前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的物業管理招投標操作流程實施，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。
以深圳為例，前期物業管理招投標的主要依據有《中華人民共和國招標投標法》（以下簡稱《招標投標法》）及其實施細則、《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）、《深圳經濟特區物業管理條例》及其實施若干規定、深圳市住建局《關于進一步規范我市物業管理招標投標工作的通知》（以下簡稱《通知》）等規范性文件。在本專欄的第一期，筆者曾用一張圖展示深圳市物業管理招標投標的流程，接下來，筆者將詳細介紹整個流程。
（一）前期物業管理招標投標的準備階段
1、交易平臺
根據《深圳經濟特區物業管理條例實施若干規定》（以下簡稱《實施若干規定》）第五十九條和《通知》的要求，深圳市建設工程交易服務中心（以下簡稱交易中心）是全市物業管理招投標的同一交易場所，為招標人和投標人提供必要的技術、法律咨詢服務。建設單位須進入交易中心進行前期物業管理招投標活動（依法須通過政府采購中心進行的招投標活動除外）。
2、招標時限
根據《通知》要求，新建現售商品房項目應當在現售前30天完成前期物業招投標；預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成前期物業招投標；非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成前期物業招投標。
3、信息采集
根據《通知》要求，進入交易中心進行物業管理招投標活動的，招標人需提前到交易中心辦理企業信息備案，投標人需提前到交易中心辦理企業信息卡和投標員信息采集。
4、委托招標機構
根據《招標投標法》和《深圳經濟特區物業管理條例》的規定，招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜；同時，招標人也有權自行選擇招標機構，委托其辦理招標事宜。招標機構是依法設立從事招標業務并提供相關服務的社會中介組織。招標機構與招標人屬于委托關系，招標機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守法律法規對招標人的規定。招標人委托招標機構辦理招標的應當簽訂招標委托合同。
5、編制招標文件
根據《招標投標法》和《暫行辦法》的規定，招標文件應當包括項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。具體到深圳，招標人可以參照《深圳市物業管理招標文件（示范文本）》，并結合物業項目實際情況編制招標文件?！渡钲谑形飿I管理招標文件（示范文本）》包括招標公告（投標邀請書）、項目需求書、投標人須知和合同主要條款及格式等四個部分。第一部分招標公告（投標邀請書）包括招標項目、招標范圍、資格審查方式及招標其他相關事項等內容。第二部分項目需求書包括招標項目需求及投標文件格式兩大部分，其中招標項目需求又包括項目概況、物業服務范圍、服務期限、物業服務標準及要求、建筑物功能簡介、主要設備設施介紹、物業管理有關說明、付款方式、投標價格及物業服務支出（成本）等內容；投標文件格式則指出投標文件應當包含的主要內容。第三部分投標人須知包括投標文件否決性條款和投標須知兩部分，投標文件否決性條款匯總了何種情況下投標文件不予受理或無效或廢標的情形；投標須知是對招標活動的詳細說明，特別是明確了評標、定標的程序和方法。第四部分為合同主要條款及格式。
6、招標活動備案
根據《實施若干規定》和《通知》，建設單位進行前期物業管理招標時，應當在招標公告或者發出投標邀請書的10日前填寫物業管理招標備案表報區主管部門備案。備案時，建設單位應提供備案表、招標文件、與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件、招標委托合同及其他材料。
7、招標信息登記
建設單位完成物業管理招標備案后，應持經區主管部門備案的《備案表》、招標文件、與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件、招標委托合同、企業營業執照副本、組織機構代碼證、法定代表人證明書、法定代表人授權委托書、法定代表人、人身份證到交易中心辦理招標信息登記。
（二）前期物業管理招標投標的實施階段
1、招標公告
前期物業管理招投標應當在交易中心的物業管理招投標服務平臺招標公告，且時間不少于5個工作日；采取邀請招標方式的，招標人應向3個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書。
2、投標報名、資格預審、發放招標文件
投標申請人按照招標公告的規定到交易中心提供報名資料，領取報名回執。投標報名條件中有業績要求需招標人審查的，投標申請人需先到招標人處接受審查，合格簽字后，方可報名。不能報名的情形包括：有直接控股關系的企業不能參加同一物業項目報名；正在接受處罰的單位和受市物業管理協會公開譴責的單位，不得參加投標報名；超過規定時間的，不予受理。公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。實行資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告中載明資格預審的調價和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。資格預審文件應獨立包裝，并進行密封。招標人經審查后，如有不符合條件的投標申請人，招標人應到交易中心辦理合格投標申請人公示，公示期不得少于3個工作日。公示期滿后，招標人到交易中心申請召開招標會事宜，并在招標會上發售招標文件。發售的招標文件必須與經主管部門備案的招標文件一致。公開招標的物業項目，自招標文件發生之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日，采用抽簽定標法的除外。
3、組織踏勘現場和答疑會
招標人根據物業管理項目的具體情況，按照招標文件規定的時間，組織投標申請人踏勘物業項目現場，并提供物業項目工程圖紙等詳細資料。對于投標人在閱讀招標文件和現場踏勘中提出的疑問，招標人可以書面形式或召開答疑會的方式解答，但需將解答以書面方式通知所有招標文件收受人。招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
4、提交投標文件
投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出回應。根據《深圳市物業管理招標文件示范文本》投標文件一般包括以下內容：1.法定代表人證明書；2．投標文件簽署授權委托書；3．投標函；4．投標人情況介紹；5．物業服務企業相關項目業績表；6．擬派本項目的負責人員簡歷表；7．投標保函（若招標人設有）；8．物業管理投標承認書；9．投標報價一覽表；10．物業服務支出（成本）構成明細報價表；11．物業管理方案及相關服務計劃；12．招標文件要求的其他資料或者投標人認為需要補充的資料。投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點；在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當不予接收。投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。在深圳，投標人應當在截標當日到交易中心提交投標文件，并領取回執；召開抽簽定標會的，投標人應在抽簽會開始時間前直接到抽簽會議室提交投標文件并簽到。
5、開標和評標
（1）開標
開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點為招標文件中預先確定的地點。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。不參加開標會的投標人，視為其認可開標程序和結果。開標應遵循招標文件規定的程序，一般應包括：①招標人當眾宣布開標紀律、招標人參會人員的名單，公布提交投標文件的投標人名單；②公布提交合格撤回通知的投標人名單，并將其投標文件原封不動地退回；③招標人檢查投標文件的密封和標記情況，在場所有投標人和交易中心工作人員、監管人員共同見證；④經確認無誤后，由招標人當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標擔保的提交情況（若招標人設有）、《行賄犯罪檔案查詢告知函》的提交情況以及招標文件規定的其他內容；⑤招標人應把開標過程記錄在《開標情況記錄表》，并由投標人簽字確認，投標人拒絕在《開標情況記錄表》上簽字的，視為同意開標程序和結果。
（2）評標
①組建評標委員會
招標人應于開標當天到交易中心抽取評標專家，并按法律法規的要求組建評標委員會。評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家為成員總數的三分之二。與投標人有利害關系的人員不得進入評標委員會。
②評標方法
招標人可以采用定性評審法、綜合評估法或法律法規規定的其他方法。采用定性評審法時，評標委員會在評標報告中向招標人推薦無排序的中標候選人，所有遞交的投標文件不被評標委員會判定為廢標或無效標的投標人均為中標候選人。綜合評估法是指最大限度滿足招標文件實質性要求前提下，按照招標文件規定的各項評價因素進行量化打分，并按匯總評標總得分由高到低的順序推薦中標候選人的評標方法。
③評標過程
評標委員會應首先對投標文件進行初步評審。有下列情形的，初步評審不通過，投標文件應作無效標處理：物業服務費報價不符合招標文件要求的；同一項目出現兩個及以上報價，且未聲明哪個是有效的；投標保函（若招標人設有）的內容不符合招標文件要求的；投標函、物業管理投標承諾書未按招標文件規定填寫的；投標人資格條件不符合國家有關規定和招標文件要求的；招標文件或者法律、法規規定的其他無效標情形。初步評審后，評標委員會應進行詳細評審。有下列情形的，詳細評審不通過，投標文件應作廢標處理：投標人以他人的名義投標或出現串通投標、弄虛作假情形的；投標文件不滿足招標文件規定的任何一項實質性要求的；評標委員會根據招標文件的規定對投標文件的投標價格進行調整，投標人不接受調整方式的，或不接受調整后的價格的；投標人拒不按照評標委員會要求對投標文件進行澄清、說明、補正的；招標文件或者法律、法規規定的其他廢標情形。評標委員會完成投標文件技術（資信）標及商務標的評審后，可以根據投標人的投標書中涉及的內容，現場設置有針對性的答辯問題。答辯時間原則上不超過10分鐘。為了有助于投標文件的審查、評價和比較，對投標文件含義不明確、同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容，評標委員會可以用書面形式(應當由評標委員會簽字)要求投標人作出必要的澄清、說明或者糾正。投標人的澄清、說明或者補正應當采用書面形式（由其授權的代表簽字），并不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性的內容。評標委員會將對確定為實質上響應招標文件要求的投標文件進行校核，看其是否有計算上、累計上或表達上的錯誤，修正錯誤的原則為數字表示的金額和用文字表示的金額不一致時，應以文字表示的金額為準；綜合單價與數量的乘積與合價不一致時，以綜合單價為準，除非評標委員會認為綜合單價有明顯的小數點錯誤，此時應以標出的合價為準，并修改綜合單價。評標委員會對實質性響應的投標文件進行評估和比較后，出具評估報告。評標報告是評標委員會根據全體評標成員簽字的原始評標記錄和評標結果編寫的報告，評標報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標過程中，若評標委員會認為投標人均不滿足招標要求的，可以不推薦中標候選人，建議招標人重新組織招標。
6、定標
（1）組建定標委員會
定標委員會由招標人負責組建，由7名以上單數成員組成，在定標當日由招標人從2倍以上備選人員名單中隨機抽取確定。定標委員會成員由招標人自行確定。
（2）定標方法
票決定標法，即在采用定性評審法時，定標委員會成員在進入定標程序的投標人中通過投票表決的方式確定中標人。綜合評估法，即根據評標委員會評標報告中推薦的中標候選人依次排序確定中標人。排名在前的中標候選人放棄中標的，招標人可以依次確定其他中標候選人為中標人。抽簽定標法，即通過隨機抽簽的方式確定中標人。
（3）票決定標法的規則
投票規則：每一張選票,都是所有進入定標程序的投標人的一個排列,該排列明確了先后順序，即第一名、第二名……排列最后的為最后一名。計算規則：比較每個進入定標程序的投標人在一對一比較中的取勝次數，取勝次數最多的投標人勝出。投標人一對一比較的計算規則：假設兩個投標人是A和B，那么把所有的選票分為兩類：第一類是把A排在B前面的，第二類是把B排在A前面的。如果第一類的選票數量多,那么為A勝，B負，記A取勝一次；如果第二類的選票數量多,那么為A負，B勝，記B取勝一次。
7、發放/接受中標通知書
中標人確定后，招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。中標候選人公示滿3個工作日，且未受到投訴，中標人可以領取中標通知書。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。
8、合同簽訂及備案
招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議?！稌盒修k法》中規定，招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件、招標委托合同等資料。在深圳，《實施若干規定》第六十五條規定，招標人應當自物業服務合同簽訂之日起15日內將評標、定標情況向區主管部門備案，招標人可以委托物業服務企業在其辦理物業服務合同備案時代為辦理本備案事項。
作者：李燁云
