房產租賃合同范例

一、關于陳某出租房產收取房租行為的定性

第一種意見認為陳某只是住總公司的物業管理人員，不具備貪污罪的主體身份，應認定為合同詐騙罪，第二種意見認為應當認定為貪污罪。筆者同意第二種意見，陳某的行為符合貪污罪的構成要件，理由如下:

(一)從客觀上看，陳某利用了職務上的便利

陳某利用了職務上的便利。陳某負責錦園居住區1、5組團日常事務的管理工作。而陳某得以出租上述房產，也正是利用其管理這個片區樓房的職務之便。因此，陳某具有職務上的便利。

(二)從犯罪對象看，陳某侵占的是公共財產

錦園居住區社會保障性住房的房產是國有資產。陳某違規擅自出租該保障性住房，并將由此獲得的租金收益非法占為己有。筆者認為，陳某非法占有的對象只是該租金，而不是保障性住房，該租金是在國有資產的基礎上產生的，屬國有資產的衍生物，其非法處置國有房產產生的利益自應屬于公共財物的范疇。綜上，陳某的行為應認定為貪污罪。

二、關于對錦園居住區的部分店面重復出租，騙取租金的認定，該部分應該定貪污罪還是合同詐騙罪，有不同的意見

居住權制度在世界的許多國家的民法典中都有規定,在我國的物權法草案中第180條至191條中也規定了居住權制度,但新頒布的物權法中并未對此作出規定。筆者認為,我國物權法應當規定居住權制度。   一、居住權是一種用益物權   (一)居住權的法律特征。居住權指居住權人對他人所有房屋及其附屬設施享有占有、使用的權利。具有下列法律特征:   1、居住權是一種用益物權。居住權是在他人所有的房屋及其附屬設施上設立的他物權,在自己的房屋上不能設立居住權。居住權的設立符合市場經濟的要求,使房屋這種不動產能夠得到充分的合理的利用,達到物盡其用的目的,這也是優化資源配置的有效方式。   2、居住權的主體具有廣泛性。居住權的主體包括公民法人及其他組織。在不同種類的居住權中主體范圍是不同的。   3、居住權的客體具有單一性。居住權的客體僅限于房屋及其附屬設施,在其他的標的物上不得設立居住權。   4、居住權取得方式具有多樣性。我國居住權取得,一般基于法定、意定或合同等多種方式。   5、居住權設立具有公示性。各國法律設立居住權,均規定應當向登記機構申請居住權登記,方能發生物權的效力。我國城市房地產法第五十三條規定:房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,并向房產管理部門登記備案。我國物權法草案的181條第二款曾規定:“設立居住權,應當向登記機構申請居住權登記。”   6、居住權的存續具有期限性。居住權作為一種用益物權,是對所有人的所有權的一種限制,在居住權存在的情況下,所有權是不圓滿的,如果居住權無期限,那么所有權就形同虛設,沒有現實意義了。   7、居住權既可有償亦可無償。我國物權法草案182條曾規定:“居住權人應當合理使用住房及其附屬設施。居住權人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業管理費用,可以不支付住房使用費用,不承擔重大維修費用,但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外。”由此可見,居住權既可有償亦可無償。   (二)居住權產生的依據。   1、法定居住權,是指依據法律直接規定而產生的居住權利。其中包括:(1)婚姻關系存續期間雙方分居時,一方無房屋的可以對另一方的房屋享有居住權;(2)夫妻雙方離婚后,無住房的一方可以對另一方的房屋享有居住權;(3)父母作為監護人對未成年子女的房屋享有居住權;(4)未成年子女對父母所有的房屋享有居住權;(5)父母對成年子女所有的房屋享有居住權;(6)祖父母、外祖父母無住房的,并且子女死亡的或者無扶養能力的,可要求孫子女或者外孫子女提供居住房屋,反之亦然。(7)兄弟姐妹之間亦可以適用居住權的規定。   2、單方意定居住權,是指房屋所有人以遺囑或遺贈的方式將居住權賦予特定的人。(1)遺囑方式取得居住權,是指房屋所有人以遺囑的形式將房屋的所有權賦予繼承人當中的一部分人,同時把居住權賦予繼承人當中的另一部分人。譬如,父母把房屋的所有權留給子女,而將房屋的居住權留給自己的父母或祖父母等。(2)遺贈方式取得居住權,是指房屋所有人把房屋的所有權賦予繼承人或繼承人以外的人,而將房屋的居住權遺贈給繼承人以外的人。以遺贈方式取得居住權的繼承人以外的人通常主要有以下幾種情況:與所有人共同生活的人中的非繼承人,譬如,同居人、保姆等;依靠遺贈人扶養的經濟困難又無勞動能力人;對遺贈人盡扶養義務較多的人。   3、租賃合同產生的居住權,是指所有人以外的人基于居住的目的通過合同方式與房屋所有人協商一致而取得對房屋占有、居住的權利。需要指出的是,在我國物權法草案中雖然規定了居住權制度,但并未承認租賃關系形成的居住權。筆者認為,居住權應當包括因租賃關系而形成的居住權。具體理由將在我國居住權的歷史演進中加以論述。   (三)居住權的性質。對于居住權的性質,可以從以下幾方面來分析:   1、從權屬的角度來看,用益物權是一種他物權,它是指用益權人在他人所有之物上設立的以占有、使用、收益為目的的權利。而居住權也是對他人房屋的所享有的占有、居住的權利。居住權的前提是占有他人的房屋,用益物權的行使同樣以占有為目的,并且二者都是對在他人之物上設立的。   2、從客體的角度來看,用益物權的客體是不動產,主要包括土地、房屋。居住權的客體為房屋,用益物權的客體包括了居住權的客體,居住權是用益物權的一種。   3、從權能的角度來看,用益物權人行使的是對他人之物占有、使用、收益的權能,居住權中的占有、居住的權能包括在用益物權的權能中,所以說,居住權是用益物權的一種。   4、從設立目的角度來看,用益物權的設立是為了使物盡其用,對于所有權人來說,因為讓渡所有權的使用權能而獲得利益,而用益權人的需要因而得到滿足,用益權人獲得使用價值,而所有人獲得了價值。而居住權人可能是有償也可能是無償占有使用他人的房屋,但無論有償還是無償,都是獲得房屋的使用價值。所以說,居住權是用益物權的一種。   5、從期限性的角度來看,用益物權作為他物權,是對所有權的一種限制,用益物權的存在使得所有權處于不圓滿的狀態,如果允許無期限的存在,那么所有權形同虛設,也無必要存在了,所以說用益物權應當而且必須是有期限的。居住權也同樣是在他人房屋之上設立的,同樣應當而且必須有期限,否則,房屋所有權將失去存在意義。所以說,居住權是用益物權的一種。   6、從返還義務的角度來看,用益物權和居住權都是在他人所有之物上設立的,期限屆滿,用益權人和居住權人應返還所用物。   二、我國居住權制度的歷史演進   最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)第二十七條第三款規定:“離婚時,一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式,可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。”這里的“居住權”,實質上就是房屋的居住權。#p#分頁標題#e#   2002年1月28日《中華人民共和國物權法(征求意見稿)》第211條至218條規定了居住權,2002年12月17日的《中華人民共和國民法》(草案)把《物權法》(征求意見稿)有關居住權的規定原封不動地納入該草案中。2005年7月8日全國人大常委會公布的《中華人民共和國物權法(草案)》第十五章第180條至191條對居住權的概念、設立、期限、撤銷、消滅等作了具體規定。2006年8月22日十屆全國人大常委會第二十三次會議聽取了法律委員會匯報物權法草案的修改情況。法律委員會研究認為,居住權的適用面很窄,基于家庭關系的居住問題適用婚姻法有關撫養、贍養等規定;基于租賃關系的居住問題適用合同法等有關法律的規定,這些情形都不適用草案關于居住權的規定。而且,居住權大多發生在親屬朋友之間,一旦發生糾紛,可以通過現行有關法律規定的救濟渠道加以解決。鑒于居住權的適用面非常窄,全國人大常委會五審的物權法草案刪除了有關居住權的規定。   三、我國物權法未設定居住權是用益物權制度的嚴重缺失   我國物權法第三編用益物權中規定了土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權四種用益物權。由此可見,我國以土地為客體的用益物權制度較為完善。但是按照現代民法學理論,用益物權的客體主要為不動產,不動產既包括土地亦包括房屋及其附屬設施,我國有必要設立房屋居住權等房屋用益物權。全國人大常委會五審物權法草案時刪除了用益物權中有關居住權的規定,從而造成我國的用益物權制度的嚴重缺失。   我國合同法是一部調整債權債務關系的法律,合同法中的租賃合同中涉及到房屋租賃。從形式上來看,房屋租賃合同是合同中的一種。顯然,房屋租賃是一種債權債務關系,承租人由此而取得的是債權。但實質上來說,房屋租賃的目的是為了居住,承租人行使占有、使用的權利。從這個角度來說房屋租賃承租人享有的是居住權。因此,我國應當在物權法的用益物權中規定房屋居住權制度。   我國合同法229條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的不影響租賃合同的效力。”該條即為“買賣不破租賃”,如果說,房屋租賃是債權債務關系,承租人享有的是債權,那么在房屋所有權發生變動時,第三人已經取得所有權時,根據物權優先與債權原則,承租人的債權不得對抗第三人的所有權,基于所有權的排他性第三人有權要求承租人解除合同。在我國未規定房屋居住權制度,而又堅持“買賣不破租賃”原則情況下,將勢必導致其為“物權優先于債權之例外”的結論。如果建立房屋居住權制度,將通過租賃合同方式而形成的居住權規定在物權法中的用益物權中,承租人的居住權才能直接得到物權的保護。實質上,房屋租賃合同可以說是通過債權債務關系來設立的用益物權,在這里訂立房屋租賃合同只是一種手段行為,最終目的是要通過登記公示方式取得房屋居住權,從而占有、使用他人所有的房屋及其附屬設施。

摘要：隨著2018年國地稅合并、金稅三期軟件逐漸完善，國家取消了縣級稅務稽查部門，稅收稽查的抽查比例由原來的1.5%提高到現在的2.5%，稅務政策的不斷調整和完善有限一方面大幅度降低了企業的稅務負擔；另一方面稽查力度的加大也使得企業因合同條款導致的稅務風險增加。本文就企業合同中的涉稅業務風險及風險管控防范進行分析和探討，以期在公司治理中得到應用。

關鍵詞：合同;涉稅風險;涉稅管理;防范措施

市場經濟的本質是契約經濟，在市場經營實踐中，企業合同是最為重要的表現形式，在市場經濟活動中發揮著無可替代的作用，能夠保障企業在正常開展市場經營活動中合法權益，通過具體合同條款約束和監督合同雙方的權益。但大部分的企業在合同簽訂和履行過程中往往只注重合同內容的法律風險和具體業務合規風險，忽略了企業合同作為國家稅務機關監督企業履行納稅義務的重要依據，由此引起的稅務風險和稅負風險沒有得到足夠的重視，企業在面臨稅務機關抽查時，涉及企業合同相關涉稅條款的不規范將會導致企業面臨巨大的稅務風險。

1合同、業務流程與稅收風險的關系

企業合同是國家稅務機關對企業市場經營行為稅務管理的最核心、最原始的單據之一，也是企業作為納稅主體業務交易是否真實發生的最重要的證據之一，是市場交易活動具體的書面載體，稅務機關通過市場企業主體之間合同的簽訂，獲知企業納稅主體之間商品、技術、服務的真實交易行為，通過一定的稅務管控系統判斷納稅主體是否符合稅法的要求，是否需要稅務機關的干預。因此企業合同的稅收風險管理是貫穿于合同交易全過程的行為，在實際業務操作過程中企業一方面要在具體業務流程上的規范和合規；另一方面提前預估合同簽訂履行過程中潛在的可能出現的稅務風險，將稅收風險管理的理念和意識融入到合同簽訂、合同履行、貨物交接、技術服務的完成、確定應付賬款、取得銷售收入、進銷項發票獲取開具、繳納稅款、財務憑證等合同全流程的管理，在日常的合同管理和日常業務中有效地管控可能出現的潛在風險。

2企業合同涉稅風險的類型

2.1企業設立時的投資合同涉稅風險

摘要：新租賃會計準則的頒布實施，不僅僅是對我國企業會計準則體系的進一步完善，更是緊隨國際準則進程的有力舉措，力求與國際準則趨同。本文將立足新租賃會計準則的修訂背景及重點內容，針對其對商業銀行形成的影響進行分析，并就此提出商業銀行在新租賃會計準則背景下的應對措施，希望能進一步促進商業銀行的穩健發展。

關鍵詞：新租賃會計準則；商業銀行；影響；應用

引言

租賃作為企業經濟活動的關鍵組成，屬于目前便捷、高效的融資渠道。新租賃會計準則的施行對許多行業企業的運營及財會管理工作形成巨大影響，特別是財務報表方面，促使相關企業不得不改變現有的業務運作形式。從目前現實情況來看，我國商業銀行普遍缺少擁有高收益的資產，同時也暴露出了較高的信用風險與較緩的利潤增長速度，再加上營收能力不斷弱化，所以必定會受到新租賃會計準則的直接影響。鑒于此，從現在開始商業銀行需要提高對資產結構變革工作的重視度，針對資產處置、合作行業企業優選等方面予以優化，將目光聚焦于新興產業、技術升級等服務建設方面，促使商業銀行在如今新常態產業融合背景下的金融租賃業務優勢。

一、新租賃會計準則的修訂背景與主要變化

1.修訂背景。我國會計準則的修訂始終追求與國際會計準則趨同，原因在于國際會計理念相對更先進，能夠有效促進我國租賃行業的規范化發展。當然，修訂租賃準則的最根本原因還在于原有租賃準則施行中暴露出一定問題，如其中對經營租賃與融資租賃的界定較為模糊，對資產性質的判斷有著太過濃重的主觀色彩，因此在實務操作過程中便會暴露出大量能夠進行暗箱操作的“后門”。新租賃會計準則的全面施行，屆時原租賃準則中針對業務進行分類的相關標準將被替代，其中便包含融資租賃與經營租賃兩個方面，此舉對于不管是出租人還是承租人，或者是扮演第三方角色的商業銀行等金融機構，都能夠對現有業務模式予以優化。新租賃會計準則施行后對成本控制以及租賃費用、收益的確認會造成明顯影響，因為新租賃會計準則針對出租人與承租人的規定更為詳細，嚴格要求了會計信息披露的真實性。

2.主要變化。對資產負債表是否形成影響，是融資租賃與經營租賃的主要區別，由于這種影響始終存在，所以在實務操作中想辦法讓融資租賃能夠以某種形式轉變為經營租賃，從而不必上表，也就影響了企業會計信息披露的真實性，掩蓋了企業的經營風險。相較于原租賃會計準則而言，新租賃會計準則的主要變化為如下幾點：①重新定義租賃，實行單一承租人會計模式；②區分租賃合同與服務合同；③會計處理出現變化，重點體現在承租人方面；④豐富出租人披露信息，在報表中呈現更多有用信息，供相關人員使用。

委托他人代表自己行使自己的合法權益，被委托人在行使權力時需出具委托人的法律文書。而委托人不得以任何理由反悔委托事項。被委托人如果做出違背國家法律的任何權益，委托人有權終止委托協議，在委托人的委托書上的合法權益內，被委托人行使的全部職責和責任都將由委托人承擔，被委托人不承擔任何法律責任。

一、委托書格式：

1.委托書

2.茲因患者XXX因X工作關系X重病X路途遙遠X出國

3.確實無法親自辦理病歷資料申請，特委托：XXX代為向貴院申辦，申辦資料項目范圍為：

4.以供----之用。

5.此致醫院

摘要:在嚴峻的市場競爭機制下，投資管理公司要想更好地適應外部金融市場變化以及行業競爭壓力必須重視財務管理工作，將財務內控作為提升內部治理水平的有效途徑。在這一過程中企業要針對自身的實際情況建立一套完善的資本管理制度，維護企業經營價值，打破當前的發展困境。本文以投資管理公司為主體，研究財務內控管理制度的應用。

關鍵詞:投資管理公司;財務內控;對策探討

一、投資管理公司主要面臨的財務管理風險分析

對投資管理公司來說，其主要的經營活動就是對外融資、項目投資以及業務運營。企業往往通過金融資本與產業資本的結合營運提升資金投入產出價值，并及時擴大企業的融資規模，支持企業日常經營管理活動。具體來說，投資管理公司的財務風險主要包括以下幾個方面。(1)內部轉移價格風險。即企業各職能部門之間針對勞務與產品輸出進行價格計算時受內外部經營環境的不確定因素影響，使轉移價格或關聯交易的預期效果無法實現，從而給企業帶來經濟損失;(2)產權管理風險。投資管理公司在項目投資后一定時間內擁有資產的使用權和經營權，但資產的產權界定及管理涉及相應的法律規范，在轉讓與租賃過程還涉及手續辦理、合同簽署、登記過戶等復雜的流程，難免存在一定的經營風險;(3)投資風險，即企業對外或對內投資項目所產生的風險。投資決策管理是投資管理公司財務管理活動中的關鍵環節，也是企業提升盈利能力的主要手段，但因投資管理企業對市場依賴程度較高，在一定程度上所有項目投資都存在潛在的風險因素;(4)融資風險。企業的融資行為與投資方向有直接關系，主要融資方式包括債務融資和股權融資。而融資風險主要來源于融資活動開展前沒有考慮到金融市場變化以及企業經營管理的實際情況，進而給企業帶來償債風險;(5)其他財務風險主要指信用風險和稅務風險，即企業缺乏完善的客戶信用等級管理制度或稅務籌劃不合理等。

二、投資管理公司財務內部控制管理中存在的主要問題

目前投資管理行業在我國經濟市場上已經初具規模，企業要想更好地應對復雜的市場環境必須建立一套完善的財務內控管理體系，保障企業的資產安全、經營合法等關鍵內容。但目前部分投資管理企業在財務內控管理制度應用過程中還存在缺陷問題，如下所述。首先，企業缺乏完善的財務監管體系。大部分現代化的投資管理公司已經意識到財務管理的重要性，但缺乏財務管理相關的保障機制。而財務監控體系的缺失會影響項目投資、合同簽署等重要環節的監管，也難以保證企業財務戰略的落地和實施。其次，企業尚未建立有效的財務風險評估機制。以租賃服務企業來說，其風險防范的關鍵內容就是合同風險以及租金回收風險。在行業競爭激烈的背景下，一些企業盲目擴大業務規模和客戶群體，在租賃交易過程中對承租人的資信情況了解不足，甚至為了完成績效目標在合同條款中對租賃抵押金額、免租期限進行放寬處理，企業在賬款回收過程中難免因違約現象影響企業的合法利益。同時，企業對賬款回收工作缺乏系統化的管理機制，壞賬概率的增加也會給企業帶來無法挽回的損失。最后，企業財務管理人員的綜合素質有待提升。投資管理行業在市場上的發展時間較短，整個行業內尚未建立一套標準的財務管理模式。受到傳統的財務管理理念影響，企業會計人員財務風險意識淡薄，在財務管理工作中缺乏與業務職能部門的聯系，信息不對稱問題嚴重影響會計信息的真實性，使財務內控管理工作無法順利開展。

三、投資管理公司優化財務內控的有效對策

摘要：中小企業在社會經濟發展中占據重要地位，在市場中也十分活躍，容納了社會中較多的就業人員，在發展中需要獲得金融支持，但是受多種因素的作用與影響，當前面臨的融資困難較為突出，對中小企業的發展產生了一定的制約。融資租賃屬于新型融資方式，是解決中小企業融資問題的有效途徑，本文就此進行了探討研究。

關鍵詞：融資租賃；中小企業融資；社會經濟；實施；探討

中小企業規模小、技術水平低、資金能力弱為普遍現象，和大企業相比處于競爭劣勢，資金短期是中小企業發展產生困擾的主要問題。金融體制不夠合理、金融市場未能發展成熟、融資渠道比較單一，導致中小企業融資時困難尤為突出。金融租賃和股票融資、銀行貸款等手段相比優勢獨特，可以將融資與融物結合在一起[1]。

1 融資租賃概述

1.1 定義

融資租賃主要是相對傳統租賃來講，融資租賃、傳統租賃為租賃交易基本分類，相應功能、交易結構存在本質不同。融資租賃基于交易角度進行分析，主要是出租人購買承租人需要的租賃物件，旨在為承租人提供融資，再運用收取租金的方式將租賃物件以長期方式向承租人出租，由承租人使用物件。融資租賃在方式上具有多樣性的特點，其中主要包括以下幾種：首先，直接租賃。這種租賃方式為租賃公司將自身借入資金或自有資金運用于購進設備，出租給承租企業或租賃機構運用股權集資或借款方式購入設備，再出租給承租企業。其次，轉租賃。出租人作為承租人在租賃機構租賃機器設備，再將機器設備通過出租人身份向承租人租賃。再次，回租租賃。主要指承租人外購或自制機械設備，根據重估價格或賬面價格賣于出租人，從而運用租賃方式將其租回。最后，杠桿租賃。這種租賃方式主要運用在價格比較高的設備租賃中，涉及三個方面的關系，包括承租人、出租人、貸款人。一般來講，出租人承擔設備金額20%～40%便能具有擁有權，剩余資金運用出租設備進行抵押，從而獲得貸款，由承租人手中獲得租金。

1.2 特征

2014年，市機關事務局要在市委、市政府的正確領導下，堅持以鄧小平理論、“三個代表”重要思想、科學發展觀為指導，認真學習貫徹黨的十八大精神和《機關事務管理條例》，圍繞中心，服務大局，開拓創新，扎實工作，為“加快科學發展，建設美麗泉城”做出新的貢獻。重點做好八個方面的工作：

一、全面提升大廈管理服務水平，打造一流政務服務環境

1．充分認識做好大廈安全工作的重要意義，牢固樹立安全第一的思想，全力做好治安防范、消防安全、設施設備運行、應急處置、信訪秩序維護、食品安全衛生等工作，確保大廈安全穩定。

2、進一步完善、落實各項管理制度，繼續推進大廈服務保障工作規范化、標準化。

3．從完善細節入手，進一步加強大廈配套設施建設，做好大廈會務服務、工程維護、衛生保潔、綠化美化等工作，提升服務品質，打造一流政務服務環境。

4．進一步加強對餐飲服務企業的監管，優化服務工作流程，合理配餐，不斷提升餐飲服務水平。

5．積極做好蔬菜基地基本建設和日常管理，進一步提高蔬菜質量和產量。