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商業地產營銷論文范文1
關鍵詞：商業地產;售后返租;定價分析
一、售后返租模式的歷史與現狀
售后返租在國外已有很多年的歷史，主要用于公司已有房地產的處理，目的是增加公司不動產的流動性，通常是被作為一種融資方式來看待的。但在我國，售后返租這種商業地產開發普遍應用的手法，是在上個世紀90年代中期由香港傳入的。傳入之初興起于廣州、深圳等沿海發達城市，隨后流傳全國。我國的房地產出售回租和國外的情形有顯著的不同，一是主要運用于新開發的收益性較高的商業地產，因此不僅具有融資屬性，也成為開發商的促銷手段之一；二是將一宗面積較大的適宜整體經營的商業地產分割成許多小份的產權來銷售，然后整體回租。售后返租對我國大型商業地產的發展起到了顯著的促進作用，但由于這一新型的交易方式在我國出現不久，在理論認識上還不成熟，在實踐上也出現了很多問題。
上個世紀90年代中期，瘋炒樓花正值方興未艾，由于售房款回籠過早和集中，致使許多見利忘義的不良房地產開發商，在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多爛尾樓并留下許多難以解決的債務糾紛。鑒此，這種營銷方式出現不久就遭到建設部的明令禁止。建設部所頒發的房地產銷售管理辦法明確規定：2001年6月1日后，一律不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋則不在此列。此后“返租銷售”模式一度沉寂。
最近幾年，由于房地產開發市場所供應的產品同質化現象極其嚴重，而且供應量偏大，致使競爭變得異常激烈。在產品銷售進度難以理想的情況下，開發商只好在“回報率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短時間內售出所有已經開發和待開發的產品，加速資金滾動。正因如此，售后返租又重新抬頭，回報率也從幾年前較保守的每年6％至8％升到了目前的8％至15％不等，返租年限也從以前的3年左右變成現在的10年之久。
二、售后返租模式與其他開發模式的比較
縱觀這幾年我國的商業地產開發可以發現，除售后返租外，國內商業地產開發主要采用了只售不租、部分出售部分出租、只租不售等幾種模式。
1.只售不租模式
此種模式是指商業地產項目在建成后，通過打散分別出售給中小業主。這種模式使得開發商在項目開發過程中的資金壓力大大緩解，降低了開發項目的資金門檻，有利于項目的開發運作，短期見效非?？?，適合資金實力不是非常雄厚的公司。但是，單純的出售使業主的產權多元化，難以實行統一經營。商業地產一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業設施在所有權和經營權上被徹底分割，失去了它的整體性。購買商鋪的業主一部分是以經營者的身分出現，買商鋪的目的就是為了經營，而另一部分業主則是以投資人的身分出現，并不急于經營，有的甚至是為了養老。這就導致許多商鋪在售出之后一直“大門緊閉”。這不僅損害了投資者的利益，帶來較大的投資風險，還會損害開發商的形象，影響城市景觀，對城市社會經濟的發展造成不良影響。
2.租售結合模式
為了彌補只售不租方式的不足,解決商業地產經營中可能出現的問題,開發商找到了租售結合的方式。具體包括售后返租模式和部分出售部分出租兩種模式。
部分出售部分出租模式是指開發商將開發出來的商業物業出售一部分,以收回投資成本,余下的資產開發商自己組建管理公司或聘請專業的管理公司來出租經營,以賺取后期的營運利潤。目前,在國內主要采取“地產大鱷+商業巨頭”的形式,即在開發商開發商業地產之前,就與知名商業企業結成戰略聯盟,房地產商在受讓土地后規劃前,充分考慮項目商圈的市場需求,并與其相適應的一家或若干家商業企業確定合作關系,在開發過程中,讓這些企業參與相關的規劃工作,最終使整個開發經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。在這種方式下,主力店鋪在建成之前就已經租給了知名企業,而剩下的非主力店鋪則采取出售的形式。
這種模式有比較突出的優點。其一,可以通過銷售商鋪來收回部分資金,一定程度上緩解開發商的壓力；其二,準確的商圈分析,合理的市場定位和業態組合可減少各種資源的浪費,使房地產企業的效用最大化；其三,商業巨頭的穩定租金提高了商業地產項目整體經營的穩定性,房地產商可以借助商業巨頭的品牌效應加快中小店的招商進度,樹立自身的形象；其四,減少了對假設周期和資金統籌的影響因素,使投資估算更準確,資金統籌更順利。但是,這種模式使得大部分商圈采取出租的形式,投資回收期長,開發商需承受較大的資金壓力。此外,項目的商圈是發展變化的,在房地產商與商業企業結成聯盟之后,商圈內可能出現原有商業業態改變或非商業地產改造成商業物業,在這種情況下,原來設計的業態組合就面臨著重新調整。
3.只租不售模式
只租不售模式主要包括兩種,即委托專業招商機構進行項目招商出租、自己搭建招商隊伍進行出租工作。將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商出租,通常國際專業招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求,所以委托國際知名專業咨詢機構進行前期招商出租工作更能有效地促進項目的進展。該類商業地產的開發以出租為唯一模式,意味著開發商必須先通過金融措施籌措到足夠的資金,將該類商業地產建設完成并投入運營,再依靠租金收入回收投資、賺取利潤。如果開發商不能解決項目開發完成、投入運營初期所需要的資金,那么項目是缺乏可行性的。
由于采用出租模式開發商業地產,前期投入的資金巨大而回收期長,而且前期規劃、建設、招商、經營管理等都是專業性極強的工作,因此,需要開發商不僅要具有開發商、投資商的背景,同時又應該具有經營商的背景――至少要組合有專業開發、投資、管理背景的管理團隊。但是目前我國國內的開發商很難達到這樣的要求,因此大多數采用前面兩種開發模式開發商業地產。
模式只售不租租售結合
售后返租部分出售、部分出租只租不售
實質產權和經營權被分割和轉移經營權在返租期內完整，產權被分割且轉移產權、經營權基本完整且基本無轉移
產權、經營權皆完整
優點開發商可盡快回收資金
可收回一定的資金；商業物業可順利開業投資風險小；有利于提升物業價值有利于商業地產的經營；保持良好的形象
投資者無明顯優點出租較容易；有一定的租金回報投資風險較小投資風險較小
缺點
開發商不利于商業地產的經營；有損形象仍有較大的資金壓力；返租期后的續租、經營困難資金壓力巨大；合作伙伴破產時存在巨大風險資金壓力巨大；對開發商素質要求太高
投資者存在較大的投資風險存在一定的投資風險無明顯劣勢無明顯劣勢
三、售后返租定價分析
(一)商業地產售后返租定價的特殊性
和住宅房地產只需確定房屋售價不同，商業地產售后返租定價時需要考慮的因素更多，定價的過程也更為復雜。
(1)售后返租模式作為一種集銷售、融資、經營于一體的商業地產運作模式，定價過程中應包含融資因素。
(2)同時確定銷售價格和租賃價格。住宅房地產一般或者銷售或者租賃，因此，在一次交易中要么只需要確定售價，要么只需要確定租金，但在商業地產售后返租中，銷售和租賃是同時發生的，售價和租金是緊密相關的，是同時確定的。
(3)確定包含售價、回報率、返租期三個待定參數。租金由售價和回報率確定，而售價和租金都和返租期緊密相關，因為返租期的長短和融資成本及雙方風險的分配有關。
(二)商業地產售后返租定價的模型
設一項售后返租的商業地產的售價為P，凈租金回報率為i且在返租期內保持不變，折現率為r且假定保持不變，當不考慮租售雙方的交易稅費時，對購買人來說相當于投資收益率，對出售人來說相當于融資成本，返租期為m年。商業地產剩余可使用年限為n年，且m≤n，假定返租期滿后的n―m年的商業地產價值預計為R。
P=∑mt=1P×i(1+r)t+R(1+r)m（1）
再設市場凈租金為W，折現率為r0，則該商業地產的市場價值V由收益法可得
V=∑nt=1W(1+r0)t（2）
第m年時，商業地產的市場價值按收益法計算應為
R=∑n-mt=1W(1+r0)t（3）
記R=k×V，由(2)和(3)知
k=(1+r0)m[(1+r0)n-m-1](1+r0)n-1(4)
k的取值范圍是0＜k≤1，其值的大小取決于返租期m相對于商業地產產權期限n的長短，當返租期確定時，k是一個定值。由于m遠小于n，因此k總是小于1.
將R帶入(1)得
P=∑mt=1P×i(1+r)t+V×k(1+r)m(5)
記融資比例q=P/V
代入(5)并經整理可得
i×∑mt=11(1+r)t+kq×1(1+r)m=1(6)
由式(6)可得到以下結論：
結論①：當融資比例q一定時，凈租金回報率i和融資成本r呈同方向變化；
結論②：當凈租金回報率i一定時，融資比例q和融資成本r呈反方向變化；
結論③：若要維持融資成本r不變，則凈租金回報率i和融資比例q必然同方向變化。
商業地產開發商可采用的價格策略具體有三種：P=V 、P＜V、P＞V。
(1) 當P=V，也即q=1。令r=r0，則i=W/V。由式(2)知W/V=1/∑nt=11(1+r0)t。這是商業地產租賃市場的平均凈租金回報率，以表i0示。即q=1時，若i=i0，r=r0（結論④）。再由結論①可知，當定價為P=V時，若提供超出市場平均的凈租金回報率，則必然付出超出r0的融資成本。
(2) 當P＜V時，此時q＜1。由結論④和結論②可知，若i=i0，則q＜1時，r＞r0。這一結論也可表述為結論⑤：q＜1時，若i=i0，則r＞r0。同理，由結論④和結論③，可得結論⑥：q＜1時，若r=r0，則i＜i0。由結論⑤ 、⑥和結論①可知：當開發商確定P＜V時，若提供市場平均的凈租金回報率，則必然付出超出r0的融資成本，若只愿付出r0的融資成本，則只能給購買人提供低于市場平均的凈租金回報率，從而缺乏市場吸引力。
(3) 當P＞V時，此時q＞1。由結論④和結論②可得結論⑦：q＞1時，若i=i0，則r＜r0；由結論④和結論③可得結論⑧：q＞1時，若r=,則i＞。由結論⑦ 、⑧和結論①可推知結論⑨：q＞1且取一定值時，必然存在一個i的區間，使得當i＞i0時，r＜r0。上述結論表明：當開發商采用P＞V時，若提供市場平均的凈租金回報率，則付出的融資成本必然低于r0；若只付出r0的融資成本，則也可給購買人提供高于市場平均的凈租金回報率；當融資比例不變時，必然存在一個回報率區間，使得回報率i大于市場平均的凈租金回報率而融資成本小于r0。
四、商業地產商承諾高回報率的動因分析
在我國商業地產的項目開發過程中，商業地產商通常開出8％、10％甚至15％的售后包租收益率，使購買者以為高回報率即意味著高投資收益率，從而使交易順利進行。商業地產商之所以采取這種策略的原因可用上面模型得到的結論來解釋。
由結論②知開發商可以設定一個具有誘惑力的高回報率，同時通過提高售價增加融資比例達到降低融資成本的目的。這對于購買者而言意味著購買者花高價買下的房地產并沒有給自己帶來高的投資收益率；相反，購買者還要承擔巨大的投資風險，因為經營性售后返租的實質性風險在出租人(也即購買人)一方。這種交易對購買人來說非常不利，但在現實中仍會發生，因為這種不利的結果具有一定的隱蔽性，因而也具有隱性欺騙性。因為在房地產售后返租交易時，買賣雙方在價格談判中僅涉及到售價、回報率和返租期，開發商會極力渲染高回報率，使購買者以為高回報率即意味著高投資收益率，但投資收益率并不是直接顯現的，它還與銷售價格與真實價值的比例(即融資比例q)、返租期有關。購買者雖然可能會察覺到售價偏高，但購買者由于信息的不對稱，難以弄清房地產的真實價值，并不清楚房地產的價格被抬高了多少，同時受高回報率的誘惑從而成交。
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商業地產營銷論文范文2
【關鍵詞】AB房地產公司；總體戰略；競爭戰略
一、企業總體戰略定位
目前，我國的房地產市場呈現快速增長的趨勢，加之我國宏觀經濟發展良好，城市化進程穩步向前推進，新農村建設如火如荼，住宅建筑和商業房地產市場的需求量都很大，但我國房地產行業真正快速發展起來的時間并不長，只有幾年的時間。由于具有更多的優勢資源和更加強有力的競爭地位， AB房地產公司應該集中精力在房地產經營管理方向，不要輕易轉移已經具有一定的競爭優勢的公司業務，所以目前AB房地公司的定位，應該將更具優勢的資源充分投入到擁有更強競爭力及發展潛力大的公司項目上。AB房地產公司其本身是以房地產開發為主要經營業務的，制定該發展戰略應將企業內部和外部環境、企業的資源和能力的實際情況相結合起來綜合分析，做出符合自身規律并行之有效的的戰略。就外部條件來說，AB房地產公司所處的大環境還是不錯的，經濟持續平穩快速發展，城市化進程逐步加快，再加上城市區域進程日新月異，在本行業競爭中具有較強的優勢，所以該公司主要存在來自于全國房地產金融政策的調整的威脅，但這些都有辦法化解，比如說提高公司融資的渠道，憑借電力和企業信用以降低金融風險。就內部環境而言，公司的專業技術人員擁有豐富的經驗，公司本身也具有相當的資金實力和融資能力，另外其土地儲備資源豐富，土地的升值潛力巨大，跟更重要的是，該公司一致與政府相關部門之間保持有良好的溝通。因此，綜合考慮分析該公司的內部和外部環境條件，得出的結論是AB房地產公司擁有的機會和優勢遠遠勝于所面臨的威脅和劣勢，因此該企業的整體戰略應該制定為快速發展的戰略。所以該企業應及時抓住一切有利于自身發展的機會，在保證穩步向前的基礎上，進一步縱向加深自身的產業結構鏈。
二、企業競爭戰略的確定
在明確了整體戰略之后，AB房地產公司應進一步明晰所從事的業務領域。如何在共同業務領域比對手更具有競爭力，還需要進一步選擇更深層次的商業戰略|競爭策略。就產品及市場競爭策略的特點綜合考慮來說，成本領先戰略、差異化戰略及集中戰略仍然是該企業的主要競爭策略，這是因為企業競爭的領域不同及處于多樣的競爭態勢，企業的戰略選擇就會是層出不窮的，以下將分開闡述這三大競爭策略。
（一）成本領先戰略
成本領先戰略指的是企業在內部加強其成本的控制，比如說在產品研發、生產、銷售等各個領域盡最大限度地減少并控制，成為行業的成本領先者。因此，在整個房地產開發的過程中，通過降低采購成本、運輸成本、設計成本等使項目成本達到最低化，從而實現成本領先，而實現這一戰略的途徑主要有以下幾點：
首先，應注重規模經濟，提升規模發展；房地產開發公司在進行新項目的選擇時，應盡量挑選大規模的地塊，同時，在原材料及設備等成本的采購方面，應采取大批量采購的模式降低采購成本。其次，企業應不斷提高其自身的管理水平，提高工程的建造質量，從而減少人力、物力、財力的消耗及產品的單耗。第三，高銷售增長度和市場份額，否則，隨著產量增加，從而大大增加產品積壓的風險。而要化解產品積壓風險，就需要企業不斷地提高其營銷能力，不斷地增強自身實力，縮短產品銷售周期，在最短的時間，占有較大的市場份額。
（二）差異化戰略
差異化戰略的含義是讓企業深刻地了解自身與其他企業存在的差異，并根據存在的差異為企業制定相應的戰略規劃。另外，還可以使自己在行業內建立了一個獨特的運作和管理模式，進而使企業在競爭中占據強勢的地位。若采取差異化策略，企業可以增強競爭的防御力量，并使企業獲得更多的利潤，贏取較高水平的收入。房地產企業可以采取的差異化戰略，其主要模式有以下幾種：如服務特色、產品性能、品牌形象等等。
（三）目標集中戰略
目標集中策略主要是把企業經營戰略的目標重點投放在某一特定的客戶群體、某一目標市場、或者是某個特殊的產品類別，例如，萬科，主要進軍于住宅市場，并且對住宅市場情有獨鐘，致力于住宅產業化道路的不斷探索，而對于大連萬達來說，則是將目標市場重點放在逐步發展的商業地產房地產這一塊，目標成為全國商業地產領軍人物。因此，我們發現，房地產市場發展至今天，其必然的趨勢將是規?；凹谢?，這就要求房地產企業要營建特色品牌，不斷增強自身的核心競爭力，增強品牌效益并拓寬市場，并且最終實現企業長期發展的終極目標。
參考文獻
[1]于洋帆.AA房地產公司戰略制定[D].中國知網碩士論文，2011.
商業地產營銷論文范文3
關鍵詞：物流園區；價值創造；驅動機制
中圖分類號：F250 文獻標識碼：A
物流園區是為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區域，集中建設的物流設施群與眾多物流業者在地域上的物理集結地。共同的信息平臺、一體化結算和規?；s化的運作方式是物流園區的重要特征。物流園區將物流設施和不同的專業化企業及參與者聚集起來，通過市場化的運營管理，實現資源共享和優勢互補，并達成其價值鏈上各參與主體的利益訴求，最終實現物流園區的整體價值。
1 物流園區價值鏈的組成要素
物流園區的建設是物流園區的開發、運營管理及實現盈利的整體過程，也是物流園區的價值創造與實現的過程。在這一過程中，物流園區的開發主體、運營管理方、物流園區的入駐企業、所有物流園區外的物流服務需求者（即物流客戶）以及政府均參與到物流園區的價值鏈運作中，成為物流園區價值鏈的組成要素。
1.1 物流園區的開發主體。物流園區的開發主體是指具體負責物流園區土地征用與開發，完成物流園區內各項交通、市政等基礎設施建設的企業主體。物流園區的開發主體可以是一家企業，也可以由多家企業共同組成；可以是國有企業，也可以是私營企業。
1.2 物流園區的運營管理方。物流園區的運營管理方是指物流園區建設完成，開始投入運營后，具體負責物流園區日常管理工作，為入駐企業提供服務的企業。在實際運作中，物流園區開發主體往往自己從事物流園區的經營管理或者聘用第三方實施管理，即經營管理方是開發主體或其聘用的第三方。由于其獲得利潤的渠道一致，且都依靠物流園區的長期穩定運營來獲取利潤，因此，可以將開發主體和經營管理方歸為一方。
1.3 物流園區的入駐企業。物流園區的入駐企業是指在物流園區開發完成后進駐物流園區的各類企業，既包括物流企業，也包括工業企業和商貿企業等物流服務需求企業和后勤配套服務企業。其中，物流企業是物流園區的入駐主體。入駐園區的物流企業在物流園區內自主經營，為其物流客戶提供服務，獲取收益；物流需求企業是指為本企業提供物流服務的企業，即自營物流的企業；后勤配套服務企業指為物流園區提供后勤保障及相關配套服務的部門，如加油站、汽修、餐飲、金融服務等。物流園區的入駐企業是物流園區運行和發揮各項功能的核心。
1.4 物流園區外的物流客戶。物流園區外的物流客戶是指沒有入駐物流園區的物流服務需求者，包括工業企業、商貿企業等一切需要物流服務的主體。他們是否選擇物流園區內的物流企業為其提供服務，直接決定著物流園區入駐企業的經營狀況，進而決定物流園區的經營狀況。
1.5 政府。在物流園區建設及運營過程中，政府主要發揮著宏觀規劃與管理作用。政府是物流園區開發用地的提供者，也是物流園區項目的審批者。同時，工商、稅務、海關等政府相關職能部門直接為物流園區的開發主體、經營管理方以及入駐企業提供各種支持與服務。此外，政府通過出臺各種相關政策，為物流園區的運營提供了重要的政策環境。
2 物流園區價值創造主體的利益訴求
2.1 物流園區開發主體的利益訴求。物流園區的開發主體所追求的價值包括兩個部分，一部分是物流園區的地產開發價值，即物流園區的硬件設施設備進行出租或轉讓所獲得的收益；另一部分是物流園區運營過程中，隨著物流地產開發與物流服務及其他相關配套服務的一體化發展，物流園區開發主體獲得的物流地產增值后入駐方的承租收益，即商業地產收益。盡管這類收益與普通的商業地產開發收益有很大差別，但是，當物流園區進入穩定運營狀態之后，隨著相關企業的入駐和物流設施的日趨完善，其持續經營所帶來的長期穩定的投資收益同樣非?？捎^。
2.2 物流園區入駐企業的利益訴求。物流園區入駐企業的主體是物流企業。物流企業進駐物流園區的目的主要分為兩類：一類是通過物流園區聚集物流活動的各種功能，尤其是統一的物流信息平臺的優勢，擴大業務規模，獲取更多利潤；另一類是借助物流園區所提供的各種設施設備租賃與管理服務，最大限度地減少在擴大業務規模時所必須的物流基礎設施設備的投資成本，以滿足降低成本的需求。因此，物流園區入駐企業的利益訴求，集中體現在物流園區為其提供物流設施設備的共享以及優質高效的物流管理服務，滿足其追求物流活動價值最大化的要求。簡單來講，物流園區的入駐企業追求的是物流經營價值。
2.3 物流園區外的物流客戶的利益訴求。物流園區外的物流客戶的利益訴求，主要是在物流園區內的設施設備支持及集約化、規?；奈锪鬟\作下，物流園區內的物流企業為其提供優質、高效、低成本的物流服務，滿足其低成本、高效率的物流業務外包的需求，即物流服務價值。
2.4 政府的利益訴求。對于政府來說，其利益訴求包括兩個方面：一方面是經濟利益。由于物流園區的土地一般為政府所有，因此，土地出讓收益是政府規劃物流園區所能夠獲得的直接經濟利益。另一方面是社會效益。物流園區的建設能夠將本地區分散的物流企業和物流要素聚集起來，進行合理的規劃和布局，不僅提高了物流運作的集約化水平，促進本地物流產業的規?；?、專業化發展，促進地方經濟進步，更帶來了城市交通的改善和城市功能布局的合理化；此外，物流園區建設及運營能夠創造大量就業機會，增加政府財政收入，促進區域經濟結構的改善和發展質量的提升，這些都是物流園區建設的社會效益。這種社會效益最終反饋到社會環境的改善、區域經濟發展水平的提升和政府財政收入的增加上，就成為政府的長遠利益，也是政府支持規劃建設物流園區的利益訴求的核心。
3 物流園區價值創造驅動機制的形成
基于物流園區內外各利益相關者的不同的利益訴求，其相互之間的競爭與合作共同構成了物流園區的價值創造機制。具體來講，首先，物流園區外的物流客戶需要園區內的入駐企業為其提供物流服務，二者之間的業務關系是物流園區內入駐企業的盈利保障；其次，物流園區內的入駐企業依賴物流園區的開發和經營管理者來為其提供物流硬件設施和配套服務，這是物流園區入駐企業向客戶提供物流服務的基礎，而二者之間的業務關系也是物流園區開發主體和運營管理方的利潤來源；再次，物流園區的長期經營及其帶動效應所創造的社會價值，是政府利益的著眼點。因此，物流園區的價值創造機制由以上三層價值創造活動來驅動，這三層價值創造活動是在兩個主要過程中完成的，即物流園區的開發過程和運營管理過程。物流園區的價值創造活動以物流園區的開發建設為基礎，實現以物流企業為主體的入駐方的聚集，體現了物流園區的地產價值和物流服務價值的雙重特征。所以，物流園區的價值驅動機制是在物流園區的開發價值與物流經營價值整合的基礎上，受到政府等相關利益主體的約束與補充所形成的復雜的價值系統。因此，物流園區的開發和運營要立足于為物流企業和物流服務需求方服務的特點，從價值鏈的角度實現各參與主體利益訴求。
4 促進物流園區價值驅動機制良性運轉的對策
4.1 以項目策劃為重點，進行物流園區的規劃開發。在物流園區規劃開發階段，合理而周密的項目策劃是保證其未來價值得以順利實現的關鍵環節。因此，在開發建設物流園區之前，必須進行詳細的市場調研，準確預測本地區物流市場的需求狀況，明確物流園區的服務范圍和目標客戶；同時，科學地進行物流園區的定位，重點是物流園區的功能定位。在此基礎上，形成物流園區開發建設的可行性分析報告，并以此為依據，制定未來物流園區建設的長期戰略規劃和設計方案。
4.2 以招商和品牌打造為重點，開展物流園區的營銷推廣。物流園區開發立項后，進入營銷推廣階段，這一階段一直伴隨著物流園區從開始建設到建成投入運營的全過程，其主要工作是吸引物流企業入駐，即招商。前期，在物流園區開發過程中，針對物流企業應當大力開展宣傳推廣，讓其充分了解物流園區的發展規劃、發展前景和競爭優勢，激發物流企業進駐物流園區的欲望，并與之簽訂進駐意向書。這一過程中，物流園區可以針對物流企業的特殊需求，為其提供專業化的設施和設備，從而增強物流園區對物流企業的吸引力。中期，在物流園區運營初期，除了繼續招商并提高入住率外，還要做好物流園區的經營管理工作，建設物流園區統一的資源調度中心、統一的結算中心和統一的客戶服務管理中心，為入駐企業提供一體化的物流管理服務，以真正實現物流園區入駐企業之間的相互合作，實現物流園區資源的整合。后期，物流園區由建成運營初期進入持續經營階段，此時的營銷推廣的重點是物流園區的品牌塑造與提升。物流園區的運營管理方應當高度重視管理服務能力的構建，重點打造運營管理方和入駐企業、入駐企業之間的緊密合作關系，在提高入駐企業滿意度的同時，增強入駐企業對物流園區的依賴程度，形成穩定的客戶資源。
4.3 以創新服務領域為重點，加強物流園區運營中的價值管理。物流園區的運營管理是物流園區最為重要的價值創造環節。物流園區運營管理主要包括兩個方面的內容，運營指物流園區的服務活動，如倉儲、配送等；管理主要指物流園區的其他輔活動，如安保、物業管理等。其中，物流園區的運營活動是物流園區核心價值實現的主要途徑，除了傳統的倉儲、運輸、配送等業務功能外，物流園區還應當構建起加工、交易、轉運、海關報關以及金融物流、代采代售、信息等增值，積極嘗試拓展服務領域的創新。包括基于產業聯動的服務創新，如推動物流與商貿、物流與制造業的聯動發展；基于產業融合的服務創新，包括物流與金融、物流與電子商務的服務融合；基于多式聯運的服務創新，如保稅物流、口岸物流、國際物流的拓展服務等。以新興業態帶動物流園區功能升級和服務提升，為物流園區的各利益相關者帶來更大的價值和回報。
參考文獻：
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[2] 李基初. 物流園區企業化運營管理模式分析[J]. 商業時代，2010（5）：30-31.
商業地產營銷論文范文4
【論文摘要】本文闡述了黑龍江墾區現狀及其農業具有的競爭優勢，探討了黑龍江墾區農業市場信用機制與現代市場體系存在的問題，結合黑龍江墾區農業的實際情況，提出了建立墾區農業市場信用機制與現代市場體系的策略．對促進黑龍江墾區農業的持續、和諧發展具有重要意義。
作為地處邊疆的黑龍江墾區．以其獨特的區位和實力，充分發揮了屯墾戍邊穩定邊疆的骨干作用。隨著我國墾區農業產業化經營的推進，墾區農業和農村經濟結構發生了深刻變化，農產品市場流通歷經多次變革．取得長足發展。但對照現代農業發展要求和不斷變化的市場需求，農產品市場體系建設仍顯滯后．農產品銷售難時有發生，農產品流通方面尚有許多工作需要加強。筆者近期就市場信用機制與墾區農業農產品營銷和市場體系建設問題做了一些調研和思考。
1黑龍江墾區農業現狀及其優勢
黑龍江墾區地處三江平原、松嫩平原和小興安嶺山麓，按行政區劃分布在全省12個市(地)、74個縣(市、區)。現有總人口165．8萬人．全部從業人員79．7萬人．其中農業從業人員49．1萬人。墾區土地總面積5．6萬km，占全省土地面積的12％；其中耕地238．2萬hm，占全省耕地面積的1／5；人均占有耕地1．43hm；另外墾區還擁有林地93．73萬hm．草原38．47萬hm，水面28．27萬hmz，具有發展農業得天獨厚的資源條件。墾區是在我國東北邊陲人跡罕至的亙古荒原上開發建設的．素有“北大荒”之稱。經過半個多世紀的艱苦奮斗，建成了我國耕地規模最大、機械化程度最高、糧食綜合生產能力最強的中央直屬墾區．成為國家重要的商品糧基地和糧食戰略后備基地。墾區已經形成了以農業為基礎．工商運建服綜合經營，多種所有制經濟共存，社會事業全面發展，既具經濟屬性、又有社會屬性的完整社會經濟區域。墾區農業具有的核心競爭能力表現在以下幾個方面：①墾區優越的自然環境。北大荒自然資源富集，水利資源豐富，土地廣袤肥沃，具有保護完整的原始沼澤生態系統，林地、草原面積廣闊，生態環境良好，污染小，是一座綠色的寶庫。(墾區農業的組織化優勢。墾區農業建立了以市場為導向、以家庭農場為主體、以產業化經營為紐帶，以產出和效益為目標，利益聯結與行政引導相結合的組織化經營新模式。③墾區的大農業生產優勢。墾區土地集中連片。適合集約化、規?；?、機械化生產，基本實現了農業田問作業機械化。④墾區農業的科技創新優勢。墾區重視農業新技術的開發與推廣，農業科技服務體系健全。墾區種植業全部實行區域化布局、規?；N植、模式化栽培、標準化作業，一系列高產栽培技術、保護性耕作技術、測土配方施肥技術、植保病蟲草害綜合防治技術和田間標準化作業技術的廣泛應用．提高了資源產出率。
2墾區農業市場信用機制與現代市場體系存在的問題
2．1墾區農產品營銷問題仍是墾區農村經濟發展的瓶頸
墾區農產品營銷問題仍是墾區農村經濟發展的瓶頸．幫助墾區農民解決營銷問題是墾區“三農”工作的重要任務。農產品營銷是指農產品從生產者轉移到消費者過程中的生產、采集、加工、運輸、批發、零售和服務等全部營運活動。改革開放30年．墾區農業的市場化發展取得顯著成就。但真正意義上的市場農業機制尚不健全，墾區農產品市場流通問題尚未很好解決?，F在看來，墾區農產品營銷問題仍是墾區農業發展中的一個焦點問題．是墾區農民增收一個繞不開的話題，也是墾區農村經濟發展過程中一個長期存在的難題，這個問題解決不好。必然會影響墾區農業農村經濟又好叉快發展。解決墾區農產品營銷問題需要各方面共同關注，視之為墾區“三農”工作的一件大事。
2．2墾區存在市場風險阻礙了墾區農業市場化進程
市場風險是指農產品供求失衡導致的價格波動和價值實現的困難。近年來，墾區農業市場風險增加，已影響到農民收入的增長。農民收入增長減緩已經制約了墾區農業經濟的快速增長和城鄉經濟的協調發展，成為影響墾區經濟全局的突出問題。市場風險的存在主要有三個原因：一是需求彈性小。大多數農產品屬于最基本的生活必需品．隨著消費者收入水平的提高和恩格爾系數的降低，對農產品的直接消費量減少。二是市場調節的滯后性。市場機制對農產品產量和生產結構的調節，是根據現行的生產價格而不是未來的生產價格進行的．由于農產品的生產周期長，所以生產無法迅速適應變化多端的市場。三是農業生產及農產品供給的季節性強。墾區農業的生產經營帶有明顯的季節性，農業生產的時間性強，錯過季節，損失就難以避免。受生產特性的影響，農產品進入市場一般都表現出很強的集中性，并且大多屬于鮮活產品，一旦流通受阻．后果不堪設想，墾區的農業市場風險更加嚴重。當前墾區農業所面臨的所有市場風險，集中在一起，就是農產品競爭力低，一定程度上阻礙了墾區農業市場化進程，降低了墾區農產品的市場競爭力。
2．3墾區現有市場體系不完善導致了墾區市場信用缺失現象
墾區農產品市場體系雖已初具規模，但還存在規模不夠大、布局不合理、交易方式和管理機制落后、商業地產性質的農產品市場與區域主導產業銜接不緊密等方面問題，不能很好適應墾區現代農業發展和農產品有效供給的要求。近年來，墾區一些農產品出現了“種少了富不了、種多了賣不掉”的現象，一批有品牌、有質量、有優勢的農產品受到了市場的歡迎，也有一些農產品由于營銷跟不上，不被消費者認可。逐漸退出市場。農貿市場目前仍是墾區農產品零售終端的主要途徑。墾區現有的農貿市場需要加快升級改造，取消馬路市場，實行退路進場，建設固定的大廳式交易場所，完善場地、道路、水電、垃圾處理等必要設施已經成為墾區市場建設急需解決的問題。墾區的農產品市場體系的不完善一定程度上導致了墾區市場信用機制缺失現象的出現，墾區個別農產品質量出了問題，一些農產品營銷出現“不公平公正、不誠實可信”的現象。目前來看，由于農業生產以家庭經營為主，生產者數量多，規模小而散，加強誠信建設尤為迫切。
3墾區市場信用機制與現代市場體系建立研究
3．1加強墾區農產品營銷工作。提高墾區農產品市場競爭力
加強墾區農產品營銷工作，要做好四個方面工作：一要把做好農產品營銷工作作為發展墾區現代農業的重要抓手。建設墾區現代農業不僅要用現代科技改造農業，用工業技術裝備農業，更要把農產品營銷作為重要環節，用市場的觀念指導農產品生產。用現代營銷的理念指導農產品銷售，構建完整的墾區現代農業產業發展體系。二要把做好農產品營銷工作作為提高墾區農業產業競爭力的重要手段。針對墾區消費觀念的改變，要在加強農產品質量建設的基礎上。充分利用現代營銷手段，樹立墾區農業企業和農產品形象，打響墾區農產品品牌，引導消費，提高競爭力。三要把做好農產品營銷工作作為促進墾區農業增效、農民增收的重要措施。通過加強墾區農產品營銷，一方面提高墾區農產品生產者應對市場風險的能力，更有效、及時地把農產品賣出去；另一方面通過市場信號的有效傳遞，促進墾區農業生產經營企業和農戶調整生產結構，強化質量意識，培育農產品品牌，提高生產效益。四要加強投入和政策支持墾區農產品市場體系建設。通過政策引導．吸引社會力量投入墾區農產品市場設施建設，形成多元化的投人機制，促進墾區市場建設與繁榮，提高墾區農產品市場競爭力。
3_2建立以市場為主體的農業風險防范機制。推進墾區農業市場化進程
現代農業市場風險防范體系是加快現代農業發展的重要途徑。農業自然災害風險分散的市場機制是指以私人為主體，以市場為依托，以風險利益為紐帶．以保險作為主要手段建立風險損失基金所形成的風險分散和補償機制?，F代農業風險防范是穩定現代農業生產經營，提高現代農業綜合經營能力的重要手段。
一方面，現代農業由于技術水平先進、組織化程度高、市場容量大和經濟效益好等特征，其抵抗和防范風險的能力要強于傳統農業。另一方面，現代農業本身的高投入、高技術、高產業化和高市場化率的特點，又使其面臨著巨大的市場風險、技術風險和信用風險等。通過建立完善的市場風險防范體系，把生產經營管理中的風險以轉移和分擔等多種方式化解出去，可以對現代農業和農戶進行有效的風險管理和經濟補償?，F代農業市場風險防范體系的風險管理和市場化運作．可以大大提高現代農業和農戶抵抗風險的能力，極大地調動和提高社會各界投資現代農業的積極性和信心。同時，發展現代農業市場風險防范體系對于加快現代農業的產業化、市場化進程和提高其國際競爭力將起到十分積極的推動作用。
