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土地增值稅論文范文1
論文摘要：土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，其重要性不亞于營業稅和企業所得稅，由于對企業的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優惠政策采取了相應的清算辦法。
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。
計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。
由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。
(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
2正確確定清算計稅單位
房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
3認真審核銷售收入的真實性
企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。
4認真審核計稅的扣除項目
(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。
主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。
④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。
(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。
(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。
5靈活運用減免稅優惠政策
土地增值稅論文范文2
1.房地產業發展過快
改革開放以來，我國房地產業進入了前所未有的高速發展時期，不僅成為我國國民經濟的支柱產業之一。與之極不相稱的是，土地增值稅額雖有較快的進展，但在當年的稅收收入中的比率依然不高。如2001年為0.07%，2002年為0.12%，2003年為0.18%，2004年為0.29%，2005年為0.77%，2006年為1.02%，2007年為1.08%。
2.房地產業稅收流失嚴重
2005年，國家稅務管理系統針對房地產行業進行了一次大范圍的稅收檢查，有11個省級國稅機關和29個省級地稅機關參與這項工作。檢查結果表明，截至2005年10月底，全國共檢查納稅人27738戶，其中，有問題的13835戶，問題率達到49.88%。稅收流失情況的確嚴重。
3.原有征收制度不合時宜
國務院于1993年即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定了這一稅種。目前來看，這一征收辦法不合時宜，重點表現在相關收入、費用的界定不科學，導致房地產企業的稅收遵從成本較高；稅務人員在采用查帳征收或核定征收等方式上隨意性較大，不利于房地產業的平等競爭。
二、土地增值稅對房地產業的影響
1.對房價的影響
隨著全國各地房價的快速上漲，土地的價格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價格上漲，特別是當土地的價格快速上漲時，一些企業或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進行囤積、對土地進行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，而多次的土地炒作又會使土地的價格輪番上漲。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內房地產市場土地的流轉與炒作，降低房地產市場泡沫吹大的風險。影響機制如下：
(1)對于人們普遍關心的開發商會不會因此將增值稅轉嫁給消費者并由此引發房價的新一輪上漲，筆者認為對于這一點要區別看待，因為價格漲不漲并不完全由開發商決定，市場供需，土地，建筑類型，區位等眾多因素決定著房價，即使開發商有意漲價，也很可能會受到其他因素(銷售周期)的牽制而無法實現。作為開發商來說，如果能將增值額同扣除項目金額的比例保持在20%以內，就不用交納土地增值稅，而如果提高房價以圖更高利潤，扣除土地增值稅后的利潤和20%差不多，但高房價會造成銷售上的困難，銷售周期和財務成本都隨之增加，索性不如更加合理地定價，這樣起碼資金回收速度快了，可以提高資金的使用效率。因此，嚴征土地增值稅，會有效遏制開發商爆炒房價的中動使得目前充滿泡沫的房地產市場回歸理性。
(2)這個規定將會鼓勵開發商進行普通住宅的開發。因為高端住宅項目的利潤會比較高，增收的稅費自然也就比較高。但如果是納稅人建造普通標準住宅出售。一是正好符合廣大購房者的需求；二是因其成本低售價低，如果增值額未超過扣除項目金額20%的話就可以免征增值稅了。如此一來，普通住宅的供應量將加大，能極大地緩僻購房難、購房貴的局面，購房者的選擇將會更多。
(3)理論上土地成本的上漲會推動房價的上漲。土地增值稅的清算雖然會使開發商的成本或多或少地增加，但開發商極少采用成本定價法，幾乎無一例外地采用市場定價法，因此這部分成本并不會轉嫁到房價上。而且房價是否受影響，主要取決于供求關系。我國商品房價格的居高不下，本質上是由于商品房供不應求所致。
因此，筆者認為，土地增值稅的清算，開發商成本的增加，不會轉嫁到消費者身上，只會部分削減開發商的暴利，開發商為了避稅會多開發中低檔住宅，這就會使國內居高不下的房價有所回落，國家的宏觀調控政策將會收效。
2.對房地產開發商利潤的影響
當土地增值稅清算時，稅后利潤根據利息扣除計算方式不同分為兩種情況：
(1)利息支出可以準確計算并提供證明
應納土地增值稅
=(94.5%×銷售單價×銷售面積-1.25×單位成本×銷售面積-銷售面積×利息支出/總面積)×土地增值稅稅率-(1.25×單位成本×銷售面積+銷售面積×利息支出/總面積+5.5%×銷售單價×銷售面積)×速算扣除數，則稅后利潤
=(銷售單價×銷售面積一單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-05%×銷售單價×銷售面積-應納土地增值稅-期間費用)×67%。
(2)利息支出不能準確計算或不能提供證明
應納土地增值稅=(94.5%×銷售單價×銷售面積-1.3×單位成本×銷售面積)×土地增值稅稅率-(1.3×單位成本×銷售面積+5.5%×銷售單價×銷售面積)×速算扣除數。
則稅后利潤=(銷售單價×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-應納土地增值稅-期間費用)×67%。
從以上公式分析可以看出，應繳土地增值稅增加，企業所得稅可扣除金額亦隨之增多，應繳企業所得稅減少，但由于土地增值稅的稅率較高，企業所得稅減少幅度無法抵消土地增值稅的增長，所以企業的稅負增加，而利潤會相應地下降。
雖然《土地增值稅的暫行條例》頒布已有13個年頭，但開征該稅種的初衷，即便放在目前這種比以往有過之而無不及的房地產市場。依然是適用的。在此之前采用的預征方式，由于征收比例過低對房地產市場的影響不大。而征收土地增值稅對企業利潤和稅收產生的影響，在一定程度上可以遏制國內房地產市場土地的流轉與炒作，同時能夠在一定程度上擠壓房地產企業過高的利潤，使房地產市場能夠朝著健康的方向發展，這也就是目前征收土地增值稅的意義之所在。
[摘要]土地增值稅是影響房地產市場的一個重要因素，國家稅務總局從2007年2月1日起，加強對房地產開發企業土地增值稅的清算工作，此政策對房地產業產生了重大的影響。本文從此政策出臺的背景分析出發，深入探討了該政策對房地產市場中的房價和房地產企業的利潤兩個方面的影響。
[關鍵詞]土地增值稅房地產房價利潤
參考文獻：
[1]樊麗明，李文.房地產稅收制度改革研究[J].稅務研究，2004，(9).
[2]肖元真，胡少波.我國房地產發展現狀和前景展望[J].產權導報，2007，(3).
土地增值稅論文范文3
論文摘要：土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，其重要性不亞于營業稅和企業所得稅，由于對企業的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優惠政策采取了相應的清算辦法。
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。
計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。
由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F從以下幾個方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。
(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
2正確確定清算計稅單位
房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
3認真審核銷售收入的真實性
企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。
4認真審核計稅的扣除項目
(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。
(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。
(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。
5靈活運用減免稅優惠政策
土地增值稅論文范文4
論文關鍵詞：房地產企業,稅收籌劃,籌劃風險
一、引言
房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，就必須根據企業本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創造成本優勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業在考慮其生產經營戰略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據
稅收籌劃，是指在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規（稅法及其他相關法律法規）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I契約理論認為:“企業實質是一系列契約的聯結”企業與政府間的稅收契約就屬于其中之一?！逼髽I逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業就有動力和機會進行一些安排，以實現企業的價值或稅后利潤最大化的目標。
三、房地產開發企業進行稅收籌劃的部分方法
房地產業所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅等，房地產業的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產開發企業如何能夠實現良好業績，獲得企業的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環節，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優惠。因此，在實踐中，房地產開發企業可以將企業的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發企業通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節房地產開發企業和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規定:可以對從事房地產開發的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發成本里進行加計扣除。
四、充分關注稅收的籌劃風險
風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規的有關規定，使得房地產企業沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發稅務機關對企業進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業經營環境的多變形、復雜性及不確定事件的發生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業管理等多方面的知識，具有很強的專業性和技能性，需要專業技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優化選擇的結果。優化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業整體利益最大。
參考文獻
1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據,財政研究,2003年第5期.
土地增值稅論文范文5
關鍵詞：建筑施工企業；納稅籌劃；研究
建筑施工企業在國民經濟中占比重較大，所以在納稅籌劃研究上取得成果，對我國經濟發展，特別對是經濟全球化后越來越多的跨國企業帶來不少經濟效益。建筑施工企業業務特點是，其涉及的稅種較多，且每個稅種稅收特點征稅范圍不同。我們研究建筑施工企業納稅籌劃時更要全方位，關注到其業務活動范圍的變動。
一、納稅籌劃的定義
納稅籌劃是一種財務管理活動。它是對企業籌資、投資、經營等涉稅環節進行提前籌劃，目的是減少稅負，最終目的是達到企業利潤最大化。其一切活動的依據是我國現行稅法和其他相關法律。
二、納稅籌劃的特點
（一）合法性。合法性是納稅籌劃的本質特點，也是首要原則。強調這一點是由于實務中存在不違法卻不被政府提倡的行為，這一樣不滿足納稅籌劃的特點，不能稱之為有效籌劃。
（二）預見性。納稅籌劃發生在籌資、投資、經營活動之前，計劃和安排企業納稅規模和方式等。所以需要提前進行納稅籌劃，事后籌劃就是去了意義。
（三）籌劃方式多樣性。納稅中，不同稅種、納稅人、納稅內容、稅率、納稅時間、地區政策存在差異，這也是納稅籌劃方式多樣性的原因。
（四）收益不確定性。納稅籌劃具有超前性，但是不能有明確的計劃。
三、建筑施工企業涉稅情況分析
建筑施工企業的活動從承包、施工到完工交付，經營活動的主體是工程項目。由于不同資質的企業通過投標承包，建筑施工企業經常在異地施工、勞動用工活動性大、沒有統一定價。他的特殊行業性質決定了其建筑工程周期長，施工期間資金占用時間長。
建筑施工企業涉及的稅種包括：契稅、營業稅、印花稅、教育費附加、企業所得稅、房產稅、土地增值稅、城市建設維護稅等。其中籌劃空間比加大的稅種包括營業稅、企業所得稅、增值稅、土地增值稅。
四、建筑施工企業分稅種的納稅籌劃
（一）營業稅
建筑施工企業主要繳納營業稅，它的征收不同于增值稅，可能會存在重復納稅。所以對建筑施工企業的納稅籌劃，我們要建立完善的會計處理制度，緊密安排計劃經營活動。也可以從訂立合同入手，利用稅率差節稅避稅。
（1）通過降低營業額的納稅籌劃。不論采取何種承包方式，施工方工程中所需原材料等價款計入營業額，需要繳納營業稅。如果能降低原材料等所需物資價款，建筑施工企業就能減輕稅負。最常見的方法是施工方與材料提供方建立長期合作關系，得到盡可能低的材料價款。通過這種方法取得的材料價款會比建設方直接在市場上購買的價款低很多。
（2）利用納稅義務發生時間進行的納稅籌劃。在工程結算方式選擇時，應盡量將確認時間推后。這樣的好處是，推遲營業稅納稅義務發生時間。就能將資金更合理的利用起來。比如，收到預付款項時間一般較早，可能交易實質尚未形成，那推遲工程結算時間，對企業來說就能遞延營業稅稅款繳納。有利于企業達到企業利潤最大化。
（二）企業所得稅
（1）固定資產的納稅籌劃。由于建筑施工企業用到的大型機器設備較多，它的固定資產在總資產中占較大比例，所以對固定資產進行納稅籌劃是其納稅籌劃的重點。固定資產的最終去向是將其資本化，研究時主要從折舊的幾個方面入手。因為折舊最終計入成本，直接影響利潤。
固定資產凈殘值也會影響稅負。我們進行納稅籌劃時，應考慮減少凈殘值，這樣就能更多的計入成本，降低應納稅所得額，減輕稅負。
（2）存貨計價方式的納稅籌劃。存貨計價方法一般包括先進先出法、加權平均法和個別計價法等，企業存貨計價方式的選擇一般以商品價格為依據。當通貨膨脹，材料價格上漲時，采用后進先出法，這樣，產品生產成本加大，應納稅所得額減少，從而減輕稅負。當通貨緊縮時，材料價格下降，企業選擇先進先出法稅負最低。因為這樣能加大產品生產成本，降低應納稅所得額，減輕稅負。在通貨膨脹中采用不同存貨計價方式，企業的稅負從后進先出法，加權平均法，先進先出法依次降低。所以，在適當的時候選擇不同的存貨計價方式，是企業進行納稅籌劃的重要思路。
（三）土地增值稅
建筑施工企業簽訂建房項目，將房屋建成后，若直接銷售就需要繳納土地增值稅。為了節約稅金，建筑施工企業可以與確定購買方的前提下，與購買方簽署代建合同。那建筑施工企業的行為就是代建，是代替購買方取得的土地使用權，不需要繳納土地增值稅。代建行為而取得的勞務收入屬于“建筑業”，按3%繳納營業稅。其稅率明顯低于土地增值稅，稅負得以降低。
（四）增值稅
增值稅納稅籌劃空間大，比如可以利用運輸費用進行納稅籌劃，或者利用供應商選擇、稅收優惠政策和銷售折扣方式。
五、建筑施工企業納稅籌劃應注意的問題
（一）建立良好的風險預警機制。企業的經營環境復雜多變，常會發生預料外的狀況，風險隨時可能發生。作為經營者，要有正確面對風險的心態。要做好風險防范和預警方案，在出現問題時，能夠積極應對，盡可能減少因為風險造成的損失。如果企業在核算安裝工程營業額時不將設備價款扣除，就沒有充分利用稅收優惠造成多納稅。由此可見，企業的一些會計處理方法，對稅收政策的解讀都影響著納稅籌劃，由此帶來的風險又直接影響企業利潤。所以進行納稅籌劃時，應考慮到各個方面的影響因素，以提高企業經營利潤、達到企業價值最大化為目的。這樣才能降低經營風險。
（二）保持籌劃方案適度的靈活性和可操作性。如果籌劃方案只注重眼前利益，沒考慮到長遠發展趨勢，就會使納稅籌劃失去其原應有的效用。所以要把握稅收政策的發展和趨勢。當政策改變時，我們能及時做出應對，改變原有方案，才能減少損失。
納稅籌劃還要求可操作性。納稅籌劃不是一個專門部門的職責，它貫穿在生產經營各個階段。當稅務人員計劃安排好方案后，要求每個部門齊力配合。所以，方案要簡單易懂便于操作，還要求考慮機會成本。不能單純為了籌劃納稅而影響正常的生產經營。所以制定操作性強的籌劃方案，即節稅又不會產生大量人力物力耗費。（作者單位：河南財經政法大學）
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土地增值稅論文范文6
【論文摘要】本文在對我國現行與慈善相關的稅收優惠政策進行梳理和歸納的基礎上，結合發現的問題，深入探討稅收優惠政策和促進慈善事業發展之間的關系。在借鑒相關研究成果的基礎上，對慈善相關稅收制度提出了完善建議。
【論文關鍵詞】慈善捐贈；稅收；對策
一、慈善捐贈相關稅收制度存在的主要問題
目前，我國關于捐贈的稱謂有四種表述形式：贈送、饋贈、贈與和捐贈，還沒有從立法上進行統一。在現行稅制上，流轉稅類各稅種關于捐贈的規定存在以下缺陷：對公益性捐贈和非公益性捐贈一律視同銷售征稅；實物捐贈不能享受稅收優惠。我國對公益性實物捐贈，只是在某些特定情況下才享受稅收減免。在所得稅類方面，關于公益性捐贈的立法除《企業所得稅法》和《個人所得稅法》的規定外，大量的是財政部、國家稅務總局頒發的效力較低的規范性文件，這導致公益性捐贈的稅收立法效力較低。公益性捐贈的扣除標準規定過低：《企業所得稅法》關于納稅人進行的公益性捐贈在年度利潤12%以內的可以扣除，且超過限額的部分不可以向后年度結轉?！秱€人所得稅法》規定：在應納稅所得額30%的范圍內扣除公益性捐贈部分。對未通過指定的非營利社會團體和國家機關的公益性、救濟性捐贈以及直接對受贈人的捐贈均不得在稅前扣除的規定不合理，根據相關規定，企業和個人通過國家批準成立的非營利的公益組織或國家機關向紅十字會事業、老年人服務機構、青少年活動場所、農村義務教育的捐贈，準予在所得稅應納稅額中全額扣除。除此之外，向未指定的慈善機構捐贈均不允許扣除。在資源稅類、財產稅類和行為稅類中，只有契稅、土地增值稅和印花稅三個稅種的立法對納稅人的捐贈行為做出了明確的規定，這些規定不完整不利于企業的捐贈。
二、慈善捐贈相關稅收制度存在問題的后果分析
(一)捐贈稱謂立法不統一的后果分析
首先，“贈與”是屬概念，“捐贈”是種概念，“捐贈”是“贈與”的一種。“贈送”和“饋贈”則是“贈與”概念的另一種表述。應避免在實踐中產生誤會或引起歧義。其次，稱謂不統一將帶來相關稅收優惠制度執行中的難以界定，和難以操作。
(二)流轉稅類各稅種關于捐贈的規定存在缺陷的后果分析
對公益性捐贈和非公益性捐贈都一律視同銷售征稅的是國家逃避其責任的表現，在客觀制約了公益性捐贈事業的發展。實物捐贈不能享受稅收優惠與《公益性事業捐贈法》所倡導的宗旨相違背，打擊了納稅人進行公益性實物捐贈的積極性。
(三)所得稅類各稅種關于捐贈規定不完善的后果分析
1.公益性捐贈的稅收立法不統一，關于相同性質的公益性捐贈，《企業所得稅法》和《個人所得稅法》的規定不一致，有些按全額扣除，而有些按比例扣除的局面，這顯然違背了稅收公平原則。
2.公益性捐贈的扣除標準規定過低，對比個人30%，企業12%的扣除限額，如果全額扣除，會進一步激發捐贈意愿。
3.企業當年公益性、救濟性捐贈超過扣除標準部分不能往以后年度結轉扣除，這一規定既不符合國際稅收慣例，也不利于企業逐年消化一次性較多的捐贈。
4.對未通過指定的非營利社會團體和國家機關的公益性、救濟性捐贈以及直接對受贈人的捐贈均不得在稅前扣除，指定捐贈機構意味著不平等和壟斷，意味著對未被指定的捐贈機構的歧視。同時，對捐贈人和捐贈單位的捐贈意愿而言，將產生不合理影響。
(四)資源稅類、財產稅類和行為稅類關于捐贈的規定不完整，在以上三種稅類中，只有契稅、土地增值稅和印花稅三個稅種的立法，其中包含有對納稅人的捐贈行為的明確規定，還有空白之處，不利于在實踐中具體操作。
三、慈善捐贈相關稅收制度存在問題的對策分析
(一)關于捐贈的稱謂立法不統一的對策分析
建議在在涉及公益性捐贈稅收優惠制度時統一使用“捐贈”一詞，從而避免在實踐中產生誤會或引起操作上的不便。
(二)流轉稅類各稅種關于捐贈的規定存在缺陷的對策分析
1.對公益性捐贈和非公益性捐贈一律視同銷售征稅的對策分析
我們建議在增值稅、消費稅、營業稅的立法中規定：凡是通過中國境內非營利社會團體、國家機關向教育、民政等公益事業和遭受自然災害地區以及貧困地區的捐贈，視同銷售征稅，但采取先征后退或即征即退的稅收優惠。
2.實物捐贈不能享受稅收優惠的規定不合理的對策分析
建議明確規定：用實物進行公益性捐贈的，納稅后采取先征后退或即征即退的稅收優惠。在一些突發的災難性事件中，實物更加符合捐助對象需要，救災、救濟更加高效。
(三)所得稅類各稅種關于捐贈的規定不完善的對策分析
1.關于公益性捐贈的稅收立法不統一，且扣除限額規定不一致的對策分析
加快對公益性捐贈稅收優惠法規、規章的清理，使其與企業所得稅法和個人所得稅法等法規之間的規定相統一，相銜接，使規定更加合理和科學。
2.關于公益性捐贈的扣除標準規定過低的對策分析
我國稅收立法可以借鑒發達國家和地區的經驗，適當提高公益性捐贈的扣除比例，從而促使納稅人承擔更多社會責任。我們建議適當提高公益性捐贈在應納稅所得額中的扣除比例，但是扣除比例不宜過高，更不宜全額扣除。比例過高，容易形成偷逃稅，企業會借助于免稅組織進行稅收籌劃；采取全額扣除則容易造成企業通過捐贈，實質上以國家稅款進行捐贈，但獲取自身的廣告效應和良好名聲，慷國家之慨。我們借鑒可以發達國家和地區的通行做法，規定納稅人間接公益性捐贈，在年度應納稅所得額30%以內的部分，準予按實際發生額在稅前扣除。
3.企業當年公益性、救濟性捐贈超過扣除標準部分不能往以后年度結轉扣除的規定不合理的對策分析
基于以上同樣的理由，我們建議：應該允許超過30%的部分可以往以后年度結轉扣除，但往以后年度結轉的最長時間不超過5年。4.對未通過指定的非營利社會團體和國家機關的公益性、救濟性捐贈以及直接對受贈人的捐贈均不得在稅前扣除的對策分析
目前，對比通過公益機構的捐贈，更多的納稅人采取了直接捐贈的方式，其原因一方面是捐贈者擔心發生救災物資、捐贈款項被不法者截留侵吞；另一方面是捐贈者實施直接捐贈有一種心理上的成就感、滿足感，精神上的回報是巨大的。另外，對直接捐贈不允許稅前扣除的做法理由之一是避免稅款流失，但事實上也不完全能達到立法目的。如有的納稅人通過捐給個人，由個人作為資本投入也可達到避稅目的。因此，對公益性、救濟性直接捐贈也應當給予一定的稅收優惠。具體可由稅務部門和民政部門共同來制定操作規程，經稅務部門和民政部門認可后，允許在稅前作相應扣除。
(四)資源稅類、財產稅類和行為稅類關于捐贈的規定不完整的對策分析
資源稅類、財產稅類和行為稅類中的契稅、印花稅有關贈與的規定是比較完善的，但土地增值稅中關于贈與的規定則需要進一步完善。建議在《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第2條中補充規定：非公益性贈與應征土地增值稅，并規定只有以下兩種情況除外：一是向直系親屬或承擔直接贍養義務人的捐贈；二是納稅人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋所有權、土地使用權捐贈給教育、民政和其他社會福利、公益事業。
