其實預算規則和定額的有關規定沉管灌注樁樁長只能算到設計樁頂標高加50CM。合同約定范圍內的鋼筋、水泥不調價,施工單位趁建設單位項目現場管理人員和監理人員未認真核對合同,蒙混簽證等。
針對施工現場簽證存在的問題解決辦法:主要是完善工程簽證管理制度。
①規定除了建設單位項目部人員(通常為土建或水電工程師)和監理人員同時簽字外,引入建設單位建經部人員(通常為造價工程師)參與簽證的審核和復核工作,有否決權。
②建設單位現場項目管理人員、項目監理人員在現場簽證之前應認真查看預算規則和定額的有關規定及合同條款。
③樹立廉潔奉公、實事求是的精神,加強職業道德教育。
3.3 建設單位對工程結算把關審核不嚴,未能核減施工方的多估冒算,造成造價突破問題,建設單位應嚴格審查工程竣工結算
工程竣工結算是控制工程造價的最后一道防線,施工單位大都多估冒算,如能在簽訂工程承包合同時約定,如果施工單位竣工結算時多估冒算超過一定比例,將予以某種程度的罰款,則能起到事半功倍的效果。嚴格審查工程竣工結算,主要從以下幾方面審核:
4 為避免發生施工合同糾紛問題,建設單位在簽訂合同時應細化施工合同條款
在履行施工合同過程中經常是由于合同條款不明晰,引起甲乙雙方合同糾紛。舉例說明如下:
例如1:根據建設工程施工合同范本,合同工期僅明確開工日期、竣工日期及合同工期總日歷天數,未明確階段形象進度完工時間。對于開發商來說,何時取得《預售許可證》對及早回籠售樓資金至關重要,而取得《預售許可證》對工程實際完成進度有要求(例如福州要求完成上部1/4層數)。因此如果施工合同未明確階段工期,建設單位在施工中又有所要求,可能造成乙方索要階段趕工費,由此引起甲乙方合同糾紛。某項目J地塊就是這樣,建設單位趕著辦《預售許可證》,施工單位提出建設單位要階段趕工就必須采用商品混凝土來加快進度(原施工組織設計采用現場自拌混凝土),額外增加50萬元造價必須由建設單位支付。故應細化合同工期條款,分別明確地下室、上部1/4層數、結構封頂、砌體、外腳手架落架時間,并制定相應的工期獎懲條款,這也是建設單位對工期的主動控制。
例如2:根據建設工程施工合同范本,施工中發生不可抗力時,施工方可以向建設單位索賠工期和費用。不可抗力包括戰爭、動亂、空中飛行物墜落或其他非發包人和承包人責任造成的爆炸、火災以及專用條款約定的風、雨、洪水、地震等自然災害。某項目J地塊在地下室土方施工中,就遇到持續的暴雨,到底是不可抗力的異常的天氣,還是正常的雨季,因合同未作明確的定義,甲乙方各執己見。因此對于自然災害形成的不可抗力,在合同中應明確細化,如幾級以上的地震、幾級以上持續多少天的大風、暴雨級別等,已免雙方在履行合同過程中對該條款的理解不同產生糾紛。
總之,建設單位在房地產開發項目施工階段項目管理中,首先要避免自身的原因或管理不到位造成工期拖延、質量問題、造價突破、合同糾紛等問題;然后再與監理單位、施工單位共同做好建設工程三大目標控制,這樣效果會更好。
參考文獻
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[2]中國建設監理協會.建設工程投資控制[M].北京:知識產權出版社.
[3]中國建設監理協會.建設工程監理概論[M].北京:知識產權出版社.
[4]中國建設監理協會.建設工程合同管理[M].北京:知識產權出版社.
房地產開發部門考核方案范文4
一、指導思想和目標原則
（一）指導思想。深入學習實踐科學發展觀，認真貫徹黨的*和*全會精神，以拉動投資、擴大內需、改善民生為主線，以加快城鎮化進程、推動新農村建設、促進城鄉一體化為目標，堅持政府統籌、科學規劃、政策引導、市場運作，尊重農民意愿，發揮農民主體作用，實施農村新居建設工程，有序開展農村危房改造，節約集約用地，協同推進城市和小城鎮建設、農村基礎設施和環境建設、農村新型社區建設、農村社會保障體系建設、農村扶貧開發，加快改善農村居民住房條件和生活環境，促進農村精神文明建設，促進經濟平穩較快增長，促進社會和諧穩定。
（二）工作目標。
1.農村住房建設：從2009年起，用3年時間實施農村新居建設工程，每年確保新建農房75萬戶，力爭達到100萬戶，3年直接拉動投資3000億元左右。2.農村危房改造：力爭用5年時間基本完成全省80萬戶農村危房改造任務，半島8市3年內基本完成，其余9市5年內基本完成；2009年全省力爭先行改造5萬戶。3.農村基礎設施和公共服務設施建設：加快推進城市基礎設施向農村延伸、公共服務向農村覆蓋，統籌安排、配套建設村莊道路、供水、排水、污水和垃圾處理、沼氣和供氣、集中供熱及科教文衛等設施，每年完成投資100億元以上，力爭5年內全省農村道路由“村村通”逐步向“網絡化”、“村內通”延伸，基本實現村莊“硬化、凈化、亮化、綠化、美化”。
（三）基本原則。
1.政府統籌。充分發揮各級政府的統籌協調作用，統籌規劃、統籌資源、統籌資金，整合并捆綁使用各項扶持“三農”的資金和優惠政策，統籌安排農村住房、基礎設施與公共服務設施及環境建設，做到資金集中投入、政策配套運用、效果盡快顯現。把節地、節能、環保要求貫穿農房建設與危房改造全過程，堅持一戶一宅、建新拆舊的原則，鼓勵農民拆除危舊房、交還宅基地，鼓勵盤活利用空閑房，鼓勵采用新型建材和新能源，解決好農村污水和垃圾問題，促進資源節約型、環境友好型社會建設。2.政策引導。按照統一規劃、集約用地、規模開發、配套建設的要求，制定實施引導農村住房建設與危房改造的相關政策，推動農民居住由分散向集中轉變、平房向樓房轉變、村莊向社區轉變，促進人口向城鎮集中、產業向園區集中、耕地向規模經營集中。引導和扶持農村住房建設，可采取“以獎代補、先干后補”或“銀行貸款、政府貼息”的辦法，也可采取政府集中招標采購大宗建材進行實物補助的辦法，最大限度地發揮財政資金的導向和帶動作用。3.群眾自愿。農民是農村住房建設的主體，必須尊重民意，充分調動農民建設美好家園的積極性和主動性。在鼓勵集中建設改造農村住房的同時，支持農戶在符合規劃的前提下改善居住條件。對具備條件的建房農戶，政府主要給予政策支持和技術服務；對自己建房有一定困難的農戶，可實行民建公助，鼓勵群眾互幫互助；對沒有能力進行危房改造的特困群眾，可由鄉鎮政府或村集體采取利用空閑房、修繕現有房、提供周轉房等辦法予以安置，鼓勵社會捐助、單位幫扶。工作中要堅持實事求是，量力而行，不強迫命令，不搞“一刀切”。4.市場運作。對城中村和城鄉結合部、鄉鎮駐地村莊及經濟強村，主要運用市場機制加以改造，提倡以鄉鎮（街道辦事處）、園區為單位集中開發建設，提倡經濟強村利用集體收入進行統一改造。綜合運用土地、信貸、資金、費用減免等優惠政策，吸引和鼓勵房地產開發、工程設計、土建施工及其他企事業單位積極參與農村住房建設。
二、實施步驟和工作要求
（一）深入調查，摸清底數。按照省建設廳制定的全省農村危房鑒定標準，以縣（市、區）為單位，立即著手進行農村住房建設與危房改造調查摸底，重點調查2009-2011年3年內，城鎮規劃區內需要改造的城中村、城鄉結合部和鄉鎮駐地村莊及農戶數量，城鎮規劃區外需要舊村改造、整村遷建、合村并點的村莊及農戶數量，其他村莊擬建新房的農戶數量和需要修繕加固、拆掉重建的危房數量等內容。要逐村逐戶建立農村住房建設與危房改造檔案，為編制規劃、制定政策、開展工作提供依據。
（二）科學規劃，統籌安排。以縣（市、區）為單位，根據當地地形地貌、地質條件、歷史沿革等因素和城市總體規劃，按照改造城中村、整合城邊村、建設中心村、合并弱小村、治理空心村、培育特色村、搬遷不宜居住村的要求，結合新一輪土地利用總體規劃修編，立即著手編制或調整縣域村鎮體系規劃，合理確定中心鎮、一般鄉鎮、各類村莊的區位和規模，合理安排農田保護、生態涵養、基礎設施、產業發展等空間布局。同時，與城市建設、小城鎮建設、農村新型社區建設、村莊整治、農村扶貧開發、“百鎮千村”建設示范活動緊密結合起來，科學編制農村住房建設與危房改造規劃，以2009-2011年為重點，合理確定工作目標、任務和時序，合理制定農房建設標準。各縣（市、區）要在2009年6月底前編制完成縣域村鎮體系規劃、農村住房建設與危房改造規劃及年度計劃，報各設區市政府審批，報省建設廳備案。
（三）明確任務，落實責任。根據調查摸底的情況，省政府確定住房建設和危房改造的目標和時限，將預期任務下達給各市，由各市分解落實到縣（市、區），逐級落實目標責任，定期督查調度，年終檢查考核，確保按期完成任務。各市、縣（市、區）要加強指導，給予必要的資金支持。各縣（市、區）政府是責任主體，負責制定計劃、組織實施；鄉鎮政府（街道辦事處）負責具體抓落實。
（四）因地制宜，分類實施。按照“因地制宜、分類指導，量力而行、積極穩妥，先易后難、有序推進”的要求，大力開展農村住房建設，引導能夠集中成片改造或建設的地方先行啟動，讓經濟條件較好、建房積極性較高的農戶率先啟動，分期分批展開。主要可根據六種情況分類實施：1.撤村建居型：對城中村和城邊村，根據城市發展需要，政府引導、民主決策、市場運作，積極進行整體拆遷、整合改造，變集體土地為國有土地，變村民為市民，變村委會為居委會，變農村集體經濟為城市混合經濟或股份制經濟，變村莊為城市社區，實現農民住房改善、城市形象改觀、二三產業發展。2.小城鎮集聚型：對鄉鎮駐地村莊，按照小城鎮建設規劃，高起點編制詳細規劃，搞好建筑設計，逐步集中建設改造成為城鎮社區，并將周邊村莊有條件的農戶吸納進來，促進小城鎮做大做強。國家重點鎮、省級中心鎮和經濟強鎮要率先啟動。3.農村新型社區建設型：對中心村、經濟強村和大企業駐地及周邊村莊，按照農村新型社區的標準，統一組織建設集中居住區，同步配套建設基礎設施和公共服務設施，促進城鄉基本公共服務均等化，并可通過宅基地置換方式，將擬撤并村莊的農戶吸引進來。鼓勵經濟強村兼并周邊弱村，通過集中建房改善農民居住條件，拓展發展空間。4.村莊整治改造型：對縣域村鎮體系規劃確定保留的村莊，結合村莊整治開展農房建設，同步配套建設可以滿足相應需求的基礎設施。其中，空心村要實施舊村改造，最大限度地減少閑置土地。5.逐步撤并型：對縣域村鎮體系規劃確定要搬遷合并的弱小村、偏遠村，一律停批宅基地，通過提供優惠條件引導農戶到小城鎮、中心村購房、建房；或按規劃整村搬遷，原村址復墾。6.整村遷建型：對地質災害威脅區、煤礦塌陷區、壓煤區、水庫庫區、黃河灘區等不宜居住的村莊，盡快實施整村搬遷，倡導集中連片建設，鼓勵向小城鎮和中心村集中。
（五）多措并舉，改造危房。要認真組織開展農村危房改造，區分輕重緩急，分期分批實施，從住房最困難、最急需的群眾入手，充分利用現有空閑房，優先安置無房戶和整體危房戶，重點扶助農村低收入危房戶特別是優撫對象和農村低保戶?？筛鶕煌闆r采取六種方式解決農村危房住戶的居住問題：1.空閑房安置：鎮、村集體有閑置房屋的，可用于安置危房住戶。2.租賃安置：村內有空閑房屋的，可由村集體出面租賃，安置危房住戶。3.修繕加固：對結構尚好的危房，可更換部分構件，采取工程方法修繕加固，確保居住安全。4.救助安置：對鰥寡孤獨人員可通過新建和擴建敬老院、光榮院、社會福利院安置，對殘疾人家庭可使用助殘資金支持。5.配建安置：進行村莊整體改造或遷建的，應在農民集中居住區內配套建設部分周轉房或老年公寓，用于解決農村低保、五保家庭住房問題；對購房、建房有困難的貧困農戶，可由政府或村集體予以一定扶助；對城中村、城邊村的困難群眾，應逐步納入城市住房保障范圍。6.新建翻建：對規劃保留村莊中年久失修、殘損破舊、無法采取工程方法消除安全隱患的危房，可由政府或村集體投資，幫助農戶拆除舊房，在原宅基地重建或擇址新建，產權歸村集體所有。
（六）建改并舉，突出重點?！敖ā?，就是組織集中建設農村居民住宅樓，或引導鼓勵農民自建住房；“改”，就是對農村舊房特別是危房有計劃地進行改造，逐步減少農村危房和空置房。工作中要以舊村改造、整村遷建、合村并點為主，農戶分散自建為輔，提倡建公寓式樓房，防止重復建設，避免造成新的浪費。近期，要以城中村、城邊村、鄉鎮駐地村、經濟強村、大企業駐地及周邊村、地質災害威脅區、煤礦塌陷區和壓煤區搬遷村為重點，迅速啟動，盡快見效。農村住房集中成片建設改造的，必須編制詳細規劃或總體設計方案，經市、縣規劃（或建設）、國土資源部門審查后實施。對集中連片進行村莊改造的地方，要優先安排土地整理復墾項目，實現土地整理與農房建設有機融合。
（七）加強監管，規范運作。農村住房建設與危房改造、基礎設施和公共服務設施建設，應依法按程序進行，并納入縣級建設行政主管部門監管。要建立完善公示制度，充分尊重和保證群眾的知情權和參與權；建立完善群眾意見征集制度，盡可能滿足大多數群眾的合理要求；建立嚴密的審核制度和透明的資金撥付制度，對相關資金實行專帳專戶、?？顚Ｓ?。對集中建設農村住房和為農戶自建房提供實物補助所需的鋼材、水泥、管線等大宗建材，可以縣（市、區）為單位，由政府組織統一進行招標采購，按照就地就近、優質適用、降低成本的原則，同等條件下優先選用本縣、本市、本省企業生產或經銷的相關產品。對政府組織集中連片建設或改造的農村住房及配套設施，必須進行建設工程招標，同等條件下優先選用本縣、本市、本省隊伍。對集中連片農房建設要加強質量安全監管，對農戶自建房要加強施工隊伍管理和村鎮建筑工匠培訓，確保新建農房質量安全不出問題。
（八）確權發證，維護權益。村莊整合改造建設農民住房，涉及占用國有土地的，向產權人頒發國有土地使用權證和房屋所有權證；涉及占用集體土地的，向產權人頒發集體土地使用權證和房屋所有權證（注明集體土地）。要按照《房屋登記辦法》（建設部第168號令）的規定，確定房屋權屬，建立房屋登記簿，依法進行登記。對騰退、調整和改建前后的土地，在村民協商、處理好利益關系的基礎上，依法確定土地權屬。集中改造建設完成的新型社區，有條件的要實行物業管理，暫不具備條件的要配備保潔、綠化、保安等人員。
三、加大政策支持，推動工作開展
（一）資金扶持。
1.各級政府設立專項資金，對農村住房建設和危房改造給予積極支持。省財政從2009年起，連續3年設立專項資金，采取以獎代補的方式，重點向中西部地區傾斜。市、縣（市、區）政府既可對農戶直接補助，也可對集中建設的農房項目開發單位和自建房農戶給予貸款貼息。2.安排土地出讓收益統籌用于農村住房建設和危房改造。3.土地出讓金平均純收益的20%用于農業土地開發部分和部分新增建設用地土地有償使用費，統籌用于村莊“騰空地”開發整理和復墾。4.對實行城鄉建設用地增減掛鉤試點形成的土地增值收益，除國家規定用途外，其余部分可全部用于農村住房建設和危房改造。5.城市維護建設稅新增部分，主要用于村鎮規劃編制、農村基礎設施建設和維護。6.城市規劃區內城中村、城邊村和建制鎮駐地村莊進行統一建設改造，用于安置農村居民的住房，按規定減免有關行政事業性收費；城市規劃區外舊村改造、整體遷建和農民自建住房，不收任何費用，嚴禁搭車收費，更不允許自立項目亂收費。嚴禁向城市居民出售集體土地性質的住房。7.引導和鼓勵社會各界積極捐資捐物、投工投勞，免費提供規劃、設計、監理等技術服務，支持農村住房建設、危房改造及配套設施建設。
（二）用地支持。按照“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，堅持最嚴格的耕地保護和節約用地制度，堅守耕地紅線，確保耕地和基本農田數量不減少、用途不改變、質量有提高。1.抓住當前土地利用總體規劃修編的機遇，統籌安排好農村居民點、基礎設施、公益事業和二、三產業發展用地。在規劃修編中對城鎮、村莊周圍的基本農田進行合理調整，為農村住房建設和危房改造預留建設用地空間。農村住房建設選址要盡量利用原有建設用地，確需新增建設用地的，要利用未利用地和劣等地，盡量不占或少占耕地。2.對農村住房建設和危房改造涉及新增的建設用地，在年度土地利用計劃安排上，拿出適當比例用地指標予以保障，依法辦理集體建設用地手續。3.積極爭取利用好國家“城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤”的政策，逐步擴大掛鉤范圍和規模，最大限度地改造農村居民點。對節約的建設用地指標，除統籌安排好農村住房建設和危房改造及公益事業建設外，可置換為城鎮建設用地，并通過招標、拍賣、掛牌出讓方式實現土地收益最大化，獲取的土地級差收益可用于農村住房建設和危房改造。4.村集體開展舊村改造節省出來的土地，復墾后由村集體組織管理使用。節約騰出的建設用地指標，可在本市范圍內調劑使用。5.在城市和建制鎮規劃區內集中建設出售給本村村民的住宅樓，應根據當地經濟發展水平、村莊地理區位、村民意愿等因素，確定建設用地供應方式。由村民集資、政府或村集體統一組織建設的，可劃撥供應，其住宅參照經濟適用住房辦法管理；采取商業運作、連片開發的，可實行招標、拍賣、掛牌方式供應，其住宅按商品住房管理。6.對符合規劃和宅基地審批條件而沒有宅基地的農戶，由縣（市、區）、鄉（鎮）政府統籌協調解決宅基地。7.對農戶拆除舊住房、交還宅基地的可給予一定經濟補償，對超占宅基地的農戶實行有償使用，具體標準由各縣（市、區）政府制定。
（三）信貸支持。
1.對參與農村住房建設、資信優良的房地產開發和建筑施工企業，簡化審批流程，優先提供貸款。2.開辦農村居民住宅樓按揭貸款，對符合條件、土地證和房產證齊全、申請按揭貸款的，適當給予一定的利率優惠。3.對符合條件的自建房農戶，可提供小額貸款。4.具備條件的市、縣（市、區）政府，可利用現有投融資機構，也可組建國有獨資或股份制開發建設公司，作為農村住房集中建設改造項目的投融資主體，以項目資產及其收益為擔保和質押，向金融機構申請貸款，進行拆遷安置、土地整理和項目建設。
（四）技術支持。對符合土地利用總體規劃和城市規劃、村鎮規劃、達到施工條件的農村住房建設項目，各級、各有關部門要開辟行政審批綠色通道，簡化程序，提高效率。根據農民實際需求，結合當地風俗習慣、文化傳統、建筑風格，組織搞好新型農房規劃設計，為自建房農戶免費提供設計圖樣，免費進行技術咨詢，引導農民建設布局合理、功能齊全、實用大方、造型美觀、經久耐用的“百年住宅”，從根本上改變農村住房“建了拆、拆了建”的現象。
四、加強組織領導，抓好責任落實
（一）加強領導，建立機制。省政府成立*省農村住房建設與危房改造工作領導小組，由省政府有關領導同志擔任組長、副組長，省建設、發展改革、財政、國土資源、經貿、教育、監察、民政、交通、電力、通信、農業、水利、衛生、審計、人民銀行等部門負責人為成員，領導小組下設辦公室，辦公室設在省建設廳。各市、縣（市、區）也要建立相應的工作機制，推動這項工作順利開展。
（二）明確責任，分級負責。農房建設與危房改造工作，由各市政府負總責，有關部門負責相關具體工作，各縣（市、區）政府抓落實。各市要制定相關政策，把任務分解落實到縣（市、區）和鄉（鎮），確保按期完成。省建設廳要會同省有關部門抓好督查，一月一調度，一季一通報，每年年底檢查考核。
