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當前，我國地方政府都不同程度地存在財政經費短缺問題，為了獲取較多的財政收入，一方面，地方政府要吸引房地產商開發項目，另一方面，對房地產商減少或變相減少社區體育場地的行為缺乏監督管理。
房地產：商房地產商是市場主體，應該以追求利潤最大化為經營目標，由于社區體育場地是公共產品，如果單純由房地產商按照市場供求關系提供，其建設成本得不到完全補償［5］。但是由于政府部門相關法律法規的硬性規定，房地產商不得不建設社區配套體育場地，這也可以理解為是房地產商為了獲取房地產開發權的一種成本，是一種無奈之舉。在一個具體的房地產開發項目中，房地產商的收益函數為N=B×（PB-C）-RB，其中，N為房地產商在該房地產項目中獲得的收益，B為房地產商銷售的房屋，PB為銷售房屋的單位價格，RB為房地產商提供社區體育場地的成本，C為房屋的單位直接成本。當前，在社區體育場地規劃標準不夠明確細致，且政府的監督管理不到位的情況下，房地產商會想方設法減少社區體育場地以謀求自身利益最大化。
社區居：民社區居民是社區體育場地的實際使用者和最終受益者。假設社區居民只考慮社區體育場地狀況，現有A、B兩個小區，提供的體育場地分別為RA和RB，價格分別為PA和PB，那么他們的權衡結果將是：（略）在只考慮健身需要的情況下，社區居民會根據房屋價格和配套體育場地權衡做出購買房屋的最優選擇，即價格最低，配套體育場地最好的小區住房。社區居民使用社區體育場地的成本就是房價（一次性支付）和較低的收費（用于場地的維護保養等），收益就是享受社區體育場地便利的健身條件。
房地產開發與社區體育場地建設的和諧與沖突
1.房地產開發與社區體育場地建設的和諧
房地產開發與社區體育場地建設的和諧表現在三個方面，一是符合地方政府的執政目標。因為社區體育場地建設不僅可以為社區居民創造良好的健身環境，有利于全民健身事業的開展，而且還降低了地方政府提供社會公共服務的成本，提高了社區服務質量，同時還能為地方政府帶來財政收入，為改善區域社會事業發展和提高公共服務水平創造條件。二是為房地產商帶來良好收益。因為規劃完善的社區體育場地不僅可以實現體育與地產的完美結合，有利于發揮體育地產的品牌效應，提高樓盤的銷售價格，擴大樓盤銷售量，為房地產商帶來可觀的經濟效益，以彌補社區體育場地建設的成本支出，而且可以顯示房地產商的經濟實力，塑造房地產企業勇于擔負社會責任的企業形象，同時還可以使房地產商獲得政府的財政補貼和優惠政策以及更多的開發機會［5］。三是可以滿足社區居民的體育健身需求。因為許多有著健身需求的購房者購房的前提是得到了房地產商按照國家標準配備相關體育設施的承諾，在能夠承受房價和物業管理費的前提下，他們更傾向于選擇雖然價格高一點，但能夠滿足他們體育健身需求的小區。
2.房地產開發與社區體育場地建設的沖突
當前我國社區體育最突出的問題就是社區體育場地嚴重不足，遠不能滿足社區居民的體育健身需求，這就是房地產開發與社區體育場地建設的沖突。因為，從理論上講，地方政府和社區居民在社區體育場地的供給問題上利益是一致的，和房地產商的利益是不一致的，因為提供體育場地滿足居民健身需求，也是地方政府的行政目標之一，而房地產商利益的取得是以購房者利益受到損害為代價的，因此，地方政府對房地產商在房地產開發過程中的社區體育場地建設負有補貼和監督管理責任［5］。但是目前地方政府沒能很好地履行地方居民利益代表者的角色，在房地產開發時偏重于追求GDP增長速度、獲取更多的財政收入等其他目標，而忽視了對房地產商建設社區體育場地的補貼和監督管理，使房地產商為了追求利益最大化而忽視了購房者的健身權利，從而導致社區體育場地供給不足。
房地產開發過程中政府責任的經濟學分析
因為公共產品由政府提供,私人產品由市場提供，一旦明確了社區體育場地的公共產品屬性,政府在其供給中發揮主體作用就具有了合理理由，這與世界各國實踐也是相一致的。我國《憲法》、《體育法》以及相關法律法規都對體育權利作了相應規定,并明確了政府在保障體育權利時的主體責任[6]。
1.政府補貼責任的經濟學分析
圖1為政府補貼社區體育場地供給的經濟學分析。假設房地產商提供社區體育場地的成本為MC，因為成本不隨體育場地數量的變化而增加，所以是一條直線。房地產商出于提升樓盤品質以提高房價的需要，自身對社區體育場地的開發需要為D，同時也是其邊際收益曲線MB。在不考慮社區體育場地的外部收益時，開發商提供的社區體育場地量為Q1，如果將居民的外部收益納入其中，其外部收益曲線為MEB，根據邊際報酬遞減規律，外部收益隨著社區體育場地的增加而遞減，所以MEB曲線向下傾斜[7]。社會由于社區體育場地建設所得的邊際收益為MSB=MB+MEB，是房地產商的邊際收益與外部邊際收益之和。從社會的角度來看，社區體育場地的提供應該由房地產商的邊際成本曲線MC和社會需求曲線D=MSB的交點決定[8]，即，有效率的均衡量為Q*，有效率的均衡價格為P*。社區體育場地正外部性的存在使得房地產商將建設較少的社區體育場地，其價格也高于從整個社會角度衡量所應有的價格水平，這不利于社區體育場地的提供和社區居民的體育健身運動。因此，政府有責任通過補貼或減稅鼓勵房地產商提供社區體育場地，并降低其使用價格。假設政府的補貼率為t，房地產商的邊際成本曲線下降為S（1－t）=P*，社會上的社區體育場地供給量和價格就分別達到均衡值Q*和P*，由此可見，政府補貼不但提高了社區體育場地的供給數量，而且還降低了社區體育場地的供給價格，提高了整個社會社區體育場地服務。
2.政府監督責任的經濟學分析
下面分析地方政府在有經濟損失和無經濟損失兩種情況下，參與監督、加大監督效率和加大懲罰力度對區域內理性房地產商提供社區體育場地行為的影響。
1）無經濟損失下政府監督責任的經濟學分析
假設房地產商按照標準配套社區體育場地所發生的全部成本記作建設成本C1，不按照標準或根本不配套社區體育場地，被發現后所必須承擔的經濟和社會形象等方面損失所涉及的成本記作處罰成本C2。如果政府實行監督時，房地產商不按照標準或不配套社區體育場地行為被發現并被處罰的概率為P（0≤p≤1），且罰金為X，則C2=PX，它反映了地方政府的監督效率與執法力度[10]。假設政府的監督費用為K，房地產商和政府相應的損益矩陣如表1所示。其中，θ為房地產商逃避按標準提供社區體育場地的概率，為政府實施監督的概率。政府、理性企業行為的期望收益函數分別為：（略）在以上均衡中，房地產商社區體育場地的成本C1，處罰金額X、政府的監督成本K監督效率P有關。政府的監督效率越高、處罰金額越大，房地產商不按標準提供社區體育場地的概率就越小，而監督成本越大，房地產商不按標準或不提供體育場地的概率就越大。由此可見，要使房地產商按標準提供社區體育場地，政府相關部門一方面要加大對違規律行為的處罰力度，另一方面要提高管理效率，這個管理效率來自預期監督效率P的不斷提高和監督成本K的不斷下降。#p#分頁標題#e#
2）有經濟損失下政府監督責任的經濟學分析
假如政府部門能夠承擔監督失職的經濟責任，即在監督失職時，政府部門必須自己建設社區體育場地，承擔建設社區體育場地的成本，那么這種情況會對房地產企業建設社區體育場地產生什么影響呢？考慮政府監督管理部門的失職責任，則房地產商和政府相應的損益矩陣如表2所示：
結論與建議
1.結論
社區體育場地是一種特殊的公共產品。(1)妥善處理房地產開發與社區體育場地建設之間的關系，實現體育與房地產的結合，建立起社區體育場地有效供給機制，符合地方政府、房地產商和居民三者的利益最大化原則，從而達到社區體育場地建設與房地產開發的相融。(2)造成社區體育場地建設與房地產開發沖突的原因是沒有建立起社區體育場地有效供給機制，即沒有理順地方政府、房地產商和居民三者的責、權、利關系，沒能很好地協調三者的成本和收益，沒能實現體育與房地產的良性互動。(3)政府通過給予房地產商補貼或優惠，能極大地提高其建設社區體育場地的積極性，增加社區體育場地的供給，以實現資源優化配置，達到地方政府、房地產商和社區居民三者的利益最大化。(4)兩項措施將大大促進房地產商建設社區體育場地，一是政府加大對房地產商提供社區體育場地違規行為的監督力度、降低監督成本、提高監督效率、加大懲罰力度；二是政府出臺追究監督失職的經濟責任或者將社區體育場地供給納入政績考核指標的政策。
2.房地產開發過程中社區體育場地有效供給的政策建議
為了實現房地產開發過程中社區體育場地建設各方的利益，避免各方的矛盾，保證我國社區體育場地的有效供給，特提出以下政策建議：
1）明確政府供給主體地位
社區體育場地的公共產品性質決定了政府在社區體育場地供給中處于主體地位，這也是政府依法保障公民享有參與體育活動權利的重要體現［10］。在當前社區體育場地大多由房地產商開發建設的情況下，各級政府應當把發展社區體育、建設社區體育場地作為貫徹實施《體育法》、《全民健身計劃綱要》和《全民健身條例》等法律法規的一項具體措施，納入城市發展的總體規劃，并將其作為社區建設和創建“文明城市”和“文明社區”的一項重要內容，把區域社區體育場地的完善程度作為政績考核的一項指標，通過立法、制定社區體育場地標準、監督執法等手段來保障其法定職能，實現其體育目標。
2）建立、健全法律法規體系
為了適應社會主義市場條件下體育改革和發展的需要，實現依法治體、依法行政，保證社區體育場地的有效供給，滿足居民體育健身的需要，必須逐步建立起一個以《憲法》為指導，以《體育法》為龍頭，以體育行政法規為骨干，以部門規章以及地方性法規為基礎的層次分明、銜接緊密、健全完善的社區體育場地法律法規體系；各級各地政府應該逐步建立其適合本地實踐的社區體育場地立法體系和相關實施細則，以保證相關法律法規的具體實施；在當前國家立法任務繁重的情況下，社區體育場地的立法建設可以先從部門規章入手，有條件的地區可以先制定地方性法規，積累經驗，逐步完善健全社區體育場地法律法規體系。
3）加大監督管理力度
政府規劃部門應根據社區體育場地建設標準的相關規定，切實把是否按照標準配套社區體育設施作為一項重要評價標準引入房地產開發項目審批、建設和驗收過程中［11］；要建立起規劃、園林、文化、體育等部門之間相互合作、溝通的協調機制，特別是要將體育行政部門納入房地產開發監督管理鏈條，賦予其行政執法權，尤其是在居民住宅小區建成竣工后，將體育行政部門也應作為驗收單位參加驗收工作；建立群眾監督機制，鼓勵居民利用法律手段維護自身享有一定標準體育設施的權利，促使房地產商按既定標準建設社區體育場地［12］；建立懲罰機制，促使政府和房地產商在社區體育場地建設中承擔應有的監督和建設責任。
4）增加政府財政投入
高度重視社區體育事業，將社區體育事業納入國民經濟和社會發展總體規劃；將社區體育場地建設經費和基本建設資金納入本級財政預算和基本健身投資規劃，并隨國民經濟的發展逐步增加；對社區體育場地進行分類，政府財政資金主要投向老社區體育場地改造建設以及新社區中純公益性質的體育場地建設，以保證居民體育健身的基本需求；利用財政資金作為啟動經費，建立社區體育場地建設專項基金，成立由政府官員和專家組成的專門委員會管理基金，負責建設符合政府體育和全民健身需要的社區體育場地建設；積極發揮體育彩票公益金的作用，將體育彩票公益金用于社區體育場地的建設和維護。
5）鼓勵社會資本參與建設
通過制定優惠政策鼓勵房地產商建設社區體育場地，具體措施包括：無償或者低價劃撥房地產商用于社區體育場地建設的用地；對于按標準建設社區體育場地的行為給予財政補貼或者稅收減免等優惠；適當放寬用地標準，在不減少體育用地的條件下，允許房地產商充分利用各種條件進行房地產開發；給予房地產商以低息貸款，降低其社區體育場地建設成本；積極調動和發揮社會各方面的積極性，多渠道籌措資金，鼓勵企事業單位、社會團體和個人捐贈、資助、共同興建社區體育場地，按照“不求所有，但求所用”的原則擴大社區體育場地供給。（本文圖、表、公式略）
本文作者：陳華 單位：廣州體育學院 休閑體育與管理系
