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［摘要］商品住宅批量精裝修工程已成為社會的主流趨勢，精裝工程全過程管理的重要性也日益凸顯。以福州魯能花園一、二期精裝工程項目為例，重點分析了商品住宅項目批量精裝修工程全過程的管理措施和注意事項，為今后的住宅類項目的精裝修工程提供了一定的參考依據。
［關鍵詞］精裝修工程；項目管理；商品住宅
隨著房地產開發精裝交付的不斷發展和推廣，住宅項目的批量精裝修工程受到越來越多的關注，逐漸實現了個體簡裝修向批量精裝修的轉化。住宅項目的批量精裝修通常是指在毛坯或簡裝住宅的基礎上，進行精裝修圖紙設計及大批量施工；相比個體簡裝修而言，批量精裝修更為復雜、更為全面，需綜合考慮建筑外立面影響、戶型空間構造、功能及人性化設計等多方面因素，進而滿足業主們的購房需要。
1工程概況
福州魯能花園項目位于福州市晉安區，其中一期項目精裝修工程，精裝修面積約135717.51m2，包括戶內批量精裝修（1~4號樓、8號樓），共1152套；二期項目精裝修工程，精裝修建筑面積約30636m2，包括戶內批量精裝（5~7號樓），共392套。
2前期準備工作策劃
2.1計劃編制。在進行項目的施工計劃編制前，應明確項目的竣工、驗收及交付等各項重要時間點，還需綜合考慮圖紙深化設計、招標采購周期、施工團隊組建、材料設備進場等多項因素；同時考量項目工期、各分包單位之間的穿插施工及建設單位的項目管理能力和經驗。
2.2質量策劃。根據項目質量管控要求進行住宅項目批量精裝修工程的施工組織計劃編制與審核，明確監理細則與注意事項。根據現場實際施工要求對精裝修施工圖紙進行深化設計，為保證施工質量，還需針對重要施工部位出具大樣圖。合理的質量管理計劃是開展高效的質量管理的重要前提[1]。
2.3技術交底。為加快施工人員對工程項目和施工技術的深入理解，促進工人之間的溝通交流及熟悉，應在施工前期對施工人員和項目班組進行充分的技術交底，確保各施工人員清楚施工技術要求、施工工序、質量標準及規范操作等，保證安全文明施工。
3樣板房施工
3.1樣板房施工的目的和意義。為確保裝修效果及質量，在進行大批量施工前應進行樣板房施工。樣板房不僅是對精裝修效果進行確認，更主要的是為發現施工過程中存在的技術、工序、材料等方面問題，并明確相應的解決辦法，進而形成精裝修標準化。在批量精裝修的施工過程中，會涉及各個分包單位之間的穿插、配合及各類精裝修物料間的銜接及施工，因此在施工全過程進行及時有效的溝通、協調、管理極其關鍵。溝通并協調各分包單位進行樣板房的施工配合，預判各類精裝修物料的供貨期及進場時間，綜合考慮單套樣板房的施工工期、成本投入、質量要求等因素，形成批量住宅的精裝修驗收及交付標準，便于后期批量精裝修施工過程中的質量管控及現場管理[2]。樣板房工程既能提前對精裝修效果進行確認，又能實現施工技術整合和項目現場管理優化，大幅降低了整改的成本投入，提高了質量風險管控能力，為后期批量精裝修施工提供了標準化施工流程及質量標準。
3.2樣板房引路。本工程將嚴格執行樣板引路制度，對工程事前控制、統一標準，為大規模批量施工提供依據。其中福州魯能花園一期精裝修工程將實體樣板房設置于工地現場2號、4號、8號樓的自然層第9層，共7套，分別涵蓋了A1、A2、A3、A4、A5所有戶型，具體分布位置如下：2號樓：703（A3戶型80m2）、705（A4戶型110m2）和701–705的公共區域；4號樓：801（A1戶型126m2）、805（A4戶型110m2）、809（A5戶型115m2）和801–805的公共區域；8號樓：808（A2戶型88m2）、809（A5戶型115m2）。為有效實現樣板房的引路和標準化作用，應分別設置戶型樣板房及工藝樣板房。每種戶型設置一種樣板房，明確戶型內的空間構造、點位及線管預埋、門洞尺寸控制，實現毛坯住宅批量交付和驗收的質量管控。設置工藝樣板房，明確施工工藝及標準做法，建立材料封樣制度，所有精裝修物料批量進場前進行材料封樣及驗收，保證材料質量合格。此外，完成戶型及工藝樣板房后，需組織所涉及的各分包單位進行經驗總結和問題分析，分析技術、工藝及材料等問題產生的原因，總結相應的解決辦法及改進措施，形成完整的樣板房各專業圖紙，為后期批量精裝修施工提供標準化施工圖紙。
4精裝修批量施工階段
4.1土建毛坯工作界面移交。在進行批量精裝修施工界面移交時，土建毛坯的移交質量往往容易被忽視，而土建毛坯的質量好壞大幅影響了精裝修施工進度與質量。在進行土建毛坯移交時，應仔細梳理精裝修工作界面移交的重要內容及移交標準，認真對照每項移交內容，嚴格把控毛坯移交質量，一旦發現不滿足標準的，直至整改到位后方可按要求進行移交。除在精裝修工作界面移交時，重點把控移交內容及標準，還應在土建毛坯施工階段，對精裝修的工作界面移交標準進行詳細的梳理及技術交底，做到良好的事前控制，將問題控制在前端，避免后期大量整改，從而提高施工質量及縮短工期。
4.2現場進度管理與質量控制。根據項目質量及工期的管控要求，對精裝修施工單位的施工組織進度計劃進行審核及調整，重點分析該計劃的合理性與可行性，根據項目現場實際情況及進度，明確該計劃是否符合工期要求，是否滿足現場施工要求。本項目采用project2007進度軟件編制樣板間施工進度計劃和施工總進度計劃。根據現場、分包單位、定制加工品周期和投入的勞動力、材料等安排制訂可行性施工進度計劃。樣板計劃先行試點局部調整總工期計劃，根據樣板間核算出合理的勞動力、材料、加工定制產品的有效時間倒排施工總計劃。在編制施工組織計劃時，需根據現場實際進度、工期要求及成本投入，綜合考慮工程需要，合理組織各項施工工序的穿插，協調各分包單位的配合施工，分析各材料、設備的供貨及進場節點，實現質量計劃的高效管理。因本工程體量較大，項目工期較緊張，為避免搶工而忽視質量問題，在施工的全過程中都應時刻強調質量、安全的重要性。在保證質量的基礎上盡可能縮短工期。對施工人員進行充分的技術交底及崗前培訓，確保安全文明、科學規范施工。
4.3材料管理和控制。批量精裝修施工過程中會涉及許多精裝修物料，如飾面用材、瓷磚、櫥柜等。大部分材料都有固定的供貨周期和加工工藝及成品保護要求。因此，在批量精裝修施工過程中，要明確并協調各類材料的供貨周期及進場時間，嚴格控制超供問題，降低材料施工損耗，材料進場前組織驗收及審核，在運輸和施工時也要注意材料的堆放及保護，根據不同施工部位要求，對已完工部分材料進行成品保護。按照招標文件及合同的材料品牌及技術參數要求，嚴格控制各項建設單位供材、建設單位指承包單位供及承包單位供材料的質量問題，嚴格遵守現場材料封樣制度，嚴禁以次充好。所有采購材料需提供合格出廠證明，一旦抽查發現不合格的材料，同批次的其余材料禁止使用，按要求更換材料至滿足要求方可用于施工。
4.4重難點質量管理和控制。4.4.1確保石材加工、安裝質量及安全性。本項目精裝修工程范圍包括石材的采購及安裝，為保證石材精裝修效果，根據同類項目的施工經驗，并結合本項目的現場實際情況，針對以下3個方面進行安裝質量的把控。（1）嚴格控制石材原材料質量。天然石材的各向異性明顯，即使采用同一個礦區的同種石材，在石材紋路、色澤、密度等參數上也會存在明顯的差異。為最大限度地還原精裝修設計效果，本項目所采用的石材應盡可能確保礦區來源一致，保證石材的整體性。因天然石材硬度差異大，在石材加工時，需控制加工精度，降低損耗率，節約成本投入。（2）嚴格控制石材施工質量。石材大面積安裝前，應根據精裝修圖紙編制詳細的石材排版圖，根據每塊石材的實際紋路，調整安裝順序并進行石材編號，在同一部位，盡可能使用同種紋路的石材，從而提高石材安裝效果，確保石材的整體性。在進行石材采購前，應充分了解礦區的石材儲備量，避免施工后期存在斷貨或貨源緊張而影響工期的情況。因天然石材加工精度及要求較高，確定石材加工廠前，實地考察該加工廠的生產能力、設備技術及加工質量。石材進場前，應對石材質量進行嚴格審核與驗收，一旦發現不符合要求的石材，應禁止使用，按要求更換材料直至滿足要求方可用于施工。嚴格按照石材排版圖進行石材安裝，規范施工。（3）石材成品保護要求。當石材完成安裝后，待具備一定強度要求時需及時對已完工部分的石材進行成品保護。主要成品保護措施為：首先對已完工部分的石材表面進行清潔，通過干凈的棉紗將石材表面多余的污漬去除，保證石材表面清潔；其次利用干凈的塑料薄膜將已進行表面清潔的石材覆蓋包裹；最后再在塑料薄膜上覆蓋包括一層防水紙板，避免在后期穿插施工中對石材的二次污染或損壞。已進行成品保護的石材上應張貼提醒，禁止在已完成成品保護的石材上進行高強度施工，嚴禁在石材上堆載材料或通行手推車。在竣工驗收前應撤去所有成品保護措施，進行精保潔及石材品面處理，以便順利完成交付驗收。4.4.2輕鋼龍骨石膏板天花飾面的裂縫處理。本項目精裝修戶內天花吊頂主要形式為輕鋼龍骨結合石膏板。因輕鋼龍骨不僅強度高、抗變形能力強，且質量輕、耐高溫耐腐蝕；石膏板作為常用的吊頂裝修材料，因其質量輕、隔聲減噪能力強等優點，廣泛運用于批量精裝修工程中。輕鋼龍骨與石膏板相結合，實現效果美觀、經濟實用、安全環保三合一的作用。在施工過程中，應重點關注石膏板的接縫處，避免因施工不當、蠻力施工等導致石膏板出現開裂現象。為有效控制施工質量，避免石膏板裂縫產生，根據以往的施工經驗，主要結合設計、材料選型及施工注意事項等方面進行管理。設計及材料選型方面：為避免裂縫的產生，應合理選用輕鋼龍骨及配件；紙面石膏板的選擇；嵌縫材料。施工注意事項：為避免裂縫的產生，在施工過程中，應注意石膏板的材料堆放地點的環境問題，保證堆放地點的干燥通風；在安裝石膏板前，確保前一施工工序相關濕作業已完成并通風干燥，否則會導致紙面石膏板出現大量裂縫；嚴格按照精裝修施工圖紙進行施工，保證龍骨安裝的合理間距。
5結束語
商品住宅項目的批量精裝修管理全過程是涉及多專業的一個協調管理過程，需溝通各分包單位施工配合、協調各項材料進場的一個復雜體系。本文主要分析了商品住宅項目批量精裝修工程的全過程管理，將管理過程分為前期準備工作策劃、樣板房施工、精裝修批量施工階段，提出了前期策劃、樣板引路、毛坯移交、標準化生產的管理思路。商品住宅的精裝修交付不斷推廣及發展標志著整個房地產開發行業的高品質轉變，因此對批量精裝修的工程管理需結合以往項目的施工經驗不斷總結及完善。
參考文獻
[1]潘佳帥.批量精裝修的發展優勢和質量通病[J].住宅與房地產，2019（31）：104.
[2]翁新雄.商品住宅批量精裝修關鍵施工過程研究[J].綠色環保建材，2019（7）：143–144.
作者:林俊杰 單位:福州魯能地產有限公司
