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摘要：
房地產事業在最近的幾年中獲得了突飛猛進的發展，可以說是經濟發展中的龍頭項目，在我國的國民經濟發展體系中占據著重要的位置，但是不可否認的是，隨著房地產項目過快的發展，也為房地產項目的進一步開發呈現出了較多的風險挑戰。因此文章主要是基于房地產開發項目面臨的實際問題展開論述，探求尋找恰當有效的解決辦法。僅供參考。
關鍵詞：
房地產；開發項目；風險管理
房地產產業的發展對于經濟的發展的貢獻率在最近幾年是相當大的，并且處于較為明顯的主導優勢地位中。房地產與其他產業之間的關聯性較強，它的發展可以極大程度上的帶動其他產業的發展，從而促進整個國民經濟的發展，尤其是伴隨著國家相關政策的不斷變化調整，促使房地產產業呈現出較大發展潛力。但在不斷深化的市場經濟中，房地產開發項目也面臨著諸多的風險挑戰。
1房地產開發項目概述
1.1房地產開飯項目的含義
其簡單的理解房地產開項目，主要是指以結合土地與房屋為主要內容的，相關綜合性開發項目。是開發企業結合實際的城市建設發展規劃的具體要求，在一定的建筑施工時間以內，投入相關的資金建設，能夠滿足城市經濟發展與用戶要求的建設住房，以及其與房屋建筑相關的其他配套設施建筑。之后在以出受或是租賃的方式收取建筑項目的投資回報。一般房地產開發項目的整個周期是比較長的，主要包括項目投資的決策階段，建筑工程的前期準備階段，項目建設施工階段，項目建成之后的租售階段一共四個主要的階段。
1.2房地產開發項目的主要特點
房地產開發項目與其他的項目之間存在較多的不同特點，主要的有其周期性比較長，需要投資的資金比較大，項目的涉及面比較廣，項目開發容易受到自然環境的影響。以上種種因素都有可能產生對房地產開放項目的影響，這就造成了項目開發過程中有較多的不確定性，增加其開發風險。
1.3我國房地產產業發展現狀
根據研究總結發現，我國的房地產產業從2004年開始就呈現出較快的發展速度，相關投資的逐年增加，企業獲的豐厚的投資回報，眾多的企業都紛紛轉型與房地產開發，致使投資過熱造成的城市房價的過快增長，并且有些地區出現了非理性增長的趨勢，房價高漲的背后，也就存在著一定程度上的房價泡沫，這也就警示著房地產開發的風險也呈日益增加的趨勢發展。
2房地產開發項目的風險因素分析
對于實際影響房地產開發項目風險因素的分析，按照可以是否進行有效的避免分將其分為，系統風險與非系統風險兩大類別。一般是投資者對于進行市場投資不可避免的風險稱之為系統風險；而通過投資者自身采取策略方式可以有效避免的風險，我們稱之為非系統風險。
2.1系統風險
房地產產業是我國的支柱型產業，是國民經濟的重要組成部分，同時與國民經濟的其他產業存在著較為緊密的聯系，因此會受到國家政策調控的多項制約和監督，因此房地產產業中的系統風險的涉及主要受市場供求關系的影響，通貨膨脹風險的影響。一般由于國家為了確保國民經濟健康合理的運行，會利用國家宏觀調控手段，出臺一些有房地產發展相關的政策，政策的出臺可以較大程度的實現該產業的發展的合理性。
2.2非系統風險
與系統風險相比，非系統風險可以借助人為因素的干預實現不利局面扭轉，較為容易調控和進行下一步的整頓。例如可以通過不斷完善自身企業的經營管理方式，進行進一步的優化，降低企業投資風險。有效的避免不必要的損失。（1）決策的風險。針對房地產產業的周期性與所需資金的龐大的特點，所以在投資前期的決策階段，一定慎重，如果前期的決策有誤，就會對項目施工過程中帶來一系列的影響風險，并且前期的決策風險對整個項目工程的影響可能導致后期的工程停滯現象的發生，所以決策風險時存在風險指數較高的影響因素。（2）資金的風險。房地產開發需要較大的成本投資，有時會出現現有的資金難以支撐高額的開發成本要求，這就需投資者做好先前階段的投資預算。有效的確保房地產開發項目中的資金風險。（3）銷售的風險。房地產開發項目的最終收益就是靠銷售實現的，因此銷售也是至關重要的一步，制定科學合理的營銷策略，盡可能的避免滯銷情況的出現。降低銷售的風險。
3房地產開發項目的管理
3.1風險識別評估
主要是指防地產企業需要對整個房地產市場以及發展行情做全面的了解以及掌控，并且熟悉相關的法律知識以及國家的相關政策。除此之外還需要對自身企業的實際投資能力以及建筑技術有熟悉的了解，總之簡單而言，需要盡可能的掌握較多的相關信息。估量到可能遇到的系統風險或是非系統風險等，只有做好基礎的風險評估工作，才會確保以后的展開的工作可以順利進行。
3.2風險應對與轉化
風險應對主要是指在房地產項目施工中，盡可能的轉移或者是采取有效的措施避免風險。對于已經發生的風險，采取適當的手段防止事態的進一步擴大。結合實踐研究發現，房地產開發項目遇到風險不是最主要的問題，最主要的問題是風險發生以后，如何采取有力的措施應對轉移風險，一般注意風險主要是借助采用簽訂合同的方式，將風險轉移到另一方面使其承擔責任與賠償，最基本的手段就是參與保險，其次，是針對肯定遇到的風險采取回避的態度，進項項目的適當部分更改或是主動放棄。盡可能的減少不必要的損失。
3.3風險的處理與利用
一般而言對于風險的處理不會有一個較為快速，立竿見影的效果，需要我們在實際管理中，建立健全有效的管理制度，在風險發生的時候可以采取及時恰當的解決措施。盡可能的在最短的時間以內，處理風險。對于利用風險來說，需要相關的管理人員具有較為淵博的管理知識和較強的實際應變能力，以及較強的責任心。在充分的統計出利用風險需要付出的實際代價之后，結合自己企業的承受能力，做出具體的操作方案應對風險。
4結束語
綜上所述，房地產開發項目中還具有很多的問題有待于我們進一步的完善，尤其是面對那些不可預測的房地產風險，需要我們全面的提高自身的風險應對能力，推進房地產產業的穩步和諧發展。創造更大的經濟效益。進一步促進國民經濟的發展。
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作者:朱一明 張鳳新 單位:遼寧工業大學 錦州寶地建設集團有限公司
