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集體土地租賃合同范文1
一、辦理“兩證”的原則
盤活存量資產，有利改制；簡化手續，規范收費；方便企業，有利發展。在充分考慮鄉鎮企業發展歷史的特殊性、堅持合法的前提下加快辦理步伐。
二、辦理“兩證”的范圍
市區范圍內鄉(鎮)、村辦集體工業企業(以下簡稱鄉鎮企業)改制為股份有限公司、有限責任公司、股份合作制企業、私有企業、租賃經營和實施出售、兼并、合并、破產等(以下簡稱為改制)，對符合環境保護、城市規劃要求的工業企業生產性用房及用地可辦理“兩證”。涉及原使用的土地、房屋資產處置，應按本意見規定進行土地、房屋資產處置。
三、土地資產處置及其土地使用證的辦理
(一)*市土地行政主管部門負責市區鄉鎮企業改制土地資產處置的審批管理工作。各區土地行政主管部門負責具體實施。未經市土地行政主管部門依法審批，擅自進行鄉鎮企業土地資產處置的行為無效，改制后企業的土地使用權不受法律保護。
(二)鄉鎮企業改制進行土地資產處置，應符合以下條件：
1、土地使用權屬必須合法無爭議，并已辦理土地登記，持有合法的土地使用權證書。
2、改制后的建設用地必須符合城市總體規劃和鄉鎮土地利用總體規劃。
對于違法占用的土地或通過土地非法交易等途徑非法取得的土地使用權，應當按照國家和省、市有關土地確權的規定，經依法處理并補辦用地審批手續后確定土地使用權，依法取得土地使用證后，方可按本規定申請進行土地資產處置。尚未進行土地登記的，企業應向土地所在地的區土地行政主管部門申請確權，由區土地行政主管部門負責地籍調查和初審后報市土地行政主管部門審核并由市土地行政主管部門出具土地權屬證明。
(三)鄉鎮企業改制涉及的土地使用權，有下列情形之一的，應依法補辦征用手續并
按土地使用權出讓方式進行處置：
1、企業整體連同土地使用權轉讓或進行不動產分割轉讓涉及土地使用權轉讓的；
2、改制后企業由本集體經濟組織以外的經濟組織或單位控股的；
3、改制后改變原土地批準用途需重新建設的(房地產項目建設用地除外)。
鄉鎮企業改制后改變土地批準用途，進行房地產開發建設的，按《關于進一步深化國有土地有償使用制度改革推行土地使用權招標拍賣出讓的通知》(杭政19號)執行。
通過土地出讓方式處置土地使用權的，由受讓者依法辦理土地征用手續和土地出讓手續，繳納土地使用權出讓金。改制企業以出讓方式取得的土地使用權，可依法進行轉讓、出租、抵押。
4、鄉鎮企業改制需要將集體土地依法征為國有土地的，應當提供下列資料：
(1)建設用地呈報表(村及鄉鎮、區政府蓋章)；
(2)改制企業的批文(由各區的鄉鎮企業行政主管部門負責批復)；
(3)征地協議書；
(4)建設用地規劃許可證及附圖。
(四)鄉鎮企業在改制時，集體土地所有者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其它附著物租賃給改制企業的，涉及的土地使用權，可采取租賃方式進行處置。
采取租賃方式處置土地使用權的，作為集體所有土地所有權代表的鄉(鎮)或村集體經濟組織要與承租企業(改制企業)簽訂土地租賃合同。
集體所有土地租賃合同文本由市土地行政主管部門統一制訂。
以租賃方式取得的土地使用權不得擅自轉讓、轉租和抵押。如確有需要，應經出租方同意并依法補辦有關手續后才能進行。
(五)鄉鎮企業改制為股份合作制企業或有限責任公司，由作為集體土地所有權代表的鄉(鎮)或村集體經濟組織控股的，所涉及的土地使用權允許以集體土地使用權作價人股。但其土地使用權入股的價格需經有土地評估資質的土地評估機構評估，并經市土地行政主管部門確認。同時，以土地使用權作價入股的，由相應的集體經濟組織按股收取紅利。
以集體所有土地使用權作價入股方式處置的，其土地所有權性質不變。企業終止時，土地使用權仍歸原集體所有者。
作價入股的集體土地使用權不得擅自轉讓、出租，不得擅自改變土地用途。
作價人股的集體土地使用權作為企業的法人財產可以抵押，抵押時應按國家關于集體土地抵押的有關規定辦理審批手續。抵押權人處分抵押物時，須先補辦征用、出讓手續，補交土地出讓金或以處分集體抵押物所得價款先行抵交出讓金。
(六)使用劃撥國有土地使用權的鄉鎮企業改制時，經主管該企業的鄉(鎮)或村集體經濟組織同意后，由改制后企業按現行企業改制土地資產處置的有關規定補辦土地使用權出讓或國有土地租賃手續、補繳土地出讓金或按年繳納土地租金。
補辦土地出讓手續后的土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押。
補辦國有土地租賃手續后的土地使用權轉讓、抵押按《*市國有土地租賃管理辦法》的有關規定執行。
(七)以土地出讓方式取得國有土地使用權的鄉鎮集體企業改制時，可以依法轉讓、出租給改制后的企業使用或作價入股。土地使用年限為土地出讓年限減去原鄉鎮企業使用年限后的剩余年限。
(八)鄉鎮企業改制土地資產處置的具體程序：
1、申請。鄉鎮企業向區土地行政主管部門提出土地資產處置的申請，以出讓方式處置的，還應向市規劃部門申請辦理規劃批準手續。
2、權屬確認。企業所在地的區土地行政主管部門在收到企業申請后15個工作日內完成企業用地地籍調查和初審后(有權屬糾紛的除外)，報市土地行政主管部門審批，市土地行政主管部門在7個工作日內完成審批工作。
3、地價評估和確認。企業委托具有土地估價資質的評估機構進行地價評估。企業持土地價格評估報告向市土地行政主管部門申請評估結果確認，市土地行政主管部門在川個工作日內完成地價確認工作。
4、處置方案擬訂。由企業所在的區土地行政主管部門會同該企業擬訂土地處置方案，明確處置方式。如需補辦土地征用手續的，按國家、省土地管理法律、法規的規定補辦征用手續，在報送土地資產方案時一并報送補辦征用的有關材料。
5、方案審批。采取補辦土地征用、出讓、國有土地租賃、土地使用權作價入股的，市土地行政主管部門根據區土地行政主管部門的初審意見，批復有關處置方案。如需辦理征用的，一并補辦征用土地審批手續。采取集體所有土地租賃方式處置的，由市土地行政主管部門負責方案批復，由企業所在區的土地行政主管部門負責具體實施，并辦理有關審批手續，在審批后由區土地行政主管部門負責將有關租賃合同及審批資料報市土地行政主管部門備案。
6、簽訂合同或協議。企業根據批準的處置方案，按批復意見簽訂協議或合同。辦理國有土地使用權出讓、租賃或作價入股的，要與市土地行政主管部門簽訂土地出讓或租賃合同等有關手續；辦理集體土地使用權租賃的，要與集體土地所有者簽訂集體土地使用權租賃合同；辦理作價人股的，集體土地所有者要與企業簽訂作價人股協議。
7、土地登記發證。使用國有土地的企業辦理土地登記手續，可直接向市土地行政主管部門辦文窗口申請辦理土地登記；使用集體土地的企業，可向土地所在地的區土地行政主管部門申請登記，經區初審后，報市土地行政主管部門審批。
(九)集體土地資產處置的有關政策措施：
1、土地使用權以出讓方式處置的，企業改制后將集體土地征為國有辦理土地出讓手續，且不改變用途并不重新建設的，由改制企業繳納土地出讓金，其土地出讓金按評估確認價的20％繳納，并按“收支兩條線”的原則，除土地復墾基金(每畝loo00元)及土地出讓業務費(按出讓金的1％計)外，其余由市財政按70％的比例返還給企業，并用于職工基本養老保險。該資產的最后處置權屬于國家。
2、鑒于歷史原因，對改制企業補辦規劃、土地、房產等手續時，屬企業生產性用途的可免收市政配套費，參照國有企業改制的有關政策，減半收取其它規費、手續費。
3、為有利于企業發展，土地征用費的標準適當低于撤村建居的標準，同時，企業過去已付的租用費可抵扣土地征用費。
4、以集體土地租賃方式處置的，土地租金按評估確認價的20％乘以土地還原利率(按4％)確定。土地租金逐年繳納，標準自合同簽訂之日起五年不變，五年后每三年調整一次，每次調整’幅度不超過原租金的20％。租金由鄉鎮村集體經濟組織負責收取，主要用于鄉鎮或村基礎設施、公益事業的建設，不得移作他用。
5、以集體土地使用權作價入股方式處置的，其作價入股額按土地評估確認價的80％確定。
(十)改制后企業若需改變原土地用途，須報經市規劃部門和市土地行政主管部門批準，重新補辦有關手續，補繳土地有償使用費等費用。如需改變用途進行房地產開發建設，必須統一納人政府土地儲備庫，實行土地使用權招標或拍賣出讓。
四、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的辦理(市規劃局辦理)
(一)辦理建設用地規劃許可證的資料：
1、市土地行政主管部門開具的企業改制聯系單；
2、1/1000地形圖兩份，用鉛筆線劃出用地范圍，并向規劃院四線室申請劃出規劃控制線；
3、土地使用權證(復印件)；
4、填寫預審表和建設用地規劃許可證申請表。
(二)辦理建設用地規劃許可證的流程：
1,憑以上資料報送總窗口；
2、綜合處預審后，根據內容報處、局審正；
3、預審后轉各業務處室，辦理規劃用地許可證手續；
4、辦理完畢后報送總窗口，核發建設用地規劃許可證(或填寫市土地行政主管部門聯系回執單)。
(三)辦理建設工程規劃許可證的資料：
1、改制后的土地使用證(土地呈報表)；
2、建設項目實測1／500地形圖兩份(詳細注明占地面積、建筑幢數、層次、建筑面積準確數字)；
3、竣工圖二套(含建施平面、剖、竣工圖，并有設計單位蓋章)；
4、有消防、環保、質監部門的書面審核意見；
5、違法建筑行政處罰證明及補交規費證明件；
6、填寫建設工程規劃許可證申請表。
(四)辦理建設工程規劃許可證的流程：
1、上述資料報送總窗口受理；
2、由綜合處送有關業務處室并報局進行規劃定性，確定是否允許補辦建設工程規劃許可證；
3、如確定允許補辦，則到法規處接受違法建筑處罰，并到有關部門辦理交納規費手續；
4、交納罰款和規費后，憑單據及補辦資料由法規處報送總窗口受理，轉各業務處室和局領導審查批準補辦建設工程規劃許可證手續；
5、由總窗口核發建設工程規劃許可證。以上資料齊全后，在15個法定工作日內辦理完畢。
五、房屋所有權證的核發
(一)鄉鎮工業企業無論以何種方式進行改制，改制前應有合法有效房屋權屬憑證，不具備房屋權屬憑證，必須依法補辦，并取得房屋所有權證。由市房產管理部門核發權證。
(二)房屋所有權證的辦理。
l、*年12月9日前，經批準建造的房屋，應按規劃部門建房批準文件和用地審批手續，受理登記核發權證。未經批準建造的房屋可出具房屋建造年份、用途、用地狀況及負有法律責任的具結，經鄉(鎮)政府證明報市規劃部門審核同意，由市房產管理部門受理登記、核發權證。
2、*年12月10日以后經批準建造的房屋，在提交建設項目批準文件、土地使用證、建設工程規劃許可證(建筑許可證)、竣工驗收證明后，受理登記、核發權證。未經批準的，應按規劃部門和土地管理部門的審批程序，經行政處罰后，補辦有關手續，憑補辦批淮文件受理登記。
在批準用地范圍內，對少批多建房屋的超批準建房面積部分，經規劃管理部門行政處罰和規劃審核補證后，受理登記。
凡在*年*市區開展房屋所有權總登記至今，已領取房屋所有權證的，根據房屋驗換證管理實施辦法辦理換證手續，領取新的房屋所有權證。其中房屋所有權主、客體已發生變化的應持有效憑證，辦理房屋轉移、變更登記。
(三)房屋租賃管理。
凡涉及房屋租賃事宜的，房屋租賃出租人和承租人應簽訂書面租賃合同，約定租賃期、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向企業所在地的區房產管理部門登記備案。
六、其它事項
(一)西湖風景名勝保護區鄉鎮企業的土地使用證和房屋所有權證的登記發放，按西湖風景名勝保護區的規定執行。
集體土地租賃合同范文2
出租方：___________________________（以下簡稱甲方）
承租方：___________________________（以下簡稱乙方）
根據《_________農民集體所有建設用地使用權流轉管理試行辦法》和國家、省、市有關法律、法規、甲乙雙方本著平等、自愿、有償的原則，訂立本合同。
第一條 甲方出租給乙方的集體建設用地使用權的地塊位于______________（詳見《土地使用證》附件），面積為_________平方米（合_________畝），其宗地位置與四址范圍如甲，乙雙方確認的附圖所示。
第二條 本合同項下出租地塊用途為_________.乙方承租后必須按規定用途使用土地，如需變更用途，須經甲方及當地建設規劃主管部門同意，甲乙雙方協商調整年租金后，向_________國土資源局申請辦理用途變更手續。
第三條 本合同項下的土地使用權租賃期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。
第四條 本合同項下的土地使用權的年租金為每平方米________元人民幣，年租金總額為________元人民幣。乙方應于每年 ______月______日前向甲方按時繳納年租金。首次年租金從簽訂本合同之日起的______天內繳清，年租金不足半年的按半年計收，超過半年的按全年計收。
乙方不按時支付年租金的，從滯納之日起，每日按應付款額的______‰向甲方交納滯納金。超過六個月不支付年租金的，甲方有權收回出租的土地使用權。
第五條 在本合同生效之日起15天內，甲乙雙方應向_________國土資源局申請辦理租賃登記手續，甲方領取土地使用權出租許可證，乙方領取土地使用權承租證明書。
第六條 土地使用權租金的調整，每隔_________年調整一次，每次調整幅度為百分之______.租金標準調整時，甲乙雙方應簽訂變更協議，乙方應按新的標準繳納年租金。
第七條 乙方依據本合同租賃方式取得的土地使用權不得轉讓，轉租，抵押。如需轉租的，須經甲方書面同意，雙方簽訂轉租合同后到_________國土資源局辦理有關變更手續。
第八條 乙方在接受租賃場地移交手續后，應妥善保護界樁，不得私自移動。界樁遭受損壞或移動應及時報告甲方重新埋設，測繪費和界樁費由乙方支付。
第九條 乙方在租賃場地上需要新建，擴建或翻建建筑物，須經甲方書面同意，并按規定辦理有關報批手續，雙方應簽訂土地租賃期滿后承租方新建建筑物的處置協議。
第十條 土地租賃期滿，本合同同時終止履行，乙方應向_________國土資源局交還土地使用權承租證明書，辦理土地使用權租賃注銷登記手續。對該地塊內乙方投資建設的建筑物，附著物，應按雙方簽訂的處置協議，在本合同終止之日起的60天內處置完畢，逾期未處置完畢的，由_________ 國土資源局向乙方發出書面處置通知。
租賃期滿乙方如需繼續使用該地塊的，須在期滿前六個月內向甲方提交續租申請，由甲乙雙方重新簽訂土地使用權租賃合同，向_________國土資源局申請辦理續租登記手續。
第十一條 乙方因提前終止經營等原因，需提前終止租賃合同的，應向甲方支付相當于三個月租金總額的違約賠償金。
第十二條 依據本合同依法使用的集體非農業建設用地使用權受法律保護。在特殊情況下，因國家和農村集體社會公共利益需要，集體土地所有權者報經 _________國土資源局審核和_________人民政府批準后，可以提前收回出租的土地使用權，集體土地所有權者根據土地利用現狀，給予承租方相應的補償。
第十三條 本合同訂立，效力，解釋，履行及爭議的解決，適用中華人民共和國法律，法規。因執行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成的，可向租賃地塊所屬轄區人民法院。
第十四條 本合同未盡事宜，依據有關法律，法規，政策等，雙方可簽訂補充協議，作為合同附件，附件與本合同具有同等法律效力。
第十五條 本合同經雙方法定代表人簽字蓋章，報_________人民政府批準后生效。
第十六條 本合同一式五份，甲乙雙方各執兩份，一份交_________國土資源局存檔。
第十七條 本合同于______年_____月_____日在__________________簽訂。
甲方（蓋章）_____________
乙方（蓋章）____________
代表（簽字）_____________
代表（簽字）____________
聯系地址：_________________
聯系地址：________________
郵政編碼：_________________
郵政編碼：________________
聯系電話：_________________
聯系電話：________________
電傳：_____________________
電傳：____________________
開戶銀行：_________________
開戶銀行：
________________
帳戶名稱： ________________
帳戶名稱：________________
帳號：_____________________
集體土地租賃合同范文3
論文內容提要:物權法第142條的但書內容應當指國有土地租賃權為建筑物所有權的正當根據。市政公共設施所有權、職工購買的公有住房都應當以建設用地使用權為其正當根據。筑物所有權須以土地權利為其正當根據。土地權利可以是建設用地使用權、宅基地使用權,也可以是集體土地所有權、集體土地使用權,還可以是國有土地租賃權。
論文關鍵詞:土地權利/建筑物所有權/國有土地租賃權
一、問題的提起
案例一:農戶甲取得A地的宅基地使用權后,舉家到B市販賣蔬菜,鄰居農戶乙出資在A地建造住房,竣工后聲稱擁有該住房的所有權。甲對此持有異議,并訴至法院,請求確認該住房的所有權。
案例二:甲房地產公司擁有A地的國有土地使用權,因缺少資金而與乙公司簽訂合作協議,約定乙公司投入3000萬元人民幣,建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有權,甲房地產公司擁有三分之二的所有權。后因雙方發生爭議,甲房地產公司告知乙公司,建成的商品房全部歸屬于自己。乙公司堅持自己擁有三分之一的商品房所有權,并訴至法院。但該項合作協議被認定為名為合作實為拆借資金,歸于無效。在這種情況下,建成的商品房所有權歸屬于誰？
案例三:甲機關擁有一宗行政劃撥的國有土地使用權,規劃用途為建造職工食堂和停車位。甲機關和乙公司簽訂合作建房協議,約定甲機關出資該國有土地使用權,并負責將土地手續合法化；乙公司建房的全部資金；建成的酒樓由雙方各取得二分之一的所有權。直至該酒樓建成并開始營業,甲機關也沒有將行政劃撥的國有土地使用權變性為出讓的國有土地使用權。后來,雙方發生糾紛,甲機關請求確認合作建房協議無效,建成的酒樓歸其所有。解決上述紛爭,確定建筑物所有權歸屬于誰,涉及到當事人的協議、資金投入、國有土地使用權、宅基地使用權各種因素,哪種因素起關鍵性的作用？需要回答。
二、建筑物所有權必須以地權為其正當根據
建筑物所有權不可能憑空孤立存在,必須以地權作為自己的正當根據。其道理在于:自羅馬法以來,法律奉行土地吸收地上物的原則,尚未收割的農作物、生長于土地上的樹木、豎立于土地上的建筑物都屬于土地的成分,甚至于落在土地上的小鳥都要如此認定。這固然周到地保護了土地所有權人的利益,可也阻礙了人們投資于他人的土地且保有建筑物所有權的熱情和行為,衡平地協調土地所有權人和投資于土地的非所有權人之間的利益,讓土地所有權人僅僅取得非所有權人利用土地的對價,使非所有權人保有建造在他人土地上的建筑物的所有權,法律創設了地上權制度,只要非所有權人在他人的土地上取得地上權,建筑物便不被土地所吸收,而是與地上權相結合,成為地上權人的所有物。
我國法借鑒了這種思想及路徑,但沒有采用地上權的稱謂,而是使用了宅基地使用權、集體土地使用權、國有土地使用權、建設用地使用權等概念。其中,宅基地使用權作為農戶在集體所有的土地上建造住房并保有住房所有權的正當根據,集體土地使用權作為鄉鎮企業建造建筑物并保有所有權的正當根據,在廣東省也能作為中外合資經營企業、中外合作經營企業、外資獨資企業等建造建筑物并保有所有權的正當根據,國有土地使用權作為在國有土地上建造建筑物并保有所有權的正當根據。
筆者認為,這三種情形都不宜作為《物權法》第142條但書所包含的內容,首先分析第一種情形。（1）建筑物所有權以地權為其正當根據,乃古今中外的立法例及其理論所共認,是衡平土地所有權和土地利用人之間利益關系的最佳模式,沒有充分的理由不宜輕易放棄,何況《物權法》已經貫徹了這種理念,設置了相應的法律制度,如建設用地使用權、宅基地使用權等。（2）設置例外,得有充分的必要性和正當性,否則,任其存在會破壞整體及其和諧要求,在法律制度領域就是破壞法制的統一。某些專家所理解的《物權法》第142條但書所包含的三種情形（例外）,缺乏必要性和正當性,不宜存在。這三種情形完全可以而且能夠按照建筑物所有權以地權為其正當根據的思路加以解決,這從下文的分析中可以明了。
首先,由開發商在房地產項目開發中配套建設的市政公共設施,可以甚至必須歸國家所有。其處理方式可由若干類型,其一,在建設用地使用權出讓金合理并已被土地資源管理部門收取的情況下,市政出資由開發商負責建設市政公共設施,但不減少開發商所應支付的建設用地使用權出讓金的數額,國家取得這些設施的所有權,但無相應的建設用地使用權；其二,市政出資由開發商負責建設市政公共設施,就該設施的基地部分,減少開發商所應支付的建設用地使用權出讓金的數額,國家取得這些設施的所有權,同時享有相應的建設用地使用權；其三,開發商支付全部的建設用地使用權出讓金,承擔建造市政公共設施的費用,國家無償取得這些設施的所有權,同時享有相應的建設用地使用權；其四,開發商支付全部的建設用地使用權出讓金,承擔建造市政公共設施的費用,國家無償取得這些設施的所有權,但不享有相應的建設用地使用權；其五,開發商取得行政劃撥的建設用地使用權,承擔建造市政公共設施的費用,國家無償取得這些設施的所有權,但不享有相應的建設用地使用權。最后的類型是實務中較為常見的現象。分析比較上述五種類型,第一種處理類型存在著兩個缺點,一是不符合建筑物所有權必須以地權為正當根據的原理,二是國家變相地占用了開發商的部分建設用地使用權,有違公正。第三種類型雖然符合建筑物所有權以地權為正當根據的原理,但國家侵占了開發商的合法利益,不可取。第四種和第五種類型既不符合建筑物所有權以地權為正當根據的原理,又不是恰當的利益分配,同樣不可取。第二種類型符合房地權屬間的規則,妥當地處理了各方的利益關系,最為可取。由此可知,所謂《物權法》第142條但書的第一種情形已被排除出去。
其次,分析第二種情形不宜作為《物權法》第142條但書所包含的內容。由于各個機關、國有企事業單位的職工取得的工資及獎金遠遠低于給國家和社會所做的貢獻,在公房改制過程中,購買公房時有福利的因素,不但房價款低于市場價格,而且免交了土地使用權出讓金。這是應當的。同時,限制職工的房屋所有權的某些效力,也是合理的。但是,限制購房職工的權利,并不意味著非得剝奪購房職工的建設用地使用權不可,并不意味著非得破壞建筑物所有權以地權為正當根據的基礎性原則不可。我們完全可以選擇一條代價較低且公平合理的模式平衡各方的利益關系。在筆者看來,最佳的模式應當是,職工依法及政策購買單位的公房時,同時取得房屋的所有權及其基地的建設用地使用權,盡管不支付建設用地使用權出讓金；但若把該房屋出賣或互易與他人,則應當分區情況,按照《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》關于“職工以成本價購買的住房,產權歸個人所有,一般住用5年后可以依法進入市場,在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后,收入歸個人所有”（第21條第2款）的規定處理；或者按照該法關于“職工以標準價購買的住房,擁有部分產權,即占有權、使用權、有限的收益權和處分權,可以繼承。產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房,一般住用5年后可以依法進入市場,在同等條件下,原售房單位有優先購買、租用權,原售房單位已撤銷的,當地人民政府房產管理部門有優先購買、租用權。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后,單位和個人按各自的產權比例進行分配”（第21條第3款）的規定處理。更應注意的是,應當按照該法關于“職工購買住房,都要由房產管理部門辦理住房過戶和產權移轉登記手續,同時辦理相應的土地使用權變更登記手續,并領取統一制定的產權證書”的規定處理。十分明顯,國務院的行政法規是強調房屋所有權以土地使用權（建設用地使用權）為正當根據的,而非承認房屋所有權脫離建設用地使用權等地權而憑空存續的。
三、《物權法》第142條但書的應有內容
以上分析,并不意味著《物權法》第142條的但書形同虛設,只是說它另有內容。在筆者看來,其內容應當是土地租賃權可以作為建筑物所有權的正當根據。其理由有二:（1）國土資源部于1999年8月1日了《規范國有土地租賃若干意見》,其中第4條規定:“國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地,應實行短期租賃,短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地,應實行長期租賃,具體租賃期限由租賃合同約定,但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。”這就明確承認了建筑物所有權得以國有土地租賃權為其正當根據。當然,筆者注意到《,規范國有土地租賃若干意見》第1條第3款也規定“:對原有建設用地,法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥,不實行有償使用,也不實行租賃。對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的,可以實行租賃。對原有建設用地,法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥,不實行有償使用,也不實行租賃。對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的,可以實行租賃。對于新增建設用地,重點仍應是推行和完善國有土地出讓,租賃只作為出讓方式的補充。對于經營性房地產開發用地,無論是利用原有建設用地,還是利用新增建設用地,都必須實行出讓,不實行租賃。這清楚地表明國有土地租賃權不得作為商品房所有權的正當根據。就是說,作為解釋論,把國有土地租賃權作為建筑物所有權的正當根據,列為《物權法》第142條但書的內容,只能是非經營性房屋所有權以國有土地租賃權為正當根據。（2）日本等國家或者地區,以土地租賃權作為建筑物所有權的正當根據的情形不在少數,其中一個重要原因是租金相對于地上權的代價而言較低。代價低卻能夠保有建筑物所有權,何樂而不為呢？！這應當引起我們的重視。
集體土地租賃合同范文4
關鍵詞：加油站；用地；法律視角；管理
中圖分類號：TU249.6 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02
加油站的地理位置在某種程度上決定其經濟效益，土地是加油站的基礎和根本，各大石油公司搶攤布局，開展加油站網點之爭，最根本的就是土地之爭。由于經營危險化學品的特性，加油站的建造受到國家嚴格控制，其用地取得在當今趨緊的土地管理政策下越趨困難，另一方面，加油站存量用地由于歷史原因存在較多的管理問題亟待理順和規范。從法律視角看，加油站用地的取得和存量管理需要做到合法合規、權屬清晰、手續完備、管理規范、風險可控。
一、加油站用地的特殊性和用地現狀
加油站用地屬于《土地利用現狀分類》中商服用地類的批發零售用地，不屬于人們通常認為的國家重點扶持的公共基礎設施建設項目用地。由于加油站本身的特殊性，其用地也受到較多的政策限制。根據國土資發[2002]229號《關于切實加強加油站用地管理的通知》規定，加油站用地自該通知下發之日(2002年7月19日)起列入限制供地類項目，一律實行有償使用，并按規定實行招標、拍賣。這意味著，加油站用地通過行政劃撥、協議出讓方式取得已成為歷史。加油站用地的門檻越來越高，根據上述通知，“凡未取得省級經貿部門核準的成品油零售經營資格、不符合城區和公路沿線加油站發展布局規劃的，不得批準供地”，要取得加油站用地，不僅企業自己要有經營資質，還得政府方面有規劃，在規劃之外通過其他渠道取得用地已幾無可能。隨著全國性的建設用地緊張，各地列入加油站選址規劃的用地也越趨緊張，這與招拍掛制度的結合，使得加油站用地的成本暴漲，如今幾千萬元取得一座加油站用地已不是稀罕事，而且許多城市特別是一線城市的城區已基本沒有供地用于建造加油站。于是，國內石油巨頭將目標瞄準現有存量社會加油站，大打加油站網點收購爭奪戰。而在石油巨頭內部，由于歷史原因，加油站用地性質存在多種形式，除了國有出讓地外，還有原來的國有劃撥地、授權經營地，有在網點收購或者與農村集體經濟組織聯營過程中形成的的集體建設用地，甚至因用地缺乏，許多加油站用地系向他人租賃所得，每年繳納租賃費。由于土地本身很強的政策性和明顯的法律屬性，不管是新建加油站用地的取得，網點收購還是加油站存量用地的管理，都涉及較多的法律問題。
二、加油站用地中存在的法律問題
1.加油站用地涉及的法律法規。我國現行土地管理主要有三大法律制度即土地權屬制度、土地用途管制制度、土地有償獲得制度，土地管理方面的法律法規較多，就加油站用地而言，涉及《土地管理法》、《物權法》、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及國土資源部頒布的諸如《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《關于切實加強加油站用地管理的通知》等一系列規定和通知。
2.加油站用地存在的問題。主要體現在：一是用地手續不完備。企業未經批準，未履行全部手續或者辦理明顯有瑕疵的手續即占用土地建造加油站，未按照土地出讓合同履約等。二是用地性質違規。因無法拿到商服用地，企業可能會占用工業、教育科技文化用地建造加油站，對于城鄉結合部、城郊和農村地區，為了搶占市口，企業也可能會違規租用農村集體土地建造加油站，從而違反《土地管理法》第63條中 “農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設” 的規定。以上一和二的不當行為可能帶來行政處罰、停業整頓、收回土地、甚至吊銷營業執照等嚴重的法律后果。三是權屬登記不規范。存量用地權屬登記不規范帶來內部管理風險，比如加油站土地無證問題，加油站收購后土地權證未及時進行變更，聯營站土地作價入股方未將土地證轉移登記到聯營站名下，因企業變革等歷史原因加油站土地權證登記名稱與加油站現有工商名稱不一致問題等等，在不動產物權實行權屬登記，不登記不發生物權效力的法律制度下，以上這些登記不規范的問題會帶來土地權利主體缺位，物權瑕疵，影響物權權利行使，甚至帶來企業資產損失和其他經濟損失的風險。四是承租用地管理不到位，承租他人土地用于經營加油站，因土地無證，劃撥地出租未經批準，農用地、集體建設用地出租，出租人違規用地，違章搭建，未辦理租賃備案，未取得房地產租賃他項權證、租賃合同約定不明等問題帶來工商年檢通不過、失去經營網點、引起糾紛訴訟、造成經濟損失等風險。
三、加油站用地規范管理與風險防控
1.新增用地管理。新增用地管理的原則是手續齊全規范、避免違法用地。加油站新增用地主要有兩種方式：通過招拍掛和通過加油站股權收購。
(1)招拍掛方式。以這種方式取得加油站建設用地，企業一般可以通過以下流程辦理：先查閱欲建加油站所在市、縣的土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和建設用地使用權出讓年度計劃，從當地土地管理部門公開信息渠道獲取土地招拍掛信息，有意向的持有關法律文件向當地土地管理交易中心提出書面申請，參與土地的招拍掛活動，競買成功后，簽訂成交確認書，付清成交價款，之后辦理土地預審、規劃審查、項目立案審查、環評等手續，經企業法律事務部門審核后簽訂土地使用權出讓合同，最后進行土地使用權初始登記。該種方式中，土地使用證是權屬證明也是最終目標，務必盡快辦理，憑此證方可辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證與建設工程施工許可證等加油站建設相關手續。
(2)股權收購方式。加油站所有資產含土地和房產一同收購，使加油站土地使用權收歸己有。該種方式下會遇到較多的法律風險，比如轉讓方主體不合格，未經共有人同意出讓共有資產，加油站房地產已被抵押而無法過戶，土地房產沒有產權證，建設手續不全，存在違規用地和違章建筑，轉讓方隱匿加油站面臨拆遷信息等。作為收購方應采取如下措施應對風險：
一是在收購前進行全面的盡職調查，發現以上問題及時采取應對辦法。比如發現關于抵押問題，須由加油站產權人做出無抵押承諾或解除抵押承諾，在發現加油站資產已被抵押的情況下，可視具體情況要求先期解除抵押，或在合同中具體約定解除抵押的方式、步驟。又如加油站違規用地，轉讓方采用簽訂土地租賃合同形式占用集體土地的，應在收購合同中，明確約定由轉讓方負責將該加油站的土地辦理為國有出讓性質和商業用途，并過戶到合同約定的使用人名下。加油站占用集體土地又不能辦理國有出讓手續的，必須具有政府部門批準的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑施工許可證》等其他行政審批文件，才能降低風險損害發生的可能性。
二是盡快辦理土地房產過戶手續。加油站股權收購，價值比重最大的實際上就是土地和房產，而加油機、油罐等固定資產價值與其相比簡直不值一提。收購后，若土地不是登記在加油站名下的，企業盡快到房地產交易中心辦理房地產過戶手續，并移交涉及土地房產的各類檔案資料。如未及時辦理，將來一旦土地房產發生巨額增值，原轉讓方可能會反悔當初收購協議，致使雙方發生法律糾紛。
2.存量用地管理。存量用地管理的原則是做到權屬清晰、登記規范、使用科學。加油站存量用地主要有自有、聯營、承租三種方式。
(1)自有土地。自有土地有劃撥、授權經營、出讓三種。劃撥土地按照法律規定未經批準不得出租、抵押、轉讓，企業應注意因加油站歇業或關閉后，若加油站土地是劃撥地的，未經土地管理部門批準不得隨意處置，否則違法。授權經營地是國家將原劃撥地經評估按評估價轉增國家資本金后授權給國有控股公司使用的土地，注意授權經營地只能按照指定用途使用或出租給指定對象，企業無處置權，經批準同意轉讓的需補交出讓金。出讓地是企業向市、縣土地管理部門繳納土地出讓金后取得的一定期限內使用并可以自行轉讓使用權的土地。由于其具有最完整的權利，流通性好，對企業來來說最受歡迎也最容易管理，有條件的企業可以將原有劃撥地通過某種方式繳納出讓金后變為自有出讓地。目前石油企業自有出讓地由于歷史原因存在登記不規范的問題，主要有：
一是以前加油站整體收購后未及時辦理土地權利人轉移登記，致使土地權利人至今仍登記在被收購加油站的母體企業名下。這種情況風險在于，首先法律上只認可權證上的登記人為該土地權利人，造成收購方物權權利主體缺位，可能影響應有權利的行使，如轉讓方實體被消滅，更加難以辦理權利人轉移。其次，名義上的權利人可能會在實際權利人不知情的情況下將該土地及房產作抵押，若抵押人破產或被第三人行使抵押權等均可能造成該土地及房產被司法機關強制執行，影響加油站正常經營和權利主張，甚至可能造成地塊損失。再次是轉讓方因覬覦這些年土地大幅增值，可能以土地登記權利人的名義，通過訴訟方式主張退還收購款收回土地。最后如遇政府征收該土地上的房屋，收購方需要以房地產登記權利人名義或在其配合下才能獲得賠償，在談判中處于被動。對這種問題的解決思路是盡快補辦過戶手續，當然可能涉及土地增值稅、契稅、評估費等高額費用，如轉讓方不愿配合過戶或無法補辦，可以協商采取訂立協議的方式明確土地的實際權屬，從債權層面降低物權風險。
二是土地房產沒有權證。這種情況下，把該房地產作為注冊地的企業需要辦理營業期限續展、加油站開設非油業務辦理相關證照、實施企業更名等事項時，可能因無法提供房地產權屬證明被政府部門拒絕受理。如遇政府征收時，也可能因為無證遇到相關障礙。解決的思路是盡快分析原因，取得權屬證明，問題較大的可以委托專業中介機構辦理。
三是由于企業變革，土地登記名稱與加油站現有工商登記名稱不一致，這種情況下法律風險較小，因土地登記名稱下的企業要么是現石油企業的一致行動人，要么在企業變革中已經注銷，但是如果要規范登記，使土地登記名稱統一到工商名稱上來，需要查明兩者間的關系，視是否變更關系，股東是否有變化等不同而區分是變更登記還是轉移登記。登記方式的不同可能涉及差額巨大的稅費。
(2)聯營。聯營方以土地房產作價入股與石油公司成立加油站，按照《公司法》規定，該土地房產屬于聯營企業資產，應當將該土地房產過戶到聯營體名下，但現有聯營加油站中，存在較多未過戶的情況，可能帶來權益不清，出資不實，土地方擅自處分該土地房產等風險，建議協商聯營對方補辦過戶手續，但因近年來土地增值巨大，聯營方考慮自己利益可能會不同意，則建議以簽訂協議的方式明確土地房產的實際權屬，從債權層面降低物權風險。
(3)承租。加油站承租土地對于石油企業來說既無奈、又有不確定性和一定的風險。租賃土地的主動權在出租人手里，租金上漲，不再續租，提前結束租賃合同等會給承租人帶來不確定性，而出租人出現前文所述無土地房產權證等問題帶來管理風險和經營風險。特別是在工商登記政策收緊的情況下，以承租土地的地址為加油站注冊地的，在該加油站辦理營業期限續期等工商手續時，因無法提供他方的房地產權屬證明，工商部門可能會拒絕受理。對于加油站承租地管理，建議一是對出租人開展盡職調查，確定出租人主體合格，租賃標的合法合規。二是加強租賃合同管理，將可能遇到的風險通過合同約定來化解，比如為了固定較長的租賃期限，有些企業簽訂30年的租賃合同，但根據《合同法》租賃合同分則規定租賃期限最長為20年，后面10年無法受到法律保護，建議通過再簽一份租期為10年的合同，租賃期限從前份20年的合同結束之日起計算的方法解決租35年的問題，保證了加油站經營的連續性。二是完善租賃手續和相關文件，加油站應當向出租人索取土地權屬證明復印留存，或到土地房產交易中心調閱權屬信息。租賃事項應當備案，并辦理土地使用權出租他項權利登記，取得租賃他項權利證書，維護承租人權益。
參考文獻：
[1]中華人民共和國土地管理法[M].北京:中國法制出版社,2005.
[2]中國石化銷售企業土地管理實用手冊[M].北京:中國石化出版社,2010.
集體土地租賃合同范文5
一、適用范圍
1、鎮范圍內，租用無房產證或租賃證的房產和無土地證的集體土地上的經營場所的招商引資企業，含新注冊及變更、遷入企業。
2、企業注冊地及財政級次均在鎮。
二、職責分工
1、所在村、社區及業主單位負責入駐企業的經營范圍、實力背景、投資門檻、稅收貢獻情等情況進行初審。
2、鎮經發辦負責對入駐企業的經營范圍、企業資質、投資門檻、稅收貢獻等情況進行審核及相關資料的備案存檔管理。
3、村鎮建設辦負責對經營場所的權屬及合法性等情況進行審核。
三、辦理流程
1、投資者如實填寫《區經營場地使用意見表》、《鎮經營場地入駐企業審核表》，并提供相關資料，經營場地所屬村、社區或業主單位對上述資料進行初審，同意后簽字蓋章。
2、鎮經發辦、村鎮建設辦按照各自責職分別審核上述資料的相關內容，同意后由負責人在《鎮經營場地入駐企業審核表》中相關欄目內簽字蓋章確認。
3、經分管鎮長同意并在《鎮經營場地入駐企業審核表》中簽字后，鎮黨政綜合辦在《區經營場地使用意見表》中相關欄目內蓋鎮政府公章。
4、投資者憑蓋章后的《區經營場地使用意見表》到區有關部門辦理后續相關手續。
四、相關資料
1、土地權屬證明復印件一份，需土地使用權人蓋章；
2、租賃合同原件一份；
3、入駐企業法定代表人身份證明復印件一份（新注冊公司需提供公司所有股東身份證明）；
4、《名稱預先核準通知書》（僅需新注冊企業提供）;
集體土地租賃合同范文6
【關鍵詞】石油銷售企業 土地資產管理 風險及對策
一、石油銷售企業土地資產的特點
土地是一種重要的資源性資產，沒有土地，一切生產、經營活動就沒有立身之本。石油銷售企業的土地呈現宗數多分布散、閑置待用多、土地取得方式復雜多樣、管理難度大、取得和使用成本不斷上升等特點。宗地多分布散。不同于其他企業土地集中在某市或某縣的情況，銷售企業25000余宗土地分布在1400多個市縣，土地登記、租賃管理都要在當地進行，需要面對各級甚至是鄉政府的土地管理部門，而土地管理的地方特色比較重，各地經濟發展狀況不同，政府執行土地政策差異也很大。土地取得方式復雜多樣。新增用地通過招拍掛和股權收購取得，存量用地有自有、聯營、承租三種方式，自有土地又有劃撥、授權經營、出讓，由于歷史原因土地取得方式復雜多樣，用地存在風險。閑置待用多。企業空閑、廢棄及閑置待用土地2500宗，閑置面積2910萬平方米（約4.36萬畝），如何盤活低效土地資產是銷售企業土地管理的重點和難點。土地取得和使用成本不斷上升。加油站建設用地全部實行招拍掛方式后，由于競爭激烈使得土地取得成本不斷飆升，隨著國家對城鎮土地使用提高和地方執行政策到位，土地使用稅還將進一步上升。由于上述特點導致銷售企業遇到的復雜情況最多，集中管理的難度最大。
二、石油銷售企業土地資產管理存在的主要風險
（一）加油站用地存在法律方面的風險
用地手續不完備。企業未經批準，未履行全部手續或者辦理明顯有瑕疵的手續即占用土地建造加油站，未按照約定履行土地出讓合同。
用地性質違規。因無法取得商服用地，企業可能會占用工業、教育科技文化用地建造加油站，對于城鄉結合部、城郊和農村地區，為了搶占市口，企業也可能會違規租用農村集體土地建造加油站，以上不當行為可能帶來行政處罰、停業整頓、收回土地、甚至吊銷營業執照等嚴重的法律后果。
權屬登記不規范。存量用地權屬登記不規范帶來內部管理風險，加油站土地無證問題，加油站收購后土地權證未及時進行變更，聯營站土地作價入股方未將土地證轉移登記到聯營站名下等等，以上這些登記不規范的問題會帶來土地權利主體缺位，物權瑕疵，影響權利的行使，甚至帶來企業資產損失和其他經濟損失的風險。
承租用地管理不到位。承租他人土地用于經營加油站，因土地無證，劃撥地出租未經批準，農用地、集體建設用地出租，出租人違規用地，違章搭建，未辦理租賃備案，未取得房地產租賃他項權證、租賃合同約定不明等問題帶來營業執照到期后無法延期、新辦證照或行政許可事項受阻、失去經營網點、引起糾紛訴訟、造成經濟損失等風險。
（二）閑置待用土地存在政府收回的風險
根據土地管理法的有關規定，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪土地，連續多年未使用的，經原批準機關批準，可由縣級以上人民政府收回用地單位的土地使用權。石油銷售企業土地待用（空閑、廢棄、閑置）比較多，多數時間比較長，政府可能對待用閑置土地和低效使用土地可能實施政府無償收回和低價儲備辦法。銷售企業發展戰略調整關閉的油庫和加油站，待用土地中70%以上是劃撥土地和授權經營土地，轉讓、出租與合作開發均不同程度地受到國家土地政策限制。土地閑置待用的原因主要有以下幾類：
在計劃經濟時代，為保障本地石油市場的供應，大部分地市縣石油公司都有油庫。隨著中國石化的企業重組，對石油商品的物流不斷優化，按總部要求的逐步對市縣石油公司油庫進行關閉，原則上一個地區保留1-2座油庫。目前這些關閉的油庫多年，土地大多屬于劃撥地或授權經營，地段較偏遠處于城郊地帶或鄉鎮。
隨著城鎮的不斷擴張和交通系統建設的不料完善，由于因當地政府進行道路改造（拓寬道路、改變道路、修建高速公路）和城市規劃引起加油站關閉或遷址。關閉的加油站多年未營業。土地已經處于空閑、廢棄、閑置的待用狀態，一般屬于授權經營地。
由于2000年左右集團公司成立后，為搶奪市場、搶占網點或進行戰略性收購加油站，這些加油站（石油站）網點建設比較密集，相隔距離很近，單站經營量很小，考慮到營運成本等各種原因，關閉了加油站。
為減少管理層，隨著實行扁平化管理的地縣一體化到位后，縣級經營部大部分搬到了城區加油站辦公，原縣支公司辦公樓及其土地可能閑置。
（三）閑置土地房產出租存在法律、經濟、安全和環保等風險
租賃標的風險。閑置土地房產出租首先遇到的是該土地房產能否出租問題。租賃標的若是閑置的土地，則面臨被政府收回的風險，對外出租可能帶來違約問題。租賃標的若是劃撥土地及其地上建筑物，則未經縣級以上人民政府批準，不得出租；經批準出租的，應當將租金中的土地收益部分上交國家。租賃標的若是未取得建設工程規劃許可證，未經批準建設的臨時建筑等違法建筑，則根據有關規定租賃是合同無效。所以租賃標的審查，是避免閑置房地產出租風險的首要問題。
租賃合同風險。租賃合同簽訂是閑置土地房產出租最重要的工作，合同的完整性、規范性直接影響到租賃雙方的權利義務。很多風險、糾紛都是因為合同約定不明帶來的。承租主體合格問題，承租主體選擇不當，是造成租賃風險的根本原因?？赡軙霈F租金收不回來、擅自裝飾裝修改擴建或擅自轉租等問題。租賃期限不明或過長也會導致合同糾紛。
承租人風險。承租人除了履約不能給出租人造成租金損失外，還可能由于其不當行為給出租人帶來連帶責任、無奈之下承租的本不該屬于自己的責任，造成企業無法預計的損失。承租人擅自改變用途、違章搭建和裝修不當、進行違法活動、產品質量不合格、安全環保不達標等方面出現問題，出租人都可能帶來連帶責任。
內部管理風險。管理人員可能收受賄賂、串通承租人壓低租金，降低準入門檻或資質要求，放松安全環保監管等均可能給企業帶來風險和損失。出租人企業標識未拆除即將房地產租給承租人使用，承租人的不當行為會被媒體誤認為出租人的行為等造成出租人聲譽負面影響。
（四）城鎮土地使用稅存在納稅風險。
土地量多面廣，信息不完整，等級確認難度大，稅額計算易出現差錯。主要是土地管理不到位、土地資料不齊全、縣市級的土地等級界定較為困難，無法全面核實等原因形成。
油庫、加油站等消防安全、綠化用地面積未能確認，影響土地稅的減免報批。石油化工行業因安全生產、經營的需要，消防等安全防范用地占總土地面積不小的比例。但由于油庫、加油站在原先建設時未能取得專門的、有明確顯示消防用地占地數量的相關證明或具體依據，申請減免土地稅困難較大。
租賃經營加油站土地使用稅風險。租賃經營站一直以來在成品油銷售活動中都占有較為重要的位置。目前，由于大部分租賃合同條款中均未對土地使用稅等做出明確規定由哪方承擔和繳納，其土地使用稅我方可能未按實際租賃面積按期繳納。
處于基建期間的土地數量較多，可能未納入計繳范圍。根據國家稅務局《關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規定〉的通知》，對基建項目在建期間使用的土地，原則上應照章征收土地使用稅。
三、防范土地資產管理風險對策和措施
（一）強化加油站用地規范管理，防范用地風險
把好新增用地入口源頭關。新增用地通過招拍掛和加油站股權收購取得，管理原則是手續齊全規范、避免違法用地。
以招拍掛方式取得加油站建設用地。先查閱欲建加油站所在市、縣的土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和建設用地使用權出讓年度計劃，從當地土地管理部門公開信息渠道獲取土地招拍掛信息，有意向的持有關法律文件向當地土地管理交易中心提出書面申請，參與土地的招拍掛活動，競買成功后，簽訂成交確認書，付清成交價款，之后辦理土地預審、規劃審查、項目立案審查、環評等手續，經企業法律事務部門審核后簽訂土地使用權出讓合同，最后進行土地使用權初始登記。
股權收購方式取得加油站建設用地。加油站所有資產含土地和房產一同收購，使加油站土地使用權收歸己有。這種方式下會遇到較多的法律風險，比如轉讓方主體不合格，未經共有人同意出讓共有資產，加油站房地產已被抵押而無法過戶，土地房產沒有產權證，建設手續不全，存在違規用地和違章建筑，轉讓方隱匿加油站面臨拆遷、道路將改道之類影響加油站流量、影響加油站持續經營的信息等等。一是在收購前進行全面的盡職調查，發現以上問題及時采取應對辦法。二是盡快辦理土地房產過戶手續。
管好存量用地。加油站存量用地主要有自有、聯營、承租三種方式，自有土地有劃撥、授權經營、出讓三種。管理的原則是做到權屬清晰、登記規范、使用科學。
目前石油企業自有土地由于歷史原因存在登記不規范的問題，以前加油站整體收購后未及時辦理土地權利人轉移登記，致使土地權利人至今仍登記在被收購加油站的母體企業名下。要盡快補辦過戶手續，可能涉及土地增值稅、契稅、評估費等費用，如轉讓方不愿配合過戶或無法補辦過戶手續的，可以協商采取訂立協議的方式明確土地的資產關系、明確權屬問題，從債權層面降低物權風險。對無土地證情況要盡快分析查明原因，補齊相關文件和手續，重新辦證或取得相關權屬證明，問題較大的可以委托專業中介機構辦理。
聯營加油站土地，聯營方以土地房產作價入股與石油公司成立加油站，該土地房產屬于聯營企業資產，應當將該土地房產過戶到聯營體名下，但現有聯營加油站中，存在較多未過戶的情況，要協商聯營對方補辦過戶手續。
承租加油站土地。租賃土地的相關主動權在出租人手里，租金上漲，不再續租，提前結束租賃合同等會給承租人帶來不確定性，而出租人出現無土地房產權證等問題帶來管理風險和經營風險。對于加油站承租地管理，一是對出租人開展盡職調查，確定出租人主體合格，租賃標的合法合規。二是加強租賃合同管理，將可能遇到的風險通過合同約定來化解，三是完善租賃手續和相關文件，加油站應當向出租人索取土地權屬證明復印留存，或到土地房產交易中心調閱權屬信息。
（二）積極盤活閑置待用土地，提高資產利用率
企業存量土地十分稀缺珍貴，尤其授權經營地，是國家在特定時期對國企改革用地的一項政策支持。這些土地是銷售企業乃至中國石化集團發展的基礎性資源，無論是否閑置原則上都要予以保留。對暫時閑置待用的土地，要積極與地方政府和土地管理部門做好協調工作，盡量予以保留。為了讓企業產生效益最大化，提高資產利用效益，對每宗待用土地擬定了盤活方案，主要有以下六種方式。
結合實際業務需求重新啟用。如對已關閉的油庫改造成管道油庫的下載中轉庫或非油品的中心倉庫，對位目前置較好已關閉加油站進行投資改造提升形象重新開業，縣分公司成立后為提升企業形象從加油站搬回原辦公樓辦公。
集團公司內部劃轉。由集團公司根據實際業務需要統籌安排，將全系統的土地統一優化配置，企業建設需新征地的可首選使用或置換臨近企業的閑置用地，最大限度地發揮閑置土地的利用效率，在集團公司內部劃撥或轉讓。集團公司全資單位之間、企業內部全資單位之間的土地轉讓上報集團公司審批后采用無償劃轉的方式。內部劃轉土地應權屬清晰，轉讓雙方簽訂協議。
政府征收或置換。由于地方市政規劃、公益事業等原因必須拆遷或政府依法有償征收的土地，按照“占一補一、等價置換”的原則進行處理，特別是正在運營的經營網點拆遷時，按照“補一拆一，先建后拆、區位對待、補償到位” 原則置換成網絡建設用地，這是土地處置的首選方案。若確實沒有合適的建設用地可置換，按照市場評估價格有償征收。
出租盤活。對于有地面建筑物的閑置土地，可在保證收回土地使用稅和土地租金的前提下，采取對外出租的方式予以盤活；對于無地面建筑物的閑置土地，可出租給社會上其他單位作為臨時性簡易倉庫、養殖場、停車場、駕校等使用；為防范風險，回避土地出租，進行場地或資產出租。
對外轉讓。結合用地實際，按照國家規定以公開競價轉讓方式或協議轉讓方式處置土地。若繼續持有土地使用權將不利于維護企業土地權益時，可采取對外轉讓方式處置土地。土地轉讓要嚴格按照國家和集團公司有關規定公開對外披露轉讓信息，廣泛征集受讓方，嚴格審查參與受讓者的相關資質。按照主要使用權類型劃分，對出讓土地按照國家和地方政府土地管理相關規定對外轉讓；對劃撥土地要在征得地方政府土地主管部門同意的前提下，按照國家和地方政府土地管理相關規定對外轉讓；授權經營土地原則上不對外轉讓。
進行聯合開發。聯合開發包括土地作價出資、投資入股等。為降低風險，原則上要選擇國有或國有控股單位進行開發，要對開發形式、開發方案的可行性進行綜合分析論證，要充分征求當地政府規劃、城建等相關部門意見，依法合理規避開發連帶責任。方案報上級主管部門批準立項后進行土地處置。
（三）加強租賃管理，完善風險防控體系
建立風險識別與防控體系。資產管理部門與法律、財務部門共同研究，分析閑置土地房產租賃業務中可能存在的風險，并從風險發生的環節或領域等角度出發，結合業務實踐提出針對該風險的防范措施。同時對相關管理和業務人員進行培訓，增強他們風險意識，明確防范思路，確定規范的操作流程。
完善合同文本和審核流程。應規范合同的談判、起草、審批、簽訂、履行等一系列流程，制訂租賃合同標準文本，完善合同條款，把能預計到的情況盡量在合同中體現出來。加強合同主體審查，重點在資信和履約能力調查。簽約時可要求承租人提供“三證二表”即營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證和最近一期的資產負債表、損益表。要保證標準合同使用率、合同的送審率、法律財務部門審核率達到100%。企業要用好合同的解釋權，發現存在較大風險時要及時終止租賃合同。
加強內部管理。完善租賃全過程管理，建立內控制度，租賃前應編制租賃業務計劃，按規定權限審批。建立包括承租人名稱、租賃房地產名稱、租賃價格、期限、用途、租金收取情況等內容的租賃管理臺賬。加強監督管理，定期對出租房地產進行查驗。
（四）加強土地使用稅相關事項管理，防范稅收風險
加強土地管理，確保土地使用面積數量、土地等級的準確性。土地面積和土地等級是正確計算土地使用稅的主要依據。財務部門必須及時、完整地收集土地資料及信息，建立土地信息管理臺賬，臺賬應根據土地使用證的內容填寫土地坐落地點、權屬單位名稱、土地面積等主要信息。
申請油庫加油站等安全防范和綠化用地免征土地使用稅，合理合法節約土地使用稅。根據文件規定：“對于各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由縣、市稅務局根據武警消防隊、勞動局等有關部門的規定確定，暫免征收土地使用稅”。要利用有利政策，積極與消防、稅務等相關部門進行溝通協調，及時獲取消防、勞動安全保護等部門提供的有效、合法證明資料，向稅務提交申請報告，爭取得到稅務部門的認可，以此獲得此類用地土地使用稅的減免。保持良好的稅企關系，積極利用稅收優惠或減免政策，做好免稅審批或報備工作。
補充、完善經營租賃合同條款，減少稅收風險。根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例條例》的規定，城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位和個人繳納。承包、承租經營因并未發生房地產的權屬轉移，土地使用稅和房產稅仍應由產權擁有單位即發包、出租單位繳納。企業在簽訂租賃合同時，應明確土地稅、房產稅等由出租方繳納并定期提供完稅證明復印件等資料，以減輕稅收壓力，避免稅收風險。
