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房地產論文范文1
關鍵詞：房地產泡沫；國際比較；防治措施
一、前言
對于泡沫一詞，根據前美國經濟學會會長金德爾伯格的定義，它是指一種或幾種資產價格在一段時期內連續地陡然地上升，引發投資者產生在未來獲得收益的預期，從而投入大量投機資本，最終使價格飚升脫離其價值而形成的一種經濟狀態。
所謂房地產泡沫是指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其市場基礎價值不符，雖然賬面上價值增長很快，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。
本文從房地產泡沫產生的原因入手，對美國、日本和東南亞房地產泡沫進行了比較，并提出了房地產泡沫的防治措施，希望能對我國不斷升溫的房地產熱潮有所警示。
二、房地產泡沫的國際比較
（一）美國的房地產泡沫
20世紀80年代末90年代初，美國曾發生過由于房地產泡沫而引發的危機。最初發生問題的金融機構集中在主營房地產存貸款業務的儲貸會，其后波及到商業銀行。儲貸會在美國有相當數量的資產額。曾在20世紀80年代初期一度逼近商業銀行的40%，住宅抵押貸款市場份額達到商業銀行兩倍之多，是美國金融市場的重要力量。從20世紀50年代到70年代的戰后繁榮時期中，在國家優惠政策推動下，儲貸會一度發展極為迅速。但是自20世紀80年代初起，隨著金融自由化逐步推進，其他金融機構加入競爭行列，各種條例的取消也使儲貸會喪失利率優勢，支付能力不斷下降。20世紀80年代末90年代初，美國房地產價格大幅度下跌，房地產客戶違約率從1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量銀行不良資產，專門從事房地產的儲貸會則普遍陷入嚴重困境之中。到80年代中期，商業資產供給超過了需求，在德克薩斯州城市里空房率達20%甚至30%，導致房地產價格急劇下跌，其中以西南部各州為甚，致使從事房地產抵押貸款業務的儲貸機構貸款損失慘重。
從2000年開始，股市“泡沫”破裂和經濟衰退導致近40年來最低的利率和低收入增長率，美國房地產價格增長率出現了與房主收入增長率相反的趨勢，房地產“泡沫”有所上升。美聯儲主席格林斯潘在2002年曾否認房地產“泡沫”的存在，但許多經濟學家則認為美國房地產“泡沫”其實很大。目前正在襲擊世界經濟的美國次級房貸危機充分應證了當初一些經濟學家的正確判斷。
（二）日本的房地產泡沫
日本地價偏高的問題一直存在，隨著日本經濟在二戰后的復蘇，日本的地價尤其是城市地價也以驚人的速度上漲。1955年到1980年的25年間，日本城市地價的年最高增幅達到42.5%，年漲幅超過20%的次數就有8次。一項關于地價指數與價格指數之比的考察表明，1986年日本地價指數與物價指數之比大約是1956年同期的25倍。從1986年開始，日本經歷了戰后最嚴重的一次地產價格膨脹，漲幅驚人。到1987年末，日本全國的地價總額已經折合美國地價總額的4倍。到了1990年地產泡沫破滅前夕，日本地價指數與物價指數之比在短短四年內迅速攀高至1956年的68倍。
日本此次地價泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世紀70年代逐步開始推行的開放國內金融市場使日元利率自由化的舉措；二是日本對金融貨幣政策的調整為地產泡沫的出現提供了便利；三是因為日本是世界上人均土地量最少的國家之一，整個國家對于土地和房產都有一定的心理偏好，以土地或房產的方式保有財富也是泡沫出現于房地產業的重要心理基礎。
1990年，日本的地產泡沫由于政府干預等原因開始破滅，房價大幅回落。這次地產泡沫破滅對整個國家的經濟造成了極大的破壞。投機于房地產的企業大量陷入財務危機，各金融機構由于貸款難以回收和持有的地產抵押貶值，紛紛倒閉。這種混亂的局面最終造成了日本經濟長達十年的低迷。
（三）東南亞的房地產泡沫
有關專家認為：銀行信貸擴張在東亞國家和地區房地產泡沫的形成過程中扮演了重要的角色。東亞金融危機中具有代表性的泰國、馬來西亞以及香港地區的銀行信貸與房地產泡沫危機表明：銀行信貸在房地產業的過度擴張不僅是造成房地產泡沫的重要原因，而且在泡沫崩潰和經濟、金融危機中也起了同樣重要的作用。
東南亞各國在十幾年的經濟高速增長中，房地產價格暴漲，吸引了大量資金涌向房地產部門。據統計，泰、馬、印、菲的金融機構投放到房地產的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%、20%、11%。隨著市場的逐漸飽和，房地產日益暴露嚴重的供過于求現象，大量樓宇閑置。泰國房屋空置率高達20%，菲律賓為15—20%，印尼為18%，馬來西亞的數量也不少。房地產價格下降，房地產泡沫開始破裂，直接的后果是銀行的呆賬、壞賬大幅度增長。房地產危機導致銀行危機，金融體系的穩定性遭受極大破壞。因此，消除導致泡沫經濟的深層因素，力戒發生泡沫經濟，是處于經濟發展和開放的國家應引以高度重視的問題，不可掉以輕心。
三、國際房地產泡沫形成的共同原因
通過對美國、日本和東亞等國家和地區房地產泡沫的比較分析，各個國家的房地產泡沫形成的共同原因，主要有政府宏觀調控失誤、銀行貸款的過度支持、寬松的金融環境和過剩的國際資本流動等。
（一）政府宏觀調控失誤
政府行為對房地產泡沫的影響主要表現在兩個方面：一方面是在土地市場不成熟及相應經濟體制不完善的條件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供給有限和市場機制不完善的情況下，容易滋生權力尋租現象，為房地產泡沫的形成提供了溫床。不論是何種情況的調控不當，都容易引起泡沫現象。例如以“政、官、財”一體化為特點的日本政府在經濟泡沫化過程中采取種種政策將國家發展目標從實體經濟轉向金融業，原來應該投向物質生產建設的資金也轉而流入金融投資領域。政府的誘導、投資者的沖動與金融機構本身存在的內部不完善結合在一起。在政治、企業、社會三種力量的推動下，房地產投機達到白熱化的程度。
（二）銀行貸款的過度支持
由于房地產業是資金密集型行業，開發商僅僅依靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。但金融支持過度，大量的資金涌向房地產市場，就會不斷堆積金融風險，給泡沫的產生埋下了隱患。在這方面表現最為明顯的是東南亞國家。在沒有建立有效的銀行監督和立法機構的情況下，許多銀行或是直接貸款給房地產等高回報率的領域或是通過控股、參股方式將資金變相投入房地產公司。這些資金的流入使房地產價格極速膨脹。
（三）寬松的金融環境
寬松的金融環境為房地產泡沫的產生提供了溫床?？v觀各國房地產泡沫產生的原因，會發現其中或多或少都有金融環境的因素。例如美國國會在1980年通過的《放松管制和貨幣管理法案》中有關取消利率最高限度、放松資金來源、允許各種帶息支票存在、同意各類存款機構分區域交叉等決定，在一定程度上促進了美國金融業的發展，但是也為房地產泡沫的形成創造了條件。
（四）過剩的國際資本流動
資本在國際間的流動是一把雙刃劍：一方面，它可以為資源在全球范圍內的合理配置提供渠道；另一方面，錯誤的經濟信號將誤導大量的國際游資在國際間流動，則可能會成為國際游資流入國出現資產泡沫的原因。房地產泡沫在這種條件下，就會被進一步放大。
隨著經濟的高速增長和人民幣的升值，相應的中國的資產價格相對于國外資產價格也有很強的上漲預期，所以流入中國的投機資本很多投向了房地產市場。例如我國2004年的外匯儲備余額達到6099.32億美元，其中后三個月外匯儲備猛增954億美元，幾乎占到全年增加額的一半。然而，這三個月的貿易順差總和卻僅僅只有280.7億美元。這增加的外匯儲備大部分流向了中國的房地產市場。而反過來，不斷上漲的房地產價格又吸引更多的外資進入，過度的投機造成更大的人民幣升值壓力。這是一個正循環的強化過程。
四、房地產泡沫的防治
房地產作為國民經濟的支柱產業，直接關系到整個我國經濟和社會的穩定發展。目前我國正處在房地產業高速發展的最佳時期，因此，吸取國際房地產泡沫的經驗教訓，預防和減少我國房地產泡沫必須采取相應的防治措施。
（一）加強宏觀經濟調控，防止政府調控失誤
房地產業作為國民經濟的主導產業，對國民經濟發展的促進作用是舉足輕重的。因此，政府應該對該行業進行干預。宏觀經濟形勢和政策背景的改變，對房地產的影響往往是巨大而深遠的。單一的應對措施往往無能為力，所以政府要采取控制通貨膨脹、保持稅收政策的穩定性、加強對金融機構的控制，建立完善的風險控制系統等一系列綜合措施。
（二）加強對銀行的監督管理，防止銀行貸款的過度支持
推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強對銀行的監管，包括銀行資本充足率、資金流動性、風險管理與控制能力等。這個過程中我們還要結合其他的措施來預防房地產泡沫。比如加強對房地產價格的檢測和調控，公開盡可能多的市場信息，減少市場中的信息不完全和不對稱情況，設計合理的土地稅制來控制土地投機，比如土地增值稅、土地閑置稅等等。與此同時，必須大力發展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以分散銀行信貸風險。
（三）規范房地產融資行為，防止低利率形成的寬松金融環境
規范房地產融資行為，嚴格審批房地產貸款。資金是房地產投資過熱的資本來源，控制了源頭就從根本上控制了房地產行業的投資過熱。因此金融機構要合理有效利用金融手段來進一步規范房地產融資的行為。
嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理。強化個人住房貸款管理，嚴格按照國家規定發放個人住房貸款。規范個人商業用房貸款管理。
（四）警惕過剩的國際資本流動
在金融自由化的背景下，高投資率以及大力吸引外資的經濟增長模式要求有一套合理的資金流向監管措施，以防止國際短期投資的投機性涌入。
加強對外資的監控，主要應采取以下的措施：要以外資直接投資為主，間接投資為輔，以長期外債為主，短期外債為輔，控制外債的總規模；控制外債的投向，鼓勵外資投向技術領域，嚴格限制外商投資房地產和金融資產的規模；在引進外資的同時，還應調整本國的產業結構，培育新的經濟增長點，提高生產能力，提高抵御外資的能力。
參考文獻：
1、范如國.房地產投資與管理[M].武漢大學出版社,2004.
2、汪利娜.房地產泡沫與預防措施[J].經濟經緯,2003(1).
房地產論文范文2
這組數字中，可以看出以下三點：一是隨著住房銷售面積的下降、竣工面積的增加，房地產商手上持有住房越來越多；二是盡管住房銷售面積下降，但住房銷售總金額減少不多，也就說明國內房價仍然在上升；三是上述數字也透露出，目前房地產市場不少方面沒有什么變化，如粗放式經營模式沒有改變、暴利型的利潤水平沒有改變、也沒有從買方市場向賣方市場轉型等，盡管住房銷售下降，但房價沒有下降。
如果房地產開發商不維持房地產暴利的模式，把房價調整到自住性消費者有支付能力的價格水平上，或對當前房地產市場的價格與購買對象重新定位，那么國內房地產市場很快就會掀起新一輪發展與繁榮。
其次，由于房地產的價格還在上漲，從而使得國內房價水平仍然維持在暴利的水平上。無論是一線城市還是二、三線城市，甚至三、四線城市，以當地居民的收入水平與當地的房價水平來說，基本上沒有多少地方的居民會認為當地房價是便宜的。國內房價過高是不爭的事實。對于這個問題，政府只要對市場做一個最為簡單的調查就一目了然。
前幾天，論文答辯，一位名牌大學的教授就問我，北京的房價，他什么時候可購買得起？我就告訴他，如果政府現行的政策不改變，能夠維持下去，應該不會太長的時間了。試想，北京一所名牌大學的經濟學教授，其收入水平在北京也應該是中上，但是憑他的收入水平在北京根本無能力購買一處中位價格水平的住房。在這種情況下，北京市的其他居民對城市房價更是無可奈何。北京的房價高于不少發達國家早就是不爭的事實。
在這樣全國房價一片高企的情況下，地方政府要救市房地產不就是認為是要把房地產的價格維持在比目前更高的房價水平上嗎？政府要維持高房價水平，到底想維持什么？
從最近披露出來的一些貪污大案要案來看，大多與房地產業緊密關聯。比如重慶的規劃貪污案、浙江紹興貪污案、北京的案等，個個都是通過房地產土地轉讓、城市規劃等大量地攫取社會財富及國家財富。這說明了房地產業所牽動的利益關系太大。相應的當事人不僅可以通過非法的方式攫取巨大的國家及民眾利益，也可以通過合法及制度化的方式來攫取國家及民眾的利益。而在當前房價高企的情況下，政府救市房地產就是希望房地產尋租空間的制度化。
有人說，房地產為什么要救？是因為依靠房地產可以拉動四五十個行業的發展，拉動居民的需求，特別是還有人說房地產是擴大內需或居民消費的一個增長點。其實，這里有幾個問題要來思考。
一是房地產需求是居民消費嗎？其實，按照國家統計局的分類，房地產購買從來就不算作居民消費而是算作居民投資。如果房地產購買是居民投資，那么依靠房地產發展來拉動內需又有多少關聯呢？正因為，在國家統計局那里，居民購買住房是投資，因此，房價攀升不要計算到居民消費的通貨膨脹指數中，居民居住類消費所占整個消費比重也很小(如居住類比重中國只有13%，美國則在42%以上)。而通貨膨脹指數則是政府貨幣政策核心指數所在。
二是假定房地產購買是居民消費，是可以擴大居民的內需的，并通過這種內需擴大來帶動幾十個行業的發展。但是，這里有一個前提條件，就是這種內需擴大是建立在絕大多數居民有支付能力的價格水平上。但是，在目前的房價水平上，國內絕大多數居民都沒有支付能力進入，因此，內需的擴大也只能是一句空話。
還有一種觀點認為房地產銷售出現嚴重下降，房地產開發商手中持有的住房太多，這不僅影響到地方政府財政收入，也影響相應產業衰退。如果不救市，中國經濟將面臨著下行的巨大風險。但是這種比較的依據是2007年。這種比較依據何在？
如果2007年是一個房地產泡沫較大的年份，那么2008年房地產開始走向正常運行。因為，2008年住房銷售下行僅相對2007年而言，如果與2006年、2005年的房地產銷售相比不僅沒有下降，反之增長的幅度不小。即便假定2007年房地產增長速度沒有太多的泡沫成分，我們也要問：這樣的增長是否可以持續？2008年是否具有同樣發展的條件？如果沒有相應的條件，我們還要讓2008年房地產達到2007年增長水平，恐怕是不容易的事情。
2007年房地產市場的火暴，不僅讓房地產市場賺得盆滿缽滿，而且使房地產相關的產業也出現前所未有的繁榮。但是，2008年房地產市場環境已經發生了根本性的變化。比如說，房地產市場政策、金融市場環境、房地產購買住房的對象、居民住房消費觀念等都發生了根本性變化。如果房地產開發商仍然以2007年的房價水平、地方政府以過去居民的購買觀念，希望讓居民進入房地產市場，這是不可能的。
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關鍵詞:客戶滿意房地產客戶關系管理
作為一種提升企業競爭力的工具,客戶關系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經引起了房地產業界的極大關注,并且在一些知名的房地產公司得到了應用。但是,目前還有很多人對于房地產開發企業需要實施CRM持反對態度。這些人之所以持有這種觀點,主要是因為他們沒有正確認識到房地產開發企業客戶滿意的意義。因此,正確認識房地產客戶滿意的構成要素和意義對于房地產業成功引入客戶關系管理,有著重要作用。
客戶滿意的概念
“滿意”是一個心理學術語,是指人的一種肯定性的心理狀態。這種狀態是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質、精神及二者結合的刺激。因此,市場營銷學大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶滿意下了一個定義:“客戶滿意是指一個人通過對一個產品的可感知的效果(或結果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態,是可感知的效果和期望值之間的差異函數?！?/p>
客戶滿意與否是一種心理評價的過程,它具有以下特征:
主觀性。客戶滿意與否并不是由企業的產品和服務水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶主觀因素的影響。客戶的需求、期望、性格、好惡、情緒、經濟地位、教育程度等因素對客戶的滿意程度都有著重要影響。
不穩定性?？蛻魸M意與否不是一成不變的,而是隨著社會經濟和文化的發展及個人消費水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶十分滿意的產品,在明天可能成為客戶抱怨的對象。所以,企業不能沉醉于現有的較高的客戶滿意度水平,應該居安思危,不斷地改進產品和服務,持續地提高客戶滿意度,這樣才能在競爭中占據并保持不敗之地。
多層次性?？蛻魸M意是客戶對企業提供的產品和服務的心理評價,這種評價是多層次的而不是單一指標的?？蛻魸M意從橫向上包括理念滿意、行為滿意、視聽滿意、產品滿意和服務滿意;從縱向上包括物質層滿意、精神層滿意和社會層滿意等三個逐漸遞進的層次。因此,實施客戶滿意戰略應該注意到各個層面,努力實現客戶的全面滿意。
客戶滿意的構成要素
由于“客戶滿意學”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關客戶滿意構成要素的理論,學術界還沒有形成一致的看法。日本產能大學的持本志行教授提出了客戶滿意的構成要素。持本志行提出的構成要素是從實體項目進行分析,有所側重也就有所忽略,但總體上不失為一種優秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對房地產客戶滿意構成要素做出分析(如圖1所示)。
與房地產有關的項目。包括房價,樓盤的評價績點。樓盤的評價績點包括戶型、裝修、地段、規劃設計、物業管理等因素。這些內容是房地產品固有的品質特性。它們構成了房地產品的核心質量,是影響客戶滿意的首要因素。
與印象有關的項目。包括客戶對房地產開發企業經營狀況的評價,對房地產品的評價,對企業形象的評價?？蛻舾鶕麄髅襟w、親友同事了解到的信息,再結合自己與房地產開發企業接觸的親身體驗,會對房地產開發企業做出評價,形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶主觀因素的影響,例如,由于每個客戶的需求和偏好不同,他們會對同一企業的房地產品做出不同的評價;另一方面,還受到客戶接觸到的外界信息的客觀性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會使客戶對房地產開發企業做出不正確的評價。
與服務有關的項目。這里主要是指在營銷和銷售過程(從客戶同房地產開發企業第一次接觸,到簽訂認購合同)、房產的使用過程中,企業對客戶提供的服務以及為增進客戶關系所設計的各項活動。
客戶滿意的意義
滿意的客戶通過持續的重復購買、新客戶的推薦,能夠給企業帶來收益。這是眾多企業追求客戶滿意的原因。對于房地產開發企業來說,客戶滿意的意義也在這兩個方面得以體現。如圖2所示,客戶從購買到滿意,再從滿意到忠誠,最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個過程會給房地產開發企業帶來豐厚的利潤。
重復購買的產生。對于購房客戶來說,很多客戶已經開始二次置業,甚至三次置業,房地產開發企業完全有機會再次向他們推銷房產。對于租賃客戶而言,他們購買的是房地產在一定時期內的使用權。房地產的使用權這種商品的購買和消費是一個持續的過程,客戶與房地產開發企業之間存在一種長期的契約關系。獲得客戶的滿意就意味著這種契約關系的延續,也可以說是重復購買的發生。企業因此而獲得收益。
客戶推薦的產生。不管客戶是否有二次置業的可能,房地產開發企業都可以從他們身上發掘銷售機會。因為房地產的價值巨大,對客戶來說購買的風險比較大,在購買之前他們會進行多方面的咨詢和多次選擇,而朋友或同事的購買經歷則是一個重要的參考信息。所以說,一個滿意的客戶會起到很好的宣傳效果,他們對周圍的人的影響作用遠比廣告、售樓書、樣板房要大,并且不需要花錢。
此外,由于不滿的客戶會向熟人述說他們的購買經歷,因而給企業帶來負面的影響。這種現象在房地產業中的影響作用要大于其它行業:一旦有一位客戶不滿,企業失去的不僅是他一個人,而有可能是這個客戶周圍的所有人。因此,房地產開發企業的客戶滿意是十分重要的。
客戶滿意增長模型
實施客戶關系管理的房地產開發企業實質上是進行了一項重要變革——增加了為企業提供在以降低客戶不滿和增加客戶滿意為目的而進行的客戶滿意度測量活動中所得的信息的流程,從而構建起客戶滿意增長的模型,如圖3所示。為了使客戶滿意度增加,企業應該首先收集到關于客戶需求、期望和習慣的信息。這些信息來源有:市場分析的結果;通過對客戶進行調查、與客戶會談以及對特定客戶群體的關注而了解到的客戶的需求和令客戶滿意的信息;來自于服務失敗報告或客戶抱怨整理資料的客戶不滿意信息。其次,應該根據這些信息開發房地產品,這一點可以借助質量功能展開(QualityFunctionDeployment,QFD)來實現。第三,應該對客戶抱怨和服務失敗報告中的問題提出解決方案,改進產品和服務。
參考文獻:
房地產論文范文4
1.房地產貸款利率高，籌資成本昂貴當前，我國的銀行體系審批系統相當復雜，需要經過許多道流程才能最終獲得貸款的資格，即使獲得了貸款的資格，房地產貸款利率高，成本昂貴也是不爭的事實。在08年之后，我國的貨幣政策雖然有所松動，貸款的利率有下降的趨勢，但是截止到2013年，一年期貸款基準利率還是達到了6.31%，再加上嚴格的限購、限貸令，使得資金回收期加長，資金更加匱乏，資金占用費用增加，實際上資金成本又增加了，房地產業的處境更加困難。
2.我國房地產金融體系建設落后于房地產業的發展我國房地產業的發展雖然帶動了房地產金融的發展，但是房地產金融仍然是不完善的。經過多年的摸索和前行，我國房地產金融體系已經初步形成，它是以商業銀行為主導，其他金融機構積極參與的組織體系，以銀行貸款為主，兼有信托、基金等形式的產品系統和以初級市場為主體，二級市場在探索的市場體系。我國金融體制本身的市場化程度不高，大量資金并沒有直接進入該行業，是不能分享房地產業快速發展的收益機會。由于我國并沒有形成多層次房地產金融體系，房地產金融市場產品單一，這是不利于房地產市場的良性發展的。我國金融體系建設的落后是和我國金融市場的起步較晚有關，長期的計劃經濟體制，限制和禁止個人買房建房，所以我國的房地產金融體系和房地產發展相對應的也發展較慢。
二、解決我國房地產籌資問題的策略分析
1.拓展多元化的籌資渠道，豐富公司的籌資方式推動發展房地產籌資的證券化加快房地產籌資的證券化步伐，是解決我國房地產籌資過分依賴銀行存款的有效措施。房地籌資的證券化簡而言之就是通過在公開市場發行股票或者債券，將金額巨大的房地產所需資金分為一些小的資金單位，充分發揮市場中其他個人或者機構的投資積極性，籌集到所需資金的一種形式。充分利用民間資本，分散和轉移籌資負擔。我國的證券化住房抵押貸款，即房地產實物產權證券化，將由于住房抵押貸款具有信用風險較小，資產質量高等特點而在流通市場上扮演重要角色。實施房地產籌資的證券化，就必須得建立起獨立的評估體系、信用擔保中間人體系以及全國性的銀行交易系統。我國得加快房地產籌資的證券化步伐，減少過多的行政干預。
2、大力發展融資租賃形式的籌資方式融資租賃是指資產擁有者將資產在一定的時期內租賃給承租人使用，定期向承租人收取租金的過程。在市場經濟發達和完善的美國等西方國家，融資租賃年平均增長率達到了30%，成為了僅次于銀行信貸的第二大融資方式。融資租賃的籌資方式在我國可以說有得天獨厚的優勢，因為它不像銀行貸款那樣需要經過抵押等繁瑣的程序就能夠獲得較穩定的資金補充。從租入房地產的一方來看，它也不需要首先支付高額的首付才能獲得房屋的使用權，只需要定期支付一定的租金就能使用，大大降低了消費的門檻，也就會增加房地產的銷售量，也可以為外資進入我國的房地產打下基礎。在這雙贏的刺激下，融資租賃的發展必將得到長足的發展。
3、發展房地產投資基金房地產投資基金是指在分散投資，降低風險為原則的基礎上，通過發行受益憑證的方式募集資金，再將募集的資金投資到房地產市場上。它們在一個房地產項目上的投資都是會有一定的限額的，它們的投資是不會超過基金凈資產的一定比例。發展房地產投資基金可以減輕我國房地產企業的籌資成本，增加公司的利潤，緩解發地產公司過分依賴銀行借款而背負的債務，推動房地產籌資的多元化發展，有助于促進房地產行業的健康發展。房地產業由于其土地資源的稀有和不可再生性，所以房地產業的投資是一種很好的保值增值的手段，房地產投資基金由于其穩定的投資回報率能給投資者帶來收益，同時也能很好的補充房地產業資金的不足，所以我國應該在我國房地產投資現有的發展水平上學習借鑒外國有用和先進的做法。
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論文關鍵詞：廣告傳播表現住房消費觀念房地產廣告
寧波市是長三角地區經濟最重要的引擎之一，房地產行業作為國民經濟的支柱對于推動經濟發展至關重要。而房地產行業的發展，又受到消費者住房消費觀念的影響和制約，通過理解和掌握區域人群居住觀念，能夠更好地引導和規范城市住宅的良性發展，制定適合行業成長、有利于消費者的制度法規，為房地產經濟發展助力。為此，筆者選擇寧波地區發行量大、最具代表性的《寧波晚報》作為研究對象，統計并歸納了2006,2007年刊登在該報上的房地產廣告，并對房地產廣告的傳播內容進行分析，借此探討當前寧波地區消費者的住房消費觀。
一、廣告傳播表現是反映消費觀念的重要視角
消費觀念是人們的價值觀在消費活動中的具體表現形式，是價值觀的組成部分，也是消費者使用價值判斷來衡量事物、指導消費的一種觀念。消費觀念是對某一時期社會主導意識形態的反映，在不同的時期，消費觀念的內涵是不同的。住房消費觀念是指消費者對于住房的消費所持有的態度和看法，是指導消費者購買住房的價值判斷。
以往對消費觀念研究，多從以下方面進行:一是從消費結構看消費觀念;二是從消費行為看消費觀念;三是從企業營銷活動、企業市場表現等去考察消費觀念。木文主要從支配消費心理的消費觀角度來了解住房消費觀念的特征，并從廣告傳播表現視角出發，展開消費觀念的研究。
廣告傳播表現受制于時代環境和人們的消費觀念，因此成為反映消費觀念變遷的一面鏡子。廣告不僅是一種經濟現象，也是一種意識形態。它借助各種藝術表現形式，通過電視、廣播、報紙等媒介，對人們的理想的生活情景進行描摹。這種理想生活，景就反映出了人們當前的消費理想和消費觀念。此外，廣告還從另外一個方面引導潮流，創造出新的生活方式，鼓勵人們轉變消費觀念。研究廣告的這種引導作用可幫助我們進一步理解人們消費觀念轉變的成因。因此，從廣告的傳播表現角度去了解消費觀念是一種重要而獨特的視角。廠一告傳播表現主要包括傳播主體、傳播重點、傳播內容、傳播渠道、傳播表現等內容，本文也將主要從這些方面展開。
二、房地產廣告折射出的寧波地區住房消費觀念
通過樣本內容的分析，我們可以發現，在本地文化和外來因素的作用下，寧波地區住房消費觀呈現多樣化特征，主要表現如下:
(一)在感性泛濫的時代相對理性的消費觀
從全國房地產廣告訴求點變換的整體趨勢看，過去單一的賣房已經升華為賣概念、賣文化、賣生活享受，過去簡單的居住環境訴求升華為對樓盤附加價值的訴求。這也導致了房地產廣告的通病—炒作概念。概念訴求廣告看重虛無縹緲的情感訴求，注重展現浪漫唯美的畫面，追求所謂的“意境”，激發消費者深藏的情感并產生購買。
與這種整體趨勢相反，寧波地區房地產廣告更注重理性的訴求。如表1:
通過對訴求點的分析，我們發現，地理位置、配套服務管理、建筑設計風格及屋內設施、價格、規格檔次、信心保證、前景及價值、金融利益及優惠、現房、促買等理性訴求點占據了大約97.6%的比重，而人情味(安全感、溫馨感)僅僅占據了2.4%，從中可以看出寧波人看重實際價值的理性消費心理。
除此之外，在所有訴求點中，最能代表節儉消費的訴求點應該是價格、金融利益和優惠。價格在所有的訴求點中所占的比重為8.7%，而金融利益和優惠所占的比重為6.8%，兩者相加在所有的訴求點中位居第二。這說明了寧波地區住房消費觀念仍然以適度節儉消費為主，經商的傳統讓寧波人直接將目光放在價格上，房產的附加意義被徹底剝離。
(二)追求居住的硬件設施，更看重居住文化環境的消費觀
通過分析表1，我們發現，排名11位的訴求點是人情味(安全感、溫馨感)等生活理念，這說明大多數樓盤開始強調居住的環境，尤其是居住的文化環境。
例如，獲得“全國人居經典綜合大獎”的樓盤親親家園，在廣告中傳遞“現代街坊，都市鄰里”為核心的幸福居住理念:風格城事提出“新都市主義”，倡導較高密度、重視鄰里關系的社區，廣泛提倡不同階層融合，以步行系統為主要交通形式的居住模式;青林灣提出“親情和睦傳三代，溫馨相伴青林灣”的生活理念。
這些廣告證實了寧波目前的房地產營銷觀念主要植根于老百姓的小日子，是一種草根階層、普羅大眾日常生活引發的一種理念。它是一種居住文化的生活理念，消費者期望選擇居住氛圍好，配套齊全，產品合適，物業服務專業的居住環境，讓社區承載一種文明、一種居住文化的鄰里生活理念，使居住空間的鋼筋水泥具有更深厚的情感內涵。
曾經有媒體對寧波市民做過“幸福里征詢幸福居住指標”的調查。調查結果顯示，市民對幸福居住的渴望及標準己經發生變化:從最初只要求滿足單一居住功能的房子，到對生活環境、配套有一定要求的社區，再到當前注重居住文化、居住氛圍，寧波人已把居住與幸福感緊密地聯系在一起。
(三)廣告表現反映出個性化的消費觀
從樣本內容看，大多數樓盤廣告在選擇目標受眾時，并沒有清晰定位。不同年齡層、不同收入的人都可能成為樓盤的目標對象。
但另一方面，寧波市場老年公寓、單身住宅以及適合核心家庭的小套型住宅以及多代人的同居型住宅，都有了差異性的市場需求。在2006年1月25日的報紙廣告中，出現了老年居家養老公寓的差異化營銷廣告。除此之外，房地產開發商針對為數不多的向往分居但經濟實力有限的單身工薪階層和新婚消費者的需求，推出了1室1廳的小居室和單身公寓。通過張揚自我的表達方式，打出了針對這群人的個性廣告，迎合了年輕消費者渴望自由、追求愛情和享受的輕松生活態度。由此可以看出，現在的消費者對于住房的需求已經發生很大變化，對于個性化追求體現得愈加強烈。
(四)炫耀性消費觀盛行
通過對樣本的內容進行分析，可以發現在排名前三十位的樓盤中廣告中，以“炫富”為廣告主題的占到了33%隨處可見標注著“奢華”、“貴族血統”、“凌駕眾生”、“豪"l官邸”、“名流貴胃，，、“王者”“皇家”、“至尊”等誘惑性的詞語，張揚著奢華與富貴，這就是“炫富”廠一告。
“炫富”廣告通過建構差異性消費符號，迎合富人們自我實現的需要，促使他們不斷購買高檔住宅來炫耀財富、彰顯身份。盡管公眾從社會責任的角度，對于炫富的房地產廣告給予激烈的批評，但是炫富廣告滿足了部分消費者對于身份的展示和證明，因此有廣闊的市場，是響消費者購買決策的重要誘因。
當然，這類炫富營銷觀念的弊端是顯而易見的。在當前住房矛盾突出、房價高企的情況下，炫富廣告一方而刺激了消費主義，引發不健康的消費欲望，另外也將加劇弱勢群體的仇富心態，為構建和諧社會帶來隱患。
(五)階層性消費觀凸顯
我們從房地產廣告中很清晰地感覺到，房地產在光彩絢爛的“圖像”的純粹表征中被徹底抽象化，而其文化功能進一步彰顯，使購置房產行為逐漸演變成“構造有關自我社會身份認同以及社會關系的意義”。這層“意義”使房地產廣告中處處體現“階層性”。
頻繁出現的整版、雙整版房產廣一告，將“身份”表現得淋漓盡致。這是關于“階層”的“神話”。在以往的意識形態中，“頂層”是可鄙的，而現今的廣告文本體現了消費者對于新的價值觀念的認同，以及努力成為“頂層”的企圖?！皹闼亍⒐潤z的時代己經過去，而奢華、消費的觀念是現代的，合乎時代潮流的;公有、集體己經消失更逞論對它的信任與依賴，私有財產、個人的高低貴賤被大聲地訴求。
于是，在一些房地產廣告中，出現了這樣的說辭:“叢林下，教孩子們識名貴樹種，看四季輪回;游泳池里，孩子們扮了回童話里的美人魚:溫莎館的貴族情懷，孩子們在咖啡香里慢慢品位，不知不覺，他們具備了王子和公主的風范?！?《寧波晚報》2006年9月11日春江花城)
主流文化阻擋不了王子公主、貴族情懷的糖衣炮彈，成千上萬的廣告為消費者打造貴族的生活方式和夢想，在潛移默化乃至明目張膽地影響每個人的精神世界。這是廣告作為意識形態的力量，它對社會的作用是積極的:同時也是消極的。因此，在對“階層”的意義進行不斷演繹的同時，我們必須清醒認識對于“階層”的消費應該適可而止，否則，勤儉務實的寧波人將培養出好逸惡勞、追逐消費的貴族一代，寧波也會失去最核心的文化價值。
(六)產品消費觀向品牌消費觀的轉變
分析表2可以看出，住宅項目(包括二手房、住宅)廣告占到86，而企業形象廣告只占，也就是說，目前的寧波樓市廣告以產品廣告為主，形象廣告為輔。這種格局近幾年內不會改變，因為房地產是高投資的產業，消費者在置業時也必然權衡再三，反復比較物業的位置、價格、品質等條件，傳統的產品消費觀依然大行其道。
但是，隨著樓盤銷售競爭的白熱化，樓盤廣告之間的競爭越來越激烈，使得消費者在挑選房屋時，會摒棄形似意近的樓盤廣告，轉而在實力雄厚、業績優異的發展商的企業形象廣告中獲取信息。對消費者而言，牌子硬、形象好、實力強的開發商開發的房子意味著信譽好、質量好、品位高;同時，品牌的文化和附加價值也能迎合消費者對彰顯身份和品味的要求，為其帶來強烈的歸屬感。
從投放《寧波晚報》的企業形象廣告來看，全國的知名品牌有萬科、金地、綠城、中海、萬達、坤和等，而本土的有雅戈爾、聯合、銀億、寧興、交通等品牌。金地、萬科、綠城、雅戈爾等地產大鱷，都不再是所謂的土地開發商或住宅供應商，而是生活方式的營造者和生活保障的提供者，他們之間的競爭己經成為企業品牌的互相較量。
三、結語
透過寧波房地產廣一告，我們看到了寧波地區消費者多樣化的消費觀念，這是多種因素交又作用的結果。
一方而，寧波地處沿海，具有東方文化的“輕消費、重儲蓄”的傳統，居民崇尚節儉，消費觀念總體上較為保守。盡管居民的可支配收入加大，但是寧波人依然信守謹慎購房消費觀念。在心理因素的作用下，寧波的住房消費觀念始終堅持理性導向。另一方面，生活條件改善，主力購買群體更新換代，他們擁有更加前衛的消費觀念，超前消費、個性消費、品牌消費逐漸成為潮流。
房地產論文范文6
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