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摘要：近年來，海南的房地產一直是全國房地產市場的熱點區域，2018年4月，海南省政府對外史上最嚴的樓市調控政策，以期為樓市降溫。在這一背景下，海南房地產開發企業的財務風險劇增、風控難度加大。本文分析了海南房地產開發企業財務風險的成因及特點，從財務管理的角度提出一些風險控制措施，以期幫助企業在樓市調控政策下及時調整經營策略，優化資金管理模式，有效的控制財務風險。
關鍵詞：財務風險；財務管理；海南；房地產
一、房地產開發企業財務風險概述
財務風險從不同的角度可分為財務狀況風險和財務成果風險。房地產開發企業的財務狀況風險主要是指因行業資產負債率偏高、籌資決策失誤等因素導致企業喪失償債能力，發生資金危機，使投資者利益受到損害的可能。房地產開發企業的財務成果風險主要是在項目開發過程中因內外部各種不利因素的影響，導致開發項目實際的財務收益與預期收益發生偏離，蒙受經濟損失的可能性。財務風險貫穿于整個財務管理活動的各個環節之中，一般分為投資風險、籌資風險、流動性風險和存貨變現風險等。財務風險具有廣泛存在的客觀性特征，任何企業都不可能完全消除財務風險，只能采取合理有效的措施盡量將財務風險對企業的威脅降到較低水平。
二、海南房地產開發企業財務風險的成因及特點
（一）市場升溫刺激房企擴大項目投資，投資風險增大
2017年下半年開始，海南的房地產市場持續升溫，商品房銷售價格不斷攀升。在這一利好形勢的刺激下，大量的房地產開發企業開始擴大項目開發投資，給未來時期的投資風險埋下了隱患。房地產開發項目從立項到清盤，時間短則三到五年，大型項目甚至需要更長的時間，具有開發周期長的特點。在漫長的開發過程中，諸多難以預料的因素都會給房地產開發企業帶來風險。如宏觀經濟形勢的興衰、新行業政策的、房地產市場的價格波動、消費者喜好的變化、貸款利率的變動等，導致所有的房地產開發企業都會面臨“滯后效應”風險。而在熱市面前，海南房地產開發企業受到市場利益驅動，決策者們往往選擇無視這一風險的存在。
（二）限購限售政策接連，存貨變現風險突出
國家政策對房地產開發企業的生存與發展起著舉足輕重的作用。2018年3月底，海南省開始實施嚴格的限購限售政策，苛刻的購房條件基本上已經將外省購房者排除在海南省房地產市場之外，五年內不得轉讓的限售政策又進一步打消了部分有投資需求客戶的購房念頭。但是，海南省人口基數偏小，房地產市場的消費主力恰恰是外省的購房者。海南省2018年的統計公報數據顯示，2月至5月，全省商品房銷售面積分別為245.30萬m2、272.40萬m2、143.47萬m2和116.56萬m2，限購限售政策公布以后的4月和5月，全省商品房銷售面積環比下降47%和18%。商品房熱銷勢頭急劇減弱的同時，存貨如何變現開始成為海南房地產開發企業最突出的風險。與普通企業相比，房地產開發企業的存貨價值高、投入成本大、存貨變現困難，使企業承受巨大的資金壓力。
（三）行業資產負債率偏高，償債風險和流動性風險潛伏
高負債率是房地產開發企業的特點之一。大部分房地產開發企業采取的都是項目資金杠桿化的運營模式，通過項目立項取得土地使用權之后進行融資。雖然近些年國家為了降低房地產項目的開發熱度，限制房地產企業直接從銀行貸款這一途徑，但金融市場卻抵擋不住高收益的誘惑，各種融資渠道的資金依然源源不斷涌向房地產開發領域。金融市場上不乏各類“影子銀行”、新型互聯網金融平臺的身影，它們通過銀行理財產品、非銀行金融機構貸款和民間借貸等手段向房地產開發企業“輸血”，直接推高了房地產開發行業整體的資產負債率。Wind資訊數據顯示，2017年，136家上市房企平均資產負債率高達79.1%。也就是說，一個房地產項目在最初的開發中，自有資金不到30%。房地產企業極度依賴債務資金，同時，也潛伏著巨大的償債風險和流動性風險，一旦市場銷售低迷甚至停滯，或國家實施緊縮信貸政策，資金斷裂就會給房地產開發企業帶來致命的打擊。
三、財務管理角度的風險控制措施
（一）嚴控房地產項目投資，降低投資風險
房地產開發項目的投資大，資金占用時間長，筆者認為，在目前海南樓市調控的背景下，房地產開企業應該收縮項目投資規模，采取風險回避作為風險控制的主要手段。一方面，可以降低企業項目資金的需求壓力；另一方面，可以集中精力消化原有的開發項目，以適應新政策給房地產市場帶來的變化。對于符合政策方向的項目，企業在正式立項前必須按照科學的投資決策程序，做好投資項目的可行性分析，切忌急功近利、盲目投資。財務可行性分析是投資項目可行性分析的主要內容，包括收益、成本、利潤等經營指標的預測和分析；投資、分配、流轉和回收等資金運作過程的預測和分析；資產、負債、所有者權益資本結構的設計和分析；項目凈現金流量、凈現值、內部收益率等財務指標的計算與評價，并對項目收益和風險的平衡進行評價。同時，也要做好市場分析工作。
（二）合理的優化資本結構，謹防發生償債風險
負債經營會給企業帶來杠桿效益，即用較少的自有資金為企業帶來幾倍甚至十幾倍的經濟效益，但這并不意味著負債比例越高越好。隨著負債比例的上升，企業的償債風險也會逐漸加大。因此，必須嚴格控制負債經營規模，適度負債經營，保持合理的資本結構，在充分考慮企業償債能力的前提下使用財務杠桿籌措項目資金。關于房地產行業的資本結構和償債指標的衡量標準，考慮到目前樓市調控的大背景，房地產開發企業應采取相對保守的衡量標準，例如，資產負債率可以控制在40%~60%之間，償債指標流動比率不應低于1的預警值，利息保障倍數應努力保持在2以上，以給債權人足夠的信心。另外，還可以通過融資渠道多元化、合理的搭配長短期信貸產品等方法，有效的降低財務費用和融資成本，減輕籌資壓力和還貸峰值壓力，最大限度的把償債風險控制在低水平。
（三）實施現金流預算動態管理，建立流動性風險預警體系
房地產開發項目投資屬于資金密集型的投資，所以，房地產開發企業的現金流管理工作尤為重要，是預防企業發生流動性風險的關鍵?，F金流管理主要通過現金流預算的動態控制實現，其目的是準確的預判現金流缺位時點、缺口規模，便于決策者及時制定有效的應對措施。在實際工作中，房地產開發企業的財務管理人員應根據實際情況制定相應的流動性風險預警模型，剔除風險數據采集和判斷的主觀因素，使風險預測變得更加準確，提高風險預警機制的效率。通過監測企業的長短期貸款還款時點、應收賬款周轉天數、存貨平均變現天數和大額應付款信用期等數據，將實時數據與流動比率、速動比率和現金比率等償債能力指標動態關聯。當某一監測數值偏離預測或達到預設值范圍之內時，模型自動提示預警，此時，再通過相關管理人員及時對出現風險報警的原因加以分析，迅速做出應對方案，制定防護措施，將流動性風險帶來的危害降至最低。
（四）強化預算管理控制，降低決策風險和財務風險
企業的日常決策應以滿足企業總體戰略目標為判斷標準，而建立良好的預算管理機制能夠有效增加決策的合理性，降低企業的決策風險和財務風險。在預算執行過程中的管理控制是預算管理有效性的關鍵，比如，有些企業的高層管理者受各種因素的影響，在預算執行過程中對預算隨意更改、任意變通，預算與執行“兩張皮”；有些企業預算考核的責權界定模糊，出現問題后部門之間相互推諉扯皮。這樣的預算即使編制的再合理科學，其有效性已經喪失，成了空中樓閣。為了杜絕這些預算失效問題，一方面，企業要構建“全生命周期”的預算管理機構，做到“有人制定、有人執行、有人考核，有人問責”；另一方面，預算編制時應做到全員參與、“業財聯動”，有效發的揮各部門在預算編制過程中的作用，制定合理的業績考核標準和戰略目標，共同推進預算管理工作的控制實施。
（五）設計有吸引力的信用政策，降低存貨變現風險
在樓市調控背景下，海南房地產開發企業如何解決存貨變現問題是控制財務風險的關鍵點。一方面，應保持理性，嚴格執行國家政策，不踩紅線；另一方面，也要積極探索新的銷售思路，尋找走出困境的路徑。例如，海南省限購政策要求按揭買房的首付款比例不得低于70%，同時，通過“海南省人才引進政策”落戶海南的青年群體具有學歷相對較高、收入較為穩定、購房剛需性強的特征，房地產開發企業可以利用這些外部環境條件，有針對性的設計一套現金折扣力度大、分期額度小、信用分期靈活的首付款分期方案刺激該群體的購房欲望，可以通過第三方財產聯保、與人才工作單位簽訂代扣代付三方協議等風險控制措施，保證后續分期款的收回。
四、結語
目前，海南房地產開發企業正處于一個財務風險易發的階段，無論是外部的市場環境，還是自身的經營管理環境，都存在大量引發財務風險的不利因素。管理者們應該重視提高風險防范意識，通過規劃資本結構，強化預算管理控制，建立及時有效的風險預警體系等方式積極應對，以增強企業控制風險的能力。
參考文獻：
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作者:郝顯奇 單位:海南中投合通實業發展有限公司