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摘要：加強和規范物業管理工作要堅持統一領導、分級管理、多種模式、分類管理、市場主導、政策扶持的基本原則。主要措施是加強物業項目配套設施建設與維護管理，加強物業服務行業監管，建立老舊住宅小區的長效管理機制，提高業主自治能力。
關鍵詞：物業管理；基本原則；措施
一、加強物業管理的基本原則
為提升物業管理水平，促進物業行業健康持續發展，打造品質城市，要進一步加強和規范物業管理工作?？傮w目標是建立健全“統一領導、橫向到邊、縱向到底、綜合協調”的“市、鎮（街道）、社區（村）”三級物業管理工作體系，強化物業管理各方主體責任，有序推進住宅小區、商務樓宇等規范化、長效化管理，著力解決群眾反映強烈的難點和部門監管中的“短板”問題，全面提升物業管理整體服務水平。要堅持統一領導、分級管理、多種模式、分類管理、市場主導、政策扶持的基本原則。統一領導、分級管理就是建立健全市級主管部門監督管理、屬地鎮（街道）負責、社區（村）協助落實、相關職能部門密切配合，上下整體聯動、社會齊抓共管的工作機制。充分發揮屬地鎮（街道）、社區（村）和業主自治組織的作用，增強物業管理工作合力。多種模式、分類管理就是根據新建商品房住宅小區、老舊住宅小區、小微型小區、商務樓宇、專業市場等運行管理的不同情況，實施多種模式的分類管理。市場主導、政策扶持就是進一步完善物業服務市場化、社會化、專業化運作機制，通過扶優扶強，提高物業服務專業化水平，鼓勵骨干物業服務業企業通過加盟、兼并、重組等方式加大市場資源整合力度，推動物業服務集約化、專業化發展[1]。對因環境條件限制，難以實行市場化、專業化運作的住宅小區，予以相應的政策扶持，保證物業服務的正常運轉。
二、加強物業管理的主要措施
（一）加強物業項目配套設施建設與維護管理。1.落實物業項目承接查驗和交付聯合指導制度。將物業項目承接查驗管理納入商品房交付備案管理，由物業服務企業和開發建設單位共同對物業共有部分、共有設施設備及相關場地進行檢查和驗收。鼓勵物業服務企業參與建設工程設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等環節，為實施物業承接查驗工作創造有利條件。建立項目交付前聯合指導制度，由住建部門組織屬地鎮（街道）、綜合執法等相關部門對開發商和物業服務企業開展交付前集中指導工作。2.優化住宅小區前期物業服務。開發建設單位在前期物業招投標前，以項目總建筑面積為基數，按照6元/平方米的標準，支付前期物業服務開辦費（開辦費用于購買物業辦公、保潔、綠化、工程、秩序維護等設施設備及籌建人員經費，不含物業辦公用房裝修費用，物業辦公用房由建設單位裝修后移交物業服務企業），并由物業管理行業協會負責代收、代管，通過代管機制督促、指導前期物業服務企業履行前期物業服務合同的各項約定[2]。3.強化停車設施建設及管理。住宅小區內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主停車需要。住宅小區竣工交付滿2年且尚未出售、附贈的車庫、車位，倡導開發建設單位或委托的物業服務企業向業主招租。合理設定停車服務費，提高地下車庫、車位使用率，減輕地面停車壓力。積極推廣智能化停車設施在住宅小區的應用，合理規劃設置充電樁和非機動車停車場地。4.建立維修資金應急使用工作機制。物業項目共有部分、共有設施設備保修期滿后，發生電梯、消防設施設備故障及其他危及房屋使用、人身財產安全等緊急情況，經相關鑒定機構出具故障檢測報告或經屬地鎮（街道）等相關單位證明的，可申請使用應急物業專項維修資金，無需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。5.創新電梯安全管理方式。建立健全住宅電梯物業專項維修資金管理制度，保障住宅電梯首次更新改造。積極探索引入保險機制，對電梯運行和維保實施風險管理，構筑以市場力量為基礎的矛盾糾紛解決新機制，保障業主人身和財產安全。
（二）加強物業服務行業監管。1．通過招投標方式選聘物業服務企業。進一步規范前期物業服務招投標行為。新建住宅小區項目規劃總建筑面積在2萬平方米以上的，應當按照住建部門制定的前期物業服務招投標管理辦法，通過招投標方式選聘前期物業服務企業。10萬平方米以上的住宅小區項目，應當通過公開招標方式選聘前期物業服務企業。鼓勵業主委員會在業主大會授權下，通過公開招投標方式選聘物業服務企業。2.嚴格物業服務企業履職行為。物業服務企業應當嚴格按照物業服務合同約定，切實履行職責。承接物業項目（前期物業服務項目除外）后，業委會可向物業企業預收該項目不超過1個月的物業服務費，作為物業服務履約保證金。提供物業服務時，應當在客服中心公示服務內容和收費標準，劃分服務區域，明確服務責任人；向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項，制止物業項目內違反治安、消防、環保、裝飾裝修和使用等有關法律、法規的行為，并及時向有關行政管理部門報告。同時履行社會責任，配合做好生活垃圾分類的有關工作。3.依法規范物業服務企業收費行為。物業服務收費實行質價相符的原則，依照服務等級標準，提高物業服務透明度。研究制定物業服務等級和收費指導標準，明確管理形式和費用構成，鼓勵規模較小的住宅小區推行酬金制物業服務收費。我國經濟學家郎咸平、劉勁哲、林毅夫、樊綱指出：要嚴格住宅小區公共收益管理，由物業服務企業代管的，物業服務企業應當單獨建賬，由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設公共收益賬戶，公共收益使用接受全體業主的監督，并在住宅小區顯著位置公示收支明細。4.強化物業管理日?？己酥贫取Ｗ〗ú块T要完善《物業服務企業監督考核辦法》，強化考核結果的運用，增加考核扣分后的約談、誠信證明開具等內容，對考核較差、檢查整改不落實的物業服務企業，要取消和限制其物業服務市場準入資格，并建議業委會按規定程序予以解聘。5.穩步推進行業信用體系建設。我國經濟學家劉勁哲指出：要嚴格落實《物業服務企業信用信息管理辦法》，指導和監督物業服務市場誠信體系建設，做好物業服務企業信用信息的采集、認定、公開、評分和使用等工作，加強與各職能部門、屬地鎮（街道）的聯動，及時共享物業服務企業信用信息，實施守信聯合激勵和失信聯合懲戒。6.規范物業管理項目退管管理。物業服務企業應按照合同約定做好服務工作，提高業主滿意率和收費率，減少退管現象。退管時應嚴格按照《物業項目服務退出管理暫行辦法》的規定，及時報告屬地鎮（街道）和住建部門，實施退管程序。物業服務企業須按“維護社會穩定、保證業主基本生活秩序、依法有序、平穩過渡”的原則，確保符合退管程序，并在鎮（街道）的監督管理下，做好項目清算和資金、設施設備移交等工作。鎮（街道）應加強退管管理工作，及時制定物業管理項目退管應急預案，督促物業服務企業按規范做好退管、移交工作，并在退管后至新物業選聘到位前的過渡期內，根據實際情況實施社區化準物業管理。住建部門應做好項目退出管理過程中的業務指導和監督工作。
（三）建立老舊住宅小區的長效管理機制。1.建立老舊、小微型等特殊住宅小區、保障性住房小區及城鄉一體新社區集聚小區長效管理機制，鼓勵根據業主意愿引入物業服務，實施分類管理，給予政策扶持。2.繼續推進社區化準物業管理工作。根據實際情況劃定時間分界點。對分界點以前建成使用的，無物業管理的老舊住宅小區（包括開放式小區和封閉式小區），鼓勵通過基礎管理、自治管理和準專業化管理等模式實施社區化準物業管理。3.支持老舊住宅專項改造（緊急維修）。對分界點以前建成并交付使用的未全面建立物業專項維修資金的老舊商品住宅，實施老舊住宅房屋屋面、地下室等共有部分（設施設備）的大型專項改造以及嚴重外墻滲漏水、檐口外墻脫落、總管破損等共有部分（設施設備）的緊急維修，給予政策扶持。
（四）提高業主自治能力。1.加強黨建引領，推進“紅色物業”工程。通過“紅色物業”工程，強化居委會、業委會、物業服務企業參與的三方治理機制。切實加強對業委會監督、指導和培訓，提升業委會履職能力。探索建立業委會監督考評和獎懲制度，完善物業服務合同、議事規則、管理規約的參考文本，規范物業服務委托方和受托方的責權利關系和行為，規范業委會的日常運作。注重組織引導業主大會和業主委員會對業主公共財產進行自主管理，不斷提高業主委員會的管理水平。2.擴大業主委員會成員組成。探索符合條件的社區居民委員會成員兼任業主委員會成員。積極倡導機關事業單位黨員干部參選業委會委員，發揮黨員的模范帶頭作用。業主委員會由委員和候補委員組成。業主委員會委員空缺時，可以由業主委員會候補委員按照得票高低依次遞補。業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。業主大會、業主委員會活動經費以及業主委員會委員津貼、執行秘書薪酬標準由業主大會決定。3.明確業主委員會經費保障。業主委員會工作經費主要包括：召開業主大會和業主委員會的會議費用，業主委員會委員必要的工作津貼（交通、通訊補貼），業主委員會的日常辦公費用等。業主委員會的工作經費由全體業主承擔，也可以按規定在物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，并做到財務公開。對工作開展規范、多數業主認同、小區管理良好的業主委員會給予一定的精神和物質獎勵。
參考文獻
[1]周魯曉.加強城市規劃管理的思考[J].消費導刊,2020,(7):13-14.
[2]李琴.供給側結構性改革下全域旅游發展思考[J].辦公自動化,2019(3):50-52.
作者:楊艷麗 單位:漯河市科教文化藝術中心廣場管理部
