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房地產工程論文范文1
房地產行業可謂是助長我國GDP指數的最大的力量。所以在我國各地都在進行相關基礎建設項目的施工建設。飛速增長的項目數量讓現有的工程監理人員完全忙不過來，這就造成了很多監理企業和監理人員為了可以拿到更多的項目，就采用在每個項目上同時上報同一批名單。倘若這些項目真的中標，那么就很可能出現很多項目上只是寫上監理人員的名字，但是監理人員完全不在工地上進行質量監督工作。首先，不同的監理人員的技術水平也不盡相同，這就導致工程質量的控制難度更大。例如在工程設計方面，部分設計人員設計草率，設計圖紙太過粗糙，細節詳圖或者剖面圖不夠詳細，并且建筑外形與內部結構之間互相矛盾，尺寸也混亂不清，很多細節方面處理錯誤，并且作為技術人員，并沒有及時去工地查找問題并及時解決，而且施工質量和圖紙質量的把關失效，因為掩蓋了很多問題，所以工程就存在了質量隱患。其次，直接參與工程建設的建筑隊伍方面，部分建筑隊伍的專業素質不高，相關的技術水準落后，無法深入了解設計圖紙的內容，沒有足夠的責任心。很多房地產企業再進行日常經營的時候，過度注重房地產項目的開發，卻忽略了房地產開發項目的管理，只看重短期利益，卻沒有注意到長期投資所能帶來的利益回報。最后，房地產的工程建設因為太過復雜，所以無法形成類似商品或者工業制品的產品生產和控制相關的生產設備以及生產流水線，此外由于不同人的經驗和感官之間存在差異，所以對于質量檢測得控制也不盡相同，沒有一個恒定的質量標準。房地產的工程項目建設完工之后，無法通過常用的對產品進行拆卸來檢驗內部構造質量是否存在問題的方式來進行房地產工程項目質量的檢測，所以房地產項目的部分檢測環節很可能做得不夠到位。
2.提高房地產工程的質量控制的相關措施
2.1將項目質量管理落實到個人項目負責人本身也全權負責開發項目的質量，需要親自對質量工作進行監督管理。項目負責人要參照投資人項目的開發戰略以及市場定位的目標制定相應的項目質量計劃。并且參照計劃進度，對項目質量計劃的執行狀況進行跟蹤、監督和檢查，其中對于主要質量控制點的驗證和檢查以及評審要注重加強。如果發現重大管理或者技術層面的質量問題，組織人員快速解決，同時告知項目團隊負責人。
2.2為開發項目制訂質量計劃在對投資人對于開發項目的戰略決策以及質量政策充分了解的基礎上，保證明確了咨詢成果的質量目標以及標準和熟悉了咨詢企業的質量管理體系文件后，參照項目組織結構的特點，制定適合本企業本項目的質量管理體系。
2.3設計方案層面的質量控制在進行房地產開發項目建設之前，需要通過可行性研究報告、市場調查、相關開發項目的產品的策劃定位來綜合決定方案設計。當明確了項目開發產品的定位之后，房地產企業需要主動對負責方案設計的單位的業績進行綜合性的評估，確保方案設計的實用性。在設計方案通過之后，就進入施工圖紙的設計流程。對于施工圖紙設計的初步設計、技術設計以及施工圖設計三個步驟，都可以通過對各個階段的設計深度的控制來保證圖紙的設計質量。
2.4施工階段的質量控制項目投資人的開發項目的戰略和產品定位等級直接決定了該項目的質量目標。之后進行項目的進度控制和成本控制的確定。然后為實現質量目標制定相應的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術來編制切實可行的質量計劃。
2.5項目建設過程的質量控制進行項目施工過程的控制，實質上也就是進行程序控制和過程偏差控制。對于房地產企業而言，施工過程控制實質上就是比較合同標注的工作范圍與施工單位的工作過程以及階段性成果之間存在的差異；借助規定的質量標準和施工圖以及設計總說明，將合同與實際施工形成的成品和半成品進行對比；將實際的工作流程順序與合同規定的施工方案和施工作業順序進行對比；借助多種質量檢測手段跟蹤整個施工作業的過程，并且得出是否批準工程繼續還是進行整改，從而保證對工程質量的實時控制。
3.總結
房地產工程論文范文2
一 房地產工程管理的特點
（1）目標統一性
房地產工程管理是一個復雜的統一體，需要各個目標予以協調統一才得以順利實現。房地產工程管理的目標具有總目標和分目標兩種，兩者具有統一性。分目標指的是工程項目的功能目標和效益目標，即房地產的建設規模、生產效果、技術指標和經濟效益等?？偰繕耸侵腹こ添椖康馁|量目標和進度目標等，是一種針對整個工程項目的目標。雖然房地產工程管理具有那么多的目標，但是原則上是以質量目標為第一標準的，且總目標和分目標具有一定的統一性。例如，當工程管理的進度目標和質量目標發生沖突的時候，應該以質量目標為準。
（2）高風險性
房地產工程管理具有一定的風險性，且在管理中存在的風險一般很難預測和控制。一般說來，房地產工程管理的風險主要有融資風險、自然風險、管理風險、市場風險等。由于房地產工程管理具有如此多的不可預料和控制的風險，因此對房地產風險管理的研究就成為了房地產工程管理的重要課題。
二 分析房地產工程管理中存在的問題
（1）開發前期準備工作不夠
有些房地產開發公司在開發的過程中沒有做好充足的準備，只關注地產地段、周邊商業環境和配套設施，并沒有和建筑單位一同將工程前期的準備工作做好。房地產開發公司沒有將前期需要的技術和資料準備充分，造成有些建筑單位為了謀求工程進度，沒有采取應有的工程技術和程序，草草開工，因而使得工程質量存在一些問題。在沒有了解工程的相關實際情況的前提下就草草開工，使得在實際開發中出現了設計依據不足等情況，使得開發單位對城市的相關信息掌握不夠，在完工以后也給用戶帶來了一些困擾。
（2）不重視施工許可規定
房地產開發公司沒有進行有效的工程管理，為了追求盡早實現經濟利益，不顧開發程序的限制率先施工，這給房地產公司帶來了不良的影響，也給社會帶來了消極的影響。有些房地產施工單位在還沒有通過政府主管部門的相關檢查和辦理手續之前就開始施工。還有些房地產公司利用制度上的漏洞，在開挖和填坑等手續剛辦理完成后，就開始施工，隨后又被強制停止和一定程度的經濟懲罰，還給施工單位帶來了遭遇罰款的厄運。因此，如果房地產公司沒有根據施工許可規定來進行施工，不僅會影響工程的進度，還會造成不好的社會影響。
（3）管理機制不健全
有些房地產項目管理存在機制不健全的現象，主要是因為對工程管理認識不足。房地產在工程管理的運行中照搬一些項目管理的模式，并對項目管理中的細節研究不夠，出現了管理機制不健全的現象，給工程事前和事中管理帶來了嚴重影響，使得進度和成本在不健全的工程管理中容易失控，超出了預期的目標，出現了延遲交房、成本過高、房價過高、管理費用過高等嚴重后果。
（4）完工后驗收不嚴格
受到傳統觀念的影響，有些房地產工程管理不注重事后管理，以為竣工就等于完工，在對待竣工驗收環節草草了事，也沒有進行備案。為了獲得更多的經濟利益，很多房地產公司希望將竣工這個環節中盡快完成，沒有對工程施工中分項驗收等主要環節進行嚴格管理，導致工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況，從而出現了不能辦理相關的驗收手續，拖延交付等不良后果。
三 分析如何加強和改善房地產工程項目管理的對策
（1）加強項目開發前期的規劃管理?房地產項目管理要加強開發前期的規劃管理，實現房地產開發項目的可控制和可預測目前我國的房地產項目中存在的最大問題就是缺乏前期的研究問題。因此，我們要對房地產開發項目進行全面的優化管理，包括對前期的管理，在規劃階段和設計階段實現房地產項目的全面控制和預測。首先，在規劃階段，我們要做好前期的市場調研和投資分析工作，及時把握市場的信息，并通過對其認真分析實現將風險控制在預期的范圍內。其次，在設計階段，我們要根據實際情況和相關程序做好設計前期準備工作，以市場的需求為標準，并結合性能、經濟、安全、生態等多方面的考慮，做好各利益的均衡發展，避免出現工程項目的巨大浪費現象。此外，在設計階段，我們一方面要結合預算施工設計圖，做好規劃和測量工作，力求資料和信息的完全準確；另一方面，我們要與設計單位進行溝通和交流，保證施工中的細節能夠在實際中得到落實，將風險控制在最小的范圍內?？傊覀円蛟煲粋€全面可控的前期管理系統，為后期工程的順利實施做好保證。
房地產工程論文范文3
論文關鍵詞：房地產企業成本控制與管理分析—以安徽信達房地產開發有限公司為例
要做好房地產企業成本控制與管理，要正確認識成本控制，理解房地產企業的特點以及房地產項目的成本構成要素。只有這樣才能把握在房地產企業成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業成本，贏得最終的勝利。
（一）成本控制的含義
成本控制是企業根據一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，在生產耗費發生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調節措施，以保證成本管理目標實現的管理行為。
（二）房地產企業的特征
1、房地產企業最本質的特征是綜合性
現代城市建設中的房地產企業要求在開發過程中堅持“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針[1]，不僅對房屋的建設要有詳細的規劃，同時對周邊的公共設施也要進行全面協調和建設。
2、房地產企業的建設過程具有長期性
房地產企業從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報告到最后的房屋交付使用，要經歷好幾個階段，比如決策階段，設計階段，招標階段成本管理論文，施工階段，物業管理階段，每個階段都要耗費一定的規劃時間，而有時還會出現工期延后的現象。
3、房地產具有很強的地域性
眾所周知，房地產是不可移動的，因此房地產商在選擇項目開發時，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產商的就必須根據市場需求情況以及地方經濟發展趨勢來進行綜合評價，做出最后的判斷。
4、房地產企業具有很強的風險性
房地產的風險性便是由房地產企業資金密度高演化而來，每個房地產所開發的項目都要耗費巨額的資金，而籌集資金是有一定的風險，比如銀行利率的升降、匯率的變動、政府的政策、市場經濟等等這些經濟條件的變化都會引起資金實際數額的變動。
（三）房地產企業成本構成要素
圖一 房地產企業成本構成要素圖
從當前的房地產市場來看，構成房地產企業最為重要的構成要素有：地價、拆遷費用、成本、稅費、利潤這五個組成部分，要提高房地產企業的市場競爭力，就必需從這五個構成要素出發，壓縮開發項目中的地價、拆遷費用、成本、稅費，同時，從企業經濟效益來看，要擴展企業的利潤，來增強企業的整體實力，實現利潤最大化的最終目的。
二、房地產企業成本控制與管理的現狀
（一）安徽信達房地產開發有限公司的最新項目——信達· 水岸茗都項目概況
1、項目規劃
小區占地167.5畝，規劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區配有停車位1400個，停車率近80％。小區配套設施有：社區幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。
2、項目位置
“信達· 水岸茗都”綜合住宅小區位于合肥市政務文化新區翡翠路與習友路交匯處，是安徽信達房地產開發有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項目后又一高品質綜合住宅小區。“信達·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環城公園，向西沿習友路步行十分鐘即可到達奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優越的大配套環境及完善的社區配套設施成就了信達·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達·水岸茗都良好的性價比，讓業主們輕松實現了品質居住。
（二）房地產企業項目開發程序介紹以及階段劃分
圖二 房地產企業項目開發流程圖
根據上圖的房地產企業項目開發流程圖，我們可將房地產項目開發的整個過程劃分成如下幾個階段:決策階段、設計階段、招標階段、實施階段、后期的物業管理階段[2]。
1、項目的決策階段
項目的決策階段是項目開發能否取得成功的奠基石，房地產所開發的項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究?？尚行匝芯康哪康氖菍崿F項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益?？尚行匝芯堪次鍌€步驟進行：（1）項目公司接受委托或集團公司董事會立項；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化；（4）財務評價和經濟評價；（5）編制可行性研究報告。
2、項目的設計階段
設計階段是房地產項目開發成本的一個重要部分，雖然它占整個開發費用的比重只有1.4%-2%，但設計的效果以及它的可行性對整個項目造價的影響力能夠達到74%之大，因此，我們也可以看出設計的重要性。
3、項目的招標階段
招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象[3]。選擇價格低廉同時質量有所保證的投標公司。
4、項目的實施階段
工程建設中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預算超概算，結算超預算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個階段的所要做的工程量大，經常會出現些變化的因素，工程時間久，因此，這是開發項目成本控制的核心所在。
5、物業管理階段
物業管理基本上可以分為經營、管理和服務三個方面，它所執行的原則是：管理于服務之中，在服務中實現管理。
（三）“信達· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題
1、土地成本費用高
費用核算項目
前期估算費用（萬元）
實際發生費用（萬元）
差額（萬元）
土地費用
7500
8400
-900
拆遷補償費用
7260
8100
-840
基礎設施配套費
1420
1470
-50
各項建設手續費
4988
5100
-112
規劃、建筑設計費
456
425
31
小區配套設施費
2280
2100
180
財務費用
2660
3100
-440
管理費用
865
645
220
銷售費用
1250
955
295
（二）利用套期保值策略來規避材料價格變動
工程建設過程中，各種原材料價格的升降成為成本控制中的一個難點，在市場經濟不斷變動的情況下，房地產商可以利用套期保值策略來規避這一問題。套期保值的基本原理是期貨價格與現貨價格變化的一致性和到期的收斂性，房地產商應根據套期保值數量相等、時間相同或相近、方向相反、品種相同的操作原則，來進行選擇套期保值的操作手法，套期保值策略的選擇原則是盡可能沖銷風險，當公司損益與現貨市場價格波動正相關時，適宜做空頭套期保值成本管理論文，反過來，當公司損益與現貨市場價格波動呈負相關時，則適宜做多頭套期保值，同時，房地產商應將主要精力集中在其主營業務上，并采取有效措施使其面臨的價格、利率、匯率等風險最小化。這樣，就可以回避現貨價格波動風險；發現市場價格的基本動力；鎖定產品成本，穩定公司利潤；減少資金占用，加速資金周轉；有利贏得時間，合理安排儲運；有利提升房地產企業的融資能力。
（三）成本核算對象的正確確認
成本核算對象的確定原則是：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本及時結算；適應成本監控的要求。房地產企業應根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。如下例子：
1、單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。
2、在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位或總包的群體開發項目，可以合并為一個成本對象小論文。
3、對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理需要，按開發項目的一定區域或周期劃分成本核算對象。
4、根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。
（四）從項目開發的各個階段來有效控制工期
1、房地產項目開發的前期階段，應有效控制建筑設計的時間。當出現設計和施工同步進行的情況時，我們要依照工程建設的預定時間，馬上向設計部門提交沒個時間段所需要的施工圖紙和相聯系的基礎設計資料，以保障施工現場的需要。
2、房地產項目開發的中期階段，應做好招標工作，同時保證機械設備以及所需材料的事前供應。通常在工程建筑過程中，會由于資金拖欠等一系列的原因導致原料的供應出現脫節，房地產商因事前與供應商達成好協議，此外，還要處理好采購部門與管理部門之間原料采購與發放及時溝通的環節，避免內部出現不可協調性。
3、在簽訂合同時成本管理論文，需對工期的延期以及延誤所造成的經濟賠償和相應的責任進行明確的條款設置，用以避免或減輕所產生的糾紛和賠償。
4、對施工過程進行一個循環的計劃管理。通過把預先設計的總工期計劃于現場施工的實際情況想對照，查出施工過程的薄弱環節，對此，提出相應的補救措施，形成一個未完工計劃，再將未完工計劃結合到總工期計劃，不斷根據實際的完工情況來更新總工期計劃。
圖四施工計劃管理流程圖
四、總結
文章通過對成本控制的含義、原則、意義的了解，以及明確房地產企業成本構成要素，總結當前的房地產企業成本控制存在的相關問題，例如：土地成本高、工程建筑中各類材料的變動、成本核算未能適應項目的需求、工期延誤等，并對這四個問題提出相應的解決方法。
房地產工程論文范文4
因素。
關鍵詞：感知銷售價格；感知售后服務；感知硬件質量；感知環境質量
一、緒論
目前房地產對于中國經濟的增長貢獻卓著，在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，房地產是主要力量。中國的房地產似乎是一直處于稀缺的買方市場，即使保持了年均20%以上的增長速度，但是仍難以滿足不斷增加的社會需求。主要原因就是中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市就業人口的增加以及人們收入水平的提高，另外商業和服務業的發展都形成對于房地產的大量需求，
另一方面，房地產也已經成為投資人員的首選產品，尤其是在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前中國的房地產投資和投機都已經過度，推動房價一路非理性的快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入增長的速度，并且被《福布斯》雜志列為全球六大資產泡沫的第二位，其中蘊涵的風險不容忽視。隨著中國國內房地產投資速度的放緩，雖然消費需求依然旺盛，但是供求結構仍不合理、房價繼續虛高、住房空置率居高不下。目前雖然中國的房地產的投資額平均增長率達到20%以上，房地產的銷售額也繼續以每年超出27%的速度增長。根據中國社會科學院的《2007年中國房地產藍皮書》顯示，中國的房地產的增幅在20%以上，同時房地產的價格也一直呈現上升的趨勢。
二、研究文獻概覽
標題：感知銷售價格、感知售后服務、感知硬件質量、感知環境質量、感知顧客預期”和“北京市房地產顧客滿意度之間的關系。
王愛領（2008）在對于房地產的顧客滿意度的研究中指出，顧客對于價格的感知對于顧客滿意度具有明顯的影響作用。運用層次分析研究方法，他把價格感知又進一步細分為銷售價格吸引的感知、銷售價格升值空間大小的感知，這些構成了顧客對于房地產銷售價格的感知。
王瑢（2010）運用主成分分析的方法得出對于房地產顧客滿意度具有影響的一級因素有住宅價值的感知這個研究變量，它又分為價格吸引、質價比、升值空間等二級研究變量。這些研究變量都對于房地產顧客滿意度產生影響作用。
張瑋靜（2011）房地產企業為追求最大利潤，在制定價格時往往采取“隨行就市”的方式，致使出現“海鮮價”現象。根據消費者購買行為的決策過程理論，顧客采取復雜購買行為時，通常都愿意花大量時間和精力去收集資料和信息，并在此基礎上形成購買決策。所以，為避免消費者對價格的敏感度，房地產開發商應如實提供有關信息，如建設樓盤的主要承擔公司及其資質如何、樓盤的地理位置、樓盤的產品資料及價格信息等，以此增加消費者購買的欲望。
付月（2010）受訪顧客在所有因素中給分最高， 顯示顧客對業者有關顧客權益保障、誠實、保密原則及專業領域等相當肯定。雖然在驗證職業道德與顧客滿意度之直接效果未獲支持， 并非表示職業道德對顧客滿意度的影響不重要， 這是業者長期建立的形象所致， 應該更加珍惜同業先進對職業素養及專業形象的維護， 繼續堅持道德紀律要求。此外， 根據估計的路徑系數是否顯著， 可發現：顧客價值與職業道德、服務質量間的關系成立； 顧客價值與顧客滿意度間的關系成立。
張瑋靜（2011）提高物業管理服務水平。建立完善的物業管理交易達成后，企業圍繞顧客所進行的一切活動，其目的是為購房者提供更多的保障，提高購房者的滿意度，建立顧客忠誠。首先及時處理客戶投訴，包括對產品進行維修、保養、退換等。其次要分析不同客戶群體的需求差異，提供相應的服務。由于物業管理工作涉及到方方面面，也面對不同性格和不同服務需求的客戶群體，需要分析不同的服務要求，制訂相關的服務解決途徑，才可能保持和擴大自己的客戶群體。最后要強調物業管理的規范化服務，將物業管理的每一項工作，每一個程序，每一個環節標準化、規范化，質量標準化，讓客戶享受到的服務標準化，為住戶提供優質的服務。
張群（2013）在目前市場競爭更加激烈的情況下，顧客對售后服務要求越來越高。對顧客來講，選擇哪個商家，在很大程度上取決于這個企業售后服務的水平。優秀企業要根據不同顧客的需求和不同特點，巧妙的采用不同的各種形式?？蛻籼峁┳罴训氖酆蠓?，還需把誠信服務落實到位，規范員工的行為和態度，全力以赴的做好每一項工作。
張瑋靜（2011）指出提高精裝房的施工質量，加強房屋交標工程的質量管控工作。房子的質量不僅要看樓體設計、樓座排列、采光、每層戶數、供電供水系統等方面的設計是否合理，而且還要看所用建材是否符合要求，工程質量是否有保證，人住后的維修及服務質量等。所以開發建設過程中，各個細小環節都需要保證質量，從選料到施工再到驗收，都要嚴格把關，禁止商品房成本中的“水份”，這是使顧客滿意的保證?？梢哉f良好的質量是房地產產品價值得以實現的前提和保障，是房地產開發公司樹立品牌，提高企業知名度和美譽度的基，可以在保證質量的基礎上，降低費用成本，從而降房地產價格，以提高顧客滿意度。
惠大橋（2012）在中國房地產顧客滿意研究中得出作為感知硬件質量的房屋質量具有影響作用，其中他又把房屋質量細分為棚面和墻面及地面質量、供暖設施及運行情況、給排水管道、防盜門、塑鋼窗、用電線路、插座、開關、燃氣管道系統、電話、網絡、有線電視。
王瑢（2010）運用主成分分析的方法得出對于房地產顧客滿意度具有影響的住宅形式的感知這個研究變量，它又分為房屋軟件質量的建筑品質、建筑設計、住宅區位、周邊環境、品牌感知等二級研究變量。這些研究變量都對于房地產顧客滿意度產生影響作用。
張瑋靜（2011）房地產企業應以“以人為本”的思想，使設計出來的房子讓顧客滿意。因此在項目設定、總體規劃、建筑設計三方面需按照顧客需求進行。項目設定時應深入分析土地的地理特征、交通條件、景觀環境、周邊社區環境和人文特點等，確定消費者在此購買何種物業，所能承受的價格檔次，再結合土地資源條件，決定項目的定位、建筑功能。例如在設計時候應考慮所用材料既美觀又實用，減少安全隱患；小區公共位置增加公共座椅；各戶型間的通風采光效果；電源插座的合理性等人性化問題；以及小區建筑外觀、戶外空間、配套設施和服務、戶型結構、人戶平臺、光影效果等。
鄭國中（2007）在《略論顧客預期管理》一文中，借鑒了我國的經濟學者汪純孝 的研究成果，認為，消費者感覺當中的服務實際與顧客滿意度之間存在著關聯，并且顧客的需求和預期也會對滿意度產生影響。一種影響方式是由于沒有達到期望標準而對顧客滿意度產生的消極影響另一種是因為消費者對實際的服務感到滿意甚至因為實際效果超過預期而產生的積極影響。但總體來說，顧客的預期對顧客滿意度的總體影響依然是積極地。企業要做好顧客預期管理才能保證自己的顧客有較高的滿意度。
李軍（2011）認為，因為住宅價值比較高，很多情況下，購房者憑借現有經濟能力是不可能做一次性購買的，必須借助住宅金融政策或政府的住宅補助政策，將未來的購買力轉變為現實的購買力以達到購房的目的，這些經濟因素或者政策因素的同時進入，會對顧客滿意度產生深遠影響。從建模的角度來看，這是住宅和一般產品最大的不同之處。
從上述文獻概覽得知：感知銷售價格、感知售后服務、感知硬件質量、感知環境質量、感知顧客預期與中國房地產顧客滿意度之間具有顯著性的關聯。
三、研究方法與設計
本論文采用商業研究方法中普遍流行的定量研究與演繹推理相結合的方法。
本論文把第一手數據作為研究資料的來源，把第二手數據作為參考資料的來源。
研究工具是根據李克特測量量表形式制作的調查問卷。
本論文共發放調查問卷600份，分配比例為：房地產企業領導者60份，房地產企業普通員工180份，房地產企業顧客360份?；厥展灿?88份，有效率為98.0%，符合設計要求。
四、數據分析
信度分析：“服感知銷售價格、感知售后服務、感知硬件質量、感知環境質量、感知顧客預期、中國房地產顧客滿意度”的Cronbach α系數值結果分別是： 0.706、0.858、0.692、0.817、0.645、0.769，都大于研究設計的最低值0.6，所以符合論文設計與研究的要求。
結構效度分析：通過運用主成分分析法得出因子載荷值為0.589-0.832，超過0.5，這說明各個不同問題（屬性）與相同成份內（變量）之間存在正相關，符合論文設計要求，表明變量中各個題目與其相應變量間均有較大的相關性，輔合效度符合設計要求。研究對象通過旋轉成份矩陣被分為六個成份，基本驗證了本論文的各個題目具有獨立性的，問卷題目的判別效度是符合設計要求的。
描述性分析：總體均值中最高的是感知銷售價格（4.3724），其次是感知硬件質量（4.0807），第三是感知環境質量（3.9599），第四是房地產顧客滿意度（3.9217），第五是感知顧客預期（3.7405），第六是感知售后服務（3.4762）。由此可以得出應答者對于“感知銷售價格”的回答得分最高，對于“感知售后服務”的回答得分是最低的。
標準差中最高的是感知售后服務（0.92680），其次是感知顧客預期（0.89545），第三是房地產顧客滿意度（0.85758），第四是感知環境質量（0.83637），第五是感知硬件質量（0.82441），第六是感知銷售價格（0.80576）。由此可以得出應答者對于“感知售后服務”的回答分歧最大，對于“感知銷售價格”的回答最為集中。
皮爾遜（矩陣）分析：在顯著性水平為0.01（雙側）時，自變量“感知銷售價格、感知售后服務、感知硬件質量、感知環境質量、感知顧客預期”和“中國房地產顧客滿意度”之間的相關系數絕對值分別為0.735、0.468、0.592、0.514、0.583，介于0.40-0.80之間，說明這五個變量和因變量之間存在中等強度以上的相關性。所有自變量相互之間的相關系數為0.016～0.192之間，均小于0.4的相關性。
五、結論
本論文通過對于相關研究文獻的概覽和研究數據的結果分析，對北京市房地產顧客滿意度的影響因素進行了分析，這對于本論文提出的研究問題給予了回答，并且驗證了研究假設。即對于“北京市房地產顧客滿意度”具有影響的因素有“感知銷售價格、感知售后服務、感知硬件質量、感知環境質量、感知顧客預期”，這些影響因素與“北京市房地產顧客滿意度”之間存在中等強度及以上的正相關性。同時由于只是選取了五個自變量作為影響因素對于北京市房地產顧客滿意度的作用進行了研究，這對于本論文在理論和實踐方面的研究意義都是一個限制。
參考文獻：
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房地產工程論文范文5
【關鍵字】抵押，房地產，價格評估，風險，誘因
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
一．前言
伴隨著房地產業的發展，房地產價格評估的業務范圍有了很全面的發展?，F階段的房地產價格評估已涉及到房地產買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、以及房地產項目的可行性研究、會計成本分析等這些方面。房地產價格評估是一門科學，它是藝術和經驗的結合，房地產價格評估不僅僅根據科學的房地產價格評估理論和方法，同時還要考房地產價格評估人員的經驗積累。
而對于相同的房地產，但我們采用不同的房地產價格的評估方法時，就可能會得出完全不同的價格評估結論。房地產價格評估是一種市場化的終結服務端哦行為和活動，房地產價格評估的結果是其進行其他一些經濟活動的法律依據，但是房地產的價格評估自身就存在著一些風險，因此對于房地產的價格評估，我們可以采用一些適當的方法來規避這些風險，通過對引起風險的原因進行分析，達到降低風險的目標。
二．抵押房地產價格評估的定義和現狀
1.抵押房地產價格評估的定義
《中華人民共和國城市房地產管理法》第46條規定：“房地產抵押是指抵押人以其合法的地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押房地產拍賣所得的價款優先受償?！备鶕@個法律條文，我們可以得出，抵押房地產的價格評估就是房地產的估價人員對房地產的抵押人員的房子以不轉移占有的方式進行合法的抵押擔保，同時在充分考慮抵押當時人的債權債務的關系的基礎上，同時對該房地產的價格進行估計，推測和判斷，從而可以對放低產的價格產生一定的影響。
2.房地產價格評估的現狀分析
在我國，房地產價格評估行業的發展的時間并不是很早。1994年7月5日公布的《中華人民共和國城市房地產管理法》中第三十三條“國家實行房地產價格評估制度”以及第五十八條“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”才正式確立了房地產價格評估的法律地位。但是，隨著房地產市場的逐步發育和成熟，評估機構也由少到多，評估從業人員日益擴大。房地產價格評估機構及從業人員的總量雖然在增加，但房地產價格評估機構及其人員的質量及從業人員素質卻不是很樂觀，同時，房地產價格評估還存在其他的一些問題。主要表現為價格評估行業壟斷現象嚴重，缺乏公平競爭；評估機構管理體制僵化；評估機構靠現金回扣承攬業務，進行不正當競爭；評估機構和從業人員的規避風險意識不強，從業人員整體素質有待提高等等。
三．房地產價格評估風險的基本分類及其風險的原因
房地產的價格評估具有合法性、擔保性、不確定性和風險性這些特點。我們從不同的角度，可以講房地產價格評估的風險分為很多類。從承擔責任的主體的角度可以將其分為評估機構責任和評估人員責任；從處罰的方式的角度可以將其分為民事責任風險和刑事責任風險；從對風險的避免的角度可以將其分為可回避的風險和不可回避的風險。
對抵押房地產價格評估風險的分類對于評估機構和評估人員都是有利的。，可以幫助他們鑒別風險，做好風險的防范和落實。我認為抵押房地產價格評估風險從其產生的原因的角度，可以將其分為四類，依次是外界風險；評估操作風險；評估專業風險和職業道德風險。
外界風險是對所有的評估項目都會產生作用的，而對評估機構無法進行控制的風險。這種風險主要是由于委托方所提供的據以進行房地產價格評估依據的法律文件的真偽鑒定不準、委托方有意欺詐作不實證據或者是惡意設置的專業評估陷阱或者是地區經濟較大的動蕩和不可抗力等這些原因導致房地產價格評估風險的發生和惡化。這些原因將會嚴重影響房屋價格評估，因此具有一定的風險性。
評估操作風險主要是指在進行房地產價格評估時，不按照評估專業的操作規則以及對評估工作的指導意見和其他相關的房地產價格評估管理制度對委托方的房地產價格評估進行有效鑒定、資料信息的收集不是很充分、證據雜亂或無證據搜集過程、計算錯誤、隨意省略必要的操作步驟及評估各復核程序不嚴而導致的評估法律訴訟和聲譽損失風險。
評估專業風險主要是復雜程度較高難以有效鑒別的資產評估價格和市場價格的實際偏差、評估方法和評估結論偏差和錯誤、評估專業語言陳述不清和不執行《房地產估價規范》的要求、評估報告的無意誤導(包括評估報告中沒有向委托方和應用方進行有效的風險提示和風險分析)、評估專業知識和認知的欠缺而導致的形象、信譽和執業水平損失及訴訟風險。
職業道德風險主要是由于評估人員、違約、懶惰、收受委托方賄賂和向委托方索要好處、有利害關系的業務委托、有意高估或低估、向委托方提示和同謀偽造有關關鍵資料、有意偏袒一方或在報告中故意誤導、評估人員的不誠實和泄密以及允許他人運用自己的執業資格而導致的法律訴訟以及違反法律的重大責任風險。
四．風險防范與責任落實
對外界風險的防范對策主要是加強評估信息的搜集和管理，評估機構應盡量不接受該類型項目的委托，特別是在業務來源上進一步正本清源，原則上不接受企業的直接委托，即使接受，也要同金融機構取得聯系，以證實委托方抵押貸款的真實性。此類風險防范主要責任人是業務來源的接洽人和有關的信息搜集人，使風險防患于未然。對評估操作風險的防范對策是進一步強化評估人員、復核人員、行政管理人員對本機構操作規程的落實和執行，加強評估告的復核和完善，并將有關的項目負責人制度、評估人員崗位責任制度同工資考核制度等結合起來，綜合管理和控制。此類風險防范的主要責任人員是部門經理。
五．結束語
抵押房地產的價格評估作為一項特有的工作，在對抵押房地產的價格進行評估方面具有重要的作用。同時，對于不同的風險分類，房地產價格評估的風險具有不同的原因。只有了解這些原因，才能在房屋價格評估的時候，有效的規避風險，達到對風險的合理控制，這才是房地產價格評估風險研究的意義所在。
參考文獻：
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[5]于倩 從美國次貸危機看我國個人住房按揭貸款存在的風險及其防范 [學位論文]2009 - 中國人民大學：金融學
房地產工程論文范文6
【關鍵詞】房地產開發；成本要素；重要性
房地產行業歷年來具有高投資、長周期、多風險的特點。2010年4月以來，中國史上出現“最嚴厲的房地產調控政策”，基于對國家政策的高度敏感性，我國房地產行業將面臨困境。2010年上半年我國原材料、燃料、動力購進價格同比上漲10.8％，人力成本上漲9.7％，但銷售價格指數CPI上漲只有2.6％，工業品出場PPI上漲僅6％，這些數字表明我國房地產行業利潤率趨于下降，房地產企業的運行環境惡化。因而對房地產項目的成本控制工作成為重中之中。本論文將對影響房地產項目的成本造價因素進行重要性實證分析。
一、構造房地產投資基本構成的多級遞階結構
房地產投資基本構成A，其一級指標包括建筑安裝工程費用B1、設備工器具購置B2、土地購置B3。依據我國2003年頒布的《建筑安裝工程費用項目組成》建標［2003］206號文件，建筑安裝工程費用B1選取人工費C1、材料費C2、間接費C3、稅金C4四個主要指標；設備工器具的費用B2選取國產標準設備原價C5、國產非標準設備原價C6、運費和裝卸費C7、采購與倉庫保管費C8四個指標；土地購置費用主要選取土地征用補償費C9、前期工程費C10、配套設施費C11、開發間接費C12四個指標。
二、用Excel求解層次分析法
構造房地產種類投資的判斷矩陣，分別以A、B1、B2、B3為準則，共四個判斷矩陣；求最大特征值；進行一致性檢驗，可以看到，一致性指標CI均小于0.1，通過一致性檢驗。
1．以A為準則的判斷矩陣構造判斷矩陣
2．將矩陣列規范化，按行平均，求相對權重wi的值，計算權重結果為B1 0.326，B2 0.180，B3 0.494。
3．求最大特征值，進行一致性檢驗。求得最大特征值為3.009，一致性指標為0.005，平均隨機一致性指標CR為0.008，驗證結果是CR
計算結果為，B1的一致性指標CR為0.002，B2的一致性指標CR為0.03，B3的一致性指標CR為0.014，都通過一致性檢驗。
三、房地產投資構成綜合重要度
根據計算出來的二級指標的和一級指標的權重，可計算出C級指標對A的重要度，計算結果C指標的綜合重要度分別為：0.087，0.166，0.032，0.041，0.090，0.047，0.029，0.014，0.148，0.233，0.071，0.041。重要程度由高到低為：
