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摘要：為了更好地進行房地產開發經營，基于其附屬環境設計的重要性，以居住區為例，分析其綠化、建筑設備、配套服務設施等附屬環境設計。研究附屬環境設計在房地產開發與經營中的作用。結果表明：附屬環境設計在房地產開發與經營中發揮著不容小覷的重要作用。
關鍵詞：房地產業；房地產開發與經營；附屬環境設計；居住區
1引言
隨著我國經濟的發展，和城鎮化的大規模演進，房地產業日益繁榮。同時，人民日益提高的經濟水平，對居住環境的要求也逐漸苛刻。優化環境設計是提升房地產品質的象征，因此，研究附屬環境設計在房地產的開發與經營中的作用，顯得尤為重要。住房作為我國國民生活剛需，屬于必須消費品。在居民住房消費時，居住區的景觀環境作為一種附屬商品，是展示居住區檔次的第一印象，也是對住戶體驗質量影響最為明顯的因素。
2附屬環境設計與房地產開發
2.1房地產與房地產開發的基本概念
“房地產”（realestate）是房產（房屋財產）和地產（土地財產）的總稱。房地產業是指國民經濟中從事房地產開發、經營、管理和服務的產業。[1]房地產開發，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。[2]房地產業是我國國民經濟的支柱產業，在城市建設中占主導地位。
2.2居住小區附屬環境的基本概念
在環境科學領域，環境的含義是：以人類社會為主體的外部世界的總體。環境既包括物理要素，也包括由這些要素構成的系統及其所呈現的狀態和相互關系。人居環境不僅包括住房、鄉村、集鎮、城市等物理形體（physicalStructure），還包括人類活動的過程（Humanactivityprocess），居住、工作、教育、衛生、文化、娛樂等活動，以及為維護這些活動而進行的實體結構的有機組合，都屬于人居環境的范圍，因此人居環境必然是一個巨系統，居住區只是其中一部分。[3]
2.3居住區附屬環境設計的構成
房地產附屬環境設計，屬于房地產開發項目規劃設計，一般在開發前期工作、市場調查、項目策劃等環節之后展開。附屬環境設計包括：配套設施規劃設計、道路交通規劃設計、綠地與景觀規劃設計。
2.3.1配套設施規劃
配套設施supportingfacilities“配套設施”是指企業根據城市建設規劃的要求，或開發項目建設規劃的要求，為滿足居住的需要而與開發項目配套建設的各種服務性設施。它是房地產企業成本核算的重要組成部份，能否正確計算對所得稅的影響是很大的。[4]配套設施規劃包含：公共服務設施規劃、市政公用設施規劃、停車設施規劃、安全設施規劃、戶外場地設施規劃、服務管理設施規劃等。（1）公共服務設施規劃。按照是否盈利，住宅區的公共服務設施可以分為公益性設施和盈利性設施。按照服務類型又可分為：商業設施、教育設施、文化運動設施、醫療設施、社區管理設施五大類，詳見表1。（2）市政公用設施規劃。住宅區的公共設施包括為住宅區自身供應服務的各類水、電、氣、冷熱、通信以及環衛的地面、地下工程設施。[2]對市政公用設施的投入，其實就是“生地”變“熟地”的過程，其程度越大，越能方便居民生活。（3）停車設施規劃。設置停車設施，可以限制住區內的交通流線，確保住區內的安全和安靜。一般有機動車停車場、非機動車停車場和混合停車場。在城市土地日益稀缺的情況下，除了地表和建筑內，合理開發地下空間作為停車規劃，具有重要意義。（4）安全設施規劃。主要是指入區、入戶對講系統設施，和視頻監視系統設施。（5）戶外場地設施。包括戶外活動場地、住宅院落及其中的各類活動設施和配套設施。應根據不同年齡段人群活動特點，從方便使用者使用的角度出發，考慮設計。（6）服務管理設施。住宅區的管理設施包括社區管理機構和物業管理機構。服務管理設施的完善與否直接決定居民滿意度，在布局上，宜于社區活動中心結合，便于聯系和運作，一般服務半徑不宜超過500m。房地產營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點。物管跟進后顧無憂———物業管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。
2.3.2道路交通規劃
道路交通規劃主要包括交通組織方式和路網規劃。應當遵循以下原則：①順而不穿，保持居住區內居民生活的完整和舒適。②分級布置，逐層銜接，保證居住區交通安全、環境安靜以及居住空間領域的完整。③因地制宜，使居住區的路網布局合理、建設經濟。④功能復合化，營造人性化的街道空間。⑤構筑方便、系統、豐富、整體的居住區交通、空間和景觀網絡。⑥避免影響城市交通。考慮到小區內行人安全和營造安靜環境氛圍，住區內應盡可能實現人車分流。在住區內，路面配套設施盡量避讓消防通道設置，以免造成不必要的安全隱患。
2.3.3綠地與景觀規劃設計
居住區綠地是居住區環境的重要組成部分，一般指在居住小區或居住區范圍內，住宅建筑、公建設施和道路用地以外布置綠化、園林建筑和園林小品，為居民提供游憩活動場地的用地。[6]綠地規劃應當遵從集中與分散相結合、點線面結合，滿足各方面需求?？紤]日照，以及影響空間環境的因素，力求在復合規范的前提下，盡量創造出舒適的人居環境。貫徹“尊重自然”與“可持續發展”的理念，堅持生態原則，要充分利用原有地形地貌，因地制宜，創建富有地方特色的景觀環境，做到人、住宅與環境、社會環境之間的巧妙融合。如種植釋放有益氣體、吸收塵埃的植物；采用透水性地面鋪裝；綠化由地面延伸到墻面、屋頂；利用綠色、天然地形等形成隔聲屏障，降低噪聲污染等。注重人的生活體驗，達到空間環境滿足人的活動要求；生態環境有益于人的生理健康；視覺環境讓人感覺身心愉悅；人文環境滿足人的精神需求，形成一種綠意央然、自然和諧、經典高尚的居住區環境。要達到建筑與環境的整合；人工造景與自然景觀的整合；硬質景觀與軟質景觀的整合；居住行為與商業行為、休閑游憩行為的整合等。在整合了綠地、湖泊、森林清泉等景觀要素的同時，要充分體現出生態的理念，合理搭配各種物種，完善配套環境設計，為住宅提供溫馨、優美、寧靜、自然的環境，為人們活動、休息、交流提供良好的物質和精神環境，使居住區變得更有魅力，更有靈氣。[7]
3附屬環境設計與房地產開發經營的關系
進行房地產項目開發與經營，必須協調統一房地產業的功能、成本和效益問題。房地產業擁有必備的功能、較低的成本及最大化的效益，這是房地產開發項目進行市場定位時必須要考慮的問題。其中，影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。附屬環境設計從頭至尾貫穿于整個房地產項目的各個環節，并在最后的交易環節中起到決定性作用。房地產營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，做客戶所想的，方便客戶生活需求，這樣的項目才能受到消費者的喜愛。2015年全國“兩會”中，《政府工作報告》明確提出“支持居民自住和改善住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”，房地產業再次成為重要話題之一。房地產的開發和經營是一個城市經濟得以發展重要的推動力，它不但促進了我國城市的現代化建設，還吸引了大量的國內外的投資者，在很大程度上促進了我國社會主義現代化建設。[8]以前的“七通一平”已經不能再適應市場競爭，只有為客戶節省時間，集約成本，才能具備市場競爭力。“學區房”的出現和不單單是開發商一廂情愿，火熱的交易市場是由于核心競爭力決定的?？梢哉f，附屬環境設計和建筑密不可分，附屬環境是房地產項目在市場競爭中的軟實力。
4結語
在房地產發展繁榮成熟的今天，附屬環境設計作為地產品質的象征，越來越受到重視，甚至可以提升到公共責任層面。并且需要長遠考慮，附屬環境設計不僅應該滿足住戶基本需求，還應朝著精細化、人性化、生態化、多元化的方向發展。對于開發者，只有立足長遠，才能有更大的發展空間。
參考文獻
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[2]蘭峰.房地產開發與經營[M].北京：中國建筑工業出版社，2008：98~108.
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[4]吳志強，李德華.城市規劃原理[M].北京：中國建筑工業出版社，2010：348~352.
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[7]李若男.現代城市濱水住區休閑空間環境設計的研究[D].合肥：安徽農業大學，2007.
[8]黃渠成.房地產開發與經營———房地產開發項目市場定位的理論與實踐[J].房地產導刊：2014（4）：33.
作者:史妍 單位:長安大學建筑學院