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房地產開發企業審計范文1
（一）缺乏個人誠信機制
我國每年的固定資產投資多達數萬億元，有大量人員在房地產領域從事工程建設等相關工作。行業的高速發展促成了專業人員的緊缺并使其產生極大的流動性，專業人員的不斷流動使很多企業忽視了對其信用度、執業履歷的監督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產生提供了溫床。一些人對崗位權利濫用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業來說，既損失了培養人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產開發企業在經營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業受到了損失也未必真正追究當事人的責任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發生。
（二）信息溝通不對等，跨區域經營管理難度加大
房地產公司多為跨地域、跨業態的項目公司開發模式，近年來集團化、規?；l展的房地產企業逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發明顯，信息的準確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團體舞弊行為時有發生，先斬后奏的現象屢見不鮮。項目公司發生的問題不能及時準確地反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業的外埠項目公司在某內裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執行企業要求的招投標程序，但在實際操作中，項目公司負責人與投標單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標結果。由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發現破綻。后期企業內審部門在對該項目進行例行審計時發現問題，但損失已既成事實。
（三）房地產的建造價格具有隱蔽性
各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性（商業秘密）的特點，致使最終的建設產品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結構設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當困難，為舞弊產生創造了溫床。又因為施工項目建設時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規模房地產企業并未在每個項目的開發后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規模的企業也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現實存在，給企業的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發生提供了機會。
二、加強房地產開發企業內部審計相關對策
（一）健全內部審計機構設置及內部審計制度
1、建立符合企業特點的內部審計機構。目前，在公司治理劃分的組織模式下，按隸屬關系具體可分為：（1）屬于職能部門的組織模式；（2）董事會或董事會下設的審計委員會領導的組織模式；（3）監事會領導的組織模式；（4）總裁/總經理領導的組織模式。這四種內部審計機構設置均具有一定程度的缺陷，不能同時協調內部審計職能與獨立性兩方面關系，房地產開發企業需根據自身特點及組織規模，遵循獨立性原則、權威性原則、效率優化原則，因地制宜地來設置內部審計機構，所以產生了第五種機構設置形式：雙重領導的組織模式，即在業務上向審計委員會報告業績，在行政上向經理層負責并報告工作。
2、完善內部審計制度。建立了理想的內部審計模式還需要各個部門明確職責，并建立健全一套科學規范的內部審計制度，來監督和保障內部審計工作的有效執行，不斷加強企業內部經營風險的控制，保障經濟運行質量和會計信息的真實合法，有效提高企業資產收益率和經濟效益，實現房地產開發企業的健康發展。因此，房地產開發企業可以根據自身特點，參照《內部審計具體準則》、《內部審計基本準則》以及其他規定，建立適合企業自身的內部審計工作制度，規范企業的內部審計程序，并寫入公司章程，并請股東會或董事會予以批準，以便以保證內部審計工作的順利開展。
3、加強法制建設，完善相關法律法規。要想內部審計職能按照制度設置的方向運行，相關部門就必須制定一系列相應的法律法規，國家有義務為房地產開發企業內部審計工作提供一個良好的法律環境。相關部門需進一步完善《內部審計準則》和《審計署關內部審計工作的規定》，對之不斷加以完善，以制定出更為健全且適宜于房地產開發企業的內部審計規章制度，最終使我國房地產開發企業內部審計達到規范化。這樣審計人員才能做到有法可依，并在相應的法律框架中執行審計工作，以有效發揮內部審計職能，來制約企業中和違法行為的發生，減少企業風險。
（二）加強房地產開發企業內部控制環境建設
1、找準職能定位。內部審計的兩大基本職能是服務和監督，我國內部審計必須做到不放松任何其一。在市場經濟下房地產開發企業內部審計由“監督主導”型向“服務主導”型轉變離不開管理層觀念的轉變。為了順利轉型，需做到：在意識上要重視內部審計工作，開展富有建設性的參與式審計，審計理念要從根本上轉變，創新審計方案，參與形式更加多變。但是要注意處理好內部審計轉型過程中原有的監督性實務同新興的服務性實務之間的關系，充分發揮內審協會的作用，推進房地產開發企業內部審計順利轉型。
2、樹立風險意識，完善內部控制制度。風險在企業內部具有感染性、傳遞性、不對稱性等特征，即一個部門造成的風險或疏于風險管理所帶來的后果往往不是由其直接承擔，而是會傳遞到其他部門，最終可能使整個企業陷入困境。因此，必須在管理層和普通職員的日常工作中樹立風險意識，內部審計機構對企業的高風險區域應當進行經常性檢查，及時發現已經存在或潛在的風險，并給予相關改進措施，以降低企業面臨的風險。同時，內部控制并不只是生硬的規章制度，而應該深入每個職員平日的工作中，讓內部控制的意義和目標深入人心，員工能夠各司其職，自覺履行其職責，并建立一整套獎懲制度、業績考核制度。人力資源政策要有激勵性，將高素質的人才吸引到合適的崗位，并使其具有勝任能力和高尚品行，以減少的發生，形成健康的企業文化氛圍。
3、建立內部控制監督機構。內部控制監督機構必須要形式和實質上保持獨立。其中，形式上獨立是指監督人員應獨立于本單位的業務和管理人員，不能自己監督自己；實質上監督則是指在掌握相當數量的政策法規和內部規章制度基礎上實施稽核。稽核工作要制定科學、合理、統一的監督審計程序，要有一定的稽核覆蓋率和稽核頻率，涵蓋主要業務和重要風險點。內部審計是內部控制的重要組成部分，如果有一個良好的內部控制環境，必然對內部審計的有效開展提供良好環境基礎，才能有助于內部審計工作的開展，有助于提高審計效率，降低審計風險，提高審計質量，加速現代審計方法的變革。
（三）有效提高企業內部審計執行力
1、拓寬內部審計工作領域。在國際上，內部審計師已經從事包括財務檢查與審計、經營審計、管理審計以及遵紀守法審計在內的綜合審計工作。而我國大多數房地產開發企業停留在財務收支審計，將內部審計的范圍縮小了。我們應以財務審計為基礎，以管理審計為重點；圍繞規范化建設，加強內部控制審計；突出戰略審計和風險管理審計，投資決策審計、固定資產投資審計、施工項目審計、采購合同審計、戰略審計、成本費用效益審計等。由于單純的事后審計已不能滿足對企業做出科學合理全面準確評價的要求，因此內部審計應由事后審計向事中、事前審計發展。要求內部審計把關口逐步前移，由從前的事后審計為主向事中、事前審計逐漸發展，參與經營決策、產品轉型、企業發展戰略等決策研究，利用審計掌握的企業內部信息，提出意見和建議，發揮預測預警作用，為領導決策服務。使管理者了解內部審計的本質和作用，將內部審計滲透到企業的每個運轉環節和經營活動中去。
2、提高內部審計人員素質。內部審計人員素質是決定內部審計工作質量，保證內部審計作用充分發揮的關鍵。首先要在任用、培訓、定崗、升遷等方面做出適當的規定，不能簡單隨意地將財務崗位上的人員安排到內部審計崗位上，而應該吸納那些高素質，品質優秀的綜合性人才到內部審計隊伍當中。可以參照國際內部審計協會的做法，建立注冊內部審計師資格考試制度，提高內部審計人員的就業門檻，優化內部審計隊伍的整體素質；其次要做好人員的培訓工作。每年定期安排相應的綜合知識學習，要不斷更新房地產、生產、經營、管理、經濟、財務、法律、金融和審計等各方面的知識，不斷提高發現問題、解決問題、協調工作等方面的綜合能力，這樣才能提高審計隊伍的整體素質，適應更高層次內部審計工作所提出的要求。
3、及時改進審計手段。房地產開發企業內部審計必須更新審計方法，引進和應用先進的審計理論和方法努力改進工作方式和提高審計效率。積極將現代科技手段運用于內部審計工作中的應用，實現審計手段創新。當前，房地產開發企業在生產管理上都采用了先進的ERP、MIS等系統進行人力、物力、財力的配置與調度，不僅形成書面載體，也形成了較多的信息流轉環節。但內部審計往往停留在利用手工或簡單的EXCEL處理上，很少利用先進的風險導向型內部審計技術。房地產開發企業可參照國外大型企業，引入計算機審計技術，建立財務數據倉庫，與ERP數據相連接，必要情況下可以開發適應自身的審計軟件。這樣就可以實時地調用掌握企業財務數據和經營情況，減少人為的主觀判斷，提高審計的客觀性，同時也有利于提高審計效率，順應風險導向內部審計要求。
（四）結合企業自身特點展開審計工作
我國房地產業經過近20年的發展，真正的市場經濟序幕已經全面拉開，未來房地產行業的市場競爭將更加激烈，行業環境將更加嚴峻。建筑產品在具有一定相關性的同時，又各具特點，有各自個性的一面，這樣就使得造價管理復雜多變，增加了舞弊行為發生的可能性。又因為建設過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性加大。這就要求內部審計加強全過程監督，因為舞弊行為可能產生在招投標中，產生在結算中，產生在工程管理中，產生在每一份合同的簽訂過程中。所以，對全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能的關鍵。對于特殊的項目，還可以考慮引入專門的中介機構如造價師、評估師等進行鑒定。
三、小結
房地產開發企業審計范文2
房地產開發企業具有規劃性強、投資額大、建設周期長、開發經營業務復雜的特點,與之相應的會計核算涉及面廣,核算環節多,核算對象繁雜,客觀上為房地產開發企業調節利潤或偷漏稅金創造了條件,也加大了審計的難度。筆者認為,對房地產開發企業存在的不同問題,建議采用不同的審計重點與思路。
一、虛增無形資產和開發成本
2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產開發企業大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發經濟適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的價款記入“無形資產-土地使用權”,然后設法改變土地用途,聘請評估機構對原取得土地按商業用地或商品住宅地進行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產開發企業根據評估價值進行賬務處理,虛增了無形資產。房地產開發企業對該土地進行開發時,將該土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本,而開發產品成本中所含的土地成本為土地評估價值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計價的“成本與可變現凈值孰低”原則,虛增了開發成本。
對于房地產開發企業高估土地使用權的問題,建議審計時應將企業土地使用權賬面價值與當地土地市價進行對比,對高于市價的部分提請企業計提無形資產減值準備。對于轉入開發產品成本的土地使用價值的確認問題,企業會計制度未明確規定,筆者認為應按歷史成本計價的原則,在將土地使用權賬面價值轉入開發產品成本時,先將評估增值部分沖轉,按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產攤銷后的余額記入開發產品的成本。
二、人為調節經營收入
(一)將預收售房款長期掛賬,延遲確認收入。房地產開發企業收取的預售房款,在商品房已竣工驗收,與購房人辦理商品房交付使用手續后即應確認收入。但房地產開發企業為了調節收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預收售房款長期掛賬,不確認收入。
(二)隱瞞收入,私設小金庫。房地產開發企業除自行開發業務外,還經營合資開發、委托代建、待售商品房出租等業務。由于這些業務不受國家規劃制約,可操作空間大,成為房地產開發企業小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發產品的合資中,房地產開發企業往往對分回的開發產品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲,形成小金庫;在委托代建業務中,房地產開發企業往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環,或只作往來核算,形成賬內小金庫;在待售商品房出租業務中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。
(三)將開發產品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務處理。按規定,房地產開發企業將產品用于對外投資、抵償債務、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產自用的,應視同銷售進行賬務處理,按規定計繳營業稅及附加。但房地產開發企業往往只按成本價作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務處理。
(四)將出租房、周轉房銷售的收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉房三者之間變化頻繁,審計難度較大。房地產開發企業在銷售出租房、周轉房時,往往不按規定進行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修復費用支出,既虛減經營收入又造成開發成本和銷售費用不實。
對于上述調節經營收入的行為,建議審計時除應認真審核經營收入明細賬、往來明細賬和相關原始憑證外,還應審查《商品房買賣合同》、銷售不動產發票存根、動遷房發票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相關資料,查閱企業的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經營收入與“銷售不動產發票存根、動遷房發票存根”相核對;將經營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相核對;將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關賬簿記錄及原始憑證相核對;同時采用查詢、觀察、分析性復核等審計方法,查實企業人為調節收入的問題。
三、人為調節開發成本和經營成本
(一)隨意提取公共配套設施費,調節開發成本。房地產開發企業在辦理商品房竣工決算時,對于尚未完工、不能有償轉讓的公共配套設施,通常采用預提辦法將所需配套設施費預估計入開發產品的成本中,預提標準由企業根據建筑面積或投資比例自行確定。房地產開發企業為了調節利潤,往往根據需要隨意確定配套設施費的提取標準,多計或少計開發成本。
(二)不遵循借款費用的計量原則,隨意分攤借款利息。根據借款費用的計量原則,企業在確定每期專門借款利息的資本化金額時,應將其與每期實際發生的資產支出數相掛鉤,根據累計支出加權平均數乘以資本化率計算確定。房地產開發企業在確認開發項目的借款費用時,不是按規定的方法計算分攤,而是根據企業利潤情況和財務報告的需要,在開發成本和財務費用之間為劃分,調節當期利潤;對于計入開發成本中的借款費用,在各開發項目中的分配也未經過認真計量,而是隨意分攤,造成各開發項目之間負擔借款費用不合理的現象。
(三)不同類型商品房的經營成本計算不合理。房地產開發企業同一項目開發的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價格上相差懸殊,其經營成本也應該各不相同。而企業在開發成本的核算中,一般以開發項目(同一塊土地上同期開發的各類商品房)為對象進行成本歸集,在結轉經營成本時統一按平均成本進行結轉,造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現象。還有的房地產企業在項目開發完畢,進行銷售時,將先期銷售的商品房多結轉經營成本,后銷售的商品房少結轉經營成本,形成同一開發項目同類商品房的單位經營成本前后不一。
(四)擠占和虛增開發成本。房地產開發企業是當前的高收入、高利潤行業,為了少繳土地增值稅和企業所得稅,房地產企業往往將自行開發的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發成本和代建房屋、代建工程的建設成本擠入商品房開發成本中,增大商品房開發成本和經營成本;此外,企業還通過虛報工程結算,虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式,虛增商品房開發成本和商品房經營成本,以降低開發產品增值率,少繳土地增值稅;虛減經營利潤,少繳企業所得稅。
對于以上問題,建議審計時除應認真審查開發成本、開發費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關原始憑證外,還應取得房地產開發企業的土地使用證、項目開發可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當地政府部門頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關土地征用及拆遷補償的規定和項目投資費用估算資料等,還應查閱企業股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發成本、開發費用明細賬中的各項成本、費用發生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當地地價、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對;將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關賬簿記錄和原始憑證相核對;同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經驗估算法等方法對房地產開發項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算;運用查詢、分析性復核等審計方法,根據總投資或預計總收入的一定比例,對規劃設計費、開發間接費、期間費用等進行估算;根據借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算;以合理認定開發產品的開發成本和經營成本,審查出人為調節成本的數額,并提請企業調整賬務,按規定補繳稅金。
四、漏繳規費
(一)漏繳土地出讓金。有的房地產開發企業通過各種關系以危房改造、開發經濟適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規定僅于回遷安置和按經濟適用房開發出售,而是開發成高檔商品住宅、寫字樓和商業用房出售。根據國家規定的土地出讓金繳納標準,出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數額相差懸殊,房地產開發企業取得土地后改變用途的,應按規定補繳土地出讓金。但實際上,房地產開發企業將危改房用地和經濟適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規定補繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。
(二)漏繳配套費、增容費及教育附加費等規費。房地產開發企業在商品房開發過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規定費用,如公共設施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設施監督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等,由于以上費用名目繁多,繳納程序不透明,存在關系操作空間和政策利用空間,房地產開發企業往往利用各種關系,采取緩繳、欠繳或關系減免等方法,漏繳各種規費。
對于上述問題,建議審計人員應詳細了解房地產開發企業的經營過程,掌握相關法規和各項費用上繳標準,將企業已上繳的土地出讓金和各項規費與國家及當地政府部門規定的應繳數進行對比,查出漏繳金額,提請企業按規定補繳或披露。
五、套取銀行信用,違規貸款
房地產開發投資金額大,建設周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產開發企業融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:
(一)將實際上已不擁有產權的資產抵押給銀行,套取銀行信用。房地產開發企業取得的土地使用權,在未曾開發時屬于企業的無形資產,可用于抵押貸款;在對該土地進行開發時,其土地使用權應從無形資產轉入開發成本,此時,該土地使用權的價值已轉化為房屋的成本,實質上已不具有價值。但房地產開發企業往往將已進行開發土地的土地使用權抵押給銀行,辦理抵押貸款。
(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產開發企業為解決資金困難,往往與公司職工或其他關系個人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業墊付首付款,到銀行辦理大項耐用消費貸款手續,套取銀行按揭貸款。
房地產開發企業審計范文3
1.1 企業管理層對內部控制缺乏正確的認知
我國大部分的房地產開發企業的管理人士都是從基層成長起來的，他們都是由包工頭層面開始做起，這樣的職業發展歷程使他們掌握了大量實際的工程管理經驗，可是他們對于企業的管理確缺乏全面的了解和認知。他們在企業運營的過程中只關心企業當前的盈利狀況，沒有認識到進行企業內部控制對企業長期發展的重要性，忽視了對房地產企業進行規范的內部控制，無意中為房地產開發企業將來的發展埋下了隱患。
1.2 內部監督不到位
在房地產開發企業雖然已經建立起企業內部的審計部門，但是卻沒對企業內部的各個部門的職權進行明確的界定，導致了企業內部審計部門與財務部門之間職權產生交叉，在部分事務的管理上卻分管不明。這樣的監管體制無法發揮出它本身的監管效力，會讓企業管理結構變得非常松散，達不到企業預先設定加強企業內部監督和管理的目標，這將不利于房地產開發企業的發展。
1.3 房企收入成本核算不夠合理
房地產開發企業的運行需要龐大的資金維系企業營運的資金鏈，而為了保障企業的正常運營，在進行內部控制時進行的收入成本核算是非常重要的環節。而目前房地產開發企業進行收入成本核算時卻不夠規范和合理，對企業發展帶來了不良影響。房地產開發項目有其獨特之處，其營運所需的資金量大，資金回籠時間長，此次在每次的開發項目完成后都需要很漫長的一段時間進行收入成本的核算，這么長的時間跨度常常對后期的核算造成影響，導致房地產開發企業的收入成本核算產生不合理的現象
1.4 缺乏預算控制
房地產開發企業在開發項目時要進行必要的預算控制，才能保證房地產開發項目正常有序的進行?？墒怯捎谖覈姆康禺a行業的發展時間較短，有很多企業對房地產開發項目的初始沒有進行嚴格的預算控制，這會造成在房地產開發項目的實際成本遠遠超過成本預算的情況發生，這種情況將會導致房地產企業的資金緊張更有甚者會造成企業的資金鏈斷裂。
1.5 沒有進行有效的風險控制
房地產開發企業在其發展壯大的過程中，勢必會遇到許多影響企業發展的風險事件，很多的房地產開發企業并有建立起完善的風險評估體系，缺乏面對風險的應對機制。房地產開發企業的資金大部分來自商業銀行的貸款，資金的籌集成本大，而開發項目所涉及的環節多而復雜，如果在進行房地產開發時不進行風險控制將會大大增加企業在運營項目時遭受經濟損失的可能性。
2 完善房地產開發企業內部控制的策略
2.1 建立健全的內部控制制度
房地產開發企業為了保證自身可以安全高速地發展，需要建立健全的房地產開發企業的內部控制制度。在制訂房地產開發企業的內部控制制度時，應當根據企業自身的實際情況進行制訂，千萬不能生搬硬套其他公司的制度。因為每個企業的情況是不同的，所以要為企業度身定制合適的制度，以保證企業的各部門之間可以協同合作，使企業做到高效運營和創造出更高的收益
2.2 完善內部監督建設
房地產開發企業內部的監督是企業可以健康發展的一大保證，為了讓企業的發展可以滿足社會需求，因此我們要注重對房地產開發企業內部控制的監督，從而使內部控制制度發揮出其真正的作用，讓它為企業的發展壯大保駕護航。并且在對內部控制進行監督時要及時地發現其不足之處，并且逐步完善它，實現監督的常規化和做到發現問題時可以采取相應的應急方案，從而促進企業發展。
2.3 加強會計成本核算的控制
由于房地產開發企業中的收入成本控制呈不合理的現象，這將會給企業的發展帶來阻礙，所以房地產開發企業在營運的過程中應當加強對成本核算的控制。企業的管理層應當意識到會計控制在企業內部控制中舉足輕重的地位，它為企業的發展和項目決策提供非常重要的參考資料。因此，我們要對會計成本核算進行改善，使它符合企業發展的需求，為企業提供精準并且可靠的信息。
2.4 注重預算控制
為了有效地防止房地產開發企業由于項目預算失實，給企業的發展帶來不可挽回的損失，企業的管理者應當重視對項目的預算控制，建立相應的預算控制制度，以求做到對房地產開發項目的有效預算控制。在建立預算控制時應當明確的以實現企業的項目計劃為目標，做到對項目的規范管理和有效控制，使一切的活動緊緊圍繞著項目開展。
2.5 進行風險控制
房地產開發企業為了實現自身的可持續發展，應該在企業的運營過程中進行風險控制，建立起風險評估體系，對企業發展中可能發生的各種運營風險做出評估以及建立相對應的應急方案，以便當風險真的發生時可以及時采取措施將企業損失降到最低。與此同時，企業應當加強對資金的管理，增強房地產開發企業本身對資金的控制，降低資金風險，避免出現企業資金鏈斷裂的情況，保證企業的健康發展。
房地產開發企業審計范文4
企業風險指未來的不確定性對企業實現其經營目標的影響。風險管理是企業從戰略制定到日常經營過程中對待風險的一系列信念與態度，目的是確定可能影響企業的潛在事項，并進行管理，為實現企業的目標提供合理的保證。2004年國際內部審計師協會(IIA)在其修訂的《內部審計實務標準》中將內部審計認定為“：內部審計是一種獨立、客觀的保證與咨詢活動，旨在為組織增加價值提高運作效率。它通過一種系統化、規范化的方法來評價和改進風險管理、控制和治理過程的效果，從而幫助組織實現其目標?！北径x第一次把風險管理和治理過程列入內部審計定義并放在第一位，使風險管理成為內部審計的一個核心和重點。房地產開發企業面臨的風險主要有政策風險、經濟風險、財務風險、運營風險(可細分為成本風險、價格風險和市場風險)、內控風險、資本市場融資風險等。在境內外上市企業，還面臨境外業務匯率風險、企業市值波動風險等。
2房地產開發行業中內部審計參與企風險管理的必要性
2.1新形勢下房地產開發企業生存和發展的客觀需要傳統的居住觀念，催化了我國房地產產業持續投資增長。目前房地產產業面臨著的風險不可謂不大，是我國高風險行業之一。企業內部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業經營活動，增加企業價值，內部審計參與房地產開發企業風險管理就成為必然的客觀需求。
2.2房地產開發行業中內部審計自身發展的需求房地產開發項目復雜的業務流程，決定了內控審計手段和方法必須與之相適應，需要多學科和專業密切協同，從而促進企業內部審計從傳統的財務審計向風險導向審計的轉變。審計署《關于內部審計工作的規定》中也作出明確規定：“對本單位及所屬單位內部控制制度的健全性和有效性以及風險管理進行評審?！?/p>
2.3外部審計的影響注冊會計師業務領域的不斷擴展，勢必對內部審計界產生影響。內部審計部門和人員是企業內部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業發展的脈搏和價值運動規律，對企業興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責任感。
3房地產開發企業中內部審計存在的問題
3.1企業內部審計監督理念缺位，往往忽視內部控制建設工作房地產開發企業的高層領導多是工程技術領域的專家，重視工程項目的開發與建設工作，對財政管理工作了解得不多，對企業內部審計的作用和監督意義認識不夠。個別領導甚至認為計劃管理就是內部控制，不需要什么內部審計監督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經濟損失。例如，某房地產開發企業與乙方簽訂小區換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內確保設備安裝得到地方供熱部門的許可批復并能得到相關部門的驗收，保證于當年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經過驗收，不能正常供暖，引發業主訴訟維權，造成直接經濟損失三十余萬元。
3.2企業內部審計監督體系薄弱，對企業的內部控制監督流于形式房地產開發企業有些業務流程設計不科學，很多時候起不到應有的相互監督的作用。企業內部不相容職務分離控制、授權審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯簽制度也存在一些執行不力的問題，監督職能失去了應有的剛性。有的企業付款控制不嚴，工程款發生超付；有的工程劃線不及時，結算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴格按會計期間結算相關收入和成本費用，存在人為調節收入成本的現象。
4如何讓內部審計更好地融入房地產開發企業風險管理中
4.1加強內部審計全過程監督，充分發揮事前審計、過程審計和結果審計職能房地產開發企業的風險可能產生在招投標中、產生在結算中、產生在工程管理中、產生在具體經濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能、減少企業風險的關鍵。因此，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數據的收集、整理和雙向溝通工作，確保數據詳實、準確。在房地產開發銷售的實際經營業務中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉，將開發成本努力實現為產品銷售收入，將商品變現為資金，并搞好后續土地儲備，增強可持續發展的活力。
4.2要優化內部審計人員結構，培養高素質的審計人才房地產開發過程涉及技術研發、項目規劃、工程建設、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質較高的各類專業技術人員，更是企業內部審計有效實施的前提和基礎。我國房地產企業內部審計工作起步晚，相關人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓、崗位輪訓。尤其要培養和造就懂得工程管理的復合型審計人員，以促進工程管理，嚴格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規范招投標、工程劃線、工程結算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎，確保工程建設程序規范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的內部控制制度對于房地產開發企業的內部審計，必須建立健全完善的內部控制制度。內控制度本質上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務、合同、風險管理等各項規章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節、效能抵銷、責權不清的困境。
4.4推行全面預算管理，保障資金有序流動，提高經濟效益注重并深化全面預算管理，成立高層預算小組，由專業人士專門負責預算的審批、編制、監督工作。使預算范圍從傳統、單一的生產資金計劃擴大到基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資等資金預算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產權車庫、地面車位的排查清理，對限制資產逐一登記在冊，責任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現有的存量資產，回籠資金，減少資金占用，提升經營活動的增效點，激活現有資產的動態價值，為企業增收創效。
房地產開發企業審計范文5
關鍵詞:房地產;會計信息質量;新企業會計準則
隨著房價的飛漲,我國房地產行業的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據房地產行業的經營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業會計準則,但是從我國的會計準則和國家統一的企業會計制度在房地產企業中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產企業的會計信息質量,把對房地產企業會計的關注推到一個新的。檢查發現,會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎上,進一步分析和探討我國房地產企業會計核算中的會計信息質量問題。
一、當前房地產企業會計信息質量存在的問題
(一)銷售收入確認的問題
當前由于房地產開發產品價值較高,往往采用預售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務中,不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法:一是在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;二是在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產項目竣工驗收后,發出了“入住通知書”并開具銷售發票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。上述收入確認情況在房地產上市企業年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數家房地產開發業務上市企業年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移這一關鍵問題上,往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質,比如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上已經轉移,為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成,是否具有收取現金的權利等事實。這里“為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成”代表著供需雙方對已銷售的產品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續工作等。
(二)業績信息的問題
房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大,如果某房地產企業的大部份項目在建設期內,該年度的業績只反映費用的投入,因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況,亦不能與其他同類企業比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以,用一般的企業業績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況,并可能誤導投資者。
(三)現金流量表的問題
根據新企業會計準則規定,企業現金流量表應以企業為編制主體。但是,房地產開發企業的現金流量與其他企業的現金流量具體明顯的差異性。在現金流量方面,房地產開發企業的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的,但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的,即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出,開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長,其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。
(四)風險信息披露問題
房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種企業高風險性狀況,要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。不過從目前我國的相關會計法規制度來看,關于房地產開發企業的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監會允許房地產開發企業提取質量保證金并要求披露其核算方法;二是證監會要求房地產開發企業在財務會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。但是,從目前我國上市企業披露的實際情況看,對質量保證金信息基本上未加披露。
二、提高房地產會計信息質量的對策
通過上述分析,要加快會計規范國際化進程,提高房地產會計信息質量,就要按照國際會計規范的構成構建我國會計準則的結構框架。
(一)完善房地產企業的會計規范體系
近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,使該企業的會計核算不規范和一致,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎上,應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引,讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產開發企業收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產企業收入確認準則指引,目的在于統一房地產售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發產品,因此在指引中規定房地產業的收入確認需按《企業會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產企業才可將預售款全部結轉當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎,減少了企業間的不同理解。
(二)完善配套工程的會計核算準則指引
《房地產開發企業會計制度制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規定,但是現行國家統一的《企業會計準則》對配套設施成本核算的指引不足,不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。以預提應由商品房等開發產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例,如果某企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發產品成本1億元,而且在當期資產負債表中增加負債1億元,因此必將對企業當期財務狀況產生重大影響。但是,該1億元的配套設施預提費用只是企業的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業的實際已發生的成本和可以準確計量的負債。
(三)完善房地產開發企業內部會計核算
現時許多企業缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度等,而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算,包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范,而無完善的內部會計核算,其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。
(四)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
一是在現行會計制度規定的利潤表格式的基礎上,增加“預提的公共配套設施費用”項目。該項目反映企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發產品負擔的配套設施費用。二是披露企業的預售政策及情況。由于在項目未竣工前,預售收入不能結轉,但預售情況亦能反映企業的經營情況,現時因為各企業的預售政策不同,不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大,如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關預售政策規定的要求,商品房結構封頂或結構施工至2/3高,房地產開發企業方可申請預售許可證。而其他地方的有關規定往往與此不同。因此披露企業的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露。即以企業每一開發項目為基本單位,披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量,包括銷售房地的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。以此提高其現金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。
總之,目前房地產企業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。因此我們應在現行的常規會計準則基礎上,建立完善的房地產企業的會計規范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產開發企業內部會計核算,提高房地產開發企業信息披露中的信息含量。
參考文獻:
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房地產開發企業審計范文6
關鍵詞：房地產開發；成本控制與管理；意義；措施
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
前言
房地產開發項目控制與管理一直是房地產開發研究的重要課題之一。尤其是在國家不斷加大調控力度的形勢下，“拿地即能賺錢”的粗放式房地產發展時代已徹底成為過去。在售價限制與人工材料上漲的雙重壓力下，如何保證利潤率是房地產開發企業不得不面對的首要問題。
一、房地產開發成本控制與管理的意義
成本控制與管理是房地產開發企業的內功,在市場經濟競爭中具有十分重要的意義,微利時代房地產開發企業成本控制與管理的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。我國房地產市場存量過大,其中除宏觀經濟體制方面的原因外,也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律,商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。開發商之所以長年不能下調售價,其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力,成本居高不下的緣故。從宏觀上講,對房地產開發企業成本控制與管理進行研究,對合理利用土地資源,避免房地產市場泡沫經濟,減少國民經濟損失有著一定的意義。房地產業經過幾年的高速發展,已經走出了暴利的時代。早年由于土地及資本市場化運作不規范以及房地產消費市場的不成熟,房地產開發企業大多處于粗放式經營管理狀態。隨著國家逐步加強了對房地產業的規范,房地產開發企業取得土地使用權必須按照市場經濟規范的要求進行,即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得,房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路。國家加強了金融市場的宏觀調控,對資本市場各種違規行為加以整頓和規范,同時抑制房地產過度的市場消費需求;使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成往事,必須踏踏實實地合理利用資金,加強成本控制與管理,練好內功。房地產微利時代的到來,房地產開發企業成本控制與管理的重要性越發顯現。節省成本,給利潤騰出了上升的空間,也有利于市場競爭與市場跑量。從微觀上講,對房地產開發企業的成本控制與管理進行研究對于房地產開發企業參與土地市場競爭,騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。
二、房地產開發的成本控制與管理內容分析
1、可行性研究階段
可行性研究階段就需要我們控制好投資估算，認真做好可研階段的詳細的投資估算，投資估算誤差控制在5%-10%之內，在工程建設投資估算資金的時候需要準確估算項目資金，以便能更好的籌措資金，對工程設計招標，需要為工程限額設計提供可靠的依據等。而我們以往有的工程可研階段，投資估算做的比較粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，預算超概算的現象。因此這個階段要求工作做細，不能以偏概全，多做市場調查，設備多詢價。投資估算的誤差做的越小越好。
2、合理確定生產規模及正確選擇建設地點
投資決策階段各項熱核經濟的決策，對項目的工程造價有重大影響，尤其是生產規模的確定，建設者地點的選擇。任何一方面的決策失誤都會帶來人力、財力的浪費，甚至是不可彌補的損失。我們知道，當項目單位產品的報酬一定時，項目的經濟效益與生產規模成正比，生產規模越大，其經濟效益越高。但是，當生產規模擴大到一定程度或超過一定的限度時，項目的規模效益因受技術進步管理水平、項目經濟技術、環境等因素的制約而可能出現遞減。如果一味追求過大的生產規模，反而會導致投資收益的低下，工程造價支出的浪費。因此在項目決策時應根據市場的需求狀況、生產技術水平、管理技術水平、環境因素等合理確定生產規模，控制項目的投資估算，以期單位成本預測收益最佳。
3、設計方案的成本控制與管理
擇優選擇設計方案和住房裝修方案。在選擇住房裝修方案的時候，不能夠局限于一種設計方案，而是要引進競爭機制，采用多家競投，多方參考，優勝劣汰。企業的項目設計部門在設計規劃前要充分研究項目建設用地的自然條件和地理位置。設計部門要認真研究土地調查員反饋的相關信息，針對實際情況進行建設用地的規劃，提高可用地的使用率，避免對可用地面積的浪費，增加企業的均攤成本。
4、采購階段的成本控制與管理
（1）戰略采購
房地產企業可以組織成立一個專業的采購委員會，負責制定戰略采購的具體實施方案和采購決策。戰略采購的產品和服務必須要有較大的使用范圍和使用量，還要滿足可重復使用的特點。在采購之前，還要對市場做一個較為詳細的調研活動，重點采購顧客需求量大的、影響范圍廣的產品和服務，以迎合項目開發的切實需求。
（2）聯合采購
房地產企業中的采購委員會在充分了解聯合采購的產品和服務的特點之后，以此為依據，專門組建起一個聯合采購小組，負責聯合采購過程中的相關事宜。聯合采購時必須要保證所需采購的產品和服務，在同一時期內被兩個以上的開發項目同時需要。
（3）招標采購
企業中采購部門負責制定招標采購的具體決策和實施過程，應當遵循公平、公正、公開、誠信的原則，能夠有效監管工程項目采購環節中產品及服務的質量和成本，為企業獲得利益最大化打下堅實的基礎。
（4）認價采購
認價采購是招標采購的補充形式，一般來說不能直接簽訂采購合同。它同招標采購一樣應當遵循誠信、公正、公開的原則，對于房地產企業控制成本、監管質量具有重要意義。
5、施工階段
施工階段的成本控制與管理是整個開發過程中成本控制的重點階段，負責成本控制的有關工作人員一定要嚴格把好控制關，做好施工階段的成本控制工作。在房地產開發的過程中，相關施工合同的遵循一定要做到嚴謹無誤，以合同為主要依據來進行工程成本的計算、結算、付款以及索賠。同時，合理控制工程變更，控制變更的關鍵在于嚴格變更的程序、管理制度及考核等。應建立嚴格的工程變更簽證管理制度，明確工程、預算等相關部門和有關人員的權限、分工及職責，確保變更簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。
實行項目跟蹤審計。選擇一家好的審計事務所，對開發項目進行全過程、全方位的跟蹤審計，是控制項目建設成本的有效措施。審計單位除了對工程預決算進行審查以外，還要對變更簽證、隱蔽工程、設備及主要材料價格等，在施工過程中及時掌握和現場進行確認，從而保證項目建設成本的及時有效可控。
6、竣工階段
竣工結算是工程成本控制與管理的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，是竣工驗收的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關，具體如下：（1）嚴查施工合同，熟悉施工圖紙，核準工程結算范圍，分析竣工資料，現場核實工程數量，對于未完或未做工程及交叉和假供材，不能在結算中計算。（2）嚴查現場簽證的合理性、真實性。防止不屬于簽證范疇的內容列入工程結算，審查結算內容是否重復，正確處理結算糾紛。（3）審查計算規則的運用，政策調整的合理性、準確性。審查各項取費是否準確等。
結束語
隨著我國的經濟和全球一體化步伐的加快，我國的房地產市場也在飛速的發展，現在已經漸漸的進入了成熟期，現如今房地產行業的在國家的宏觀調控下競爭變得更加的規范。在市場化競爭越來越殘酷的今天，成本無疑起著非常重要的作用，房地產也一樣，對于開發商來說，房地產成本的控制有著重要的意義。
參考文獻
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