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摘要：房地產行業的熱度仍然居高不下，尤其是房價快速增長對人們的日常生活造成嚴重影響。國家政府出臺相關宏觀政策，加強對房地產行業的調控，規范房地產企業發展，有效地遏制了房價過快增長，但是也導致房地產企業發展面臨一定的危機。房地產企業是資金密集型企業，宏觀政策的調整會增加房地產企業的財務風險。所以房地產企業應該重視財務管理，將財務風險進行有效的識別，并在此基礎上制定有效的財務風險防范體系，幫助房地產企業渡過激烈的市場競爭以及嚴格的政策調整期，重新獲得發展機會。
關鍵詞：房地產企業；財務管理；財務風險；管理措施
我國的經濟高速發展得益于房地產市場的持續火熱，許多地區的經濟都離不開房地產行業的發展，兩者產生緊密的聯系。房價居高不下，直接影響到人民的生活，所以國家針對房地產行業進行嚴格的宏觀調控，從而提升群眾的生活質量，以保證房地產行業健康平穩的發展。凡事有利有弊，嚴格的宏觀調控政策給房地產企業發展造成嚴重的阻礙，而且房地產企業現金流一旦出現問題就會直接影響到整個企業的發展。當下房地產企業多數面臨著十分嚴重的財務風險，尤其是在宏觀調控后，一旦財務風險暴露極有可能導致企業破產風險。因此加強財務風險管理，是房地產企業亟待解決的問題。
1房地產企業財務風險點分析
1.1所面臨的市場環境
近些年房地產行業的熱度居高不下，在上市企業當中數量超過200余家。此外某些地方政府與房地產經濟產生不可分割的聯系，同時也從側面體現出我國經濟對于房地產行業的依賴程度不斷加深。但是房地產企業在快速發展過程中造成了我國房價飛漲，大眾對于高昂房價越來越難以承受，不利于人民幸福生活水平的提升。為解決該困境，國家政府對房地產市場進行宏觀調控，希望能夠將房價的持續增長進行抑制，希望通過宏觀政策方式來達到提升人民的幸福指數，以期可以促進房價合理增長。因此在政策調控、市場觀望、行業激烈競爭的背景下，房地產企業將會面臨較大的挑戰，必須要重視對財務風險的管理，避免由財務風險引發派生性問題，造成房地產企業經營困難甚至破產。只有嚴格進行財務風險管理，才可有效抵御寒冬期，這對房地產企業的財務管理工作是一項巨大的挑戰。
1.2房地產企業財務風險點
1.2.1財務管理的主要對象
房地產企業的特征就是資金密集性，所以對于資金有著較高的依賴度。尤其是房地產項目開發、建設、竣工、營銷、維護等各個環節都離不開強有力的現金流作為支撐。從中看出財務管理關系到房地產企業的命脈，通過財務管理可以有效提升資金利用效率以及資源配置水平，為房地產企業抵御寒冬期奠定基礎。房地產企業財務管理工作內容就是對房地產項目的資金使用進行預算，然后確保資金及時到位，為整個項目的正常運轉提供資金保障，在此基礎上針對整個資金進行監督與管理，提升資金使用效率?？梢哉f房地產企業的財務管理主要對象就是為房地產企業、項目的高效運轉提供服務。
1.2.2房地產企業財務風險
首先是房地產項目開發環節所面臨的財務風險。房地產項目開發初期通常需要企業內部或外部第三方機構對房地產項目進行科學性評估，在可行性評估基礎上對整個項目開發資金進行資金規模預算，便于后續進行投資決策。然而房地產企業的開發周期比較長，整個過程受到諸多因素的干擾，一旦某個因素引發財務風險，就會對整個房地產項目造成不可預估的打擊。而且房地產項目通常是不動產，一旦進行建設就很難進行中斷，再重新開始。所以房地產企業領導層要在開發過程中把握住所面臨的財務風險，做出科學的策略對開發時期的風險進行防范。其次是房地產項目中期的運營風險。房地產企業在進行項目建設時，其開發與建設過程中都需要耗費大量的人力、物力與財力。而且整個項目成本構成涵蓋了土地購買、土地開發、房地產項目建設以及竣工后銷售環節的成本。從上述內容來看，各個環節都需要房地產企業通過穩健現金流作為支撐，任何環節的資金如果出現停滯就會使房地產項目建設停滯，甚至使整個房地產項目“流產”。目前因為宏觀政策調整的原因，房地產企業面臨著前所未有的寒冬期，一旦資金鏈發生斷裂，就有可能引發其他潛藏的財務風險。所以在項目運營時期不要對財務風險視而不見，一定要重視資金鏈、現金流等的安全，才能夠有效防止財務風險的發生。最后是房地產項目后期銷售風險。當房地產項目建設完成后就會對房地產的產品進行銷售，倘若營銷成功房地產企業可以及時的收回前期墊付款項，并且從中獲取相關利潤。但是房地產如果產生積壓無法成功的快速銷售，就有可能使房地產企業無法回籠資金，致使資金鏈斷裂，最終影響到房地產企業的其他建設項目現金流。所以在房地產項目完成后，不能夠忽視房屋銷售環節的風險問題，必須要注重營銷，有效規避銷售風險，盡可能杜絕現金流斷裂的問題。
2房地產項目建設環節的財務管理策略
2.1房地產項目的融資管理
首先房地產項目一定要明確相關融資需求，對項目建設的資金需求有詳盡的方案，并且結合企業實際運營情況以及負債情況制定科學、嚴謹的融資方案。因此需要對房地產項目的成本進行預算，然后通過可行性分析，根據不同的項目建設環節制定不同的預算方案，最終將其匯總到一起，形成總體的融資需求。其次是評估融資方案的效果，將篩選出來的融資方案進行科學化的評估，從中篩選出最具有融資效率的方案，以便高效的執行。當融資方案制定好后就需要嚴格的落實融資方案，企業管理者可以根據房地產項目建設環節中的實際情況，對融資方案的某些環節進行靈活的調整，便于融資方案的順利執行。
2.2房地產項目的預算管理
當房地產項目建設環節的融資需求完成后，項目建設就需要逐漸進行投入開始。首先對于項目的執行與控制要進行嚴格的落實，項目預算計劃的執行就是對房地產企業項目建設與銷售環節中所產生的經濟活動進行預算管理。該環節主要是嚴格根據提前規劃的預算方案進行落實，還需要針對執行的情況進行實時監督，便于在執行過程中及時發現并且解決問題，確保整個項目的預算管理目標順利實現。其次就是項目執行與收支，房地產企業在進行項目預算管理過程中，主要是針對項目執行環節中的企業成本以及項目資金的收支狀況進行監管。所以房地產企業在開發環節中，需要有效平衡項目成本與資金供給情況，確保房地產項目的收支符合項目預算管理的要求。
3房地產項目銷售環節的財務管理對策
房地產項目完成后，其財務風險主要轉移到銷售環節。因此在對銷售環節的財務管理上，需要從銷售折扣、信用期限、現金折扣以及稅務籌劃四個方面進行完善。銷售折扣的運用就是需要房地產企業提升銷售運營效率，通過銷售折扣可以幫助營銷人員進行宣傳，從而吸引到更多的消費者。通過一系列的活動來激發消費者的購房欲望。從而幫助房地產企業快速的增強銷售能力、降低營銷成本，可以快速的收回相關資金，降低現金流斷裂的風險。信用期限界定，限定信用期限對于銷售管理來說是極為關鍵的，通過合理的信用期限可以確定房產銷售的周期，便于企業進行財務管理。企業在進行信用期限的制定時，需要綜合考慮銷售環節營銷的所有影響因素，然后再準確的結合市場環境與客戶需求背景，合理的制定出信用期限?，F金折扣的確定，現金折扣是類似于銷售折扣的方式，只不過其營銷的側重點不同，通過銷售折扣可以降低銷售費用與收款成本，盡可能的幫助房地產企業完成資金回籠。進行科學的稅務籌劃設計，在合法合規合理的狀況下，房地產企業需要充分運用稅務籌劃相關優惠政策進行合理的避稅，例如對銷售環節增值稅可以通過科學的稅務籌劃降低稅額。結合相關政策規定，在營銷活動中運用銷售折扣能夠將增值稅進行免除；但是倘若運用現金折扣的營銷方式就無法享受該稅收優惠政策。所以企業在考慮營銷策略時，不僅需要對信用期限進行考慮，還需要對營銷方式進行全面的科學考量，從而降低稅務成本。
4房地產項目財務管理的宏觀控制對策
4.1重視財務管理的作用
傳統的財務管理方式無法滿足房地產企業的需求，必須要通過財務風險防范的方式來降低現金流斷裂的風險。因此財務管理是整個房地產項目管理環節當中的關鍵所在，通過有效的財務管理體系可以制定出科學的財務風險防范體系，從而促進房地產企業高效決策、規避財務風險。
4.2優化配置資本結構
房地產企業作為資本密集型企業，在開始進行房地產項目籌建時必須要將該項目的資本配置與資本結構進行優化，從而可以有效降低財務風險。當某地產項目確定了合適的資本架構，其內部加強財務成本能夠有效的降低，使房地產企業價值得到迅速增長。需要整個房地產項目團隊結合內外部環境的變化，對資本結構的相關因素進行綜合考量；然后確定外部融資比例，最終才能夠有效控制企業資金成本。
4.3科學編制項目財務預算
項目財務預算是整個房地產項目投資數額的科學評估，合理確定項目總投資額度才能夠科學配置項目的資本結構，提升資金使用效率以及績效水平。因此必須要對房地產項目進行系統性的認識與掌控，并且整合房地產企業內部財務資源，從多個部門作為切入點，對其職責與目標進行劃分，結合整個房地產項目團隊目標，優化財務管控，制定出合理的預算方案，最終增強財務管理風險防范水平。
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作者:張偉平 單位:威海城建集團有限公司
