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前期物業管理范文1
示范文本（試用）
珠海市建設局印制
二OO三年十月
說明
1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。適用于物業建設單位與其選聘實施前期物業管理的物業管理公司簽訂。使用之前，雙方應當仔細閱讀本示范文本的內容，對本示范文本條款或專業用詞理解不一致的，以國家、省、市的法律、法規、文件、規范為準，也可向珠海市建設局、珠海市物業管理處咨詢。
2、為體現合同雙方自愿的原則，雙方當事人可以對本示范文本的內容進行選擇、填寫、修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。
3、本合同文本中有【】符號的為選擇項，選用【】內容的，以劃√方式表示；對于實際情況未發生或雙方不作約定的，應在【】中及其它留有空格的部位打×，以示刪除。
前期物業服務合同
（編號：）
第一章總則
合同雙方當事人
甲方（物業建設單位）名稱：
注冊地址：
營業執照注冊號：
企業資質證書號：
法定代表人：聯系電話：
乙方（物業管理公司）：
注冊地址：
營業執照注冊號：
企業資質證書號：
法定代表人：聯系電話：
根據法律、法規和有關規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方就物業（以下簡稱“本物業”）實行前期物業管理有關問題達成一致意見，特訂立本合同，雙方共同遵守。
第一條本物業基本情況
物業名稱：
物業類型：
坐落位置：市區路（街道）號
四至：東南
西北
占地面積：方米，其中綠地面積平方米。
建筑面積：平方米，其中:
住宅平方米（多層，高層）；
商場平方米；
寫字樓平方米；
停車場平方米；
工業廠房平方米；
。
物業管理區域范圍示意圖見附件一。
物業管理區域內房屋及配套的設施設備和相關場地構成細目見附件二。
第二條甲方按照法律、法規和有關規定，采用【招標】【議標】方式，選聘乙方對本物業實施前期物業管理。
第三條乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續；本物業交付使用后的質量責任，按國家《建設工程質量管理規定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定承擔。
第四條本合同中涉及的幣值，均指人民幣。
第二章委托管理服務事項
第五條本物業在未竣工驗收（以建設部門簽發房屋建筑工程竣工驗收備案表的時間為準，下同）交付使用前，甲方要求乙方提供以下服務內容，并達到以下服務質量。
1、
。
服務質量及要求：
。2、
。
服務質量及要求：
。3、
。
服務質量及要求：
。
第六條本物業竣工驗收交付使用后，乙方向業主或非業主使用人提供以下服務內容及達到以下服務質量：
一、基本服務
（一）日常服務
1、公共環境衛生
服務范圍：物業管理區域范圍內，業主戶門以外
人員配備：
。
服務要求及質量：
【】有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；
【】房屋共用部位保持清潔，無亂張貼，無擅自占用和堆放雜物現象；
【】設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾房、池，對垃圾（專用）房、池、箱、道、桶及垃圾進行管理；
【】按政府有關規定在服務范圍區域內定期進行衛生消毒滅殺；
【】在雨季應及時對區內主路、干路積水進行清掃；
【】每日對保潔服務范圍內的區域進行次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；
【】公共衛生間每天清潔次；
【】對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等日濕拖一次；
【】對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，日進行一次清潔；
【】;
【】；
【】。
2、綠化與建筑小品的維修養護與管理
服務范圍：物業管理區域范圍內的中心綠地和房前、屋后、道路兩側區間綠地,包括：【草地】、【樹木】、【色塊】、【花卉】、【園林小品】、【綠籬】等
人員配備：
。
服務要求及質量：
【】制定綠化維護管理制度并實施；
【】綠地無改變使用用途；
【】無破壞、踐踏、占用現象；
【】花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀；
【】無病蟲害，無折損現象，無斑禿；
【】合理控制水肥，無雜草；
【】應綠化地綠化覆蓋率達100%，無黃土現象；
【】；
【】；
【】。
3、治安防范
服務范圍：物業管理區域內，業主戶門以外，公共區域的秩序維護和公共財產的看管。
人員配備：門崗個共人；
巡邏崗個共人；
大堂崗個共人；
。
服務要求及質量：
【】有專業治安防范隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；
【】制定突發事件應急方案；
【】相對封閉：做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；
【】看管公共財產：小區公共設施、設備的看管；
【】夜間對服務范圍內重點部位，道路進行不少于次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于人，做到有計劃，有記錄；
【】發生治安案件，刑事案件，交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。
【】；
【】；
【】。
4、交通、車輛停放秩序、停車場的管理
服務范圍：物業管理區域內交通秩序的維護及對車輛停放秩序的管理
人員配備：停車場崗個共人；
巡邏崗個共人。
服務要求及質量：
【】維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向，速度進行管理；
【】有健全的機動車停放管理制度和管理方案；
【】對進出本區的機動車輛進行登記；
【】保證車輛停放有序，定時巡邏；
【】使用固定車位及長期停放的車輛，應當建立車輛檔案；
【】車輛被盜的經確認后，協助車主向當地公安機關報案；
【】區內發生交通事故，及時報警并保護好現場；
【】；
【】；
【】。
5、裝飾裝修管理
人員配備：
。
服務要求及質量：
1、有健全的裝飾裝修管理服務制度；
2、按國家有關規定在裝飾裝修工程開工前查驗裝飾裝修當事人提交的各項申報材料，與裝飾裝修當事人簽訂裝飾裝修管理服務協議；
3、按照裝飾裝修管理服務協議實施管理；
4、裝飾裝修工程竣工后，按裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的，責成當事人糾正，拒不改正的及時報告有關部門，并將檢查記錄存檔。
【】；
【】；
【】。
6、消防管理
服務范圍：物業管理范圍內公共區域消防設施的維護和消防管理，包括：【中控室】、【自動噴淋系統】、【煙感系統】、【廣播系統】、【消防栓】、。
人員配備：。
服務要求及質量：
【】健全消防管理制度，建立消防責任制；
【】建立消防設施設備臺帳；
【】制訂突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖；
【】照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通；
【】消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行例行巡視，檢查和保養；
【】定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能；
【】無火災安全隱患；
【】消防控制中心24小時值班；
【】；
【】；
【】。
7、房屋建筑共用部位、共用設施設備的維修養護和管理
服務范圍：物業管理區域內共用部位、共用設施設備，包括：【樓蓋】、【屋頂】、【外墻面】、【承重結構】、【樓梯間】、【走廊通道】、【門廳】、【道路】、【垃圾道】、【煙囪】、【化糞池】、【溝渠】、【池】、【共用照明系統】、【室外排水管網】、【自行車棚】、【建筑物防雷設施】、【共用設施設備使用的房屋】、【垃圾中轉站】、。
人員配備：
。
服務要求及質量：
【】確保本區域內房屋建筑共用部位、共用設施設備的正常使用；
【】以上共用設施設備的日常維修養護；
【】保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；
【】道路、甬道、步道、活動場地、邊溝涵洞基本完好、通暢；
【】確保雨水、污水管道保持通暢，化糞池定期吸糞，雨水井、相關設施無破損；
【】清洗外墻一次；
【】；
【】；
【】。
8、生活服務設施的維修養護和管理
服務范圍：物業服務區域內，包括【商業網點】、【文化體育娛樂場所】。
人員配備：
。
服務要求及質量：
【】商業網點管理有序，符合衛生標準；
【】無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象；
【】；
【】；
【】。
9、社區文化建設
【】制定社區文化活動計劃并實施；
【】；
【】；
【】。
（二）定期服務
1、【日】、【月】用水清洗樓梯一次；
2、【日】、【月】清理生活垃圾一次；
3、【日】、【月】清洗水池一次；
4、【日】、【月】清疏化糞池一次；
5、【日】、【月】清疏排水系統一次；
6、【日】、【月】清洗建筑物立面一次；
7、【日】、【月】檢修水泵一次；
8、【日】、【月】檢修電梯一次；
9、【日】、【月】檢修發電機一次；
10、【日】、【月】檢修中央空調一次；
11；
12、；
13、；
服務要求及質量：
（三）綜合管理：物業管理區域內，涉及共用財產和公共事務的管理。
1、全體員工統一著裝，持證上崗；
2、負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；
【】每年一次對房屋及設施設備進行安全普查；
【】白天有管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理業主或非業主使用人的咨詢和投訴；
【】夜間有人值班，處理急迫性報修小時內到現場；
【】協助成立業主委員會的籌備工作；
【】管理規章制度健全，服務質量標準完善；
【】管理與物業相關的工程圖紙、業主和非業主使用人檔案和竣工驗收資料，物業管理檔案資料齊全；
【】公開服務標準、收費依據及標準；
【】用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；
【】每個月進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，每次征求意見用戶不低于%，滿意率不低于%；
【】；
【】；【】。
二、特約服務
（一）房屋建筑共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新及改造：
服務內容：共用部位的范圍包括：【樓蓋】、【屋頂】、【外墻面】、【承重結構】、【樓梯間】、【走廊通道】、【門廳】、共用設施設備的范圍包括【道路】、【垃圾道】、【煙囪】、【化糞池】、【溝渠】、【池】、【共用照明系統】、【室外排水管理網】、【自行車棚】、【建筑物防雷設施】、【共用設施設備使用的房屋】、【垃圾中轉站】、
。
服務要求及質量：
【】編制物業年度維修計劃及維修預算；
【】建立并落實維修服務承諾制；
【】建立維修回訪記錄；
【】；
【】；
【】。
費用支出方式：
【】保修期內的，由物業建設單位承擔；
【】保修期后由產權人共同承擔；
【】；
【】；
【】。
（二）部分共用設施設備的中修、大修、更新及改造
服務內容：【電梯】、【中央空調】、【發電機】、【消防設施設備】、【防盜對講系統】、【智能化設備】、
服務要求及質量：
【】；
【】；
【】。
費用支出方式：
【】保修期內的，由物業建設單位承擔；
【】保修期后由全體產權人共同承擔；
【】；
【】；
【】。
（三）其他特約服務
【】；
【】；
【】。
三、有償服務
業主或非業主使用人對其房屋自用部位、自用設施設備向乙方提出維修養護服務等要求的，乙方認為有能力承擔的可以接受，收費標準由雙方商定。
四、其它服務
【】；
【】；
【】。
第七條乙方在實施前期物業管理期間，不得利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備進行經營。
第八條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑、共用設施及建筑共用部分，不得改變用途。
第三章物業服務費用
第九條本物業工程未竣工驗收交付使用前，物業服務總收入包括以下項目：
1、物業服務費（物業建設單位支付）；
2、；
3、；
4、；
第十條本物業工程竣工驗收交付使用后，物業服務總收入包括以下項目：
1、物業服務費（業主或非業主使用人繳交）；
2、；
3、；
4、；
第十一條本物業工程竣工驗收交付使用前，物業服務總支出包括以下項目：
1、服務成本；
2、；
3、；
4、。
第十二條本物業工程竣工驗收交付使用后，物業服務總支出包括以下項目：
1、服務成本；
2、；
3、；
4、。
第十三條物業服務費的收取方式和物業服務酬金
一、本物業工程竣工驗收交付使用前，甲雙方按如下約定執行：
1、；
2、；
3、；
4、。
二、本物業工程竣工驗收交付使用后采用以下第種方式收取物業服務費和提取酬金：
1、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，包括共用水費、電費。乙方按【每月物業服務總收入的%】【每月從物業服務總收入中提取元】作為酬金。乙方在年終決算物業服務總收入和總支出，總收入減去總支出的結余列入【下一年度物業服務總收入】、屬全體業主所有。乙方每半年將物業管理計劃和支出預算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個工作日內向乙方提出。
2、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按【各戶使用量】、另行分攤。乙方按【每月物業服務總收入的%】【每月從物業服務總收入中提取元】作為酬金。乙方在年終決算物業服務總收入和總支出，總收入減去總支出的結余列入【下一年度物業服務總收入】、屬全體業主所有。乙方每半年將物業管理計劃和支出預算送甲方備案，甲方有異議的，可在收到備案資料后五個工作日內向乙方提出。
3、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，包括共用水費、電費。乙方在年終決算物業服務總收入和服務總成本，總收入減去總成本，結余歸乙方。
4、按每月每平方米一定的標準收取物業服務費，不包括共用水費、電費。共用水費、電費每月按【各戶使用量】、
另行分攤。乙方在年終決算物業服務總收入和服務總成本，總收入減去總成本，結余歸乙方。
5、
6、
。
第十四條本物業工程竣工驗收交付使用后，乙方按本合同第六條約定的內容及要求提供服務，按以下標準向業主或非業主使用人收取物業服務費。
1、住宅【建筑面積】每月每平方米元收取；商場按【建筑面積】每月每平方米元收?。簩懽謽前础窘ㄖ娣e】每月每平方米元收??；工業廠房按【建筑面積】每月每平方米元收取；。
2、已竣工驗收（以建設部門簽發房屋建筑工程竣工驗收備案表的時間為準）但尚未售出或尚未交給物業買受人的物業，由乙方按本條第1點約定的標準向建設單位【全額】【半價】收取物業服務費。
第十五條乙方應在本合同生效后的年月日開始實施物業服務工作。并從年月日起計收物業服務費，以后每次收取物業服務費的時間為。乙方在首次收取業主或非業主使用人物業服務費時，可預收三個月。業主或非業主使用人變換或物業服務合同終止時，如業主或非業主使用人不欠乙方物業服務費，乙方應在一個月內將預收的物業服務費本金退回給業主或非業主使用人。
第十六條物業服務費的調整和違約責任
1、物業服務費收取標準在合同期內【不作調整】【可作調整】。
2、甲方逾期繳納物業服務費的，按以下項處理：
（1）從逾期之日起按每天元交納滯納金；
（2）從逾期之日起每天按應交物業服務費的千分之交納滯納金；
（3）。
3、業主或非業主使用人逾期交納物業服務費的，按以下第項處理：
（1）從逾期之日起按每天元交納滯納金；
（2）從逾期之日起每天按應交物業服務費的千分之交納滯納金；
（3）。
4、業主或非業主使用人無正當理由連續三個月不交物業服務費的，乙方可采取。非業主使用人不履行交費義務時，由業主承擔連帶交費責任。
當物業服務費收繳率低于%時，乙方可在告知甲方后日無條件單方終止前期物業服務合同，退出物業管理區域，并保留對甲方、業主或非業主使用人所欠交管理費的追收權和向人民法院權。
第十七條本物業工程竣工驗收交付使用后，車位使用管理費或停車保管費由乙方按下列標準向車位使用人收?。?/p>
一、車位管理費及車位使用管理費（已購買車位的，收取車位管理費；未購買車位的，收取車位使用管理費）
（一）露天車位：
1、車位管理費
【小型車輛】元/月；
【中型車輛】元/月；
【大型車輛】元/月；
【摩托車】元/月。
2、車位使用管理費
【小型車輛】元/月；
【中型車輛】元/月；
【大型車輛】元/月；
【摩托車】元/月。
3、臨時停車的，【每小時】【每次】收取元。
4、。
（二）車庫或停車場：
1、車位管理費
【小型車輛】元/月；
【中型車輛】元/月；
【大型車輛】元/月；
【摩托車】元/月。
2、車位使用管理費
【小型汽車】元/月；
【中型汽車】元/月；
【大型汽車】元/月；
【摩托車】元/月。
3、臨時停車的，【每小時】【每次】收取元。
4、。
二、停車保管費
1、元/月；
2、；
車主繳交停車保管費的，乙方與車主應另行簽訂車輛保管合同并約定保管責任。發生車輛損壞或丟失車輛事故的，由責任方按約定承擔相應責任。
第十八條物業管理有關收費，按規定需報價格主管部門核準的，由乙方負責。
第十九條本物業竣工驗收交付使用后，其共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造費用按以下方式承擔：
1、保修期內的，由甲方承擔；
2、保修期后由全體業主承擔，用專項維修資金支付；
3、
；
4、
第二十條本物業按以下第種方式籌集專項維修資金（可多種方式同時使用）。
1、
；
2、
；
3、
；
4、
。
專項維修資金的使用與管理，由當事人按照法律、法規和有關規定另行約定。
第二十一條業主自用物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的，責任人應當及時維修養護，其他有關業主應當給予配合。存在安全隱患的業主不履行維修養護責任造成公共利益及他人合法權益損害的，的，由乙方負責維修養護，費用由該業主承擔。
第二十二條本物業竣工驗收交付使用后，按以下第種方式籌集購買物業共用部位、共用設施設備的保險費用：
1、由乙方代辦，保險費用由全體業主按各自業權建筑面積比例分攤；
2、由乙方代辦，保險費用從物業服務總收入中支出，計入成本；
3、。
具體投保的保險險種為
。
附加險險種為
。
業主或非業主使用人的家庭財產與人身安全保險，由業主或非業務主使用人自行辦理。
第二十三條其它費用
。
第四章雙方責任
第二十四條甲乙方雙方責任
一、甲方責任
1、履行本合同約定的甲方責任，按照法律、法規和有關規定及本合同約定，協助乙方做好物業管理工作。
2、起草《業主臨時公約》，在銷售物業時向業主（指買受人）明示，并要求買受人作出遵守的書面承諾。
3、起草《前期物業管理服務協議》，在銷售物業時與業主（指買受人）簽訂。
4、本物業竣工驗收交付使用時，協助乙方對物業進行接管驗收。甲方交付給乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家規定的驗收標準。如存在質量問題，按以下第種方式處理：
（1）甲方負責返修；
（2）委托乙方返修，由甲方支付全部返修費用；
（3）
；
返修后由雙方共同驗收，并以書面形式確認。
5、在合同生效之日起日內向乙方提供平方米建筑面積物業管理用房、平方米建筑面積保安宿舍，由乙方按下列第項執行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米元租用，其租金收入用于。
（3）。
6、在本物業竣工驗收交付使用之日起日內向乙方提供平方米建筑面積物業管理用房、平方米建筑面積保安宿舍，由乙方按下列第項執行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米元租用，其租金收入用于。
（3）。
7、收集、整理物業管理所需圖紙、檔案、資料，并于本物業竣工驗收交付使用之日起日內向乙方移交。資料包括：
（1）竣工驗收資料，包括但不限于物業竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等；
（2）技術資料，包括但不限于設備設施的安裝、使用和維護保養等資料；
（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（4）與業主簽訂的《前期物業服務協議》；
（5）物業管理所必需的其他資料。
8、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；
9、按照國家有關規定交納專項維修資金；
10、
。
11、
。
二、乙方責任
1、履行本合同約定的乙方責任，按照法律、法規和有關規定及本合同的約定，制定物業管理服務制度，開展物業管理活動；
2、編制物業年度維修養護計劃、方案、預算并組織實施；
3、向業主或非業主使用人告知使用物業的有關規定，業主或非業主使用人裝飾裝修物業時，告知有關禁止行為和注意事項，訂立書面協議，并負責監督；
4、按本合同第十四條第1種或第2種收費方式執行的，每個月向業主或非業主使用人公布一次物業服務總收入和總支出帳目；
5、可將物業管理的專項服務委托給專業公司承擔，但不得將本物業的管理整體服務內容一并轉讓或委托給第三方；
6、不得擅自占用物業的共用設施或改變其使用功能；
7、建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況。
8、本合同終止時，乙方必須向業主大會、業主委員會或甲方（指業主大會、業主委員會尚未成立時）移交各類物業管理用房及物業管理全部檔案資料；清理與業主或非業主使用人發生的債權債務，與新的物業管理公司妥善交接，按時退出物業管理區域。業主或非業主使用人欠交物業服務費等費用的，乙方可依法追討，但不得以此為理由不移交物業管理權和退出物業管理區域；
9、
。
第二十五條乙方未能履行本合同的約定，導致業主或非業主使用人人身、財產安全受到損害的，業主或非業主使用人可依法向法院提訟，由法院裁定乙方應承擔的責任。
第五章違約責任
第二十六條甲方違反本合同第二十四條第一項約定的，乙方有權要求甲方在合理的期限內整改，逾期未整改的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予經濟賠償。
第二十七條乙方違反本合同第五條、第六條和第二十七條第二項約定的，甲方有權要求乙方在合理的期限內整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。
第二十八條乙方違反本合同第三章約定，擅自增加收費項目和提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退多收的費用，造成甲方、業主或非業主使用人經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。
第二十九條甲方根據第二十七條或乙方根據第二十六條行使終止合同權利的，應當書面通知另一方，終止合同通知書在送達另一方時生效，雙方應當在二十日內對物業管理有關事項進行交接。
第三十條甲乙任何一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付元違約金；給對方造成經濟損失超過違約金的，還應對超過部分給予賠償。
第三十一條本合同在執行期間，如遇到不可抗力致使合同無法履行時，甲乙雙方應當按照有關法律、法規及有關規定協商處理。
第三十二條業主或非業務主使用人違反法律、法規和有關規定及業主公約的，甲方應當制止，乙方也可根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、提請有關部門處理、等措施。
第三十三條物業管理區域內如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、強臺風、暴雨、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方為維護公眾、業主或非業主使用人的人身和財產利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施造成業主或非業主使用人財產損失的，雙方按有關法律、法規和有關規定處理。
第三十四條因房屋建造質量、設備設施質量或安裝質量等原因，使物業或者物業的一部分達不到正常使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔相應責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以具有國定規定資質的鑒定機構的鑒定結論為準。
第三十五條因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔相應責任并負責善后處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑒定為準。
第六章服務期限
第三十六條委托管理期限暫定為年（一般最多不超過5年）。自年月日時起至年月日時止。合同期滿或業主委員會成立與業主大會所聘的物業管理公司簽訂物業管理服務合同生效時，本合同自然終止。
第七章附則
第三十七條自本合同生效之日起天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。
第三十八條本合同簽訂后甲乙雙方需要變更合同條款或有其他事項需要補充約定的，應當協商一致后以書面形式簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第三十九條本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第四十條本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，雙方同意按下列第方式解決：
（1）提交珠海仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人法院。
第四十一條甲乙雙方應將本物業的《業主臨時公約》作為本合同的附件；業主轉讓物業時，應當將《業主臨時公約》與本合同作為轉讓合同的附件，并告之受讓人關于物業管理服務費用等費用的交納情況。
第四十二條本合同期滿自然終止，雙方如續訂合同，應在本合同期滿天前向對方提出書面意見。
第四十三條本合同連同附件共頁，一式份，具有同等法律效力。本合同由甲方存份，乙方存份，在份。
第四十四條本合同自雙方代表人簽字并加蓋公章之日起生效。
甲方（簽章）：乙方（簽章）：
代表人（簽名）：法定代表人（簽名）：
年月日年月日
前期物業管理范文2
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：_________
單位名稱：_________
法定代表人：_________
注冊地址：_________
聯系電話：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________
企業名稱：_________
法定代表人：_________
注冊地址：_________
聯系電話：_________
前期物業管理是指：自房屋出售之日起至業主委員會與業主大會選定的物業管理企業簽訂的《物業管理服務合同》生效時止的物業管理。
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本狀況
物業名稱：_________
物業類型：_________
座落位置：_________區（市）_________縣_________路（街道）_________號
四 至：_________東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________平方米
建筑面積：_________平方米
委托管理的物業構成細目見附件一。
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人；乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續；本物業交付使用后的質量責任，按國家《建設工程質量管理規定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定承擔。
第二章 委托管理服務事項
第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建筑物防雷設施、_________。
第六條 附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理、_________。
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_________。
第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理
本物業管理區域內的業主、物業使用人在本物業管理區域公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。
第十一條 維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。
前款約定的事項不含業主、使用人的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業主、使用人另行簽訂合同的除外。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、_________。
第十三條 根據業主委員會的委托組織開展社區文化娛樂活動。
第十四條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事雙方協商。
第十五條 對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重采取報告、規勸、制止、_________等措施。
第十六條 其它委托事項：_________
1、在本物業保修期內代為保修的，費用由保修責任人承擔；
2、_________；
3、_________。
第三章 委托管理服務期限
第十七條 委托管理期限為_________年（不超過3年）。自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期滿或業主委員會成立與業主大會所聘的物業管理公司簽訂物業管理服務合同生效時，本合同自然終止。
第四章 雙方權利義務
第十八條 甲方權利義務
1、在業主委員會成立之前，負責制定《業主臨時公約》，讓購房人訂立物業買賣合同時，對業主臨時公約予以書面承諾，并在與購房人訂立的買賣合同中有包含本合同的內容；或負責讓購房人與乙方簽訂《前期物業管理服務協議》及其附件《物業使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協議》，并將其作為房屋租售合同的附件；物業竣工交付使用時，負責向購房人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書；
2、審定乙方擬定的物業管理方案；
3、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況并每年進行一次考核評定；并將管理情況報物業管理主管部門備案；
4、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算報告；
5、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求；
在保修責任內，如存在質量問題，按以下第_________種方式處理：
（1）甲方負責返修；
（2）委托乙方返修，支出全部費用；
（3）_________。
6、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；
7、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的管理用房（產權屬甲方），由乙方按下列第_________項執行；
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；
8、在物業管理交接驗收時，負責向乙方移交下列資料：_________
（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（2）設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料；
（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（4）物業管理所必需的其他資料。
9、為實現本合同約定的物業管理服務要求而發生的物業管理服務費用，除由業主、使用人按規定繳納外，不足部分由甲方承擔。
10、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：_________
（1）_________；
（2）_________。
11、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；
12、及時繳納空置房的物業管理公共服務費；依法提供物業維修專項資金；
13、甲方有權指定專業審計機構，對本合同約定的物業管理公共服務費收支狀況進行審計；
14、_________。
第十九條 乙方權利義務
1、根據有關法律法規及本合同的約定，制定物業管理方案；自主開展物業經營管理服務活動；
2、制定年度開支預算，測算物業管理公共服務收費標準；
3、對項目設計和施工提供管理方面的整改和完善建議；
4、配備工作人員參與物業管理區域內的共用部位、共用設施設備調試、驗收和交接，并制定合理的工程保修、維養計劃；
5、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；
6、按本合同第十五條的約定，對業主和物業使用人違反業主臨時公約或物業使用守則及相關管理規定的行為進行制止和處理；
7、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；
8、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經雙方議定后由乙方組織實施；
9、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責監督；
10、負責編制物業管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，并于每年月以方式向甲方提出這些計劃和報告；經甲方審定后組織實施；
11、每月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理公共服務費用收支帳目；并將物業管理服務收費項目、收費標準在本物業管理區域內公示；
12、對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或改善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；
13、建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況。
14、本合同終止時，乙方必須向甲方移交甲方提供的全部經營性商業用房、管理用房及物業管理全部檔案資料；
15、接受業主、使用人、甲方和物業管理主管部門等的監督，不斷完善管理服務，定期向甲方報告本合同履行情況；
16、_________。
第五章 物業管理服務質量
第二十條 乙方須按下列約定，實現目標管理：
1、房屋外觀；
2、設備運行；
3、房屋及設施、設備的維修、養護；
4、公共環境；
5、綠化；
6、交通秩序；
7、公共秩序維護與協助消防；
8、房屋共用部位、共用設施設備的急修、小修；
9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________。
上述1～8項物業管理服務質量不低于物業管理服務的行業指導標準，具體見附件二。
第六章 物業管理服務費用
第二十一條 物業管理服務費
1、本物業的管理服務費用執行國家、省、市有關物業管理服務費用的相關規定；
2、本物業管理公共服務費，住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納；非住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________。
3、本物業管理公共服務費每【月】/【季】/【半年】）交納一次，每次交納費用時間為_________。
4、空置、空關房屋的物業管理公共服務費，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。
5、本物業管理公共服務費標準的調整，按_________調整。
6、業主出租其擁有的物業，其應承擔的物業管理公共服務費由業主交納，業主與承租人另有約定的，從其約定，但業主應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任。
7、業主轉讓物業時，須交清轉讓之前該業主應承擔的物業管理公共服務費；
8、物業管理公共服務費中未計入的共用設施設備運行、能耗費用，按【該幢】/【該物業】住戶實際用量共同分攤；
9、業主和物業使用人逾期交納物業管理服務費的，按以下第_________項處理；
（1）從逾期之日起按每天_________元交納滯納金；
（2）從逾期之日起按每天應交管理服務費的萬分之_________交納滯納金；
（3）_________。
第二十二條 車位使用費不得高于有權核定部門規定的現行標準，由車位使用人按下列標準向乙方交納：
1、露天車位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
2、車庫：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
3、摩托車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
4、自行車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；
5、_________。
第二十三條 乙方受業主、物業使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養護及其它特約服務的費用，由當事人自行約定。
第二十四條 乙方向業主和物業使用人提供的其它服務項目和收費標準如下：
1、_________；
2、_________；
3、_________；
第二十五條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用
1、保修期內屬保修范圍內的房屋共用部位、共用設施設備、公共場地的維修、養護費用由甲方承擔；
2、不屬保修范圍內的_________、_________、_________維修、養護費用，由業主按其擁有的權屬份額或_________承擔。
3、保修期滿后，本物業共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新、改造費用，在本物業維修專項資金中列支。
第七章 違約責任
第二十六條 甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成約定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十七條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改并達到合同約定；逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權督促和要求乙方清退所收費用，退還利息并按支付違約金；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十九條 甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付元的違約金；給對方造成的經濟損失超過違約金的，對超過部分還應給予賠償。
第三十條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑒定為準。
第三十一條 甲乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
第八章 附則
第三十二條 自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。
第三十三條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成業主必要的財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。
第三十四條 甲乙雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
第三十七條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十八條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：
【一】提交_________仲裁委員會仲裁；
【二】依法向人法院起訴。
第三十九條 本合同自_________起生效。
甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________
法定代表人：_________ 法人代表人：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件：
一、本物業構成細目
二、本物業管理質量目標
三、本物業的管理方案
四、成都市前期物業管理服務合同備案表
合同備案號：（_________）
（一）合同雙方當事人：
委托方（以下簡稱甲方）：_________（簽章）聯系人：_________，聯系電話：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________（簽章）物業管理負責人：_________，聯系電話：_________
（二）物業基本狀況：物業名稱：_________，物業類型：_________，物業座落：_________物業總建筑面積：_________平方米，其中：已竣工建筑面積_________平方米，尚在建的_________平方米；
按物業類型劃分，具體是：
①住宅建筑面積，總計_________平方米；獨立式住宅_________幢_________套，計_________平方米；多層住宅_________幢_________單元_________套，計_________平方米；8～9層住宅_________幢_________套，計_________平方米；10～20層住宅_________幢_________套，計_________平方米；21～30層住宅_________幢_________套，計_________平方米；31層以上住宅_________幢_________套，計_________平方米；
②商務辦公用房_________幢，層數_________，套（間）數_________，建筑面積總計_________平方米；
③商業用房_________幢，層數_________，套（間）數_________，建筑面積總計_________平方米；
④工業用房_________幢，建筑面積總計_________平方米；
⑤機動車場（庫）建筑面積總計_________平方米，停車位_________個；地面停車庫_________個，建筑面積_________平方米，地面停車位_________個；
⑥其他用房_________處，建筑面積計_________平方米。
（三）物業管理公共服務費標準（請分類填寫）：_________。
（四）物業管理期限：_________年_________月_________日_________時至_________年_________月_________日_________時
（五）乙方向甲方出示的證件：
1、企業的營業執照，編號：_________
2、企業的物業管理資質證書，編號：_________
3、其他有關業績證明文件，_________。
（六）備案時間與備案機關：
備案機關：_________（蓋章）
備案時間：_________年_________月_________日
說明：
1、乙方持本合同備案表和合同原件及相關證件到物業所在地物業管理主管部門進行合同備案。
2、經備案機關備案的本合同備案表由乙方收執，在進行企業資質年審、企業資質換級時，應連同合同正式文本一并（均為復印件）向物業管理主管部門提交。
3、本合同備案表與合同文本的相關內容應保持一致。
4、業主可向物業管理主管部門查詢合同備案信息。說明特別提示一、根據建設部、國家工商行政管理局關于推行使用《物業管理合同（示范文本）》的通知（建設部【1997】263號）和《成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定》第十六條的要求，印制本合同文本。二、根據成都市房產管理局《關于加強前期物業管理有關問題的通知》（成房物【XX】第2號）的規定，物業管理公司應當在合同訂立之日起15日內，向當地物業管理主管部門備案。三、請物業管理公司詳細閱讀合同中備案表說明。成都市前期物業管理服務合同（示范文本）說明
1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地物業管理主管部門咨詢。
2、本合同文本所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。
本合同文本所稱空置房是指在一個物業區域內房地產開發企業非自用和出租尚未售出的房屋。
本合同文本所稱空關房是指購房人已購但未使用的房屋。
3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。
4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。
5、本合同文本適用于開發建設單位與其選定的物業管理企業簽訂。
6、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定?！尽恐羞x擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或委托雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。
前期物業管理范文3
前期物業管理投標工作主要包括幾個方面：獲取信息購買招標文件、現場勘踏、與招標方進行溝通與交流、標書編寫、現場答辯、合同的洽談與簽訂。
獲取信息購買招標文件
及時獲得項目的招標信息是物業管理投標的第一步。獲得項目信息的時間越早，就越能夠爭取到更多的時間，中標的可能性就越大。獲取項目的招標信息主要有以下幾個方式：
1、通過報刊及網絡獲取信息。
《招標投標法》第十六條及《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第八條對招標信息的公布都有嚴格的規定?！肚捌谖飿I管理招標投標管理暫行辦法》第八條規定：如招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上免費招標公告。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書。
物業服務企業可通過報刊及網絡獲取招標信息，對于新聞媒介的這些招標公告，物業服務企業要有敏銳的職業嗅覺和準確的判斷力。對于適合自己企業的招標項目，要進行關注及了解，如果企業想投標的，必須購買招標文件，爭取更多的時間了解項目編制標書。但不要盲目地購買招標文件，因為建設部的《物業管理企業資質管理辦法》第八條對各級資質的物業服務企業能承接的項目有嚴格的規定。如二級以下的物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。假如某住宅項目的建筑面積超過了3。萬平方米，作為二級、三級的物業服務企業就不要購買該招標文件，以免造成不必要的時間和財物的浪費。
2、守株待兔，等待項目的開發商主動聯系。
有些項目是采取邀請招標的方式，項目的開發商會通過各種途徑了解適合他們項目的物業服務企業，并主動邀請這類物業服務企業參加項目的前期物業服務投標。對于一些社會影響力比較大、口啤好的物業服務企業，不但可以等著項目開發商上門來找，還可以挑選適合本企業管理模式的項目進行投標。
3、成立拓展部，走訪市場。
對于一些規模比較小，成立時間較短，名氣相對較小的物業服務企業而言，可成立拓展部，由拓展部的人員走訪市場。南寧市某物業公司走向市場接項目之初，就是派出工作人員在市內四處走訪，看見有項目破土動工，就與相關負責人聯系，洽談前期物業管理事宜。該公司通過這種方式得到了許多項目的前期情況，在收到招標邀請前得到了開發商的好感，公司的中標率也相當高。公司很快從三級物業服務企業發展成二級物業服務企業。
現場勘踏
通常在招標信息后，開發商會根據需要組織參與投標的物業服務企業統一參觀項目，并向他們做出相關的必要介紹，其目的在于幫助投標公司充分了解項目情況，以合理計算標價。在現場勘踏的過程中，物業服務企業可以將向開發商代表提出的有關投標的各種疑問，過后以書面的形式要求開發商答復，以產生法律約束力。根據慣例，投標人應對現場條件考察結果自行負責，開發商將認為投標者已掌握了現場情況，明確了現場物業與投標報價有關的外在風險條件。
對于正在施工的物業項目的現場勘踏，物業公司在現場主要查看工程土建構造，內外安裝的合理性，尤其是消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、電力交通通訊設備等，必要時做好日后養護、維護要點記錄，圖紙更改要點記錄，交與開發商商議。從物業使用的角度而言，物業公司應盡量利用現場勘踏的機會，認真準備，仔細查看，參與開發商的設計開發，對開發商設計不合理之處提出合理的建議。
如南寧市某小區規劃人工湖，某物業公司在前期勘踏時根據地形情況，判斷出該人工湖在施工過程中及日常使用過程中會存在的問題，在投標書中將問題列出，并提出了解決的方法。開發商及評委們對該公司嚴謹的態度及專業的水平十分滿意，該公司最后得以中標。在中標后，該公司與開發商的合作也很愉快。
與招標方進行溝通與交流
與招標方進行充分的溝通與交流在前期物業管理投標中非常重要，尤其是公開招標的項目。開發商開發項目的目的就是為了銷售。因為，任何一家開發商都不可能將自己還未進行銷售的項目丟給一家自己事先毫無了解的物業服務公司。所以，物業服務企業在決定要投標某項目之后，一定要與招標方進行充分的溝通與交流，目的是讓對方了解自己，相信自己。某物業公司是一家在業內信譽很好的公司，但是該物業公司之前投標的項目就因為與招標方的溝通不夠而落選了。原因就在其他五個專家評委給出該物業公司80分高分的情況下，招標方兩個評委給出該物業公司35分的超低分，通過加權平均后，該物業公司以Q3分的弱勢敗給了一家與招標方進行了充分溝通的物業公司。
標書編寫
投標書反映的是物業公司的投標意圖，投標的報價以及對投標目的的集中體現，投標書的質量優劣將直接影響到企業能不能競爭成功。標書的編寫一定要做到：條理清楚，明確地表達對招標文件的響應。
每一份招標文件對物業服務投標書的要求都作了詳細的要求，包括各分項應包括的內容及得分。物業服務企業在編制投標書的時候一定要嚴格地按招標文件上的評分要求及順序進行編寫。切勿按自己的思路，東寫一點、西寫一點，雖然投標文件上要求的得分點全都有寫，但是雜亂無章。這樣編寫標書對于物業服務企業十分不利。因為現在評委評標一般都是在一天的時間內評讀完所有標書。有些項目較大的，評委可能一天要看六、七本厚厚的投標書。所以，如果評委單從標書的目錄就能很容易到找到各得分點，評委評標時的心情就會很舒暢，如果讓評委從頭到尾找幾次才能找完得分點，可能會影響評委的心情，同時也有可能出現評委短時間內找不到得分點，直接按“未在投標書中有響應”進行扣分。
另外，編制投標書時，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可。應盡量做到言簡意賅，措辭準確達意，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現的爭議。
投標書編寫好了，投標書的包裝也很重要，物業服務企業應力爭在標書的編制、裝訂、密封方面給評委好的印象。
現場答辯
根據有關規定，公司代表和擬定物業項目的負責人必須要參加現場答辯。招標方對擬定物業項目的負責人的專業知識考察、管理水平摸底及認可，主要靠的就是在投標現場的答辯過程。所以在現場答辯時，擬定物業項目的負責人對投標書的內容做到了如指掌，對投標書中涉及到的相關法律、行政法規、地方政策、行業標準等都有明確的認知，對于評委的提問，回答問題要明確、清晰、言簡意賅。
合同的洽談與簽訂
前期物業管理范文4
Abstract: The early property management property management is the key of property activities with some particularity; it is main foundation of the property management activities.The paper described that strengthening early stage property management property management is an important prerequisite for the norm property management.
關鍵詞:前期物業;物業管理;規范物業;前提
Key words: early property;property management;standard property;premise
中圖分類號:F293 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)12-0152-01
1前期物業管理的定位
前期物業管理一般是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽字的《物業管理合同》生效時止的物業管理。因此,商品房銷售階段的物業管理服務是建設期的業主(建設單位)向最終業主(住戶)過渡期的物業管理。它是整個物業管理活動中的初始階段,也是實施物業管理非常重要的環節。建設部頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出:“前期物業管理,是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理?！彼鼫蚀_地界定了前期物業管理的概念,把前期物業管理的責任定位在“由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”
2前期物業管理內容
2.1 通過投標來接洽物業管理業務無論物業管理企業是開發商組建的,或是獨立組建的,或是房管所轉換的,還是各大系統組建的,前期管理首先必須不斷開拓,通過投標競爭來接洽業務。
2.2 建立與業主式租戶的關系物業管理的管理對象是物業,而服務對象則是人,即業主和使用人。因此,物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商,又要與未來業主或使用人取得聯系,聽取意見。
2.3 察看工程建設現場前期物業管理的目的是為以后的管理創造良好的條件,因此,物業管理企業應根據物業管理要求,對物業的規劃設計及建筑施工提出合理建議。
2.4 設計管理模式擬定管理制度物業管理企業在前期管理中要根據業主和使用人的希望與要求,設計日后的管理模式,制定相應的規章制度,其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。
3前期物業管理中的問題
3.1 前期物業服務合同不規范,建設單位與物業管理企業雙方的責、權、利不明確有的建設單位與物業管理企業在簽訂前期物業服務合同時,沒有按規范的合同辦理,使合同的核心內容(即雙方的權利義務及違約責任)沒有明確寫進合同中,造成了雙方的矛盾和分歧,影響了物業管理,殃及到業主的利益。
3.2 物業承接驗收制度不完善,移交不完整在前期物業管理中,由于建管不分,依附于房地產開發商的物業管理企業往往無法接正常規定,進行嚴格的物業承接驗收工作,在物業承接驗收時敷衍了事,造成了物業承接驗收制度不完善,移交不完整。
3.3 共用設施設備不明確有的建設單位在房屋建設中,忽視了共用設施設備的配套建設,造成了共用設施設備的不完整,會給物業管理企業在前期物業管理帶來諸多困難,也容易使廣大業主與物業管理企業之間產生不少矛盾和糾紛。
3.4 業主臨時公約未建立或未約定有的開發商在銷售過程中,片面追求房屋的銷售量,忽視了業主臨時公約的制定和建立;有的開發商即使制定了業主臨時公約,但條款簡單,文本不規范,雙方的責權利未在書面上進行認真的約定,這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護,也為前期物業管理留下了許多后遺癥。
3.5 前期物業管理招投標不規范目前,由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識,導致招投標選聘物業管理企業沒有成為主要的方式。有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標,使招標成為一種過場和形式;有些招標的業主不考慮“質價相符”的原則,片面強調最低價格,造成投標企業的競相壓價;有些參與投標的物業管理企業惡性競爭,相互殺價,靠不切實際的承諾贏得中標;物業管理招投標市場發育還不成熟;政府主管部門的監管方式和能力還有待提高。
3.6 物業服務和收費“質價不符” 由于目前適用于物業管理“質價不符” 的服務收費機制未完全建立,尤其是在前期物業管理活動中,一些不規范的物業管理企業為了取得物業管理權,采取了不正當的競爭,相互殺價;以及有些業主不考慮物業服務的質量,片面追求最低價格,使前期物業管理的物業服務收費“質價不符”,違背了物業服務收費的基本原則。
4加強前期物業管理的對策
4.1 規范前期物業管理招投標行為《條例》和《辦法》規定的招投標原則,對于規范物業管理招投標活動,保護招投標當事人的合法權益,促進物業管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業管理招投標制度是規范物業管理市場的重要手段,也是物業管理獲得前期物業管理權的唯一途徑。所以,規范前期物業管理招投標,可以采取以下對策:
①加強前期物業管理招投標制度的學習,使建設單位及物業管理企業樹立依法招投標的意識;②建立公正、公開、公平的招投標競爭市場;③建立健全招投標備案制度;④培育和發展招投標中介服務機制;⑤建立和完善物業管理的仲裁機構;⑥政府主管部門要切實做好對前期物業管理招投標的指導和監督工作。
前期物業管理范文5
1.1相關概念
物業是以土地和土地上的建筑物形式存在的不動產，是指已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇以及與這些屋宇相配套的公用設施、市政、設備，如庭院、停車場、小區內非主干交通道路等。物業管理是企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務?？傊?，物業管理是為物業業主和用戶服務的，做好物業管理服務工作，對提升物業使用功能、延長使用壽命、完善物業環境和保值、增值都具有重要的作用。此外，物業管理是一種企業化、專業化、社會化、市場經營型的服務，與社區建設緊密相關，如：把物業管理與創建“安全小區”、“文明小區”、“衛生小區”進行有效結合，為業主和用戶創建一個“整潔、文明、安全、方便”的良好物業區域，從而實現物質文明和精神文明的相統一。
1.2物業管理的內容
物業管理基本的服務內容包括：房屋建筑主體的管理，如房屋基本情況的掌握、房屋修繕及其管理；專項服務內容包括：保潔、保安、消防、綠化、治安、以及車輛道路管理等等；特色服務內容包括：特約服務、便民服務、商業網點、文體娛樂、教育衛生、交通網點等。物業公司追求全方位服務、高效能管理、專業化經營，維持和拓展服務范圍，由單純管理服務走向多種經營軌道，為客戶提供多形式、多層次的服務，從而達到以業養業、多種經營、全面發展的目的。
2原物業管理運行模式現狀及存在的問題
隨著市政行業的激烈競爭和公司改革的進一步深化，發展多元化經濟已成為市政行業發展的主流。作為企業職能部門之一的行政科，主管企業的后勤，通過改制過渡成為具有獨立法人資格運行的物業公司，是企業改革的必然。
2.1原物業管理運行模式簡述和現狀
（1）物業管理。原行政科主要負責的業務是：公司機關和機關家屬院生活區設施、設備的日常管理運行和維護；環境保潔；固定資產管理；公司機關辦公用品管理；機關用車服務保障；員工食堂管理；水、電、暖三項費用收繳和管理；公共事業的代辦（街辦、社區、環衛、供電、供水、天然氣等）；公司大型公益性活動服務；公司創衛、計劃生育管理；商業房管理；公司房地產管理與開發，職工住宅樓報建與建設。（2）產權狀況。公司現有職工住宅及商業房共計52800.4㎡。其中職工住宅面積為32800.4㎡，基本屬于房改房，大部分產權屬于公司所有，同時是不同年代建成的，比較分散，建筑規劃不合理，生活配套設施和基礎設施不健全，手續不全建筑較多，綠化水平較低。多年來，由于產權不清晰，不論是房屋維修還是水電、治安及綜合管理上，發生的費用相當大，目前暫由公司所屬單位負責管理。（3）管理狀況。物業管理的對象是本單位的職工住房和商業房產，物業管理的經費是以企業福利基金作為后盾的，相對比較充足，一旦與屋宇相關的公共設施出現損壞需要維修時，就可以向相關部門反映，并及時得到有效解決。此外，由于領導一元化，出現問題行政領導可以進行干預，這使得從管理上到經費的籌措上都非常便捷。管理雖然也取得了一些成效，但還不能忽視存在的一些問題，主要體現在：一是住房已經成為企業十分重視的問題和工作，單位自行建設管理的物業比較多，且分散不集中，有的在高新區，有的在文景路，還有的在互助路等等，加之目前還缺乏專人進行管理，這無疑也增加了物業管理難度；二是隨著單位人事制度的改革和用工自的提高，招聘、解聘、辭職等導致大量人才流動，這給企業的福利性住房管理也帶來了很多阻力；三是企業后勤部門成立的物業管理公司無獨立法人資格，在經營管理工作中限制較多，很難實現政企分離、職能分解和規模經營。
2.2原物業管理運作模式存在的主要問題
目前的國有企業，仍普遍存在著“一線空、二線松、三線腫”的體制性癥結，其中“三線腫”就是指企業龐大的后勤機構和人員。據統計，在北京的31家集團公司中，國有企業設有內部食堂就有620個，從業人員3萬多人，服務對象206萬人，另外再加上企業內部自辦的公安、醫院、學院、浴池、托兒所、集體宿舍等后勤機構更是種類數量繁多。雖然國有企業在90年代就開始了后勤改革，并也取得了一些良效，但是困于歷史和現實原因以及企業后勤改革的復雜特殊性，物業管理在運行模式中還存在一些亟需解決的問題，這些問題主要表現為：一是產權不清晰；二是體制不健全，制約了企業順利發展；三是技術落后，阻礙了物業管理服務質量的提高；四是管理不到位，無法充分調動起員工的工作積極性；五是相關措施不配套，不利于物業管理服務工作的有效開展。以上問題，究其原因是原有計劃經濟體制下的制度障礙。
3物業管理改制的必要性
目前物業管理服務職能在公司還沒有全面展開，由于公司基礎設施比較差，資金缺乏，管理人員缺乏必要的專業知識和服務意識，職工都端著鐵飯碗沒有危機意識，這都導致物業化管理服務是無法實現。要推行物業規范化管理，我們認為：首先確定管理服務的范圍；其次進行水電等基礎設施改造；再次進行廣泛的宣傳教育和充分的市場調研。結合公司實際情況建議進行股份改制，注冊物業服務有限公司。從當前的企業制度來看，建立物業管理公司的管理模式具有四個方面的優點：一是物業管理的思路非常清晰、市場經濟意識強烈，對服務對象是業主（使用人）也很明確，工作起來認真、負責和熱情；二是對物業管理企業成本的相關內涵理解到位，能夠嚴格按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發展”的管理體制建立和運作，這不僅方便了居民生活，又很好地解決了行政管理資金不足的問題；三是機制建設較為靈活。按照市場經濟發展的運行規律采用優勝劣汰的競爭機制，對員工采用合同聘任制、實行定期考核和評定，這不僅逐步現代企業制度符合當前的市場經濟發展規律和戰略決策，并具有很頑強的生命力和強大的發展動力。而根據現代企業制度建立起來的物業管理公司的管理模式在實踐中發揮的作用顯而易見，因此，這也是本市物業管理行業發展和進步的方向。然而，因受到國情的限制，在一些方面還存在不足，具體表現為：一是人們的思想意識還停留在計劃經濟時代的福利房上，對花錢買享受不予理解；二是由于當前經濟發展還不平衡，加之一些物業管理公司自身經營能力水平低、服務跟不上等，出現了經營虧損。這些問題的存在，必須要引起物業管理公司的高度重視，并不斷提升和增強公司內部管理，擴大規模，從而扭虧為盈。加快物業改制，逐步完善各種配套措施和方案，提高物業分公司員工的整體素質和適應力，建立健全各項管理規定，逐步接管公司全部物業，提供服務，完全自主經營、自負盈虧，使其適應現有市場化發展的要求。國有企業改革作為經濟體制改革的中心環節，正處于攻堅階段，也是最艱難的時期。其中最困難的問題之一是深化企業后勤改革。在當前的經濟形勢下，國有企業既面臨著巨大的發展機遇，又面臨著國內外市場經濟競爭壓力，因此，實現國有企業自身的深化改革勢在必行，同時這也是企業持續健康發展的動力和必然選擇。當前，國有企業的物業管理還處于由企業總務后勤的行政服務向現代物業管理的過渡階段。在主輔沒有分離的前提下，其管理模式、管理內容和管理形式都是由企業做主。同時，物業小區的前期規劃和后期管理也由企業做主，物業作為企業的后勤輔助，在工作中需要的經費和員工的工資待遇大多數都是企業承擔的。雖然企業已經在對職工住房實行全額集資，差價補貼（即住房商品化），但是住戶還是沒有權利對物業進行選擇，這也導致了職工和物業公司既對企業的住房無選擇權，又對房屋的建設計劃與管理、消費管理等物業沒有自利。這種管理模式存在的弊端很多，如企業蓋的房越多，物業管理的就越多，給企業帶來的包袱就越重。當前，我國很多國有企業的物業管理單位都未實現主輔分離，因此，加強物業管理改制非常必要。
4物業管理改制的對策建議
（1）培養所有職工的物業管理意識。物業管理的對象是物，服務對象是業主，房屋、設施、環境等是業主，花錢購買，為業主所享有，確保其正常運作乃至保值、增值，是管理企業的責任和對業主的承諾，其本質也是為業主服務的。讓業主成為真正的“上帝”，物業管理公司首先必須弄清自己與業主的關系，尊重業主的權利，履行自己的職責。業主是物業真正的主人，而管理公司只是按契約提供服務的企業，而不是管理者。物業管理企業只有增強本身的責任感，同時，強化業主對物業管理的參與意識，雙方相互配合，才能使物業管理走向正途，才能體現雙方應盡的義務和權利。因此，作為業主需要樹立管理服務等價有償、權利義務同享同盡、整體和全局的觀念；作為管理公司需要樹立服務觀念、人本觀念、依約辦事的觀念。（2）提高管理人員的素質。在市場經濟條件下，物業公司要想在行業中立于不敗之地，并取得競爭優勢，就必須要轉變服務理念、提高管理人員的素質水平和服務質量，從而為用戶（使用者）提供更好的管理和服務。（3）盡快在小區推行規范化的物業管理模式。新的物業管理模式促使了物業面向市場化運營，且追求利益的最大化。同時，我們與行業公司的競爭，主要體現為成本價格和質量的競爭，而我們物業公司要取得持續健康的運行，就必須要充分挖掘新的經濟增長點，并在經營中以快和質取勝。這不僅為社區經濟的發展帶來了經濟效益，還方便了住戶，提高了服務質量的滿意度。此外，還要在小區內建立一個由業主選舉產生的、對物業公司起到監督作用的業主委員會，并明確其權利和義務。有了業主委員會，就可以協助物業公司收取物業管理費用和各項維修基金，并有效督促物業公司是否規范開展工作，促進物業公司的財務透明度。
作者:蘇敬波 單位:西安市第二市政工程公司
參考文獻：
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前期物業管理范文6
關鍵詞：物業管理；存在問題；對策
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
伊金霍洛旗作為打造鄂爾多斯市100萬城市人口核心區三駕馬車之一，伊金霍洛旗城市化進程決定鄂爾多斯整體城市化水平。起步于2003年的伊金霍洛旗物業管理行業，盡管伊金霍洛旗物業管理起步較晚，但也為全旗第三產業的繁榮帶來了新契機。伴隨著伊金霍洛旗社會經濟和房地產市場的快速發展，已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。物業管理的推進與發展，改善了廣大居民的生活、工作環境，推動了兩個文明建設，為促進住宅建設成為新的經濟增長點和實施社會再就業工程做出了積極的貢獻。但是，應該看到在物業管理發展過程中存在的日益突出，已成為熱點問題，因而，現階段伊金霍洛旗凸顯出的物業管理發展中存在的問題及研究解決對策就顯得尤為重要。因此，認真總結伊金霍洛旗物業管理走過的歷程，分析存在的問題，研究發展對策，對于推進伊金霍洛旗的物業管理發展，是大有裨益的。
一、伊金霍洛旗物業管理發展概況
1、物業管理初具規模。2003年我旗成立了全旗第一家具有物業管理三級資質的伊金霍洛旗宏泰物業管理有限責任公司，在伊旗平安小區開展物業管理工作九年來，我旗絕大多數小區已引進和推廣了物業管理。截止目前，我旗先后成立了15家物業管理公司，從業人員3000人，其中70％為再就業、轉業人員和農民工，年創產值2000萬元。
2、新興產業在探索中發展。作為一個剛起步的產業，旗委、旗政府對物業管理給予了高度重視，相繼出臺了《伊金霍洛旗物業管理實施辦法》、《伊金霍洛旗住宅共用部位設施設備維修基金管理辦法》等具有指導性的政策文件，并規定凡新開發的社會化生活小區必需歸集維修基金，以保證物業管理工作的良性循環。旗委、旗政府還多次組織旗房產、建設、規劃、設計、國土、物價等相關部門及房產開發商召開座談會，研究制定我旗物業管理工作的實施方案、措施、辦法。我旗對所有小區采取補貼物業管理費的形式，即新建小區 補貼每戶0.3元/月.，原有小區補貼每戶0.5元/月.物業管理費給物業管理公司，既解決了弱勢群體的實際困難，又支持了物業公司的經營發展，促進了小區的規范管理。
二、存在的問題
雖然我旗的物業管理工作取得了一定成績，但是仍然存在一些問題，主要體現在以下幾個方面：
1.法制建設滯后，相關主體間責任不清，部門協調不順
1.1法律法規不完善。我國至今缺乏系統的物業法律體系，物業管理中各種法律主體的權利、義務沒有明確，也給我旗物業管理在實際操作中帶來了許多困難：一是產權關系不明晰，很多住宅小區房屋的共用部位、共用設施設備的產權界定無法明確，責、權、利難以界定，導致產生物業管理收費糾紛；二是法律責任不清，如在管理區域內發生丟車、人身傷害等案件，物業管理企業應當承擔什么責任，目前司法機關在調解和判決時缺乏法律依據；三是水電氣等公用事業單位委托物業管理企業代收相關費用的責任關系不明確；四是公安派出所、居委會、物業管理企業、業主委員會在社區建設中的關系理不順。
2．部門協調有待提高。由于現階段物業管理主要還是靠政府文件的政策管理,造成了無法可依、政出多門等不規范現象,使一些人對物業管理認識上出現偏差。同時，物業管理行業與政府眾多部門形成了復雜的關系,有些問題超出了房地產管理部門的職權范圍，需要多方參與合作，而這類問題的協調、處理沒有具體法律法規可遵照執行，使得各個部門之間職權牽扯不清，效率不高。
2.1發展不平衡，缺乏市場競爭，專業人員稀缺
2.1.1覆蓋面偏小。從伊金霍洛旗物業管理的發展實踐看，物業管理主要集中在旗政府所在地阿鎮，而其它鄉鎮仍以房屋管理為主，與市區相比，存在一定差距。同時，伊金霍洛旗新開發的面積比例少，舊區多，條塊分割，布局分散，進而使一些潛在的購房人把投資轉向其他地區，使旗內物業管理市場雪上加霜。
2.1.2市場機制不完善。我旗尚未建立業主與物業管理企業雙向選擇機制，公開招標、投標體系還不健全，物業管理沒有形成市場競爭的氛圍。
2.1.3從業人員素質偏低。我旗物業管理從業人員整體素質偏低，他們的職業道德、專業技術、應急能力、法律水平等都難以適應現代物業管理專業崗位的要求。據統計：現有物業管理公司3000多名員工中，70％的員工來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，具有本科以上學歷的高級管理人員僅20人。這種人才匱乏的局面如果得不到及早改善，勢必影響物業管理行業整體水平的提高。
3.物業發展未成氣候，群眾理念有待提高，業主委員會作用尚未發揮
3.1散居區推行物業管理難度大。目前，我旗還有60％以上的散居區沒有實行物業管理，這些散居區基礎設施陳舊落后，殘舊房屋連片，危房多，成形的獨立小區非常少，以目前條件來講，不適合實行全封閉、綜合型小區物業管理，適合半封閉管理的小區也很少，大部分只能實行強制性、基本型物業管理，而且這種狀況不是在一年、兩年內靠某幾個部門的力量所能改變的。
3.2居民物業管理商品消費觀念淡薄?！段飿I管理條例》頒布實施已有幾年，城區居民的物業管理觀念有所增強，但收費難依然困擾著物業管理企業。造成這種狀況的原因主要有兩個，一是部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，還未形成物業管理消費的觀念和習慣，既希望享受服務，又不愿意交納相應的費用。二是還沒有制定與住房制度改革相銜接的物業管理貨幣補貼政策，職工工資構成中未包括物業管理支出部分，居民交費積極性不高。如物業管理公司管理業主近20000戶，實際收費率只有70％，近1/3的業主因各種理由拒交管理費，而物業管理收費標準和收費率本身就偏低，加之小區入住率不高，使企業經營的良性循環機制無法建立，極大地限制了行業的發展。
3.3業主委員會作用發揮不夠。由于《物業管理條例》對業主大會和業主委員會的組織成立缺乏可操作性的指導，業主委員會的監管作用在旗內尚未形成氣候。業主參與意識不強，缺乏“有能力、有權威”的組織者，共同決策事務，面臨較大難度。
三、對策研究
實行物業管理是城市管理體制的重大改革，是房地產業發展到一定程度的必然產物。它涉及到人們觀念的更新，政府職能的轉變，多方利益的調整和理順，以及居民在心理上、經濟上的承受能力。目前，人們已逐步認識到了物業管理新體制的優越性，這也是政府改變城市管理體制，提高城市整體管理水平的有效途徑。因此，要進一步提高認識，更新觀念，認真借鑒外地經驗和做法，結合我旗實際，加速推進物業管理新體制，盡快縮小差距。
針對我旗物業管理工作中面臨的困難和問題，如何促進物業管理工作規范發展，應考慮從以下幾個方面抓好落實：
3.1.建章立制，穩步推進物業管理服務工作
3.1.1強化組織領導，加大物業管理的推進力度。一是建立領導機構。即建議由旗政府成立物業管理委員會，由旗政府分管領導任主任，旗政府有關領導和物業管理主管部門領導任副主任，建設、房管、公用事業、公安、工商、物價、供水、供電、供暖等相關部門或單位領導為成員，下設物業管理辦公室（可設在物業管理主管部門），物業管理主管部門分管領導任辦公室主任，由物業管理委員會統一組織、指導和協調全旗物業管理工作。通過強化物業管理主管部門職能，把好物業管理前期介入關，使物業管理能夠貫穿房地產開發的全過程，為后期實施物業管理創造良好條件。二是搞好部門合作，將收費到戶問題真正解決好、落實好。按照國務院《物業管理條例》的規定，建議旗政府就供水、供電、供暖等公用事業單位收費到戶問題召集有關部門進行協調，明確相關單位和物業服務公司的職責與義務，以及有償委托服務關系，合理減輕物業服務公司負擔。有關部門要從各自的職能出發，積極搞好配合，拿出過硬的措施，形成強大的合力，大力推行一戶一表改造，實現向最終用戶收費的目標，共同促進物業管理水平的提高。三是盡快建立健全物業管理政策法規體系。健全的物業管理法規政策對規范發展物業管理工作具有非常重要的作用。因此，要加大物業管理法規政策的建設力度，從當前各地的物業管理現狀出發，根據《物業管理條例》的規定，要盡快起草出臺一系列物業管理方面的配套政策和規范性文件，明確影響或制約當前物業管理工作的各項重點問題及各方的責、權、利關系，為推進和完善物業管理提供法律保障。
3.1.2切實解決好物業管理的前期介入問題 。物業管理的前期介入是搞好物業管理工作的先決條件，主要應抓好以下三個階段，切實解決好規劃、建設、管理的銜接問題，為實施規范物業管理奠定良好基礎。一是在小區規劃論證及報建階段，物業管理主管部門要參與建設項目的可行性研究，審查規劃是否體現物業管理的全部需求，為實施規范化物業管理創造良好條件。二是在小區開發建設階段，實行物業管理全程參與制度。物業管理主管部門代表業主監督小區規劃落實、施工質量、配套設施等建設的各個方面，及時發現物業使用功能與使用質量上的問題并切實解決，防止留下后遺癥。同時，物業管理主管部門要督促房地產開發企業按照《物業管理條例》的有關規定，通過招投標的方式選聘具有資質的物業服務企業，監督物業服務用房配套落實情況，提前策劃前期物業管理方案，使物業建設與物業管理有條不紊地銜接與過渡。 三是在小區綜合驗收階段，建立小區綜合驗收及物業投入使用許可證制度。由建設主管部門牽頭，物業管理主管部門參與，按照有利于物業管理順利開展的原則進行綜合驗收。經驗收合格的，由物業主管部門發放物業投入使用許可證，并完成前期物業管理的移交工作，否則，房管部門不予辦理確權發證手續。
3.1.3理順關系，明確各方職責。一是調整公用事業部門的收費管理形式。按照國務院《物業管理條例》的有關規定，由目前的物業服務企業向業主代收相關費用，轉變為由水、電、暖等各專業單位向最終用戶收費。由物業服務企業代收的，需要簽訂委托服務合同，約定雙方的權利與義務，并明確委托服務費用。二是明確公安機關與物業服務公司的關系。公安機關要重心向下，強化片警和群防群治工作，加大住宅小區刑事和治安案件的偵破力度，指導物業服務公司搞好小區保安工作。物業服務公司則要認真落實與業主簽訂的安全保衛責任，加大巡防力度，協助公安機關抓好住宅小區安全工作。三是明確居民委員會與物業服務公司的關系。要突出居民委員會行政管理的主體地位，讓其逐步從市場和企業管理事務中分離出來，專司區域性精神文明建設、治安防范、計劃生育等事務性工作。物業服務公司要切實擔當起住宅小區“管家”的責任，在搞好服務的同時，積極接受居民委員會的指導，主動配合居民委員會開展工作，促進社區建設水平的提高。四是明確物業服務公司與業主雙方關系。要正確引導物業服務公司轉變觀念，擺正位置，由業主的“領導者、管理者或支配者”轉為接受業主的委托，為業主服好務、管好家，并取得合理報酬的服務者。同時，引導業主轉變過去那種福利型用房意識，自覺主動交付物業服務費，模范履行其應盡的義務。
3.2明確發展方向，提升服務水平
3.2.1走區域化、市場化、集團化發展之路。一要實行區域化物業管理。實行區域化物業管理，可以提高城市的整體管理水平，使物業管理企業實現規模效益，可以減輕產權人、使用人的經濟負擔，加速創建文明城市、文明城區活動的開展。因此，政府應統一規劃，按照行政區域設定范圍實行物業管理。以城鎮規劃的自然區域為基礎，以有利管理、工作、生活為原則，以提高城鎮整體管理水平為目的，設定若干個物業區，化分散為集中管理，形成整體優勢，提高城鎮整體物業管理水平。二要引進市場競爭機制。只有引進競爭機制，通過市場上激烈的較量和角逐，將企業追求自身經濟利益的內在要求轉化為外部壓力，并將這種壓力變成動力，才能激勵物業管理企業提高管理服務的水平和自身的素質。同時，市場化也是維護產權人、使用人合法權益的有效保證。三要形成規?；l展。規?；俏飿I管理企業的必然趨勢。應當通過企業間的兼并重組，強強聯合，擴大企業規模，實現優勢互補，發揮整體功能，提高經濟效益，增強企業的競爭實力，使企業步入良性發展軌道。四要專業化發展。在物業管理主管部門的指導下，小區的開發建設單位和居民委員會要密切配合，組織業主民主選舉產生業主委員會，使業主委員會自治管理與物業服務公司專業化管理相結合。同時，制定優惠政策大力發展社會化、專業化物業服務公司，鼓勵和引導依附性物業公司從開發商這一母體中分離出來并走向社會，培育和完善物業服務市場，形成業主和物業服務公司雙向選擇機制。
3.2.2下決心搞好舊小區整改，從根本上解決歷史遺留問題 一是成立市政府綜合領導機構。建議市政府成立舊小區整治改造領導小組，由領導小組統一組織協調舊小區整改工作。 二是要抓好舊小區整改資金的籌集工作。本著“政府拿一塊、受益業主負擔一塊、社會籌一塊”的原則，在做好政府和業主資金籌集工作的基礎上，借鑒先進地區經驗，建議設立商住小區整改統籌資金，在商品房銷售時，可按每平方米20元左右的標準收取，專項用于解決問題突出小區或舊小區的整改。對開發商開發遺留問題較多的小區，要按照“誰開發、誰改造”的要求，由開發商出資，本著缺什么補什么的原則，對各項基礎設施進行配套整改，達到符合物業管理要求的條件。 三是分類治理。針對各小區存在的不同問題，采取不同的對策，在先期試點的基礎上，逐步在城市全面鋪開。對有物業服務公司的住宅小區，重點是規范、提高水平；對問題較多的住宅小區，要以清理亂搭亂建、亂停亂放為重點搞好秩序整頓，以環境設施、物業服務用房、綠化、美化和亮化為重點搞好設施配套，以地下管網更新和小區封閉改造為重點搞好功能完善；對達不到規模效益的小區，重點是打破單位界限搞好規模改造。同時，沒有進行水電暖改造的小區，要按照“誰受益、誰投資”原則，加快一戶一表改造步伐，逐步實現抄表到戶，收費到戶。四是管好住宅專項維修資金。新建住宅小區要按照規定足額歸集專項維修資金，決不能出現新的無住宅專項維修資金的住宅小區；原來沒有落實到位的房改房專項維修資金，要從住房公積金中剝離出來，專戶儲存，專款專用；對開發商已收取未歸集的住宅專項維修資金，要加大追繳力度，能歸集的要全部歸集；對從未繳納住宅專項維修資金的老住房，要采取在房產交易時進行補交等辦法，使資金歸集盡快到位。同時，要明確住宅專項維修資金業主所有權地位，加強資金監管，確保?？顚Ｓ?，最大限度地維護業主的合法利益。
