小區物業合同范例

一、當前軍隊住宅小區物業管理存在的問題

業主觀念難以轉變，無意參與物業管理。軍隊住宅小區的業主以軍人為主，即使是新建軍隊經濟適用房小區的業主，也大多有過甚至剛剛告別多年福利住房的經歷，福利住房的低廉房租以及免費維修等在軍人業主的思想中打下深深的烙印。許多軍隊住宅小區的業主大多不太了解物業管理的實質，對物業管理也不關心，主要表現在：一是有部分業主認為，參與物業管理是對全體業主有益，希望其他業主能夠出面，自己“搭便車”的思想較為嚴重；二是部分業主不能將物業服務看作是使自己房產保值、增值的消費行為，花錢買服務的意識不強；三是有些業主認為“凡是對物業管理有利的做法，都是業主在吃虧”，不愿與物業管理公司打交道，甚至站到物業服務公司的對立面。所需設施老化嚴重，不利于推行物業管理。軍隊住宅小區除新建經濟適用住房小區外，大多為已售干休所住房或從家屬生活區劃分出售的區域，住房情況復雜，建成年代、樓房形狀、結構形式差別較大，對其按照統一的標準進行改造難度很大。主要體現在：受建筑年代、建設要求和當年技術水平等影響，部分房屋質量差，維修保養成本較大；部分管線老化厲害、超負荷運行現象嚴重；一些新劃售房區的各種附屬設施設備的市政化程度較低，物業管理公司難以接手。法規體系有待完善，物業監管力度不大。當前，我軍實行物業管理的依據除國務院頒布的《物業管理條例》及《物權法》外，還有《軍隊住房物業管理暫行規定》、《軍隊營房保障社會化管理暫行規定》等。這些法律法規只是對軍隊住宅小區實行物業管理的組織實施、監督監管、資金使用等問題作了籠統的規定，缺乏可操作性的實施細則。特別體現在物業管理的監管上，既缺乏監管的主體機構，又缺乏相應的規章制度。根據國家的法律法規及我軍住房物業管理的相關文件，對軍隊住宅小區的監管職責應由業主代表——業主委員會來履行。但實際上，軍隊住宅小區的業主委員會大多組織構成比較松散，還不具備主體地位，難以發揮維權、監督和協調的作用。在規章制度層面上，規范和約束小區業主與業主之間、物業公司與業主之間的關系僅靠幾部管理公約還遠遠不夠，必須有更加細化的配套規章制度體系，來規范營房管理部門、施工單位、物業管理公司、業主四方的關系，明確他們各自對物業的質量、養護、使用應承擔的責任。管理經費標準偏低，業主費用收繳困難。營房管理經費的標準，嚴重影響、制約軍隊住宅小區的物業管理質量水平。在物業費的收繳上，由于軍隊住宅小區業主受傳統觀念影響較深，一部分人不愿意支付住房的日常消費費用，特別是房屋維修基金的收繳更是困難。甚至有業主把房屋維修基金等同于物業管理費用當中的一部分，認為交納物業管理費中已經包括房屋維修基金，不大愿意交納這部分“多余”的資金。此外，物業管理資金缺乏監管，使用狀況的不透明，也是許多業主不愿意交費的原因之一。這些問題如果長期得不到解決，將對我軍住宅小區的物業管理社會化進程產生十分不利的影響。物業服務缺乏標準，公司和業主責權不明。當前，我國的物業公司大多還處于勞動密集型階段，不同的地域、不同公司的管理理念、員工素質、服務水平差別很大，就軍隊住宅小區一些現狀，目前物業管理也很難有統一的服務標準。例如，在物業維修上，維修到哪種程度，保修期多長等，也沒有統一的尺度。此外，對于物業公司的服務性收費，由于地區、市場供應、小區級別等差異，我軍目前也沒有統一的服務收費標準，這就決定了一些小區物業公司的收費行為具有一定的隨意性和自主性。

二、做好軍隊住宅小區物業管理的幾點建議

引入競爭機制，招標選擇物業公司。軍隊住宅小區物業管理的招標應采取以營房管理部門為主體，業主參與的原則，必要時可以聘請專業的組織招標活動中間人對招投標活動加以指導。營房管理部門要明確招標方向、規范程序，積極引導招投標順利進行。在選擇中標方時，要做好實地考察工作，管理方不但要對入圍公司的團隊精神和管理能力進行實地考察；還應組織投標單位現場考察小區情況，認真解答投標單位咨詢的各類問題，避免以后物業公司以簽訂合同時不知情為借口違約。簽訂合同時，一定要按照標準合同的格式，將雙方的承諾和一些事項的界定具體化，保證合同條款的可操作性，避免日后可能發生的糾紛。完善規章制度，充分發揮榜樣作用。在實行物業管理之初，部隊房管部門就要根據國家和軍隊現行相關法律法規，制訂完善小區物業管理的各項規章制度。在售房之初就要印發《入住須知》、《業主公約》、《住房裝修管理規定》、《物業管理繳費管理規定》等資料，讓每一位業主都感到有章可循，有據可依。還要根據小區實際情況制訂好物業服務標準的細則，細化如《安保管理規定》、《停車管理規定》、《小區綠化管理規定》標準等，盡量做到事事有約在先，從根本上解決物業管理服務缺乏標準的問題。同時，要發揮榜樣的作用，將小區整體開發效果明顯、物業管理制度完善、物業服務質量水平高、業主與物業服務公司關系融洽、業主主體作用發揮好、滿意度高的小區，樹立為軍隊住宅小區物業管理的典型，總結并推廣其做法和經驗，以此帶動軍隊住宅小區物業管理水平的提高。爭取多方支持，積極籌措管理資金。解決物業管理資金問題，應本著盡可能不增加業主負擔、不增加部隊投入的原則，根據資金的不同用途，多方籌措：將售房所得款的一定比例用作公共維修基金的啟動資金，專項用于小區住房共有部分、共用設施設備的維修保養；對于需要改造的設施，在用好總部補助經費的同時，探索利用市場經濟手段引入社會資金的辦法；對列入地方政府改造項目的部分，要積極爭取地方政府的資金支持；將原屬單位按政策應享受的設施設備更新改造費用以及共用部分的維修基金下撥給物業服務公司；充分發揮小區內在優勢和潛力，開發活動中心、商鋪等服務性場所，以其出租收入的一部分彌補物業管理費和住房公共維修基金。強化主體意識，科學設立業主委員會?，F代物業管理的實行，離不開業主的支持與理解。首先，要加強對業主的政策宣傳，使國家和軍隊的房改政策人人皆知；其次，將實施物業管理的必要性以及給業主帶來的益處解釋清楚，切實讓軍隊住宅小區實行物業管理深入人心；第三，要切實做好實行物業管理后業主與物業服務機構責、權、利的宣傳與解釋，使每個業主都明了自身角色，都能夠自覺服從小區管理規定，形成人人懂得物業管理、人人參與物業管理的良好局面；第四，要加強小區業主委員會建設，充分發揮業主在物業管理中權力主體的地位作用。加強監管力度，營造和諧物業環境。對重大管理行為和物業管理基金實施監管，是確保業主切身利益不受侵害的根本保證。在業委會成立之前，部隊營房管理部門應主動承擔起臨時業委會的責任，參與物業管理全過程，協助和監督物業管理機構依法經營，落實各項管理工作。要建立物業管理重大事項的監管機制，凡是小區內涉及共有財產的管理、重大修繕行為、共用部分財產變更、改建重建建筑物及其附屬設施等涉及全體業主利益的重大事項，都要明確要求物業管理公司和業委會組織召開業主大會來研究決定。業委會成立之后，基金應由業委會負責監管，重大事項必須要經過業委會的審核決議后才能實施。物業服務公司至少應每半年向業主公布一次管理費用收支賬目，每季度應組織業主召開一次管理工作形勢分析會，讓業主心里有數，努力營造一個和諧、透明的物業管理環境。

作者：何曉云 單位：成都軍區房地產管理局昆明房管處

摘要:近年來，隨著城市建設的不斷發展，小區物業管理猶如雨后春筍大量涌現，一些信譽高、管理扎實、技術全面的物業管理單位為業主提供了優質的服務和舒適安全的環境，被廣泛的業主認可，深得好評。然而，經過調查發現，各個小區物業管理單位管理水平參差不齊，其中多數不能認真履行消防安全職責，公共消防通道和疏散樓梯堵塞、建筑消防設施長期無人管理，處于癱瘓狀態等現象尤為突出，造成了大量的“先天性”的火災隱患。針對存在的這些問題，筆者作為一名消防工作者，結合工作中的實際情況，談談對小區物業發展中存在的種種問題及相關對策與措施。

關鍵詞:小區；物業管理；消防安全；模式

一、小區物業消防安全管理工作的現狀

1、缺乏統一的規范。物業管理是一種以合同規定的履行管理職責的工作，混雜了各式各樣的經營模式。盡管我國有出臺部分有關物業管理的法規、政策，但相比物業消防安全管理的法律地位、管理責任等缺乏規范性，這使得在物業消防安全管理中發生了大量的糾紛和矛盾。2、物業消防職責落實不到位。物業管理中有關公共消防設施維護和管理工作，在《中華人民共和國消防法》第十八條第二款中已明確，但在實際的管理過程中，許多物業管理單位未認真履行和落實相關的消防安全管理職責。3、小區物業管理單位缺乏對消防設施、器材的維護。許多物業管理單位,由于消防意識不強,缺乏常見消防設施和器材維護保養常識,沒有定期對小區管理范圍內的消防設施和器材進行維護和保養。造成在面對突發火災事件時，沒有完好的消防設施和器材進行初起火災的撲救，埋下了小火變大火的安全隱患。

二、導致小區物業疏于消防安全管理的原因

1、物業管理單位消防法律意識觀念不強。物業管理單位在日常的消防管理工作中，對法律法規明確的消防安全職責了解少。不能認真貫徹落實《中華人民共和國消防法》第十八條和《機關、團體、企事業單位消防安全管理規定》第十條規定的物業管理單位消防安全職責，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。2、物業對部分消防安全意識淡薄的業主缺乏管理。部分業主往往只注重自己居住的小環境，而缺少對小區整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質，改變建筑結構、樓梯形式，強占圈圍公共走道等，而物業單位為追求經濟利益，害怕得罪業主，未盡到勸阻和管理責任，未及時與相關職能部門溝通，而只是認為我不是執法部門根本管不了這些事情，從而放任發展，增加建筑的火災危險性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患。3、消防設施日常維修資金得不到有效保障?，F有法律對建筑維修基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業管理企業作為實施單位，提出維修經費預算報告書，經業主委員會審核，房地產行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復雜，很少有物業單位有耐心去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經費的使用得不到有效保障。

三、提高小區物業消防安全管理工作的對策

摘要:

對當前城市住宅小區物業管理涉及的物業信息及其關聯的空間信息進行分析與分類，研究其具體的管理方法。探索城市住宅小區三維GIS構建的關鍵技術，開發了一個基于三維GIS的物業管理原型系統。該系統將物業信息與其關聯的空間信息緊密相連，使物業管理人員通過基礎物業信息直接定位相關物體在小區中的空間位置，讓三維GIS與物業管理信息系統的結合不僅僅局限于小區表面環境簡單的可視化，增加了三維GIS的實用性，完善了物業管理信息系統，為深化三維GIS在城市信息化、智慧化管理領域的發展應用提供技術參考。

關鍵詞:

物業管理;三維GIS;城市信息化;三維立體空間框架

0引言

近年來，我國城市化進程不斷加速，城市中建成了眾多環境優美的商業住宅小區，在居住環境逐漸同質化的情況下，是否具有良好的物業管理服務已經成為人們購房置業的重要參考。所謂物業管理(PropertyManage-ment)，是指專門的機構受物業所有人的委托，按照國家法律以及合同和契約行使管理權，運用現代管理科學和先進的技術對已投入使用的物業以經營的方式進行管理，同時，對物業周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護等統一實施專業化管理，并向業主或租戶提供全方位、多方面的綜合性服務［1］。由此可見，住宅小區物業部門管理和服務能力的強弱將對業主的生活品質產生重要的影響。而隨著物業管理信息化的發展，是否具有完善的物業管理信息系統平臺已經成為評價物業部門管理和服務能力的重要標準之一。我國在《2006～2020年國家信息化發展戰略》中明確指出，要加快服務業的信息化。物業管理屬于傳統服務業，其核心是服務［2］，目前正處于向現代服務業轉型的過程中［3－4］。在這個過程中，信息化是物業管理向現代服務業轉型的科技支撐之一［4］，而物業管理信息系統則是體現物業管理信息化程度的重要標志，是物業部門對住宅小區進行日?？茖W管理的信息化平臺，是評價其物業管理和服務能力的重要標準，也是今后城市信息化、智慧化發展的有機組成部分。在這樣的背景下，相關學者和企事業單位對物業管理信息系統的研究應用逐步深入，出現許多物業管理商業軟件，如北京中科華博、廣州樂天和深圳思源等。但是這類物業管理軟件主要是基于文本信息的管理方式，缺乏對空間信息的管理與表達。根據物業管理的定義可知，其涉及的物業信息還關聯著大量的空間信息，如道路、綠地、安防設施、地下管線，以及業主所在的建筑物等的空間分布和位置信息等。但是基于文本信息的管理方式是不完善的，無法滿足物業管理部門日益增長的空間信息管理和表達的需求。對此，GIS(GeographicalInformationSystem，GIS)領域的研究者們提出利用GIS的技術方法來改進和完善傳統的物業管理信息系統，使其能夠充分地管理和表達物業信息中的空間信息。相關研究主要集中在兩個方面，一是將物業管理信息系統和傳統的GIS集成在一起，在空間數據庫中存儲二維地圖等圖形數據，然后，利用組件式GIS開發方法實現住宅小區地物位置信息查詢及其屬性信息的查詢、修改、添加和刪除等基本功能［5－7］;二是進一步在物業管理信息系統中構建住宅小區的虛擬環境，實現三維可視化和漫游功能［8－9］。這些研究將GIS成功引入物業管理領域，使GIS和物業管理信息系統集成在一起，具備了初步的空間數據存儲、管理和可視化的能力。但是傳統的GIS都是二維的，僅能處理和管理二維圖形和屬性數據［10］，而傳統三維可視化GIS僅限于三維外觀的顯示［11］，不能夠完整地描述整個住宅小區的三維立體空間。因此，我們需要深入地利用三維GIS來管理和表達物業信息所關聯的空間信息，探索并構建與現實世界相近的住宅小區地上地下、建筑內外表達完全一致的三維立體空間框架。為此，本文首先對當前城市住宅小區物業管理涉及的物業信息及其關聯的空間信息進行分析與分類，研究與其相對應的管理方法;然后，研究城市住宅小區三維GIS構建的關鍵技術，建立住宅小區地上地下、建筑內外完全表達的三維立體空間框架;最后，再將三維GIS與物業管理信息系統集成在一起，開發一個基于三維GIS的物業管理原型系統。這為進一步完善物業管理信息系統，深化三維GIS在城市信息化、智慧化發展中的應用提供了技術參考。

1物業信息的分類及其管理方法

摘要:伴隨著市場經濟和房地產市場的快速發展，物業管理正處于不斷探索發展之中，在改善小區居住環境中發揮了重要作用，推動了社區物質文明和精神文明建設，是構建和諧社區的重要組成部分。然而，近幾年頻繁出現物業管理過程中的矛盾糾紛引發了社會關注。本文基于對小區物業管理現狀，探討小區物業管理存在問題、分析原因，并提出完善物業管理相關立法，為構建和諧社區和社會治理多元化、法治化提供一條可行的道路。

關鍵詞:物業管理;存在問題;立法構建

伴隨著飛速發展的房地產，其中關鍵的一部分服務產業——小區物業管理，正處于不斷探索發展之中，在我國已有三十多年的歷史，為提供就業崗位做出了積極貢獻，成為新的經濟增長點。這一應運而生的新興行業，盡管這些年取得一定成績，但涉及到政府有關職能部門、開發商、物業公司及業主、業主委員會等多方法律關系主體，較為復雜，物業管理過程中難免產生矛盾糾紛。在《中華人民共和國民法典》頒布施行前，與物業管理有關的法律有《物權法》《合同法》《侵權責任法》。單純物業管理方面的法律體系并不完善，國務院2018年4月對《物業管理條例》作了部分修改，但其僅僅是一部行政管理法規且對物業管理中許多問題的規定是抽象模糊的原則性規定，缺乏引導性和預見性，實踐中產生了一些問題。目前物業管理面臨全國性法律缺失，地方性法規繁雜混亂等實踐困境，在全面依法治國、構建和諧社會的今天，有必要建立物業管理相關立法，推動這一行業健康發展和社區和諧穩定。

一、小區物業管理中存在的常見突出問題

（一）物業服務人員隊伍滯后于物業管理發展水平

由于小區業主多，物業公司規模小，物業服務人員如保潔人員、管理人員和安保人員相對較少，對小區環境、擠占公共道路、安全隱患、公共設施維護等不免存在疏漏的地方，當業主需要疏通管道、維修電力設施時，物業公司因缺乏專業人員無法承擔，更談不上優質服務。當物業公司的管理涉及到廣大業主利益時，各種不滿情緒出現，業主們往往為了共同的利益團結起來，甚至演變為群體性事件。

（二）利益主體訴求多元化，物業公司管理難度大

摘要：隨著我國城市化進程的不斷加快，居民住宅區數量不斷增加，為滿足居民的生活需求，各住宅區紛紛開展物業管理，即管理住宅區中業主共有的區域如公共設施等，以提高業主居住滿意度，但現階段在小區物業管理中，公共工程的維修成本較高，成了物業以及業主管理小區的首要難題。筆者結合多年工作經驗，通過本文具體闡述了物業管理的具體內涵，探析了加強公共維修工程成本控制的必要性，并提出了物業管理中公共維修工程成本控制的對策。

關鍵詞：物業管理；公共維修工程；成本控制

在我國市場經濟迅速發展的背景下，我國各行業迎來了新的發展的機遇，其中也包括物業管理行業。隨著國民生活水平的不斷提高，人們對居住環境的要求也隨之提高，為滿足人們的生活需求，各房地產開發商在住宅區內開設物業管理部門，對居民居住的公共區域建筑以及基礎設施進行有償管理維修。隨著物業管理的不斷發展，公共工程維修費用問題不斷突顯出來，如何加強公共維修工程的成本控制成為當下小區物業開展管理工作的重中之重。

一、物業管理的具體內涵

物業管理起源于19世紀60年代的英國，同時首個物業管理組織成立于1908年，我國物業管理行業起步相對較晚，20世紀80年代才由香港引入。物業管理作為一種新興行業，是一種公共服務行業，具體是指物業服務企業受小區業主委托或業主自身，對小區內業主共有的建筑區域、基礎設施等進行管理及維修的活動，據《物權法》規定，業主可自行管理物業，也可委托物業服務企業及其他管理者來管理物業，一般而言物業服務管理包含三種，常規性服務、針對性服務以及委托性服務。當前我國物業管理費用由政府進行定價，物業費用一般由當地經濟水平以及物業管理公司的服務水平來決定。同時物業管理企業在提供物業管理服務時要遵循權責分明、業主主導、統一管理、收費合理、服務第一、專業高效、依法行事以及公平競爭原則。近年來，隨著國家對房地產行業宏觀調控力度的不斷加大，住宅型物業管理的市場規模不斷下降，而商用以及工業型的物業管理迅速發展，但當前物業管理市場中，住宅物業比重仍較高。

二、加強公共維修工程成本控制的必要性

現階段我國小區物業管理的主要工作內容包括對小區業主共有區域的建筑及基礎設施進行管理、維護、更新以及改造等，所以公共維修費用是物業管理費用的主要構成部分。當前多數小區的公共維修費用主要來源于業主的專項維修基金，包括首次收繳和續籌兩部分。一般而言，業主在購買住房時會以房款的2%至3%的標準繳納專項維修基金，在首次收繳基金無法滿足使用時，由業主大會或當地房管部門研究，依據業主的住宅建筑面積收繳基金。專項維修基金是針對小區公共維修工程的，在使用中必須?？顚Ｓ?。當前我國部分小區由于建筑年限較長，小區未設置專項維修基金，公共維修工程的費用多由小區業集資或單位出資，公共工程的項目較多，且使用期限較長，致使公共維修工程的耗資較大，一定程度上增加了物業管理的難度，同時物業企業作為經濟型企業，若長期經濟效益無法得到提升，不利于物業公司的健康持續發展。因此，當下物業管理中要加強公共維修工程的成本控制，優化資源配置，降低成本支出，最終提高物業管理的服務水平，提升居民的居住滿足度。

摘要:住宅小區物業管理是社會關注的焦點，政府管理的難點，當前存在的問題制約了物業管理的健康發展。筆者概括了住宅小區物業管理存在的主要問題，全面分析了問題產生的原因，提出了系統解決辦法和許多創新性、建設性意見，對強化相關部門單位責任、規范住宅小區物業管理、防止矛盾糾紛發生、促進物業健康發展具有積極借鑒意義。

關鍵詞:物業管理;物業公司;業主委員會;市場競爭;監督管理

住宅小區物業管理是城市管理的重要組成部分，當前存在的問題已經成為社會關注的焦點，政府管理的難點。筆者對此進行了調研并提出建議，以期對住宅小區物業管理健康發展有所裨益。

一、住宅小區物業管理存在的主要問題

(一)業主委員會虛置化嚴重

一是業主委員會組建嚴重滯后，許多住宅小區建成使用多年未組建業主委員會。據了解，業主委員會的組建率不到50%，運行好的僅有15%。二是有些住宅小區雖然成立了業主委員會，但組織松散，有責無利，積極性不高，形同虛設，在維護業主利益、協調業主與物業公司關系等方面沒有發揮應有作用。

(二)配套設施不全

摘要：物業單位是小區日常管理的主要單位，也是直接為業主提供服務的部門，構建服務質量評價體系對其工作情況進行評價十分必要。文章首先對物業管理服務質量評價體系的構建策略進行分析，探討其主要評價內容以及評價模型的構建。在此基礎上，將物業服務質量體系應用到實際評價工作中，研究其具體評價方法和應用效果。

關鍵字：物業管理；服務質量評價；體系構建

物業管理經過近30年左右的發展時間，管理體系不斷完善，在服務水平上取得顯著提升。但隨著物業市場的逐漸興盛，物業企業不斷增加，各企業的管理和服務水平有高有低，近年來的網絡投票結果顯示，有超過70%的網民對自家小區的物業管理服務表示不滿意或非常不滿意。構建物業管理服務質量評價體系對于物業自身發展乃至整個行業的發展都有重要影響，應根據合理的評價結果，對物業行業進行整頓，從而提高群眾的滿意度。

1物業管理服務質量評價體系的構建策略

1.1物業服務質量評價內容

服務是物業管理的基本屬性，而且相比其他服務行業，物業業務具有委托性、代辦性、低選擇性和綜合性等特點。物業單位只有被業主選擇后，才能成為受托方，履行物業管理職責，而且在其業務開展過程中使用的場所、設施和工具等也由業主提供。物業方作為受托人，則需要向業主提供安全、環境衛生、生活服務等綜合性的服務業務，且服務質量要滿足業主需求。因此，構建物業服務質量評價體系應從業主需求和物業管理服務的內容出發。具體包含兩方面內容：（1）技術質量，具體包括設施完好程度、維護水平、消防安全管理情況、綠化管理、清潔服務、社區氛圍等；（2）功能質量，具體包括服務人員的儀容儀表、舉止行為、語言態度、知識技能水平、職業道德、團隊精神以及物業管理服務的時效性等[1]。

1.2評價模型的構建

摘要：近年來隨著城鎮化建設的加快，物業管理實現了全行業的高速增長。雖然物業管理行業出現的時間尚短，但其有效提升了物業服務性功能，在實現對房地產二次開發的同時，不斷滿足了人們的現代化居住需求，因此物業管理行業保持了較好的發展態勢，并且市場規模不斷增長。相較于新建商品房小區而言，建于七八十年代的小區大多還未推廣物業管理，或者已經開展后卻遇到了管理難、繳費難等問題。因此，本文主要就老舊小區物業管理的相關問題做出分析，希望可以有效破解老舊小區管理難的問題。

關鍵詞：老舊小區；物業管理；問題；發展路徑

1老舊小區的分析

所謂老舊小區，即修建年代久遠，且基礎配套設施不全的小區。這主要是一個泛指的范疇，比如單、散、危樓和環境臟亂差的住宅小區都可以納入其中。這部分小區大多是由國有企業或集體單位投資興建，然后分配給員工，主要起到解決員工生活和居住問題的作用，所以帶有明顯的計劃經濟色彩。自1998年國務院宣布“全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化”后，歷經較長時間的福利分房制度正式退出歷史舞臺?？梢哉f，現存的諸多老舊小區是住房制度改革下的時代產物。

2老舊小區物業管理的問題

2.1存在先天不足

在老舊小區的設計和規劃時，沒有充分考慮到居民的實際需求，特別隨著人們生活水平的提高，小區內原有的基礎設施和配套逐漸暴露出了問題，比如房屋質量差、不通氣、綠化面積小、車位不充足等。這些先天問題不僅影響到了居民的正常起居，而且在有限的空間格局里無法進行大范圍的整改，提高了開展物業管理的難度。