土地儲備制度范例

摘要：隨著經濟的飛速發展，按照國家土地政策進行政府性宏觀調控成為當前土地管理的重要方法。做好土地儲備等相關業務，離不開土地儲備機構的密切配合和協作。土地儲備資金的會計核算依托于2008年財政部制定的《土地儲備資金會計核算辦法》，對土地儲備資金的會計核算進行了統一和規范，但在具體的實踐應用中依然存在一些突出的問題。本文對土地儲備機構會計核算中存在的若干問題進行了分析。

關鍵詞：土地儲備機構；土地儲備資金；會計核算；措施

引言

隨著經濟的飛速發展，按照國家土地政策進行政府性宏觀調控成為當前土地管理的重要方法。做好土地儲備等相關業務，離不開土地儲備機構的密切配合和協作。土地儲備資金的會計核算依托于《土地儲備資金會計核算辦法》，對土地儲備資金的會計核算進行了統一和規范,但在具體的實踐應用中依然存在一些問題。

一、土地儲備會計核算概述

儲備土地成本涉及收儲資金、融資、前期開發、基礎設施配套、土地平整、房屋拆遷等多個方面的費用。儲備土地成本核算主管機關屬于當地財政部門，儲備土地的成本核算工作由土地儲備中心負責實施，主要包括幾個主要階段的內容：一是在日常核算階段，土地儲備機構根據宗地范圍、成本核算內容和儲備機構項目實際產生的成本，要設置明細賬和明細科目，進行明細核算。二是在土地供應階段，對完成儲備工作的擬供地項目，按照審定成本進行核算；對沒有完成收儲的擬供地項目，可以根據預估成本進行核算，真實成本和預估成本之間存在的偏差，其差額可以通過財政年度決算批復進行合理的調整。三是在土地決算階段，土地儲備項目完成收儲后，土地儲備機構要及時將土地儲備項目決算報送給財政部門，對宗地支出的明細要一一詳細列清。財政部門審核批準后，收儲機構再根據項目歸集的成本來結轉。往常年度地塊完成收儲交付的，因特殊原因沒有審批的，會導致該收儲交付地塊掛賬而不能結轉。土地儲備項目決算通常由財政部門負責審核，對土地儲備項目的實際成本和入賬成本有差額的，財政部門審核批準后予以調整。

二、土地儲備機構會計核算存在問題

摘要：文章先分析了土地儲備資金管理中的問題，包括新增項目投資不穩定、資金債務大、儲備機構管理問題，隨后提出了土地儲備資金實現規范化管理的有效措施，包括形成科學的財務管理思路、加強土地儲備相關財務風險控制、提升資金管理能力、做好會計核算，希望能給相關人士提供有效參考。

關鍵詞：土地儲備；資金管理；風險控制

隨著我國近些年推出各種土地政策，土地儲備資金管理越加重要。但在理論研究領域當中，對于土地儲備方面的研究主要在于決策管理和前期管理過程當中，很少涉及到土地儲備資金問題。在新政下科學管理土地儲備資金，能夠為新政提供支持，同時還是加強單位財務建設的關鍵任務。

一、土地儲備和土地儲備資金管理

土地儲備主要是我國各級政府國土資源部門立足于宏觀調控層面考慮土地市場的問題，實現對土地資源的有效利用，能夠依法開發土地資源、進行儲備、供應等活動。各級政府相關土地儲備機構負責具體工作。土地儲備資金即相關土地儲備機構嚴格按照我國具體的規定要求、購買和征收以及收回土地，隨后針對其實施前期開發等工作過程中所需的資金。土地儲備相關財務部門需針對土地儲備資金制定年度收支預算，隨后結合相應的結果來籌備資金，保證土地儲備資金實現專項資金應用，同時土地儲備機構部還需把土地儲備資金、日常經費兩部分費用進行單獨列支，實現分賬核算，避免出現混用的問題[1]。

二、土地儲備資金管理問題

(一)新增項目投資不穩定

摘要：目前通常利用土地政策進行國家宏觀經濟的調控，但是土地儲備有關業務的展開需要配套制度和土地儲備機構的配合來加強管理效果。本文針對土地儲備資金的會計核算問題進行研究，由于土地儲備資金會計核算和其他行業會計核算形式存在一定差異，因此，有必要加大對土地儲備資金會計核算問題的討論，以便發揮土地儲備機構在會計核算業務開展中的重要作用，促進會計核算工作高效展開。

關鍵詞：土地儲備資金；會計核算；土地儲備機構

在新的經濟體制環境下，土地儲備資金會計核算發生較大變革，隨著《土地儲備資金會計核算辦法》（以下簡稱《核算辦法》）的頒布和實施，對當前我國土地儲備資金會計核算內容及要點進行了詳細解釋，提高了會計核算工作規范化和合理性。以往的土地儲備資金會計核算方法仍需不斷完善，并且土地儲備機構加大了對土地儲備資金核算各方面內容制定規范的重視，從現階段土地儲備資金會計核算工作中的問題入手，提出針對性改進對策，進而推動土地儲備資金會計核算的改革。

一、目前我國土地儲備資金會計核算存在的問題

新時期下我國土地儲備資金的會計核算工作已受到社會廣泛關注，但實際工作中還存在多方面問題，主要體現在以下幾點：

（一）信息統一化不夠

目前土地儲備資金會計核算信息共享程度和統一化還不夠，表現在財政部門和土地儲備機構的資金收支核算存在不一致的現象，對之后的土地儲備資金分配和管理造成較大阻礙，無法保證資金核算工作有序展開［1］。財政部門在進行土地儲備資金收入、支出管理時是根據收付實現制要求進行的，導致會計核算不同階段會出現統計差異較大的問題，弱化了會計核算功能，由此帶來土地儲備資金安全風險。會計核算方法的分散性將造成金融部門與土地儲備機構間關于資金核算的統計差異和財務信息差距較大，不能提供一個明確的標準來展開土地儲備資金核算工作。由于會計核算信息不一致，則對土地儲備管理決策、土地資源劃分產生不良影響，阻礙了國家土地儲備資源宏觀調控工作的展開。例如，某個土地儲備機構在進行土地出讓收支處理時，和財政部門采用的收支處理中的會計方法有著一定差異性，由此造成土地核算信息差異性大，不能保證信息有效共享。

一、收儲資金管理存在的風險

1.融資渠道單一

政府財政撥款在整個資金來源結構中份額過小，大部分資金過多地傾向于銀行貸款，有的收儲單位的銀行貸款占到80%以上，這就使土地收儲資金不能得到充分保障，影響到土地正常的收購、土地前期開發投入和日常資金支出等，不利于土地收儲目標的最終實現。融資渠道過于單一，資產負債率較高，一旦國家貨幣政策收緊，銀行將面臨資金嚴重不足，同時沒有其他渠道可以補充資金，土地收儲的資金鏈發生斷裂的風險。

2.銀行貸款期限與土地收儲周期不相適應

土地收儲是一個資金密集、周期性長的運作過程。國家相關規定要求土地凈地出讓，這就意味著不僅要求進行土地收購，還要進行土地整理。通常，收儲的周期是比較長的，需要經歷一系列的環節，周期一般是2-5年，如果某個環節出了問題則會拖得更久。而用于收儲項目的銀行貸款規定不超過2年，貸款期限比較短，前一時期土地收儲機構以借新債還舊債的方式維持運行，容易產生銀行貸款無法償還的風險。

3.資金投放與收回時間不好把握

土地收儲過程中資金循環周期長，回流時間難以把握，政策上沒有嚴格的限制。土地收儲機制運行過程包括土地收購整理、土地儲備和土地供應等階段，運作中必然以大額資金占用為條件，先期投入的資金只有到土地供應階段才能收回。如果被收購企業自身債務繁重，又涉及法律糾紛、職工安置與補償等復雜問題，會使得收儲工作難度加大，收儲時間也會延長，最終影響宗地及時推出，那么收儲機構投入的本金和利息就不能及時的收回。

一、結合“六大攻堅戰”重點項目用地需求及年度供地計劃，科學編制年度土地儲備計劃，重點完成高鐵新區、工業新城項目儲備土地1000畝以上，為城市建設發展用地提供了有力保障。

二、積極配合財政部門，做好2020年度土地儲備專項債券發行工作，爭取上級下達專項債券1個億以上。

三、根據迎賓大道北段綜合整治工作實施方案工作要求，對迎賓大道北段沿線的零星閑置土地進行清理，按要求逐宗處置到位。

四、做好收儲土地日常動態巡查及監管工作，防止國有土地資產流失。

五、按照《土地評估管理暫行辦法》要求，對出讓價格評估、收儲補償評估、超面積、超容積率補繳出讓金等類型評估業務，嚴格執行備案制度，為政府確定出讓底價、補繳出讓金提供了參考依據。

一、指導思想

充分激活城市資源的基本屬性，發揮市場配置資源的基礎性作用，立足土地經營、產業發展和項目建設，深化和發展城市投融資企業，規范政府投資行為，完善投融資宏觀調控，引導和集聚更多社會資金投入，加快推進城市建設和社會經濟發展。

二、工作目標

以縣城市資產經營有限公司為主體，充分整合利用城市國有資源、資本、資產、資金（以下簡稱“四資”），組建湖建設投資集團有限公司，構建政府主導、市場運作、封閉運行的城市建設投融資體系，力爭三年內建成效益最佳、納稅最多、蘇北地區一流的縣級城市建設投融資實體企業，實現城市建設的良性循環和可持續發展。

三、基本原則

（一）整合提升與適當增設相結合原則。

一方面，抓好現有投融資平臺整合升級，進行實體化轉型；另一方面，綜合投融資需要，按照“成熟一個，啟動一個”的原則，組建新的城市投融資企業，完善體系建設。

本文作者：胡梅 單位：黑龍江遠興人力資源服務有限公司

隨著我國城市化進程的加快，房地產業發展迅速。房地產金融是房地產業發展的重要方面，防范房地產金融風險，對整個金融業和國民經濟的穩定與發展也至關重要。因此，剖析中國房地產金融風險并提出防范對策，是促進房地產業健康發展的關鍵。

1當前我國房地產金融風險的一些集中表現

1.1房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。我國目前的房地產市場資金鏈中,商業銀行基本參與了房地產開發的全部過程，包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等一些項目。商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險,因此,一旦市場出現波動,房地產開發商,尤其是中小型的開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業銀行,轉變為信貸風險,最后損失的將是商業銀行的利益。

1.2土地儲備貸款存在隱性風險。由于各地城市開發和改造的規模都很大，土地的資產價值較高。因此，土地購置的融資要求十分巨大，而土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發非常容易獲得商業銀行的巨額貸款。土地收購和開發的資金來源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。

1.3個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發期。我國住房貸款的規模發展才持續幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現，最終的風險將轉移給銀行。因此，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產，其潛在的金融風險較大。

1.4房地產金融在創新中存在部分問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜?，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。

作者：田代臣 單位：廣西銀監局

2007年以來,北海市房地產業持續升溫,房價一路飆升。3月至8月,房價漲幅連續6個月領跑全國70個大中城市,特別是4月,以高達23•6%的漲幅遠遠超過深圳(11•3%)和北京(10•7%),成為當月漲幅最大的城市,高于全國5•3%的平均水平,第四季度雖有回落,但年末漲幅仍居全國第三位,北海市房地產價格的快速上漲引起了各方關注。

一、房地產價格快速上漲的原因分析

(一)受歷史遺留因素影響,房價基數低,目前在彌補歷史欠債基礎上補漲

1993年北海“房地產泡沫”破裂,留下了大量的空置房和“爛尾樓”,致使北海經濟進入長達10年的低迷期———“九五”、“十五”期間北海市大部分年度的GDP增長率只有5%,落后于同期廣西平均水平6至7個百分點。房地產基本無人問津,房價從開發高潮期的最高點每平方米近10,000元一直跌至最低點400多元。2003年起,在處置房地產遺留問題的優惠政策支持下,北海市全面啟動了對“爛尾樓”的盤活工作,眾多的“爛尾樓”通過法院拍賣和市場置換,以每平方米200元到600元的價格進行確權,拉低了房地產的價格。但在這幾年中,全國各地的房地產飛速發展,其他城市房價已經抬得很高,而北海房價還在低谷,其近幾年銷售的房產大多也是經過“翻新”、“包裝”的“存量”房及繼建的“爛尾樓”,成交均價在每平方1,000元左右徘徊。2006年隨著北海市“存量”房和“爛尾樓”的清理完畢,一些新的項目起建,房價才抬升到每平方米1,713元。

(二)優惠政策到期,房地產業稅收成本上升

2002年財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于處置海南省和廣西北海市積壓房地產有關稅收優惠政策的通知》,2003年起對北海地區的房地產開發企業處置積壓房實行減免1•5%-3%的契稅以及5%的營業稅的優惠政策,此政策有效期延至2006年底。2007年優惠政策到期后,北海房地產開發企業按照國家統一稅率納稅,僅此一項,落實到房價中,等同于每平方米增加了200元,使北海房價出現了明顯上漲。近5年,商品房均價由2003年每平方米983元上升到2007年的2,614元。