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摘要：大型建筑裝修工程是一項復雜而系統的工程，隨著我國現代化建設的不斷深入，建筑裝飾裝修工程項目管理也應與時俱進。以北京漢威國際二區H棟樓建筑裝修工程建設項目管理實踐為背景，基于項目所在地位于北京市區核心地段，不僅施工組織難度大，而且面臨拆除改造工程量大、多專業共同施工、工期非常緊迫等自有特點，從風險管理、合同管理、材料管理、施工管理等方面進行了提煉，有效地解決了在大型建筑裝修工程中常因功能定位不清、技術方案多變、材料管理混亂等項目管理問題。
關鍵詞：大型建筑；建筑裝修工程；建設項目管理；施工管理
0引言
某公司（承租人）承租北京漢威國際廣場二區H棟寫字樓進行建筑裝修改造后作為企業總部辦公大樓，承擔行政辦公、信息匯集及應急指揮、集控中心等綜合管理功能，是某公司綜合實力的窗口、標志性建筑。該寫字樓位于北京市南四環西路，屬于北京豐臺科技園核心區域，開發建設單位是A公司（出租人）?？偨Y某公司承租該寫字樓后進行建筑裝修工程建設項目創新管理實踐。項目建設管理除了具有一般建筑裝修工程現場情況復雜、計劃性強、附著性高等特點外［1-4］，還具有自身特點和工程難點，諸如項目所在地位于北京市區核心地段，不僅施工組織難度大，而且拆除改造工程量大、多專業共同施工、工期非常緊迫。項目建設管理，在借鑒其類似項目管理經驗的基礎上［5-9］，分析了項目管理的重難點與對策，通過對項目目標管理采取了優化施工組織設計、調整施工流水分段、超前謀劃大宗材料訂貨與采購、積極推進消防與暖通專業工程的施工協調工作。項目建設施工期間的安全、質量、環境、造價等工作均受控。新租新辦公大樓實現了“高目標2019年5月底具備正式搬遷入駐條件”，實際于6月18日已正式揭牌入駐辦公。
1工程概況
1.1工程位置（部位）及任務
漢威國際廣場二期H號樓，位于豐臺區豐科西路，辦公樓總體建筑面積為15208.54m2，框剪結構，地下1層，地上13層（含隔樓）。建筑裝修工施工主要內容為地下1層～13層的墻面、頂棚、地面裝修改造，涉及裝修工程、水電工程、暖通工程、消防工程、弱電工程；企業文化展廳；信息化工程與新建獨立機房工程建設等。施工工期僅建筑裝修工程計劃施工總工期僅90d，計劃2019年2月中旬進場，6月底完工入駐。建筑裝修之前的項目現狀：辦公樓大堂、核心筒區域及公區走廊已完成精裝修，不在此次裝修范圍內，對已裝修區域不做改動。建筑裝修前的標準樓層平面布置見圖1。核心筒以外辦公區域頂棚現已有風機盤管及相應管路，消防及火災自動報警系統。除地下1層為毛坯地面外，樓上辦公區地面現全部為活動架空地板。項目建筑裝修后的辦公樓功能分區：多功能會議室、員工（含部門經理）辦公室、信息化中心、公司領導辦公室與企業業文化展廳、餐廳、檔案室、文體休閑活動室等。
1.2工程主要建設內容
辦公樓總體建筑面積為15208.54m2，地下1層，地上13層（含隔樓）。主要裝修施工范圍如下。1）公共區域改造工程：此次裝修改造將核心筒及公區走廊以外辦公區域的頂棚已有的風機盤管及相應管路，消防及火災自動報警系統等；辦公區域內墻頂地裝飾裝修，以及公區走廊玻璃隔斷的改造施工。2）基礎裝飾裝修工程：天棚、墻面、地面、門窗、砌體結構等。3）電氣工程（含弱電系統）施工。4）給排水施工：地下1層（M層）及4F層部分房間新增上下水。5）地下1層（M層）員工餐廳設備采購施工與健身房裝飾裝修工程。6）消防與暖通專業工程改造施工。7）新建企業文化展廳工程（發包人獨立采購施工）。8）智能化工程：集控中心建設，樓宇智能化等；新建配電機房。9）定制家具工程等。
1.3項目特點分析
項目原建設單位（出租人）是A公司北京漢威廣場項目管理處，某公司承租后進行建筑裝修改造后承擔企業總部行政辦公、信息匯集及應急指揮、集控中心等綜合管理功能；但是，其裝修改造須滿足出租人A公司的要求，且裝修施工圖紙須按照出租人提供的主體結構建施竣工圖紙等技術資料和實際要求進行。該辦公大樓租賃工作于2018年10月中旬啟動，2019年2月中旬開始組織建筑裝修，計劃2019年6月底完工入駐辦公。主要裝飾裝修工作任務包括（但不限于）室內裝飾裝修及改造、智能化工程、消防暖通、企業文化展廳等工程。綜上，該項目建筑裝修建設面臨拆除改造工程、多專業共同施工、工期非常緊迫等施工特點；該項目要求實現“基本目標2019年6月底具備正式搬遷入駐條件”面臨“政策因素、施工許可證等合規性手續辦理、施工圖設計深度不足（出租人提資不足）、消防與暖通工程的專業分包協調工作、各專業工程項目間的跨合同接口協調、定制家具的排產與供貨進度風險”等主要風險因素。
2組織保障措施
大型建筑裝修工程是一項系統、復雜的工程，隨著我國現代化建設地不斷深入，建筑裝飾裝修工程項目管理也應與時俱進。項目建設管理，為了避免和杜絕因功能定位不清、技術方案多變、材料管理混亂等項目管理問題，分析了項目管理的重難點與對策，在項目啟動前成立工程項目部專職于項目管理。通過對項目建設的全過程“風險管理、合同管理、材料管理、施工管理”等措施，項目建設在確保工程質量、安全的條件下，實現了節省投資、較原計劃提前完工的項目目標。
2.1施工組織分析與對策
工程屬于北京豐臺科技園核心區域，施工過程中有多專業同時施工，施工人員多，大量的施工材料進入，材料存放空間的布置需要動態管理，同時火災隱患大，管理難度大；多專業、多樓層辦公樓改造及企業文化展廳等重點空間的安質環是重點；拆除原有隔墻及管路系統且確保辦公樓內已完精裝的成品保護工作量大；項目位于豐臺科技園核心區域的安全文明施工標準高、繁華地區的物料運輸交通管理難度大（北京市實行機動車尾號限行政策，物料運輸貨車受到早晚高峰限行的影響，工程的材料運輸車輛的到場時間受到的影響較大）；智能信息化工程施工配合量大、面廣、時間長安裝工程高峰期與土建、機電、暖通、電梯、裝飾、消防工程等單位施工交叉作業量大、時間短，施工協調工作量大。項目地理位置特殊，建筑裝修工程建設具有專業分包多、專業性強、工期緊、任務重等特點，建筑裝修管理秉承“安全高于一切”的理念，深入踐行“安全第一、質量第一、綜合治理”的安質環法治觀念，以“精益化進度管控”為主線，將繁重的工作任務按照“五定”（工作任務、節點目標、責任人、跟蹤渠道、驗證反饋）原則細致分解，充分預判項目建設風險因素，細化建設風險點，擬定相應的對策和措施，以求真務實、團結協作的精神面貌服務于項目建設，確保新租辦公大樓裝飾裝修在2019年6月底完工。
2.2定位統籌現場管理的職能部門
在項目啟動前，成立了總部新租辦公大樓建筑裝修工程項目部，統籌現場管理。工程項目部在公司制度授權范圍內開展工作，職責如下：在公司授權范圍內承接公司對供應商的合同履約監督，組織供應商進場開展項目工作；統籌工程施工期間的進度、安全、質量、成本等現場動態管理，以實現項目目標。工程項目部以“項目管理規劃”為抓手，以目標為導向，以制度為準繩，嚴格履約管控，強化執行力等舉措穩步推進項目目標。
2.3風險分析與應對措施
項目在開工前，充分研判了該項目施工面臨拆除改造工程、多專業共同施工、工期非常緊迫等施工特點；同時分析了要實現該項目建設目標（6月底完工入駐）所面臨的主要風險因素：政策因素、施工許可證等合規性手續辦理、施工圖設計深度不足（出租人提資不足）、消防與暖通工程的指定專業分包協調工作、各專業工程項目間的跨合同接口協調、定制家具的排產與供貨進度風險等。為此，對項目目標管理采取了優化施工組織設計、調整施工流水分段、超前謀劃大宗材料訂貨與采購、積極推進消防與暖通專業工程的施工協調工作。
2.4合同管理
2.4.1合同管理方法
合同是項目管理的核心，項目實施期間踐行全員合同管制度，要求項目部全員熟悉和掌握合同約定的權利和義務，尤其是工程量清單任務，注意合同的邊界條件接口關系。通過以下方法進行合同管理。1）嚴格控制工程進度款，審核由監理單位上報的工程進度款付款單，核實工程進展的實際情況，提出審核的意見。2）做好工程結算控制：承包商按照承包合同規定的內容全部完工移交之后，嚴格以合同為依據，核查監理工程師簽證，對合同價款進行合理的調整。3）定期核查監理單位提交的項目合同進度款支付控制及其存在問題的分析報告，及時發現問題、解決問題，實現動態管理。4）系統分析各種合同中的投資問題，制定相應措施，保存施工記錄、各種文件、工程簽證等原始資料。5）嚴格變更索賠審批事項，及時、公正地遵循合同及有關文件規定要求，以事實和數據資料為依據，并結合項目所聘請的外部造價咨詢單位的造價咨詢意見，對承包商提出的索賠事項提出審核的意見。
2.4.2投資控制措施
1）投資控制目標。嚴格控制項目建設期成本，項目成本管控以履約“合同”為抓手；嚴控工程變更，不發生影響工程建設或造成費用較大增加的設計變更；不發生重大合同變更和索賠事項；經審計的工程竣工決算金額不超過公司總經理部會議批準概算金額。2）投資控制措施。為了指導建設工程造價咨詢合同當事人的履約行為，維護合同當事人的合法權益，該項目簽訂有《新租辦公樓（漢威國際中心二期H棟樓）造價咨詢合同》。承租人委托北京建智達工程管理股份有限公司，負責為該項目提供工程造價咨詢、審計服務。3）投資管理成效。經竣工審計，項目各合同結算總額較未超概算指標，較投資概算節省了超1000×104元。
2.5材料認樣管理
由于裝修材料種類紛雜，項目建筑裝修工程材料主要由輕鋼龍骨、墻體飾面板材與涂料、水電改造管材、吊頂、地磚、地毯、智能窗簾、天然石材等，為了確保施工總承包單位用于工程材料的采購質量和進度，故建立材料認樣管理制度。
2.5.1材料認樣流程
施工單位備樣、報送→監理部初步認證→參建單位（施工、設計、造價咨詢、業主、工程使用單位等）現場認樣并專題會商確認。凡有提高使用功能、超出合同造價或新增材料的認樣須經造價咨詢單位復核造價并報工程項目部同意后方可定樣。
2.5.2材料認樣管理
1）各種裝飾材料、設備由總承包方按照合同約定負責采購，實行業主和監理、設計、使用單位共同認質、封樣管理。2）總承包方按施工進度提前做好準備，提供不少于3家材料、設備供應商。業主、監理和承包方對所提供供應商進行考察、審定后，由監理方寫出考察報告，參建各方經研究決定供應商廠家，并在報告上簽字生效。3）供應商對所供應的材料、設備應提供標準樣品、詢價單及相關資質證明。4）監理應首先對材料設備“認質”，即出廠合格證明資質進行審核并初步判定材質質量是否符合合同約定要求，并對詢價進行咨詢預判。設計和業主對樣品的質量進行復核確認，必要時造價咨詢單位應參與認樣工作。5）設計工程師參與認樣，確認承包人擬采購的材質是否符合設計要求。6）對認定的樣品進行共同封樣處理，要求參與認樣的各方代表須簽認，由業主指定地點統一保管。7）供應商在供貨時，監理、設計、承包方和業主要對比封存的標準樣品進行共同驗收，并寫出驗收報告。不合格者禁止使用，否則承包方承擔由此造成的一切損失責任。8）未經認質、認樣、封樣的材料和設備，監理方應拒絕進場使用。已使用的，業主有權追究承包方和監理的責任。
2.6施工管理
2.6.1優化施工組織穩促進度目標
在項目建設管理工作中，結合以往工程經驗，并綜合考慮施工組織的合理性，結合現場施工特點做好臨電、臨水、衛生、加工、庫房等設施搭設工作，良好地協調施工現場作業面、保證施工質量。施工前制定切實可行的施工方案，做到方案先行，施工時加強對各個專業的施工協調與管理。其中，基裝工程按照“先濕后干、先基層后罩面、先墻后頂再地面、先粗裝后精裝”的原則進行施工。所有罩面板的封閉，均待水、電安裝工程確認合格后進行。專業上按照先水電管線隱蔽工程安裝施工、然后裝飾面板的施工順序進行。在充分考慮各施工區域施工內容、工程量、勞動力、材料、施工機械、工期、成本及施工工藝做法等各方面的特點，通過上述途徑，2019年5月上旬主體建筑裝修工程完工，同時完成了向定制家具安裝、智能化工程等提交了施工作業面，為后續專業工程項目施工奠定了基礎。項目建筑裝飾裝修施工單位于2019年2月14日進場，5月15日主體工程完工；智能化和機房工程等參建單位于2019年3月下旬進場組織施工；5月下旬完成了家具安裝和智能化等項目施工；歷時100d達到搬遷入駐條件（除企業文化展廳外），實現了“高目標2019年5月底具備正式搬遷入駐條件”，實際于6月18日已正式揭牌入駐辦公。
2.6.2注重質量管理確保本質安全
項目在施工過程中嚴格按照規范規程作業，推行安全標準化建設，嚴格執《工程建設管理紅線》《工程建設行為紅線》《工程建設質量紅線》等制度，實現了“安全零事故、質量零缺陷”管理目標。在施工過程中，建設單位督查施工單位建立質量安全保證系統，健全崗位責任制，嚴把工程質量關。項目施工中通過工程監理工程師對關鍵工序采用旁站、見證取樣等方式監控現場質量；施工單位嚴格按照工程質量“三檢制度”要求，認真落實，層層把好工程質量關，確保了項目的本質安全。項目施工質量除了工程監理根據GB50300-2013《建筑工程施工質量驗收統一標準》、GB50300-2013《建筑工程施工質量驗收統一標準》和DB11/T695-2017《建設工程資料管理規程》等規程規范嚴格進行過程管控與驗收外，承租人還委托第三方檢測公司對項目施工前后的裝修材質的甲醛指標進行了專項檢測，檢測結果滿足要求，從而佐證了在項目建筑裝修工程建設中進行材料認樣管理制度是行之有效的。
3結語
漢威國際二區H棟樓的建筑裝修功能定位明確，某企業承租該寫字樓進行建筑裝修改造后用作企業總部行政辦公。承租人根據功能定位和既定的建筑裝修設計方案進行施工招標采購；在建筑裝修項目管理中，基于項目所在地位于北京市區核心地段，不僅施工組織難度大，而且面臨拆除改造工程量大、多專業共同施工、工期非常緊迫等自有特點，在借鑒其類似項目管理經驗的基礎上，從風險管理、合同管理、材料管理、施工管理等方面進行了提煉，有效地解決了在大型建筑裝修工程中常因功能定位不清、技術方案多變、材料管理混亂等項目管理問題。實踐證明項目建設在確保工程質量、安全的條件下，不僅節省了投資、且實現了較原計劃提前完工的進度目標。雖然每個大型項目建筑裝修工程都具有現場情況復雜、計劃性強、附著性高等共性點，但是每個項目所處地理位置與建設環境不同，加之功能定位不一、裝修設計方案個性化、材料選擇的性價比不同等又具有自身特點?？紤]到建筑裝修工程中影響施工項目管理的內外因素較多，所以要結合具體問題展開具體分析，由內及外全面提升施工管理水平，保證建筑裝修施工項目管理進程有序推進。
作者：劉文 單位：中國廣核新能源控股有限公司
