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摘要：“營改增”是中國非常重要的稅制改革政策。它既是企業減輕稅負的手段，也能促進產業結構調整和產業競爭力提升。通過分析房地產企業稅負調整辦法，提出導致房地產企業的稅務負擔出現變化；有利于增加房地產企業的現金流等對房地產企業財務產生的影響。
關鍵詞：營改增；房地產企業；財務
營業稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）是指以前繳納營業稅的應稅項目改為繳納增值稅，增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅。這項改革的目的是進一步減輕企業稅負，調動各方積極性，促進服務業尤其是科技產業等高端服務業的發展，促進產業結構和消費升級、培育新的經濟增長動力、深化供給側結構性改革。按照財政部，國稅總局的部署，“營改增”從2016年5月1號起全面推開。房地產業是中國重要的經濟支柱產業之一，在中國原來的營業稅體制下，房地產企業至少要繳納建筑行業3％的營業稅和房屋不動產銷售5％的營業稅，其中建筑過程的營業稅無論是房地產企業自建還是轉包給其他施工企業都無法免除稅負。房地產企業的人工成本和購買建材等原材料支出也不能進行抵扣，重復征稅現象比較嚴重，因此，該行業在中國屬于重稅行業，稅負比重較高，所以“營改增”改革對房地產企業財務影響較大。其影響具體表現在以下幾個方面。
一、導致房地產企業的稅務負擔出現變化
理論上來說，“營改增”措施可以降低企業稅負，減稅程度由房地產企業適用的增值稅稅率和可以抵扣的進項稅范圍決定。但是房地產企業具有特殊性，其成本構成中建筑成本和土地價格，拆遷成本占了較大比重，在現實中，建筑環節的人工成本，購地的拆遷補償安置費用，各種行政事業性收費，例如，教育費附加和專項維修基金等，因為各種原因都無法列入進項稅抵扣范圍。此外，房地產企業貸款的利息和財務顧問費目前也很難列入進項稅抵扣范圍，這部分財務成本對于房地產企業來說也是不可忽視的成本，是否能夠抵扣對企業的財務影響比較大。只有房地產企業的經營成本能夠得到全面抵扣，才能達到減輕房地產企業稅負的目的。當房地產企業經營鏈條中的上游和下游企業全部完成營改增后，能夠抵扣的進項稅得到完善，房地產企業的稅負才能真正有效降低。
二、有利于增加房地產企業的現金流
持續的、充足的現金流是房地產企業生存發展的必要條件，房地產企業經營活動所需資金投入數量巨大、資金使用時間較長，現金流是否充沛、融資能力是否足夠強大是房地產企業生存和發展的關鍵因素。目前，房地產企業銷售模式多數屬于期房銷售，現房銷售較少。按照原有的營業稅有關規定，房地產企業期房銷售的預售款收入必須在收款時即履行納稅申報并足額繳付營業稅，因為期房銷售時期一般就是項目建設時期，也是房地產企業需要大量資金持續投入的階段。此時征收營業稅對企業的現金流構成了一定壓力。但是在增值稅制度下，房地產企業期房銷售取得的收入對應的增值稅銷項稅可由建設項目開發建設過程中所形成的各種進項稅部分抵扣，例如，建設項目采購原材料和租用工程機械等費用支出均可形成各種進項稅抵扣。因此，房地產企業在開發項目建設某些階段，會形成增值稅進項稅額大于銷項稅額，可以基本不繳納或者少繳納增值稅，減輕了房地產企業在項目開發建設階段的現金流消耗，一定程度上降低了企業的資金需求，減少了企業的財務成本，有利于房地產企業的穩健經營。
三、有利于提高房地產企業財務管理水平
按照原有的營業稅模式，房地產企業房屋銷售的稅收計算比較簡單，其計算公式為：營業稅納稅額=當月不動產銷售收入×5%對應稅務處理非常簡單，只需要記錄“應繳稅費———應繳營業稅”一個科目即可完成，幾乎沒有稅務籌劃的空間，所以對房地產企業的財務人員和財務管理水平要求都不高。但是實施“營改增”之后，房地產企業實際繳納的增值稅計算公式為：增值稅納稅額=增值稅銷項稅額-增值稅進項稅額增值稅銷項稅額的計算相對簡單，但是房地產企業進項稅計算會涉及不同科目的不同稅率，要求財務人員分門別類的進行詳細計算，對財務人員的業務水平和稅務籌劃能力提出了更高的要求。因此，“營改增”的稅務改革有利于促進房地產企業提高自身的財務管理水平，重視稅收籌劃。
四、造成房地產企業會計核算難度和稅收違法風險增加
“營改增”的稅收改革措施提高了房地產企業財務核算的難度和技術要求。需要增加十多個增值稅進項稅抵扣科目，財務核算方法也比征收營業稅的時候提高了難度和復雜性。財務管理的難度增加的同時，“營改增”的改革措施也對房地產企業的發票管理，包括增值稅發票的開具、保存、進項稅額的抵扣和認定等，提出了更加嚴格的要求。因為行業特點和歷史原因，房地產企業很多屬于粗放式經營，財務制度不規范，財務管理水平較低。在營業稅時代，房地產企業要求上游的建筑安裝工程承包商虛開大額發票比較多見，目的是為了虛增成本，減少納稅，保證利潤。但是“營改增”之后，增值稅發票違法成本遠遠高于營業稅的違規成本，虛開、代開增值稅專用發票很可能涉及刑事犯罪，而不是簡單地罰款了事。國家對增值稅專用發票的管控力度和違規違法懲處措施給房地產開發企業劃定了一條法律紅線。如果房地產企業不能迅速適應，與上游建材企業和建筑施工企業協同配合，提高財務管理水平，還用營業稅時代的思維去應對，將會增加房地產企業稅收違法的風險。為了適應稅務改革的要求，房地產開發企業可以在以下幾個方面采取措施，盡快提升財務管理水平和稅收籌劃水平。
（一）應該加強增值稅進項稅抵扣管理
“營改增”后，增值稅進項稅抵扣額直接關系到房地產企業稅負高低。因此，房地產企業應該加強與上游企業的合作和配合。盡最大努力確保在房地產企業運營過程中的建筑材料采購及工程機械費用等大額的成本支出都能取得符合法定要求的進項稅抵扣憑證，使房地產企業可抵扣的進項稅增加，降低需要繳納的增值稅稅負。由于營業稅時代的粗放式管理習慣，很多建筑工程存在層層轉包現象，財務管理制度以及發票開具和入賬并不規范。因此，“營改增”后，房地產企業必須適應新的形勢，加大建設項目的管理力度，特別在建筑工程款結算環節，必須保證結算付款的同時取得專用的增值稅發票，防止延期開票和付款后無法取得增值稅發票的現象，取得稅收籌劃的主動權。
（二）應該提高房地產企業財務管理水平
在原有的營業稅時代，房地產企業幾乎沒有稅務籌劃的空間，再加上房地產企業粗放式經營的傳統，導致其重視外部規模擴張而不重視內部的財務管理和稅務籌劃，這個現象在中小房地產企業和民營房地產企業表現的尤其明顯。“營改增”政策實施之后，要求房地產企業必須實行精細化內部管理，提高自身財務管理水平，降低稅負成本、增加現金流。因此，必須規范企業內部的財務管理制度，按照稅務改革的要求，會計科目設置實現規范化和標準化，對于原來涉及營業稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的問題，也必須按照“營改增”的要求，做出合法合規的會計處理。因為“營改增”稅收制度改革后，涉及增值稅的會計科目將有所增加，會計核算難度有所提高。目前中國對一般納稅人增值稅的稅率體系包括四檔稅率，分別為17%、13%、11%和6%，不同項目適用于不同的增值稅稅率。在某些房地產企業存在混業經營的情況下，進行財務核算的過程中，需要對企業涉及混業經營的項目按照不同稅率分別核算，如果核算人員水平較低，將造成納稅額核算不清，按照現行稅收政策將按照從高原則適用高稅率征稅，本來應該享受低稅率的項目也無法享受到稅收優惠，這將會加大房地產企業的總體稅負。
（三）加強增值稅專用發票的管理
“營改增”的稅收改革對房地產企業發票管理提出了更高要求，促使房地產企業提高增值稅發票的管理水平，強化增值稅的抵扣意識。在選擇上游建筑安裝合作企業時，應優先選擇規模和實力比較雄厚，具有一般納稅人資格的上游合作供應商。這類大型企業有資格開具合法的增值稅專用發票，財務管理相對規范。謹慎選擇報價較低的小型企業。小型供應商可能價格上具有優勢，但是通常因為規模和成本因素無法出具增值稅專用發票，不利于房地產企業進行納稅管理和進項稅抵扣。必須明確增值稅發票違法成本大大高于營業稅發票的違規成本，所以企業必須妥善保管、使用取得的增值稅專用發票，依法依規提高進項稅抵扣比例，避免因內部管理不善或者人為因素造成增值稅專用發票遺失、損毀、過期的損失。在增值稅發票管理的具體措施上，應當注意兩個問題，一方面，要求增值稅專用發票載明的信息必須完整準確，不得涂改，發票和貨物及服務相符，發票金額與實際交易發生的金額相符，并且加蓋有符合稅務部門要求的發票專用章；另一方面，在獲取增值稅專用發票后必須在稅務網絡認證、校驗通過，避免收到過期發票或假發票。通過強化房地產企業的增值稅發票管理，規定嚴謹的驗證和認證流程，規范發票信息，保證財務入賬發票的合規性和真實性，降低企業稅負和稅務風險?？傮w來看，“營改增”的稅務改革能夠減輕房地產企業的理論稅負，但是在現實中，因為房地產企業成本等方面存在的特殊性，短期內可能不會起到理論上應有的減輕稅負的效果。“營改增”條件下，增值稅專用發票的抵扣、管理，更多的可抵扣憑證的獲取等財務管理方式的變化，都對房地產企業財務管理提出更高的要求。所以房地產企業有必要與產業鏈的上游和下游企業合作，規范財務管理制度，提升財務管理和稅收籌劃的水平，適應稅務改革背景下新的規則和要求。
參考文獻：
[1]鄧單月.“營改增”對房地產企業的財務影響研究———以A房地產開發公司為例[J].云南大學，2016(4).
[2]陳玉嬌.試論“營改增”對房地產企業財務管理的影響[J].財經縱橫，2015(3).
作者:鄭思敏 李明朗 單位:哈爾濱商業大學
