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低風險項目投資范文1
【關鍵詞】 房地產 投資項目 風險管理 風險控制
一、研究背景及私募房地產投資基金介紹
中國房地產業經過十幾年高速發展之后，已經成為我國經濟的支柱產業之一。中國房地產業的資金主要來自銀行信貸，近期由于國家持續對房地產市場進行宏觀調控，銀行對房地產風險評估趨嚴、信貸趨緊，這都導致房地產項目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產業過分依賴銀行信貸的發展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發揮重要作用。私募房地產投資基金在我國作為一種創新的房地產金融產品，在房地產市場轉型升級中發揮重要作用，促使房地產業慢慢步入金融化時代。
房地產投資基金首先出現在美國，是指從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益收益和服務費用。私募房地產投資基金是房地產投資基金中的一個分支，是指通過非公開方式，面向少數個人或機構投資者募集資金而設立，以房地產為投資對象的投資基金。
我國私募房地產投資基金的基金管理機構按背景分主要有三類：PE背景類、產業背景類、開發商背景類。房地產投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產基金投資方式主要分為對房地產公司進行股權、債權或股債結合投資。但不論哪種方式，均應對目標房地產公司進行調研及評價，對投資項目進行可行性分析、財務分析以及風險評估，從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產基金受基金的存續期及規模所限，以項目導向型為主，也就是先有項目再募集資金。本文主要探討私募房地產投資基金在投資項目選擇階段如何進行風險管理。
二、私募房地產投資基金在項目選擇階段面對的風險種類及風險管理
私募房地產投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業地產兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業地產可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產、倉儲等。由于投資對象的特性不同，在投資策略上會有差異，但在投資項目選擇階段，結合房地產項目開發過程要系統考慮風險的共性。
房地產基金的投資風險和被投資房地產項目風險之間有著緊密的聯系，當開發商投資一個項目，明確項目定位后，該開發項目70%～80%的風險其實已經確定，房地產投資基金需要從自己的專業角度，對開發商風險評估的標準、風險控制的措施進行判斷，盡量減少信息不對稱帶來的風險，只有在投資決策階段對項目進行風險識別、風險評估，制定風險控制的措施，才能客觀、有據地進行投資決策。
房地產項目按開發過程分為以下四個階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設階段、銷售和物業管理階段，各階段都存在特有的風險。以下將根據房地產開發過程的四個階段，分別對房地產基金公司在投資項目選擇階段面對的風險及風險管理策略進行探討。
第一，房地產項目投資決策階段存在風險如圖1所示。
針對此階段風險，基金公司主要對政策風險、時機風險、區位風險、類型風險等進行風險識別和評估?；鸸疽⒔洺Ｐ孕畔⑹占吞幚頇C構，建立分區域房地產景氣分析和監測系統，建立房地產市場定期分析報告制度，對城市化、城市圈進行深入研究，著眼于存在長期發展機會的區域，進行多業態的投資布局。通過上述研究，評估政策風險、投資時機風險，建設區位風險、投資類型風險等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區位、投資物業偏重類型，例如區位是以低風險的一、二線城市為主，還是以發展潛力大的三、四線城市為主，投資物業偏重類型是住宅還是商業地產。按投資策略選擇投資項目區位及類型，分析后確定是否符合自身的經營策略和風險承受度。同時要重視投資項目可行性研究，減少投資項目的盲目性，謹慎做出投資決策。
第二，房地產項目前期階段存在風險如圖2所示。
針對此階段的風險，基金公司根據進入的不同階段主要對置地風險、融資風險、合同風險等進行風險識別和評估。通常地產基金介入項目都比較早，投資期限較長，期間如果國家宏觀調控政策、貨幣政策發生變化，都可能導致房地產開發的工程進度節點得不到保障，進而導致現金無法按照預期回籠。如果是拿地前進入項目，基金公司要詳盡調查前期拿地工作的進展情況，落實相應節點，基金投入項目后何時可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調查，了解開發商在當地的信譽，積極同當地國土局、房地產交易中心等部門溝通，及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當地金融機構聯系，了解投資項目在當地取得開發貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請的難易程度，對項目銷售及現金流回籠有直接影響。
第三、房地產項目建設階段風險如圖3所示。
針對此階段風險，基金公司在投資階段要綜合評判開發商的操盤能力，可根據開發商以往開發項目的實際成果、開發商在當地的市場接受度等進行預判，也可借鑒銀行等金融機構要求開發商具備二級開發資質的參考標準。投資項目決策通過、執行投資后，此類風險的管理將貫穿投資項目投后管理的始終，并且是項目投后管理的重點內容。
第四，房地產項目銷售及物業管理階段風險如圖4所示。
房地產項目銷售及物業管理階段風險
針對此階段風險，基金公司應根據融資期限的長短，預估投資項目的現金流回籠，擬定項目快銷、慢銷的營銷策略，同開發商達成一致，預先約定開發商應滿足基金退出時間要求，操盤過程中根據項目實際銷售情況，適時調整項目銷售策略。
私募房地產投資基金公司除對前述貫穿房地產開發過程的風險進行管理外，還有其自身不同于開發商的特有風險管理。房地產基金本身的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險等。房地產投資基金在項目選擇階段的風險主要是由信息不對稱引起的，這一時期的風險管理應建立在如何保證房地產投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項目管理層關于其自身及被投資項目的完整、準確信息，只有被投資項目管理層值得信任，才能使房地產投資基金獲得最大利益。下面列示幾點筆者認為基金公司在項目選擇階段需特別進行的風險管理。
其一，對被投資項目實際控制人和管理團隊進行考察，預先識別風險，審慎選擇交易對手?；鸸究山⒑献鏖_發商檔案，針對開發商特質進行分類，可分為穩健型開發商、高成長開發商、機會型開發商，針對不同類型的開發商構建多元的項目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項目管理層的素質是決定一個投資項目成敗的關鍵因素，基金投資成功與否除了項目本身的質量外，很大程度上取決于被投資項目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應投資其資產。
其二，調查被投資項目法律關系是否清晰，識別法律風險。基金公司應開展法律盡職調查，調查被投資項目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質是否會影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會影響基金交易；項目公司股權結構是否清晰，如發生過股權轉讓是否存在股權轉讓對價支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況?；鸸疽罁{查結果及相應的法律意見書，根據自身風險承受能力，結合投資客戶的風險承受度及風險預算，評判是否投資。
其三，了解、評估開發商融資真實意圖是否合理?；鸸踞槍Ψ康禺a開發項目的投資應用于項目本身開發，若開發商僅以項目土地做抵押，融資所得資金外調用于其它高風險投資，則基金投資的風險則不可控?；鸸驹谕顿Y項目選擇階段即應明確資金的使用用途，并告知開發商投后將會執行何種程度的監管，例如基金投資資金將監控支付，只可用于支付項目開發建設費用；項目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴格監控，只能用于項目本身建設等。資金用途和投后監管方式在基金簽約前和開發商達成一致，方能促成投資項目順利進行。
其四，被投資項目是否存在其它硬傷，如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結合公司的投資政策，根據對風險的識別和評估，選擇是否放棄項目。
三、結論與展望
本文就私募房地產投資基金在投資項目選擇階段的風險管理進行了初步的探討，試圖從房地產金融從業者角度給出實際項目選取、操作中不同風險類型對應的風險管理、控制措施與需要引起重視的關鍵點，有利于投資人清晰認識到各種風險和相應關注點及對策。
私募房地產投資基金的未來很廣闊，它將會改變整個房地產的行業格局，提高房地產業內的市場化資源配置效率，促進房地產行業的健康成長，成熟的私募房地產投資基金應該最終實現真正的資本與產業的融合?？梢灶A見在未來的幾年中，私募房地產投資基金在開發環節的參與度將會繼續提升，同時還將伴隨部分房地產開發商的金融化轉型，基金的風險管理措施將不斷隨著創新方式的出現而改進，希望通過對私募房地產投資基金在投資項目選擇階段風險管理的探討，為私募房地產投資基金行業在我國的健康發展起到一定的促進作用。
【參考文獻】
[1] 任紀軍：房地產投資基金-組織、模式與策略[M].經濟管理出版社，2006.
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關鍵詞：房地產項目；投資風險；評價
房地產項目投資是專業技術性和綜合性極強的投資活動，具有投入大、回報率高、風險大等特點[1]。在近年持續調控作用下，銀川樓市逐步恢復理性，商品房待售總量不斷增加。X公司在我國房地產市場面臨寒冬期的時候進行房地產項目的開發具有很大風險。
1 投資風險識別
房地產項目投資存在一系列不確定性因素，根據房地產項目投資風險因素的性質，可以把房地產投資的風險因素大致分為以下幾類：政策風險、經濟風險與市場風險、自然風險、建設風險、社會風險、管理風險與退出風險等[2]。
1.1 X項目概況
X項目位于銀川市北部，以高層住宅、公寓為主，項目總投資額約2.14億元，總建筑面積約118萬m2，屬于高端項目，最大特點是引進多種新型技術，具有恒溫恒濕恒氧的功能。
1.2 項目投資風險識別與投資風險指標體系的建立
根據對X項目實際情況的分析以及蔡建民[3]對房地產投資風險的分類，識別出X項目主要風險，并根據項目各風險因素間的關系，參照系統性，科學性，可行性，前瞻性，可比性原則，對影響該項目投資的風險因素進行分析和整理，建立房地產投資風險指標體系。目標層（O）即項目投資風險；主層因素（A）；子層因素（B）。
政策風險（A1）=土地政策風險（B1）+稅收政策風險（B2）+城市規劃風險（B3）；經濟風險與市場風險（A2）=價格變動風險（B4）+融資風險（B5）+供求風險（B6）；自然風險（A3）=氣候風險（B7）+不可抗力風險（B8）+地質條件風險（B9）；建設風險（A4）=施工質量風險（B10）+成本超支風險（B11）+技術風險（B12）+施工進度風險（B13）。
2 項目投資風險評價
在實踐工作中主要應用層次分析法對房地產投資風險進行綜合評價。
按以下步驟進行評價。
（1）根據專家對項目投資風險的評價意見，進行層次單排序。即對目標層，主層因素各元素兩兩比較求出權重，對子因素層各個風險因素兩兩比較，求出權重，并對各層次單排序進行一致性檢驗。
目標層O――主層因素（A）的一致性檢驗指標：λmax=4.0104，CI=0.0035，RI=0.90，CR=0.0039
（2）對以上計算得出的權重進行總排序，計算出各個風險因素的綜合重要度，見表1。
通過表1分析可知，在各項風險中，稅收政策風險（B2），價格變動風險（B4），技術風險（B12），城市規劃風險（B3）綜合重要度值較高，對X項目的影響較大。
3 對該項目投資風險防范對策與建議
3.1 針對政策風險的建議
投資者應密切關注經濟政策變動趨勢，找準投資方向。特別是政府對于房地產開發的態度與政策動態，如宏觀經濟政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度、國家稅收政策的改革等。
3.2 針對經濟風險與市場風險的建議
通過分散風險來降低風險。應了解整體經濟形勢和房地產行業形勢，且項目開發周期往往較長，預測多年之后的房地產銷售形勢也非常重要。
3.3 針對建設風險的建議
策劃為先，房地產投資項目從選址、定位、規劃布局到招商、租售，及后期管理等，都需要精心的策劃。要注意商業地產各開發環節的不可分割性，開發商們應能夠多站在經營者、商家的立場上進行商業地產的全盤策劃開發。
4 結 論
基于全國與銀川市房地產市場發展的現狀和趨勢，以管理學、經濟學相關理論為指導，針對X項目的實際狀況，對房地產投資現狀及風險因素進行評價，從定性的理論分析和定量的風險評估角度，探討房地產投資風險。并結合X項目的實際，主要得出以下結論：在各項風險中，房價變動風險、稅收政策風險、融資風險、技術風險對X項目的影響較大，氣候風險、地質條件風險、施工質量風險較小。
參考文獻
[1]王欣.瀚城國際房地產項目投資風險分析研究[D].東北石油大學，2010.
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在房地產項目開發的過程中，有些企業在管理過程中因缺乏風險意識，影響最終的投資效益。房地產項目的開發周期比較長，在多方面因素的影響下，會面臨許多風險。對于房地產開發商來說，如何正確認識房地產開發項目的投資風險，提高自身的風險管理水平，是重要的研究課題之一。文章通過分析房地產項目投資風險產生的主要原因，提出具體的風險管理方法，針對風險識別、風險分析、風險應對、風險監控這四個階段，采取合理的投資風險應對措施。
關鍵詞：
房地產；投資；風險
隨著我國經濟的增長，城鎮化建設在不斷地推進。作為我國的支柱產業之一，房地產行業發揮著重要的作用。房地產項目投資是指，房地產開發企業將籌集的資金和自有資金投入到房地產項目的開發、經營及銷售的全過程中，以期獲得預期的收益。由于房地產項目投資過程中具有多種風險，要想提高房地產企業的風險管理水平，應當從項目投資風險的特點、原因等因素進行分析，采取合理的風險管理方案。
1房地產開發項目投資風險管理概述
由于房地產項目具有投資數額大、地域性強、建設周期長、資金周轉慢以及變現能力差等特點，受環境因素、經濟因素以及社會因素影響，房地產項目的風險極大，企業有可能遭受巨大的經濟損失。換言之，房地產項目的投資過程是一種對未來需求進行預測并生產產品的過程。要想實現房地產開發項目投入與產出之間的良性循環，取得較好的經濟效益和社會效益，應當采取必要的投資風險管理方法。房地產項目投資風險管理是指，在房地產開發過程中，存在多種影響因素，針對這些難以預測或控制的因素要進行風險識別，經過風險評估后，采取必要的風險應對措施，以降低投資風險對利潤的影響。引入風險管理機制，對于健全房地產市場體系、培育新的經濟增長點甚至于維護我國宏觀經濟的穩定性，都具有十分重大的積極意義。
2房地產開發項目投資風險產生的原因
現階段，我國房地產開發項目投資風險產生的原因，主要體現在兩個方面。其一，宏觀環境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產與消費政策等，受經濟環境和社會的影響而發生變化，進而為房地產開發項目的投資帶來風險。具體表現為政策風險、金融風險、資源風險以及法律風險。其二，微觀環境因素，包括企業的資本實力、商品定位、成本控制以及產品競爭力等。這些微觀環境因素受投資的具體項目所處的位置區域而發生變化，同樣會對項目投資帶來風險。具體表現為投資決策風險、技術風險、開發流程風險以及管理風險。
3房地產投資風險的管理方法
在房地產開發項目投資風險管理過程中，主要包括四個階段。具體表現為：風險識別、風險分析、風險應對和風險監控。這四個階段是密切相關的，按照一定的程序周而復始的運行。
3.1房地產開發項目風險識別在房地產開發項目的風險管理過程中，首先要進行必要的風險識別。只有正確識別出所面臨的風險，房地產企業才能主動選擇有效的方法進行風險應對與監控。因此，在具體的項目投資過程中，房地產企業要通過深入分析，運用感知、判斷或歸類等方式，進行系統的、連續的認識所面臨的各種風險，提高風險識別能力。在風險管理過程中，房地產企業風險識別的參與者主要包括：風險管理團隊成員、項目團隊成員、其他項目經理、項目相關者、外部專家、房地產公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進行房地產開發項目風險識別時，還應當注意，受環境的影響，風險具有可變性，因此風險識別是一項持續性和系統性的工作，而不是一蹴而就的事情。風險識別工作要貫穿于房地產開發項目的全過程，并且隨時關注原有風險的變化，及時發現新的風險。
3.2房地產開發項目風險分析在房地產開發項目的風險管理過程中，對于已識別出的風險，要進行詳細地分析。有助于確定有關因素的變化對投資決策的影響程度，為房地產企業的投資決策提供依據。在房地產開發項目的實施過程中，可以在一定程度上降低風險事件的發生概率，減少風險損失，實現最佳經濟效益和社會效益。風險分析主要包括兩種方式。其一，風險定性分析。通過評估風險及其后果發生的可能性，并根據風險發生對房地產開發項目的目標影響程度，來評價風險的優先級，從而指導風險應對計劃的制定，幫助房地產開發項目的團隊成員糾正計劃的偏差。風險定性分析的方法主要包括：風險概率和后果、項目假設檢驗、后果風險評價矩陣以及數據精度排隊。其二，風險定量分析。在風險定性分析的基礎上，對風險發生的概率以及產生的影響進行量化處理。通過對風險進行重復的定量分析，可以判斷是否需要采用風險管理措施。因此，風險分析是風險應對計劃的一項重要依據。
3.3房地產開發項目風險應對根據風險識別和風險分析的結果，房地產企業需要制定相應的風險應對計劃。降低風險對項目目標的威脅，以達到可接受的程度。風險應對計劃必須適應風險的嚴重程度，成功實現房地產開發項目的目標效益有效性、及其成功的現實性與時間性。與此同時，風險應對計劃應當得到房地產開發項目中所有人的認可，并應由專人負責。風險應對主要包括：規避風險、接受風險、降低風險和分擔風險這四種措施。
3.4房地產開發項目風險監控風險監控是利用反饋的信息，對原有的風險管理計劃及時做出調整。為保證風險管理計劃的順利實施，根據已發生變化的風險對房地產開發項目的影響程度，重新進行風險識別、分析和應對，評估風險降低的效果。風險監控貫穿于房地產開發項目的實施全過程，是建立在項目風險的可控性、階段性以及漸進性的一種項目管理工作。
4房地產開發項目投資風險的對策
4.1加強對房地產開發項目的投資調研及決策分析要想有效應對房地產項目投資的風險，房地產企業首先應當分析市場行情，進行充分調研論證。通過了解房地產開發項目的具體類型、目標人群、需求量以及市場購買力，識別該項目所面臨的風險。其次，針對已識別出的風險，需要在房地產開發項目投資之前進行深入分析。對于涉及到的經濟、政策、資源等風險，能否有效的規避與控制，進行綜合論證與評價。通過編制可行性研究報告，為房地產開發項目的投資決策提供準確、合理的依據。最后，應當完善房地產開發項目的投資決策風險管理。通過構建風險管理判斷體系，在項目決策的過程中加強風險管理意識，降低房地產開發項目投資的風險。
4.2采用多元化的投資戰略或聯合戰略在不同地區，房地產市場中的經濟環境與市場供需具有不同的特點?？梢哉f，房地產市場具有鮮明的地域特點。因此，房地產企業可以采用多元化的投資戰略或聯合戰略，將資金分散在不同的地區，以降低房地產開發項目投資的風險。
4.3加強房地產項目工程建設的監管為了按期完成項目，應當完善對投資項目的監管體制。首先，聘請良好的施工隊伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權利和承擔的義務。最后，選擇經驗豐富的工程監理，對質量、工期、資金成本嚴格監控。
5結束語
綜上所述，房地產開發項目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產企業要想提高盈利能力，實現長遠發展，應當正確認識項目投資風險，提高自身的風險管理水平。文章從宏觀與微觀環境因素兩個角度，分析房地產開發項目投資風險產生的主要原因。按照風險識別、風險分析、風險應對和風險監控四個階段，提出具體的風險防范措施。
參考文獻
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[2]丁雅君.淺析房地產投資開發項目風險管理[J].經營管理者，2013（13）.
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Abstract： Real estate investment project risk has particularity. In reference and summarizing the predecessors' research results， the paper uses improved genetic algorithm to study the real estate investment project risk， quantifies the real estate investment project risk， and makes risk evaluation. The method has the self organization and adaptive etc.， overcomes the shortcomings of subjective factors， and improves the accuracy of the evaluation， so as to give managers more reasonable reference basis， and make the investment decision-making more scientific.
關鍵詞： 房地產項目投資；風險分析；遺傳算法
Key words： real estate project investment；risk analysis；genetic algorithm
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）03-0162-02
0 引言
房地產項目投資的特點是投資量大、周期長、影響因素復雜，投資方在決策時往往較為謹慎，因為一旦出現決策失誤其損失將會非常巨大。
從宏觀上看，投資項目的風險評價具有全方位、系統化的特征，但另一方面，這一過程中又包含著科學細致的定量化分析的內容。當前國內在房地產風險評估上主要采用的方法有層次分析法、灰色系統分析法、模糊綜合評價法等。這些方法的不足之處是其評價結果容易受到人的主觀因素的影響。遺傳算法因具備了自組織與自適應的特點，其應用領域不斷擴大。下面筆者將對房地產項目投資風險評價體系以及遺傳運算的運用進行介紹。
1 房地產項目投資風險及評價指標體系
1.1 房地產項目投資風險 房地產項目投資風險指的是由于房地產市場存在許多不確定因素，投資者可能會因此而遭受損失。這種可能性是不利事件發生的概率及其后果的函數，它包括投入資本的損失和預期收益與期望值存在差距。
1.2 房地產項目投資風險評價指標體系 在房地產風險指標的劃分上，根據導致風險因素的性質不同，可以劃分為經濟風險指標、社會風險指標、技術風險指標和自然風險指標。
經濟風險指標中所包含的不確定因素主要與經濟環境和經濟發展有關。社會風險指標指的是由社會區域政策變動、城市規劃變動以及公眾干預等。人文社會環境的變動，帶動房地產市場隨之變動，使地產投資商可能因此蒙受經濟損失的風險指標。技術風險指標實際是地產項目建設因勞務供求關系的變化、施工技術的可行性和機具設備的更新等技術因素而受到的影響的風險指標。自然風險指標，是指在房地產的建設階段與運營階段，由地質狀況、地域環境的變化以及諸多不可抗力的自然因素，使房地產投資與經營蒙受損失的風險指標。
2 遺傳算法介紹
遺傳算法源于生物遺傳學，是一種借鑒生物界適者生存，優勝劣汰的進化規律演化而來的隨機化搜索方法。與以往的優化算法相比，遺傳算法的特別之處和優點在于：
第一，遺傳算法沒有使用參數本身，而是使用問題參數的編碼集進行工作。當在連續函數的優化計算中運用遺傳算法時，位串長度和編碼方法不僅影響著計算精度，而且還影響著群體中個體之間的距離，并對全局極值的求解造成直接影響；
第二，與傳統優化算法不同，遺傳算法從問題解的串集進行尋優，而不是從單個解開始，使得覆蓋面擴大，有利于全局擇優。因此，遺傳算法適合求解規模較大的問題；
第三，遺傳算法僅使用適應度函數值來評估個體，不需要其它任何先決條件或輔助信息，其操作簡單，應用范圍較廣；
最后，遺傳算法沒有采用確定性規則，而是采用概率的變遷規則來工作。這種方法適合用來處理離散型變量優化問題。遺傳算法包含三個基本遺傳算子，即：
①選擇：作為遺傳算法的一個重要算子，選擇體現了優勝劣汰、適者生存的原理。其基本邏輯是適應性強的個體有更高的概率為下一代貢獻個體，也就有更大的概率被選作下一代的父本。選擇算子能夠很好地推動進化過程，因為在選擇后得到的新群體，其平均適應性將高于原群體。首先，將隨機產生的初始群體按由好到壞排列m個個體，再將最好個體的選擇概率定義為q，pj=（1-q）j-1，q′=q/[1-（1-q）m]，ppj=■pk，隨機數ξ∈（0，1），若ppj-1？芻ξ？燮ppj，選擇j產生下一代。
②交叉：群體中的兩個父代個體，其部分字符串交換重組，生成兩個新個體。交叉使得遺傳算法的搜索能力獲得提高。OX法和單點映射法是兩種常見的交叉形式。其中，OX法是以隨機選取的形式在兩個父串中選定一匹配區域，如下式“A”和“B”：A=1 2 | 3 4 5 6 | 7 8 9；B=9 8 | 7 6 5 4 | 3 2 1，
在A的匹配區域前面加入B，然后在B的匹配區域前加入A，由此獲得2個子串，如下式：A′=7 6 5 4 | 1 2 3 4 5 6 7 8 9；B′=3 4 5 6 | 9 8 7 6 5 4 3 2 1。
在A′中，依次刪除匹配區域后的同類代碼，獲得如下子串：A″=7 6 5 4 1 2 3 8 9；B″=3 4 5 6 9 8 7 2 1。
單點映射法是隨機選取一個交叉點，交叉點前的個體與交叉點后的個體在交叉過程中，部分個體結構進行互換，由此生成兩個新個體。
A=2 1 3 | 4 5 6；B=3 1 2 | 4 7 5，
交叉后得A′=2 1 3 | 4 7 5；B′=3 1 2 | 4 5 6。
③變異：為了防止陷入局部解的危險，確保算法的全局最優，在群體中任意選定一對元素以概率交換它們的加工位置，其余元素的位置保持原樣。若設定的變異率太大，則可能破壞型式，進而完全變成隨機搜索；反之，若設定的變異率太小，則無法引入最初遺傳基因組合以外空間的新基因，致使解的搜索空間陷入局部解。變異方法有兩種，即對換變異與插入變異。其中，對換變異是在串中任意選定兩點，交換其值。插入變異是在串中任意選取一個碼，將該碼插入隨機設定的插入點之間。
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[關鍵詞] 道德風險 不完全信息動態博弈 委托-原理 激勵契約
引言
隨著我國在全球經濟一體化格局下的逐步深入，投資市場日益火爆起來，越來越多的投資人將手中的閑錢作為資本投資項目，這樣，作為投資人主要的咨詢對象投資公司之間的競爭更加激烈。
投資人經常把資金交給投資公司去投資，源于投資公司的道德風險就成了投資市場發展的一大問題。委托關系實質是在合同不完備和信息不對稱的情況下的行為關系。從投資人與投資公司在投資項目中所扮演的角色看，二者的關系很明顯為一種委托-關系。由于投資人作為委托人不能夠直接地、有效地控制作為人的投資公司的行為，因而投資人只能夠通過外部的激勵機制間接地影響投資公司的行為。
投資市場道德風險是指投資人與投資公司簽訂合約后可能會采取隱蔽行為，在人（投資公司）與委托人（投資人）信息不對稱的情況下，投資人難以準確地判斷投資公司是否高努力工作，投資公司就是利用這種信息不對稱采取“搭便車”的行為，從而損害投資人的利益。在投資市場中，投資公司承接項目后，一部分投資公司為獲得豐厚的收益會高努力工作，這樣就減少了項目失敗的概率；而另一部分投資公司會不再高努力工作，反正損失會由投資人來承擔，并且自己還會得到最基本的傭金，我們就將這種行為稱為道德風險。目前，關于這方面的討論一般限于定性分析，具體的數量模型分析較少。本文討論的就是建立在這種道德風險下的博弈問題分析，以及均衡狀態下雙方的最優博弈策略，最后建立投資人的激勵優化模型，使投資人的期望效用達到最大，并確定其最優決策。
一、投資人與投資經理的博弈模型及均衡分析
1.投資人與投資經理的博弈模型
假定投資市場是一個完全競爭的市場，于是投資人的期望利潤為0。另設投資人的效用函數為；設投資經理的效用函數為。圖為該博弈問題的博弈樹。
由圖可見此博弈為三階段動態博弈，第一個節點表示投資經理，分支表示其選擇（高努力與低努力）。第二個節點表示投資項目自然的選擇，即項目是否投資成功。第三個節點表示投資人，分支表示投資項目失敗后投資人是否對其進行審核。其中終端括號表示投資公司（投資經理）的最終效用與投資人的最終效用。
有關雙方博弈順序如下：
(1)合約雙方（投資人與投資經理）簽訂項目合約，合約規定了：投資經理的基本傭金A（無論投資經理是否能投資成功，都會得到的報酬）、獎金B、罰金F。
(2)投資經理選擇自己的風險狀態，即可選擇高努力，又可選擇低努力，投資經理知道自己的選擇，而投資人是不知道的，只知道其選擇高努力與低努力的概率為1-t和t。并且在高努力情況下其花費的成本為 ,低努力情況下其花費的成本為eL，易見eH>eL。
(3)投資經理高努力情形下項目投資失敗的概率為α，低努力情形下項目投資失敗的概率為β，明顯β＜α。若項目失敗，投資人會損失S，且投資人只會給投資公司（投資經理）最基本的傭金A作為投資公司的報酬；若項目成功，投資人會盈利T,且投資人會給投資公司A‘作為投資公司的報酬,其中A‘=A+B,B為投資人給投資公司成功投資項目的獎金。
(4)若項目投資失敗，投資人會以概率q對投資經理是否高努力進行審核（假定審核一定可以發現投資經理的努力狀態），且審核的費用為D。若審核的結果為投資經理低努力，則投資人要對投資經理處以罰金F。
(5)支付最終分配。
2.博弈模型的均衡分析
按照博弈的行動順序，當投資人發出信號時，他預計到投資公司會根據其信號修正自己類型的判別，因此選擇一個最優的類型依存信號戰略；同樣，投資人也知道投資公司選擇的是給定類型和考慮信息效應情況下的最優戰略。因此，投資人使用貝葉斯法則修正對投資公司的類型進行判別，然后選擇最優策略的行動。
令q為混合策略意義下使投資公司認為高努力與低努力之間是無差別的審核概率，此時，投資經理高努力與低努力的情形下的期望效用無差異。即
若投資經理是風險中性的，為計算方便，簡化的設，則
因此，只要投資人將審核概率大于q，投資公司就會為追求更高的期望效用而選擇高努力。
同理，當投資公司努力的比例達到一定值時，投資人對項目失敗的投資公司的審核與不審核是無差異的。為此，我們引入一個條件概γ，表示投資項目失敗的條件下投資人認為是由于投資公司努力程度不夠造成損失的概率，由貝葉斯法則，得
這種情形下，審核與不審核的期望效用是相等的，則
若投資人是風險中性的，為計算方便，簡化的設，則
從而
易見，當投資人認為投資公司低努力的概率低于此值時，考慮到審核費用等因素，投資人會選擇不審核。t與F成反比，即罰金越高投資經理低努力的概率越小。由此，求得罰金的臨界值為
對于投資人而言，應該采取激勵機制將道德風險發生的概率控制在t值以內。因此根據求得的F這個臨界值來確定罰金，當罰金大于此臨界值時，投資公司會為追求更高的期望效用自然會選擇高努力。
二、激勵契約
投資人在設計合約時，應該全面的考慮到投資人與投資經理雙方的博弈策略，從而設計激勵契約，既要保證投資經理樂于資人投資，又能激勵其高努力完成自己的投資項目，且使投資人的期望利潤最大。
為計算方便，簡化的設，建立如下激勵模型：
通過這個結論，可以看出在最優博弈策略的基礎上，投資人期望效用最大化時投資公司的獎金B和基本傭金A滿足上面線性條件。由（3）式可知，當成功概率1-α、投資公司平均收入K、努力成本eH一定的情形下，獎金B與基本傭金A成反比，即給投資經理的基本傭金越低，投資經理就會更加努力投資項目從而獲得更多的獎金。由（5）式可知：當成功概率1-β、努力成本eL、罰金F一定的情形下，B與A成反比。即傭金越低，投資經理就會更加努力投資項目從而獲得更多獎金。因此為了保證投資經理高努力工作，要相應的控制基本傭金和獎金，投資人通過支付不同的基本傭金和獎金對投資經理起到激勵作用。
三、結論
由于在投資市場內部存在著被稱之為道德風險的市場失效行為，使得一部分投資公司承接項目后低努力工作，從而導致項目失敗的概率更大。本文建立了雙方的博弈模型，討論了均衡狀態下的最優策略，得到投資人將審核概率和罰金控制在一定值之上能有效地控制道德風險發生的結論。最后，建立了投資人的激勵契約，得到獎金 和基本傭金 的最優線性關系。在實際中，投資人通過設置不同的傭金 和獎金 ，激勵投資經理努力工作，降低投資失敗的概率，有利于投資工作的正常運行，具有一定的現實意義。
參考文獻：
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低風險項目投資范文6
基于總絕對偏差法和市盈率法，采用2009—2011年浙江省156家創投機構(包括基金公司)所投的605個知識產權風險投資項目的數據資料，對投資風險狀況及其行業差異進行實證量化分析。研究結果顯示，知識產權風險投資呈現出明顯的投資收益與風險的對稱性及行業差異，傳播與文化娛樂等是高風險、高收益投資行業，醫藥保健、通訊設備業等是低風險、低收益的投資行業，而新材料工業則是一個非典型的高風險、低收益行業。
關鍵詞:
知識產權風險投資;風險水平;行業差異;總絕對偏差法
作為一種集資本、技術(知識產權)、管理創新與企業家精神于一體的非傳統融資方式，知識產權風險投資目前已成為支持企業技術創新與高新技術成果產業化的一種新型投資模式，對推動我國高新技術產業發展正發揮越來越重要的作用。知識產權風險投資所投行業風險和收益的大小是風險投資家對知識產權項目進行投資決策時要考慮的首要因素［1］。知識產權風險投資所投行業的風險與收益狀況究竟如何?是否具有明顯的行業差異?哪些行業是屬于高風險、高收益的行業?這些都是風險投資家最為關注的問題。目前，有關知識產權風險投資的研究涉及到多個方面，如風險投資與知識產權形成的相互作用與影響［2－4］，風險投資與知識產權的商業化［5－6］，知識產權風險投資契約和風險管理［7－8］，知識產權風險投資環境等［9－10］;但對于知識產權風險投資風險水平量化的實證研究還比較缺乏。在投資決策理論的研究中，學者們提出了多種用于評價投資風險的定量分析方法，如用AHP法和模糊數學分析法來評價投資風險［11］，或用VaR、CvaR法來度量和管理損失，但這些方法只能用于評價或度量風險或損失的大小，不能很好地基于所投項目的投資收益來對風險進行定量的分析和比較［12－13］。因而，很多學者使用方差、標準差、半方差等偏離期望值的各種變形形式來度量風險，但用方差方法不能準確地度量真實風險的大?。?4］;使用半方差法進行風險度量時，需要首先設定目標收益率，這種設定具有一定的主觀性［15］;絕對偏差法，由于用投資收益率的一階絕對中心矩來代替二階中心矩，發散的可能性比較低。因而從理論上說，風險的絕對偏差度量要優于方差度量［16］。對于絕對偏差方法的應用研究，國內學者西愛琴、武敏婷等［17－18］都作了嘗試，并通過風險與收益的權衡，很好地解決了農業生產投資決策等問題。鑒于此，筆者認為基于知識產權風險投資項目的投資收益率來度量投資風險，選擇“絕對偏差方法”是比較合適的。本文嘗試基于浙江省156家創投機構在2009—2011年投資的605個知識產權項目的一手數據資料，采用絕對偏差法和市盈率法對所調查投資項目(企業)的行業分布、各年投資收益率及風險水平狀況進行詳細的分析，以全面了解和比較創投機構所投行業的整體風險水平和收益狀況，為創投機構的投資決策提供依據。
1知識產權風險投資風險水平的量化方法
1.1總絕對偏差法樣本值與均值之差即絕對偏差，總絕對偏差就是各樣本值與均值之差的絕對值之和，它可以較充分地反映樣本的離散程度，因此可用作衡量風險水平的有效指標［19］。
1.2數據處理的具體方法和步驟數據處理的具體方法和步驟是:首先，計算知識產權風險投資項目每年的投資收益率Ctj;接著，計算知識產權風險投資項目的期望收益率珔Cj(項目各年投資收益率的平均值);然后，計算知識產權風險投資項目的收益偏差系數Ctj－珔Cj;再進行知識產權風險投資項目的總絕對偏差Vtj=∑nj=1|Ctj－珔Cj|的計算;最后，計算知識產權風險投資項目的平均絕對偏差MAD=Vtj/n，其中Vtj系知識產權風險投資項目的總絕對偏差，n為知識產權風險投資項目的總數。
1.2.1年投資收益率計算方法。投資收益率是指稅后的投資收益與原始投資額的比值。由于這些在2009—2010年間投資的知識產權風險投資項目在2013年調查期間基本都未退出，因此，本文采用市盈率法來計算被投項目的估值，在此基礎上計算知識產權風險投資項目年度投資收益，最終計算出年度投資收益率。市盈率法是指用行業平均市盈率對企業價值進行估計，按此估價法，企業的價值得自于可比較資產或企業的定價;假定同一個行業中的其他企業可用作被估價企業的“可比較企業”，且平均市盈率所反映的企業績效是合理而正確的;市盈率法通常被用于對未上市企業的估價。
1.2.2知識產權風險投資項目每年投資收益率具體計算過程(1)年度投資收益率=年度投資收益/原始投資額;(2)年度投資收益的計算如果是投資第一年:年度投資收益=第1年項目風險投資的估值－原始投資額;從第2年開始:風投年度投資收益=當年項目風險投資的估值－上年項目風險投資的估值;(3)項目風險投資的估值=被投項目的總估值×創投機構年末持股百分比;(4)被投項目的總估值=被投項目(企業)年凈利潤×w×三年內最低市盈率，w為市盈率修正系數。由于上市公司有流動溢價，未上市被投項目(企業)的估值也要在已上市同類公司平均市盈率的基礎上打個折扣。由于知識產權風險投資的項目還沒有上市，因此其估值(市盈率)應低于上述熊市的估值(市盈率)，即風投價格、股市的熊市價格、牛市價格的順序應該是牛市價＞熊市價＞風投價。(5)市盈率=每股股價/每股盈利。市盈率是投資者投資估值的重要參考指標，通常指在一個考察期(一般為12個月的時間)內，股票價格與每股收益的比值;行業市盈率是一個行業上市公司總市值占該行業上市公司凈利潤總和的比率。(6)確定市盈率修正系數。經調查從事風投的投資專家，普遍認可把最近3年(2010—2012年)的最低市盈率作為熊市的市盈率，把同行業的熊市市盈率的50%作為創投項目的合理估值的市盈率。因此，在這里w為市盈率修正系數，表示打折的比率，取0.5為宜。(7)被投項目(企業)年凈利潤:指經審計的被投項目(企業)年凈利潤，由審計報表提供。通過上述方法可計算得出創投機構所投項目每年的投資收益率，并將每個行業內項目的投資收益率求平均，可得到19個行業2010—2012年各年的投資收益率。
2數據來源
本文風險量化數據來源于筆者2013年1—9月對浙江省創投機構比較聚集的杭州、寧波、湖州、紹興、嘉興、衢州等6個市的創投機構的調查。在浙江省創業風險投資行業協會的支持和幫助下，通過實地訪談、問卷調查、電話采訪、郵件以及省行業協會年會上的現場統計調查等多渠道數據的采集，獲得了有關知識產權風險投資的已投項目(企業)名稱、所屬行業、具體的投資時間、投資額、年凈利潤、被投項目年末總股數、年末創投機構持股數、每股收益等一手數據資料。筆者一共調查了201家創投機構(包括管理公司、基金公司)，由于各種原因，實際獲得了156家創投機構在2009—2011年投資的605個項目(企業)的有效數據和信息，有效率77.6%。2009—2011年浙江省創投機構投資的知識產權項目(企業)分布在26個行業中，除其他行業外，傳統制造業、IT服務業、新能源高節能技術、新材料工業和傳播與文化娛樂的投資項目數排前5位，而建筑業、批發和零售、交通運輸倉儲和郵政、房地產業、半導體、核技術、社會服務等行業排倒數1～7位。為了便于統計和分析，筆者將建筑業、批發和零售、交通運輸倉儲和郵政、房地產業、半導體、核技術、社會服務等投資比例很小的行業統一納入其他行業，將所調查的浙江省創投機構投資的605個知識產權項目分布在19個行業之中(見表1)。
3結果及分析
通過將實地調查獲得的數據按照上述方法和步驟進行計算，得到浙江省156家創投機構投資的605個知識產權項目所處行業2010—2012年的風險水平量化數據(用收益的平均絕對偏差衡量行業風險)，相關結果如表1所示。
3.1知識產權風險投資的總體風險水平從表1給出的2010—2012年收益的平均絕對偏差情況來看，總體風險最大的是傳播與文化娛樂業，接著是金融服務業，但同時3年的平均收益它們也排在前二位。其次，風險較大的是新材料工業以及消費產品和服務業，消費產品和服務業的收益排在第三位，因此，傳播與文化娛樂、金融服務業、消費產品和服務業是比較典型的高風險、高收益行業，但新材料工業的3年平均收益在19個行業中排在倒數第一位(主要是2011—2012年投資收益率均不理想)，屬比較典型的高風險低收益行業。風險最低的是醫藥保健行業，比較低的是軟件產業、通訊設備、環保工程，風險居中的行業中風險從大到小排序依次為:農林牧副漁、采掘業、科技服務、計算機硬件、新能源高節能技術、IT服務業、光電與光電一體化、其他行業、傳統制造業、網絡產業、生物科技等。由圖1可見，2010年知識產權風險投資總風險水平最低，低于3年平均水平;而2011和2012年的總風險水平均高于3年平均水平，且2011年的總風險水平略高于2012年。相應地2010年的各行業平均投資收益率水平也是最低，低于3年平均投資收益率水平;2011年各行業平均投資收益率與2012年持平，均高于3年平均投資收益率水平，符合收益和風險的基本關系，即“高風險、高收益，低風險、低收益”。
3.2知識產權風險投資的行業風險水平(1)2010年行業風險水平。表1的數據顯示，2010年浙江省知識產權風險投資所投行業中風險最大的是金融服務業，其次是新材料工業和采掘業;風險最小的是環保工程，比較小的是醫藥保健、通訊設備、網絡產業、軟件產業以及傳統制造業等。在投資收益率方面，金融服務行業投資收益率達21%，領先于其他行業;新材料工業和采掘業收益率為12%，并列第二，這三個行業在該年中是較典型的高風險帶來高收益的行業?？偟膩碚f，該年中各行業的風險與收益情況符合收益和風險的基本關系，即所謂“高風險、高收益，低風險、低收益”。(2)2011年行業風險水平。2011年由于國家政策的支持，農林牧副漁、傳播與文化娛樂、消費產品與服務成為行業新寵。如2011年政府進一步加強了對“三農”的支持力度，并在“十二五”規劃中補充了農業產業結構調整和升級的內容，倡導大力發展現代農業。這些政策導向的作用可以在2011年的投資收益率中體現，該年行業投資收益率排在前四位的是傳播與文化娛樂、金融服務業、消費產品與服務、農林牧副漁。同時，該年所投行業中，風險最大的是傳播與文化娛樂業，接著是金融服務業和新材料工業，其次是消費產品與服務、農林牧副漁。相對來講，醫藥保健、通訊設備、軟件產業以及環保工程行業風險較小?？偟目磥?，該年傳播與文化娛樂、金融服務以及消費產品和服務業、農林牧副漁具有高風險和高收益的特征，除了新材料工業外的其余行業風險水平與收益水平基本相一致，都處于中間狀態;而新材料工業屬于高風險、虧損行業，說明高風險不一定帶來高收益，有時帶來的可能是損失。(3)2012年各行業的風險狀況。2012年知識產權風險投資所投行業中風險最大的是金融服務業和傳播與文化娛樂業，其次是新材料工業以及消費產品和服務業。風險相對較小的有生物科技、醫藥保健、環保工程等行業。該年中投資收益率最高的是傳播與文化娛樂業為33%，接下來是金融服務業為32%，消費產品和服務業16%，科技服務14%。調查數據顯示，除了新材料工業外，風險高的行業，其預期收益率也高，風險低的行業，其預期收益率也低;對于風險喜好者而言，可能會選擇風險高、預期收益率也高的行業去投資;而風險低的項目，往往被風險厭惡者所喜愛，其得到的報酬相應也比較低。特別要注意的是對于風險高、收益低的行業可能是所有投資者都要警惕和規避的行業，投資者應該根據風險和收益的情況及時調整投資方向，以更好地規避風險。
4結論
