房產經紀管理范例

摘要：房屋交易網簽備案可體現政府公信力、約束中介行為、規避“一房多賣”問題，由此可見房屋交易網簽備案對規避交易風險有利。同時，房屋交易網簽備案對調控房地產市場、加強房地產市場監管有利。我們可推廣、落實房屋交易網簽備案，以推動房地產市場健康發展。

關鍵詞：房屋交易網簽備案；房地產市場；作用

0引言

由于購房人對交易風險認知不全面，房地產交易中可能“一房多賣”、“陰陽合同”、交易合同不明確等問題[1]。在房地產行業發展的同時，我國政府部門對房地產市場的管理力度逐漸加強，且采取多種措施以預防交易風險。《住建部關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號），是國務院同意頒發的文件，其中指出我國需落實房屋買賣合同網簽備案機制，保證網簽備案業務流程規范性。

1房屋網簽備案對防范交易風險的意義

部分購房者認為買房需要經過看房子、交定金、簽合同、辦貸款這一系列過程，其認為網簽與備案是同一項工作。房地產交易雙方通過網絡簽訂房屋買賣合同即網簽；房屋買賣合同簽訂完畢后，由房產管理部門公示房屋買賣合同信息的過程即備案。房屋網簽備案對防范交易風險的意義主要為以下幾方面：

1.1房屋交易網簽備案將體現政府公信力

【摘要】在當前低碳經濟發展背景下，人們對環境保護方面給予一定的重視力度，而低碳經濟也是當前我國經濟發展必走之路，特別是房產行業的發展，這主要在于房產行業碳排放量比較大，因此本文將對低碳經濟形勢下的房地產經濟管理進行分析，主要研究低碳經濟對房地產經濟發展帶來的影響，提出低碳經濟形勢下的房地產經濟管理策略。

【關鍵詞】低碳經濟；房地產；經濟管理；策略

1概述低碳經濟

所謂低碳經濟，簡單來講就是在可持續發展背景下，采取多種措施來減少石油煤炭等不可再生資源的消耗量，只在降低廢棄在大氣中排放量，在保護生態環境的前提下發展經濟[1]?；谝陨希ㄟ^建設低碳經濟，有利于促進經濟結構調整，同時對生態環境的保護有積極性發展意義，進而提升對資源能源的利用率，降低資源消耗量。下圖一為我國碳排放源構成及排放量：

2低碳經濟對房地產經濟發展帶來的影響

其一，有利于促進房產企業發展成本，與發達國家相比較，我國在低碳技術方面還不夠成熟，若想在房地產發展中大范圍使用低碳技術，就會增加成本的支出；其二，短時間內低碳經濟發展對房產企業有影響，這主要在于當前我國房產企業成本上升，同時房價也因此上升，而房產價格速度又高于國民消費水平，同時也就給房產銷售工作者帶來一定工作壓力；其三，房產價格會因低碳經濟形勢提升，從整體上來講，低碳技術在我國發展時間比較短，但成本支出卻在不斷上升，房產行業要想朝向低碳經濟道路發展，就需要投入更多人力物力來研發新型技術，將其應用于房產建設中，也會在很大程度上提升房產質量，相應的房產價格也會因此提升，而開發商會將在低碳技術方面產生的成本轉移到房產購買者，因此在低碳經濟形勢下的房地產價格必定會提升。

3低碳經濟形勢下的房地產經濟管理策略

摘要：報告要求加強社會保障體系建設，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨著四限時代的到來，房地產經濟中“限購、限貸、限售、限價”讓許多房地產開發商都陷入了發展困境。因此，在這一背景下，出現了一種新的買辦房產經濟——以租代售。租購并舉、以租代售將是今后房地產市場良性發展的方向之一。針對這一新型房地產，本文主要從其優勢與弊端出發，對其風險進行分析，進一步探討以租代售的新型房地產對房產經濟的影響。

關鍵詞：以租代售;新型房地產;房地產經濟;影響

四限令的頒布對房地產經濟產生了較大的影響，隨著不限購房屋的減少甚至消失，許多購房者與開發商也紛紛采取新的措施——以租代售。這一新型的房地產方式很快發展起來，并且在自住性商品房等經濟房中尤為明顯[1]。以其獨特的優勢對房地產經濟產生重要影響；而其存在的風險，在房地產經濟發展過程中，也應受到更多重視與關注。

1以租代售的內涵與特點

以租代售這一新型房地產方式主要是將空置的商品房以出租的方式進行處理，通過出租的方式，與租房者簽訂有效合同，租房者應當在合同規定的期限內購買所租的房，開發商則按照租房時的價格出售給租房者。租房者在合同期限內所交的房租，可以用作抵充購房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能獲得相應房產所有權；相反，若是在合同規定期限內，租房者不購房，就作退租處理，而之前租房者所繳納的租金就當作開發商所收取的房租。這種新型的方式為購房者提供了更綠色、更方便的消費。

2以租代售的優勢

2.1很大程度上確保了商品房的建筑質量

一、銷售管理中遇到的問題

(一)積極性不高

員工積極性不高主要表現在以下幾個方面:

1、工作不思進取。

銷售人員在日常開展工作的過程中,表現不積極,安于現狀。工作上不求創新,不思進取,領導安排事情才做,主動性差,敬業精神不強,等、靠、要、混日子的思想嚴重。

2、疲于應付、缺少激情。

一些業務人員由于工作頭緒多、壓力大,不能很好地統籌協調,導致每天東奔西跑、疲于應付,過早地產生了職業倦怠,對工作產生了厭倦情緒,失去了干事激情。

一、我國小微企業界定標準及基本分布情況

由于互聯網技術的發展和普及，在家辦公的從業人員每年逐漸增長，個人創辦小公司，或經營一個小店面或者互聯網絡上開辦虛擬商鋪，或加盟某個實體連鎖店。店主、員工與客戶無需見面，而是通過互聯網保持著高效的信息交流，快捷的交易，管理費用低，潛在客戶眾多，銷售區域廣泛，商機無限。特別是在實體大型企業無法兼顧到的經營領域，小微企業更加具有得天獨厚的優勢。小微企業主要從事技術服務性行業、裝配制造行業、手工作坊和小型種植、養殖業，特別在家庭手工業、修理修配、旅店服務、餐飲服務、小學生中午小飯桌、小商品零售、家政服務、初級衛生保健服務、嬰幼兒看護、殘疾兒童特殊教育訓練、養老服務、病人看護、幼兒和學生接送服務、洗染縫補、復印打字和理發等方面為居民解決了許多生活難題。

二、主要存在的問題

第一，小微企業偷逃稅款是普遍現象。小微企業主會想盡辦法與稅務人員搞關系，能少繳稅就不會多繳稅。而大型零售企業，稅務人員明知其偷逃稅款也無能為力。

第二，小微企業一般為個體經營和合伙經營，面臨融資難困境。小微企業由于是自主創業，其資金來源大多都是自籌資金。由于小微企業信用度低，依靠商業貸款舉步維艱。銀行對于小微企業發放貸款要求嚴格，一般銀行規定，企業必須要有3年以上的經營業績或者資產抵押。小微企業成立3年以內、沒有資產抵押的，銀行都不能發放貸款。有些小微企業為了獲得流動資金只能依靠民間借貸融資。由于經濟形勢的變化，民間借貸的年利率水漲船高，不少借貸年利率已經漲到了20%~30%，高額利息成為小微企業發展過程中沉重負擔。

第三，小微企業獲得項目時常常遭到不公正的待遇。許多大企業接項目都是靠關系。各種名目的項目招標活動往往邀請小微企業參加，充當圍觀者，其實中標結果早已內定。小微企業所做的每個項目，都是靠品質和低價格，沒有討價還價的話語權，勉強維持生存。

第四，企業的人工成本逐年增高。去年招一個本科生，起薪2500元，而今年則起碼要3000元，另外企業要為員工交納“三險一金”，企業要按照員工工資的45.6%繳納，這樣，一個人工成本每月要在4368元。小微企業雖然在各大招聘網站常年招聘，可高技能的人才都被大中型企業招聘走了。如果小微企業對技能型人才的工作能力要求高，所以很難有合適的人員長期留下來，小微企業的員工不得不身兼數職，既要懂技術，又要懂營銷，工作壓力非常很大。小微企業入門的門檻很低，但是要做大做強不容易，很多小微企業只能生存一兩年。

[ 摘要 ] 由于房地產商品的特殊性，房地產線上營銷進程滯后于其他商品，目前房地產領域尚未采用純線上營銷模式，線上線下融合營銷仍是當前的主流模式。本文從供需層面分析房地產線上營銷產生的背景，分析線上營銷模式的現狀和問題，指出需從組織設計、流程優化和傭金分成等方面加以完善。

[ 關鍵詞 ] 房地產 ；營銷模式 ；線上營銷

淘寶、京東等電商購物平臺在國內已上線二十多年，房地產作為商品理應成為電商的重要目標。然而房地產具有不可移動、交易復雜等特殊屬性，房地產在互聯網領域的布局一直滯后于普通商品，但互聯網頭部企業與房地產巨頭一直在積極探索房地產線上交易模式，比如以新浪樂居、搜狐焦點、網易房產等為代表的，以提供房地產行業資訊為主的平臺，鏈家網、中原地產、貝殼找房等房地產經紀服務企業自建的平臺，以房多多為代表的經紀人分銷平臺使房地產經紀人得以發布房源信息，客戶得以搜索房源、線上看房，還有以天貓好房、京東房產等為代表的，將傳統售樓部搬到網上的線上購房平臺。除建立這些專門的線上平臺之外，地產企業也在不斷拓展其他線上營銷方式。微博、微信公眾號是地產企業發布行業資訊的重要陣地，抖音等短視頻平臺、微信朋友圈成為不少房地產經紀人自我營銷、發布房源的主要平臺，微電影成為地產企業強化品牌認知、增強客戶黏性的宣傳工具，業主社群是各地產企業開拓市場、拓寬運營渠道、鎖定目標客戶的重要場所。本文以房地產企業的線上營銷為對象，分析房地產企業線上營銷產生的背景、目前的運營狀況、存在的問題及對策建議。

一、房地產線上營銷模式的運作機理

（一）全程線上營銷是未來的理想模式

除房地產以外的一般商品，具有價值量小、交易過程簡潔、商品信息簡單等特點，因此從甄別篩選、購買付款到快遞到家，都可以通過網購平臺實現線上營銷閉環。房地產如果像其他商品一樣實現線上閉環營銷，其運營機理就是樓盤線上展示、客戶線上篩選、雙方線上成交，交易雙方在線上完成房地產交易的全過程。營銷閉環的具體實現方式如下 ：開發商建立線上售樓部，實現從房源搜索、線上看房、咨詢洽談、下定預購、網上簽約、按揭貸款、產權過戶以及售后服務全鏈條的線上交易。其目的是通過全行業協作，建立不動產交易全鏈路 ETC 高速通道，提高交易效率。線上售樓部是線上營銷的載體。線上售樓部是房地產企業進行房地產項目展示、咨詢洽談、成交簽約的線上載體。借助 3D 技術、云計算、網絡直播、線上金融等方面的技術，地產企業能整合技術、客戶、數據等資源，實現售樓部線上化。各方參與協作是打通各環節的關鍵?？蓸嫿ㄩ_發商、購房者和交易服務方共同參與的不動產交易協作機制，逐步構建開發商、購房者、房地產經紀公司、金融機構、按揭公司、產權主管部門等單位之間的紐帶，實現房地產全程線上營銷。

（二）線上線下互通融合是當前的主流方式

作者：關睿 云佳祺 單位：財政部財政科學研究所

發達國家及地區的稅收政策

(一)香港相關稅收政策

香港實行簡單稅制，征收稅種較少(主要為直接稅)，稅率水平也較低。其稅收可分為直接稅、間接稅兩大類，直接稅主要包括薪俸稅、利得稅、物業稅等。1、利得稅。利得稅為納稅人為其在香港經營業務取得的利潤所繳納的稅款，相當于世界各國的企業所得稅。適用于法團的稅率為16.5%，適用于法團以外的人士的稅率為15%。2、薪俸稅。薪俸稅是納稅人為在香港工作所賺取的收入所繳交的稅款。政府會對薪俸稅納稅人提供各種免稅額，扣除免稅額后會按一個累進的征稅率征稅。目前個人免稅額為HK$108000，已婚人士免稅額為216000港幣，子女免稅額:第一輯第二名子女每名30000港幣，第三至第九名子女每名15000港幣，供養父母或(外)祖父母免稅額為30000港幣，單親人士免稅額108000港幣，供養兄弟姐妹免稅額為30000港幣，傷殘收養人免稅額為60000港幣。累進辦法為:超過HK$108000的首個40000元稅率為2%，次個40000元稅率為7%，第三個40000元為12%，余額為17%。稅法還規定，薪俸稅的最高限不超過薪酬總額的15%。即如按上述累進稅率計算的應繳稅款高于薪酬總額的15%，則納稅人只需繳納薪酬總額的15%作為薪俸稅。這一政策對高薪人士起到積極的挽留作用，這部分人主要是一些高級專業人士和貿易、投資、金融方面的頂尖人才。此外，非居民股息收入和利潤匯出免征預提所得稅。鼓勵了大批跨國公司地區總部、股票經營者、經紀人移居香港或作長期、短期居住，極大地帶動了香港第三產業特別是商業、旅游業的增長。

(二)新加坡相關稅收政策

新加坡的稅收體系較為簡單，其整體稅賦水平較低，在亞太地區僅高于香港。主要的稅種包括:企業所得稅、個人所得稅、消費稅。新加坡實行區域征稅，即納稅人的海外收入不需納稅。此外，新加坡政府根據不同的企業總部類別采取了有針對性的稅收優惠措施，比如，差別稅收政策、企業所得稅優惠政策、股息紅利和預提稅免稅政策、加速折舊的優惠政策以及增值稅或商品勞務稅的優惠政策等。具體政策如下:

1．企業所得稅基本稅率。自2010年估稅年度起所得稅稅率調為17%，且所有企業可享受前30萬新元應稅所得的部分免稅待遇:一般企業前1萬新元所得免征75%，后29萬新元所得免征50%;符合條件的起步企業前10萬新元所得全部免稅，后20萬新元所得免征50%。

摘要：推動新型城鎮化建設的發展和壯大，應加大農村力度，根據現階段新型城鎮化建設的發展目標，合理進行農村土地規劃，在基礎環節推動我國城市發展和城鎮化建設。城鎮化建設理念于十八大期間提出，其核心理念是城市和農村過渡型項目建設，將農村土地合理利用，加大房產建設，促進我國房產經紀二次浪潮，并在經濟帶動下完成農村人口向城鎮轉移，構建我國特色城鎮化建設。為了滿足新型城鎮化建設，應該針對現有農村土地進行統一規劃管理，以城鎮建設為規劃藍圖，設計可行的規劃措施，保證農村土地的合理利用。本文通過深刻分析新型城鎮化建設的核心思想，總結出現階段土地規劃的常見問題，并提出策略分析。

關鍵詞：新型城鎮化；農村土地；規劃管理；存在問題；措施

為了加快我國經濟建設腳步，應推動城鎮化建設，21世紀30年代，我國應該全面建設完成小康社會。小康社會的基本保證條件是建設新型城鎮，在現有農村土地的基礎上合理利用有限土地資源，完成房產建設以及周圍配套設施建設。落實以人為本的觀念到農村土地規劃階段，做到現有土地資源的高效利用，符合現階段國家建設的基本理念，有限的農村土地資源必須在建設前期規劃利用，針對土地規劃階段常出現的問題，應采取人本化的管理理念，進行方針的制定和實施。人本化管理符合當代建設和管理的未來發展，以人為本，落實基礎觀念到土地規劃過程中，采取嚴格的管理手段降低腐敗事件的發生，促進我國新型農村和城鎮體制建設。

一、新型城鎮化發展現狀

自中共十八大以來，推動著我國新型城鎮化建設的腳步，綠色小鎮、工程小鎮、工廠小鎮、生態小鎮是建設的基礎理念。我國改革開放到十八大開展期間，城市建設率為51.3%，如此大規模的城市建設率離不開基礎建設者的功勞，由于城市建設過程中常駐居民的戶籍問題，實際城市建設率不及31.2%。由此可見，部分城市邊緣區域的農村或者鄉鎮，正在接受被動城鎮劃分，這不符合新型城鎮建設的理念。中國共產黨十八大提出新型城鎮建設，其核心理念是加大城市建設率，促進偽城鎮化建設項目發展成真正的城鎮建設項目，并提出智能、低碳、綠色新型城鎮建設道路。智能城鎮化建設指的是城市基礎建設和市政工程的智能程度，新型城鎮應該以智能建設為基礎理念，全面建設成為我國新時代的智能城鎮。如城鎮建設過程中的市政工程領域，采用智能聲控設備完成城鎮路燈維修和養護，保證市政工程基礎建設環節為智能城鎮建設提供設施基礎。低碳新型城鎮建設指的是在城鎮建設環節落實低碳理念，建設過程中做到節能減排，保證建設低碳新型城鎮。低碳理念作為新時代背景下追求更高要求的生活工作理念，在新型城鎮建設過程中，該理念應合理滲透到城市建設的各個環節，為我國步入中等發達國家做城市基礎。綠色新型城鎮建設指的是加大未來城鎮建設的環境保護，在建設初期合理規劃城市基礎設施和綠色植被覆蓋率，建設綠色花園城鎮。

二、農村土地規劃管理中存在的問題

（一）農村土地規劃問題