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轉讓商品房租金范文1
本文研究以非市場價格（租金）獲得的住房如何再進入市場，即房改房上市與低租金公有住房的使用權交易問題。
我國住房二級市場上的租賃市場起源于雙軌制下公房轉租及公房使用權交易的逐漸發展。公房上市問題則源于以非市場價出售公房；以非市場價格購得的住房只能獲得部分產權。這就是房改房部分產權的由來，也是目前公房上市所面臨問題的由來。
住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場所形成的增量市場價格的邊際調節與示范效應，形成了一個與舊住房體制并存的市場型住房經濟體制且日趨壯大。目前的問題是存量住房如何完全市場化以及存量與市場化了的增量的并軌。而放開和發展住房二級市場，恰能完成這個雙重任務。
據抽樣調查，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.住房二級市場目前存在的主要問題有：市場發育嚴重不均衡；法規政策不完善，市場準入規則模糊，上市要求過于嚴格；收益分配缺乏標準和公平，出現住房分配不公的顯化和貨幣化；住房二級市場上的需求結構與供給結構不相匹配；等等。
理清住房二級市場的收益分配問題是規范和發展住房市場的關鍵之一。
本文對二級市場的收益分配問題進行理論分析，得出如下結論：
――如果承認房改前住房產權的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產權，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價）就應全歸職工。
――公房使用權價格評估應采用收益還原法，房租和地租分開評估。
――如果承認既定的產權安排為政府的一種隱蔽性義務和居民的一種隱蔽性權利，那么，公房上市或使用權交易的土地收益就應歸轉讓者所有。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價），亦即已購公房者應享有房產權和土地使用權。
――對已售公房再轉讓的，應免征土地所有權價格；由于土地開發成本已計入房價中，亦不再考慮；但對轉讓時與購買時之間的土地增值，應比照土地增值稅處理。
在上述分析和判斷的基礎上制定發展和規范住房二級市場的政策。
一、住房二級市場誕生的歷史背景及其誘因
1、住房二級市場的界定
從住房參與流通的時序結構來劃分，住房市場可以分為一級市場和二級（次級）市場。香港分別稱為一手市場和二手市場。一級市場指新建住房流量的權屬首次讓渡的市場，如新建商品住宅的買賣、租賃等。二級市場指存量住房的交易市場，即住房權屬的轉讓或再轉讓的市場。在發展比較成熟、穩定的住房市場上，二級市場上的交易量是反映住房市場景氣的重要指標。
有必要區分住房存量與流量兩個基本概念。住房存量指某一特定時點上有形的住房實物資產的數量。因為有形的建筑物在其有效使用期內是相對固定的，故稱為存量。短期內住房的存量供給是無價格彈性的。每一時期住房存量供給的新增加量稱為住房流量（供給），亦即住房投資。住房存量變的變動就是住房凈投資額。還有一個“流量概念”��住房服務流量，即每一段時期內住房的所有特征所提供的無形的消費效用的總和。住房服務可以看成是從住房存量在其壽命期內源源不斷“流”出來的，故稱為流量。住房存量的供求構成住房買賣市場（含新建住房市場與舊有住房市場）；租賃市場上買賣的則是住房服務，其價格為租金。
目前，各地廣泛存在一、二、三級房地產市場之分。一種分類法是：一級市場指增量房產的買賣與租賃，即新建商品房市場；二級市場指存量房屋的買賣和租賃；三級市場指房屋使用權的轉租與轉讓（臧美華，1999）。顯然，三級市場上的房屋亦屬存量。上海、天津等地的劃分是：一級市場指土地市場（國務院1992年11月4日頒發的《關于發展房地產業若干問題的通知》中即規定“一級市場即土地使用權出讓”），二級市場指增量房地產市場，三級市場指存量房地產市場。本文則將住房市場分為一級市場（新增量市場）與二級市場（存量住房市場）。
如果存量住房的產權是清晰的，其交易并無多大可討論的價值，故私房交易不在本課題研究之中。本課題只研究以非市場價格（租金）獲得的住房如何再進入市場，具體包括以非市場價格購買的公有住房（即按房改政策購買的住房，亦稱為房改房）與非商品租金承租的公有住房的上市問題。前者屬于住房買賣市場，后者屬于租賃市場（住房服務市場）。
2、雙軌制下公房轉租及公房使用權市場的逐漸發展
公房的轉租其實歷來就有。在住房行政實物配給的計劃經濟體制下，低租金導致的住房短缺極易誘發黑市行為，不過當時個人承租的公有住房轉租比例較小，主要是單位承租的公房，尤其是公有商業用房的高價轉租。
房租改革開始后，公房轉租的范圍擴大到公有住宅。當時公房轉租屬違法行為，為各地房地產管理部門所重點打擊、查處。但市場租金與政策性租金的可觀差額的吸引力使公房轉租屢禁不止，且數量越來越多，呈半公開化。
公房使用權的買賣則起源于實物換房。在八十年代末期，出于方便居民生活和工作的考慮，不少地方的房地產管理部門成立了換房站，舉辦換房大會。由于換房存在地段、環境、面積等差異，因此在實物換房的基礎上發展為貨幣補償的差價換房，此后一直存在。
1994年天津的一些換房市場已變相為公房使用權的買賣市場。天津市河西區房地產管理局下屬的龍都房地產經營發展公司率先成為一個公房使用權有償轉讓的中介者、經營者，當時引起業內人士的關注（陸巖，1996）。
在北京，公房使用權交易一直受到嚴厲禁止，如北京1987年《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規定》中明確規定“嚴禁出賣公房使用權”；1991年《北京市人民政府關于查處非法買賣公有房屋使用權的規定》一直執行到今。
在沈陽，80年代末就開始了群眾自發、秘密的地下隱形出讓房屋使用權活動。1991年沈陽市房屋租賃公司即開展了公房使用權有償轉讓的試點。
上海市1996年率先推出了公有房屋置換的政策，展開了“差價換房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局頒發了《上海市不可售公有住房差價交換試行辦法》，允許住房承租人把不可售公有住房按市場交換價值轉讓使用權，或換購商品房，或互換使用。
1997年5月，武漢市了《直管公有住房使用權有償轉讓管理實行規定》，在全國首次公開允許直管公房承租人將使用權轉讓。
目前，公有住房使用權的交易（出租、轉讓、交換）在全國許多城市興起。
3、公有住房出售的價格序列及產權結構
（1）公有住房出售過程中的價格序列
1979年，國家 城建總局從國家補助的住宅建設投資中，分別撥給陜西、廣西一部分資金，在西安、南寧等市進行建房全價（土建成本價）出售給私人的試點，從而拉開了我國城鎮住房制度改革的序幕。
1982 年4月，國務院選定在常州、鄭州、四平、沙市等四個城市進行“三三三制”出售公房，售價仍以土建成本價為準，政府、企業、個人各負擔房價的1/3. 1984底，城鄉建設環境保護部把北京、天津、上海及全國23個省的82個城市作為補貼出售公房的第二批試點城市。
1988年提出了不發補貼、優惠出售公房的辦法。優惠價以公房標準價即住宅建筑本體造價加征地拆遷補償費為基礎計價，扣除折舊、單位給職工發放的住房補貼及一次性付款優惠等。據筆者（1995）估算，一般來說，新建住宅的優惠價為其標準價的80%左右，舊有公房的優惠價為標準價的60~70%.從1994年起，出售現有公有住房價格從標準價過渡到成本價。標準價按負擔價和抵交價之和測定。一套建筑面積為56M2的標準新房的負擔價，1994年為所在市縣雙職工年平均工資的三倍；抵交價按雙職工65年內積累的由單位資助的住房公積金貼現值的80%計算。
成本價包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金等7項因素。
從1998年下半年起，出售現有公有住房，原則上實行成本價，并與經濟適用房相銜接。經濟適用房按微利價向中低收入家庭出售，其價格在成本價的七項因素上再加3%以下的利潤，建設用地實行行政劃撥。安居工程房則以成本價銷售。
集資建房、合作建房適用于經濟適用房的規定，但目前許多單位集資、合作建房給予職工的優惠比較多，類似于優惠價。
公有住房出售價格的演變，反映了我國住房制度改革及存量住房市場化的漸進性。
（2）已售公有住房的產權約束
流行的觀點是：無論是土建成本全價、三三三制價、補貼價、優惠價還是標準價、成本價、微利價出售公有住房，由于購房者享受了或多或少的公家的補貼或優惠待遇，因此與按市場價購房獲得完全產權相比，用非市場價格購得的住房只能獲得部分產權，即對其所購房擁有的產權作出一定限制。這就是房改房部分產權的由來，也是目前放開和發展住房二級市場所面臨問題的由來。
對部分產權房的規定，最早見于國務院房改領導小組1992年1月1日《全面推進城鎮住房制度改革的意見》。1994年7月18日《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》對部分產權再次作出了明確規定：
職工以標準價購買的住房，擁有部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優先購買權、租用權；原售房單位已撤消的，當地人民政府房產管理部門有優先購買、租用權。售房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，單位和個人按各自的產權比例進行分配。
職工以成本價購買住房的，產權歸個人所有，一般住用五年后可依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。
不少地方明確規定了部分產權的比例，如北京市規定，職工按標準價或93年（含）以前按優惠價購買的住房，職工和原產權單位享有的產權比例分別為94%和6%.廣州市則規定，以標準價購買的住房，職工和原產權單位的產權份額分別為80%和20%.應該說，國家政策對房改房上市早已作出了較為明確的規定。目前的問題并不在于應不應該放開住房二級市場，因為不放開關系到政府的聲譽與政策的“動態一致性”問題。目前的問題在于如何具體操作。
二、開和發展住房二級市場的必要性和經濟效應
1、放開和發展住房二級市場的必要性
（1）住房制度改革的連續性及住房市場化的整合從時間維度上看，房改方案雖多種多樣，但一直是朝市場化方向逼近的。從房租改革來看，從最初的發放住房券實行“空轉”、以息代租、提租補貼、小步提租不補到實行準成本租金、成本租金，市場化程度緩步前進。以房租占消費支出的比重來衡量的住房市場化程度1995年為 20%，以住房價格市場化程度衡量的住房市場化程度1995年為33% （曹振良，傅十和，1998）。
從橫向來看，住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場所形成的增量市場價格的邊際調節與示范效應，形成了一個與舊住房體制并存的市場型住房經濟體制且日趨壯大。
目前的問題是存量住房如何完全市場化以及未完全市場化的存量與市場化了的增量的整合與并軌。很顯然，放開和發展住房二級市場，允許已售公有住房和未出售公房使用權以市場價格交易恰好完成了這個雙重任務，這正是改革的歷史必然性。
（2）放開住房二級市場；
一種帕累托改進的住房市場化路徑改革的方式不外乎兩種：帕累托改進和非帕累托改進。前者因不損害任何人的既得利益，而又能增加某些人的利益，因而改革是摩擦最小的；后者因要損害某些人的利益，所以改革成本較大，但如果能用改革的收益對受損者進行適當補償，也能縮小改革成本，逼近帕累托改進（樊綱，1990）。如果我們承認公有住房售前及售后的產權安排，那么，放開住房二級市場，允許已售公房再出售和公房使用權交易，這兩種交易形式都是帕累托改進。
低租金制下公房使用權的凝固化、禁止流動是一種低度均衡，導致消費者效用損失和房產資源配置的效率損失（傅十和，1997）。公房使用權的交易能使交易各當事人均能受益：轉讓公房使用權者獲得了住房福利貨幣化的現金收益；受讓者通過支付使用權價格承租到了合適的公房；雖然受讓者仍只向國家交納低租金，但國家從交易中獲得了稅費；從事交易中介的企業獲得了傭金，各方效用均有提高，是一種帕累托改進（傅十和，1997），亦即是一種利益最大化且改革成本最小的改革方式，一種最為順利最為理想的改革進程（樊綱）。
2、放開和發展住房二級市場的經濟效應
放開和發展住房二級市場的經濟效應有：
（1）制度效應：住房二級市場的發展，保證了房地產制度改革的連續性，為存量房地產的市場化與增量市場找到了一個銜接點與整合點，加快了住房新體制的建立。
（2）消費效應： 住房實物補貼的貨幣化會增加居民的消費選擇空間，提高消費效應（傅十和，1997）。居民可以利用住房二級市場以舊換新、以小換大、以遠換近，改善居住條件，促進人力資源的流動。
（3）資源配置效應：存量房產上市交易，能調劑余缺，引導房產資源在市場機制下的合理配置，實現存量公房的真正價值。二級市場上的抵押貸款擴張也為 銀行的大量存款找到了投資機會。
（4）刺激住房一級市場：已售公有住房上市后的購買者一般是無力購買新建商品房的人，而售舊房的居民利用銷售收入、儲蓄及抵押貸款可以購買商品房，如此推來，二級市場的發展不但不會吸走一級市場的購買力，相反，反而會吸納、消化一級市場上的積壓商品房。
（5）對經濟增長的拉動效應：居民售舊后重購的住房其面積一般大于原舊房，因此新增住房需求量蔚為可觀。據估算（謝家瑾，顧云昌等，1999），放開住房二級市場，全國城市和建制鎮每年可增加住房需求量平均約2800 萬M2左右，對空置住房的消化吸納及住房投資有很大的拉動作用。
（6）可以減輕地方政府負擔， 增加地方財政收入。政府在一級市場上的各種非住房工資補貼、優惠或免費可以通過二級市場回收。目前，不少地方政府對二級市場房地產交易征收下列稅費：賣方繳納5%的綜合稅率（含營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增殖稅、個人所得稅）、1%的土地收益金；買方繳納2%~4%的契稅、0.50/00的印花稅、10/00~2%0的產權登記費；買賣雙方各繳0.5%~1%的交易手續費，能增加政府財政收入。
三、我國住房二級市場發展的現狀及主要問題
1、已售公房上市意愿
購買公有住房的人主要是為了自住，究竟有多少已售公有住房有上市意愿？下面的一組調查數據給出了一個粗略的估計。
北京市曾對懷柔縣一個505戶的居住小區進行的一次典型調查表明，已售公房的出租、出售市場容量約占已售公房總量的30%左右1.上海市1996年在長寧區、青浦縣、南市區分別對4300、7700、4600多戶已購公房戶進行了問卷調查，結果表明：其中想通過已售公房上市來改善居住水平的分別占31.9% 、33.1%、 33.7%；在嘉定、虹口、徐匯、靜安等區的調查結果也大體在1/3 左右2.溫州市房地產交易中心去年的抽樣調查表明：40%的家庭表示只要房改房上市并脫手，將購買力100~120M2的新房。
一項對秦皇島市1000份問卷調查的統計分析表明：對住房條件不滿意的有41%；若允許公房上市將出售現有住房的有27.5%，待條件允許再售的有23.7%，即有出售現住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改辦牽頭舉行的“房改房上市意愿”市場調查表明：80%的人們對現有居住條件不滿意；約56%的人表示，只要房改房可以上市并有合適的房子，他們將會在1~2年內通過賣舊房來買商品房，或出租舊房買新房。
可見，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.
2、住房二級市場上的交易形式
除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二級市場上的交易形式還有多種：
（1）“貼價換房”，指已購公房住戶與開發商之間“已舊換新、差價補貼”。居民以舊有公房向開發商換取新建商品房，并支付差價；開發商回收舊房以安排拆遷戶、再出售或委托房管部門經營。如常州、姜堰市等。
（2）公房使用權置換。居民將自己承租的未（不可）出售公房按協定的價格可以以下列形式進行交易：
A 與其它出租的公有住房相互交換使用，支付差價，即所謂“差價換房”。
B 將公房使用權作價換購商品房、私有住房、平價房、安居房等；
C 將公房使用權轉讓給房地產開發公司、房屋置換公司或居民，獲得相應補償費。
后兩種方式中，受讓方繼續按現行租金政策與公房產權單位建立租賃關系。
公房使用權交易主導了天津住房二級市場，在上海亦頗為流行。
（3） 購買、上市并步走。如青島市去年年底規定，居民承租尚未購買的公房，如果找到了買主或換房者，可將購買該住房與上市出售或交換并步走，價格商議，且增值收益歸己。
靈活多樣的交易形式活躍了二級市場，也反映了群眾的創造性。
3、我國住房二級市場交易規模
從1996年開始，全國有35個大中城市開始了住房二級市場試點工作；從1997年開始，這些城市已基本放開了二級市場，一些城市如上海、天津，住房二級市場已初具規模，但與香港二級市場高達85%的轉手率相比，大陸的住房二級市場尚處于起步階段，且存在嚴重的區域不平衡。以下一組數據反映了一些城市活躍的住房二級市場。
上海住房二級市場是全國最活躍的，下表列出了上海近年來住房二級市場交易興旺的有關數據。
1998年全上海市差價換房總成交戶數為5029戶，總成交面積16.63 萬平方米，其中轉讓4388戶，面積14萬平方米，金額2.97億元；交換641戶，面積2.63萬平方米。
? 天津市1996~1998年全市累積辦理直管公房置換34455戶，建筑面積約115.2萬平方米；其中交舊房購新房5433戶，占16%；以小調大21821戶，占63%6.江蘇省房改辦自97年6月起在南通、江陰、常熟三市進行已購公房上市交易試點以來，三市共成交了3252套，出售已購公房后又再購新房的有3049套，南通市每戶新購住房面積平均增加了32平方米，江陰為38平方米，常熟為53平方米。
武漢市房地產交易互換中心從96年初開始試點，到97年10月共辦理直管公房使用權有償轉讓3423戶。
4、各地發展住房二級市場的政策
目前，北京市的已售公房上市方案仍在討論中，但全國許多城市已經出臺了各自的政策和規定。
（1） 關于入市時間限制。上海、溫州、唐山、牡丹江等市允許房改房出售后即可上市；深圳規定部分產權房須住滿一年后才可入市；廣東規定以標準價購買的公房須住用五年，以成本價購買的住房須住用一年才可上市。
（2） 上市準備工作。秦皇島、廈門、廣西的大部分城市已全面展開了職工住房普查；鄭州、南京也建立了職工已購公房查詢系統，為二級市場的開放做好了基礎性工作。
（3） 稅費與收益分配。大多數城市采用了優惠的稅率與費率來刺激二級市場。如天津自98年起將房改房上市交易稅費由13.3%降至5%.上海對已售公房再出售征收5%的綜合稅率及1%的土地收益金，售后6個月內再購住房的，對售房收入中用于新購房款的部分減免綜合稅率；不可售公房交換使用，對取得收入的一方征收5%的綜合稅率；換購商品房、私房的，先對轉讓收入征收5%的綜合稅率，以后6個月內再購房的則退還所征稅。福建的稅制與上海市相似。柳州僅對賣方按成交價征收0.5%的土地收益金和3.5%的綜合稅率；售房后6個月內再購新房的，如果購房價格高于售房收入的，退還所繳綜合稅。啟東市的做法則比較特殊，公房上市稅費與私房交易一樣對待，單軌制運行，稅率雖高，但人們仍可以接受，操作起來也比較方便，且便于監察、財政部門監督（王鳴，俞茂昌，1999）。
（4） 二級市場上的抵押貸款。一些城市為二級市場推出了購房抵押貸款，如 農業銀行天津分行今年推出了二手樓按揭貸款，貸款年限為8年以內，最長不超過10年。建行福建省分行今年4月推出了二級市場住房貸款，貸款最高額可為二手房評估價或成交價的6成，最長期限20年。杭州給二手房予以公積金貸款，最高限額和新建商品房一樣為15萬元，最長期限20年；二手房公積金貸款額最高不超過二手房轉讓評估價的50%，組合貸款不超過70%.最近北京農行也推出了期限可達15年、貸款額可達評估價的七成的二手房按揭。
（5） 二級企業上的抵押貸款擔保。上海長寧區建立了置業服務公司，提供按揭擔保，10萬元以下僅收700的擔保費。成都市擔保公司是市房地產交易中心的下屬機構，從98年10月底正式運作到今年元月底，共承辦了156戶個人住房置業貸款擔保業務，擔保金額達1300多萬元。江蘇省廣廈居民住宅貸款擔保有限公司也于今年年初成立。
（6） 二級市場上的中介服務。二級市場發展較快的地方，中介服務也較完善。天津至98年底，共有房地產中介企業341家，房地產經紀人1622人。上海房屋置換股份有限公司在全市擁有108家連鎖店，提供登記上網、勘察估價、置換、租賃、收購等業務；上海房屋租賃業網絡搭載在“上房置換網”上，已于今年4月啟動；長寧區還成立了收購公司，讓居民可以先獲得售房款再買房。
各地豐富的探索方案為規范和發展住房二級市場制定有關政策提供了重要的參考。
5、我國住房二級市場目前存在的主要問題
我國住房二級市場目前存在的主要問題有：
（1）住房二級市場發育具有嚴重的區域非均衡性。一部分地區已購公房上市和交易都很活躍，一部分地區住房上市比較活躍，但交易清淡，還有部分地區公房上市和交易均不活躍。
上海住房二級市場無論是房改房上市還是公房使用權交易，都很活躍。
天津公房使用權交易一枝獨秀，房改房上市反應并不積極。
北京目前尚未出臺關于二級市場的政策規定。
浙江省房改房上市辦法公布后，各市縣反應冷淡，很少動作。
成都二級市場也很清淡。在去年9月由政府部門出面舉辦的“98秋季商品房暨政策性住房上市交易會”上，二手房出售不過30套，約3000平方米，僅占整個交易會成交額的1%.今年初，重慶公房上市更為冷淡。
以公房上市交易置換為主的98青島商品房展銷會為期三天，咨詢的市民達14萬多人次，但實際登記交易的還不到2000戶，看者多，買者少。
福州自去年開放二級市場以來，實際成交僅17戶，與該市已購公房的8.6萬戶相比，太微不足道了。
武漢今年三月舉辦了“已購公房上市交易大會”，但成交量僅是個數。廣州2月1日出臺已購公有住房上市規定以來，成交亦是寥寥。
成交不旺的原因主要有：實物分房的末班車促進了住房建設，擠占了市場容量；居民購房主要是為了自住，要賣舊買新可能還需要一段時間等待人口結構的變化及人員的流動；舊公房的市場價格相對于居民的收入來說仍然太高；對房改房上市的規則理解不夠；商品房不理想；單位阻力大，一些單位以住房控制職工，阻止公房上市，一些單位仍在水電、物業管理等方面給予補貼。
（2） 已售公房產權發證工作有問題，阻礙房改房入市。
居民只有取得了合法的房產所有權證和土地使用權證后，才能進行房地產交易。但目前許多地方公有住房出售以后，買房者遲遲拿不到產權證。如武漢市，許多產權單位收了職工的錢后，遲遲不辦證，目前已購公房50多萬套，但住房證、土地證辦結率僅為1/3.9 又如成都市，1996年開始出售全產權房，迄今已辦理所有權證20余萬份，但相當部分被職工所在單位扣留，尤其在科研單位更為嚴重，因為單位擔心人才流失。這也是成都市住房二級市場遲遲未能啟動的主要原因之一。10 廣東一些單位則規定職工未在單位服務一定年限（10、15、20或25年），就拿不到產權證，不能上市交易。
（3）二級市場相關的法規政策還不完善，市場準入規則模糊，上市要求過于嚴格。
不少地方尚未出臺二級市場的相關法規與政策（如北京），有的城市目前還是禁止中介機構經營、受理公有房屋的使用權買賣的中介服務（如無錫）。
部分產權房相當于職工與單位共有，但各自精確的比例到底是多少，還很模糊，致使一些地方因擔心收益分配不公而遲遲不能出臺政策。在轉售已購公房之前須購買剩余產權及補交土地使用權出讓金，在未得收益之前就必須先付一大筆錢；原產權單位施加的約束及上市時間限制等，這些都妨礙了入市的積極性。有的城市規定一定級別以上的干部住房暫時不準上市。
（4）住房二級市場上的中介服務、金融服務發展滯后。
由于二級市場運作尚處在摸索之中，相對于一級市場來說，經紀服務、估價服務、咨詢服務、銀行信貸、按揭擔保等市場服務明顯落后，甚至空缺。不少經紀企業規模小，操作落后，信息網絡貧乏，市場透明度不高，欺騙行為、暴利現象時有所見。由于缺乏對已售公房產權及公房使用權交易性質的清楚認識，導致二級市場上的估價方法不當，很粗略。合格的估價機構太少，滿足不了市場需求。如天津市98年底共批準26家房地產評估機構，其中18家為臨時機構；該年共評估房地產926件，但該年私房交易量為5065件。12 絕大多數住房抵押貸款仍集中在一級市場上。
（5） 收益分配缺乏標準和公平，出現了住房分配不公的顯化和貨幣化。
首先，對出售已售公房、轉讓公房使用權的收益中的哪一部分進行分配，按什么比例分配在理論和實踐上均存在爭議，尤其忽視了對土地收益的評估、分割。由于缺乏一個完整的職工住房數據庫，使得一些用不當或非法手段多占住房的人大發橫財。不少地方片面追求活躍市場，忽視了社會公平，稅費減免特別優惠。另一些城市則因擔心國有資產流失，使不公平合法化、貨幣化，而采取了嚴格的收益分配辦法，或者不敢及時出臺有關政策。
（6）住房二級市場上的需求結構與供給結構不相匹配。
已售公有住房大多面積較小，房型設計欠合理，設施老化嚴重，物業管理落后。想出售已購公房的人大多數是為了改善居住條件。但如果買不到合適的新房，賣舊就受到抑制。而新建商品住宅的高價使工薪階層難以承受。因此二級市場的啟動有賴于一級市場的調整，尤其是經濟適用住房的發展。另外，貨幣化分房方案實施的程度決定了二級市場上的有效需求，如果未分到公有住房的職工不能獲得足夠的補償，是無法以市場價購買舊有公房的。
四、對住房二級市場有關問題的理論分析
1、公有住房產權邊界及住房福利的貨幣化
追溯公有住房投資來源，公有住房的產權包括了國家產權、職工產權和企業產權（曹振良，1996）。職工產權是由國家和企業對職工工資中住房消費含量的扣除形成的，由此導致了計劃經濟體制下的低工資與低房租制，國家和企業必須以遠低于影子租金的政策性低房租來保障職工的住房消費權益。職工低價承租公房的權利可視為一種計劃權利，相應的，表現為國家和企業的一種計劃義務（盛洪，1991）。
如果把公有住房初始投資看成是一個股份組合，那么公有住房的產權結構可以視為一種股權結構，公房使用權轉讓收益應按這個股份比例來分配。這個精確的股份比例究竟是多少？這是另外一個課題的研究內容。據1996年一項由北京市房改辦、人大投資系、北京房地產研究會共同對公有住房產權界定與相關政策進行專題調研的結果顯示：公有住房產權中1/3歸職工，2/3歸國家和企業，這個結論是否具有普遍性，尚待驗證。
從公有住房出售的價格構成中，可以反推出國有住房產權的界定。無論以何種價格購買公有住房，國家均從基準價格中扣除了工齡折扣（相當于買房前未含足的住房消費含量的一次性補償；如果買房后不再補發住房補貼，則還包括了未來年限部分住房消費含量的提前一次性補償）即住房福利（暗貼）的貨幣化、現住房折扣、一次性付款優惠等（后兩者類似于商業促銷上的折扣優惠），職工向原產權單位交納的購房款應相當于職工買回了住房中的國有產權及企業產權份額，從這個角度看，無論職工以何種價格購買到了公有住房，均應視為職工取得了住房的完全產權（全部住房資產價值份額）。這種計劃權利和計劃義務的產權化與貨幣化及其交易，就是一種市場化過程（盛洪，1991）。但公有住房出售時未考慮到地價，這個問題將在后文中討論。之所以會出現不同的公房出售價格，主要是住房價格和職工收入在不斷變化。優惠價與當時居民收入的比例應該大體上近似與現在成本價與職工收入的比例。顯然，如果我們承認房改前住房產權的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產權，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價）就應全歸職工。一個例證是：在啟東市，房改房上市征求原產權單位意見時，沒有一個單位提出要與職工分享售房收入，他們普遍認為，當初房改售房是從優惠中還了一筆歷史帳（一次性住房工資補償）（王鳴，俞茂昌）。
同樣，公房使用權的買賣也是住房福利產權化和貨幣化的一種方式。低價承租公房者獲得了隱蔽性的實物福利，相當于市場租金與政策性低租金的差額，這差額的資本化現值就是公房使用權買賣的價格，即住房暗貼的顯化（傅十和，1997）。
住房福利的貨幣化，其所需貨幣來源于住房二級市場上的購買者和置換受讓者，他們的貨幣選票則來源于貨幣化分房方案實施過程中所發放的住房補貼，即未分到公有住房或標準不夠的職工所應獲得的住房補償。因此，住房二級市場的啟動和發展有賴于住房福利貨幣化的進程。
2、公房使用權交易的性質及估價辦法
本文一直沿用了實踐操作中“公房使用權交易”這一概念，實際上，與土地使用權可以有償出讓、轉讓不同，公房使用權的交易實質上是公房租賃權的交易，只有先取得租賃權，才能享有使用權，公房使用權價格的實質是獲得低價承租公房的權利的價格（傅十和，1997；徐大章，1997）。在現實生活中，公房使用權的買賣表現為房租證的買賣就是例證。因為公房使用權交易的受讓者支付使用權價格后，繼續與原產權單位保持租賃關系，交納政策性低租金，顯然，公房使用權價格的存在只是因為市場租金與政策租金存在一個差額。如果公房租金達到市場租金水平，公房使用權轉讓中的受讓者除了向國家交納市場租金外，難道還會愿意向轉讓者支付一個使用權的價格嗎？亦即當公房租金市場化了以后，公房使用權價格就變成零了，顯然這是個悖論。因此公房使用權交易實質上是低價承租公房的權利的讓渡。后文仍沿用公房使用權交易這一習慣說法。
了解了公房使用權交易的性質，就可以找出合適的估價辦法。公房使用權價格就是取得公房使用權后所預期凈收益的現值。凈收益即公房市場租金與政策租金的差額。簡而言之，公房使用權價格是公房市場租金與政策租金的差額在公房承租期內的貼現值之和，用公式表示為：
其中，P：單位面積公房使用權價格
MRi ：第i 年單位面積公房的年影子租金（市場租金）
SRi ：第 i年單位面積公房的年政策租金
ri：第 i年的貼現率
n： 公房承租年限
以上方法實際上是收益還原法。顯然，只要政策租金與市場租金仍有差額，公房使用權就有價格；一旦公房租金完全市場化，公房使用權價格就為零。因此，公房使用權價格隨租金改革幅度而降低。
天津市房地產管理局提出的的成本估價法（徐大章，高翔，1999；李新年，楊士鳳，1999）亦頗有新意。他們認為公房使用權價格就等于公有住房的現在市場價減去公有住房當時的實際售價，亦即公房使用權價格就是原公有住房產權中職工產權的貨幣化。公有住房的現價用同類商品住宅的平均價格作參照。這種方法的缺陷是：（1）未考慮地價的影響，如果商品房價格中未包含地價，那么用1%~5%的地理位置、環境地段調節系數是遠不夠的，因為大部分已售舊公房處在市中心或交通要道；如果商品房價格中已包含地價，則再用調節系數則是重復。（2）將住房職工產權概念視為一個靜態概念，事實上，隨著貨幣分房方案的推行，職工工資中住房含量逐漸提高，從而公有住房中職工產權份額逐漸減少。設想明天公房租金一步到位完全市場化，則明天公房使用權價格為零！據他們的實證分析，用成本法評估的公房使用權置換價格，基本上是同類商品住宅平均價格的65%~75%，意即公有住房中職工產權的份額為2/3以上，這與前面提到的1/3不盡一致，因此，其可靠性有待進一步驗證。
故此，筆者主張采用收益還原法，房租和地租分開評估，市場租金以同類或同一供需圈內的私房租金或商品房租金作參考，或按租金的六項（不含地租）因素測算；還原利率采用出租住房的投資收益率，政策租金由政府所規定的租金改革日程決定。這種方法能充分反映租金改革路徑給使用權價格帶來的影響，故比較準確、公平。對于公房使用權交易比較活躍的地區，也可采用市場比較法。至于地租地價如何處理，下文再討論。
3、住宅用地定價理論的重新思考
古典經濟學家認為，作為天賦資源的土地，其報酬是一種經濟盈余，即土地租金是土地產出總收益扣除非土地要素報酬后的剩余。土地租金的資本化即為地價。把該思想運用到住宅用地來看，住宅用地地租應是居民收入扣除非土地服務消費后的剩余。居民收入高低決定了住宅用地地租地價的高低。
我國的公有住房、安居房、經濟適用房均采用劃撥土地使用權。按《城市房地產管理法》的規定：土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償安置費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為，除另有規定外，沒有使用期限的限制?？梢?，劃撥土地使用權可以無償，也可以僅交納補償安置等費用。劃撥土地使用權轉讓時，受讓方應補交土地使用權出讓金，或由轉讓方將土地收益上繳國家。劃撥土地使用權上的房屋出租營利時，應將租金中所含土地收益上繳國家。
依上述規定，目前出臺的一些公房上市辦法規定（即使成本價購房也）必須補交土地出讓金或土地收益給國家。這在法規政策上是一致的，、但存在以下問題需重新探討：
（1）成本價及經濟適用房售價均包含了建設用地的征地和拆遷補償安置費。劃撥土地使用權不必交納征地費。征地費實質上是土地所有權價格，不應由建設單位或購房者承受，應由國家承受（傅十和，1994）。這需在法律上進一步澄清。
在現實生活中，劃撥土地使用權上的建設單位實際上交納了許多類似于地租（地價）的費用，如市政公共設施等大配套工程、住宅區內的市政公用設施及非經營性公建配套、貨幣還遷時的拆遷補償費等，因此，非市場價住房重新上市時，在補交土地使用權出讓金時，至少要考慮實際上有償使用的程度（田耀東，1998）。
（2）實際出售出租的公有住房基本上沒有包括地價（地租），這是否意味著居民免費享用土地使用權是一種國家給予的福利，或是由于居民收入無法承受地價（地租）而給予的隱蔽性補貼？因為如果居民不參與住房二級市場的話，他就能永久地無償享受土地使用權。如果我們承認這種既定的產權安排為政府的一種隱蔽性義務和居民的一種隱蔽性權利，即職工事實上享有土地使用權，亦即地價只不過抵交了政府所欠（羅演廣，1999），那么，公房上市或使用權交易的土地收益就應歸轉讓者所有。
（3）既然規定公房上市必須補交土地出讓金或土地收益，亦即受讓者必須支付地租地價。這就說明受讓者有支付地租地價的能力，而這種支付能力來自于貨幣化分房后的工資中的住房消費含量的增加。這就說明了國家已經考慮到了職工收入中的住房消費含量必須足以支付房地產租金 或價格。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價），亦即已購公房者應享有房產權和土地使用權。
即使我們承認了已購公房者享有完整的房地產權，也并不意味者其轉讓收益全歸轉讓者。我們可以將土地價格分為三部分：
A （純粹）土地所有權價格，即由絕對地租所資本化而形成的地價。在土地私有制下，最劣等土地也必須交納地租，即絕對地租，它代表了土地所有權經濟上的實現。既然城市土地公有，那么，每個人都應享有一定的無償使用權（戴曉華，1999）。筆者認為，每個人應享有的這種不可剝奪的居住于土地上的權利應是指免交純粹土地使用權價格。實際上，我國農村住房私有制的發展主要是因為宅基地基本上是無償使用的。
B 土地開發投資：與住宅建設直接相關的土地開發投資包括拆遷補償費、三（七）通一平等費用，這應該由住房購買者或租賃者支付。事實上，這部分土地開發投資在實踐中都已計入住宅造價中去了。
C 由社會投資引起的土地增值即級差地租。社會投資引起的外部性或溢出效應，會使不同區位的土地優越度得到不同程度的改善，從而引起地租地價上漲，這部分增值應由土地使用者與社會分享，即根據土地增值稅來處理。
? 根據上述理論，筆者認為，對已售公房再轉讓的，應免征土地所有權價格；由于土地開發成本已計入房價中，亦不再考慮；但對轉讓時與購買時之間的土地增值，應比照土地增值稅處理。
由于我國的土地增殖稅僅對房地產轉讓征收，未對房地產租賃征收，但可以比照土地增值稅率對地租的增值部分征收土地收益金。
上述理論也可以用來對今年來討論熱烈的土地年租制進行一下評述。將土地使用權出讓金一次支付改為在出讓期內交納相應的年租金，可以解決土地使用者的“流動性約束”問題，不失為一種可行的辦法，實踐操作也證明有效。但對經濟適用住宅用地采用年租制則需謹慎，經濟適用住宅用地采用劃撥制，如果年租的現值和等于土地使用權出讓金，那么購房者負擔反而加重了。應當考慮的對策是：對劃撥土地使用權定期課征土地保有增值稅。我國尚無對房地產保有征增值稅的規定，應加緊制定。
4、住房二級市場上的公平與效率
住房二級市場上的公平與效率問題主要體現在轉讓收益的分配問題與刺激二級市場發展的替代關系中。目前大多數地方的轉讓收益分配向轉讓方傾斜，意在刺激市場。但也有的地方并不給予稅費優惠照樣也能搞活二級市場，可見，稅費優惠并不是刺激二級市場的唯一辦法。
另一個焦點問題是低價、非法多占公有住房的人通過二級市場大發橫財。這是個法制或廉政建設問題，依法查處即可，硬性規定某些級別的干部住房不準上市反而不公平。
受讓方的公平問題取決于貨幣化分房方案實施的進展。如果給未分到公有住房的新老職工給予應有的足夠的住房（存量或增量）補貼，則住房福利補償就會趨于平等?？紤]到貨幣分房方案無法在所有地方（企業）一步到位實施，應該允許已售公有住房以非市場價（如優惠價、成本價、微利價）轉讓給原產權單位、房地產管理部門或未獲得足夠住房補貼的新老職工；轉讓者再購新房時，超標準面積以市場價計，這樣亦能調劑余缺，改善資源配置。
提高市場運行效率的另一種方法是降低市場交易費用。住房市場上的交易費用非常巨大，信息搜尋成本、查勘估價、法律服務、談判簽約、申請按揭、尋找物業管理等，不但每一種活動都需付出貨幣成本，每種活動本身也存在效率問題。據估計，即使在美國，與住房買賣相關的交易費用達住房價格的8%~10%.因此，完善二級市場上的中介服務（如經紀服務、估價服務、法律服務按揭服務）與政府管理服務（信息、政策公布、產權繕證服務等）是刺激二級市場發展的重要措施。
五、結論：發展和規范我國住房二級市場的幾點建議
1、市場準入規則建設
（1）凡已取得合法的房地產產權證書的已售公有住房，不應作上市時間限制。
（2）建立已售公房及公房使用權上市交易申請審核制度。凡以市場價出售所購公房后，不準再購買非市場價房。
（3）已購公房返售給原產權單位或其他符合條件的中低收入者時，可以按房改政策價交易，并可繼續申請購買享受政府優惠政策的住房，但超標部分應按市場價。
（4）以低于成本價購買的公房上市時，應補交購房時成本價與原價的差價額及差價利息，但可以允許公房出售后再補交。
2、政府可采取的措施
（1）盡快確認已購公房居民的房屋權屬及產權份額，及時發放產權證件。
（2）在貨幣化分房和住房二級市場放開之前，各地要進行住房普查，建立城鎮職工住房檔案或居民住房數據庫。建立各級房地產交易中心及相應的信息網絡，及時反映、公布土地、各類房屋的上市量、成交量、價格走勢等。
（3）稅費優惠。政府可以根據財力及二級市場發展情況實行不同程度的稅費優惠。稅制設計要旨在鼓勵賣舊買新改善自己居住條件的交易。可采用退稅制以鼓勵住房消費，即對售房收益征收較高的綜合稅率，在六個月或一年內再購房的，如果再購房款大于原售房款，所征綜合稅率全額退還；如果再購房款小于原售房款，所征綜合稅率按再購房款占售房款的比例退還。
（4）降低一級市場上的商品住宅價格，大力扶持經濟適用住房建設，通過刺激一級市場上的需求來刺激二級市場（5）大力發展二級市場上的中介服務，培訓房地產評估、經紀、法律服務等專業人才，并建立相應的行業協會。
3、發展二級市場上的住房消費信貸。
比照一級市場按揭，發展住房二級市場上的組合貸款；成立住房收購公司，為居民售舊買新提供便利；成立住房擔保公司，該公司可以儲備部分廉租房，以周轉違約貸款者。
4、估價方法的改進
公房使用權價格宜采用收益還原法或市場案例比較法，將房租與地租分開評估；利用重置成本法時需重新測算職工住房產權份額以確定公房使用權價格占成本價的比例。已售公房轉讓時，房產與地產應分開估價，可采用任何適用于私房或商品房的辦法估價。
5、增值收益處理
對原購房合同中規定的收益分配比例應予以承認與執行?？鄢龖U的與交易有關的稅費外的房產收益（房價與房租）應全歸轉讓者所有；對地價（地租）的增值額（轉讓時的地價（地租）與購進時的地價（租）之差）比照土地增值稅條例課征土地增值稅。14
6、截斷福利分房體制，實行貨幣化分房
對停止住房實物分配后的新參加工作者，直接將住房消費含量納入貨幣工資中，對原來未承租到公有住房或住房面積標準不足的老職工，可以一次性補足以前未享受到的住房補貼，此后與新職工同樣對待，只有這樣，才能保證未享受到住房實物補貼的職工也能公平地獲得補償，并形成住房一、二級市場上的有效需求。實行貨幣化分房的關鍵問題是住房補貼資金的來源，此課題不在本文研究范圍內，不過，目前有些城市如貴陽等地的貨幣化分房方案已進入操作階段，可資借鑒。
鑒于中低收入者占中國居民很大比重15，借鑒西方國家的經驗，可以考慮實行住房福利的社會化，即少用企業補貼與折扣，多用政府貼息、減免稅費與地價等方式來增加居民的住房有效需求，減少職工對企業的依賴與住房產權的模糊度。
7、舊有公房的物業管理
將舊有公房由原產權單位組織的分散化的物業管理委托或設立專門的物業管理公司來承擔，原產權單位給予職工的各種生活設施開支補貼（如水、電、煤氣等費用）可以貨幣形式納入工資，以減少職工對單位的依附度。
注釋：
1.吳軍，《北京為已售公房上市準備了什么？》，《北京房地產》1998年第6期
2.陳澗波，《進行已售公房上市試點，放開搞活存量住房市場》，《中國房地產》1998年第11期
3 .張帆等，《關于秦皇島市住房二級市場建設的思考》，《城市開發》，1999年第4期
4.李國文，《漫談杭州市八屆房交會的兩個熱點》，《中國房地產》，1999年第4期
5.《房地產報》1999年3月2日
6.《房地產報》1999年3月16日
7.《中國房地產報》1999年1月1日
8.《中國房地產報》1999年7月7日
9.《房地產報》1999年5月25日
10.房地產報》1999年6月15日
11.《中國房地產報》1999年1月1日
12.天津市房地產產權市場管理處，《天津市房地產市場綜述1998》
13.最近，財政部、國家稅務總局頒發了《關于調整房地產市場若干稅收政策》，通知從1999年8月1日起，對住房二級市場稅費大幅減免，如對個人購買并居住超過一年的普通住宅，出售時免征營業稅，暫免征土地增值稅；個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅等。
14.1999年7月20日，財政部、國土資源部、建設部頒發了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》，規定出售方應繳納不低于住房坐落位置的標定地價10%的土地出讓金；職工個人上市出售已購公有住房取得的價款，扣除住房面積標準的經濟適用住房價款和原支付超過住房面積標準的房價款以及有關稅費后的凈收益，按規定繳納所得收益，其中，住房面積標準內的凈收益按超額累進比例或一定比例繳納，超過住房面積標準的凈收益全額繳納。
15.1998年7月召開的城鎮住房制度改革和住房建設工作會議上明確提出，國家將根據城鎮居民不同的收入，建立不同的住房供應體系，市場價的商品房約占10%，經濟適用房約占70%，廉租房占20%.
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轉讓商品房租金范文2
公租房的目標客戶定位于城鎮中低收入群體，既不符合廉租房申請要求，又無能力購買經濟適用房和兩限房的“夾心層”。目前對公租房運營尚無標準規范，各地均結合自身情況研究和探索不同模式。2010年11月，重慶市三屆八次全會提出未來3年建設4000萬平方米公租房，共計滿足全市200萬居民住房需求的目標。結合這一目標，后出臺了《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》和《重慶市公共租賃住房管理實施細則》，對公共租賃住房的申請方式、申請條件、申請要求、審核配租、租賃管理、退出管理、出售管理等方面進行了明確和細化。重慶模式制度設計細致具體，其主要特色在于以下四點。
第一，通過公租房滿足全方位住房保障需求，公租房5年后可轉讓。重慶不再單獨建設經濟適用房、廉租房、專家樓、引進人才樓等，保障性住房需求全部通過公租房解決。對于廉租房對象，通過先租后補方式補貼。5年以后，部分公租房可以出售給承租戶，轉為有限產權的經濟適用房。該經適房可以繼承和抵押，但是不能出售和出租，如需轉讓，由政府以原購房價加合理利息回購。
第二，申請門檻較低，租金水平為同區域市場水平的60%。重慶公租房申請不需要本市戶口，并在第一次搖號后取消了收入限制。目前申請條件為：凡年滿18周歲，在主城區工作的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭，大中專院校及職校畢業后就業人員及進城務工、外地來主城區工作的無住房人員，均可申請公共租賃住房。公租房租金水平確定為同區域市場水平的60%，約為10元/平方米·月。
第三，資金通過政府和社會融資解決。4000萬平方米（包括3600萬平方米住宅和400萬平方米商業配套）公租房建設預計需資金1000億元（每平方米2500元），計劃政府投入300億元（包括中央財政補助100億元；地方政府稅收支出100余億元；公租房建設所需3萬畝地的征地動遷成本100余億元。實際相當于，政府將100余億元投入土地開發，200余億元投入房屋建造），融資700億元。其中政府投入資金來源包括中央撥付資金、地方財政資金、土地出讓收益的5%、發行債券、房產稅所得等。
第四，租金收入償還利息，銷售收入償還本金。償債整體計劃為：（1）用房產租金彌補債務利息和日常運營支出，以實現“自體循環”。（2）通過配建商品房銷售和公租房銷售償還本金。按商業配套1萬元/平方米、住宅4000元/平方米預估，則出售全部商業配套及20%左右的住宅即可償還全部700億元貸款。
二、重慶公租房運營模式優勢分析
第一，公租房定位合理，“保障”職能突出。重慶公租房租金確定為市場價格的60%，且受眾面廣泛，具有較為明顯的“社會保障”功能。相對而言，其他地區公租房門檻高，定位不準確，租金水平偏高。比如上海和北京的公租房租金均確定為持平或略低于同類商品住宅的水平，目前租金水平約為40元/平方米·月左右，大幅高于重慶10元/平方米·月的水平。
第二，重慶公租房制度建立了有效的封閉運作模式，避免了保障房與商品房之間的套利交易，有效杜絕利用保障房套利而形成的腐敗和尋租行為，從而確保其能夠長久為市場提供低廉的住宅保障。就其他城市而言，雖然多數城市經濟適用房和兩限房均制訂了轉讓規則和補價措施，如5年內不得轉讓，5年后轉讓需要補價或由政府回購，但規定不細、尺度較寬，加之執行和監管并不到位，購房者能夠以商品房價格出售并從中獲取高額利潤，隨之產生了巨大的尋租空間，由此所引發的不公平和腐敗為社會所詬病。
第三，資金來源、運用和償還較為明確，政府資金壓力相對可控。用房產租金彌補債務利息和日常運營支出，通過配建商品房銷售和公租房銷售償還本金。較其他城市建造的不可出售型公租房，政府的資金壓力相對較小。目前多數城市公租房定位為只租不售，上海等地土地也系有償取得，從而造成公租房投資成本過高，給政府造成長期的巨額財政負擔，這也是公租房在各地推進速度不理想的原因之一。
第四，公租房運營由政府主導。重慶市確保公租房一直姓“公”，由市政府全資公司運營，重慶城投和重慶地產兩家公司市屬企業共同進行市內公租房建設。重慶模式確保低成本的保障房資源一直掌控在政府手中，使政府能夠將房屋溢價收益作為保障房運營的補貼，有利于實現財政平衡。
第五，公租房運營管理透明度高，信息披露充分。重慶市政府專門成立公租房管理局，進行公租房配租和運營管理，并建立了公租房信息網，及時公布公租房建造、配租等情況，時效性強、信息透明。重慶公租房運營的規范性及信息的透明度，非其他地區公租房運營所能比擬。
三、重慶公租房運營過程中發現的問題
1.實際申請情況低于預期，邊遠地段問題更加突出
由于重慶公租房受眾面廣，對申請人要求條件低，且租金價格合理，理論上需求應十分旺盛，但實際申請情況遠低于預期。
造成上述狀況的原因包括：其一，重慶市房屋租金水平整體較低，同時考慮位置及租金，公租房優勢并不明顯。渝中區解放碑最核心地段住宅租金約為每平米20元/月，略偏地段租金水平更低。對于一些對租金不敏感的居戶，寧愿選擇離工作和生活場所較近的房屋，而不愿意選擇較遠的公租房。其二，部分公租房與區域產業相配套，局部產業發展尚待時日，勞動力仍未達到規模。鑒于此，需求上升可能是一個較為緩慢的過程。
2.融資難度大，存在制度
2011年國家對于政府融資平臺管控較為嚴格，重慶公租房運營主體重慶城投和重慶地產均列入重慶市“投”，也受到相應的管制，融資受到一定限制。除此以外，由于公租房五年后才可出售，資金償還具有較大不確定性，客觀上也阻礙了一些商業銀行的涉足。
此外，2011年8月4日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》，在明確對保障房建設進行融資支持的同時，確定了“一省一市一家”的基本思路，即對于直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市政府投資建設公共租賃住房項目，在同一個城市只能有一家融資平臺公司承貸公共租賃住房貸款。重慶市政府有重慶城投和重慶地產兩家市屬企業承擔市內保障房建設職能，兩家企業均有融資要求，明顯與上述規定相違背。后期該現狀能否得到特批，或需要整合，尚不明確。
3.自體循環幾近不可能
所謂“自體循環”是指公租房的租金收入足夠滿足利息支出和維護費用，政府除資本金投入外不需要再負擔公租房的日常運營費用。根據重慶市政府對于公租房的戰略規劃，按官方計算條件，項目運營剛好可以滿足“自體循環”，具體為：4000萬平方米的重慶公租房由3600萬平方米的住宅和400萬平方米的商業店鋪組成，每平方米開發成本在2500元左右。住宅部分按照平均租金10元/平方米·月計算，每年回收43.2億元，商業店鋪按照平均50元/平方米·月計算，每年回收24億，累計回收67.2億元；而700億元貸款，以年利率6%～7%計算還款利息約需42億～49億元，還有剩余部分可用于維修管理，以此保證項目可以“自體循環”。
然而，落實到具體操作層面，假設條件均有所放寬。據了解，目前項目單位成本在2700～2900元之間，項目資本金一般確定為20%，融資成本按5年期以上基準利率計算，已達到7.05%，結果導致項目“自體循環”難度很大。我們分別測算不同融資條件及出租率情況，發現只有在融資利率足夠低且租金和出租率足夠高時，租金收入才能夠勉強覆蓋借款利息。但是在運營初期，出租情況可能較不理想，從而形成較大缺口。只有出租率得以保證，遠期租金水平進一步上升，并且貨幣政策進入寬松期后利率下調，公租房租賃對借款利息的保證程度才能夠提高。
4.銷售存在制度性瑕疵且市場具有不確定性
由上所述，商業配套和公租房銷售資金回籠成為項目能否償債的關鍵。首先，400萬平方米商業配套，以官方保守估計的銷售價格為1萬元/平方米計算，將回籠資金400億元，占融資本金的57.14%。商業配套銷售不足以覆蓋全部建設支出，故公租房銷售將成為項目償債的關鍵。
鑒于每平方米3000元以內的開發費用，以其內外環間的地理位置，預計銷售收入覆蓋成本應較有保證。但存在兩方面障礙：（1）公租房是否可出售存在不確定性。根據2010年6月七部委聯合的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，將公租房明確界定為“只租不售”；《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》則規定“承租人在租賃5年期滿后，可選擇申請購買居住的公共租賃住房”。顯然，兩者表述有較大差異。我們認為，公租房由租賃轉出售屬重大政策調整，似應得到國家有關部門的批準，而并非僅由重慶市政府批準。（2）由于公租房出售系非完全產權（即不能在市場上再出售，只能由政府按成本加合理利息回購），使公租房不再具有投資職能，若定價過高需求可能不足，因而制訂契合市場需求的合理定價至關重要。目前，如何確定銷售價格，尚缺乏清晰的法律文件，亦難以通過現有資料進行判斷。因此，公租房未來是否能夠順利銷售存在著較大不確定性。
四、建議
未來重慶公租房運營制度可進行如下改進。
首先，促進產業發展和合理布局，以提高公租房需求。提高出租率是公租房運營的基礎。產業工人和新就業大學生是重慶保障房兩大目標群體，均與產業和經濟發展具有較強相關性。未來重慶市應進一步加大產業引進力度，在微電子、醫藥、運輸設備等方面發揮既有優勢，增加用工規模，同時，發揮現有的“組團”優勢（即市內有多個商業中心區，圍繞各商業中心區發展，而不是由唯一的市中心向發展），在區域布局方面強調均衡配置，客觀上提高公租房的需求。
其次，理順融資渠道。進入2012年以后，保障房貸款政策放松，融資難度有所下降，但關于償債的擔憂并未緩解。我們認為，政府應當增加對于公租房融資的支持，如啟動其他市屬企業擔保、優質資產抵押等方式，以改善企業融資能力。
轉讓商品房租金范文3
深圳市人才安居辦法第一章 總 則
第一條 為加快實施人才強市戰略，優化人口結構和創新創業環境，提高城市競爭力，根據《深圳市保障性住房條例》及相關規定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于使用財政資金和政府籌措的其他資金、實物，對本市經濟社會發展需要的各類人才實行的安居活動。
第三條 市住房保障部門負責全市杰出人才、領軍人才的人才安居申請的受理、審核、分配及監管;負責市級公共租賃住房(以下簡稱公租房)的配租(售)及監管;負責定期向社會公布人才安居實施情況;負責提供人才租住公租房情況以及由其負責的購房優惠情況。
市人力資源和社會保障部門(以下簡稱市人力資源部門)按照職責分工負責新引進人才租房補貼申請的受理、審核、發放及監管;負責提供人才社會保險、人才認定證書以及享受海外高層次人才獎勵補貼情況。
市財政部門負責審核本市人才安居年度貨幣補貼預算和決算，報市政府批準后實施;負責根據住房保障部門和人力資源部門提出的撥付申請，在10個工作日內撥付補貼款。
第四條 市住房保障部門和市人力資源部門應當會同相關職能部門、各區政府建立全市統一的人才安居信息系統，逐步實現全市人才的身份、戶籍、婚姻家庭、社會保險、住房和住房保障情況等信息共享，逐步實現人才安居網上申請、受理、查詢、公示、投訴、監督等功能。
規劃國土、公安、稅務部門負責根據住房保障或者人力資源部門提出的核查申請，在10個工作日內分別提供房屋產權登記、戶籍、納稅等信息。需要由住房保障或者人力資源部門提供的相關核查信息，應當在10個工作日內提供。
第五條 區人力資源部門按照職責分工負責本區新引進人才租房補貼申請的受理、審核、發放及監管。
區住房保障部門負責本區公租房的配租(售)及管理;負責提供區住房保障情況。
第六條 市人才安居工作聯席會議由市政府分管領導召集，市住房保障部門、市人力資源部門、市人才工作領導小組辦公室、市財政部門以及相關行業主管部門參加，研究審議人才安居有關重大事項，日常工作由市住房保障部門負責。
第七條 人才安居采取實物配置和貨幣補貼兩種方式實施。
實物配置包括免租金租住、產權贈與、租住公租房和購買安居型商品房等形式;貨幣補貼包括購房補貼和租房補貼等形式。
第八條 申請人已婚的，應當以家庭為單位申請租住公租房或者購房優惠政策，其配偶、未成年子女應當作為共同申請人。申請人及共同申請人都符合租房補貼申請條件的，可以各自申請。
杰出人才、領軍人才應當在本市用人單位全職工作并通過用人單位提出安居申請。用人單位負責對申請人的資格和申請材料進行查驗，并對其真實性、合法性負責。
第九條 申請人同時符合租房補貼、購房補貼和公租房申請條件的，不得同時享受。
申請人自愿承租或者購買低于其人才層級所對應的面積標準住房的，低于標準部分不予補償;自愿承租高于其人才層級所對應的面積標準住房的，超出標準部分，按照同期同區域普通商品住房的市場租賃指導租金(以下簡稱市場指導租金)繳交租金。
人才安居政策與其他住房保障政策不得同時享受。
機關事業單位在編人員不得申請租房補貼。
各類人才已享受廣東省有關人才住房貨幣補貼的，在享受本市人才安居政策時應當扣除廣東省人才住房貨幣補貼。
第十條 住房保障部門和人力資源部門對申請人的資格條件審核合格后，應當在本部門政府的網站公示5個工作日，公示無異議或者異議不成立的，方可落實相關人才安居政策。
第二章 杰出人才安居
第十一條 本人及共同申請人在本市未享受過購房優惠政策的杰出人才，可以通過用人單位向市住房保障部門申請免租金租住建筑面積200平方米左右的住房。
第十二條 杰出人才租住免租金住房應當簽訂租賃合同，免租金期限累計不超過10年。免租金期限屆滿后可以續租3年，但應當按照公租房租金標準繳交租金。
承租人不得轉租住房。租賃期間發生的物業管理、水電氣等費用由承租人自行負擔。承租人未按時繳交的，由用人單位先行墊付。
承租人離職的，原用人單位應當自離職之日起15日內書面通知市住房保障部門。承租人離職未退房的，自離職之日起至被本市新用人單位錄用之日止，按照公租房租金標準繳交租金，1年后仍未被本市新用人單位錄用的，按照市場指導租金繳交租金。
第十三條 杰出人才簽訂免租金住房租賃合同后，在本市全職工作滿10年，貢獻突出并取得本市戶籍的，可以通過其用人單位向市住房保障部門申請贈與所租住房。
經審核符合贈與條件的，市住房保障部門應當提交市人才安居工作聯席會議審定。經審定同意贈與的，由市住房保障部門與杰出人才簽訂住房贈與合同。
第三章 領軍人才安居
第十四條 本人及共同申請人在本市未享受過購房優惠政策、未擁有商品住房、未領取過領軍人才租房補貼的領軍人才，可以申請租住免租金住房3年，其中地方級領軍人才、后備級人才應當具有本市戶籍。
領軍人才免租金住房建筑面積標準為：
(一)國家級領軍人才不超過150平方米;
(二)地方級領軍人才不超過100平方米;
(三)后備級人才不超過80平方米。
領軍人才租住免租金住房期間的管理以及續租，參照本辦法第十二條執行。
第十五條 本人及共同申請人在本市未享受過購房優惠政策、未租住過免租金住房、未擁有商品住房的領軍人才，可以申請累計不超過3年的租房補貼，其中地方級領軍人才、后備級人才應當具有本市戶籍。
領軍人才租房補貼標準為：
(一)國家級領軍人才4800元/月;
(二)地方級領軍人才3200元/月;
(三)后備級人才2560元/月。
領軍人才租房補貼申請經審核合格后，由市住房保障部門按季度發放。
第十六條 本人及共同申請人在本市未享受過購房優惠政策、在本市擁有不超過一套商品住房的領軍人才，可以向市住房保障部門申請購房補貼，其中地方級領軍人才、后備級人才應當具有本市戶籍。
領軍人才購房補貼由用人單位和政府按照1∶1的比例分擔，政府根據用人單位實際補貼情況確定補貼金額，但政府補貼金額不超過以下標準：
(一)國家級領軍人才每年15萬元，總額75萬元;
(二)地方級領軍人才每年10萬元，總額50萬元;
(三)后備級人才每年8萬元，總額40萬元。
領軍人才購房補貼申請經審核合格后，由市住房保障部門在5年內按年度發放。
購房補貼續發期間購買商品住房的，不影響余額發放。
第十七條 領軍人才在領取貨幣補貼期間離開原用人單位的(退休的除外)，原用人單位應當自其離職之日起15日內書面通知市住房保障部門。市住房保障部門自其離職當月起暫停發放貨幣補貼。
領軍人才被本市新用人單位錄用后，可以通過新用人單位向市住房保障部門申請繼續發放貨幣補貼剩余部分。
第十八條 申請購房補貼之前已經領取過領軍人才租房補貼的，應當從購房補貼中相應扣減;租住過免租金住房的，應當按照公租房租金標準從購房補貼中相應扣減。
已經領取購房補貼的領軍人才或者其配偶的人才層級提升后，可以向市住房保障部門申請補發購房補貼差額，且不受擁有商品住房套數的限制。
第十九條 領軍人才自首次領取購房補貼之日起10年內，用以申請購房補貼的房屋產權限制轉讓，在限制轉讓期內申請轉讓該房屋產權的，應當退回已經領取的購房補貼。
第二十條 領軍人才可以申請購買安居型商品房，按照本市安居型商品房管理有關規定執行時，領軍人才可以申請不超過90平方米的住房，且不參加安居型商品房輪候，住房面積不受家庭人數的限制。
第四章 新引進人才租房補貼
第二十一條 人力資源部門在辦理新引進人才的接收、調入或者引進手續時，應當告知新引進人才申請租房補貼的條件和程序。
本辦法所稱新引進人才是指本市接收的應屆畢業生、新調入的在職人才、新引進的歸國留學人員。
第二十二條 新引進人才符合下列條件的，可以向辦理接收、調入或者引進手續的人力資源部門申請發放租房補貼：
(一)本科以上學歷;
(二)具有本市戶籍;
(三)本人在本市未享受過購房優惠政策、未正在租住公租房。
新調入的在職人才除符合前款規定條件外，還應當符合下列年齡條件：本科未滿30周歲、碩士未滿35周歲、博士未滿40周歲。上述年齡條件以調入年度的1月1日為判斷時點。
新引進人才應當在引進審批文件簽發之日起1年內提出租房補貼申請，未在規定期限內提出申請的，視為自動放棄申請資格。
第二十三條 新引進人才的租房補貼標準為：
(一)本科6000元/人;
(二)碩士9000元/人;
(三)博士120xx元/人。
第二十四條 新引進人才租房補貼申請經審核合格后，由人力資源部門發放50%補貼。首次補貼發放半年后，經審核申請人戶籍仍在本市、未正在租住公租房且已累計繳納3個月社會保險的，由人力資源部門發放剩余補貼，經審核不符合條件的，不再發放剩余補貼。
新引進人才不得重復享受租房補貼。
新引進人才在領取租房補貼期間不得租住公租房。租房補貼期間為人力資源部門首次發放租房補貼之日起1年內。
第五章 公租房配租(售)
第二十五條 公租房通過個人輪候、重點企事業單位定向配租(售)等方式面向人才出租。
本市戶籍人才可以按照深圳市公租房輪候的有關規定申請輪候。
市、區住房保障部門可以將公租房定向配租給重點企事業單位或者經本級政府批準的企事業單位，租金按照公租房租金標準由承租單位統一繳交。
市、區住房保障部門可以將公租房或者安居型商品房出售給經本級政府批準的企事業單位。
第二十六條 市相關行業主管部門負責根據市政府重點扶持產業政策，定期擬訂本行業人才安居重點企事業單位遴選條件及初選名錄。
市住房保障部門將初選名錄匯總后，形成本市人才安居重點企事業單位名錄草案，在市政府的網站和本部門政府的網站公示不少于5個工作日，公示無異議或者異議不成立的，經市人才安居工作聯席會議審議并報市政府批準后對外公布。
名錄的增減由行業主管部門提出并按照上述程序確定。
各區政府可以根據本區重點扶持產業政策確定本區重點企事業單位名錄。
第二十七條 重點企事業單位人才租住公租房的建筑面積標準為：
(一)單人20平方米左右;
(二)兩人35平方米左右;
(三)三人50平方米左右;
(四)四人及以上65平方米左右。
第二十八條 面向重點企事業單位定向配租的公租房的首次租賃期限不超過3年，期滿后可以申請續租一次，續租期限不超過3年。
續租期滿后再次申請續租的，應當按照市場指導租金標準繳交租金。
定向配租的承租單位被取消重點企事業單位資格的，公租房租賃合同期滿后，住房保障部門不再與之續租。
第二十九條 住房保障部門應當每年在本級政府的網站和本部門政府的網站公布面向重點企事業單位配租(售)的公租房的數量、位置以及配租(售)情況。
實行定向配租(售)的住房由承租(買受)單位負責日常管理。承租(買受)單位只能出租給本單位在本市未擁有商品住房或者政策性住房的職工。
定向配租(售)的承租(買受)單位應當將本單位配租公租房的條件、程序以及結果等在本單位網站或者信息公告欄公示，并將配租結果報住房保障部門備案。
第六章 法律責任
第三十條 相關主管部門及其工作人員不按照規定履行職責，濫用權利、玩忽職守、假公濟私的，依法追究行政責任;涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。
第三十一條 申請人以隱瞞或者虛報年齡、學歷、職稱、人才認定文件、戶籍、婚姻家庭、社會保險、住房和住房保障等情況弄虛作假的，或者以賄賂等不正當手段騙取本辦法規定的人才安居待遇的，由住房保障部門依照《深圳市保障性住房條例》及相關法律、法規處理，但騙取本辦法規定的新引進人才租房補貼的，由人力資源部門處3萬元罰款。
第三十二條 杰出人才、領軍人才租住住房或者領取貨幣補貼后，有下列情形之一的，市住房保障部門應當書面通知用人單位，單方解除房屋租賃合同，并收回所租住住房，或者終止發放貨幣補貼：
(一)人才認定文件被市人力資源部門撤銷的;
(二)被刑事處罰的;
(三)擅自將住房轉租他人的;
(四)累計3個月未按時繳交租金或者相關費用的。
第三十三條 定向配租(售)住房的承租(買受)單位有下列情形之一的，由住房保障部門責令限期改正，處3萬元罰款;逾期未改正的，處10萬元罰款，提請取消其重點企事業單位資格：
(一)向本單位不符合條件員工或者非本單位員工出租配租(售)住房的;
(二)未將本單位配租(售)住房的配租條件、程序以及結果依法公示的;
(三)未將本單位配租(售)住房的配租情況報住房保障部門備案的;
(四)未及時查處本單位員工違規轉租配租(售)住房行為的;
(五)累計3個月未按時繳交租金或者相關費用的。
定向配租(售)住房的承租(買受)單位有下列情形之一的，由住房保障部門責令限期改正，處5萬元罰款;逾期未改正的，處20萬元罰款，提請取消其重點企事業單位資格：
(一)擅自改建、擴建配租(售)住房的;
(二)擅自改變配租(售)住房用途的;
(三)利用配租(售)住房從事非法活動的;
(四)違規出售配租(售)住房的。
第三十四條 用人單位及人才違反本辦法規定，被依法處以行政處罰的，或者被解除租賃合同、終止發放貨幣補貼的，住房保障部門和人力資源部門應當將其納入不良行為記錄，并在本部門政府的網站上向社會公示。
住房保障部門和人力資源部門應當將不良行為記錄提供給相關征信機構，相關征信機構應當依法將相關個人、用人單位的違法行為在征信記錄中作不良行為記錄。
第七章 附 則
第三十五條 本辦法所稱購房優惠政策，包括購買過政策性住房或者享受過購房補貼、海外高層次人才獎勵補貼。領軍人才因違法行為被終止發放購房補貼的，視為已享受購房優惠政策。本辦法施行前針對高層次人才實行的購房貼息視為本辦法規定的租房補貼。
本辦法所稱政策性住房是指各類帶有政策優惠性質的住房，包括準成本房、全成本房、社會微利房、全成本微利房、經濟適用住房、安居型商品房以及政府贈與住房等。
本辦法所稱在用人單位全職工作是指人才的人才安居政策申請單位與其勞動合同簽訂單位、社會保險繳納單位、納稅申報單位一致。社會保險或者納稅申報中斷的，視為該人才已離開用人單位。
第三十六條 相關主管部門要求申請人提供的申請材料僅限于以下種類：
(一)人才認定證書;
(二)勞動合同;
(三)申請人及配偶身份證、戶籍證明、結婚證(僅限已婚人員)，非本市戶籍人員需提供居住證，港澳臺同胞以及外籍人士還需要提供護照或者其他合法身份證明;
(四)申請人及配偶、未成年子女在本市未享受過購房優惠政策、未擁有商品住房和政策性住房的聲明;
(五)用人單位擔保文件;
(六)房地產證(權利人為申請人、共同申請人)，用人單位已發放由其分擔的年度購房補貼的憑證。
第三十七條 杰出人才、領軍人才應當在人才認定證書有效期內申請人才安居政策。
人才期末評估為不合格的，停止續發貨幣補貼，不再受理其贈與住房的申請。人才期末評估為合格的，申請贈與房產或者續發貨幣補貼，不受人才認定證書有效期限制。
第三十八條 人才安居的條件、標準以及申請材料等需要調整的，由相關主管部門提出調整方案，經市人才安居工作聯席會議審議并報市政府批準后公布執行。
市住房保障部門和市人力資源部門可以根據工作需要制定具體操作規程。
第三十九條 本辦法施行后，相關事項按照以下規定處理：
(一)已受理的領軍人才購房補貼的發放，除發放標準和條件按照《深圳市人才安居暫行辦法》(深圳政府令第229號)規定執行外，其他按照本辦法執行;
(二)已受理的領軍人才租房補貼的發放，不受戶籍條件限制，但購買商品住房的，終止發放租房補貼;
(三)原高、中初級人才租房補貼申請截至20xx年12月31日，并發放至20xx年12月，其中，20xx年受理的中初級人才(包括本科、碩士和博士)，可以按照原標準和條件發放至20xx年12月，20xx年度的租房補貼與20xx年最后一期租房補貼一并發放;
(四)20xx年1月1日后新引進人才可以按照本辦法申請新引進人才租房補貼;
(五)重點企事業單位已承租的公租房到期后，可以按照本辦法規定續租;個人承租的公租房到期后，符合深圳市公租房輪候與配租條件的，可以續租，不符合該條件的，應當退租，或者按照市場指導租金標準繳交租金。
轉讓商品房租金范文4
1.住宅小區建筑容積率在1.0（含1.0）以上；
2.單套建筑面積在120（含）平方米以下；（北京市是140平米以下）
3.實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。
商品房要同時符合以上三個標準才行的。另外。
4.首次上市的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房等具有保障性質的住房，均視同普通住宅。
自住房出租合同范本
甲方姓名：
身份證號碼：
電話：
乙方姓名：
身份證號碼：
電話：
根據《中華人民共和國經濟合同法》及有關規定，為明確雙方義務和責任，經雙方協商一致，簽訂本合同。
甲方將哈爾濱_____號樓_單元___室__平米房屋租給乙方居住使用。
一、 期限自____年_月__日起至___年_月_日止。
二、 付費方式：一次齊租金，一年租金為____元人民幣。
三、 在租賃期間乙方應合法居住使用，（如出現違規違法后果自負）未經甲方同意不得擅自轉讓、專賣和改變房屋主體結構。
四、 乙方應愛護屋內設施，若有損壞應按市價賠償。屋內設施有：（二張床、數字電視接收機一臺和遙控器一個）
五、 乙方應合法使用居住，出現違法違規后果自負，且甲方有權收回房屋使用權。
六、 自乙方入住日起，水費、電費數字電視費用由乙方自行承擔。
七、 自乙方入住日起出現一切事故災害如：（火災、水災、失竊等）均有乙方自行承擔，并賠償甲方的一切損失。
八、 在租賃期間甲方不得干預乙方的正常生活居住。
九、 在租賃期間乙方不在繼續居住，甲方不與退還剩余房租費。若甲方不在繼續出租應提前一個月通知乙方，并退還剩余房租費。
十、 因政府征用或拆遷，乙方應無條件搬出，甲方退還剩余租金，雙方無毀約責任。
十一、 租賃期將滿，乙方要求繼續租賃的應提前二個月支付下一年的租金。
十二、 本協議一式兩份，甲乙雙方各持一份，自簽字之日起生效。
十三、 以上未盡事宜另作協議補充。
備注：
水表指數：
電表指數：
甲方簽字：
乙方簽字：
轉讓商品房租金范文5
20xx出租房租賃合同范文1甲方(出租方)姓名： shenfen證：
乙方(承租方)姓名： shenfen證：
甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，根據我國《合同法》的有關規定，達成如下租房協議：
一、 甲方愿把產權屬于 房廳出租給乙方使用。
二、 租期：自 年 月 日起至 年 月 日止。
三、 租金：人民幣/月(大寫)： 。按一季度繳租，計人民幣(大寫)：
四、 繳租方式：一季度完結最少十天之前繳租下一季度房租;如不續租，則需提前一個月通知甲方。否則不退押金。
五、 甲方收取乙方人民幣(大寫)： 元整(￥： 元)作為有關費用(如水、電等)的ya金。待本qi約期滿或終止時，乙方結清一切費用后無息歸還。
六、 乙方應愛護甲方的房屋，未經甲方同意不得隨意將承租房屋拆建、改建、擴建、裝修等，否則造成損壞由乙方負責賠償;未經甲方同意乙方不得將房屋轉租、分租、否則甲方有權收回出租房另行處理，并且甲方不退還剩余租金及ya金。
七、 乙方不能以押金代房租。遇拆遷等不可抗力不能出租，按當月實際天數按月租費用計算租金。
八、 租賃期滿時，甲方房屋如不繼續租給乙方，應提早壹個月通知乙方;乙方如不續租甲方房屋，也應提早壹個月通知甲方。若續租也應提前壹個月重新簽訂租賃合約。
九、 乙方應嚴格遵守國家及當地政府、街道等有關部門的法令、法規，不得利用甲方的住房進行任何的違fa活動。
十、 水電費、電話費、煤氣費、weisheng費、zhian費、閉路電視費等住戶費用由乙方自理。在租賃期，如果發生政府有關部門征收本合同未列出項目但與使用該 房屋有關的費用，均由乙方支付。
十一、甲、乙雙方 如有任何一方違約，將用違約金賠償對方。
十二、甲、乙雙方在協議期內，應本著相互平等，相互尊重的原則，若乙方提前退房，甲方不退還剩余zu金。
本合約壹式貳份，甲、乙雙方各執壹份，到期自行作廢。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
20xx出租房租賃合同范文2甲方(出租方)：
乙方(承租方)：
根據《中華人民共和國合同法》及大連房地產法律.法規之規定，為明確出租方與承租方的權利義務關系，經雙方協商一致，簽訂本合同。區 、建筑面積為 平方米的房屋(以下簡稱該房屋)，出租給乙方作 使用。乙方對該房屋已作了充分了解并愿意承租該房屋。
二、租賃期限：自 年 月 日起至 年 月 日止,共 個月。
三、租金的支付
1、租金為RMB 元/月，共計RMB 元。
2、租金支付：乙方應于本協議簽定(時/后)，
四、保證金
簽訂本合同(時/后)，乙方應向甲方支付保證金RMB 元。本合同期滿終止時，甲方在查明乙方并無拖欠租金及應付款項等，并檢查房屋及其附屬設施在使用中無損壞以及其它違約行為后，須在3日內將保證金無息返還給乙方,如有損壞及欠費情況，保證金不足，乙方應將不足金額支付給甲方。
五、房屋的維修
租賃期內，該房屋自然損壞的維修養護由甲方負責;在租賃使用時，由于使用不當等人為因素所造成該房屋損壞，由乙方負責修復或賠償。維修責任方延誤維修或維修不當，給對方或他人造成損失的，由負責方負責賠償。
六、費用的承擔：
甲方承擔以下費用：
乙方承擔以下費用：
七、甲方的權利、義務
1、甲方應出具房屋所有權證(商品房合同)、身份證復印件。
2、甲方在交付房屋給乙方使用時，應保證本房屋在出租使用時的質量符合安全使用的要求。
3、乙方未經甲方書面同意，拖欠租金超過七日以上的，甲方有權解除合同。
4、甲方轉讓或抵押該房屋的，甲方應提前三個月通知乙方并保證本合同的繼續履行。
八、乙方的權利、義務
1、在租賃期內，甲方轉讓該房屋的，在同等條件下，承租人享有優先購買權。
2、在租賃期內，乙方必須遵守樓宇管理相關規定。
3、在租賃期內，乙方不得超出合同約定的范圍使用，不得在該房屋內存放危險品及從事非法活動，經甲方書面通知15天后仍未改正的，甲方有權解除本合同。
4、乙方欲對房屋進行改建、裝修或增添設施，應征得甲方書面同意，并辦理有關手續，未經甲方同意的，甲方有權要求恢復原狀并可解除合同。
5、乙方必須確保該房屋的主體結構及其附屬設施不被損壞、改變，并負責對該房屋及其附屬設施的日常維修、保養。
6、在租賃期內，乙方不得將該房屋轉租他人。若需轉租的須征得甲方同意。
7、租賃期滿，如甲方繼續出租該房屋的，在同等條件下，乙方享有優先承租權。
九、違約責任
1、因一方沒有履行本合同而造成另一方經濟損失的，違約方應承擔因此給對方造成的經濟損失。
2、若乙方拖欠甲方房租超過七日，甲方有權提前解除合同，不退還保證金及剩余租金。
3、除非協議另有規定外，租賃期內，雙方不得提前解除合同。若乙方提前解除合同，乙方須支付違約金，違約金為1個月租金;如甲方提前解除合同的，甲方須支付違約金，違約金為1個月的租金，并將保證金及剩余租金返還給乙方。
十、合同的生效
本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。
十一、雙方協商一致的附加條款如下：
十二、本合同一式兩份，甲乙兩方各執一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
20xx出租房租賃合同范文3出租方(甲方)：
承租方(乙方)：
根據《中華人民共和國合同法》及有關法規規定，為明確出租方和承租方的權利和義務關系，經甲、乙雙方協商一致，簽定本合同。
第1條 租賃房屋的位置和狀況條款
共計約 平方米，使用面積 平方米。
第2條 租賃期限條款
租賃期限為年年日至月合同到期后，乙方具有優先承租權。
第3條 租賃房屋的用途條款
乙方租用的房屋作動。在租賃期間，乙方若對房屋進行轉租或改變用途應事先取得甲方書面同意。
第4條 租金和租金的交納期限條款
租金每月人民幣整，租賃費每年半年預交1次，以后依次類推。乙方應于每年的月2次向甲方交付租金。
第5條 房屋的交付條款
甲方應于月甲方遲于上述時間交付出租房屋，乙方可將本合同有效期延長，雙方應書面簽字確認。
第6條 費用承擔
租賃期內，按國家規定因房屋租賃應由甲方承擔的費用由甲方承擔，應由乙方承擔的由乙方承擔。
乙方使用的水費、電費由乙方承擔，按物價部門及有關部門規定價格計費，交費方式為每月1交。
第7條 房屋修繕條款
修繕房屋是甲方的義務。甲方對房屋及其設施應進行必要的檢查、修繕。乙方在出租房屋使用過程中，如出租房屋及內部的設施出現或發生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時，應及時通知甲方并采取有效措施;甲方應于接到乙方通知后5日內進行維修。
乙方通知甲方，甲方拒不維修的，乙方可經合同登記機關見證后代為維修或由乙方自行維修。本條維修費用(包括乙方代為維修)由甲方承擔。因乙方使用不當或不合理使用，出租房屋及其內的設施出現損壞或發生故障，乙方應負責及時維修和承擔相應損失。
第8條 房屋的改建、裝修條款
本合同有效期內，甲方確需要對出租房屋進行改建、擴建或裝修的，須經乙方同意方可進行，甲、乙雙方應就此另行簽訂協議。因國家政策和不可抗力除外。
本合同有效期內，經甲方書面同意后，乙方可對出租房屋進行裝修。合同到期后，可移動裝修物乙方帶走，不可移動裝修物乙方無償留給甲方。
第9條 房屋轉讓條款
本合同有效期內，甲方需轉讓出租房屋的部分或全部的，應提前1個月通知乙方。乙方在同等條件下有優先購買權。出租房屋轉讓他人的，甲方應保證受讓人繼續履行本合同。 第10條 合同的解除和終止條款
(1)、本合同有效期內，發生下列情形之1的，本合同終止：
1、發生不可抗力或意外事件，使本合同無法履行;
2、政府決定征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋;
3、甲、乙雙方協商1致，達成終止協議。
(2)、有下列情形之一，甲方有權解除本合同：
1、乙方不交付租金1個月以上;
2、乙方所欠各項費用達1個月以上;
第11條 合同的延續及優先權
本合同有效期屆滿，乙方需繼續租用出租房屋的，應于有效期屆滿之日前叁個月向甲方提出續租要求;甲方需將出租房屋繼續出租的，在同等條件下，乙方對出租房屋有優先承租權。甲、乙雙方就續租達成協議的，應重新訂立合同。
第12條 繕后條款
合同到期時，甲、乙雙方未達成續租協議，乙方應于本合同到期日前騰空、交回房屋并保證房屋及內部設施的完好(正常損耗的除外)同時結清應當由乙方承擔的各項費用。
第13條 違約條款
甲、乙雙方不履行本合同所定的義務造成對方損失的，應向對方予以賠償。租賃期間，甲、乙雙方都不得借故解除合同，如甲方確需解除合同，應提前3個月通知乙方，返還多交租賃費并賠償乙方造成的損失，并支付違約人民幣貳個月房租;
如乙方確需退房的，應提前兩個月通知甲方，并賠償甲方所造成的損失，并支付違約人民幣貳個月房租。
第14條 免責條款
房屋如因不可力的原因導致損壞和造成承租方損失的，雙方互不承擔責任。
第15條 爭議解決方式條款
甲、乙雙方就本合同履行或解除合同發生糾紛，應通過協商解決;協商解決不成的，可提請有關機關調解或向人民法院起訴。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
轉讓商品房租金范文6
【關鍵詞】公產房 使用權 法律適用
近些年，我國的房地產行業存在逆經濟增長規律發展的情況。城市商品房的價格依舊堅挺。雖然我國出臺多項抑制房價的政策，但因我國人口基數大，大城市人口總量集中，相對于城市房地產開發和供給還是存在一定缺口，導致因剛性需求不斷攀升，從全國范圍看房地產價格仍出現持續上漲的情形。在房地產開發商與政府之間的博弈中，政府的行政干預手段具有極大的局限性，只能算是飲鴆止渴。城市公產房作為政府儲備的房屋能源，不應成為政府特定時期，特定環境下的權宜之計，而應合理利用，積極轉型，明確立法，成為調節我國房地產市場的有力杠桿。
1 部分發達國家解決城市住房問題的經驗
美國聯邦和州政府通過發放稅金信用證，給相關機構提供一定額度的稅金減免，鼓勵私人開發商和非營利機構出資興建供低收入家庭租用的住宅。美國政府還對住房項目的支出超過家庭總收入30%的62歲以上的孤寡老人、低收入家庭、殘疾人、無家可歸者，由政府設立的住房與城市發展部具體負責為其提供房屋租金的差額補貼。
日本二戰戰敗初期，日本政府首先采取在戰災嚴重地區建造了大量簡易住宅幫助民眾越冬，從而緩解當時住宅緊張狀況，這也是日本公營住宅的前身。1951年日本頒布了《公營住宅法》，明確指出公營住宅的受益對象為本國低收入家庭；該法還就國家對公營住宅建設補貼方式作出具體的規定。規定被列入住宅建設五年計劃中由地方建設的公營住宅， 國家擔負其建筑費用的50%。政府定期公布家庭收入標準，為達到一定收入標準的低收入家庭提供公營住宅，極大地緩解了低收入家庭住房緊張狀況。1996 年日本提出公營住宅房源新思路，即由地方公共團體建設公營住宅；由地方公共團體收購民間住宅；由地方公共團體租用民間住宅等三條途徑。
2 充分發揮公產房使用權作用的對策
2.1 對公產房使用權進行法律定位并制定相關法律
公產房使用權是一種具有獨立性的財產權形式，可以界定為用益物權或準用益物權，根據現今大陸法系國家成熟的物權立法和英美法系的財產權制度，我國的公產房使用權制度與美國不動產租賃制度中承租人的房屋“租賃使用權”更為接近。兩種制度中的承租人都對承租房屋有絕對的排他性的控制權，享承租期內該房屋所有權益的占有、使用、收益、轉租、優先權等。二者不同的是美國不動產租賃制度中“承租使用權”關系建立在租約基礎上，而我國的公產房租賃源于按需分配制度，并與一定的身份和條件相聯系。美國民法并沒有對租約有明文限制，租賃使用權既可轉讓，也可以轉租，如果租約里限制了轉租，則轉讓租約不受影響。租賃使用權規則這一制度我們在制定公產房使用權制度時可以借鑒。為了把公產房使用權和取得房屋所有權的租賃使用權區分開，完全照搬大陸法系上的“居住權”（大陸法系中用益物權中使用權的一種，一般指居住權人對他人所有的房屋以及其他附著物所享有的占有、使用乃至收益的權利）規定是行不通的，大陸法系中居住權的設立更側重保護特定人的使用利益，而對財產獨立性的保護相對比較弱，即具有不可交易性。如法國物權法規定，居住權限制于受益人及其家庭成員居住，既不可以出租，也不可以轉讓。這樣規定顯然不適合我國公產房改革的要求。根據以上分析，我國公產房使用權是一種權能接近于所有權，獨立性很強的新型用益物權，是公產房承租人在法律允許范圍內，對公產房享有占有、使用、部分收益和有限制處分的權利。由此可見，公產房使用權比居住權的適用范圍更加廣泛，內容也更加豐富。公產房承租人所享有的使用權包括占有、使用、收益和處分權，但與物權法中規定的所有權的四項權能同名但權力范圍有所不同。公產房使用權中的占有，指公產房承租人對其承租的房屋享有實際控制和支配的權利，它是產生使用權的前提和基礎。公產房使用權中的使用，指公產房承租人對其承租的公產房享有合理利用的權利。公產房使用權應當比照我國《繼承法》的規定指定相關的繼承法規。公產房使用權中的收益，指公房承租人對利用所承租的公產房獲取利益的權利。公產房使用權中的處分，指公產房承租人根據自己的意愿保有、轉讓或滅失其所享有的公產房使用權的權利。主要指對公產房使用權部分權益的處分，而承租人無權決定公產房的最終命運。從以上權能分析和實踐做法來看，公產房使用權范圍非常接近于所有權，并且在實踐中是可行的，有必要進一步立法確認。
2.2 由國務院制訂統一的公產房使用權交易原則和基本規則
我國對于公房使用權交易現在仍處于摸索嘗試階段，但公產房的交易規則應當具有可行性和合理性，并應當具有統一的交易原則和基本規則。包括：交易的規制目的、交易中主體和客體范圍及適用、交易的基本程序與手續要求、交易的保護和糾紛處理途徑等等。這些規則的設定決定于公產房使用權性質的界定和公產房使用權交易的立法目的。立法要充分考慮到住房體制改革的雙重目標，包括住房商品化提高使用效率問題和住房政策中的社會保障需求。如要保障低收入公產房承租人利益，交易中給予政策優惠措施等。另外，還要注意新規定的制定要與原有規定具有銜接性，新規定應盡量避免與原有規定的法律沖突問題，如果原有規定已不能適用公產房交易的需求，可以對原有規定進行適當修改，或者立法中明確規定沖突解決原則。
2.3 各地政府應當制訂具體實施辦法和配套法規文件
各地區應當根據我國現行《物權法》和統一的公產房使用權交易規則，自行制訂具體交易實施辦法，如公房使用權有償轉讓具體手續與程序、交易稅費問題、如何與原產權單位產權交割、交易的成立與生效性條件、原租賃關系的轉移產生的問題如何處理等等。目前直管公有住房承租權轉讓、轉租處于國家禁止而地方支持的尷尬局面。在具體交易過程中，產權單位往往成為不可或缺的第三方出現，但很多時候，房屋產權單位都以消極或默示的態度對待公產房使用權人與第三人進行的交易，應當明確規定因房屋產權單位消極或默示的態度不必然導致公產房使用權人與第三方進行交易的無效。
2.4 努力構建城市公產房合理運作體制
