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房地產市場論文范文1
通常而言，經濟高速增長都要歸因于投資、消費及出口等的拉動，且投資和消費貢獻極大。根據馬克思擴大再生產理論，第Ⅰ部類存在優先增長趨勢，但第Ⅱ大部類也需有一定的增長，用以滿足兩大部類增長所需的ΔV和M/X需求，如果第Ⅱ部類增長不能滿足增加的需求，便會在經濟增長同時伴隨一定水平的通貨膨脹。我國開始改革開放至1998年這一經濟發展過程驗證了這一點。
(一)房地產市場快速發展期我國通貨膨脹路徑的偏離1998年以來，我國通貨膨脹在原有路徑上發生偏離(如圖2)，從1998年開始，我國CPI增長由過去的大起大落變為較平穩的低位小幅震動，并出現幾年負增長。可見，隨著我國房地產市場的迅速發展，我國經濟呈現世界經濟體發展中罕見的高經濟增長與低通貨膨脹并存的現象。在此期間我國投資的快速增長帶動了經濟高速增長，卻出乎意料地未出現嚴重通貨膨脹。由表1可見，自1998年以來，我國持續保持較高經濟增長速度，最高年份為2007年，達到14．16%的增長率，而CPI卻出現較低水平上漲，其中有9年時間CPI上漲在2%以內(包括4年時間負上漲)，經濟面臨通貨緊縮風險[4]。2008年物價指數上漲最多，也僅為5．8%，屬于較溫和的通貨膨脹。另外，我國在保持較高增長速度同時，最終消費需求的貢獻有8年時間都小于投資貢獻(如圖3所示)，消費需求拉動明顯不足，成為特有經濟現象。從1998年開始至2013年，我國全社會固定資產投資增長仍保持較高速度，其中有9年時間增長率超過20%，最高年份是2009年達到29．95%，其余年份除1999年外增長率也都不低于10%。較高的投資增長率和不足的國內消費需求同時存在，居民消費價格指數又在低位增長，這些現象似乎有悖于馬克思擴大再生產兩部類平衡規律，并使我國通貨膨脹變得不可預期，唯一能夠解釋這種經濟現象的便是我國房地產商品化的快速發展。
(二)房地產市場對通貨膨脹的抑制效應我國1980年開始推行住房商品化，但由于具體政策尚屬空白，房地產市場商品化只能在探索中進行，各經濟組織、個體、經濟制度等都在探索中適應這種重大改革。如圖4所示，我國房地產經歷過探索式發展后，1998年開始迅速發展，商品房自由買賣使得改善自身住房條件的需求迅速增加。我國開始住房商品化前，由于原有經濟體制下人們住房大都是單位分房，因此住房支出占收入比值極低，同時住房條件也較差。隨著住房商品化的實施，單位福利分房制度被逐漸取消。原有住房條件差，新家庭又失去福利分房機會，因此對居住用商品房的需求迅速膨脹。近15年來，房地產開發企業平均每年新開工房屋面積中，供居住用的普通住宅面積占近80%，高檔別墅、公寓又占了4．05%，兩者之和達到84．05%，剩余的生產經營用房屋僅為15．95%。可見房地產企業開發的房產也主要為滿足這種消費需求。商品房屬于長期資產，但在房地產市場興起后的一段時期，占房地產市場主要部分的居住用房屋主要用于滿足人們基本居住需要，具有完全消費資料屬性①，房地產開發絕大部分應歸為第Ⅱ部類生產，而所占比例極低的辦公及營業用房屋開發屬于第I部類產出。根據馬克思擴大再生產理論，由于商品房需求驟增，這種特殊消費品具有占用流動性大的特點，在第Ⅰ部類高速增長期，與兩部類(V+ΔV+M/X)相對應的收入將有很大份額用于購買第Ⅱ部類產出的商品房，商品房價格逐年上漲。人們為滿足最基本居住需求，不得不改變消費傾向，節制普通消費品購買，以滿足相對昂貴的住房需求。兩大部類普通消費的抑制必然使國內消費需求難以拉動，消費價格指數也因此在經濟較快增長時期仍處于極低上漲水平，甚至出現通貨緊縮跡象，因此房地產市場興起將通貨膨脹推離原有路徑。我國自2000年以來，城鎮居民人均可支配收入與房價同時增長，但商品房并不能拆分為每平米購買，也不能按使用時間段平均購買，而只能整套獲取。這樣，購房者不得不一次性支付較大數額房款或首付款。如表2數據，2000年，我國城市居民年人均可支配收入為每人6280．0元，若以三口之家測算，兩人收入共12560元，供養一名未成年人。2000年我國城鎮人均居住面積為20．3平米，住宅商品房平均售價為每平米1948．0元，該戶購房總價款為118633．2元，相當于兩人收入的9．45倍，即使采用房屋抵押貸款的形式取得住房，按照30%的比例支付首付，也相當于2．83年收入總和，拋除生活必要開支，需要近6年時間才可完成積累。由此消費者必然改變原有消費傾向，節制普通消費用以支付購房需求，2000年我國消費者價格指數僅上漲了0．4%。另外，隨著房地產價格泡沫的充斥，購房總款與城市居民人均可支配收入之比有提高趨勢，對消費也繼續起著抑制作用。房地產市場對通貨膨脹的抑制不僅因為商品房吸收流動性大，還因為商品房總需求增長迅速。2007年之前，我國保持平均9．95%的經濟增長速度，而居民消費價格指數除2004年外都低于2%，甚至有三年時間該指數變化為負，而同一期間，商品房銷售額卻出現高速增長，最高時為2005年的69．23%。2000—2007年，年商品房銷售額占國民總收入比值也呈遞增趨勢(如表3)，房地產市場迅速發展使本應出現的通貨膨脹并未出現。房地產市場發展對通貨膨脹的抑制作用被掩蓋在經濟增長背后，這種抑制使中國投資過熱拉動的經濟增長并未受到通貨膨脹的威脅，反而促進投資規模進一步擴大，這掩蓋了兩大部類不平衡的潛在威脅，使我國在發展房地產市場過程中很少主動預測該市場發展趨勢和調整周期[5]，難以做到未雨綢繆。如2008年我國“四萬億”計劃，雖然讓2009年房地產市場重新振作，但卻讓我國與世界市場相脫節的房地產市場進一步偏離，并出現2013年的反彈性增長，使房地產價格泡沫繼續膨脹?？傊捎诘贗部類中V和M較多，房地產市場發展成為改善住房需求的重要部分，對V和M的購房滿足減少了對其他消費品的需求，由此CPI持續低位上漲。但當房地產完全成為投資品時，這種形勢便會逆轉。
二、房地產市場調整期的逆向通貨膨脹沖擊
房地產市場發展具有周期性，經快速發展之后，必然會達到飽和，繼而陷入低迷[6]。飽和的房地產市場真正屬于投資品市場，房地產也成為第I部類產出。房價內充斥的泡沫一旦破滅，社會擴大再生產的兩大部類比例便頓時失衡，造成逆向通貨膨脹沖擊，且伴隨房地產市場的產能過剩。
(一)房地產市場部類轉移房地產市場由第II部類向第I部類的轉移包含兩個層面:一是房地產新開發面積中居住用房屋比例減少。從2008年開始，房地產開發企業新開發房屋面積中，無論普通住宅還是高檔別墅、公寓所占比例開始持續下降，同時，辦公樓及商業營業用房屋等所占比例開始逐年上升。后者明顯屬于兩大部類生產中的C部分。根據馬克思兩大部類平衡理論，兩部類的C都由第I部類生產，根據圖5所示的房地產用途變化趨勢，房地產開發正逐漸向第I部類轉移。二是由于居住用房地產屬性轉變，此類商品房也轉變為第I部類產出，這是對經濟影響最主要的部分。房地產具有消費資產和投資品雙重屬性[7]，由于商品房用途由最終獲取者確定，而不是房地產開發企業決定，其屬性也取決于購房者的需要和預期。在購買的商品房滿足居住需求之后，購房者繼續購買的商品房便成為投資的一種方式。此時購買者增加的房產主要用以賺取租金或增值收益，因此居住用房屋的投資品屬性變得更強，并逐漸變為社會再生產的第I部類產出。這種轉移可能產生兩方面影響:一方面，由于房價泡沫破滅，在房價看跌的形勢下，投資于房地產的預期收益減少[8]。根據資本追求利潤的特點，商品房需求將下降，商品房成為產能過剩產品。另一方面，由于房地產開發時間較長，生產規模難以自由收縮。房地產價格上升時期，潛在的房地產投資規模過大被隱蔽，房價泡沫破滅時，占經濟活動重要地位的房地產投資過快問題便會顯現出來。如果我國繼續依靠投資拉動帶動經濟增長，便會造成第Ⅰ部類的(V+ΔV+M/X)過多，向第II部類購買的普通消費資料增加，沒有商品房的第Ⅱ部類產出便不能完全滿足兩部類消費需求，從而出現通貨膨脹。我國現今房地產市場正處于這種過渡期，房地產市場向第I部類的過渡，使我國不得不面對由此可能產生的通貨膨脹沖擊。
(二)我國房價泡沫破滅壓力表象我國房地產高速擴張之后，價格泡沫逐漸形成，現今房地產價格泡沫破裂壓力增大[9]。首先，作為實物資產，房地產使用已趨飽和。我國房地產市場從1998年開始獲得迅速發展，進入明顯的擴張期。2008年“四萬億”計劃的刺激使房價反彈程度較大，到2013年底，我國商品房價格、銷售面積都出現非正常速度上漲，12月份同比價格上漲最高達21．9%，全國商品房銷售量增長了17．34%，城鎮人均住宅面積高于32平米。商品房的需求趨于飽和，一些城市出現大打折扣銷售以及拋售現象，過剩的商品房供給短期內難以消化。其次，作為投資品，房地產投資收益低下。房地產作為投資品可獲得的收益主要包括租金、增值收益、更多的動遷補償等，這三類收益的賺取都須以其實物使用形式為基礎。在實際生活和經營求難以挖掘的情況下，房地產投資價值降低。如今，我國房地產市場平均收益率下降，年凈租金收益與房價的比例大都低于2%，小于銀行一年期存款利率3．25%。一些商品房空置的“零租金”現象愈加突出，我國商品房空置率已高于20%，一些大中城市呈現所謂的“鬼城”[10]。投資于無租金低價格上漲的房地產市場等于資金受到侵蝕。再次，維持房地產發展的資金鏈支持削弱，行業資金周轉困難。房地產業是資金密集性行業，其發展離不開強大資金鏈的支持。我國房地產投資資金中自籌資金的比例一般為30%左右，其他主要依靠商業銀行提供的資金，包括房地產開發商向銀行獲取的20%左右的直接貸款、個人購房時采用住房抵押方式向銀行所貸款項，兩種方式所獲銀行資金量極高。近幾年，房地產業的直接貸款比例下降，2010年直接貸款比例就開始下降為17．30%，其后兩年都在15%左右，2013年在房地產市場獲得極強增長的情況下也僅為16．11%。長時間的銀行信貸收緊使房地產商降價抽身的壓力加大。銀行資金支持削弱使得房地產商資金鏈條緊繃，時間愈長，房價泡沫破滅壓力愈大。
(三)房地產調整期的逆向通貨膨脹沖擊引致因素中國房價泡沫存在已成為事實，但房價泡沫一旦被硬性擠破，其直接后果便是通貨膨脹沖擊。首先，房地產市場的流動性釋放施壓于通貨膨脹。房地產吸收資金量大，對物價指數影響也大。1998年房地產市場快速發展以來，我國出現罕見的高增長低通脹態勢。2008年政府采取的4萬億刺激計劃，使2009年物價指數出現暫時緊縮。2013年房地產市場出現反彈性增長，并導致令金融業措手不及的“錢荒”。2014年5月份一些城市房地產銷售價量雙降，CPI增幅卻創今年來新高?？梢姺康禺a市場對物價的影響力量之大。若房地產價格失控性下跌，房地產市場不但不能吸收流動性，還會因房地產拋售擠出極多的流動性，加劇流動性過剩，給經濟造成極大的通脹壓力。2014年6—7月份，房地產市場低迷趨勢明顯，而不同于2013年的“錢荒”，一些銀行開始主動設計新的放貸方式，以尋找資金的投向，這可說明銀行流動性比較充裕。其次，銀行次貸風險加大。房地產價格泡沫破滅時，購買者若選擇棄房，銀行不得不對商品房進行拍賣，抵押物價值存在損失顯而易見，這種損失主要表現在兩個方面。一方面是作為抵押物的房地產價格下跌，這種價值減損是最基本的減損，銀行可以采取一定的措施規避部分風險。近幾年我國商品房貸款的嚴格控制，減少了這種抵押房估計價值下降造成的風險。另一方面是抵押用房地產拍賣價格的下降損失，實際上銀行面臨更大的損失便是這種拍賣損失。因為房地產價格過高，房地產需求變弱，二手房有價無市。商品房按照市場估價拍賣，通常都會流拍，如2013年溫州棄房進入首拍后，成功率還不到5%。經多次拍賣、多次折價后商品房才能成功拍賣，這種價值減損及拍賣費用是風險的實質來源。若房價泡沫破滅，棄房急劇增多，銀行風險會更大，可能導致局部性金融危機。再次，地方政府債務存在危機風險。隨著城鎮化進程加快，各城市承載力不足，基礎設施建設需要巨大投入。地方政府在推出新產品“空地”之前，需要預付很大一部分動遷支出。所有支出是每年財政收入所不能彌補的，因此地方政府大規模舉債，并通過出讓土地使用權來彌補。房價泡沫破滅將導致土地出讓難以實現，甚至出現房地產商想要“退貨”現象，地方政府收入銳減。支出增加和收入下降共存的結果便是地方政府債務危機的開始。政府作為公共管理部門不能破產，最終不得不靠增發貨幣來解決債務問題，貨幣的增發必然會加劇通貨膨脹?？傊覈康禺a抑制通貨膨脹時期基本結束，對房地產市場的過度依賴可使經濟失去對新形勢的適應能力。在我國根本的結構性矛盾沒有完全解決的情況下，持續通貨膨脹壓力會加大。若持續使用計劃性的救市政策，人為推高房價，只能助長社會投機活動，使房地產泡沫持續膨脹，最終可引發通脹全面爆發。
三、政策啟示
房地產市場論文范文2
摘要：我國現行的房地產稅制已不適應市場經濟的發展，存在著重流轉，輕持有，稅制不統一，立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問題。為此，在立足當前的經濟發展狀況和社會需求的基礎上，通過合并稅種，下放管理權限，開征不動產閑置稅、完善各項配套改革措施等，盡快完善稅制，緩解社會矛盾，促進房地產市場持續健康發展。
關鍵詞：房地產稅制改革
一、我國現行房地產稅制存在的主要矛盾
我國現行的房地產稅制中，涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展，房地產稅制與經濟發展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區別的財產占有關系的稅收再分配調節，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構，促進房地產市場持續健康發展的現實要求。
(一)重流轉，輕持有
房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產稅，又要征收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局的數據，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。
(二)稅制不統一，內外兩套有違公平
內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，稅負不公，不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規定進行，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行政法規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強
房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象；土地使用稅也排除了農村土地，僅限于對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清，費高于稅
目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的9%；而如配套費等各類規費卻達到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會很多，而我國的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。
二、房地產稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉，三改，四留”的辦法，即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合，清理取締不適應經濟發展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種；將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段；把一部分體現政府職能，屬于稅收性質，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規費，繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅，簡化稅制；提升房地產稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產估價制度等配套措施，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。
三、房地產稅制改革的具體設想
(一)合并稅種，開征統一規范的物業稅或不動產稅
把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質的其他收費，合并為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業稅的主要設想如下：
1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉，輕持有的現狀，就必須適應市場經濟發展的要求，擴大不動產的征收范圍，取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房，也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應”，緩和社會矛盾，構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定，把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標準住房納入征稅范圍。
2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據。現行房產稅一是從價計征，是以房產余值(房產原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經營行為征稅與營業稅有交叉；而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現不了調節級差收入的作用，對促使土地使用者節約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉經濟的發展，許多地方城鄉結合部難以區分，分設在城鄉的企業由于地理位置的不同，也會產生稅負差別；四是部分減免稅規定，過多地照顧了納稅困難企業，不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理，影響企業間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經濟發展極不平衡，全國不宜采用統一稅率。可設立一個彈性控制區間，各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權限
中央制定物業稅的基本法，對稅法要素做原則性規定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性，逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費現象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業的良性運行。為制止這種坐享房地產自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優化資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制措施，開征不動產閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產投機，避免任何因房地產泡沫給國家發展帶來的負面影響。
(四)完善各項配套改革措施
一是建立和完善房地產登記制度，全面掌握房地產各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產市場價格為依據的價格評估體系。三是注意房地產稅制改革與其他稅制之間的協調。房地產稅制的變動，將關系到有關房地產業的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結合起來，處理好相關稅種之間的關系。
參考文獻：
房地產市場論文范文3
[論文摘要]借鑒西方發達國家的研究成果和實踐經驗，以上海市房地產消費者為研究對象，通過問卷調查定性定量的分析諸多影響上海市消費者購房決策制定的因素，并從把握消費者心理的角度對房地產市場營銷提出建議。
隨著我國社會主義市場經濟的穩步發展，房地產行業也蓬勃發展，已成為第三產業的重要組成部分。中國房地產業經過多年的發展已逐步走向成熟，上海作為國際性大都市更吸引了世界各地房地產開發企業的投資，房地產價格不斷飆升。但經歷了多次宏觀政策調控之后，2007年底至今，房地產市場消費者持幣觀望心態日益明顯，新房及二手房的交易數額不斷走低。從營銷手段來看，僅僅靠重金投入舉辦大型推介活動，大規模投放廣告等方式已經很難收到良好的營銷效果?，F階段的房地產營銷只有從項目策劃階段開始就準確把握消費者心理開發符合消費者需求的房地產產品才有可能完成預期銷售目標。
一、上海市房地產市場消費者特征
心理活動是人的頭腦反映客觀現實的過程，是各種信息在人的頭腦內進行整合后，形成意識，并以言語、動作和活動的行為方式表現出來的反射過程，因此，消費者心理對購買行為起著重要的作用。由于房地產市場具有區域性特征，因此不同城市的房地產消費者在選擇住房的過程中有其不同的心理特點，本文以上海為研究對象，采用市場調研法，收集了從2007年1月到2008年7月的房地產市場消費者心理調查數據。調查對象為在上海居住3年以上并已在上海購房或打算在1年內購房的準購房者，共獲得調查問卷5000份，經電話核實其中有效問卷為4500份。調查內容包括購房者基本特征、購房者購房要求和購房者購房行為及習慣三個方面。購房者基本特征包括被調查者年齡、職業、家庭收入、性別等個人基本情況；購房者購房要求包括房型、區位、建筑形態、價格等因素；購房者購房行為習慣包括房款支付方式、購房影響因素、房地產品牌影響力、對未來房地產市場的預期等因素。本文以定量研究為主，定性研究為輔分析了諸多影響上海市消費者購房決策制定的因素，并從把握消費者心理的角度對房地產市場營銷提出建議。通過調查分析，上海市房地產市場消費者心理具有以下特征：
（一）購房者年輕化
數據分析結果顯示，購房者年齡處于26-35歲之間的比例最大為42%，其次是處于36歲-45歲之間的購房者，占購房總人數的25%，55歲以上的購房者比例最低僅為5%。結合其他問卷問題進行分析，26-35歲之間的購房者大多收入良好，職業以企業管理層、醫生、教師、自由職業者為主，具備良好的經濟條件，其中63%的被調查者是首次置業，37%的被調查者在上海擁有一套以上的房產。相比26-35歲之間的購房者，36-45歲購房者的二次置業比率明顯上升，達到58%。對于55歲以上的購房者來說，貸款門檻高成為制約他們置業的最主要原因。
（二）高學歷購房者比重增加
購房者中專科學歷所占比例最高為30%，本科為28%，碩士及以上學歷15%，此比例除受到中國人口學歷組成的金字塔形結構影響之外，還受到其他因素的影響。結合年齡統計進行分析，?？茖W歷中年齡位于36-45歲之間的占總人數的64%，以上海本地居民為主。本科學歷中年齡位于26-35歲之間的比例稍有提升，上海本地居民的比例略微下降。碩士及以上學歷中26-35歲購房者比例與本科學歷中此年齡段比例基本相當，但上海本地居民的比例大幅下降，他們當中大多數都是“新上海人”，其中包括本地高校畢業留滬人員，外地或國外赴滬就業人員等，從統計結果來看，這些人大多年紀輕、收入高，逐漸在購房者中占有越來越大的比重。
（三）單身購房者期待受到重視
與傳統觀念中所認為的不同，購房者不在單純以家庭為單位進行購房行為，越來越多的單身人士加入到購房者的行列中來。調查顯示，大概有38%的購房者為單身。這些單身購房者需求大大多是總價低、面積小、功能完善、交通便捷的房地產產品。
（四）房型與住房面積受購房者關注
在參與調查的購房者中，三室二廳的需求比例最高為33%，三室一廳為20%，其次為二室二廳和二室一廳，分別為17%和15%。購房者心目中合適的住房面積為80-130平方米。相當比例的住房者參與問卷調查的過程中反映了對目前市場房型的不滿，住房面積越來越大，總價越來越高，面積房型都合適的住宅產品越來越稀有。
（五）多層住宅受歡迎
52%的被調查者表示希望購買多層住宅，30%希望購買小高層，獨棟別墅項目占比例最小，僅為5%。與上世紀90年代末、本世紀初消費者青睞高層住宅的情況不同，更多的被調查者認為，多層住宅讓消費者享受更加輕松的居住氛圍，更寬闊的草坪和更低的人口密度。
（六）多種因素影響購房決策
影響購房決策最重要的指標為總價，約有30%的被調查者表示房屋總價是影響購房決策的最重要的因素，其次地段約占被調查者總人數的20%，關注社區環境和交通狀況的受訪者皆為14%左右，還有少數被調查者提到了物業管理、升值潛力、房屋年代、區域生活配套等因素。從數據分析中發現，房屋總價依然影響消費者決策的最重要因素。大多數關注地段的被調查者表示考慮到出行成本、房屋升值等因素，地段成為他們選擇房產時不得不考慮的因素之一。值得注意的是，區域生活配套的關注程度非常小，大約只有2%左右，這也解釋了上海市郊區一些區位配套及其不完善的房產熱銷的原因，大多數消費者認為配套不完善僅僅是暫時現象，隨著區域發展、市政設施完善，區位配套程度有可能在短時間內大幅度提高。
（七）付款方式隨年齡變化
被調查者中，年齡在26-35歲之間的購房者中70%左右選擇按揭購房，55歲以上的購房者多選擇一次付清和向親戚朋友借款。除了銀行貸款制度的制約外，通過訪談發現，理財觀念不同也是這種現象產生的重要原因。
（八）投資性購房者比例下降
通過比較2008年1月之前與之后被調查者的購房目的發現，隨著各項宏觀調控制度的出臺，投資性購房者的比例出現相當幅度的下降。2008年之前以投資為目的的購房大約占購房總人數的27%左右，而2008年之后投資購房者比例下降了約10個百分點，有投資需求的購房者也多數選擇持幣觀望。
（九）對房地產市場的預期走低
通過對比2008年前后的數據發現，2008年之前，約70%的購房者認為上海市房地產價格將大幅上漲或小幅攀升，2008年之后的調查數據顯示只有30%左右的人認為房地產價格未來將走高，約30%的人認為房價將走低，其余受訪者選擇未來房價走勢不明朗。
（十）上海消費者對區域無明顯偏好
與通常認為的不同，黃浦、徐匯等中心區域并沒有受到購房者的額外青睞，選擇在各區域購房的消費者數量大致持平。究其原因，上海市交通狀況不斷改善，出行時間不斷縮短；郊區擁有更高的生活質量和環境質量且房價普遍較低。
二、提出建議
上海市房地產市場消費者心理呈現出以上特點，在市場營銷過程中，把握消費者心理特征無疑將取得更好的營銷效果。本文試從把握房地產消費者心理的角度對房地產開發企業的營銷提出以下建議：
（一）在項目可行性研究階段，必需全面細致地進行調查，把握需求信息尤其消費者心理信息分析
這一工作要摸清消費者喜歡什么樣的產品，具有哪些消費習慣，消費者有怎樣的審美觀念，對產品有哪些特別的要求等，然后根據消費心理合理地進行產品定位。開發商生產什么，如何生產，建造過程中使用哪此工藝等都必須圍繞消費者心理需要展開。
（二）要善于從眾多消費者多樣性的消費心理中提煉具有共性的心理特點，準確地進行客戶定位
從目前我國房地產的發展來看，房地產營銷還沒有到針對個人心理需要“量身定制”的程度，而往往是針對一批消費者開發一批產品。消費者心理需求各種各樣，但是在某一層次的消費者中還是存在著帶有共性的消費特點，如何把這些帶有共性的心理提煉出來，貫穿到房地產再生產的整個過程中是需要高度重視的問題。只有將共性心理提煉出來，營銷人員才能準確地把準潛在的消費群體，實施客戶定位。
（三）實施名牌戰略，進行形象定位
名牌戰略就是企業通過對自身的產品、管理、服務、商譽等進行宣傳，讓消費者對企業品牌產生良好的印象，并形成習慣性消費心理的過程，它不僅僅是利用某一方面信息對消費者實施影響，而是通過多種“良性”信息對消費者心理進行長期影響。
（四）通過有效的營銷手段和營銷技巧影響消費者慣有的消費心理，誘導其形成購買決定
房地產營銷人員科學地運用一些營銷技巧（如營銷人員細致地服務、詳盡地講解等），同樣可以與消費者形成心理共鳴，促成交易。
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房地產市場論文范文4
[關鍵詞]外資房地產市場宏觀調控
近年來，隨著我國宏觀經濟環境的日益轉好和城市化進程的加快，房地產市場逐漸活躍,大量外資不斷涌入我國房地產行業,并呈逐漸膨脹之勢。據有關資料顯示，房地產市場已成為外商直接投資的第二大行業。2006年一季度，境外機構和個人購買境內房地產結匯12.49億美元，增長211.4%。外資已經成為我國房地產市場的重要參與者，其影響和作用不可忽視。
一、外資進入我國房地產市場的成因
1.我國現行房地產業政策的不完善和監管不力
我國目前對產業基金沒有明確的法律法規依據，因此無法以法律的形式對房地產基金的發起、設立、組織形式、治理結構等重要原則做出明確的規定，房地產基金處于無法可依的狀態,這為國外投資機構大規模進入房地產提供了便利條件。另一方面，我國各級政府和部門對外資進入房地產市場監管不力。例如，2004年11月我國的《外商投資產業指導目錄》中，將普通住宅作為鼓勵類外商投資產業目錄,將土地成片開發、高檔賓館、別墅和高檔寫字樓等作為限制類項目。
2.人民幣升值預期
近幾年，由于我國對外貿易規模增長迅速和進出口順差不斷擴大，使得我國成為貿易摩擦的“眾矢之的”。美國、日本等國家把本國的貿易逆差和失業歸罪于我國的外匯制度和貨幣政策，不斷對人民幣升值進行施壓。因此，我國一直承受著較大的貨幣升值壓力,這給國際資本進入我國提供了較好的獲利預期。對人民幣升值的預期使得國際資本源源不斷地進入我國房地產市場。
3.我國國民經濟的持續增長和房地產業較高的市場利潤
近年來,我國國民經濟的持續增長和穩定開放的市場環境為房地產市場的發展提供了極大的發展空間。同時,按照國家計劃2020年達到小康水平,人均住房面積達35平方米的基本目標測算,到2020年我國房地產住宅市場平均每年增長速度至少應在7%～10%。房地產業的快速發展也帶來了較高的市場利潤,在資本逐利本質的驅動下，海外資本大量流入我國房地產業，并且集中投入熱點地區的房地產。
二、外資進入我國房地產市場的影響
1.有利的一面
(1)彌補了我國房地產行業資金的不足,帶來了先進的房地產金融運作理念
長期以來，我國房地產行業的主要融資模式過于單一，資金來源渠道狹窄。據統計，房地產開發投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款，這一比重將上升到80%，而其他融資渠道如房地產信托、房地產股權融資、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在我國房地產金融市場尚處于起步階段，所占比例十分小。因此，海外投資者的紛紛進入,尤其是具有金融投資性質的海外投資機構的進入,不僅帶來了大量的資金，彌補了我國房地產行業資金不足的問題,也帶來了許多新的房地產金融理念和金融工具，有利于豐富和發展我國房地產金融體系，促進房地產金融創新。
(2)加劇了房地產市場的競爭，促進國內房地產企業不斷提高競爭能力
我國房地產市場是一塊巨大的蛋糕，房地產企業數量眾多，競爭十分激烈。但是多數企業規模不大，資金實力較弱，管理體制陳舊，營銷手段落后，企業活力和市場競爭力不足。而各方面實力雄厚的海外房地產企業的紛紛進入無疑進一步加劇了房地產市場的競爭，直接影響和沖擊國內各大房地產開發企業原有的利益分配。中小開發企業則面臨著更加嚴峻的生存挑戰。因此，國內房地產企業為了提高自身競爭能力，必然會加快企業間的并購重組，同時不斷改進技術和設備、強化創新及管理理論，降低開發成本、提高產品品質，生產出更高水平的、更適合消費需求的房地產產品，從而提升整個行業的發展水平。
(3)提供了高品質的房地產商品，滿足了消費者的需要
隨著國民收入的不斷增加和人民生活水平的提高，人們對房地產商品的品質要求也越來越高，不僅關注住宅或辦公的面積大小，也開始強調環保節能以及人性化設計等要求。由于海外房地產開發企業大多具備雄厚的資金實力、先進的技術和開發理念、成熟的管理體系，能夠在房地產規劃、設計、開發、物業服務等各個環節做到更加科學合理，更富有人性化，從而能為國內消費者提供高品質的房地產商品，滿足人們對優質的辦公環境和住宅的需要。
2.不利的一面
(1)制約了我國宏觀調控政策的有效性,增大了調控難度改革開發以來，由于國民經濟發展的需要，我國政府長期實行招商引資的政策，使得外資在外匯、信貸、土地和產業政策等方面具有相應的優勢,并且能夠有效逃避宏觀政策的制約。而國內許多房地產企業不僅沒有同等的優惠政策，還經常受到國家各項宏觀調控措施的約束，例如當前房地產“銀根緊縮”的信貸政策就加劇了國內房地產企業資金緊張的局面。這樣一來，許多國內房地產企業為了自身發展的需要紛紛尋求外資的合作，通過與外資的相互融資,逃避國家產業政策的限制和約束。因此，這就在一定程度上抵消了我國宏觀調控政策的實施效果，增大了調控難度。
(2)加劇房地產市場價格波動,助推房地產價格上漲
外資在投資市場中對國內投資者的心理影響非常大。以股票市場為例，2002年以后，我國股票市場開始引入境外的合格投資者(即QFII)，到目前為止，QFII的資金總量只有60億美元，占流通市值的4%，但這4%的外資對我國股票市場的投資理念和投資行為產生了巨大影響。因此，外資大規模進入房地產市場,也將推動非居民機構和個人購房的比例不斷增加,形成較強的房地產市場“標桿效應”,促使國內房地產價格持續上漲。另外,外資對高檔住宅和商業地產的炒作,也會由于交易活躍和利潤率攀高而擠壓中低檔房產的投資,造成中低檔住宅市場供求失衡,從而進一步抬高其市場價格。
(3)加大了國際收支失衡和人民幣升值壓力,增加了金融體系風險
只要國際資本對人民幣升值預期的存在，它們進入我國投資的勢頭就不會減弱，而且會更加強勁。而隨著境外資本特別是國際游資的不斷增加,將進一步拉大我國國際收支差額，加劇各國對人民幣升值的壓力。一旦對人民幣升值預期消失,大量投機性資金就會迅速撤離樓市,匯出國外,這樣一來不僅會對以銀行貸款為主要融資渠道的我國房地產行業造成致命打擊，也會嚴重危及到我國金融體系的安全，影響到整個國民經濟的健康發展。
三、對策建議
1.要充分認識加強對外資進入房地產市場的管制的必要性
房地產作為國民經濟的支柱產業，其產業相關性高，帶動性強，與金融業和人民生活聯系密切。根據國際貨幣基金組織《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》，183個成員中，有137個成員對外資投資房地產進行管制，其中既有發展中國家也有發達國家，既有貨幣可兌換國家也有不可自由兌換的國家。而我國作為發展中國家，人多地少，土地資源十分稀缺是基本國情，房地產業發展又正處于初級階段，市場比較脆弱，法制還不健全。因此，加強對外資流入房地產的管制，不僅符合國際上大多數國家保證和促進房地產市場健康發展的通行做法，更是維護國家經濟安全防止國民財富外流的需要。
2.改革現行的外匯管理體制,建立靈活的市場匯率機制
穩步推進我國匯率制度改革，降低結匯的強制性,擴大售匯的自主性,形成相對中立的外匯管理政策框架,并采取較為靈活的浮動匯率機制。對人民幣進行小幅升值是目前解決人民幣升值問題的最佳方案。因為這樣一方面可以增加國際游資的投機成本，另一方面也弱化了人民幣大幅升值的預期，從而在一定程度上抑制境外投機性資本投機“人民幣匯率”的意圖。
3.綜合運用稅收、信貸等手段調控外資在房地產市場的投資
在房地產消費環節,對于非居民購房,要以自用為基本原則，而對于購買多套住宅和短期內轉手交易的境外非居民,應實施嚴格的管制措施,加大稅收征收力度，提高其投機成本；針對外資產業基金大量進入商業地產,應及時制定針對外資進入商業物業的調控政策,提高營業稅和收入所得稅的比例。同時，加強對房地產貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理,提高境外投資者購買住房按揭貸款的比例,禁止境內銀行為境外非居民個人和機構在境內購買商品房提供按揭購房貸款及外匯抵押人民幣購房貸款。
4.建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系
當前，我國對房地產市場的監測和管理手段仍相當落后，為防止外資大量流入房地產而引發各種風險，要加強對外資流入房地產市場的監測和預警。例如，針對目前外資流入房地產市場底數不清等問題，要加強統計分析，建立外資購買房地產的登記體系，全程跟蹤資金的流動，防止外資對房地產進行炒作；充分發揮專業統計部門的信息主渠道作用，根據外資流動和房地產交易的有關數據設計一套科學的、可操作性和定量化的風險評價指標體系，以便及時掌握市場運行態勢，制定有效的房地產市場調控政策和措施。
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房地產市場論文范文5
關鍵詞：泰國；日本；房地產市場；匯率；逆轉
一、泰國房地產市場發生逆轉的歷程
泰國房地產大幅下跌的外因是亞洲金融危機，泰國貨幣受到國際炒家的沖擊，但其中，也有泰國本身發展的內因，導致國際炒家對泰國的沖擊，泰銖大幅貶值，給泰國造成巨大損失。引發的內因有：
1．經濟結構不合理，資產泡沫性大。20世紀70年代末開始，包括泰國在內的東盟各國積極推行出口導向的工業化戰略，經濟發展非常迅速。但工業化過程中主要以勞動密集型產業為主，缺乏科技和生產效率的支持，使出口難以長期保持強勁的競爭力。當泰國的經濟處于上升階段時，銀行信貸急劇擴張，但大量資金不是流向有效率和高附加值的生產部門，而是流向高風險的房地產和股市。在金融風暴前夕，泰國房地產積壓的資金為300億美元，積壓的住房有85萬套，需7年時間才能消化，寫字樓和商鋪空置率高達20％以上。信貸過度擴張和房地產熱造成通脹事急升，經濟泡沫越來越濃。這為貨幣、銀行及金融危機留下了隱患。
2．國際收支惡化，對外負債嚴重。泰國推行經濟國際化以及實行金融開放的政策，但其國際收支情況并不理想。泰國在危機前兩年經常項目收支逆差每年都在100億美元以上。為了彌補經常項目逆差，也為了擴大國內投資，不惜借人巨額外債，泰國的國家短期外債占77％。由于泰國資本市場開放度比較大，流人大量短期資本進行套息或者投資到股市(泰國75％的外資流入股市)，然而一旦泰國國內的經濟有所變化，它們很快就會撤走。多年以來，泰國財政盈余穩健，但進入1996年，情況發生了變化，由于美元對日元在1995年、1996年持續上升，已經嚴重的削弱了泰國出口競爭力。1996年第四季度由于收入短缺而出現財政赤字，相當于1．1％的GDP。財政收支短缺使泰國不再有盈余彌補日益擴大的經常賬目逆差。泰國的外債總額1991年只有300億美元，但到1996年底已經增加到800億美元。
3．金融體系不健全，高風險貸款過于集中。泰國的金融體系不健全，風險意識差，當經濟升溫時，金融體系大量資產流入房地產，造成房地產價格猛升，形成地產泡沫。當房地產價格上升到與實際購買力脫節的地步，地產市場出現供過于求，發展商失去支付高利率的能力，金融體系涌現了大量的呆壞賬。在1997年5月，泰國91家財務公司的呆帳就達到640億美元，其中大多數是房地產貸款呆帳，使其經營陷入困境。而泰國的金融貸款集中房地產業，房地產業的貸款占到總貸款額的40％以上。銀行對單一行業的貸款過于集中，承受著巨大風險。
盡管從1985年開始，泰銖開始實行以美元為主的一籃子掛鉤制，使匯宰相對穩定，但泰國的經濟結構畸形不合理，旅游及相關產業占國民收入的三分之一以上。他們借助于東亞投資熱潮，大量引進外資，借入外債，在房地產、零售及娛樂等第三產業等非生產領域，投入大量的資金，造成經濟泡沫，虛假繁榮；此外，金融體系、特別是金融監管體系不完善，過早開放金融市場，輕易實行金融自由化和國際化政策，使得外匯市場受到強烈的沖擊。
總之，貿易赤字、經常項目逆差、財政收支不平衡、外債激增(特別是短期外債)、物業市場的不振以及信貸評級下降等因素共同作用的結果，使泰國成為亞洲危機的引爆點。導致泰國經濟崩潰，貨幣急劇貶值，經濟陷入衰退，很長時間難以復原。這直接導致了房地產市場價格的暴跌。
二、香港房地產市場發生逆轉的歷程
1997年的香港，作為國際金融中心，經濟基礎雄厚，擁有近900億美元的外匯儲備和龐大的財政盈余。香港經濟基礎健全，經濟平穩增長，1996年增長率達4．5％，1997年前3季度分別取得5．4％、6．4％。和5.8％的強勁增長；特區政府幾乎沒有任何經常賬目赤字，反而擁有預算盈余。當時，香港市場氣氛高昂，投資者信心充足。并且外資銀行(主要是美國投資銀行)預測，恒生指數跨越2萬點高峰指日可待，將來有望會沖上28000點的新高。
然而，香港的經濟并不是如此樂觀，經濟隱憂在幾年前就已經存在，并不斷積累，在特定條件下，經濟危機有可能爆發。那就是多年來過度膨脹的資產價格，特別是房地產的價格，以及香港貨幣制度存在的隱憂。
香港的資產價格，主要是樓價在1997年前10年里上升了逾10倍，物業市場一直暢旺炙熱，經久不衰。香港人多地少，土地供應有限，并且香港嚴格限制土地和不動產的供應，為發展商壟斷物業價格提供了條件。房地產市場供不應求，然而銀行長期的實質負利率及投機炒賣活動，導致房地產飆升。據統計，1984年1月至1997年7月，大單位及豪宅價格上升了12．3倍，僅1997年上半年，住宅價格，特別是豪宅市場價格上漲了將近1倍。據報道，1997年夏秋，香港某些地點的物業價格，無論是住宅還是商用樓宇，都已經趕上和超過了東京，高居全球第一。
與此同時，由于經濟增長強勁，薪金連年上升，貨幣收入節節增長；股票市場也增長強勁，1997年上半年恒指由12000多點一路上揚，直升到16800點。一方面，薪金收入增長加上因股市和樓市上漲而帶動資產組合膨脹，使實際收入大幅增加，導致市場需求亢奮。另一方面，由于不動產市場價格上揚，造成經濟環境惡化，營銷成本增加，在消費需求激升的刺激下，香港整體物價高昂，相比臨近地區，香港的物價顯得過于昂貴。特別是1997年下半年后，東盟各國貨幣以及韓元、臺幣相繼貶值；反觀香港，港元幣值堅挺，資產價格不僅未降，反而持續上升，使得相對競爭力減弱，訪港游客驟減，出口萎縮。很明顯，香港資產市場過于膨脹，幣值高估，資產價格必須大幅下調，或港元大幅貶值。
在金融風暴之后，香港的房地產價格大幅下跌，有20萬人淪為“負資產階級”，在香港島東北邊由船塢造鎮而成、為中產階級居住社區的“太古城”是最能體現香港中產階級財富慘況的區域之一。其房地產價格從1997年以前約1．3萬港元／平方英尺的最高峰，以后逐年下降，到2001年跌落至四五千元。
香港房地產市場發生逆轉的原因主要有：
第一，亞洲金融危機，打擊了香港的宏觀經濟，經濟增長明顯放慢，經濟增長甚至出現負增長。
第二，1997年下半年以后，東盟各國貨幣以及韓元、臺幣相繼貶值；而香港，幣值堅挺，房地產價格昂貴，造成經濟環境惡化，營銷成本增加，使得相對競爭力減弱，訪港游客驟減，出口萎縮，失業率上升。
第三，美國以及全球經濟不景氣，再加上“9．11事件”，令香港經濟更加疲弱不振。由于美國經濟下滑，歐元區低迷不振，日本積重難返，世界經濟環境持續惡化，國際市場
需求下滑。作為一個高度開放的香港經濟體，受到很大沖擊。以2001年為例，2001年1月至10月，香港出口總值又比2000同期下跌4．8％。“9．11事件”之后，國際市場狀況進一步惡化。在2001年10月份，香港的轉口貿易和港產品出口，分比2000年同期銳減13．5％和18．1％。很多廠商已遭海外買家要求減少貨物付運量，推遲交貨期，甚至取消定單。裁員、凍薪、減薪(或變相減薪)便成為不可避免的手段。再加上股票價格猛跌(跌幅高達50％)，股民損失慘重，市民普遍缺乏購樓欲望，這導致房地產價格難以復蘇。
第四，近幾年來，香港樓宇的供給量有了較大幅度的增長。1997年后，香港特區政府的房地產政策與港英時代有很大的不同。在港英時代，土地供應量受到嚴格的限制，而對樓宇的需求量又與日俱增，使得建成可供出售的樓宇價格，因供求矛盾尖銳而被迅速抬高。后，特區政府規劃在2007年時，香港有七成家庭可以擁有自己的物業。為達到這一施政目標，特區政府提供足夠的土地，讓公營及私營機構大量建屋以及出售公營房屋。因此，房地產市場供給充足，有大量現房以及短期將落成的期房，房地產價格的下跌是不可避免的。
第五，隨著粵港兩地人流、物流交往的加快，以及交通條件的改善，也會削弱香港居民對樓宇的需求欲望。因為深圳房地產價格遠遠低于香港房地產價格，加上香港制造業大規模北遷(近20年香港制造業已有75％遷往內地)，不少人會搬遷到深圳或國內其他地區住。據香港某地產公司的估計，在2001年，香港人在深圳置業購房的單位突破一萬個。有的經濟學家根據此消彼長的邏輯，測未來香港的樓價不僅不可能上揚，還會繼續下調。由于香港市民樓宇的需求呈減弱趨勢，樓宇價格自1998年以來持續多年呈下滑態勢，2001年12月住房綜合消費物價指數又較2000年12下降8．7％。
第六，目前香港的樓價已降到1989年前后的水平。但是，在這12年間，香港人的薪金升幅，絕大多數超過一倍，為何樓市還處于持續低迷的狀態。這是不能完全用購買力因素來說明的。而只能從香港人對房地產價格的預期，即絕大多數香港人都看淡樓市前景，即便有各種優惠也吸引不了買家的興趣。不否認香港樓價還有上升的可能，但有一點是可以肯定的，即香港樓市的基本格局已經逆轉。因為香港特區政府確定的長遠發展目標，是與高樓價、高地價不相容的。
三、日本房地產市場發生逆轉歷程分析
1．1985年～1990年間日本房地產價格暴漲原因分析。
(1)長期低貼現率的作用。導致地價暴漲的直接原因就是長期低貼現率。在1985年，日本和其他西方發達國家一起簽訂了“廣場協議”。在該協議中，西方五國一致認為美元被嚴重高估，同意以聯合干預外匯市場的方式促使美元貶值。協議簽署后，美元兌日元匯率迅速下降，由240日元／1美元跌至1986年的160日元/1美元，最終維持在130日元／1美元～140日元／1美元的水平上。“廣場協議”簽訂之后，日本經濟因日元升值而受挫，日本銀行不得不下調貼現率，設法子抑日元對美元的升值，以擴大和提高本國的經濟競爭力。1986年，日本銀行連續四次降低貼現率，到1987年2月已經降至2．5％。日本的貨幣供應量在1985年～1989年期間增長極為迅速，大量的剩余資金紛紛流向股市和房地產市場，從而導致其價格的上漲，股票異常的收益率使企業的生產資金和金融機構的信貸資金通過各種渠道流入股票市場，高漲的地產價格又擴大了以地產作為抵押資產的金融機構的信貸規模，如此循環往復，泡沫不斷膨脹。(2)大量信貸資金投資于土地資產。據統計，1984年房地產抵押貸款在日本全國銀行的貸款總額中所占的比例為17％，以后比例逐年增加，至1987年已達到20％，到192年3月末達到150萬億日元，占全國銀行貸款余額的35．5％。除了商業銀行等金融機構外，一些由日本財政部支持的住房貸款機構也在土地投機中大量發放信貸資金給開發企業，進一步降低了融資成本，導致土地價格更加上揚。房地產的升值和信貸規模的不斷擴大形成惡性循環，推動了房地產泡沫的形成和膨脹。在泡沫的最高峰時期，東京和周圍3個地區理論上的地價甚至超過了當時所有美國領土的價值加上所有在紐約股市上市公司的凈資產總值。(3)大量企業資金參與土地投機。在1985年至1989年期間，由于當時日本經濟增長速度下降，企業實物投資積極性不高，因而很多企業就把通過權益融資的方式籌集到的大量資金運用于土地資產和金融資產的投機上，從中獲取巨額利潤，企業的這種投機活動大大推動了地價的上漲。
2．日本房地產價格暴漲價對日本經濟的影響。地租過高會影響社會經濟的發展，減弱國際競爭力。其危害性表現在：(1)加劇了社會分配的嚴重不均。在20世紀80年代后半期，由于家庭擁有宅地資產的差距擴大，日本社會的基尼系數平均為0．56至0．65之間，而基尼系數一旦超過0．4，則被視為超過了臨界度，它對社會經濟的穩定發展極為不利。(2)高地價嚴重阻礙社會生產力的發展。例如日本在開設的新企業中，購入不動產費用占75％，其中絕大部分是地價。所以，地價愈高，新企業的開工率愈低。每一個企業的開業資金，1982年度平均為500萬日元，1991年度則平均上升到1900萬日元。(3)地價上漲是泡沫經濟的總根源。20世紀80年代后半期，地價上漲也引起日本股票價格的上漲。因為各大企業都擁有大量的房地產，構成其企業的固定資產。此種資產的價格一旦膨脹，其利潤隨之而漲，股票價格也望風而漲，于是使泡沫經濟有了惡性發展。
由于房地產價格的暴漲，按日本官方公布的材料計算，日本城市的地價遠高于歐美諸國。按每平方米計算，東京比紐約高7．9倍，比倫敦高4．2倍，比巴黎高4．5倍，比法蘭克福高3．1倍。由于地價高，房租必隨之而高。一些外國公司的經營稍有不善，就會撤離日本。在1995年的8月間，原國際上十幾家大銀行的亞洲銀行總部，均已搬出了東京。
同樣，由于日本的地價昂貴，使外國公司很難進入日本從事直接投資，從截止1993年底的情況看，外國公司在日本的直接投資只有161億美元，而同時期日本在國外的直接投資已達到4225．5億美元。
另據統計，僅日本制造業海外直接投資額，1989年度按大藏省統計的數字為163億美元，約相當于1985年度24億美元的7倍。由于日本國內企業大量向海外轉移，從20世紀90年代以來失業率節節上升，1999年為2．1％，1994年為2．9％，1996年上升為3．3％，這是戰后以來的空前紀錄?？傊?，日本的房地產價格與日元升值一起加速了日本產業的空洞化，造成了日本經濟的衰退。
3．日本房地產價格逆轉歷程。從1989年3月到1990年8月，日本銀行連續五次提高貼現率，過于急劇的貨幣
緊縮加快了資產市場崩潰：股票和房地產市場先后在1990年和1991年價格崩盤。1991年，日本經濟進入衰退，政府不得不再次實施擴張性政策，但是金融機構巨額不良資產帶來的資產貶值以及經濟嚴重衰退已經不可避免。
為抑制泡沫經濟的后遺癥，1992年日本政府出臺了“地價稅”。其主要內容是，凡持有土地者，每年必須交一定比例的地價稅。納稅人是在日本國內擁有土地所有權和借用權的法人和個人，稅率為千分之三。“地價稅”出臺后，土地持有者紛紛出售土地，導致地價的5年連續下降。地價下降必然使企業經常利潤下降，股票價格下跌，從而使日本國民經濟停滯或延長蕭條期。
四、結論
從泰國、香港、日本房地產市場發生逆轉可以看出，“樓市崩盤”主要是以下幾個因素：
其一，樓價過高，導致人力成本和投資成本過高，經濟不堪重負，例如日本和香港等地，房地產價格過高，已經嚴重的削弱了這些地區的競爭力，房地產資金流入，產業流出，造成了經濟發展的停滯，高漲的房地產價格已經使這些地區和周圍的地區無法競爭，價格下跌或許是經濟發展的唯一選擇。泰國在房地產價格降價之前，經濟已經陷入困境，資金外撤，收入下降，房地產下降是必然的趨勢。
其二，房地產實際需求有限，房地產交易相當程度上處于資本運作狀態。也就是說，某一區域的居民安居問題早就解決，但是，本地剩余資本和外來游動資本仍然不斷投入房地產交易，使房價高漲并演變為資本交易。
其三，匯率的變動。匯率的變動使得泰國競爭力下降，短期資本大幅外撤，導致泰國經濟崩潰，房地產價格下跌。而匯率的變動使得日本的投資外流，其后的經濟政策進一步推動了房地產價格的上漲，經濟競爭力下降。降低日本房地產的價格，以降低成本，增強競爭力，刺激經濟，也是日本政府的必然選擇。也正是由于匯率的變動，使得香港物價過高，成本的增加，使得香港的制造業、商業以及旅游業的成本過高，出口銳減，經濟出現負增長，最終，導致了房地產市場的價格的下跌。
參考文獻：
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3．孫執中．試論1991一1995年日本經濟長期蕭條的原因．世界經濟，1998，(4)．
房地產市場論文范文6
2007年,中國房地產市場運行主要有以下特點｡
(一)全國房價總體漲幅較大,部分熱點城市房價持續拉高,供不應求是主因
2007年,中國房地產市場總體上價格漲幅較大｡70個大中城市新建商品住房､二手住房的銷售價格持續走高,8月份,新建商品住房銷售價格同比上漲9.0%,二手住房銷售價格同比上漲7.9%,部分熱點城市房價上漲連續保持兩位數增速｡
我們分析,導致2007年房價高漲的原因主要是供不應求｡一方面,供給量大幅度下滑｡2007年1~6月,全國房屋竣工面積增速低于房屋銷售增速,商品房銷售面積2.8億平方米,同比增長21.5%;房屋竣工面積1.5億平方米,同比增長11.1%;截至2007年6月,住宅竣工面積連續30個月低于住宅銷售面積｡以北京為例,新建商品住房供應自2005年以來持續減少,批準預售面積由2005年的2205萬平方米下降至2006年的1706萬平方米｡另一方面,需求快速膨脹｡資金流動性過剩導致投資性需求增長較快｡同時,在房價快速上漲的趨勢下,自住性購房者提前入市,也造成需求驟增｡
(二)土地供應量不足
近兩年來,土地供不應求的態勢仍在持續,造成市場供求總量失衡,形成供不應求的市場預期｡土地供應量的不足表現在兩個環節｡
1.土地出讓面積不足｡以北京為例,2005年,計劃供應的商品住宅用地為1750公頃,而實際入市的只有900公頃,僅為計劃的51%;2006年,商品住房和經濟適用住房用地計劃供應合計為1900公頃,實際供應為1031公頃,僅為計劃的54%｡
2.開發企業囤積土地導致出讓土地無法全部形成當期的有效市場供應｡根據中國建設銀行研究部的報告,2001年初至2007年5月份,房地產開發企業累計購置土地面積21.62億平方米,但實際僅開發完成12.96億平方米,不足購置面積的60%｡特別是上市房地產公司成為大規模囤積土地的一個主要力量｡這是由于土地儲備量是投資者衡量上市房地產公司投資價值的重要指標之一,而且很容易從公開市場上募集大量資金支持大規模購置并囤積土地｡
(三)多種需求集中釋放,投資投機需求大量入市
在房價快速上升的過程中,多種需求集中釋放｡
1.改善型需求｡高收入家庭對改善型需求的支付能力比較強,家庭收入越高,利用自有資金購房的比例越高｡據對某城市的調查,高檔商品房一次性付款的比例高于貸款比例,一次性付款的比例一般達到60%以上;而普通商品房的貸款比例高于一次性付款的比例,貸款的比例一般達到60%以上｡這使得中低端需求和初次購房需求受到擠壓｡
2.婚齡人口對住房的需求｡受傳統的成家置業理念的影響,新組建家庭購買住房的需求剛性較強｡
3.城市新增常住人口的住房需求｡近年來,中國正處于城市化進程加速時期,城市新增人口對住房的需求旺盛｡
4.城市拆遷導致的剛性需求｡目前,中國處于城市建設快速推進時期,城市房屋拆遷帶來的被動需求隨之增加｡
5.父母提前為子女購房的需求｡在目前房價上漲較快的影響下,年輕人住房需求提前釋放,表現為父母為子女購房時間大大提前,高收入家庭為正在讀大學,甚至讀高中的子女購房的現象比較普遍｡
6.投資和投機性需求｡除以上以居住為目的的需求外,還包括部分以投資和投機為目的的需求,買房直接用于投資,以增值獲利;以改善住房條件為目的的高收入家庭,在購買新建商品房后,原有舊房并沒有在存量房市場立即上市交易,更多的是繼續持有用于投資｡
