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摘要：近年來隨著城鎮化建設的加快，物業管理實現了全行業的高速增長。雖然物業管理行業出現的時間尚短，但其有效提升了物業服務性功能，在實現對房地產二次開發的同時，不斷滿足了人們的現代化居住需求，因此物業管理行業保持了較好的發展態勢，并且市場規模不斷增長。相較于新建商品房小區而言，建于七八十年代的小區大多還未推廣物業管理，或者已經開展后卻遇到了管理難、繳費難等問題。因此，本文主要就老舊小區物業管理的相關問題做出分析，希望可以有效破解老舊小區管理難的問題。
1老舊小區的分析
所謂老舊小區，即修建年代久遠，且基礎配套設施不全的小區。這主要是一個泛指的范疇，比如單、散、危樓和環境臟亂差的住宅小區都可以納入其中。這部分小區大多是由國有企業或集體單位投資興建，然后分配給員工，主要起到解決員工生活和居住問題的作用，所以帶有明顯的計劃經濟色彩。自1998年國務院宣布“全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化”后，歷經較長時間的福利分房制度正式退出歷史舞臺?？梢哉f，現存的諸多老舊小區是住房制度改革下的時代產物。
2老舊小區物業管理的問題
2.1存在先天不足
在老舊小區的設計和規劃時，沒有充分考慮到居民的實際需求，特別隨著人們生活水平的提高，小區內原有的基礎設施和配套逐漸暴露出了問題，比如房屋質量差、不通氣、綠化面積小、車位不充足等。這些先天問題不僅影響到了居民的正常起居，而且在有限的空間格局里無法進行大范圍的整改，提高了開展物業管理的難度。
2.2房屋產權復雜
雖然老舊小區的規模一般不大，但其房屋產權非常復雜，比如部分小區由多個單位共同開發，建成后用于解決員工的居住問題，有的房屋產權現在屬于單位，有的則屬于員工個人，再加上部分產權單位出現了解散、分散或合并等情況，原有責任主體難以落實，這就無法有效組建起業主委員會，使得后續的物業管理及費用收繳難以有效開展。
2.3成本高、收費難
因為老舊小區大多存在基礎設施和配套方面的問題，物業管理公司從進駐開始就需要投入一大筆費用，用于改善水電氣、消防設施、車位規劃、安保和綠化等問題，再加上安保人員和保潔人員的工資支出，這就足以讓經濟實力較差的物業管理公司望而怯步。另外，老舊小區的居民大多已經適應了開放式的生活方式，引入物業管理一方面會對其原來的生活方式造成沖擊，另一方面還需要定期繳納物業管理費，所以居民的意愿一直不高。即便試行推廣物業管理，后續的費用收繳率也提不上去，這就大大挫傷了物業管理公司的進駐積極性。
3老舊小區物業管理的發展路徑
3.1創新管理模式
雖然都是老舊小區，但其具體情況也不盡相同，所以就需要針對老舊小區的實際情況來創新管理方式。首先，已實施市場化物業服務的老舊小區，可以由街道物業辦依據物業管理的相關法規，加強對物業管理公司履約情況的監督和規范，而未建立業主委員會的小區，可在物業合同即將到期時，由街道物業辦指導小區建立業主委員會，然后通過業主委員會來與物業管理公司進行交涉，為后續的物業工作開展打好基礎。其次，針對經濟條件較好、小區封閉性較強和硬件設施較為完善的小區，可以在區域內試點推行專業的物業管理模式，并且通過小區內的廣告費和停車管理費等收入來維持部分物業管理的開銷，最大程度減少居民的費用支出，以便獲得更多居民對物業管理的認可度。然后，針對經濟條件一般、小區封閉性較差和硬件設施落后的小區，可由街道物業辦牽頭，幫助物業管理公司先收取較低的管理費，以維護好居民的基本生活環境。對于房屋產權復雜的老舊小區，可將房改房和回遷房的所有人、建設單位、承租人視同為業主，然后從這部分業主中選出管理人員來與委托的物業管理公司進行洽談，或者促建自行管理的小區，以減少居民的物業開銷。最后，針對不宜引入物業管理的老舊小區，可將其納入到政府城市管理的工作范疇中，通過城市的治安巡邏和清潔衛生來保障居民的基本生活需求，或者可以聘用下崗職工、低保戶和志愿者加入到小區服務隊伍中，一方面解決了生活困難居民的就業問題，另一方面可有效提高小區內的安保措施。
3.2解決資金短缺的問題
之所以存在老舊小區物業管理難的問題，究其原因，還在于資金不充足，在諸多條件尚未成熟的情況下，過于強調業主和物業管理公司間的博弈，或者急于將老舊小區推向物業市場，往往可能取得事倍功半的效果。因此，這就需要地方政府加強對老舊小區的資金扶持力度，通過財政撥款的方式來對原有房屋、配套設施、綠化和車位等進行修繕，還可以對進駐老舊小區的物業管理公司進行稅賦減免，允許物業管理公司通過經營性收入來彌補前期的資金投入，減少物業管理公司的運營風險。而在物業管理公司進駐小區后，地方政府還可以根據政策規定來對老舊小區內的優秀物業管理公司進行專項補助，一般可按照每月每平方米0.2~0.4元的標準實行，并且確保專項補助可以及時發放到物業管理公司手中。這種以政府“兜底”的方式無疑可以更好塑造業主和物業管理公司的信心，以保障老舊小區內的物業管理工作可以持續開展。需要注意的是，地方政府的介入應當是有制約條件的，需要對老舊小區物業管理的情況進行持續性考察，一方面要加強對物業管理公司規范服務的指導，另一方面還需要做好監督檢查工作，對存在違法違規的物業管理公司予以相應的處罰。在老舊小區改造取得階段性成果后，地方政府可以逐漸放低專項補助的金額，最終逐步退出，督促老舊小區物業管理可以直接面向市場化，只有這樣才能真正實現對老舊小區的徹底改造。
3.3加強宣傳引導工作
一個安全、舒適、和諧的小區環境可以有效改善居民間的人際關系，這對維護社會的安定團結有重要意義。同樣的，作為小區的一員，每個居民也希望生活的小區可以達到自己的期望，從而獲得更多的滿足感和幸福感。所以，在推行老舊小區物業管理的過程中，相關人員要始終把握好“宣傳引導和積極改造”雙手齊抓的原則。既要讓小區居民可以看到引入物業管理后帶來的改善效果，又要注重推行改造工作的方式方法，避免矛盾的激化。為了獲得更多的支持，可在引入物業管理前，通過張貼宣傳標語、發放《致廣大業主的一封信》、召開居民集體會議等方式，讓更多的居民可以了解到老舊小區改造的現實性和必要性，對于不理解和持有反對意見的居民，需要組織相關人員深入居民家中，切實了解他們的意見和建議，然后細心講解物業服務內容、服務方式和收費標準，盡可能取得居民對這項惠民工程的認同感，真正兼顧到城鎮化建設的“面子”和“里子”。
4結束語
雖說老舊小區是特殊時期下的產物，但現如今的新建商品房小區在不久的將來也可能會出現類似的問題，所以研究老舊小區物業管理的發展路徑具有非常重要的現實意義。基于此，相關部門需要重視起老舊小區管理難的問題，并且在尊重居民意見的基礎上，幫助小區構建社區代管、業主自治和選聘物業公司的管理模式，以更好滿足小區居民的現代化居住需求。
參考文獻
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作者:張惠 單位:遼河石油勘探局歡曙公用事業處