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房地產開發成本范文1
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三大部分：
1、土地、土建、設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產開發項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發成本中受外界因表影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10－15％。房地產開發商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發成本取得經營效益的一項重要手段。
3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他一般行業相比，具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本、體現經營成果，將起到非常重要的作用。
二、房地產開發成本的核算
房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業進行開發成本核算，除了必須嚴格執行國家制定的房地產開發企業會計制度和財務制度外，根據筆者的經驗，還應該注意解決以下幾個問題。
1、成本歸集對象。房地產開發企業在進行成本核算時，象其他行業一樣．首先應該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對于小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認為成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認為：應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據。對大的開發項目應該適當分塊，比如將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊，便于費用的歸集和成本結算，這樣才能充分發揮成本核算的作用。
2、成本項目的設立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。如何確定成本項目？筆者認為成本項目不能太多，對于發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。如各種配套費用支出，可設立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如系分合同發包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。
房地產開發成本范文2
關鍵詞：成本；成本控制
自從改革開放以來，中國經濟高速增長，人民生活水平逐步提高。房地產市場憑借著潛在的巨大的真實需求成為了國民經濟的支柱產業。我國的房地產業在經歷了狂熱和低迷的大起大落后，2009年又處于復蘇階段，從2009年1月份以來，有些大中城市的房地產銷售量及銷售價格又開始逐步升溫。作為一名房地產市場的管理人員，保持房地產市場的健康有序發展一直是我們努力的方向，房地產市場的繁榮取決于房地產的價格，而房地產的價格又取決于房地產開產的成本。對房產開發商來說，要想獲得經營利潤，除了必需提供適銷對路的開發房源外，還應該降低開發成本，而搞好成本核算是企業降本增效，正確體現經營成果的一項重要手段。本人將從自己熟悉的各房地產集團中選擇建業集團來分析房地產開發的成本控制。
建業集團經過改制之后駛入了快速發展的軌道。房地產開發和建筑施工是建業集團的兩大主業，而房地產開發又是集團公司的主要利潤來源。房地產開發既是集團公司主業，又是利潤主要來源，必須費心打理好。作為開發業要獲得最大利潤，就必須要控制好成本。本人從四方面談談控制房地產開發成本的體會。
首先，要控制好開發成本，最重要的是要做好市場定位和市場調研工作，要實地考察當地的風土人情、山川地理、社會治安、政府施政風格以及中央政府的政策導向和周邊商品房市場行情，作反復比較，爭取以最低的開發成本，獲得最大的利潤空間?，F將集團公司目前開發的江西景德鎮市某項目和山東濰坊市某項目作一比較，就能說明市場定位對控制成本的重要。江西景德鎮市地處我國東南內陸地區，是世界著名的“瓷都”，雨水偏多，山清水秀，但經濟欠發達，市民經濟意識不濃，尤其是千年瓷都地下堆積著大量的瓷瓦碎片，地下水位又高，地質狀況不理想，基礎施工一般要靠打深樁才能滿足技術要求，據當地勘察部門預測，某項目地塊最深處打樁要40多米，平均要30米左右，基礎建造成本高，每平方米建筑面積要攤到130元左右，而景德鎮市商品房銷售價格較低，2006年底商品房銷售價多層樓平均1500元/平方米，高層樓平均1900元/平方米。據初步測算，某項目屬20層左右高層建筑，開發成本為1950元/平方米左右，預計2009年底某項目商鋪平均售價4000元/平方米，商品房部分2250元/平方米，利潤空間為400元/平方米左右。山東濰坊市，地處我國膠東半島中部，邊鄰青島和濟南，是中央政府開發天津和渤海灣的政策輻射地，又是世界著名的“風箏都”；地勢廣闊，一馬平川；民風強悍醇厚，儒學圣道濃郁；地質干燥結實，地下水位又低，是基礎施工理想之地，挖2米左右深坑槽，砌一些毛石基礎，就能滿足技術要求，基礎施工成本低，每平方米建筑面積攤到30元左右就可以了。商品房售價偏中，2006年底多層樓售價平均2000元/平方米，高層樓售價平均2700元/平方米。據初步測算濰坊市某項目開發成本：多層樓部分1550元/平方米，高層樓部分1900元/平方米。預計2009年，多層樓商品房售價2300元/平方米左右，高層樓商品房售價3000元/平方米；利潤空間多層樓750元/平方米，高層樓1100元/平方米。兩項目的土地成本基本一樣，攤到建筑面積上為500元/平方米，按同樣是高層樓標準比較，濰坊市某項目比景德鎮市某項目，利潤空間要高出700元/平方米左右。平心而論景德鎮某項目，利潤空間能達到400元/平方米，投資效果也算可以了，但兩相比較，不難看出，濰坊某項目要比景德鎮某項目市場定位成功得多，這就是開發成本的最大控制。
其次，要控制好開發成本，設計方案的定位也是至關重要的，它決定整個工程建設項目的規模、建筑方案、結構方案。設計方案優化與否，直接影響著工程建設的綜合效益。
因此，在設計階段，應讓經濟人員積極地參與進來，不僅從技術上，更重要的是從技術與經濟相結合的前提下對設計方案進行優化選擇。在方案比較時，可以采用成本――效益分析方法，在滿足工程結構以及使用功能的前提下，依據經濟指標選擇設計方案。設計管理要嚴把質量關，不準出現“肥梁”、“胖柱”、超量鋼筋以及加大截面和任意提高混凝土標號等級現象。設計方案是設計單位做的，但原則性要求是由開發商設定的，商品房既要銷得快，又要利潤空間大，這就要考驗開發商的綜合素質。要將設計方案定位準確，開發商必須要掌握了解當地消費群體的消費理念，一般情況下，消費群體分為高、中、低三檔；高檔消費群體，品位高、視野闊，喜愛大戶型套房（四房以上戶型或復式房），注重景觀、綠化水準，要求環境優美、功能齊全，售價高點無所謂。中檔消費群體，要求生活設施齊全，交通、購物方便，通風、采光、朝向如愿，一般喜愛三房戶型，建筑面積100――130平方米。
低檔消費群體，一般經濟實力不強，注重實用面積，喜愛價位偏低的兩房戶型，建筑面積60――80平方米，滿足居家過日子的要求，對售價比較看重。開發商將自己開發的樓盤定位在那檔消費群體上，這就要考驗開發商的智慧。如果定位在高檔消費群體，那么樓盤設計方案就要考慮：高檔次的環境景觀、優美的園林綠化、新穎別致的建筑造型、超前高雅的外表飾面，可能開發成本會增高一些，但售價肯定會高得多，利潤空間會更大。如果定位在中檔消費群體，那么樓盤設計方案在環境、景觀、園林綠化、建筑造型上作適度考慮，不能把更多的錢化費在建筑外表上。如果定位在低檔消費群體，那么樓盤設計方案就只能考慮緊湊滿足居家過日子的標準就行。假如設計方案定位不準確，選擇了高檔、豪華、別致的設計方案，而市場上高檔消費群體很少，開發成的商品房銷不出去，退而求其次，將開發成本高昂的商品房售給中檔消費群體，售價肯定上不去，會形成開發成本失控、投資虧損；反之，選擇緊湊、節儉的設計方案，雖然降低了建造成本，但售價肯定也會很低，雖說投資不會虧損但利潤空間一定很小，可能還有許多中檔消費群體，甚至有部分高檔消費群體有購樓欲望，豈不是錯失了賺大錢的機會，對土地資源也是嚴重浪費。本人愚見，內地三線城市的商品房開發，設計方案按中檔戶型占55%，高檔戶型10%，低檔戶型35%綜合考慮定位比較適宜。
第三，施工圖出來后，選擇什么樣的隊伍承建，也是開發成本控制的一個重要方面。
選擇名牌施工企業承建，可能建造成本會高一點，但工程質量會做得很好，樓盤品牌效應會明顯顯現，消費群體會蜂擁而來，售價會明顯提高；選擇資金實力強的施工企業承建，可能會有一定幅度的墊資，建造成本適當會高一些，但開發商的資金壓力、財務成本會降低很多，綜合平衡也能降低開發成本；也可采取開發商自己供料，施工企業以包清工的方式承建開發商的資金壓力、管理難度可能會加大，財務費用也會增加，但建造成本肯定會大幅度降低，從而達到降低開發成本的目的。
房地產開發成本范文3
關鍵詞: 房地產開發; 成本控制
近年來，房地產開發企業之間的競爭已經進入白熱化階段，開發利潤空間日漸縮小，而宏觀市場環境和政策的變化，又使國有房地產開發企業的生存氛圍發生了很大變化。因此，建立面向市場的房地產開發成本管理體系，是企業立于不敗之地的必然選擇。
1 目前房地產開發項目成本管理存在的問題
1．1 開發成本管理的思維滯后性
長期以來，計劃經濟下重規模、輕效益，重數量、輕質量，重過程，輕決策的觀念和做法，使不少國有房地產開發企業在經營中比較重視開發規模的大小，以規模作為衡量一個開發企業實力和企業領導者政績的主要指標，卻忽視其中能產生效益的規模。還有不少企業土地是通過劃撥或其他非市場途徑取得的，干不干、怎樣干更多是由上級主管部門來決定，成本僅僅是滿足會計報表需要的數字游戲。
1．2 成本管理的過程缺乏科學性
不少國有房地產開發企業的成本往往缺乏經營管理的內涵，忽視了為管理決策的目的。一般開發項目的成本核算只有在項目結利時才進行，這樣做在財務上具有一定的合理性，但對于動態的開發過程而言，則掩蓋了企業經營管理中的問題。特別是對于長期大規模滾動開發的企業，難以反映出開發項目的真實成本，一個項目完成后，常常沒有人能夠全面的說清楚該項目是賠是賺，賠了多少，賺了多少。
1．3 成本管理體系缺乏全面性
不少開發企業雖然已經意識到了成本管理的重要性，但是仍然把開發項目的成本管理僅當成是單項成本的控制工作，如建安成本、土地成本、規劃設計費、配套設施費等的控制，在管理上通常的作法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一刀。這樣做的結果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，項目在選址、規劃、設計、定位包裝過程當中已經存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來，開發成本變成了開口成本，成本管理變成了單純的成本控制，企業被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設法去防止漏洞的產生。
1．4 成本管理制度缺乏嚴肅性
成本管理制度是企業能否完成全過程成本管理的保障。如何在管理的微觀層次上設計出操作性極強的制度、程序和方法，依然是企業的軟肋所在。不少企業現行成本管理制度的突出問題是：嚴肅性和激勵性不足。房地產開發由于周期較長，涉及成本范圍廣，在成本管理制度執行過程中，各方討價還價、黑箱操縱的余地較大，使成本管理制度變成了一紙空文。而房地產開發往往以銷售為龍頭，銷售人員或與之有關的人員其收入經常能夠方便地與銷售收入掛鉤，但其它參與成本管理活動人員的業績卻很難與之掛鉤，在一定程度上影響了他們盡職盡責地實施成本控制的積極性。
2設計階段的成本控制
設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大, 一般只占建安成本的1.5% ～2% , 但對工程造價的影響可達75%以上,由此可見, 設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短, 直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計, 可降低工程造價10%。
2．1開展限額設計, 有效控制造價積極推行限額設計, 健全設計經濟責任制
設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額,熟悉建筑材料預算價格, 然后按項目投資估算控制初步設計及概算, 再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此, 各專業在保證功能及技術指標的前提下, 必須制定雙贏策略, 合理分解和使用投資限額, 融施工圖設計和施工圖預算為一體, 把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更, 以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合, 及時提供可靠的工程基礎資料。
當前普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更, 給工程造價控制帶來一定的難度。依據開發經驗和投資估算的要求,必須有效地確定設計限額(造價、三材消耗指標等) , 并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業或哪一段突破了造價指標, 必須分析原因, 用設計修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向, 變“畫了算”為“算了
畫”。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較, 優化設計, 降低工程造價。
2．2采用合同措施, 有效控制造價
針對目前設計人迥經濟觀念淡薄, 設計變更隨心所欲。筆者認為應在設計合同經濟條款上, 增加設計變更及修改的費用額度限制條款, 如設計變更費超出施工合同價的某一比例(如5% )時,則扣罰一定比例的設計費(設計質保金) 。采取一定的約束力是對設計規范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。
3招標投標階段的成本控制
3．1項目招標過程中的成本控制
工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面, 通過招投標開發商擇施工單位或材料供應商,這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。筆者認為, 在招標過程中成本控制, 業主方應注意與加強以下幾點:
(1) 招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。
招標前, 應嚴格審查施工單位資質, 必要時進行實地考察,避免“特級企業投標, 一級企業轉包, 二級企業進場”等不正?，F象, 這對項目成本控制非常不利。
(2) 做好招標文件的編制工作, 造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料, 對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價, 然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲, 盡量做到“知己知彼”, 以利于日后的造價控制。
(3) 合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標, 作為業主方應杜絕一味尋求絕對低價中標, 以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價, 是在保證質量、工期前提下的合理低價。
3．2做好合同的簽定工作
應按合同內容明確協議條款, 對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等, 都應有明確的約定。在簽定的過程中, 對招標文件和設計中不明確、不具體的內容, 通過談判, 爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時, 正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素,對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外,應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施, 使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避, 提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險, 是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。
4施工階段的成本控制
施工階段是資金投入的最大階段, 是招投標工作的延伸, 是合同的具體化。加強施工控制, 就是加強履約行為的管理。房地產開發產業是隨著國家住房分配供給體系的改革而產生的。雖然與基建項目具有共性, 但也會不可避免地發生“三超”現象, 但“三超”的超額必須由企業的贏利來彌補, 如果控制失衡, 會使企業經營虧本。因此,房地產企業的盈利目的決定了項目投資必須實現預期的目標。
4．1抓好合同管理, 減少工程索賠
在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對日前工程量清單報價, 施工單位往往采取“低價中標, 索賠贏利”的方式承攬工程。作為業主方造價管理人員要做到事前把關, 主動監控, 嚴格審核工程變更, 計算各項變更對總投資的影響, 從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更, 減少不必要的工程費用支出, 避免投資失控; 另外, 對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠, 使成本得到有效控制。
從管理模式上著手, 建立建設監理制, 追求項目投資的有效控制按照監理規定和實施細則, 完善職責分工及有關制度, 落實責任, 從工程管理機制上建立健全的投資控制系統。同時做好月度工程進度款審核, 避免投資失控。工程進度款的審核, 對經監理方確定的工程量, 按合同約定的計價依據, 套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。
4．2從技術措施上展開項目投資的有效控制
對主要施工技術方案做好論證的基礎上, 廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等, 想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。據統計, 材料費一般占直接工程費的70%左右。同時, 直接費的高低影響到間接費的高低, 因此, 選用新工藝、新材料, 是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。
4．3從經濟措施上展開項目投資的有效控制
嚴格控制現場經費和總部管理費, 合理使用廣告策劃費、銷售費等, 減少銷售成本, 最大限度降低靜態投資。例如: 占道費、綠化賠償費和其他補償費等, 對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行甲供, 以達到降低造價之目的。提供材料須根據工序及施工進度安排進料計劃, 盡量降低存儲成本。另外, 加強提供材料的現場管理, 合理堆放, 減少搬運及損耗。
5竣工階段的成本控制
該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規, 認真審核工程款。以政策為依據, 對送審的竣工決算進行核實工程量, 落實聯系單簽證費用, 使審核后的結算真正體現工程實際造價。加入顏料進行調色。磨平磨光是指用水砂紙將膩子表面磨平或漆料表面磨光, 水砂紙的運用是先粗后細。
房地產開發成本范文4
在進行房地產開發的成本核算時，首先就需要明確房地產開發的成本主要是由哪些方面來組成，在明確了成本的組成范圍的前提下，才能準確核算項目成本。一般來講，在房地產的開發過程中，其成本的開支主要體現在以下幾點：
1.土地、建筑安裝工程費、設備費用這些費用是組成房地產開發總成本的主體費用，一般會占總費用的八成以上，尤其是近年來城市土地資源緊張，土地的費用成本開銷更大，甚至成為一個房地產開發項目是否具備利潤空間的關鍵指標。土地費用大致包含土地征用拆遷費、出讓地價款、轉讓費、租用費以及其他費用等。通常在進行房地產成本核算時，開發商都需要將土地費用通過一定的方法進行換算，來得出未來房產每平米所占土地成本，繼而再計算該項目是否具有可行性和利潤空間。
2.基礎設施及配套設施支出主要是指水、電、煤氣、暖氣、小區內道路、停車場等基礎設施。學校、醫院、商店、居委會、派出所等生活服務性配套設施也是不可缺少的。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15％，減少這部分費用支出，是降低開發成本取得經營效益的一項重要手段。
3.管理費用和籌資成本管理費用也是房地產開發的成本核算中的重要環節，雖然其所占成本比例不大，但卻對于項目的整體財務成本管理有著很大影響。因而企業的行政、財務、人事等各個部門對于項目實施而作出的各種經營活動而產生的費用也是需要詳細核算的。
二、房地產開發成本的核算問題
1.成本歸集對象
房地產開發企業在進行成本核算時，應該確定成本歸集對象，即成本核算單位。成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算，適應成本監控的要求。對于小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。
2.共同成本的分配問題
對成片開發土地而言?？隙ù嬖诠餐杀?，按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。分配方法有個別認定法，按面積分配法和按價值分配法。在選擇方法時應保持使用方法的一致性。以價值為基礎來分配共同成本是一個廣為采用的方法，在這一方法下，其價值可取該項目的估計售價或評估價值。如若其中的直接成本可明確辯認，則應以減去直接成本后的共同成本來進行分配，以使分配結果更為準確。以面積為基礎來分配共同成本通常只適用于成片土地開發后的成塊出售或轉讓。如若每塊土地上的構成內容不同，則分配結果必將與實際不符。個別認定法從定義上來講可能是個最好的辦法，如能分別認定，就可在平時歸集，也就不存在共同成本的分配問題，這種方法可同以上兩種方法結合使用。
3.籌建期間借款利息的會計處理
一般來講，由于房地產開發所需的資金數額是非常巨大的，如果在單純以開發企業自身的資金力量顯然是不能完成項目所需成本的，因而大多數的房地產開發企業都會在項目建設前進行籌款融資，一般融資的對象和手段都是向銀行貸款，這就需要向銀行支付一定的利息。而由于房地產項目所需時間相對較長，資金回籠緩慢，因而這筆利息的數額也是非常巨大的。根據現行會計準則規定，這種利息支出應當資本化，即發生時列作開發成本，待銷售實現時按照配比原則逐步轉入當期的經營成本。項目竣工后，發生的借款利息則直接計入財務費用。
4.項目的竣工決算
房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤?？墒乾F在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間比較明確，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發項目的完全建成和項目決算。可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。
三、結語
房地產開發成本范文5
（一）成本費用分配的方法不合理
對于房地產開發企業而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發產品當中，這是比較明確的。但是對那些拆遷補償款、基礎設施建設費用和配套設施費用等間接費用來說，財會[2013]17號文件第四十三條規定應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本，但每家房地產開發企業都會根據自己的實際情況來確定劃分和分配的標準?？偟膩砜?，房地產開發企業的成本和費用的分配任意性較強，在實際中還沒有形成科學統一的標準來對該行業進行約束和管理。
（二）成本核算周期模糊
房地產開發項目的工程量大，持續的周期比較長，也不存在明確的標準來確定開發項目的核算周期，這為成本核算提出了巨大的挑戰。
（三）竣工決算拖延
成本核算應遵從及時性，這樣能及時獲取開發項目的開發成本，與收入相配比，計算出項目的利潤，結清相關稅費，避免與稅務部門長期糾纏。同時，也有利于房地產開發企業及時對項目進行評價，指導未來的項目開發?，F實情況卻恰恰相反，有些房地產開發企業由于資金緊張原因，人為有意地拖延項目結算，還有如小區的個別配套設施沒有完成，公共設施暫時不能建設等等，這些問題對于整個開發項目并不重大，卻影響了整個開發項目的決算時間。這樣既不利于企業的成本管理和成本控制工作，同時也會與國家的有關政策和稅收制度相沖突。
二、加強房地產開發成本核算的對策
（一）明確成本核算對象
第一，以規劃部門審批的總平圖確定的開發期數為成本核算的對象進行成本的歸集。這種方法適用于那些開發規模較大、開發期較長并且采用分期開發的形式進行規劃的房地產開發企業。第二，以產品的開發形態作為成本核算的對象。這種方法適用于那些開發產品多樣的房地產企業，這樣成本的核算比較具有一定的可比性。第三，以單個的產品作為核算對象。這種情形適用于那些雖然開發規模大，耗費較多，但是開發出來的產品只有一種。按照上述原則進行核算對象的確定，有利于企業對成本費用的監控，對開發產品價值的評估。
（二）合理確定成本費用分配的方法
對于建筑安裝成本來說，其有明確的歸集對象，但是對于間接的開發成本費用來說，則需要按照科學合理的方法對其進行歸集和分配，比如說，按照受益原則和配比原則等。對于房地產企業，它們可以采取的方法有個別認定法、價值分配法、占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準進行分配，但是對于同一家房地產企業來講，該種方法已經確定，應當保持它的一致性。個別認定法可以說是成本費用分配中最好的形式，這樣能使成本費用較為準確地分配到產品當中，但是其耗費的人力物力也較多。對于那些開發完成后，就直接成塊出售的房地產開發企業來說，可以采取按照面積比例進行分配的方法。而對于按價值分配的方法，企業應當對開發產品的價值進行評估，并作為成本費用分配的依據，這也是現實中最常用的方法之一。對成本費用的合理分配，能幫助企業更好地進行利潤的評估和管理，因此，應當使用合理的方法對其進行歸集和分配。
（三）合理確定成本核算周期
確定開發項目的周期，應根據項目的實際情況來決定。如果項目的規模較小，持續時間較短，那么可以按照整體項目的周期來確定成本核算的周期，這樣既能與項目的建設期進行匹配，又能及時做好成本核算工作。但是，如果項目的規模較大，持續期間較長，按照整體項目的建設周期來確定成本核算周期就不太合適，這樣削弱了成本信息的時效性，目前，實踐中的操作方法是以規劃部門審批的總平圖確定的開發期數施工期來作為成本核算的周期，如某房地產開發企業正在開發占地100畝、容積率為2，建筑密度為30%的商品房住宅區，該項目規劃部門審批的總平圖確定的開發期數分3期進行施工。第1期開發用地50畝，施工期（含：建安工程、景觀綠化工程、小區道路及基礎設施配套工程等）為3年，第2期開發用地30畝，施工期為2.5年，第3期開發用地20畝，施工期為2年。各期項目的實際建設期即為成本核算周期。
（四）及時進行竣工決算
房地產開發項目竣工決算前，必須擁有已經發生的成本費用的細致、全面的記錄，對于未建設完成的項目，房地產開發企業可以根據實際情況，對可能發生的成本費用進行估計，企業應加強對成本預估人才的培養，提高會計人員相關的業務素質。在會計核算方面，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。
三、結束語
房地產開發成本范文6
【關鍵詞】房地產，開發成本控制，原則，手段
房地產開發項目是房地產開發企業最直接、最主要的生產經營活動，它具有全面系統性、廣泛聯系性、長期性、地域性、高風險性和高回報性的特點，使房地產開發項目的成本控制問題成為企業項目開發成敗和經濟效益高低的關鍵。并且隨著國家不斷抑制房地產過熱和房地產市場化進程的加快，房地產開發企業要想在長期的市場競爭中立于不敗之地，必須特別重視和控制好房地產開發成本，才能取得良好的經濟效益。
（一）房地產開發成本控制的原則
傳統的成本控制概念主要是對建設施工的建安成本進行控制，“其主要方法是在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支進行指導、監督、調節和限制，及時糾正將要發生或已經發生的偏差，把各項生產費用控制在計劃成本的范圍之內，以保證成本目標的實現，達到成本控制目的，降低項目成本，提高經濟效益。”但建安成本的成本信息和控制技術比較透明和成熟，實際上可控制的成本并不是很多。因此在現代房地產開發中，項目的抉擇與產品的定位、檔次以及方案設計等其它各項影響因素也便成為了投資控制與成本變化的關鍵性因素。所以，在現代房地產開發成本控制中，講求的則是全面控制，要堅持兩個根本性的原則，即“全面控制原則和重點控制原則?！?/p>
首先，全面控制原則不僅包括縱向上從項目的立項階段、方案設計階段的投資控制，到施工階段成本控制的全程控制，還包括橫向上對房地產開發項目的組織管理機構的全員控制。事實證明，具有活力的管理制度和管理模式可以調動員工的工作積極性，充分發揮主觀能動性，自覺提高控制成本的思想和意識等。
其次，重點控制原則貫穿全面控制原則始終，具體表現為，在全面控制原則中，全程控制是房地產開發成本控制最為重要的原則，不僅要抓好立項階段和方案設計階段的投資控制，還要區分施工階段的成本控制重點與次重點，做到有的放矢，將精力放在最為重要的一環，做到開源與節流相結合，責、權、利相結合;明確目標管理原則，推進動態控制原則，實現人力、物力、財力的低消耗，控制成本。
（二）房地產開發成本控制的手段
現階段，我國房地產商對成本控制的認識，通常只重視施工階段的成本控制，而對決策、設計、招標等階段的成本控制缺乏足夠的重視。根據現代房地產開發成本控制的全面控制原則和重點控制原則，要求房地產開發企業在開發全程及全員的組織管理上要加強成本的管理和控制，故而提出以下幾點具體的成本控制手段。
首先，重視房地產開發各個階段的成本控制，即在動態中進行目標成本管理，在過程中實施成本控制，強化全過程控制為重點。因為房地產項目的投資通常是大數額的運作，必須從根源上減少盲目投資的行為。房地產開發企業在成本控制中常講的“房地產開發項目以預算為基礎”，因此，企業應該重視在初始階段對項目的可行性和盈利性進行詳細考查，充分地對土地成本、工程造價等環節做好成本預算、結算和監督工作。對企業成本控制影響最大的階段是決策階段，故而企業要根據調查結果制定正確合理的投資決策，產出合理的決策結果，這將直接影響一個項目的成敗，應重點控制。在設計階段，設計出經濟上合理，技術上可行的設計方案。在施工階段，通過資金和勞動雙重結合的成本控制方法，把成本可能發生的變化限定在一個合理的范圍內。基于以上理論要點，房地產開發企業還應結合實際，在具體的實際工作中嚴格遵循預先科學規定的目標值，并及時準確地收集、匯總費用支出的實際數據，將這些實際數值和目標值進行比較、分析，進而將分析得來的結果應用到下一次的成本控制編制當中。對于每一個項目實際工作的環節，都應該設有監督反饋機制，以便將成本控制的工作納入到企業內部監督的體系之中。
其次，提高施工項目的科學管理水平，進行成本效益觀念的創新、全員成本管理觀念的創新、成本系統管理觀念的創新及成本動因分析觀念的創新，加強企業核心競爭力。在科學的管理觀念和高效的管理機制下，優化施工方案，提高生產效率，制止可能發生的浪費。
最后，將成本控制與現代信息化手段相結合，全面推廣電算化的實施，提升成本預測的科學性?，F代企業的成本控制需要一個能協調地計劃、監控和管理企業各種成本發生的全面信息化管理系統，以便能夠實現企業各項業務活動高效率地運作。實踐證明，成本會計電算化是當務之急，是實新的成本控制方法的技術前提。
以上只是根據房地產開發成本控制原則提出的部分成本控制的手段。然而成本控制是一個全壽命周期的過程，要以成本控制為中心，不僅要在決策、設計、施工階段控制成本，還要在營銷等階段控制成本;不僅要采用組織、技術等手段，還要在經濟、合同等方面完成各階段的成本控制目標，從而實現成本的降低，達到預定的目標，使企業在日益激烈的市場競爭中立于不敗之地，取得良好的經濟效益。
參考文獻：
[1]趙晶晶.房地產施工項目管理中的成本控制.會計之友.2004（6）：17―18頁。
