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房地產開發范文1
一、我國房地產發展現狀分析
我國房地產的發展已經經過了數十個年頭，期間為我國經濟建設和國民生活環境改善也做出了自己的貢獻。但是在實際經營運作及發展過程中仍然存在諸多問題。首先就是國內房價高漲問題，造成房價高漲的原因有很多，主要來說一方面是因為企業的房屋建設及相關成本支出過高，因此不得不將成本均攤到房屋單價上面，從而造成房價上漲，抑制了消費者的房屋消費積極性。另一方面也是因為我國各種有關房地產開發建設以及針對消費者的財政稅收政策還有待進一步提升，當前針對房地產開發的稅收過高比較嚴重，同時又缺乏刺激消費者進行房屋消費的其他有利優惠政策，從而造成國內房屋消費水平一直無法得到進一步提升。
二、提升我國房地產開發行業發展水平的思考
1.為企業發展減輕成本負擔
房地產開發機交易活動中涉及到諸多方面的支出與稅費。這兩項支出是房地產開發及交易活動中最為重要也是比重最大的兩項。而且由于我國房地產開發和建設市場仍然處于探索與建設階段，許多法律法規尚不完善，許多稅費征收及成本支出方面還存在許多不科學不合理的地方，最明顯的一點就是我國的房地產開發活動中所涉及的稅費數額相較發達國家而言，明確過重，這不僅不利于房地產開發企業的生存發展，同時也大大的制約了我國經濟建設的全面發展，因此必須加強對不合理稅費科目的調整與修改，盡快實現與國家標準的有效接軌，減輕國內房地產開發企業的成本負擔，有效抑制房價，從而進一步刺激國內居民對
2.優化房地產開發及發展環境
首先，為了為國內房地產開發企業提供更好的投資生存環境，更為自由的發展空間，政府方面應該不斷提升相關部門的工作效率及辦事質量，加強對房地產企業資質審查力度、縮短單獨項目的審查周期及其他項目的辦理周期。通過開設綠色通道的辦法對符合辦事程序、無需過多審核的普通項目最大限度縮減中間辦事環節，最大限度為企業節省精力與時間，在提升我國房地產發展水平的同時也進一步提升我國政府的對外形象。
其次，相關行政機關與事業單位要進一步完善自身的服務體系建設，為房地產開發企業提供更多工作上的便利，例如提供種類更加多樣的貸款、信貸服務，根據企業的實際情況制定更為科學合理的貸款、信貸還款方案，多站在企業的角度給出正確意見，幫助企業健康發展，這樣不僅能夠有效提升貸款工作質量，也能夠盤活企業，促進我國房地產行業的不斷發展與完善。
最后，也是最為重要的一點，國家不僅要為房地產開發企業提供資金、管理以及服務方面的便利，更加要為國內房地產消費者提供更多便捷。因為只有消費者有了能力，才能夠真正拉動國內房地產消費水平增強，我國的房地產開發企業才能夠獲得生存發展的機會。面對我們絕大多數中低檔收入家庭的實際住房需求，國家應該加快相關法律法規的制定與出臺，要加強還款補助、利息減免以及其他形式的房屋購買優惠政策的推行，從而切切實實幫助絕大多數有意愿的消費者提升房屋購買能力，進而鼓勵居民進行住房消費。
3.房地產企業要加強自身建設
房地產開發范文2
摘要：改革開放以后，我國經濟迅猛發展，人們的生活水平逐漸提高，居住條件得到了極大的改善。為了適應現代化的居住要求，房地產業加快了發展的速度。工程管理環節在房地產開發中對工程的質量和經濟效益的提高具有重要的影響。重視工程管理的環節，提高開發項目的品質是現代企業面臨的重要問題。本文主要通過分析房地產意義及工程管理與一般工程管理的區別，提出房地產工程管理的基本措施，闡述工程管理環節在房地產開發中的重要作用。
關鍵字：房地產;開發管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：
一、前言
房產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品，因而建立和發展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。房產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，并可帶動建筑業、建材工業等諸多產業發展。
隨著我國社會主義市場經濟的發展，對其他行業經濟關聯度高、帶動性強的房地產業已經成為我國國民經濟的支柱。自1998年我國深化住房制度改革以來，城市和農村對住宅的需求巨大，每年都有十幾億平方米的住宅竣工，對拉動我國經濟持續增長和提高人民生活水平發揮了重要作用。因此，保持房地產市場持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。一般來說，一個城市的房地產價格水平與經濟發展水平是成正比的。在國外，房地產業通常被視為一個國家經濟發展的晴雨表。目前，市經濟水平與全國平均水平差不多，但是房地產價格卻低于全國平均水平較多(全國房地產平均價格水平約2200元/平方米)。這說明，該市房地產業發展空間還是相當廣闊的，對本市的發展也是起著很大的發展作用。 對于金華的房市來說其經濟影響力也是一樣的。
二、房地產開發管理體制
房地產開發管理是指房地產開發企業為了較為順利完成工程項目的投資，對開發項目人員、公司財務、工程管理、銷售管理以及后勤部門進行組織和管理，這也是開發企業實現規劃管理和施工以及物業管理的前提。其中企業工程部主要是代表開發商對整個工程項目的建設進行管理，主要的內容包括與施工單位協調溝通、施工質量、進度和安全控制、合同管理、結構設計變更、報價和工程原材料采購以及庫存進行管理。企業財務部主要負責企業的資金管理‘并且定期制作企業財務狀況及經營成果的報表，主要包括建立工程項目的融資計劃，施工單位的工程款結算以及企業營業費用結算。銷售部門主要是負責企業開發產品的銷售，主要包括銷售方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。房地產開發管理的目的以及原則就是要整合企業物力、財力、人力，從而建立一系列的科學、規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，開發出受市場歡迎的產品，房地產開發管理的重點企業的內部經營，核心是工程項目的開發過程，具體要求是控制成本、保證質量、縮短工期以及市場創新開發運營等。
三、房地產開發管理的主要內容
在我國房地產開發管理中主要的內容包括規劃管理、施工管理、物業管理。
3.1房地產開發規劃管理
房地產開發中規劃管理是指對規劃設計的管理，設計單位完成開發商所委托的建筑樓盤設計，重點在于對規劃成本、工程進度以及工程目標進行控制和管理。開發企業建立采用完善的規劃系統對規劃設計進行管理，規劃管理和規劃設計是相輔相成的，在規劃管理系統中提高規劃設計審查和管理水平是重要的目標。規劃管理系統與規劃設計的核心是保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過各種審查手段，提高規劃設計管理的水平。
首先開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，在管理系統中輸入確定的要求要點，在規劃完成后對規劃方案進行檢驗與評估，適當的采取反饋及修正的控制方式進行調整，最終選擇最佳設計方案，其次規劃管理中應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。通過計算機進行規劃設計成果審查，如果規劃設計單位報送的設計方案符合系統規定的一定格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行指標計算、比較、進行查詢統計。審批通過的規劃圖，首先由開發商確定規劃設計的要求的原則，然后由參與設計單位開始進行規劃設計，通過進度控制和計算機審查，最終設計方案的評估、和比較確定，然后反饋到開發商，根據開發商提出的意見進行修改最終確定。
3.2房地產開發施工管理
施工管理就是對工程項目的施工建設工程進行管理。房地產開發公司一般有工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承包模式由公司根據項目特點和實際情況來確定，常見的施工承包模式有施工總承包、平行承發包模式、項目總承包模式。就我國而言，房地產的施工建設一般采用平行承包和施工總承包兩種方式，就是要么對工程的施工完全發給一個施工單位完成，要么對不同的建筑項目分別發包給不同的施工單位來完成。伴隨著建筑市場不斷的走向專業化、精細化方向的發展，對大型的工程項目和高檔的樓盤，房地產開發商應該采取項目總承包或者施工總承包的模式進行施工管理。施工總承包管理模式和某個具體有豐富施工管理經驗的施工單位簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。
對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量的控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查(包括人員資質、機械設備、材料質量、施工技術程序、施工環境)監理工作、工程款發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度以及成本進行掌控。
3.3 房地產開發的物業管理
物業管理是指專業組織機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主進行管理和服務。房地產的業務管理，一般包括對房屋及附屬配套設備、設施及場地以經營方式進行管理，對房屋周圍的環境、衛生、安保、綠化、公共設施、道路養護等等實施專業化管理，并向業主提供多方面的經營服務。物業管理是為了使物業發揮最大的使用價值和經濟效益，保障舒適安全的小區環境和家居生活。在社會分工日益發展的背景下，發地產開發在規劃設計階段，通過公開、公平、公正原則招標擇優選出專業的物業管理服務公司。
四、房地產開發項目管理的注意問題
房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理、顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現，因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作司開發商協調重要內容。作為投資者，房地產開發商應該把可施工研究設計放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成時召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。另外在項目決策期的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究對工程造價的影響從規劃階段、設計階段、到施工階段、物業管理階段呈現出明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而開發商更要做好前期的項目決策。
五、結束語
當前，由于受到我國宏觀調控政策以及市場環境變化因素的影響，這對房地產開發企業的發展來說產生一定的影響，而控制項目成本，加強項目成本控制管理的水平在現代房地產企業發展中就顯得尤為重要。
參考文獻：
[1] 凌青，淺議房地產開發企業成本管理[J].商業經濟，
房地產開發范文3
一個完整的房地產項目從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地產開發公司的準備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
房地產開發范文4
房地產在整個國民經濟體系中屬于基礎性、先導性產業，其健康發展可以支撐和帶動整個國民經濟的發展。但近年來，一些城市房價的急劇飆升，異?；馃?，并累聚風險。這讓每一個關心我國經濟健康成長的人十分擔憂。目前，房地產業的“火爆”現象也引發了國內專家、學者、業內人士和政府主管部門的警覺和重視，多數人認為，中國房地產市場已經出現了明顯的泡沫，必須加以調控。
而當今房地產可持續問題具體表現為：
(1)資源的浪費與流失。由于開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。當年的“開發區熱”和“房地產熱”時全國形形的開發區達上萬個，規劃占地1，5萬平方公里，相當于全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2％左右。
(2)商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。截止到2005年底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6，5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但從總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20％。
(3)房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的7帆左右。而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。
(4)房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。開發單位片面追求經濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。
房地產業與國民經濟其他行業有巨大的關聯作用，是為實現某一經濟增長目標可以考慮優先發展的行業。但是，作為優先發展行業必須具備這些條件：房地產發展水平的提高必須與其城市經濟、國民經濟的發展狀況相適應，與居民的收入水平、消費特點相適應，需要有一定的社會條件、資源和環境提供保障。近年來。我國一些地方政府對房地產高速增長目標的過分追求，忽視了這些條件，結果造成了大量資源浪費與環境污染，違背了經濟、社會、環境可持續發展的客觀規律。
2房地產可持續發展策略
2.1合理政府調控
我國房地產市場的健康發展是中國房地產開發實現可持續發展的必要條件，而抑制當前房價的過高過快增長，則是保持中國房地產市場健康發展的重要保證。合理調控房價，抑制房價過高過快增長，建立住房保障制度，解決多數人的住房問題是中國政府當前面臨的重大任務，政府首先該做好自身定位，對應該由政府來建立的中低收入居民住房保障體系，應加快步伐盡早建立，以減輕商品房市場的漲價壓力；同時，政府還應加強對中、高檔商品房市場監管，杜絕開發商擠占普通品房及廉租房土地的不法現象。政府應進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用，嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求，抑制房價過高過快增長，保證房地產市場的長遠健康發展。
2.2規范土地市場、促進可持續發展
目前我國已進入了全面建設小康社會、加快推進社會主義現代化的新韻發展階段。人口眾多、資源相對不足的基本國情，決定了我們必須始終堅持十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策。近年來我國的土地市場建設取得了明顯成效，積累了一些寶貴的經驗。同時，我們也清醒地看到，我國土地市場建設距離充分發揮市場配置資源的基礎性作用還有相當大的差距，政府的宏觀調控還需要改進和完善，土地產權保護制度還存在缺陷，相關配套改革還比較滯后。這些都有待在今后的工作中進一步研究解決。
黨的十六大明確提出，要在更大程度上發揮市場在資源配置中的基礎性作用，健全統
一、開放、競爭、有序的現代市場體系。黨的十六大為土地市場建設進一步指明了方向。培育規范土地市場：一是必須始終服從和服務于經濟建設中心，維護改革、發展、穩定大局。建設用地供應優先保證國家基礎設施、主導產業和生態環境建設。二是必須堅持土地資源、資產管理并重，實行最嚴格的土地管理制度。三是必須堅持依法行政，加強對土地市場的規范。全面推行依法行政，嚴肅查處土地違法案件。四是必須堅持與時俱進，推進制度創新。在運用好行政手段的同時，注重發揮經濟和法律手段的作用。對破壞耕地、非法轉讓土地、非法批準征地占地、低價出讓土地等行為，納入了刑法處罰。按照尊重農民土地財產權和維護農民土地合法權益的思路，開展了農民集體建設用地流轉和征地制度改革試點。培育規范土地市場是社會主義市場經濟體制的重要組成部分，同時也是房地產市場能夠良性、健康、有序發展的重要保證，是實現房地產業可持續發展的必然途徑。
2.3重視環境保護，維護生態平衡
可持續發展的核心是生態的可持續性。社區生態系統是在自然生態系統的基礎上通過房地產開發建設而形成人工生態系統。因此，處理好這個系統的基本問題就在于處理好人、自然與技術之間的關系。房地產開發應當順應自然，在遵循自然規律的基礎上為人服務，技術是人與自然發生關系的中介。
房地產的規劃布局、建設與后期物業管理都應有超前的生態觀念。在充分利用自然地貌、資源的基礎上，創造出人與環境有機融合的舒適空間和居住環境。首先，在房地產開發項目選址上，盡量少占或不占耕地、生態林地，不影響風景名勝、人文景觀，應在荒地、廢棄地上進行建設開發。其次，應建立規范的房地產建筑質量保障制度，通過消費市場約束機制，抵制劣質、有毒材料的使用。第三，大力推進房地產建筑節能工作，在保證建筑功能質量的前提下，采取有效的節能技術與管理措施，大幅度降低建筑能耗，達到既居住舒適，又能節約能源和改善環境的目的。第四，在城市規劃區內逐步形成一定規模的綠化帶和綠化區域，提高綠化質量和城市園林水平，構造合理的城市綠化系統；改善城市交通、供水狀況，提高城市生活垃圾、污水無害化處理率，發展固體廢棄物的處理與回收再利用，從根本上改善居住環境。
房地產開發范文5
第一條為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章房地產開發企業
第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
(一)有100萬元以上的注冊資本；
(二)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
(一)營業執照復印件；
(二)企業章程；
(三)驗資證明；
(四)企業法定代表人的身份證明；
(五)專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章房地產開發建設
第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
(一)房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
(二)城市規劃設計條件；
(三)基礎設施和公共設施的建設要求；
(四)基礎設施建成后的產權界定；
(五)項目拆遷補償、安置要求。
第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
(一)城市規劃設計條件的落實情況；
(二)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
(三)單項工程的工程質量驗收情況；
(四)拆遷安置方案的落實情況；
(五)物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章房地產經營
第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(三)按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
(四)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
(一)本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規定的證明材料；
(二)營業執照和資質等級證書；
(三)工程施工合同；
(四)預售商品房分層平面圖；
(五)商品房預售方案。
第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章法律責任
第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
房地產開發范文6
Hong Peilang； Ye Shan
（①杭州小工兵新型建材有限公司，杭州 310000；②杭州小工兵房屋信息咨詢有限公司，杭州 310000；
③浙江坤和建設集團有限公司，杭州 310000）
（①Hangzhou Xiaogongbing New Building Materials Co.，Ltd.，Hangzhou 310000，China；
②Hangzhou Xiaogongbing Househunting and Consultant Company，Hangzhou 310000，China；
③Zhejiang Kunhe Construction Group Co.，Ltd.，Hangzhou 310000，China）
摘要： 房地產開發項目具有投資大、工期長、不可預見的因素多等特點，是高投入高風險高回報的項目。所以，房地產項目的實施過程存在著很多風險，從項目啟動組織到實施過程管理，全過程、全方位地的控制，正確地對待、評價、處理過程風險，必須站在項目管理的戰略高度，加強對風險的管理，是保證項目目的和項目目標實現的關鍵。
Abstract: Real estate development project has features such as a big investment and long construction period and unforeseeable factors, is the project with high investment, high risk and high returns. So, there are a lot of risks in real estate project implementation. So, we should implement all-around control in the entire process,and right treat, evaluate, deal with process risk, stand on the strategic height of risk management, strengthen risk management, from start-up to implementing process, which is the key of ensuring the realization of projects purpose.
關鍵詞： 房地產開發項目 高風險 風險管理 風險防范
Key words: real estate development projects；high risk；risk management；risk prevention
中圖分類號：[TU-9]文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）32-0066-02
0引言
不可重復性和一次性等特點是房地產開發項目普遍具有的，因為項目的建設周期比較長，這樣，在較長的建設周期內就會出現太多的不確定因素，所以構成了項目過程的各種風險。從另一方面來講，房地產開發項目的建設過程就是風險管理的過程。我們所說的房地產開發風險，是指在房地產開發活動過程中存在的使企業有蒙受經濟損失的機會或可能性。在現實的企業生產過程中，有些因素是我們難以預料和控制的，它可以使企業實際開發利潤可能與預計利潤發生背離，使企業的經濟效益造成損失。談風險管理，首先要認識風險，并客觀地看待風險，只有這樣才能對出現的風險有恰當的應對之策，努力減少或規避風險帶來的不利影響。下面簡單分析一下房地產開發項目中的各類風險及應對之策。
1房地產開發項目面臨的主要風險
1.1 國家政治政策風險一般是指一個國家所處的國內外政治環境變動及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革和住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。金融政策和財政政策對房地產開發商影響最為直接的。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。
1.2 房產投資項目的資金風險如果項目成本分析存在嚴重的失誤，或者對融資能力樂觀的過高的估計，或者沒有領會國家和地方政府的政策實質精神，對大的經濟環境把握不準，或者是建設過程中成本嚴重失控（也可能因突發性事件引起）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成風險。
1.3 房產投資項目的定位風險因為房產投資項目有這樣兩個特點：不可重復性和一次性，項目開發過程中最大的風險就是一旦項目的指導思想出現失誤，市場定位不準，是后期無法彌補的。從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。房地產開發項目的市場定位包括建筑產品的質量定位、項目的產品定位、建設環境的品質定位等等，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。
1.4 房產投資項目的安全和質量風險房產質量風險包括設計質量和施工質量，這些都屬于可控風險。承包商的安全問題表面上看與開發商無關，其實不然。承包商的安全問題會間接的影響項目工期、成本及項目聲譽，這一點往往被開發商忽略。
1.5 房產項目經營風險房產項目經營風險，是很多房地產企業經常會碰到的風險，該類風險主要歸因于開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。一般通常指是指由于開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。
2房地產開發項目風險的因素剖析
2.1 政策環境與經濟形勢房地產開發和國家經濟形勢緊密相關，所以，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其對投資規模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產開發商構成風險。在我國尤其需要關注。
2.2 房產項目開發時機的選擇房地產投資也是有周期性的。就像經濟運行有高速和低峰交替出現的周期性特點，投資周期包括高峰―收縮―低谷―恢復四個階段。在高峰期，經濟處于高峰期，由于各產業擴大生產，國民經濟迅速增長，使得房地產供不應求，房地產價格不斷升高。在收縮期，控制投資規模，國家緊縮銀根，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象。在低谷期，社會信貸關系進一步緊張使得工業和建筑業投資銳減，投資產品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。
2.3 房產項目開發地點的選擇在房地產行業，建筑項目所處的地理位置顯得極為重要，房地產的區域性和不可移動性，決定了地點的選擇對房地產開發商來說至關重要。如何預測近期將形成的新的中心區位或新的門戶區位，是每個房地產開發商都極為關注的問題，在繁華地段開發房地產項目將實現最大的開發利潤，但一般這個地段土地成本都非常高，開發商承擔下來的結果可能是收益大大降低，甚至入不敷出，不利于經營行為，即便這樣，有時在這一范圍可能已不存在一塊可供開發的土地，所以城市中心繁華地段并不一定是開發商最好的選擇，開發商應該為了獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤，從另一個角度講，任何一個地理位置的經濟價值都不是固定不變的，開發商選擇的地點也可能隨著時間的推移，逐漸升值，這就需要開發商具有一定的預見性和開發遠見，如果開發商能選擇具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。在選擇地段時，風險和機遇是并存的，由于社會處于不斷地變化之中，開發商也長期經受著風險的考驗，一旦選擇失誤，整個地段貶值，將導致開發商直接的利益損失。
2.4 房產項目開發類型的選擇與開發規模的確定房地產開發過程是從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。是巨額資金投入的過程，而作為開發商，通常難以完全用自有資金來完成一開發項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發資金，滾動開發。所以，對于房地產開發商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要一環。房地產開發規模越大，開發商承擔的風險也就越大。
2.5 房產項目開發周期的長短房地產開發及交易需要較長的時間，在房地產商品開發過程中，很難在一開始就能對整個開發期內的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。尤其是對于大中型開發項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。而在這一較長的開發期內，房地產市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經濟形勢的興衰，國家有關政策的調整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的。可是房地產項目一旦確定，資金一經投入，就很難根據情況的發展而加以改變和調整。開發期越長，各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。
此外，開發商的素質、開發方式的確定也是導致房地產開發風險的重要因素。
3我們應該如何應對房地產開發中的風險
3.1 進行可行性研究避開風險可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步，房地產開發項目是高投入高風險高回報的項目，項目收益的總比例和風險的總比例是成正比的，在房地產開發的整個過程中，一直都存在較大的風險性，也是這種風險性，決定了我們必須事先做好房產投資過程中的預測工作，進行可行性研究，適時地避開風險，可以增加企業的收益，減少不必要的損失。
3.2 通過分散投資來控制風險為了達到減少風險的目的，房地產進行投資分散，追求收益相同時風險最小，即追求風險和收益之間尋求一種最佳的投資組合，我們可以把投資主體進行分散，把投資時間進行分散，把投資地域進行分散，以減輕房地產方的風險壓力，實現大家的共同收益。
3.3 采用新的營銷手段可以降低房產業的風險實行預租預售：在一個房產項目中，投資者可以通過預租預售的形式出售房地產。這樣做是為了分散投資風險，減輕借貸壓力，但是一般采用這種方法，會降低一些企業的收益，但要正確處理收益與風險之間的關系。雖然預售價一般要比工程完工后的最終售價低，但相對總體而言，企業的收益還是大于付出的，我們應從長遠的角度來看，而不應該只顧眼前利益。
實行貸款購房，是指由金融機構出資幫助購房者出資，購房者提供20%~30%作為購房的首期付款，并出示相應的貸款擔保并簽訂合同，購房者須按合同規定每月到銀行歸還貸款本息。
實行分期付款：分期付款是指在取得房屋居住權時已交納了一部分房款，待日后慢慢還款的方式。靈活的付款方式是促進房地產銷售的有效方式，在我國房產銷售界已經取得了多次成功。
3.4 通過財務方式控制風險具體有以下三種基本方法：①房產企業以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。②為了降低保險公司承擔的風險，房產企業以繳納保險費為代價，向保險公司投保，把投資風險轉移給保險公司。③在房產項目實施中，要明確責任劃分，不能把所有的責任都攬過來，我們要通過正當的、合法的合同條款，將工程中的風險責任細分到個人，減輕房產企業的風險壓力，保證其效益的穩定性。
這幾年，隨著經濟的發展，我國房地產業出現迅猛發展勢頭，隨之也會出現這樣或那樣的風險，房地產開發項目是高投入高風險高回報的項目，要想降低投資過程中存在的風險，我們就要對整個投資項目進行風險分析，適時地提出相應的有效應對措施，以減輕和控制這種風險，使其達到投資者的預期目標。
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