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摘要:隨著房地產行業的發展，房地產公司競爭越來越激烈，如何快速提升內部管理已成為房地產企業管理的重要內容，而內部審計是提升房地產企業內部管理水平的一個非常重要的手段。房地產企業由于存在地域性的特點，機構設置通常由集團公司－區域公司－分(子)公司－各項目公司組成，管理線條較長，因此，通常只在集團公司設立比較強大的內部審計機構，定期對下屬公司進行審計，找出管理上的漏洞或薄弱環節，提出審計建議，給管理層決策提供重要參考依據。本文通過對房地產行業內部審計的特點以及難點，針對性地提出審計策略，對規范房地產公司的管理、提高核心競爭力有著重要意義。
0前言
房地產企業的產品具有建設周期長、投入大、高利潤等特點。各家房地產公司在追求品質的同時，更加追求高周轉，以求更大的體量來支撐公司的高速發展。因此，對營銷和資金管理較為重視，對成本管理不夠重視，導致成本管理較為薄弱。成本管理內部審計是提高企業內部管理的一個重要手段，通過例行審計或專項審計，可以及時發現成本管理的漏洞，及時挽回損失，降低成本，使成本管理處于可控范圍，保障項目順利竣工交付使用。目前，房地產企業內部審計多為財務審計人才，成本專業審計的人員較少，對提高內部管理的作用有限，導致審計深度不夠，沒有顯著效果。本文依據成本管理的日常工作，將成本管理內部審計分為為目標成本、動態成本、招投標管理、合同管理、付款管理、結算管理、履約評估、竣工決算幾個模塊逐個進行分析，以提高內部審計的效果。
1成本管理內部審計的難點
1．1問題信息滯后
房地產企業由于存在地域性的特點，導致項目信息上報到集團滯后;其次由于集團公司審計人員有限，只能進行定期的審計，無法長期駐扎現場，只能進行定期的審計，導致各項目公司發生問題后，依次報批，層層過濾，信息不能及時、準確、完整的反饋到集團，增加了問題的隱蔽性，也給腐敗提供了空間和機會。
1．2管理體系不夠完善
各房地產企業管理體系不夠完善。企業在追求高周轉，高效率的情況下，往往以犧牲成本為代價，導致工程施工中出現大量的設計變更和簽證，先實施后審批的事項常有發生。成本管理時缺乏系統的、全面的思維，只注重成本總額控制，忽視了成本管理應該是全過程的控制。同時因缺少有效的監督機制和懲罰措施，導致舞弊行為時有發生。
1．3工程造價的特殊性
由于房地產項目的工程造價具有單件性、多次性、組合性、多樣性、復雜性等特殊性，在進行設計、采購、施工等各環節中，都有存在舞弊的風險;其次，各種材料的價格又具有地域性、時間性，故在各個步驟完工后，社會公開的相對信息對當時的價格控制作用非常有限，只能是參考作用，從而給舞弊行為創造了條件。
2成本管理內部審計的策略
1)目標成本。主要審計內容有:一是拿地版、啟動版、方案版、施工圖版目標成本是否突破前一版本目標成本;目標成本制定是否有相關支撐依據;是否在規定時間內將相關目標成本錄入公司系統;公司系統中的數據是否與審批通過的目標成本一致;二是目標成本調整的時點及原因是否符合公司允許范圍;是否與合約規劃調整相匹配;是否在預算范圍以內，能夠保障產品品質，有利于提高公司效益。2)動態成本。主要審計內容有:一是合約規劃是否與目標成本相匹配;統一成本科目是否有恰當余量是否合理;是否采用公司統一的合約規劃模板;二是合約規劃的調整是否符合允許調整的范圍;規劃調整的金額及發生時間是否符合項目實際情況的變化;當合同金額小于規劃金額時，對費項規劃余量是否進行妥善處理;對后續合同產生影響時，是否采取妥善的應對措施;三是動態成本表中變更簽證資料是否完整、有效、及時;是否存在同一設計變更對應兩份及以上簽證的情況;簽證理由是否充分，簽證項目是否已含在合同價款內;工程量計算是否依據規定的工程量計算規則，定額套用是否合規;做法變更簽證在增加新做法費用的同時是否有扣減原做法費用;估價是否已經過甲乙雙方協商一致，估價部分是否有再參與滾動取費的違規現象;工程簽證的措施費、規費、稅金、下浮率等是否合規準確。3)招投標管理。主要審計內容有:一是招標方案內容是否全面，是否具有可操作性，是否符合項目要求;二是招標文件是否全面、完整、表述準確，技術條款、技術參數、施工圖紙是否明確;經濟條款、報價規則是否合理;標前估算是否與目標成本相符，如有明顯差異，是否采取適當的調整措施;是否采用公司統一的招標文件范本，如有特殊情況，采用其他版本前是否經過審批，招標推薦品牌是否為公司供方庫合格品牌;三是入圍單位是否有經過充分考察;資質、能力、技術是否符合招標文件規定;數量是否符合公司制度規定;四是招標控制價是否按規范要求確定綜合單價計價;控制價不得偏離市場價，主要的價格需說明價格來源，且需與同地區類似項目價格或公司相似項目歷史價格進行對比。開標后除公司變更范圍或調整技術要求等情況外，控制價不允許調整;四是招標過程各投標單位在規定時間內有無繳納投標保證金;投標日期是否在投標截止日前，開標、議標過程是否完善;技術標是否包括技術偏差分析及修正方案;商務標是否依據統一工程量清單進行報價，對不合理報價進行澄清;定標辦法是否符合公司規章制度;定標價格是否符合目標成本及標前估算，超過對應科目目標成本時，是否對技術標準調整或目標成本調整審批后，再行報批;評標報告是否經過招標全體成員簽字確認;是否發放了中標通知書。4)合同管理。主要審計內容有:一是合同簽訂的內容是否與招標約定的條件一致，如合同協議期限、項目范圍、關鍵技術指標、質量標準、驗收標準、計價說明、付款條件、供貨期、違約索賠等是否與招標結果一致;履約保證金是否及時繳納;二是若未采用標準合同模板，是否說明合理原因并經過額外適當審批;三是關注合同臺賬是否完整、資料是否齊全、是否有專人進行管理等;四是合同補充協議立項是否明確立項理由的充分合理，補充協議的資料是否完整。5)付款管理。主要審計內容有:一是付款時點是否與合同約定一致，附件資料是否完整，是否依據合同、供應商履約情況、資金計劃、工程全景計劃等要素對工程付款進行審核，對方公司是否開具足額發票，是否超額付款等情況;二是合同結算尾款支付審核，關注合同結算是否完整，是否對該扣的款項進行扣款，是否提供付款對賬單，發票和審批是否齊全。6)結算管理。主要審計內容有:一是審查結算資料的完整性，包括合同、投標資料、竣工圖、設計變更單、簽證、認價單等資料是否齊全;二是工程計量是否準確，是否存在漏算、重算、錯算的情況;工程量的計算與施工圖紙是否有差異;三是結算合同條款執行情況，如，工程、質量和安全文明的扣款執行情況、簽證變更的原因、變更單價的確認等情況;四是工程計價選用的定額子目是否正確，代換的子目是否合理，是否有高套的現象;材料價格的確定及材料價差的計算是否正確;取費標準是否符合規范，暫列金額、暫估價、按實際分包金額計算的總包管理費等暫定事項是否有按實際調整。7)履約評估。主要審計內容有:一是評估報告內容是否全面、完整;評估過程是否定期進行;各相關部門是否均參與供應商評估;二是否針對評估過程中發現的問題提供改進措施;對不合格的供應商是否進行凍庫或者退庫處理。8)竣工決算。主要審計內容有:一是確定成本核算對象是否合理;二是成本科目設置是否合理;三是成本歸集、結轉是否正確;四是關注成本計提是否準確，是否有合理的依據。
3結語
房地產企業的成本管理是一項復雜而專業性很強的工程。同時又貫穿于整個項目開發的全過程。所以在其各個環節中都可能產生舞弊的風險，這就要求成本審計人員不僅要有專業的審計知識，還必須精通業務，全面清晰地了解業務的全過程，從風險控制的角度出發，加強內部審計，減少舞弊行為發生的空間，這樣才能提高成本管理內部審計的效率和效果。
參考文獻:
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作者:陳宏泉 單位:建發房地產集團有限公司
