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房地產行業市場調查范文1
關鍵詞：房地產；應用型人才；培養方案
中圖分類號：G640 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2012）05-146 -02
我國快速發展的房地產行業，對專業人才的需求量越來越大，同時對從業人員的要求也越來越高，不僅僅要求掌握扎實的房地產專業知識，同時還要有一定的實踐應用能力。作為房地產專業人才培養與供給的高等院校，如何在這新形勢下改革創新人才培養模式，培養適應行業發展并具有較強實踐應用能力的的專業人才，是其需要解決的一項重要工作。
一、房地產行業人才供求分析
（一）房地產行業人才需求分析
隨著我國城市化進程的加快、新農村建設的逐步展開、城市舊城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等諸多因素疊加，決定了房地產行業仍將會有一個持續良好的發展前景，同時也預示著房地產行業人才旺盛需求將會長期存在。
（二）房地產行業人才供給分析
目前，作為房地產專業人才供給的高等院校，在人才培養模式上主要側重理論知識體系訓練，實踐教學體系不夠完備，在實驗室和實習基地建設上明顯滯后于社會的需求。另外，任課教師的實際操作能力也有待提高，在實踐性教學上缺乏強有力的指導。
顯然，我國房地產專業性人才需求與供給出現了較大缺口，高等院校應當遵循行業發展需要，創新人才培養模式，改革人才培養方案，增加房地產專業人才的培養與供給。
二、房地產專業應用型人才培養方案的構建
（一）專業課程設置及教學內容的創新
1、專業基本技能的培養要體現多方位多角度的人才培養理念
由于房地產行業的復雜性及房地產專業的多學科交叉性，決定了房地產專業人才要多方位多角度的培養，既要要求學生掌握建筑方面的基礎知識，又要求學生掌握經濟管理和法律法規等專業知識。但目前房地產專業本科畢業生的從業主要集中在房地產營銷策劃、房地產估價、房地產經紀等領域，高校就應當遵循房地產行業的發展需要及房地產人才市場的需求，以培養房地產營銷策劃師、房地產估價師和房地產經紀人為主線開設建筑、經濟管理及法律等課程，以完善學生的知識體系。
2、專業課程的設置要突出房地產專業特色，體現應用型技能培養理念
（1）專業基礎課的設置要體現實用性特點
建筑施工、建筑結構、建筑材料、工程制圖等課程是房地產專業的立業基礎，必須分配足夠的學時，以保證學生理解掌握并能夠較靈活的應用。同時根據房地產專業特色，在第1至第4學期逐步開設經濟法、房地產法規和房地產基本制度與政策等法律法規課程，讓學生熟悉房地產行業的相關法律制度。
（2）專業方向課的設置要體現房地產行業特色
房地產專業是具有房地產特色的管理類專業，但其核心是房地產管理，因此在專業方向課的設置上要盡量回避具有共性特點的經濟學、會計學、市場營銷學、工程經濟學等課程，盡量開設房地產經濟學、房地產會計、房地產營銷策劃、房地產項目評估等具有房地產專業特點的課程，讓學生掌握特色鮮明的房地產專業知識。同時在專業限選課上也要體現這一特點，如增設房地產廣告學、房地產消費心理學、房地產市場調研與分析、房地產項目評估及房地產經紀人實務等方面課程，以完善學生的房地產知識體系。
（3）實踐教學環節要體現理論聯系實際、學以致用的特點
① 依據不同專業課程的特點及教學要求，如對房地產估價、房地產營銷策劃、房地產項目評估等操作性較強的課程設置課程設計，以訓練學生的實際操作能力。
② 對理解起來比較抽象的課程，如建筑工程施工技術、建筑設備安裝、建筑材料、施工組織等課程，在理論課程學習的同時，應增設認識性實習環節，組織學生到施工現場，通過親身體驗以增強學生的感性認識。
③ 由于房地產市場的變化對房地產行業的發展起著至關重要的作用，在實訓課程設置上，應開設為期至少一周的房地產市場調查實習，讓學生了解房地產市場的動態變化，并訓練學生在房地產市場調查、數據收集整理和統計分析等方面的實際操作能力。
④ 在畢業實習環節，要求學生到大型綜合性的房地產項目上進行頂崗鍛煉，并進行跟蹤指導，讓學生初步感受房地產企業的運營特點，了解房地產項目的操作流程。
⑤ 在畢業設計的選題上，要以房地產專業核心課程為依托，選擇綜合性的房地產開發項目進行“真題真做”或“模擬真做”，同時選擇在房地產營銷策劃、房地產項目評估和房地產項目管理等方面具有豐富實踐經驗的“雙師型” 教師作為畢業生的指導老師，或聘用具有豐富實踐經驗的企業人員與教師聯合指導學生。
（二）應用型房地產專業人才培養體系的構建
房地產專業人才培養目標定位為：遵循房地產行業及房地產企業發展需要，適應房地產項目經營管理的新要求，致力于培養具有建筑工程、房地產開發經營、營銷管理等專業知識，并系統掌握房地產經營管理專業理論，熟悉房地產開發流程及相關法律法規，具有一定的房地產經營管理能力和創新意識，在房地產估價、房地產項目評估和房地產營銷策劃領域具有較堅實理論基礎的高級應用型專門人才。并要求畢業生具有初步分析和解決房地產經營管理和房地產項目銷售過程中一般問題的能力，具備在房地產開發企業和房地產咨詢公司從事房地產項目營銷、房地產項目評估、房地產估價以及物業管理等崗位工作的基本技能。
基于以上的培養目標，現從教師和學生兩個層面構建以課程設置、教學內容和教學方法三位一體的房地產應用型人才培養體系（見圖1）。
房地產行業市場調查范文2
關鍵詞：高等職業院校 房地長經營與評估 課程體系研究
一、確定高等職業院校的培養目標
隨著我國房地產行業的快速發展，高等職業院校房地產經營與估價專業也越來越受廣大考生的關注，科學合理的房地產經營與估價的專業課程體系的設計就顯得越來越重要。它是職業院校培養學生組織教學的依據。對高等職業院校來說其重點就是培養學生的職業能力，它是學生在今后的房地產相關崗位中的職業化和專業化的基本保證。培養以就業為導向的高端技能型的房地產專業人員是目前該課程體系設計的主要目標，不僅與我國的市場需求相聯系，還與房地產崗位的需求緊密結合。
高職院校擔負著高端技能型的專業人才的培養，房地產行業急需要各高職院校為他們提供適應經濟和社會發展的技能型人才，他們不僅要對房地產相關的法律法規熟悉，還要對房地產經紀、房地產價格評估和開發等有一個系統的掌握，同時要具有制定房地產營銷策略、從事房地產開發報建等高素質的綜合型人才。
二、構建與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系
通過對房地產行業發展趨勢的研究以及房地產行業所需人才的要求的調查我們了解到：要構建與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系，首先，學校就要積極的與房地產行業合作，根據房地產行業對該領域人才的需要來設計開發課程，并以房地產行業的職業資格標準為依據，從房地產行業自身分析，對職業崗位的職責進行確定；然后在對確定完成任務所應該掌握的技術和知識進行系統的歸納，最后再以科學的分析方法和教學來實現由房地產領域到學習課程的轉化，進而構建與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系，這樣會使得課程體系更加貼近房地產領域，符合房地產行業的職業需求。在工作和行動形結合的情況下，開展以房地產企業工作為基礎的房地產經營與估價專業的教學內容，并將學習的內容與目標，通過教學方式進行轉換，形成以主題為主導的學習課程，營造相應的學習情境，以保證學習課程的系統化、科學化、具體化和實踐化。具體步驟如下：
（一）對房地產領域的職業崗位進行分析，確定工作任務
首先要做的就是對房地產企業進行深入調研，可以通過調查問卷，座談會和研討會等方式來實現。調研的主要內容主要包括房地產企業的目前現狀以及未來的發展趨勢，對行業相關人才的需求狀況，工作任務和所需要的職業資格證書等，進而確定培養目標。然后再對畢業生在房地產行業所面向的主要崗位進行明確，并通過在房地產企業的實際操作來加強學生的實踐能力。
（二）明確與課程相關聯的行動領域，以此為依據確定課程學習領域，并制定相應的課程體系
與房地產崗位相對應的行動領域的確定必須要以崗位所要完成的任務為基礎。再對完成該任務所需要的能力和專業知識進行整體的分析和總結。例如，房地產經紀人的工作任務是房地產銷售與產權登記代辦，相應的需要具備的職業能力就包括房地產銷售的運作、談判和簽約能力，以及房地產產權登記操作能力；房地產策劃人的工作任務是房地產開發前期策劃、銷售策劃以及經營策劃，應具備的職業能力主要包括房地產市場調查與分析能力、建設用地評價與獲取方法能力，銷售廣告策劃、價格策劃與售后策劃能力以及招商策劃、物業管理策劃能力等；而房地產評估師的工作任務是對土地和房地產進行估價，所以，他們應該具備的能力就包括現場勘查、土地市場背景分析、資料收集估價報告的能力等。
（三）構建實踐技能教學體系
實踐教學的主要目的是為了培養學生的實踐操作能力，也是實現高等職業院校房地產經營與估價專業課程體系的培養目標的重要環節。所以要加強學生對房地產行業的了解，例如學生對房地產物業管理行業的了解等。并適時在校外開展實踐教學，對課程中的模擬案例進行實訓操作，組織學生到房地產企業進行見習崗位實習等社會實踐。
三、課程體系實現的保證
與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系的構建不僅需要有豐富的教學理論作為基礎，還要有實際條件來為教學課程的開展提供條件。
首先，房地產經營與估價專業課程體系不僅要為學生提供關于房地產相關的法律法規教學，同時對房地產行業經濟、價格評估等基本知識，還要為學生提供其他房地產行業相關的知識教學，例如房地產營銷，房地產開發等。
此外，為了實現課程體系中的實踐教學，學校還要與房地產企業相聯系，為學生提供了見習崗位實習，提高了他們的實際操作能力，學校好設置了各種實踐教學環節，主要包括實訓和考核，為了讓學生及時了解房地產行業的發展，對當地房地產市場的資料、建材攪合、政策法規和樓盤的價格等都進行了詳細的總結，并使得學生能夠從這些資料中分析房地產的未來走勢。
總之，為了保證工學結合一體化的課程體系的實現，不僅要為其提供理論保證，還要求與房地產實際發展狀況相對應的實踐保證，只有這樣，才能夠從根本上提高學生的專業理論和操作能力，為房地產行業培養出高端技能型專業人才。
參考文獻：
[1]張玉陽.高職房地產經營與估價專業課程體系研究.重慶教育學院學報，2012
房地產行業市場調查范文3
房地產市場統計調查,就是以房地產為特定的商品對象,對相關的市場信息進行系統的統計收集、整理、記錄和分析,進而對房地產市場進行研究與預測。由于土地和房屋位置的固定性(不動產),房地產市場統計調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入,也習慣依據地域形態,由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境,然后再從宏觀環境回到單個樓盤、區域市場。不斷的循環往復,融會貫通,才可真正把握市場的脈搏。
一、市場統計調查的意義
1、狹義的統計調查
狹義的市場統計調查就是指以商品本身的消費者為對象,用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關資料,并予以分析研究的手段。
對于房地產市場,例行而重要的市場調查就是公開的個案現場做調查,并收集資料進行銷售及售后情況的總結和分析。
所謂“消費者購買以及使用商品的事實”是指調查房屋的銷售率,購買客戶的來源分布、購買時間、規劃偏好以及面積偏好等事實資料。
所謂“消費者購買商品的動機以及使用商品的意見”是指調查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資,對該房屋的滿意程度如何,包括價格、建材、格局、地點以及環境等的反應資料。
2、廣義的市場調查
廣義的市場調查,其調查對象,除了消費者,還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產者轉移到消費者間的一切與市場營銷有關的問題資料,并予以分析研究的方法。
對于房地產市場,除了進行公開個案市場的調查、研究之外,還包括公司營銷手段的具體執行情況,目標市場狀況,消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析,以及廣告策略在目標市場中的反應和收效如何。
收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營銷計劃的執行情況,以及公司的經營業績。這樣,就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差,保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉下去。
二.市場統計調查在房地產行業中的應用
1、前期
這一階段的統計調查結果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統計調查方向相對比較宏觀,主要有:
(1)宏觀經濟信息——包括政策法規、房地產經濟指數、城市規劃、區域人口特征、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析,了解房地產市場的現狀及動態。
相關市場信息——包括金融市場、業界動態等與房地產有直接與潛在關系的信息,以推論房地產市場發展前景。
(2)房地產產品統計調查
在售樓盤資料統計——包括本地所有的房地產項目數據庫資料,可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分析。
區域市場統計分析——根據數據庫資料對特定區域市場進行定量分析,研究典型個案,對區域市場特點進行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統計分析,追蹤市場發展方向。
(3)消費需求趨勢統計調查
主要針對消費者對某類房地產的總需求量以及房地產需求的發展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的統計調查,這些調查結果將作為開發商把握需求動態的依據,并以此開發出新的產品,并不針對于某一個特定樓盤項目。
2、中期
開發商在購置土地之后,需要進行相應的項目開發。此階段開發商的主要工作環節包括:具體的項目定位、項目規劃與設計、項目的建設、項目的推廣與銷售。
(1)項目定位統計調查
考慮具體樓盤項目所處的區域,通過對消費者置業消費需求的統計調查,結合周邊競爭項目和區位特征的調查,對特定區域內的將建樓盤進行準確的定位。
(2)消費需求統計調查
通過統計調查了解消費者對特定區域樓盤的需求細節、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣,結合其家庭背景資料、置業階段與用途、家庭的生活形態以及事業發展形態進行市場細分,并確定各細分市場的規模。
(3)競爭樓盤統計調查
了解特定區域內競爭樓盤,尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素,為特定將建樓盤的定位提供參考依據。
(4)產品測試統計調查
在項目定位之后,目標消費人群趨于明朗,該階段的市場統計調查應當側重于項目細節方面的研究,針對特定將建樓盤,依據設計結果對樓盤的各指標分別進行。具體的調查內容主要包括:1社區配套設施與功能需求測試;2、建筑類型與容積率之間的匹配關系;3、房屋格局/面積與各功能區的使用習慣;4、對裝修的意見與個性化實施;5、朝向/采光與居室功能之間的關系;6、特定需求的價格定位研究等等。
3、后期
(1)樓盤媒體宣傳統計分析
對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統計,可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集,可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析,同時作為競爭研究的有力補充。
(2)銷售現場統計調查
主要實現市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預售與公開發售階段,將會有數量眾多的、不同性質的消費者到銷售現場關注開發商的產品。通過對現場的了解、意向購房人群的調查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考依據。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購房的階段,以及看房行為與習慣;3、樓盤評價以及與競爭產品對比;4、對銷售中心以及人員的評價;5、看房滿意度調查等等。
(3)銷售監測統計調查
隨時對銷售現場的潛在消費者,以及來電咨詢的消費者收集相關的信息,并定期進行必要的回訪,同時進行有效的統計分析,開發商將能準確地掌握客戶的反饋信息,銷售成功狀況、銷售周期等重要數據,通過糾正不理想的工作內容,減少客戶的流失。
(4)業主滿意度統計調查
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【關鍵詞】策劃；廣告；經濟；房地產
廣告創意者在執行廣告設計之前都會對該次廣告活動以及廣告的主要目的做全面深入的思考與抉擇，它是一個思維嚴密的計劃過程。廣告創意者也會隨著自己知識和經驗的積累和日漸豐富對整個廣告的策劃和后期的廣告設計執行越來越考究和成熟。廣告策劃，就是對于廣告運動的整體計劃，是為提出、實施及測定廣告決策而進行的預先的研討和規劃。簡言之，廣告策劃是廣告運作的設計藍圖，是廣告運作之前對于它的整體把握。
近年來,我國房地產業蓬勃發展,各種營銷理念和營銷手法推陳出新,但隨著房地產行業進入微利時代,各房地產公司逐鹿申城,樓市風云,瞬息萬變。激烈的競爭,嚴峻的考驗,使房地產開發商將營銷策劃視為企業經營和運作的生命線。盡管房地產營銷策劃經過幾年的探索,開發商、營銷商已開始用理性的眼光看待營銷策劃的價值,但許多人還未從根本上認識房地產營銷策劃的合理內涵,在房地產開發實踐中未能最大限度地發揮房地產營銷策劃的作用?？v觀現今樓市營銷策劃,許多地方仍值得深思。
一、商業廣告策劃定位
1.相輔相成的廣告策劃與廣告設計
在進行廣告策劃之時，要從思維上要有科學的新觀念，力求是廣告策劃與創意得以充分發揮。首先，廣告是市場營銷的一個環節，廣告策劃可以幫助市場營銷順利有效的進行。對于企業來講，要先利順內部環境中各部分的關系，有利于廣告策劃的順利開展。廣告的作用盡管不可忽視，但必竟也有一定的局限。而且在市場營銷中的廣告策劃活動會受諸多因素的影響。? 轉
2.以消費者為中心
企業從一開始的生產就應該認識到，生產什么、生產多少？不是企業自己說了算，而是由消費市場中的消費者說了算，也就是說，要有充分、客觀的市場調查數據和可靠的信源。企業只有生產了適銷對路的產品，才能真正實現顧客的需求，最終實現贏利的目的。從這一點上我們可以清楚的認識到，廣告是市場營銷的一個組成部分，因此，在進行廣告策劃和廣告設計時，也必須樹立起以消費為核心的意識。而且，每一次廣告的策劃與設計執行都必須緊緊抓住能滿足消費者需求的核心利益和核心價值。找到產品與消費者，廣告與目標受眾等因素之間的內在關聯性。
3.調查分析，有效執行設計
分析的準確與否有兩方面的因素，一是廣告策劃之前的市場調查資料收集的可靠性和準確性，二是，調查分析方法的科學性、有效性和及時性。對廣告設計的有效執行同樣也需注意兩個方面，一是廣告設計人的專業水平和審美水平決定廣告作品的視覺和心理效果，二是廣告設計人員的文化、生活經驗等知識的綜合積累，直接決定他們根據具體的廣告活動目的制定和執行出高質量的廣告創作作品，使廣告信息得以有效傳遞。另外，廣告在設計時也要根據消費者對信息理解和需求觀念的轉變即時地改變對廣告策劃意圖的信息傳達。
二、具體在房地產營銷策劃中的應用
1.房地產市場調研與預測
市場調研與獲得真實信息的基礎和依據是房地產營銷策劃必不可少的環節。在市場調研前,企業應制定嚴謹的市場調查流程；市場調研時,要有針對性的對項目規模、特點等于消費對象的關系從整體上把握；調查結束后,應科學全面地進行分析與預測市場前景。通常,一項正式調查的全過程一般可以分為:調查準備、調查實施以及調查數據分析與總結三個階段
2. 科學的市場定位
目標市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關鍵環節,也是企業營銷策略的核心。由于房地產行業已經進入微利時代,消費者需求層次的多樣化,房產開發商更應明確其目標市場,進行科學的市場定位?？梢哉f每一個地產項目、乃至每一套房子都是絕不同的,面積、格局、樓層、景觀以及針對細分市場都存在與生俱來的差異性。因此,房產企業應當全面與充分的認識市場需求的差異,從消費者實際購買力與需求出發,企業自身特點出發。
3.策劃應實事求是,避免故意炒作
策劃者應根據顧客的不同而不是產品的不同來細分產品。一個開發項目,往往賣點很多,規劃、房型、景觀、配套、物業等等都可以成為賣點。因而策劃者及房產開發商應根據自身產品的特點選取最能打動消費者的賣點。在房地產營銷策劃的運作中,策劃人應做到實事求是。一方面實事求是的進行策劃,不講大話、空話,另一方面要在客觀實際的基礎上謹慎行動,避免引起故意“炒作”之嫌。
4.注重廣告品質,重視廣告策劃創意
廣告是把“雙刃劍”。廣告做得很好,消費者會有很高的預期,而一旦產品出了一點問題,也很容易遭到集體抗議,產生許多負面后果。廣告最重要是要有針對性,廣告媒介的選擇不能陷入套路,更不能誤以為廣告是萬能的。事實上,有許多傳播渠道可以代替廣告。對于面向低收入人群的中低端項目,價格是更好的傳播方式,如果房地產商肯把樓盤的價格降低一點,客戶便會蜂擁而來,口碑的傳播效果決不輸給廣告,而成本可能會比廣告低。在高端產品的營銷策劃中,口碑同樣可以作為重要的傳播渠道,取得理想的傳播效應。
5.加強專業培訓,提高責任感
加強對策劃人員專業知識的培訓,可以定期組織學習的機會,為策劃人員提供能夠互相交流的機會,吸取眾家之長,吸收優秀的經驗。房地產營銷策劃需要不斷的吸收新的思想和概念,但是吸收后還要深刻的理解,才能正確運用到營銷策劃的過程中,才不至于在概念包裝的時候連自己都不能解釋清楚到底概念的內涵是什么。這就要求策劃者在策劃的過程中一定要具有高度的責任感,認真負責的做好策劃項目。
參考文獻：
[1]《淺析民族品牌發展策略》發表于《中外教壇》2004年9月，刊號:ISSN1609-977X；
房地產行業市場調查范文5
房地產市場調查報告
一、 調查背景
隨著人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來越強烈，買房的人不斷增多，房價也在不斷的攀升。
進入21世紀以來，國內的房地產市場日趨火爆，房地產的價格不斷攀升，創造了一個又一個的財富奇跡。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌入到房地產領域中，致使房地產泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產過熱、房價過高現象，出臺了一系的宏觀調控政策，房地產市場逐漸回歸于理性。那么，針對國內房地產事業的未來會如何發展展開多方面的調查。
二、 調查目的
面對逐漸回歸于理性的房地產市場，未來的房地產是否會如人們猜想的逐漸崩盤亦或是走下坡路呢?本次調查就是針對房地產市場未來的的發展趨勢。
三、調查情況
1、我國房地產業的現狀
自黨的以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。
自20XX年起，本來相對平穩的房價仿佛一夜之間就打著滾似的增長了一倍多，使得人們認為在以后房價還會繼續增長，紛紛搶購房產。這使得一些房地產開發商看準了時機都搶著開發未開發的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房價也一直在飆升。
進入20XX年9月，美國金融市場再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產、美洲銀行收購美林集團、AIG集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場，并在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場金融危機仍處于持續發展中，金融市場瞬息萬變，危機將走向何處并在何處停止?巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場危機的影響范圍和影響程度仍是個未知數，這場危機對我國房地產行業的沖擊也是顯而易見。
次貸危機對我國的房地產行業有著巨大的影響。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20XX年底至20XX年6月的1年多時間里，美聯儲多次上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且20XX年的一次利率調整只上調了貸款利率。利率未能大幅度的調整，使虛熱的中國房地產市場難以得到有效的控制,導致中國樓市與美國樓市共同繁榮房地產泡沫不斷膨脹，房地產行業不斷飆升。
房地產的投機者日益的增多，我國的房價不斷地飆升，這一現象持續了幾年的時間。不管是商業營業用房還是住宅房，有錢的人瘋狂的一再購入房產，普通一些的老百姓只能看著房價的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了20XX年有較小回落，20XX年至2010年都保持了高速增長狀態，2011年隨著國內房地產調控政策的出臺，這一數據又逐漸開始歸落。國家統計局的數據顯示，20XX年上半年全國房地產開發投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個百分點，這也是該指標連續兩個月出現回落。從投資結構來看，房地產開發商將投資對象逐漸從商業營業用房轉向住宅投資。
從房地產開發的狀況上來看：據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產市場政策的一些改變，一些開發商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡、開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開發商的想法，也有地方政府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。國家審計署的《24個市縣2009年至2010年土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關資金管理使用中存在一些不合規、不規范的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監察部2010年聯合召開的電視電話會議中，通報了20XX年10月至2009年10月全國未報即用違法用地清查整改情況，31個省(區、市)不同程度存在未報即用違法用地現象，其中包括一些國家和省級重點項目。至20XX年3月25日，全國共清理未報即用違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。
進入20XX年盡管房地產投資增速回落，但其余幾個指標已有所改善。數據顯示，20XX年1-6月份，房地產開發企業住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長2.7%。上述指標增速均比此前有所回升，意味著短期內整體市場供應無虞。數據還顯示，20XX年6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。
從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，從20XX年至2010年，銷售量不斷增加，即使在20XX年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統計局公布的數據顯示，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開發投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到2011年隨著國家調控的堅決執行而發生了改變，數據報道2011年房地產市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產價格依然較高。目前國內市場對房地產的剛性需求依然強烈。從20XX年的成交量數據來看，盡管有新國五條的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。
2、居民預購房情況
根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買住房的人占大多數，一般想買70150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20003000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。
數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了 中國的房價是由丈母娘炒起來的這句話。其次，是35歲到44歲的人群?？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者。
在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在10004000元從全國范圍來看，房地產價格依然較高。目前國內市場對房地產的剛性需求依然強烈。從20XX年的成交量數據來看，盡管有新國五條的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。 2、居民預購房情況
根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買住房的人占大多數，一般想買70150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20003000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。
數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了 中國的房價是由丈母娘炒起來的這句話。其次，是35歲到44歲的人群?？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者。
在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在10004000元環境好，污染少的地方，在城市中司機車較多，空氣污染嚴重，小區的物業普遍高于郊區，郊區的空氣質量、環境都比較好，購房者更傾向與環境比較好的郊區。
3、房地產業成為GDP上升的重要力量
政府部門為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產行業也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關居民第二套住房的按揭限制，部分地區甚至推出了所謂的改善性住房企圖蒙混過關，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產行業撬動銀行信貸資金的有力工具。
4、房地產的價格
我國商品房價格一直保持穩定增長的趨勢，但是在2009年，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來說，據報道北京六環以內的房價都飆升到了2萬元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區購買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區的房價也在不斷的向上飆升，接近1萬元一平米。
5、20XX房地產業整體形勢
從對前幾年的房地產現狀分析來看，20XX年房地產業的整體形勢是趨于平穩的。就目前來看，20XX年的樓市要好過于20XX年。
中國房地產研究會副會長指出，房地產市場的情況總體上起穩，出現相對平穩的情況，在穩健增長的情況下達到基本的統一。在發展這一輪的調控下來以后，中國房地產市場出現兩個反差。
第一個反差是大城市和中小城市實現了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現了大的反差。就如北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現恐慌性購房，這其實是此地無銀三百兩。實際上二手房交易量上來了，一手房交易量也上來了，房價就又開始往上走了。你不說還好，你一說大家就會覺得已經出現恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發商說，什么時候限購、限貸能取消，我們實在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現有的供應量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存卻不足了。
第二個反差是土地市場和房屋市場的反差。開發商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發商在20XX年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發商買地還沒有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數據，盡管我們看到土地市場在放大，實際上是個別的，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長是在今年的上半年，實際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調整?是進一步加強調控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經濟工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現在正是空檔，就這么維持著。下一步的調控希望能夠因地制宜，應該給地方留有一定的余地，不同的城市應該有不同的對策。一些開發商很有意思，前兩年向二三線城市進發，現在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強。
所以說20XX年的市場是相對穩定的市場，并沒有出現大幅度的反彈。
四、調查結果
根據上面一系列的調查發現我國房市還存在許多問題。
1、市場發育不良，泡沫化程度很高。
我國的房地產市場市場化發育時間較短，而且在發育過程中，受到許多不健康因素的影響(如、房地產商炒作等)，導致了其發育不良、利潤率太高而不可持續發展。據權威部門提供信息，房地產行業的利潤率遠高于各行業的平均利潤率，并且一直在快速增長。
2、供需結構失衡。
一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發廉租房為政策重心。同時經濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經濟適用房為主存在很多問題。
3、房價的升高
房價的不斷飆升使得購買者買不到合適的房子，而一些投機者從這里面買到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現象在各大城市都有發生。
五、總結
根據對房地產市場的調查與居民預購買房的調查，發現現在的房地產業還是有很多問題存在的。
但是根據調查所得到的結論，我國的房地產市場依然會有很大的發展空間。展望2014年，全球經濟環境總體趨穩，增長格局將繼續調整;我國經濟運行基本穩定，預期目標能夠如期實現。經濟平穩增長的內在動力總體上仍會支撐房地產行業保持平穩健康發展，但熱點城市龐大的需求及持續升溫的土地市場仍在推動房價上漲預期，調控基調不容改變。在此背景下，預計房地產投資仍將處于景氣恢復階段，供需關系雖有所改善，從中長期來看，新型城鎮化戰略有望促進明后年的房地產市場逐漸回歸理性。
房地產業的上升空間還有很多，希望從事房地產業的人員能給低收入家庭建設比較經濟適用的住房。讓這些人都可以買上房子而不是在居無定所的租住房子。
房地產行業市場調查范文6
關鍵詞：鄉村房地產項目 房地產策劃 前期策劃 市場定位
1 緒論
推動我國經濟向前發展的三架大馬車：消費、出口、投資。而作為直接影響地方財政增收，與群眾密切相關的房地產，則在現今可以說時時刻刻受到關注。隨著國家統籌城鄉發展戰略的深入推進，房地產已經從大中城市走向城郊、走向鄉村，鄉村房地產作為一個新興的產業，正以其旺盛的生命力，和無限的發展前景，受到青睞。人們不再把目光聚焦城市林立的高樓，而是重返鄉村，田園詩畫的居住環境，給富裕起來的城市階層一種新的居家生活方式。到鄉村去現在不是一兩個先富人的專利，而是成了一種新的潮流。鄉村房地產，更多的要考慮城市元素，要加上現代的東西，這樣才有生命力。從事鄉村房地產業前期定位策劃，是一項艱苦繁難的工作。雖然有城市的房地產作借鑒，但是必須在這個基礎上突破，難度更大?？梢哉f現在城市房地產好做，鄉村的房地產卻不好做。因此系統的研究鄉村房地產前期定位策劃經驗，可以更好的拉動鄉村房地產業發展，實現城鄉一體化戰略，加快鄉鎮融合進程，可以更多地把城鎮人口從城鎮的擁擠中解放出來，治好城鎮病，更加合理地搭配城鄉居住生活布局。實現經濟社會又好又快的發展。
2 鄉村房地產項目定位策劃實證分析
2.1 九江縣鄉村房地產項目概況
九江縣鄉村房地產項目以整體效益、經濟效益與環境效益三者為統一點，著重刻畫純生源態的生態環境，為客戶營造詩情畫意的人居文化，塑造都市中舒適安全便捷自然優美的居住地區，住宅區可以分為功能區、住宅分布、道路系統、綠化系統、活動空間、分期開發統一規劃、構成統一整體。目前市場出售的有柴璽欣園、景泰陽光商住樓、瑞景新城三期、麗都中央公館廬山春天等，項目規模大小一般，項目戶型以多層住宅為主，有部分商業產品，另外有少部分別墅產品。這項目顯現了與眾不同的原生態居住環境，創造了既有歐式氛圍又有現代氣息的居住文化。
本文將以九江縣縣城近郊沙河鄉柴璽欣園為案例探討九江縣鄉村房地產前期定位策略理論和方法研究。
2.2 市場調查與分析
本研究采取隨機抽樣的方式進行調查，于2012年11月至2013年01月在九江縣沙河鄉發放問卷，共發放300份，回收的問卷數261份，有效地排除被調查者主觀和故意的選擇等無效問卷后，共收集有效問卷243份，有效回收的比例為81.0%。在選擇客戶時，年齡、職業和收入都有顯著差距，因此樣本的選取還是比較合理的。本人對問卷得到信息進行處理，對問卷中出現的問題進行修改，不斷調整問卷，以確保邏輯上的合理性和問卷的嚴謹性。
樣本基本資料描述主要就年齡、職業、收入水平等分別進行了描述。本研究調查問卷共有12個題項，所以回收的有效問卷數量基本符合要求。
2.3 鄉村房地產項目目標客戶群分析
2.3.1 目標市場定位
鄉村房地產主要為中低素質商品和康居住宅、自然村，鄉村別墅型較少。新近開盤的凱旋城三期、柴璽欣園逐漸提升該居住品質，同時凸顯區域高素質住宅的鄉村房地產市場前景。
由于開發區的迅速發展，鄉村房地產的客戶趨于以教師為主的公職人員、鄉里富裕家庭、外出務工一族、又想改善居住條件的置業者為居民的主要組成部分。通過市場調研分析，為了適應本項目目標客戶群購房和適應開發區住房需求而開發的，具有原生態化與人文品位高的基本特點，更而以人為本的體現具有健康性、文化性、舒適性的住房需求改變，所以要追求一種安靜的舒適便利的居住環境，讓人享受生活的住房。健康安全是綠色住宅的概念。所以提出一種營造健康家庭，建設綠色住宅的觀念。
2.3.2 九江縣鄉村居民購房意向分析
對本縣鄉村房地產目標客戶群情況的了解，需要充分的利用市場調查資料。在市場調查過程中，要綜合運用多種調查方法，本文運用三種方法，分別是觀察法、訪問法、實驗法。
根據九江縣鄉村房地產項目民意購房市場調研所做的調查數據，將有20.61%的家庭打算買新房。以下是這些家庭的具體情況：根據年齡來看：在35-45歲之間的人最多，其次是25-35歲與45-55歲的人，兩者共占80.40%。而25歲以下和55歲以上的人數最少。根據職業特征來分析：在有意向購房人中，外出務工人員最多，其次是教師。兩者占總人數的53.10%。此外公務員、醫務人員、民營及個體商戶和自由職業者的人數很少。根據家庭收入來看：意向購房家庭中，享受政府最低生活保障待遇的占1.8%，人均月收入在3000元以下的占49.30%，人均月收入3001-5000
元的占44.60%，人均月收入5001-8000元的占3.8%，人均月收入8000元以上的占0.5%。
2.3.3 目標客戶定位與分析
本項目是主要以開發區附近以教師為主的公職人員和各村富裕家庭及縣城返鄉事業成功人士等目標客戶享受生活的購房需求和適應開發區住房需求為目的而開發的，具有美好自然環境、智能化、原生態化和人文品位高的基本特點，所以需要住房舒適、健康性。舒適性是以人為本的體現。營造一種安靜的舒適便利的居住環境，讓人享受生活的住宅地。健康安全是綠色住宅的賣點。所以提出一種營造健康家庭，建設綠色住宅的觀念。因此，本次項目客戶群定位為：以教師為主的公職人員、各村富裕家庭、欲改善居住條件的置業者、縣城返鄉經商人士、外出務工一族、其他。
3 結論與展望
3.1 研究結論
鄉村房地產是房地產行業中一個非常有潛力的項目，中國農村城鎮化速度的不斷加快，城市化進程的不斷推進，發展鄉村房地產將是未來房地產行業的一個重要戰略方向。本文通過定量分析與定性分析相結合得出了以下前期策劃內容與方法方面的研究成果：
①通過對市場調研分析預測、產品定位研究、價格定位研究、經濟效益及營銷推廣的分析，得出了前期策劃所應重點研究的內容及方法。
②本文研究了鄉村房地產項目前期策劃的內容與研究方法，但房地產項目前期策劃的內容和方法應隨項目的規模、項目進度等因素而有所改變，并且應隨著項目進度而逐步深化、專業化指導開發工作的開展。
3.2 研究結論應用于鄉村房地產項目前期定位規劃的建議
首先，在鄉村房地產項目產品市場定位方面，主要為中低素質商品和康居住宅、自然村，鄉村別墅型較少。其次，在項目規劃策略上，鄉村房地產項目前期規劃戶型主要以小高層和多層為主，底層主要用于做車庫或者店鋪。戶型根據市場調查的情況來看，顧客對戶型要求趨向于三室一廳以上的類型，以100-130平米的類型為主，130平米以上的戶型較少。最后，目標客戶群定位為：以教師為主的公職人員、各村富裕家庭、欲改善居住條件的置業者、縣城返鄉經商人士、外出務工一族。
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