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房地產節能評估報告范文1
關鍵詞：房地產價值；受污染房地產；價值減損；預警
環境污染對房地產價值有著很大的影響。以美國為代表的北美地區，對此有過非常深入的研究，其研究成果與受污染房地產的評估實踐經驗都非常豐富。但是就目前而言，國內關于此方面的研究很少，理論還很缺乏。我國房地產及其相關行業也應該及時預見和把握這種趨勢，重視環境污染對房地產價值的影響，構建相關估價與法律法規體系，以便與國際房地產估價行業的發展接軌。
一、環境污染對房地產價值的影響因素
（一）環境污染威脅公眾健康
環境污染在各國污染土地問題引起各級政府和社會各界廣泛關注的首要原因是公眾的健康問題，即土壤和地下水中所含有的污染成分對人類、生態系統和城市建設的潛在危害。若居住用的房地產周邊環境不利于居民公共健康向有益的方向發展，該房產價值顯然會受到影響。
（二）環境污染減損房地產價值
房地產經濟價值的形成原因是房地產的有用性、房地產的相對稀缺性及對房地產的有效需求三者相互作用的結果。由于工業化和城市化的快速發展，城市和城市周圍的生態環境遭到了很大的破壞，城市居住和工作環境變差了很多，人們也更關注居住環境的健康舒適和安全。處于惡劣環境中的房地產與處于優美環境中的房地產價值不等同，即使它們的建筑標準、建筑質量、建筑材料等條件是一樣的。
（三）環境污染造成長期的社會資源成本
環境污染會使許多重要資源如土地、森林、淡水資源及能源等出現短缺，為此，要投入巨額資金開發新的資源或者提高現有資源的利用效率，環境污染造成資源破壞，使許多重要資源成本的浪費，同時也影響經濟發展與人民生活。由于房地產具有投資價值巨大、使用時間長久、一旦建成便不可改變等特點，如果開發之前沒有進行
充分的環境評估，將會給消費者或社會造成巨大的改動成本。
二、環境污染對房地產價值產生影響的主要形式
環境污染在房地產中的表現形式有很多種，Jackson（2002）將它們歸納為碳氫化合物、石棉、溶劑、放射性物質、金屬、生物制劑六類。約瑟夫?E.高特爾斯（2005）把房地產中的環境問題總結為石棉、氡、鉛、有毒廢物、濕地、瀕危物種、病態建筑綜合癥、地下儲藏罐、電磁場9類。本文將環境污染分為以下五類：
（一）水污染
對于居民來說，生活用水必不可少，雖然平時人們可能并不在意生活用水的問題，但是若是由于周圍環境條件的惡劣，連為居民提供良好的生活用水這種必要措施都無法達到，可想而知該房地產價值必定會受到嚴重影響。
（二）室內空氣污染
由于室內引入能釋放有害物質的污染源或室內環境通風不佳，導致室內空氣中有害物質無論數量上還是種類不斷增加，并引起人的一系列不適癥狀的現象，即為室內空氣受到了污染。世界銀行的研究資料表明，我國目前每年由于室內空氣污染造成的損失約為106億美元。室內空氣污染危害人們身體健康和生態平衡，當然會對房地產價值產生一定的減損。
（三）噪音
隨著人們居住質量的提高，“聲環境”引起了越來越多人的重視，購房者也逐漸熟悉了這個和自己每天生活息息相關的陌生名詞。當消費者在買房時，開始鄭重地考慮周圍噪音的影響時，“聲環境”正逐漸成為城市居民購房的新焦點。交通噪聲對住戶的干擾居首位。
（四）土壤污染問題
我國土壤受污染的程度趨勢加劇，據調查，目前全國受污染耕地約有1.5億畝，污水灌溉污染耕地3250萬畝，固體廢棄物堆存占地和毀田200萬畝，合計約占耕地總面積的1/10以上。土壤污染能夠造成有害物質在農作物中積累，并通過食物鏈進入人體，引發各種疾病，最終危害人體健康。由于土壤污染對于購房者有著潛在危險，因此這也是影響房地產價值減損的重要原因。
（五）電磁場污染
隨著人民生活水平的提高以及社會的發展和科技的進步，各類家用電器、辦公自動化設備、移動通訊設備等迅速進入辦公與家庭環境，提高了人們的工作效率、豐富了人們的精神和物質生活。可是，隨之而來的是這些高科技的電器產品，在使用過程中會不同程度地產生電磁輻射，從而造成“電磁輻射污染”。
三、北美地區對受環境污染房地產價值減損的評估及處理
美國的環境保護法體系龐雜，執法嚴厲，其中尤以國會1980年通過并于1986年和1996年分別做了重要修訂的《美國綜合環境處理、賠償和責任法》（Comprehensive Environmental Response， Compensation and Liability Act，CERCLA）為最，由于其獨特的嚴格、無限連帶責任制度以及此種制度的追溯既往的法律效力，因此在美國該法與受污染房地產的價值休戚相關。
環境污染對房地產價值的影響主要體現在對房地產價值的減損的方面。在Patchin（1988）的理論體系中，他將房地產價值的減損分為三個方面：污染物清除成本（Costs of cleanup）；對受污染損害的公眾承擔的補償義務（Liability to the public）；污染物清除后的污名損失（Stigma after cleanup）。本文將結合我國具體情況加以說明。
（一）污染物清除成本（Costs of cleanup）所帶來的房地產減值
《美國綜合環境處理、賠償和責任法》，俗稱“超級基金”（Superfund），主要用于治理全國范圍內的閑置不用或被拋棄的危險廢物處理場，即所謂的“棕色地塊”，并對危險物品泄漏做出緊急反應。該法案授權美國環保局（EPA）敦促“有關責任方”予以清理，即應當對清除該污染承擔連帶嚴格責任，當事人不管有無過錯，任何一方均有承擔全部清理費用的義務。
（二）環境損害賠償以及環境保險制度對房地產價值的影響
1、環境損害賠償。以環境管理法規方式全面體現環境補償的典型法律是美國國會1980年頒布的CERCLA。該法律授權環境保護署（the Environmental Protection Agency，EPA）建立一個托管基金（a trust fund）負責調查和治理遭受危險物質污染的場所。根據CERCLA中相關條款，EPA列出了危險物質目錄。無論何時，只要有理由確定包含在該目錄上的污染物危害已發生或可能發生，CERCLA的官員就有權開始調查，并實施有效措施強制要求當事人負擔治理費用，包括賠償/補償費用。違反CERCLA的責任方式不僅包括強制清除污染，或賠償所有清污費用，還包括對環境損失的賠償費。
2、環境責任保險制度。環境責任保險是指投保人向保險人支付一定數額的保險費，當被保險人因從事保險合同約定的業務活動造成環境污染而應當承擔環境賠償或治理責任時，由保險人在約定的責任限額內承擔賠償責任的保險。這種制度的建立與完善非常有利于分散企業環境風險、保護第三人環境利益和減少政府環境壓力，同時強化了保險公司對企業保護環境、預防環境損害的監督管理。
（三）污名（stigma）
污名的概念國內尚沒有完全發展成體系，本文在這里簡要介紹一下美國此概念的發展歷程。污名的概念最早是由Patchin（1988）提出來的。他認為，污名是指受污染房地產的污染物被清除后存在的“名譽”上的損失，這種損失會繼續帶來房地產價值的減少。緊接著，Mundy （1992）揭示了污名的本質，即污名產生于人們對環境污染問題的認知水平及由此帶來的不確定性和風險。Roddewig（1996）區分了房地產中的環境風險（environmental risk）和污名，他認為，房地產中的污名是環境污染治理成本之外的附加價值影響。值得一提的是，Bell（1998）提出了一種與污名類似的概念，即市場抵抗（market resistance），并且把這種市場抵抗歸結為對未來責任或潛在治理成本的擔憂等許多因素。
四、構建我國環境污染減損房地產價值的預警機制
（一）完善環保法律法規體系，明確權利責任
法律法規對投資者的導向，應該有更加明確積極的態度，明確責任關系與賠償制度，既可以從源頭上，也可以對現有的受污染的房地產的投資渠道起到積極的作用。
1、應建立健全的環境污染補償制度。首先，提高政府補償效率，發揮政府補償機制的功能?？梢钥紤]建立全國和區域統一的環境補償管理機制，提高環境補償的實效。同時，還需要完善政府補償的監督機制和政府績效評價機制。其次，充分發揮市場補償機制的功能。引導社會各方參與環境保護和生態建設，培育資源市場，使資源資本化、生態資本化，引導鼓勵生態環境保護者和受益者之間通過協商實現合理的環境補償。再次，建立健全環境補償融資體制，拓寬生態建設和環境保護資金籌措渠道。既要堅持政府主導，又要積極引導社會各方參與，形成政府引導、市場推進、社會參與的環境補償和生態建設融資機制。最后，環境補償的有效運作需要以法律作保障。為此，要完善生態環境資源法律法規體系，使生態環境保護和自然資源利用相統一；要制定專門的環境補償法和區域性的環境補償法規，為環境補償機制的規范化運作提供法律依據。
2、應建立健全的環境責任保險制度。環境責任保險在我國開展僅限于少數幾個城市，投保企業較少。20世紀90年代初，保險公司和當地環保部門合作推出了污染責任保險，1991年大連最早開展此項業務，后來沈陽、長春、吉林等城市也相繼開展?？傮w上看，由于我國的環保法律法規不夠健全，尤其缺少污染賠償方面的法律規定，再加上執法不嚴，因此對排污者客觀上形不成壓力。
3、應注意環境污染損害賠償基金與環境責任保險的相結合。在建立健全的環境污染損害賠償制度與環境責任保險制度的過程中，應注意環境污染損害賠償基金與環境責任保險的相結合。環境侵害往往損失巨大，很可能導致企業一次賠償就告破產，不利于保險市場的健康發展。環境賠償基金是一種建立于保險之上的救濟方式，一旦發生環境污染事件，產生侵權損失，首先由基金撥款賠付，不足部分再由保險人承擔，這樣，就減輕了保險人的保險負擔，也給保險賠償提供了兩條有力的途徑。
（二）相關職能部門應該對受污染房地產價值減損進行考慮
1、執行環境保護法律法規的過程中應該對受污染房地產價值減損進行考慮。我國在環境保護方面已經通過了一些關于水、雜訊、固體廢物等法律和條例，但是，這些法律法規的執行目標，僅在預防環境污染的出現，或是在出現環境污染后，采取措施以保證環境條件恢復到未受污染時的狀況，相關部門沒有考慮環境污染造成的對周圍房地產價值減損，進而通過修復或補償的方式，保證受污染房地產的價值恢復到未受污染時的狀況，以保護房地產權利人的利益。
2、相關評估機構應在消費者買房時提供相應的環境評估報告。由于工業化和城市化的快速發展，居民的居住周圍的生態環境遭到了很大的破壞，人們更注重居住環境的舒適與健康。環境污染早已對房地產價值造成了很大影響，普通居民由于缺乏專業知識往往不能預先得知，就需要相關部門做出明確的居住環境調查報告讓居民參考。
3、銀行在發放房地產抵押貸款時應該對受污染房地產價值減損進行考慮。目前，我國銀行在發放房地產抵押貸款時，缺乏必要的環境污染損失風險評估，一般很少考慮房地產中的環境污染問題，更不會因為存在環境污染而適當減少貸款數量；也不會考慮當貸款者不能按時償還抵押貸款時，銀行可能得到的是受環境污染造成房地產價值損失的抵押物。
（三）企業應加強對環境風險的控制和管理
企業環境風險是指企業的生產經營行為所造成的環境影響使企業自身遭受經濟和形象損失的可能性。企業應樹立環境意識，平衡好自身利益與社會責任之間的關系，實現企業增效與減低環境風險的雙贏目標，走可持續發展的道路。雖然企業面臨的環境風險不可避免，但是通過以下三個方面還是能夠降低環境風險的。
1、建立行之有效的環境管理體系，對重大環境因素和危險源實施控制。主要做法包括：識別環境因素，掌握、評價企業環境狀況，獲取適用的法律法規；實行清潔生產，節能降耗，減少污染物排放；在生產、物質管理和處理程序上，建立一套完善的環境管理系統，以防止發生化學物質泄漏等環境污染事故，或在發生事故的情況下可以將污染所造成的損害控制在最小范圍內，降低企業的環境風險和須承擔的環境責任。
2、創新環保技術，開發環保產品。這是不少成功企業降低環境風險，增強市場競爭力的有力武器。一個典型的例子是海爾冰箱在進軍歐洲市場前，對歐洲市場的環保標準進行了詳細的了解，采用創新節能技術，開發出符合歐盟標準的產品，不但打破了“綠色壁壘”，而且成為歐洲環保協會的推薦產品，享受歐盟特別環保補貼，在消費者中樹立了良好的環保形象，成功地打入了歐洲市場。
3、開展環境風險培訓，提高員工的環保意識和技能。如通過結合生產實際舉辦講座、學習班、知識競賽和開展崗位練兵活動，教育、引導、鼓勵員工把企業的發展與生態環境保護及全社會的共同發展相協調，使所有員工明確環境管理的重要性，增強環保意識。只有當員工在思想意識上理解和接受了這些管理模式后，才能自覺提高技能、自我規范行為，使制度得到落實。
參考文獻：
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房地產節能評估報告范文2
一、2008年主要工作
（一）統籌兼顧，做好項目前期工作
1、完成各類報建和審批。根據天津市塘沽區有關規定，一是完成土地變更容積率公示及項目立項審批；二是完成項目的修建性詳細規劃審批；三是完成環保評估、合理用能評估及地震安全性評估報告的編制，報相關政府部門審批；四是完成初步設計工作及方案設計、審查工作，并進行了超限審查及圖審的前期準備；五是積極跟蹤地價款返還工作。
2、組織技術論證，深入市場調研。（1）邀請天津專家對金唐大廈項目基礎及基坑工程項目進行論證，確定最優方案；（2）進行技術論證會，為基礎樁試樁設計和施工、檢測提出合理化建議；（3）舉行設計方案研討會，通過選擇增加負二層層高，采用雙層機械停車位的方式來解決停車位不足問題；（4）提前介入水、電設備設計工作，系統地從節能、經濟等方面進行論證，合理降低用電總容量設計。通過舉行專家論證、設計協調會，并深入市場調研，了解和收集資料，為設計提出合理化建議，可為公司節約各類投資約5700萬元。
3、完成工程招標及技術咨詢的委托。根據規定，金唐大廈各類項目招投標工作必須在天津完成，鑒于公司對項目當地招投標操作程序不盡熟悉，為減少非必要環節，規范招投標程序，經集團公司工程領導小組研究，并通過招投標的方式選定了天津一家專業工程招投標公司，負責金唐大廈各類工程項目招標及技術咨詢工作。
4、完成酒店設計的前期準備。多次與酒店管理公司專業人員進行溝通，將酒店設計參數提供給設計單位。今年11月27日，順利與合作單位法國雅高集團簽訂了天津金唐諾富特大酒店《管理合同》和《技術協助合同》。
5、提前進行金唐大廈項目的前期策劃和市場調研，從政策法規、市政規劃建設、市場銷售等多方面了解天津房地產市場，從經營的角度為項目設計提供合理化建議，為將來的項目銷售打下基礎。
6、加大溝通協調力度，加強與天津市塘沽區區委、區政府及響螺灣管委會的工作聯系。通過與天津市發改委、建委、消防、環保、人防、供水、供電、供氣單位及塘沽區規劃局、建設局、國稅局、地稅局、建設交易中心、質檢、安檢、金融等部門的溝通，建立了初步的聯系，為今后的工作打下良好的基礎。
（二）規范操作程序，抓好工程招標工作
從今年起，金唐大廈建設全面啟動，為規范操作和降低建設成本，所有的工程項目都報集團公司相關部門進行審核，對于需要進行招投標工程項目，嚴格按照天津市政府、深圳市政府及集團公司有關規定，報集團公司工程領導小組審議，確定招標方式，再委托公司組織招投標。據統計，全年共完成包括技術咨詢服務、招標、設計、勘察、監理、檢測、施工等20余項招標工作。先后完成招標、設計、監理、勘察、技術咨詢服務、臨時工程、基坑支護及工程樁施工、試樁施工、試樁檢測、工程樁檢測、監測、環保、合理用能、安全性評估報告的編制等32項合同的編制、審核工作，合同總金額為1.014億元人民幣。
（三）加強質量管理，爭創優質工程
金唐大廈項目是集團發展戰略中一項極其重要的工作內容，也是集團重點開發項目，我們本著“創品牌、爭優質”指導思想，從設計到施工各個環節，做到一絲不茍，嚴格把關。同時，認真抓好安全生產，根據集團公司要求，建立、健全安全組織架構，不定期組織監理公司、施工單位對施工現場進行安全檢查，排除安全隱患，通過與施工單位簽訂安全責任書，落實安全生產責任制，全年未發生重大安全事故。
（四）樹立大局意識，順利推進三項制度改革
三項制度改革是集團公司今年的重點工作之一，公司全體員工在公司領導的帶領下，認真學習和落實集團公司有關文件精神，以集團公司利益為重，正確對待個人的得失，并以積極的心態面對改革。員工通過競聘或雙向選擇，順利上崗。此次三改，科學設置了公司各個部門，員工也接受了一次市場競爭的洗禮，增強了危機感、責任感和競爭意識，將有利于提升了公司競爭力。
（五）加大宣傳推廣，提高公司知名度
金唐大廈項目作為集團第一個在外地投資的開發重點項目，得到了天津市委市政府及塘沽區區委區政府的大力支持，同時得到了深圳市國資委及產權單位等有關部門的高度關注和支持。為提高公司知名度，公司積極做好金唐大廈項目宣傳，按要求完成各級領導的考察、指導的接待工作。并在與項目的酒店管理公司簽約時，邀請了天津市塘沽區政府、各職能部門及多家新聞媒體參加了的簽約儀式，達到了預期的宣傳效果。
（六）加強內部管理，規范公司運作
1、加強費用控制，合理調配資金。鑒于金唐大廈總投資額較大，為合理使用資金，滿足開發建設需要，公司對資金需求進行仔細核算，并與集團相關部門協商制定資金使用計劃明細表。同時，本著厲行節約的原則，嚴格控制各項費用開支，其中辦公費用16.9萬元(主要為租金、水電取暖費、通訊費等)，車輛費用7.1萬元,業務接待費用12.6萬元。
2、加強學習和廉政教育。一是深入學習、領會集團公司五年發展戰略規劃，結合實際，制定了行之有效的工作目標；二是學習天津相關法律法規，熟悉各項辦事流程，提高辦事效率；三是學習先進的管理經驗，虛心向有經驗的單位及專家取經、學習，不斷提高自身的綜合素質和業務水平；四是加強廉政教育，提高思想政治覺悟，杜絕各類不正之風。
3、加強內部管理，完善規章制度。一是做好人事管理，根據三改后公司部門和人員設置，考慮金唐大廈開發建設實際情況，并結合集團公司對各公司業務重組時間不長，工作任務較為繁重，個別部門面臨不足問題，公司15名員工除天津出差外，其他人員合理安排到集團本部相應部門協助工作；為保障員工利益，經咨詢深圳社保局和請示集團公司，公司員工勞動關系由集團公司與員工簽訂，員工社保和企業年金仍在深圳繳交。二是逐步完善辦事程序和規章制度，各類文件嚴格按相關程序進行審批；三是對各類文檔、合同進行規范管理。
4、關心員工生活，提高員工凝聚力。由于項目離深圳較遠，部分員工需長時間出差天津，為減少員工顧慮，公司從人性化出發，關心和豐富員工生活，為員工營造良好工作氛圍。全體員工也都能顧大局、識大體，服從公司安排，克服困難，努力工作。
二、存在問題與困難
回顧一年的工作，在公司領導的帶領下，項目各項工作基本能順利推進。但也有存在著不足和問題：
1、響螺灣總體規劃滯后及響螺灣管委會要求形象進度，使金唐大廈工程項目處在邊設計、邊施工、邊辦理各種前期手續，從而使工程建設不能科學有序地開展，增加了各項工作的難度。響螺灣管委會與塘沽區各職能部門的溝通協調不足，也給工作造成了一定影響。
2、作為外地企業，對當地有關政策及辦事程序需要一定時間的了解和熟悉，使工作受到一定的影響。
3、金唐大廈項目屬于超高層，技術難度高，員工綜合素質和業務水平有待進一步提高。
4、由于在外地工作，員工對當地工作環境、氣候等方面需要適應和調整，同時，由于長期在外，面臨兩地分居、無法照顧家庭等問題。
三、2009年工作計劃
2009年，是金唐大唐項目全面啟動的關鍵年，公司將按集團公司的統一部署，緊緊圍繞項目全面開展工作，繼續加強對各方案的嚴格審核、把關，并提高工作效率，力爭達到工程項目的進度要求。
（一）工程項目前期工作
1、項目報建及審批工作：包括完成土地合同變更、控制性詳規方案報批、初步設計階段消防、人防審批、合理用能、環保審批、施工圖各報建審批工作、超限審查工作、供電、供水及供熱、燃氣、通訊等審批工作。
2、設計工作：包括主體施工圖設計、外墻裝飾方案設計及施工圖設計、室內裝修方案設計工作（酒店、酒店式公寓及公共部分）、樓宇智能化及監控各項方案及施工圖設計等工作。
3、招投標工作：包括外墻裝飾設計、室內裝修設計和樓宇智能化及監控系統等設計招標工作；完成主體工程施工招標，包括：土建、給排水高低壓配電、消防、人防、空調系統、電梯、供熱系統、弱電系統等施工招標。
（二）現場施工進度
1、完成基坑支護及工程樁施工。
2、完成3層地下室及外墻防水工程。
3、完成土方回填。
4、完成主體工程至五層。
（三）項目資金使用計劃
根據2009年度工程進度需求，結合集團的實際情況, 2009年計劃投入總資金為2.6億元，控制投入2.08億元。
（四）進入實質的營銷策劃、推廣工作。一是深入了解響螺灣片區的房地產銷售政策，及時辦理項目預售的相關手續；二是進行市場分析，確定營銷策略、時機、目標；三是制訂宣傳推廣，印制宣傳手冊，完成售樓處、樣板房的選址、設計、裝修等；四是加強與金融部門協調，爭取在項目貸款、銷售按揭等方面給予更多的支持。
（五）加強學習，包括學習工程專業技術及房地產專業策劃、營銷、項目操作等知識，學習先進的房地產開發建設知識和工程管理經驗，提高員工業務能力和管理水平。
房地產節能評估報告范文3
關鍵詞 低碳建筑 全球變暖 低碳材料 太陽能板
中圖分類號：TK511 文獻標識碼：A 文章編號：
一、 全球形式
《聯合國氣候變化框架公約（UNFCCC）》中，將“氣候變化”定義為：“經過相當一段時間的觀察，在自然氣候變化之外由人類活動直接或間接地改變全球大氣組成所導致的氣候改變”。工業革命之后的人類活動，特別是工業化進程消耗大量能源、嚴重破壞森林植被，是溫室氣體增加的最主要原因。據研究表明自1850年至2005年間，地球表面的平均溫度升高了0.69℃（±0.2℃），在20世紀內升高了0.76℃（±0.18℃）。全球變暖的直接后果是海平面的上升。而全球氣候變化則會導致氣候災害的頻發、疾病傳播、生物多樣性遭破壞、農作物歉收甚至絕產。是威脅全球人類生存生活的一個刻不容緩的問題。20世紀70年代，石油危機使得太陽能、地熱、風能等各種建筑節能技術應運而生，低碳節能建筑成為建筑發展的先導。
二、中國面臨的形式
2003年的英國能源白皮書《 我們能源的未來:創建低碳經濟》首次提出“低碳經濟”的概念。所謂低碳經濟，指的是在發展中向生物圈排放最少的溫室氣體，同時獲得整個社會最大的產出。根據荷蘭環境評估機構（MNP，Netherlands E nvironmentalAssessmentAg ency ）于2007年6月底的評估報告指出：2006年中國CO2排放就已經超過了美國。并且認為中國到2010年增加的排放量將數倍于根據《京都議定書》所減少的排放量。這就觸及了兩條臨界線。一條是總量臨界線，如果中國取代美國，成為世界第一大溫室氣體排放國，將在國際上成為眾矢之的。另一條是道義臨界線：根據我國一直倡導的人人享有同等生存權和發展權的人權觀，CO2排放量的世界人均水平是一條道義臨界線。當我國人均排放量超過了世界人均水平，將會受到包括發展中國家在內的全世界各國和非政府組織的譴責。根據我國提出的“共同但有區別的責任原則”，中國理應在力所能及的范圍內，采取更為積極的措施為應對全球氣候變化做出貢獻。這樣，一旦中國不得不承擔減排義務時，我們就不至于陷于被動，也不至于靠提高建筑成本、降低生活質量來實現二氧化碳減排。低碳建筑思想也越來越受到重視，并已寫進國家的發展規劃中。大量研究成果表明，低碳經濟源于節能但高于節能。事實上，早在2007年我國提出的《能源發展“十一五”規劃》中，明確提出到2010年，將使單位GDP能耗比2006年降低20%的目標。在各種co2的排行中交通汽車只占到30%。一個經常被忽略的事實是：建筑在二氧化碳排放總量中，幾乎占到了50%，這一比例遠遠高于運輸和工業領域。統計數據顯示，中國每建成1平方米的房屋，約釋放出0．8噸碳。另外，在房地產的開發過程中建筑采暖、空調、通風、照明等方面的能源都參與其中，碳排放量很大。今年來很多關于國家對于綠色節能建筑的提出和提倡。
三、低碳的必行之路
低碳建筑是指在建筑材料與設備制造、施工建造和建筑物使用的整個生命周期內，減少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。目前低碳建筑已逐漸成為國際建筑界的主流趨勢之一。低碳建筑主要分為兩方面一方面是低碳材料，另一方面是低碳建筑技術。低碳材料就是低能耗、低排放、低污染、追求綠色GDP的建材產業發展模式。先說發展低碳建材顯而易見的幾個有利因素：
一是有利于調整優化產業結構，轉變經濟發展方式。調整優化結構就是要快速提升先進生產力的比重，加快淘汰落后產能，尤其是已被國家列為產能過剩的水泥和平板玻璃產業，更要堅定不移地淘汰落后產能，抑制重復建設，推動產業升級。建材工業走低碳經濟發展道路，就是要通過一系列技術創新，推動節能減排和發展循環經濟，充分發揮建材業窯爐消納固體工業廢棄物和城市垃圾的優勢。這些年來，我們建材行業一直在為此而努力，從2000年至2009年，我國水泥噸能耗已降低了40%以上，但我們還有節能減排的巨大潛力，我們要抓住發展產業的機遇，加快調整步子。
二是有利于推進新型建材發展。低碳經濟以能源的變革為中心，涉及的行業和領域十分廣泛。國際上普遍公認的減碳經濟產業體系包括低碳產品、低碳技術、建筑節能、工業節能和循環經濟、資源回收、環保設備和節能材料等。其中與建筑材料緊密相關的有建筑節能和節能材料等。一些發達國家針對建材行業的特點和發展現狀制定出臺多項調控政策，激勵建材行業向低碳經濟發展，我們可以積極借鑒他們的成功經驗，有效控制資源能源消耗，有效控制有害氣體和溫室氣體的排放，大力推進新型建材、新型房屋和太陽能、風能等新能源材料的開發利用。
低碳在施工材料的體現主要有：新能源的開發利用：太陽能熱水器、光電屋面板、光電外墻板、光電遮陽板、光電窗間墻、光電天窗以及光電玻璃幕墻等地源熱泵采集地下熱能，雨水收集綜合利用，利用光伏發電系統太陽能發電照明，通過導光管將陽光引入室內照明等等。
四、國內外實例
近年國內外以低碳為宗旨項目相繼營運而生，例1：
清華大學中意生態節能樓
由意大利環境國土資源部出資建設的節能示范型建筑工程。項目總投資2億6千萬元人民幣，總建筑面積20268平方米，共12層，是一座智能化、生態環保型和能源高效率的新型辦公樓。主電源為電、熱、冷三聯供機組，以電定熱，當三聯供機組發電不夠時由市電補充；低能耗建筑熱工設計；金屬吊頂板輻射空調系統；置換式新風（帶除濕功能）通風系統；空氣熱回收系統；變頻式節能空調水系統；采用太陽能光伏發電技術。市電、三聯供發電、太陽能發電均并網運行。據初步計算，這座生態樓的能源消耗與現在同等規模的建筑相比，能源可節約70%，每年二氧化碳的排放量可比一般樓減少1200噸，二氧化硫排放量減少5.1噸，氮氧化物排放量減少2.9噸。
例2：德國巴斯夫“三升房”（3-Liter House）因其每平米（使用面積）每年消耗的采暖耗油量不超出3升（相當于當量煤約4.5千克）而被稱為三升房。改造過程中主要采用了加強圍護結構的保溫性能、設置可回收熱量的通風系統、截熱技術等措施。太陽能板群吸收太陽光，用來發電；屋側墻壁上懸掛的太陽能電池板，則服務于日常家居生活，例如用來洗澡的熱水。在整個歐洲，“3升房”也堪稱璀璨奪目的房產案例。我過還有很多這樣的項目，像天津生態城等等。
五、總結
低碳經濟的發展已經越來越多的得到更加廣泛的重視并將成為中國乃至全球經濟增長的新亮點。發展低碳建材產業對我國建材行業來說，確實蘊藏著巨大的機遇，有許多有利條件和有利因素，當然也有不少困難和挑戰。盡快的建設綠色低碳建筑，實現節能技術創新，建立建筑低碳排放體系，注重建設過程的每一個環節，以有效控制和降低建筑的碳排放，并形成可循環持續發展的模式，最終，使建筑物有效的節能減排并達到相應的標準，是中國房地產業走上健康發展的必由之路，也是開發商們義不容辭的責任。低碳經濟是對我們的挑戰，但同時也是將建筑節能發展到更高階段的機遇。我們要不斷研究低碳建筑的各項技術，并且思想方法、設計思路、技術措施和行為準則也要隨之而登上更高的臺階。隨著人們對低碳經濟的認知和了解，市場的認可是指日可待，不會太久，沒有綠色低碳內容的項目恐怕就要被市場淘汰，而積極籌劃運營開發的低碳項目或將大行其道。
參考文獻
[1] 龍惟定等 著，《低碳城市的區域建筑能源規劃》 中國建筑工業出版社.2011年版.
[2] 德凱等 著，《太陽輻射·風·自然光：建筑設計策略》.
房地產節能評估報告范文4
【關鍵詞】低碳；生態轉型；可持續發展
中圖分類號：S891+.5 文獻標識碼：A 文章編號：
【正文】
一．低碳城市
1.低碳城市的提出
世界氣象組織(WMO)和聯合國環境署(UNEP)于1988年創建政府間機構——聯合國政府間氣候變化專門委員會(IPCC)。IPCC分別在1990年、1995年和2001年、2007年發表了4份全球氣候評估報告，對氣候變化國際談判產生了重要影響。在1990年報告中，IPCC向人類警示了氣溫升高的危險，推動了聯合國環境與發展大會1992年通過《聯合國氣候變化框架公約》。在1995年報告中，IPCC認為，“證據清楚地表明人類對全球氣候的影響”。這份報告為《京都議定書》1997年得以通過鋪平了道路。在2001年報告中，IPCC表示，有“新的、更堅實的證據”表明人類活動與全球氣候變暖有關，全球變暖“可能”由人類活動導致，這里的“可能”表示66％的可能性。2007年IPCC發表第4份全球氣候評估報告，指出氣候變暖已經是“毫無爭議”的事實，人為活動“很可能”是導致氣候變暖的主要原因，這里的“很可能”表示90％以上的可能性，這種全球變暖對自然系統和社會經濟已經產生了非常顯著的影響。根據預測，未來100年這種全球變暖的趨勢還會進一步加劇，而且會對自然系統和社會經濟產生更為顯著的負面影響。要盡早采取措施，減少溫室氣體的排放來減緩全球氣候進一步變暖趨勢，減少對自然和經濟系統的影響。低碳經濟與低碳城市正是在上述背景下開始被人們提出，并正在成為城市研究的熱點。
2.概念
低碳城市發展是指城市在經濟高速發展的前提下，保持能源消耗和CO：排放處于較低水平。低碳經濟是實現城市可持續發展的必由之路。低碳城市，就是在城市實行低碳經濟，包括低碳生產和低碳消費，建立資源節約型、環境友好型社會，建設一個良性的可持續的能源生態體系。
3.低碳城市的構成
（1）新能源利用
面對能源危機，許多國家都在大力研究和開發利用“綠色能源”，包括太陽能、生物質能源、風電、水電的新技術新工藝。綠色能源可概述為“清潔能源和再生能源”。狹義地講，綠色能源指氫能、風能、水能、生物能、海洋能、燃料電池等可再生能源，而廣義的綠色能源包括在開發利用過程中采用低污染的能源，如天然氣、清潔煤和核能等。目前“綠色能源”在全球能源結構中的比重已占到15％—20％，今后由石油、煤炭和天然氣能源唱主角的局面將得到改善。
（2）清潔技術
循環經濟是一種與環境和諧的經濟發展模式，它要求把經濟活動組織成一個“資源——產品——再生資源”的反饋式流程，其特征是低開采、高利用、低排放甚或零排放。清潔生產是從資源的開采，產品的生產，產品的使用和廢棄物的處置的全過程中，最大限度地提高資源和能源的利用率，最大限度地減少它們的消耗和污染物的產生。循環經濟和清潔生產的一個共同目的是最大限度地減少高碳能源的使用和C02的排放。
（3）綠色規劃
城市能源消耗會直接影響到周邊區域的環境污染，城市規劃除了考慮單個城市自身特點外，還應結合城市所在區域和國家的發展戰略來進行考量。
第一，產業規劃。在城市發展規劃中，要降低高碳產業的發展速度，提高發展質量；要加快經濟結構調整，加大淘汰污染工藝、設備和企業的力度；提高各類企業的排放標準；提高鋼鐵、有色、建材、化工、電力和輕工等行業的準入條件。
第二，交通規劃。低碳城市的交通戰略可從兩個方面實現：一個方面是控制私人交通出行的數量；另一個方面是降低單位私人交通工具的碳排放。在這一點上，巴西的庫里蒂巴堪稱成功的例子。
（4）綠色建筑
建筑施工和維持建筑物運行是城市能源消耗的大戶，低碳城市的一個重要組成部分是綠色建筑。綠色建筑需要既能最大限度地節約資源、保護環境和減少污染，又能為人們提供健康、適用、高效的工作和生活空間。綠色建筑的建設包括：建筑節能政策與法規的建立；建筑節能設計與評價技術，供熱計量控制技術的研究；可再生能源等新能源和低能耗、超低能耗技術與產品在住宅建筑中的應用等；推廣建筑節能，促進政府部門、設計單位、房地產企業、生產企業等就生態社會進行有效溝通。在減少碳排放的進程中，綠色建筑的普及和推廣將具有重要的意義。
（5）綠色消費
我們應當倡導和實施一種低碳的消費模式，一種可持續的消費模式，在維持高標準生活的同時盡量減少使用消費能源多的產品。在減少碳排放方面，個人的行動非常重要，我們的衣食住行都可以幫助減少碳排放。從日常生活做起，節省含碳產品的使用，實行可持續的消費模式，我們就可以為實現低碳經濟、建設低碳城市做出貢獻。
二.城市建筑生態轉型和可持續發展
1.生態建筑概念
雖然“生態建筑”的稱謂自20世紀60年代就已提出，但“當前還沒有完整統一的生態建筑理論或被普遍認可的生態建筑的界定，生態建筑的定義和內涵，因不同國家的環境需求和價值觀念的不同而有差異。生態型建筑的目標是一致的，都追求建筑物最大限度地減少對環境的影響，達到建筑與環境共生，更重要的是都以生態為基本指導思想，以達到人工環境的生態化。
2.可持續發展理論
在20世紀后半葉，人類經歷了兩次環境革命。第一次爆發于20世紀60年代末和70年代初，人們意識到能源危機和環境污染對人類生存的威脅，于是開始提出并關注環境問題。20世紀90年代初出現了第二次環境革命，這一次被稱為具有“深綠色環境觀”的運動，重新界定和擴展了環境概念，其核心是可持續發展理念的提出。可持續發展強調了兩個觀點：一是發展；二是發展是有限度的。因而持續發展的核心思想是解決環境與經濟的矛盾問題，尋求其生態合理性，這種思想的視野是建立在全球整體環境上的。
“低碳筷行動”
3.城市建筑的生態轉型
城市建筑生態化不僅僅是節能的概念，更重要的是在充分考慮到自然環境與資源問題時，對人工環境的一種優化，其目的是盡可能少地消耗一切不可再生的資源和能源，減少對環境的不利影響，同時有利于城市經濟與文化的發展，有利于使用者和其他人的身心健康。
毫無疑問，城市建筑生態化需要依靠適宜的技術手段。當代建筑的生態化是一種整體的環境概念：“建筑環境不僅要以單體建筑的生態設計來進行改善，更重要的是還要在城市總體規劃與群體設計中奠定生態觀念，它不僅能改善城市物理環境，而且可以在景觀與美化方面取得宜人的效果?！蔽覀冋J為，系統環境觀下建筑呈現如下特點：建筑與城市空間的一體化；生態與技術的協同而不是排斥；依據生命周期理論，建筑作為一個過程而形成新的經濟觀；環境健康與文化功能的融合。
【總結】
房地產節能評估報告范文5
一、充分認識節能減排工作的重要性和緊迫性
節約資源，保護環境是我國的基本國策。做好節能減排工作，是貫徹落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的重大措施，是建設資源節約型、環境友好型社會的必然選擇，是推進經濟結構調整、經濟增長方式轉變的必由之路，是提高人民群眾生活質量、實現經濟社會又好又快發展的必然要求。我局各股室認真學習了文件，充分認識到做好減排工作的重要性和緊迫性，切實增強責任感和使命感，把節能減排工作作為重要工作任務來抓。
二、切實抓好節能減排各項措施
(一)加強領導，強化監督。
在學習文件精神后，古城區建設局成立了節能減排工作領導小組，由山群副局長任組長，局辦公室、局各股室主要負責同志任領導小組成員。負責做好本單位資源節約各項工作的指導、協調、督查和考核。
(二)找準問題，明確任務。
結合單位實際，按照“嚴、細、實”的管理作風，集中時間、集中人員，開展調查研究和排查，找準存在的問題和原因，規劃節能目標，實現節能改造，力爭使單位的節能管理、節能設備和技術上一個新臺階。一是強化新建建筑執行節能強制性標準的監督管理，把好施工圖審查、施工許可、工程質量監管及竣工驗收等環節標準執行關，對達不到標準的建筑，不予辦理開工和竣工驗收備案手續，不得銷售使用，建立行政審批責任制和問責制，按照“誰審批、誰監督、誰負責”的原則，對不按規定辦理開工和竣工驗收備案手續的，依法追究有關人員責任。二是貫徹落實《建筑節能工程施工質量驗收規范》，著力抓好新建建筑施工階段執行標準的監管力度。三是在《城市房地產開發經營管理條例》中規定新建商品房銷售時在買賣合同、質量保證書、使用說明書等文件中載明耗能量、節)措施等信息。大型公共建筑建成后，必須進行建筑效能專項測評，達不到節能標準的不予組織竣工驗收備案。
(三)認真作好宣傳，建設審批關嚴把“四節”
認真做好建筑“四節”，即“節地、節能、節水、節材”。首先加強城鄉規劃的引導和調控，嚴格執行并完善標準規范，加快科技創新，抓好新材料、新工藝和新體系的試點示范。建立健全法規制度，加強制定相應的政策和措施，并加強監督檢查。做好宣傳培訓工作，提高全社會對節能省地住宅和公共建筑重要性的認識，提高管理人員和專業技術人員的發展節能型科技水平和能力，樹立良好的節約能源的正確消費觀。
(四)加強對全區工程建筑節能的質量監督管理
于20*年10月1日起實施的《建筑節能工程施工質量驗收規范》又是一有力舉措。質監站根據上級文件精神，著手在工程監督注冊、質量監督、驗收備案等環節加強對全區工程建筑節能的質量監督管理。
在建筑工程辦理監督注冊手續時，區質監站將嚴格檢查施工圖審查機構出具的節能審查意見，凡節能審查不達標的工程，不予辦理工程質量監督注冊手續。進入施工現場的墻體材料、保溫材料、粘結材料、門窗等節能材料的復驗應全部進行見證取樣送檢，不合格的材料不得使用于工程中。施工單位在申報工程主體結構核查前，應提供建筑節能的施工方案，采用的主要材料、半成品和成品合格證書、復試報告等有關資料。并作如下要求：
1、建筑部位和節能設計做法必須與審批合格的設計圖紙相一致。
2、建設、施工和監理單位應當按照建筑節能強制性標準和通過審查合格的建筑節能設計文件進行施工，任何單位和個人不得擅自變更。若確需變更，建設單位應委托原設計單位出具設計變更文書，并應報原施工圖審查機構審查批準合格后，方可實施。
3、重點加強對建筑工程的圍護結構、門窗、屋面等重要節能部位工程質量的監督力度，建筑節能工程正式施工前，施工單位應做樣板墻、樣板房，且應通知責任監監理進行監督檢查，確認符合要求后方可全面組織施工。
在工程竣工核驗時，施工單位應提供以下有關資料：
1、建筑節能熱性能現場檢測報告。
2、監理單位出具的有明確建筑節能標準的實施情況《工程質量評估報告》。
3、其他相關規定和規范要求提供的資料。
在工程竣工驗收備案階段，對未按照墻改和建筑節能規定進行竣工驗收的建設單位，責令改正并重新組織驗收，未達到墻改與建筑節能強制性標準和規定要求的工程項目，不予辦理工程項目竣工驗收備案手續;節能竣工資料核查不符合要求的工程不得進行竣工驗收和竣工備案。
在工程建設各環節中，對違反墻改與建筑節能要求的責任主體，進行不良行為記錄，對情節嚴重的，將報請建設行政主管部門進行處罰，對建筑節能不達標的工程，不予進行優質結構工程及優良工程評選等。
(五)建立長效機制，營造節約氛圍。
制定更加細化的節能、節材、節水標準和制度，加強日常動態監督檢查工作，實行節能降耗信息統計公示制度，形成長效管理機制。采取多種形式，廣泛深入地的宣傳節能減排和合理控制空調溫度的科學道理，引導行業職工正確認識國情，把思想和行動統一到中央節能減排的部署上來。
三、加強本單位節能減排工作
(一)推行電子政務，降低行政成本。
進一步完善辦公網絡建設，大力推行政務信息化。充分使用網絡辦文辦會，減少公文數量，壓縮會議數量和規模，注重會議實效;對工作流程進行再造整合，提高行政效能;切實加強對水電、辦公、會議、車輛等經費的管理，有效控制經費支出，降低運行成本。
(二)開展節能改造，降低水電消耗
抓好建筑物采暖、照明系統節能改造，使用節能裝置
或設備。積極推廣高效節電型燈具，防止“長明燈”現象;盡量減少計算機等辦公設備的待機電耗;推廣使用節水型產品，降低水資源消耗。
(三)加強公車管理，降低車輛耗費。
我局及時報廢淘汰環保不達標油耗高的車輛;加強公務用車管理，嚴格燃油定額管理，嚴禁公車私用，私車公支;嚴格執行公務用車配備標準，從嚴控制購置大排量公務車。
(四)減少公務費用開支，注重新建項目節能
房地產節能評估報告范文6
年是“兩區三村”改造工作的攻堅年和掃尾年，為全面完成改造任務，現就進一步加強全區“兩區三村”改造工作通知如下：
一、任務目標
（一）“兩區三村”改造市政府計劃項目：完成市“兩區三村”改造項目27個，拆遷面積29.54萬平方米、2282戶，新建安置房58.12萬平方米、4504戶。騰空土地2817.3畝。
（二）“兩區三村”改造區政府調整增加項目：完成區“兩區三村”建設項目12個，拆遷41.75萬平方米、1355戶，新建安置房9.17萬平方米、905戶。騰空土地1228.2畝。
（三）危房改造項目。完成危房改造510戶，修繕面積5.13萬平方米。
二、推進措施
（一）調整優化工作思路，提高項目綜合效益
l、在嚴格執行原有改造規劃和總體部署的同時，將“兩區三村”改造與鄉鎮區劃調整有機銜接，與中心鎮、中心村建設有機銜接，充分利用土地增減掛鉤政策，進行項目調整、資源整合。
2、優先發展基礎較好、條件具備、現實急需的項目，打造亮點，彰顯特色。
（二）嚴格規范工作流程，加強安全質量監管
1、嚴格審批手續。所有項目須經發改、住建、國土、規劃、環保等部門的預審，確保立項、土地、規劃、環評、建設等手續齊全后方可實施。區政府調整增加的項目必須進行可行性經濟測算，提出可行性研究報告，通過專家評審后報區政府審批實施。全面落實招投標制度，凡是“兩區三村”項目全部進入區建設工程交易中心進行招投標，確定合法的設計、施工、監理隊伍。對未通過招投標而進入工程建設的隊伍堅決清除出工程現場。
2、完善決策程序。在項目確立、拆遷、安置、補償方案等方面，要堅持公開透明、規范運作，通過召開村居（社區）兩委會、村民代表會議并予以張榜公示等措施，廣泛征求農村集體經濟組織和群眾意見，充分尊重民意，維護群眾權益。
3、加強工程監管。“兩區三村”改造工程開工前，建設主管部門要對項目逐一檢查，對不具備開工條件的項目，堅決杜絕施工；對存在隱患的項目，整改后經區住建局現場審驗，并符合安全生產及質量管理要求后方可開工。在正常施工期限內，要按規程及時全方位巡查、督導，引導創建安全文明工地、優良工程等，杜絕安全質量事故的發生，避免“豆腐渣”工程；同時，嚴格落實項目法人責任制、總監負責制和竣工驗收備案制等制度，對措施不力、行動遲緩、質量管理不嚴、存在安全隱患的項目堅決停工整改。
（三）完善資金補償方案，嚴格資金運營監管
1、結合工程進度，分期撥付資金。參照市《農村住房建設與危房改造“以獎代補”資金管理暫行辦法》，結合我區實際，制定出臺農村危房安置改造補助資金分配方案，對城郊農村住房建設項目，分別按拆遷、騰空、安置、復墾和配套驗收等，分階段按比例撥付資金，確保項目有序推進。
2、提高監管水平，規范資金運營。繼續以般陽城市資產經營有限公司為融資平臺，籌措資金用于項目改造。在借款手續上，仍以鎮（街道）為統算主體簽定借款合同，實行兩級政府、財政監管。國土部門與鎮（街道、開發區）、鎮（街道、開發區）與村（居）分別簽訂土地復墾協議，以保證按時按規定交還復耕的土地。在資金撥付上，對通過項目評審列入改造范圍的項目，由區“兩區三村”改造辦公室嚴格審核借款項目的立項報告、環評報告、土地、規劃等文件。以土地抵押的，還要提供抵押土地平面圖、土地評估報告、土地權屬證明等資料，在此基礎上簽訂借款合同和土地抵押合同。由區政府辦公室下達資金使用計劃，借款單位憑文件辦理借款手續。加強資金后續監管，財政部門會同住建等部門，組成聯合檢查組，對“兩區三村”改造資金使用情況定期進行檢查，確保資金安全規范運營。
3、規范土地處置，防范融資風險。對完成改造任務的項目督促進行綜合驗收備案，對騰空土地，按土地復墾的標準要求盡快申報驗收。建立騰空土地登記和置入制度，對項目騰空的國有土地，及時進行分類登記，在保證回遷安置的情況下，剩余部分統一置入般陽城市資產經營有限公司，由區政府按照“兩區三村”改造建設和融資平臺還款需要，進行公開處置。
（四）搞好公建設施配套，提高市場運作水平
1、切實搞好小區內道路、供熱、綠化、垃圾處理等公建配套設施建設，最大限度的提高城鄉基礎設施共建共享水平，嚴格落實墻改節能標準要求。
2、繼續執行按規劃面積7&S240;的比例，留足、備齊公益性用房、經營性設施；繼續推廣小型污水處理設施，切實改善鎮、村水環境質量。
3、鼓勵有實力的房地產開發企業參與項目開發建設，解決改造項目啟動資金不足、專業性不強、改造經驗欠缺等問題，保證改造項目的品質和檔次。
三、工作要求
（一）強化監督考核，嚴格落實責任。有關鎮（街道、開發區）要加強項目調度，嚴格工作責任，細化落實任務。區政府繼續將“兩區三村”改造工作列入年度目標考核，要求在完成市里考核指標的基礎上，必須完成區里下達的改造任務，年底進行嚴格考核，通過考核獎懲促進工作落實。
