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[摘要]進入新時代，如何進行有效運營、高效管理、績效考核等精細化管理，是房地產企業面臨的一項重要而緊迫的課題?；诖?，在充分探究房地產企業精細化管理的構成體系與價值作用的基礎上，從投資分析、規劃設計、施工管理、成本管理、營銷管理等方面提出相應的措施，從而加強各環節、各細節的管控，進而提升核心競爭力。
[關鍵詞]房地產；企業管理；精細化
“房地產在經歷黃金、白銀時代之后，以2018年為轉折點，逐漸進入了寒冬時期。”[1]2020年發生的肺炎疫情，更是使房地產行業陷入史無前例的低谷。面對這一艱難又充滿變數的情勢，如何順應越來越嚴厲的國家政策調控，如何主動告別快速擴張的高利潤時代，如何率先進入理性化、規范化的發展階段，是房地產企業面臨的十分重要而緊迫的課題。在企業運行發展過程中，精細化管理是已被實踐證明為有效的一種先進管理方式。目前，已有相當多的房地產企業在運營過程中，通過精細化管理模式提高企業產品質量與服務水平，使企業順利實現轉型升級。由此可見，實施精細化管理是房地產企業驅寒回暖、闖出低谷的良策。
一、精細化管理的構成體系
（一）精細化管理內涵
精細化管理體現了組織對管理的重視，它滲透于企業管理的每一個環節、每一個過程?？傮w而言，精細化管理主要表現為“六個字”。一是“精”。精細化管理的靈魂在于“精”：精準管理、精準服務。二是準。精細化管理的亮點在于“準”。精細化管理能夠提升信息反饋準確度、高層決策準確性、基層執行準確率。三是“細”。精細化管理的核心在于“細”，以數據報表的形式細化管理，以精準定量的方法細化工作。四是“嚴”。精細化管理的標準在于“嚴”，即嚴格管理、嚴控偏差。五是“新”。精細化管理的意義在于創新。在實施過程中秉承創新理念，圍繞市場與政策要求創新各項管理制度。六是“人”。精細化管理的本質在于以人為本，充分重視人的責任，最大限度地調動人的積極性。
（二）精細化管理目標
對于房地產企業而言，精細化管理目標主要體現在以下五個方面：一是實現由隨意性管理向規范化管理的轉變、由經驗型管理向科學型管理的轉變[2]；二是企業的戰略規劃、戰略目標得到更加有效貫徹、有力執行與有序落實；三是建設企業文化與企業制度成為企業的自覺行動；四是企業管理流程更加優化，運行更加順暢；五是企業管理能力、管理效率得到有效提升，企業經營更加穩健。
（三）精細化管理原則
房地產企業實施精細化管理必須遵循以下四項原則。一是對企業各個環節的工作設定清晰可見的界限與聲明；二是將需要完成的工作環節與人員職責分配制作成可視的流程圖；三是制定標準化工作量與明確的完成時間節點；四是通過信息化技術實現各個部門之間的數據共享與有效合作。
二、精細化管理的價值作用
（一）適應時展的必然要求
隨著房地產開發成本的不斷增加與不可預測風險的增多，房地產企業面臨著利潤不斷萎縮的生存壓力以及由過去的賣方市場向現在的買方市場轉變的巨大挑戰。尤其是隨著我國疫情防控進入常態化，房地產行業優勝劣汰將進一步加速。在當前資本市場整體遇冷的形勢下，房地產行業如何進一步發展，是十分重要的關鍵問題。
（二）轉變管理理念的必然要求
房地產行業在起始階段被視作為開發型行業，而后被理解為服務型行業，近年來被升華為“整合型行業”，其中的轉變折射出房地產行業始終在探索如何突破困局并構建新的運作模式。“如果房地產企業不能走出傳統的開發模式，將會在新一輪洗牌中被淘汰。”[3]所以，扮演資源整合商角色的房地產企業，不僅需要在戰略層面通過精細化管理，強化土地資本的技巧性運作，而且需要在戰術層面強化精細化管理，最大限度地提升項目贏利能力與綜合效益。
（三）提升核心競爭力的必然要求
在現階段經濟發展形勢較為嚴峻的背景下，房地產企業要克服目前的困難實現突圍，進而把發展潛力與發展動能充分釋放，實施精細化管理是最佳的選擇。只有實施精細化管理，才能在錘煉內功的過程中產生疊加助力，才能在激烈的市場競爭中塑造新的思維，才能在規范工作流程的同時構建精準落實機制。從目前的房地產市場看，碧桂園、萬科、恒大等超大型房地產企業實施精細化管理后，都取得了使自身“筋骨”更強健的積極成果。
三、精細化管理的落實舉措
（一）項目投資分析精細化
對房地產項目的實施情況進行總結梳理，不難發現前期投資決策分析的科學性、可靠性，對項目推進與利潤形成有著非常大甚至是決定性的影響?；诖?，要使房地產投資既準又穩,就要根據當前情況、歷史情況與預期等做實、做好前期分析，尤其是對房地產的“潛力市場”，要保持深刻的認識。在此基礎上，圍繞項目運行范疇、規模大小、所需模式等進行可行性研究，制定項目推進的路線圖與流程圖，并在多種方案比較中選擇最有成功可能的實施方案。
（二）項目規劃設計精細化
由于消費者思想觀念隨著社會發展與時代進步在不斷轉變，他們對居住環境的要求也在不斷地變化。當前因調控政策持續發力所導致的房地產企業利潤空間收窄，使企業的項目規劃設計不僅要符合消費者的理想情懷，還要節約其自身的開發成本?；诖?，對項目規劃設計實施精細化管理是最佳的選擇。在實際操作過程中，筆者的經驗是從四個方面入手：一是對項目開發進行準確的市場定位；二是選擇能使項目實現最大化價值的設計單位；三是為統一設計方向，選擇與項目相匹配的各類標準；四是結合項目開發總計劃，制訂各個階段的設計計劃并明確出圖時間；五是設計人員全程參與并及時為項目施工提供設計支持。
（三）項目施工管理精細化
住宅對于一個家庭而言，既是居住的場所,又是財富的載體。所以，具有責任擔當的開發商都非常注重根據消費者的需求建設房屋。然而，建好房屋不僅要依靠規劃設計，還要依靠施工管理。如果沒有施工管理作為支撐，任何良好的規劃設計都難以得到有效的落實。因此，施工管理對項目產品的質量起著決定性的作用。經過長期的施工管理實踐，筆者認為，關鍵要抓好四個重點：一是要與時俱進選擇先進的建筑材料，并在采購、質檢、存放等環節做好材料管理工作；二是強化工作安排的計劃性、超前性、周密性與數字化，使每一個員工都能夠盡其所能地使自己的價值最大化地發揮[4]；三是做好項目施工組織設計、設計變更、方案審核、過程管控、細部工程驗收；四是根據項目總目標與各類進度進行資源配置優化。
（四）項目成本管理精細化
在房地產企業利潤空間不斷收窄的環境下，企業實現預期利潤目標的關鍵在于對成本進行控制。為了將成本支出控制在合理區間，要對成本實行精細化管理。在現實中，成本管理的關鍵在于“細”。一方面，要細化落實成本責任。通過層層分解成本指標，將成本控制的責任鏈條一直延伸至一般班組與普通員工。另一方面，要細化考核成本效益。建立健全嚴格的成本考核制度，成本控制成為提升費用合規性與企業降低運營成本的重要途徑。
（五）項目營銷管理精細化
對于房地產項目營銷管理的精細化而言，“精”突出的是對市場供需變化的準確研判，“細”強調的是向消費者提供令其滿意的服務。然而，無論是研判市場供需變化，還是為消費者提供服務，其最后的落腳點都是為了實現營銷指標的最優化與經濟效益的最大化?；诖?，為保證營銷管理精細化工作順利推行，關鍵要抓好五個環節：一是全面深入進行市場調查分析，準確定位市場需求與消費者要求；二是加強品牌宣傳，提高消費者對企業品牌的認知度；三是基于產品品質、供需情況與競爭激烈程度等因素，采取靈活多樣的定價策略；四是在鞏固開發商直銷、委托商與經紀人銷售等房地產傳統營銷渠道的基礎上，開辟由客戶間相互傳遞信息而產生的客戶群[5]；五是通過售樓處、樣板房、實景示范區等場景與消費者進行互動，從而為消費者提供更加優質、更加完善、更加有體驗意義的產品服務。
四、結語
房地產項目精細化管理是一項十分復雜的工作，其需要持續改革與不斷探索。當前，房地產企業要保持持續健康發展，則只有嚴格實施精細化管理，使各個環節得到有效控制,才能使各項措施從根本上得到落實，從而提升管理水平，提高自身經濟效益。
作者:蔡景洋 單位:福建省泉州廣海集團有限公司
