前期物業合同范例

一、物業管理招投標行為的法律性質

本專欄的第一期，筆者即提出了物業管理招投標的概念。物業管理招標是物業管理服務產品預購的一種交易方式，即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據物業服務內容，制定符合其服務要求和標準的招標文件，由多家物業服務企業或專業管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業服務合同的一種交易行為。物業管理投標是對物業管理招標的響應，是指符合招標條件的物業服務企業，根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。從以上概念可以看出，物業管理招標與投標存在著相互對應的關系，其本質是一種包含著“買”和“賣”兩方面的完整的交易行為，是一種以合同形式反映民事法律關系的民事法律行為，整個招投標過程就是一個當事人意思表示達成合意，合同成立的過程。根據《合同法》第十三條，“當事人訂立合同，采取要約、承諾方式”，而物業招投標活動又分為招標、投標、評標、定標、中標等若干環節，合同必經的兩個階段又是如何與這些環節相對應的呢？

（一）招標是要約邀請，投標是要約

根據《合同法》第十四條的規定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約的內容必須具體確定，即要約應包含《合同法》第十二條規定的必要條款，如標的、數量、質量、價款、履行期限、地點和方式等條款，且這些條款必須確定、清楚。要約須表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。一般情況下，要約發出后，要約人就受到要約的約束，不能隨意變更、撤銷要約。具體到物業管理招投標環節，招標行為是要約邀請，投標行為才屬于要約。第一，要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示，沒有訂立合同的目的。物業管理招投標中，招標人招標公告是引發潛在投標人參與投標的興趣，在投標人投標之前，招標人并不受到招標公告的制約，是可以根據具體情況進行修改的。但投標人遞交投標文件后就會受到投標文件的約束，不能更改和撤銷。第二，招標人發出的招標公告內容上不具體明確。招標公告上不具備最重要的價格條款，而投標文件中才會載明投標價格。

（二）中標通知書的發出為承諾

《合同法》第二十一條規定，“承諾是受要約人同意要約的意思表示。”承諾的內容必須與要約的內容一致，必須標明受要約人決定與要約人訂立合同的意圖。根據《招標投標法》的規定，中標人確定之后，招標人應當向中標人發出中標通知書，中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。招標人和中標人應當按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，且不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

二、前期物業管理招標投標中需要關注的事項

摘要：從開發商自建自管的物業管理模式入手，分析了以居住環境為賣點的項目中，開發企業所實施的物業管理模式，分析了這種模式的弊端，特別是這種模式給項目未來的物業管理乃至物業管理市場帶來的影響，并就此提出了合理化建議，以期推動物業管理領域真正實現質價相符的市場原則。

關鍵詞：前期物業管理；物業管理模式；質價相符

前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。前期物業管理合同的主體是物業的建設單位和物業管理企業，合同的標的是物業服務，物業服務的供給是物業管理企業，需求方是業主，而業主并非前期物業服務合同的主體，雖然在購房合同中會涉及到相關內容，但業主在物業管理企業的選擇上并沒有主動權。

1居住類物業的前期物業管理模式

1．1房地產開發商，組建自己的物業服務公司，自建自管

在房地產市場競爭越來越激烈的今天，房地產開發商越來越重視企業品牌。開發商要完成項目品牌的積累后，逐步從項目品牌向企業品牌轉移，形成企業的品牌形象，提升本項目的銷售業績，同時為下一個項目的開發銷售提升賣點。那么，組建物業公司，通過前期物業管理招投標獲得自建項目，從提升賣點的角度實施物業管理，是很多實力雄厚的開發企業的首選。當然，也有一些小型的房地產開發商，他們可能只為某個項目而存在，當項目開發結束，為了解決部分人的就業安置問題，也常常會成立物業管理公司，通過招投標的方式管理自建物業。據不完全統計，我國目前大約有80％以上的新建住宅小區實施這種物業管理模式。

1．2房地產開發商，不成立物業服務公司，與外來物業公司形成戰略伙伴

本文作者：李小靜 單位：西山煤電股份公司西銘礦

目前，出現了物業管理區域中有很多的物業管理企業，以前是開發商留下來的下屬企業，開發企業職工的小區內可以聘請原來的物業管理公司，這樣在小區里面會出現兩個物業管理公司，業主委員會只能看著兩個物業公司打架而沒有辦法。第二個現象是，有的小區很大，有4000到5000住戶，成立業主委員會時需要2/3的業主同意，這是一個成本很高的會議，很難按要求達到2/3的業主同意，于是業主委員會很難成立，或者說很難合法成立，當發生問題時業主會否認業主委員會的存在，或不遵守業主委員會和物業公司簽定的物業合同，拒絕交費導致物業公司和業主委員會產生矛盾。第三個現象是，業主委員會沒有經濟地位，所有的費用由物業公司向業主收取，這樣會出現有的物業公司卷款而逃的現象，物業公司走了業主沒有辦法，整個物業管理就會癱瘓，業主委員會沒有資金，無法行使正當的監管權利，小區管理出現管理混亂狀態，糾紛產生。物業公司和公共服務行業之間的矛盾(行政服務與市場服務之間的矛盾，也可說是壟斷和市場的矛盾)。

目前，公共服務收費不能到最終客戶，水、電、氣、暖、有線電視，大都由物業公司出面收取，即使少數部門做到收費到最終客戶，因為服務不到位，業主對物業公司的服務仍不滿意。公共服務部門動輒停水、停電、罰款解決問題，造成物業公司夾在這些部門和業主之間，左右為難，矛盾重重。物業公司和服務人員、業主之間的矛盾(服務質量與費用匹配矛盾)。首先，物業公司和服務人員之間是雇傭關系，為了節約成本，物業公司和服務人員之間不是以服務標準為主，而是以工資(或利潤)多少為紐帶，這樣常常出現服務人員少，工作量大，工資低，當然會出現服務質量差的現象。由于物業公司不代表業主的利益，所以在出現這種情況時，以自身利益為先，態度含糊，加上業主委員會形同虛設或有的小區根本就沒有業主委員會，導致無人能代表業主對物業公司進行監督，于是出現了業主不滿服務質量尋找物業公司解決，物業公司站在自己的立場上發生推諉現象。另外，也出現物業公司服務內容和業主要求標準不一致而產生的矛盾，如物業公司收著二級服務費用，按三級服務內容服務的現象，導致業主拒絕交費，物業公司拒絕服務，小區出現無人管理的現象。

在房地產的前期開發中，開發商和政府之間的關系為這些矛盾的產生提供了條件。在土地開發之初，政府管理土地的職能似乎顯得更為重要，開發商處在被管理的地位，特別是大多數地方政府盲目追求GDP數值，買賣土地就成了最直接、最有效、最有利的方法，資金的強大力量把政府和開發商緊緊地捆綁在一起，為了共同的利益，加之立法滯后，于是政府監管開發商的職能就出現了監管難、甚至不監管的局面，于是就出現了未建預售的不合法樓盤、老百姓在需求強大的面前，盲目信任開發商等于相信政府(因為地是從政府手中拿的，理所當然政府是要負監管責任的)，實際情況是開發商經常欺騙老百姓，于是出現了開發商違約延期交房、綠化面積、房屋面積縮水、質量差、設施設備短缺等不符合合同標準的問題，甚至有開發商攜款而逃坑害百姓的事發生。開發商在交付房屋時，由一個中間組織去面對各個業主，以便為自己開脫，而此時各個物業公司為了能接手小區的物業管理，出現在開發商面前，法律上定為前期物業管理。前期物業管理合同的當事人是開發商(或建設單位)和物業公司，按法律要求此時的物業公司只負責公共部分管理，公共設施短缺、不合格的問題就此掩蓋(真正行使這部分權利的主體—業主委員會還未成立);而業主自有部分的承接查驗是業主和開發商之間的問題，但迫于自身利益，物業公司替開發商行使了剝奪戶主維護自身利益的權利，如以不給鑰匙、轉嫁費用、停電、停水要挾戶主，使得業主找不到開發商，難以維護自身利益，同時也把開發商遺留的矛盾接轉在物業公司和業主之間，矛盾就此產生。此時的矛盾是政府、開發商和物業公司這幾個利益體之間，為了平衡內部利益矛盾而“團結”起來轉嫁矛盾給業主而且立法滯后產生的。

物業公司和業主委員會都未能合法成立，出現互不“買賬”的現象，有的物業公司是開發商臨時成立的，當然代表開發商的利益。我國物業管理法規還處在“摸著石頭過河”的試行階段，法律不完善、不健全，不能保護業主權益，這樣即使是合法成立的物業公司，業主也不會認可。業主委員會不是法人，沒有獨立的經濟權利，如物業公司服務合同是和業主委員會簽定的，而費用是直接向每個業主收取的，導致業主委員會無法在經濟上制約物業公司，也不能有效行駛監督權。

我國大多數地區的群眾必須接受的服務行業由大型國企壟斷，缺乏競爭，服務不到位，使這些壟斷企業易產生惟我獨尊，發號施令的現象。政府行政部門立法滯后，監管不力，導致出現這些問題后，管理不力，受損企業無法申述，抗拒無力，又離不開這些服務，只好忍氣吞聲，轉嫁成本。首先是權利的不對等。在簽定物業服務合同時，合同主體是物業公司和業主委員會;出現問題時，物業公司面對的是各種各樣要求的業主;而收取費用時直接面對的是每個業主，這種權力不對等導致物業公司耗時耗力，舉步為艱地經營企業，甚至虧損、倒閉。還有費用不匹配的現象存在，導致服務人員和物業公司、物業公司和業主之間的矛盾，如服務人員的工資和服務工作質量不對等、物業服務合同內容和費用不對等等現象。以上這些原因總結起來有:政府存在與民爭利行為，這是一切矛盾的根源。法律制度不健全，如:制度不可執行性、服務范圍不確定性，服務標準不可測量性、權利不對等性。政府行政監管滯后是造成目前物業管理問題眾多的主要原因之一。市場不規范性，如壟斷長期存在。

加強對物業管理行業的法制化管理，建立具有政府職能的專業化監督機構，政府必須發揮政府職能、管理部門的作用。在目前市場條件下，要全面提高物業管理企業整體素質和服務水平，只靠行業自律或通過業主委員會和物業管理企業的協商是不可能的，由于物業管理法律法規不健全，行業標準沒有形成，走完全市場化道路，通過市場調節提高物業管理企業服務質量，也是不可行的。所以，政府必須行使立法、執法職能。首先保證優生原則，就是一個前期物業管理，政府如何控制一個優等的物業管理公司，不能出現代表開發商利益的物業公司，政府嚴格禁止與開發商權利不對等的物業公司充當前期物業管理，或說應該由獨立合法的、能真正有能力公平地擔當前期物業管理的物業公司擔任，如果出現信任危機，特別是業主對其不認可的現象，政府應有責任取消該物業公司的牌照或降低其等級，嚴格對業主把關。二是后期物業管理和前期物業管理不能由同一個物業公司承擔，這樣能有效避免物業公司又服務開發商又服務業主，因利益的取向替開發商承擔不必要的義務，傷害業主利益，物業公司自己也左右為難，舉步維艱。#p#分頁標題#e#

摘要:由于各種自然因素、設施設備因素、管理因素的影響，物業管理行業風險頻發。應對風險，應制定風險回避策略、風險控制策略、風險分散策略、風險承受策略、風險轉移策略，采取學習法律法規、遵守相關規定，加強自身建設、練好發展內功，建立溝通機制、妥善處理關系等措施，針對不同管理階段的不同風險，采取不同的應對方法，確保物業服務企業可持續發展和整個物業管理行業的健康發展。摘要：

關鍵詞:物業服務企業；物業管理；風險

一、研究背景與問題的提出

我國大力推進城市現代化建設，改變了居民的居住方式，人們的思想觀念、生活方式和社會需求也發生了深刻的變化，與此同時也暴露出許[1]多社會問題。為解決這些問題，黨的第十六屆四中全會提出構建社會主義和諧社會；黨的十八大提出24字社會主義核心價值觀，將“富強、民主、文明、和諧”作為國家層面的價值目標。社區是社會的細胞，物業管理區域是社區的元素。構建和諧社會、踐行社會主義核心價值觀，首先需要構建和諧的物業管理區域。為此，一些物業服務企業將“業主至上”“顧客永遠是對的”作為企業的服務理念。在這一理論的指導下，一些物業服務企業往往為了滿足業主的各種需求，除了按照物業服務合同的約定，按時保質保量提供物業服務以外，還額外提供合同外的一些服務，如常見新聞媒體報道的物業公司人員幫老年業主提東西、幫業主打撈掉落到景觀水池的東西等。物業管理工作滿足了業主的真實需求，從而取得了業主的肯定并使企業得以發展壯大。但在實際工作中，隨著業主需求的多樣化和多變性，物業服務企業除了按照合同的約定為所有業主提供公共服務以外，也會碰到一些業主提出無理的要求，使物業服務人員無法正常開展工作；還會碰到街道、社區或者水電、環保、園林綠化等相關部門提出協助或者配合的各種要求，增加物業服務企業的負擔。對于這些要求，如果處理不當，必然會給企業帶來風險和損失。此外，物業服務企業的運營管理是以項目為基礎，若項目管理落實不到位，也會加大物業管理的風險。2017年2月份，因為阻礙法院執行，蘇南萬科物業公司被法院開出30萬元罰單，值得物業服務企業再次認真思考如何正確履行職責，如何正確識別風險、有效規避風險。

二、物業管理風險的類型

在現代生活中，風險有兩種定義：一種定義強調了風險表現為結果的不確定性，也就是風險帶來的結果可能使企業蒙受損失，也可能給企業帶來收益，抑或沒有損失也沒有收益。而另一種定義則強調損失的不確定性，該種風險帶來的結果就是損失，只是損失的大小還不確定。在物業管理行業，物業管理風險是指在特定環境條件下，在特定期間內，在物業管理服務過程中，由物業服務企業承擔的人財物損失。物業管理風險也表現為結果的不確定性或者損失的不確定性。如果物業服務人員未能按時保質保量完成職責范圍內的工作，業主對服務結果不滿意，企業可能要承擔經濟損失，如物業費收繳率達不到預期目標。企業還可能需要承擔非經濟損失，如企業形象受損，業主不尊重物業服務人員導致這些員工情緒低落、工作效率低下。物業服務企業未能善待員工，導致員工抱怨企業提供的工資低、待遇低差、工作條件差、安全無保障，也會使企業形象受損，這些都是物業管理行業中的損失不確定性風險。而如果物業服務人員應業主或其他委托人的要求，履行職責范圍以外的工作，如果結果不能令業主滿意，則可能給企業帶來損失（類同于前述的損失的不確定性風險），如果能夠獲得業主的好評、好感，則能給企業形象加分，當然業主也可能習以為常，覺得物業服務人員這么做都是應該的，這就是結果的不確定性風險。

三、物業管理風險形成的原因

以深圳為例，前期物業管理招投標的主要依據有《中華人民共和國招標投標法》（以下簡稱《招標投標法》）及其實施細則、《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）、《深圳經濟特區物業管理條例》及其實施若干規定、深圳市住建局《關于進一步規范我市物業管理招標投標工作的通知》（以下簡稱《通知》）等規范性文件。在本專欄的第一期，筆者曾用一張圖展示深圳市物業管理招標投標的流程，接下來，筆者將詳細介紹整個流程。

（一）前期物業管理招標投標的準備階段

1、交易平臺

根據《深圳經濟特區物業管理條例實施若干規定》（以下簡稱《實施若干規定》）第五十九條和《通知》的要求，深圳市建設工程交易服務中心（以下簡稱交易中心）是全市物業管理招投標的同一交易場所，為招標人和投標人提供必要的技術、法律咨詢服務。建設單位須進入交易中心進行前期物業管理招投標活動（依法須通過政府采購中心進行的招投標活動除外）。

2、招標時限

根據《通知》要求，新建現售商品房項目應當在現售前30天完成前期物業招投標；預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成前期物業招投標；非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成前期物業招投標。

3、信息采集

本文作者：鄭文娟 單位：重慶航天職業技術學院

學習目標

學生通過該課程的學習，在任課教師的指導下能夠實現以下目標：知識目標學生能了解物業管理招標、投標的程序；學生能掌握物業管理招標文件的內容；學生能掌握物業管理投標文件的內容；學生能掌握一定物業管理投標策略與技巧。能力目標學生能按物業管理投標程序完成投標工作；學生能按物業管理招標程序完成招標工作；學生能夠進行物業管理招標文件的編寫及標底編制工作；學生能進行物業管理投標文件的編寫及報價文件的制作；學生能熟練運用適當投標策略。素質目標提高學生對物業管理相關法律法規知識的了解，并自覺遵守；鍛煉學生的文字表達能力；鍛煉學生的口頭表達能力；提高學生的綜合知識應用能力；提高學生靈活應變能力；提高學生的抗壓能力；提高學生的競爭意識。

基于工作過程的教學設計

載體選擇本課程依據學習目標，選擇載體（以學校旁邊正在興建的東原D7區住宅項目作為前期物業管理招投標項目背景），在教學中以“一個完整項目”的物業管理招投標工作過程貫穿始終；依據這個載體的工作過程設計學習情境、學習單元，教學方法上采用行動導向的教學方法，展開以學生為主體的物業管理綜合能力訓練過程?；诠ぷ鬟^程劃分學習情境本課程依據載體（即：學校旁邊正在興建的東原D7區住宅項目的前期物業管理招投標）的工作過程設計學習情境。東原D7區住宅項目的物業管理招投標過程：開發商方：開發商進行物業管理招標方案準備→招標文件編制→招標公告、邀請書及資格預審公告→組織現場勘探及標前會議→組織開標、現場答辯、評標→組織物業服務合同簽約儀式。物業公司方：物業公司進行東原D7區項目前期物業管理投標準備→查閱開發商招標公告、邀請書及資格預審公告→召開投標會議決定投標→參加現場勘探及標前會議→按要求制作投標文件→參加開標、現場答辯→參加物業服務合同簽約儀式。由此，設計出六個學習情境：第一，物業管理招標備案材料；第二，物業管理招標資格預審；第三，物業管理標前會議；第四，物業管理投標文件；第五，物業管理開標及答辯；第六，前期物業管理合同簽約儀式。行動導向設計由于物業管理招投標是一個問題的兩個方面（開發商的物業管理招標即對應物業服務公司的投標），學生在先修課程中已了解開發商及物業服務公司的角色特征，故本課程將全班學生分組，一部分擔任開發商角色（每組作為不同開發商制作招標文件，然后競選優勝者作為惟一開發商），另一部分擔任物業服務公司角色（將四組學生作為四個物業服務公司參與競標），展開東原D7區項目前期物業管理招投標工作。每位同學都會在物業管理招標組織機構、物業管理投標組織機構中有一個具體的工作崗位角色，比如開發商工程監理、開發商董事長、開發商前臺秘書、物業服務公司總經理、物業服務公司項目經理、物業服務公司項目工程服務主管、客戶服務主管、安防服務主管、保潔綠化服務主管等。每位同學都將以該工作崗位職責去全力參與招投標工作，以任務、行動引領該課程的學習。

學習評價方式

針對本課程的特點，對學生的考核評價建議采用以下組合方式：標書制作得分因為物業管理招投標標書文件的制作技術含量很高，能考查學生的細心、耐心及標書制作技巧，以及文字寫作能力。而且因為標書工作量龐大，需要小組成員全力配合完成，也因此考查了學生團隊協作能力及組織能力?，F場表現得分因為在物業管理招標、投標過程中，有很多現場表現的時候，同學們作為開發商角色或者作為物業服務公司角色，都全程以行動導向進行學習，在此過程中能體現他們的學習參與態度及能力提升情況。發言人得分因為物業管理招投標有幾個場合需要個人代表集體，充當發言人，能獨擋一面完成任務，比如標前會議時、開標答辯時，需要參與者能具備相關素質能力進行發言。

摘要：加強和規范物業管理工作要堅持統一領導、分級管理、多種模式、分類管理、市場主導、政策扶持的基本原則。主要措施是加強物業項目配套設施建設與維護管理，加強物業服務行業監管，建立老舊住宅小區的長效管理機制，提高業主自治能力。

關鍵詞：物業管理；基本原則；措施

一、加強物業管理的基本原則

為提升物業管理水平，促進物業行業健康持續發展，打造品質城市，要進一步加強和規范物業管理工作?？傮w目標是建立健全“統一領導、橫向到邊、縱向到底、綜合協調”的“市、鎮（街道）、社區（村）”三級物業管理工作體系，強化物業管理各方主體責任，有序推進住宅小區、商務樓宇等規范化、長效化管理，著力解決群眾反映強烈的難點和部門監管中的“短板”問題，全面提升物業管理整體服務水平。要堅持統一領導、分級管理、多種模式、分類管理、市場主導、政策扶持的基本原則。統一領導、分級管理就是建立健全市級主管部門監督管理、屬地鎮（街道）負責、社區（村）協助落實、相關職能部門密切配合，上下整體聯動、社會齊抓共管的工作機制。充分發揮屬地鎮（街道）、社區（村）和業主自治組織的作用，增強物業管理工作合力。多種模式、分類管理就是根據新建商品房住宅小區、老舊住宅小區、小微型小區、商務樓宇、專業市場等運行管理的不同情況，實施多種模式的分類管理。市場主導、政策扶持就是進一步完善物業服務市場化、社會化、專業化運作機制，通過扶優扶強，提高物業服務專業化水平，鼓勵骨干物業服務業企業通過加盟、兼并、重組等方式加大市場資源整合力度，推動物業服務集約化、專業化發展[1]。對因環境條件限制，難以實行市場化、專業化運作的住宅小區，予以相應的政策扶持，保證物業服務的正常運轉。

二、加強物業管理的主要措施

（一）加強物業項目配套設施建設與維護管理。1.落實物業項目承接查驗和交付聯合指導制度。將物業項目承接查驗管理納入商品房交付備案管理，由物業服務企業和開發建設單位共同對物業共有部分、共有設施設備及相關場地進行檢查和驗收。鼓勵物業服務企業參與建設工程設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等環節，為實施物業承接查驗工作創造有利條件。建立項目交付前聯合指導制度，由住建部門組織屬地鎮（街道）、綜合執法等相關部門對開發商和物業服務企業開展交付前集中指導工作。2.優化住宅小區前期物業服務。開發建設單位在前期物業招投標前，以項目總建筑面積為基數，按照6元/平方米的標準，支付前期物業服務開辦費（開辦費用于購買物業辦公、保潔、綠化、工程、秩序維護等設施設備及籌建人員經費，不含物業辦公用房裝修費用，物業辦公用房由建設單位裝修后移交物業服務企業），并由物業管理行業協會負責代收、代管，通過代管機制督促、指導前期物業服務企業履行前期物業服務合同的各項約定[2]。3.強化停車設施建設及管理。住宅小區內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主停車需要。住宅小區竣工交付滿2年且尚未出售、附贈的車庫、車位，倡導開發建設單位或委托的物業服務企業向業主招租。合理設定停車服務費，提高地下車庫、車位使用率，減輕地面停車壓力。積極推廣智能化停車設施在住宅小區的應用，合理規劃設置充電樁和非機動車停車場地。4.建立維修資金應急使用工作機制。物業項目共有部分、共有設施設備保修期滿后，發生電梯、消防設施設備故障及其他危及房屋使用、人身財產安全等緊急情況，經相關鑒定機構出具故障檢測報告或經屬地鎮（街道）等相關單位證明的，可申請使用應急物業專項維修資金，無需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。5.創新電梯安全管理方式。建立健全住宅電梯物業專項維修資金管理制度，保障住宅電梯首次更新改造。積極探索引入保險機制，對電梯運行和維保實施風險管理，構筑以市場力量為基礎的矛盾糾紛解決新機制，保障業主人身和財產安全。

（二）加強物業服務行業監管。1．通過招投標方式選聘物業服務企業。進一步規范前期物業服務招投標行為。新建住宅小區項目規劃總建筑面積在2萬平方米以上的，應當按照住建部門制定的前期物業服務招投標管理辦法，通過招投標方式選聘前期物業服務企業。10萬平方米以上的住宅小區項目，應當通過公開招標方式選聘前期物業服務企業。鼓勵業主委員會在業主大會授權下，通過公開招投標方式選聘物業服務企業。2.嚴格物業服務企業履職行為。物業服務企業應當嚴格按照物業服務合同約定，切實履行職責。承接物業項目（前期物業服務項目除外）后，業委會可向物業企業預收該項目不超過1個月的物業服務費，作為物業服務履約保證金。提供物業服務時，應當在客服中心公示服務內容和收費標準，劃分服務區域，明確服務責任人；向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項，制止物業項目內違反治安、消防、環保、裝飾裝修和使用等有關法律、法規的行為，并及時向有關行政管理部門報告。同時履行社會責任，配合做好生活垃圾分類的有關工作。3.依法規范物業服務企業收費行為。物業服務收費實行質價相符的原則，依照服務等級標準，提高物業服務透明度。研究制定物業服務等級和收費指導標準，明確管理形式和費用構成，鼓勵規模較小的住宅小區推行酬金制物業服務收費。我國經濟學家郎咸平、劉勁哲、林毅夫、樊綱指出：要嚴格住宅小區公共收益管理，由物業服務企業代管的，物業服務企業應當單獨建賬，由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設公共收益賬戶，公共收益使用接受全體業主的監督，并在住宅小區顯著位置公示收支明細。4.強化物業管理日?？己酥贫?。住建部門要完善《物業服務企業監督考核辦法》，強化考核結果的運用，增加考核扣分后的約談、誠信證明開具等內容，對考核較差、檢查整改不落實的物業服務企業，要取消和限制其物業服務市場準入資格，并建議業委會按規定程序予以解聘。5.穩步推進行業信用體系建設。我國經濟學家劉勁哲指出：要嚴格落實《物業服務企業信用信息管理辦法》，指導和監督物業服務市場誠信體系建設，做好物業服務企業信用信息的采集、認定、公開、評分和使用等工作，加強與各職能部門、屬地鎮（街道）的聯動，及時共享物業服務企業信用信息，實施守信聯合激勵和失信聯合懲戒。6.規范物業管理項目退管管理。物業服務企業應按照合同約定做好服務工作，提高業主滿意率和收費率，減少退管現象。退管時應嚴格按照《物業項目服務退出管理暫行辦法》的規定，及時報告屬地鎮（街道）和住建部門，實施退管程序。物業服務企業須按“維護社會穩定、保證業主基本生活秩序、依法有序、平穩過渡”的原則，確保符合退管程序，并在鎮（街道）的監督管理下，做好項目清算和資金、設施設備移交等工作。鎮（街道）應加強退管管理工作，及時制定物業管理項目退管應急預案，督促物業服務企業按規范做好退管、移交工作，并在退管后至新物業選聘到位前的過渡期內，根據實際情況實施社區化準物業管理。住建部門應做好項目退出管理過程中的業務指導和監督工作。

一、高層建筑物業管理消防安全存在的問題

一幢高層建筑的管理者若能參照《中華人民共和國消防法》履行消防安全職責,則該樓物業管理的消防安全評估系數將大大地提高。而實際上,高層建筑在竣工驗收投入使用后,消防安全后續任務仍然艱巨,情況不容樂觀,主要存在以下問題。

(1)消防設施、器材保管不善,挪用、借用甚至丟失。在日常檢查過程中經常發現消火栓箱內水槍、水帶缺失,逃生面具沒有的情況,有的樓內滅火器、應急燈等消防器材越用越少。

(2)自動消防設施故障、損壞甚至停用。火災報警聯動滅火系統是一幢高層建筑中消防安全系統的核心部分,由于前期工程質量原因或者后期維護保養不到位或者維修經費跟不上,常常導致高層建筑投入使用后,不過幾年自動消防設施就發生故障甚至停用,起不到保護大樓的作用。

(3)原有的防火分區被破壞,公共疏散通道被占用,安全出口被鎖閉。個別業主為了實現自身的使用需要,不聽從物業管理,擅自拆除原有防火門,或在公共通道上安裝防盜門,致使火災危險性加大,或消防疏散路線不暢。有的物業管理公司由于保安力量不足和治安的需要,鎖閉非主要安全出口,一旦發生火災,疏散出口嚴重不足。

(4)為了增加收入和解決停車位緊張的情況,大樓外部的防火間距和消防車道被占用。發生火災的情況下,勢必影響消防車輛救援,且高空墜物很容易引發次生災害。

(5)在工作檢查過程中,還發現消防控制室工作人員無證上崗,文化程度不高,不會操作使用自動消防設施,更談不上對火災自動報警系統和自動噴水滅火系統按期進行功能測試。為了防止發生誤動作,一般將操作系統完全置于手動狀態,在缺乏應急處置管理措施的情況下,幾百萬的消防設施形同虛設。