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房地產評估范文1
【關鍵詞】房地產評估；常規問題；解決措施
1引言
房地產評估工作服務于房地產交易，房地產交易主要包括房屋租賃、房產投資、房屋貸款抵押等。當前，我國房地產行業仍然處于迅猛發展的階段，地產開發商數量越來越多，隨之而來的就是房地產交易活動的日益頻繁。在這樣的背景下，房地產評估工作的開展越來越受重視，房地產評估的結果已經成為房地產交易的最重要依據。近年來，我國出現了不少的房地產評估機構，從事房地產評估工作的人員已經超過700萬，實現了房地產評估業的快速發展[1]。雖然房地產評估業擁有十分廣闊的發展前景，但是仍然不可忽視其中存在的問題，如評估法律制度建設的問題，以及從業人員素質的問題等。房地產評估的重點在于保障評估結果的真實性、客觀性和有效性。因此，要從行業發展的角度入手，重點解決房地產評估工作中存在的常規問題。
2房地產評估存在的常規問題
2.1房地產評估法律法規不夠健全
目前，我國的房地產評估工作主要依據《城市房地產管理法》中的評估許可和標準來執行，但是只是來表明房地產評估機構及其管理人員的法律地位，沒有明確和具體的評估操作規則[2]。這就導致在房地產評估的流程上存在一定的不確定性和不規范性，尚未形成行業標準和道德規范，使得具體的評估行為難以進行有效的法律界定和法律保護。在這樣的情況下，房地產評估師缺乏獨立性，可能與房地產開發商沆瀣一氣，導致評估結果失真。
2.2房地產評估方式單一
在進行房地產評估的過程中，存在評估方式單一的問題。目前的房地產評估方式大多是進行內部的評估，很少考慮到外部因素對房地產價值的影響。內部評估多是采取利潤法，根據房地產項目的區位條件、設計風格、公共設施等來對房地產進行基礎的價值評估，從用戶利益的角度入手進行評價。但是房地產評估還要考慮到外部的市場風險、競爭風險、政策風險等，否則會嚴重影響評估的科學性和有效性。
2.3房地產評估人員的專業能力與綜合素質有待提升
隨著房地產評估行業的快速發展，更要重視行業人才的建設，提高從業人員的專業能力和綜合素質，以更好地適應房地產評估業的未來發展需求。但是就實際情況來看，現有的房地產評估人員要么缺乏專業的理論知識，沒有從業資格證書，要么理論知識豐富但實踐經驗不足?？梢姡康禺a評估機構缺乏完善的選人和用人標準。同時，評估機構忽視對人才的系統性培訓和科學管理，導致其缺乏工作的積極性和主動性，影響評估工作的質量和效率。
2.4房地產評估市場環境不規范
隨著市場經濟體制的日益完善，市場的開放化、自由化程度越來越高，房地產評估機構之間也存在著激烈的競爭，為獲取更多的客戶資源，有可能采取違規操作等方法進行不正當競爭，使得房地產評估市場比較混亂[3]。再加上房地產評估機構的業務質量參差不齊，缺乏必要的風險管理意識，都會影響評估效果。因此，要實現房地產評估工作質量和水平的提升，就有必要進一步強化市場監管，優化市場環境。
3針對房地產評估常規問題的應對之策
3.1健全和完善房地產評估的法律體系
健全和完善房地產評估法律體系是實現房地產評估行業健康發展的重要保障。首先，相關政府部門要在原有的《城市房地產管理法》的基礎上，就評估工作的執行增加具體的操作規范和細節流程，包括評估時效、評估認證以及每個評估環節的標準化費用等。其次，要強化房地產評估機構的獨立性和自主性，減少評估機構對房地產商的依賴，制定必要的違規懲罰舉措，合理界定評估行為，盡可能減少壓價、收回扣等現象[4]。最后，要完善行業道德標準體系，實現道德層面與法律層面之間的相互配合，促進房地產評估行業的健康長遠發展。
3.2優化和改進房地產評估的方式方法
在開展房地產評估工作的過程中，要注意對評估方式方法的優化和改進。要充分考慮到外部因素對評價結果的影響，采取市場分析法、市場比較法以及風險預測法等的方法來執行相關的評價工作。同時，隨著信息時代的到來，市場信息環境更加開放，房地產評估機構要建立評估信息中心，投入資金和技術搭建房地產評估的數據平臺，實現對評估信息的高效、集成處理，實現對市場公允價值信息的收集和調查，提升評估質量和效率。
3.3提高房地產評估工作人員的專業能力和綜合素質
要實現房地產評估工作人員專業能力和綜合素質的提升，首先，要完善對相關從業人員的資格認證標準。專業的房地產評估師既要具備必要的理論知識，同時又要有著足夠的工作經驗，精通財會技術等，通過制定相關的人才選拔標準，嚴格市場準入，提高職業規范[5]。其次，房地產評估機構要進一步強化對現有人才的培訓和考核，定期組織評估工作人員進行培訓學習，了解最新的行業動態和政策法規，提升自身的適應能力。同時健全人才激勵與考核機制，鼓勵評估工作人員發揮自身的主觀能動性，提出問題、解決問題，制定詳細的員工獎勵標準，提高人才的積極性，為房地產評估行業的可持續發展奠定重要基礎。
3.4加快制度體系建設，進一步規范評估市場環境
要提升房地產評估工作的質量和發展水平，還要加快制度體系建設，進一步規范房地產評估的市場環境。首先，要建設房地產評估行業的內外部監督體系。房地產評估貴在真實性和客觀性，評估機構要格外重視自身的社會信譽，通過內外部監督體系的建設，有效防止擾亂市場和行業秩序的問題發生。在行業內部，機構與機構之間要互相監督，在外部要依靠政府部門進行監督，建立投訴機制，對于房地產評估中的不規范行為及操作進行嚴肅處理[6]。其次，要優化當前的市場環境，一是重點解決經驗不足的問題，提升風險管理意識，借鑒國內外的優秀案例，學習成功經驗和模式，提升房地產評估的專業化、規范化、市場化和標準化水平。二是弱化房地產評估機構與政府部門的聯系，調整監督管理機制，由物業評估行業作為主要監管者，政府部門只是進行外部監督，不干預行業內的操作，確保各評估機構之間能夠公平參與市場競爭。
4結語
房地產評估中的常規問題無外乎法律法規、市場環境、人員素質這幾個方面，針對評估工作中存在的問題，要從制度建設、環境建設、人才建設入手，完善房地產評估工作體系，促進行業健康發展。
【參考文獻】
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【2】童玲.房地產評估機構的風險預防與控制[J].商業文化,2021(03):104-105.
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房地產評估范文2
市場法的理論依據是經濟學中的替代原理。
從理論上講，效用相等的房地產經過市場的競爭，其價格最終會基本趨于一致。正是因為在房地產價格形成中有替代原理的作用，所以在進行房地產評估時，評估對象的未知價格可以通過類似房地產的己知成交價格來求取。當然，由于在現實交易中存在著交易者的心態、偏好、對市場的了解程度等情況的不同，現實生活中的某一宗具體的房地產交易的成交價格很有可能是處于偏離平均市場價格。但是，若存在較多數量的交易范例，則他們的交易價格可以作為平均市場價格的參考指數，這一點是基于“大數法則”，該法則也稱大數定律，是隨機現象中的基本規律。
二、市場法的適用范圍及應用條件
1.適用范圍
(1)適用于有廣泛市場交易的房地產類型。如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等。這些房地產由于數量眾多、交易頻繁，可搜集到大量的交易實例，使市場法具有使用基礎。此外，采用市場法進行評估的房地產必須是較為常見的類型，對一些較為特殊的房地產，如占據特殊位置或具有特殊地位的房地產(如城市標志性建筑)，或建筑結構、建筑材料、建筑形式與眾不同的房地產(如古建筑)等，由于不易找到具有可比性的比較實例房地產，則難以采用市場法。
(2)適用于房地產市場發達、活躍和完善的地區。在房地產市場發育不夠充分的地區，較難采用這一方法。
2.應用條件
(1)具備充足的市場交易資料
市場法依賴于活躍的房地產市場所提供的市場資料和交易實例。具體來說，充足的市場交易資料是指：數據充足、資料可靠和質量保證。
(2)具備豐富的評估經驗
市場法的正確運用對評估主體也有嚴格的要求。在運用這一方法時，需要選定比較實例與待估房地產進行分析比較，并對交易情況、交易期日、區域因素及個別因素做出修正，這些都需要多方面的知識和豐富的經驗。
三、市場法評估的程序
1.搜集交易實例
運用市場法評估房地產價格，是建立在充足的案例資料基礎上的。如果案例資料太少，就有可能受到個別非正常交易案例的影響，使評估出的價格失真，不夠客觀。因此，應盡可能地搜集較多的交易實例。
2.確定可比交易案例
選取可比實例就是從己搜集和積累的大量交易實例中，選取與評估對象房地產條件相同或相似的、成交日期與評估時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。其數量一般為3個以上。
可比實例房地產選擇的合適與否，將直接影響市場法評估的最終結果，因此這一篩選過程應特別慎重。選取的交易實例具體應符合下列標準：(1)與待估房地產的用途相同；(2)與待估房地產的建筑結構相同；(3)與待估房地產交易類型相同；(4)交易實例必須為正常交易，或可修正為正常交易；(5)交易時間與待估房地產的評估時點應盡量接近；(6)處于待估房地產的同一供需圈。
3.建立價格可比基礎
在選好了可比的參考實例后，首先，需要對所選擇的可比參考實例的實際交易價格作換算整理，從而使這些參考實例具有一致的可比性和價格單位，為進行后續的比較修正建立共同的基礎。這主要包括：(1)統一付款方式；(2)統一采用的單價；(3)統一幣種和貨幣單位；(4)統一面積內涵。
4.修正各項因素
建立價格可比基礎，主要是為進行交易情況、交易日期和區域因素、個別因素及使用年期等的修正服務的。這主要包括：(1)交易情況修正；(2)交易日期修正；(3)區域因素修正；(4)個別因素修正；(5)容積率修正；(6)土地使用年期修正。
5.確定房地產價格
當交易情況修正、交易日期修正、區域因素修正和個別因素修正等相繼完成后，就可綜合各修正結果，求出某一可比實例的修正價格(比準價格)。通常的公式為：
可比實例修正價格=可比實例成交價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×容積率修正系數×土地使用年期修正系數
通過計算后，根據每個交易實例都可計算出一個修正價格，而且不會完全一致，這就需要綜合計算求出待估房地產的評估值。綜合的方法可采用統計學方法，如：簡單算術平均數法、加權算術平均數法、眾數法、中位數法、混合法。具體采用哪種方法將視具體情況而定。例如：當幾個可比實例的重要性或者與待估對象的相似性基本相同時，可用簡單算術平均數法求取最終價格。當各個可比實例的重要性不同時，可按照權重采用加權算術平均數法求取最終價格。
四、市場法在房地產評估方法體系中的重要地位
市場法是在評估方法體系中最簡單、最直接、最常用的一種方法，這一點已得到國際評估界的公認。市場法在發達國家房地產評估中處于主導地位。市場法在房地產評估方法體系中所占據的重要地位，我們可以從以下兩點加以分析：
1.公開市場價值標準與各種評估方法
“公開市場價值”的定義是：在公開市場上最可能形成或成立的價格。那么，應該怎樣確定待估房地產在公開市場上最可能形成或成立的價格呢?當然，最好就是參照與待估房地產類似的房地產在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標準的規定，采用市場法對評估對象的公開市場價值進行評估是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現公開市場價值標準的一種評估方法。
從市場法的定義可知，市場法的出發點，是實際交易的類似房地產的已知價格，即市場實際成交的價格，而最終目的是確定出待估房地產的客觀合理價格或價值，也即公開市場價值。同時，市場法又強調了類似房地產的成交價格為正常價格或可修正為正常價格。所有這些都告訴我們，應用市場法評估的終極目的，就是確定評估對象的公開市場價值，可見，市場法是公開市場價值標準在評估方法中的直接體現。筆者認為這也正是《規范》中規定：“有條件選用市場法進行評估的，應以市場法為主要的評估法”的原因所在。經過分析研究發現，不僅市場法體現了公開市場價值，其它評估方法也同樣是如此。這從其它評估方法的定義和評估要求上都可以看出：收益法是為取得待估房地產的價格，以還原利率將房地產在未來所能產生的正常純收益貼現到評估時點，并以其貼現之和作為待估房地產的客觀合理價格或價值的方法；成本法是求取待估房地產在評估時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，而估算待估對象的客觀合理價格或價值的方法；假設開發法是將待估房地產預期開發后的價值，扣除預期各種開發及銷售的費用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為待估房地產的客觀合理價格或價值的方法。收益法、成本法、假設開發法都要求評估的最終結論是“待估房地產的客觀合理價格或價值”，這和市場法是一致的，也是公開市場價值標準的體現。同時，收益法中求取待估房地產在未來所能產生的正常收益，所依據的數據是采用“正常客觀的數據”(見《規范》第5.3.2、5.2.3條)；成本法采用的建筑物重置價格或重建價格是“建筑物的正常價格”(見《規范》第2.0.14、2.0.21、2.0.22條)；假設開發法采用的待估房地產預期開發后的價值“宜采用市場比較法求取”(見《規范》第5.5.4條)，并且扣除的是“預計的正常開發成本、稅費和利潤等”(見《規范》第2.0.15條)，這些都說明，這些評估方法同樣是以現實存在的與評估對象有關的各種公開市場價值為出發點的?？梢?，從這些評估方法的運用到評估結論的確定，都要受到公開市場價值標準的影響，處處體現著公開市場價值標準。而由于市場法是最直接體現公開市場價值標準的一種評估方法，所以可以認為，其他評評估方法都是市場法的變形和補充，因為它們的實質都是要確定評估對象的公開市場價值。
經過進一步分析，假設開發法是通過將一宗未完成的房地產產品在假設完成后的市場價值中減去尚需投入的開發成本以及稅費、利潤等，以求得該未完成的房地產的價值，如果評估對象的狀態逐漸接近最終產品，這時的假設開發法也就逐步接近市場法了。
2.各種評估方法與“替代”原理的關系
前文已經闡明，市場法的理論依據是經濟學中的替代原理；收益法的理論依據是房地產價格的預期原理；成本法的理論依據是房地產價格的生產費用價值論；而假設開發法的理論依據與收益法相同，是預期原理。經過進一步研究發現：
(1)收益法中對待估房地產未來所能產生的正常純收益的預期，對還原利率等參數的確定都具有相當的主觀性，都需要評估人員的估計，因此這就涉及評估依據的問題。對這類問題，解決的方法之一便是掌握市場數據，尋找類似房地產，通過選擇類似房地產進一步計量其還原利率及正常純收益，然后將這些類似房地產的數據有比較的運用到待估房地產上，求出待估房地產的未來收益和還原利率，最后用待估房地產的未來收益還原來“替代”待估房地產在評估時點的價格，從而確定待估房地產的價格?？梢姂檬找娣ǖ脑u估過程中處處體現著“替代”原理；
(2)成本法對待估房地產在評估時點重置價格(或重建價格)和折舊的求取，前者可采用直接法和間接法，直接法是將構成待估房地產的所有組成部分按照該房地產所在地區在評估時點的各種單價為基礎，累計估算直接成本費，加上間接工程費及正常的利潤和稅金，以求得待估房地產重置價格的一種辦法，可以看出，作為房地產價格要素的各組成部分價格的形成依據實際上也是“替代”原理；而間接法更是與市場法如出一轍，先搜集與待估房地產所在地區或同一供需范圍內的類似地區中相類似的房地產的直接成本費、間接費等評估所需的數據資料，然后對這些資料進行詳細分析，將不屬于標準的費用項目加以適當修正，求得類似房地產的造價，然后與待估房地產相比較，最后求得待估房地產的重置價格。例如，用間接法求得某一房屋的重建價格，可以用相同材料重新建造相同用途、結構的房屋所需的標準單價，乘以該房屋的面積即可。顯然，間接法的操作過程也處處體現著“替代”原理。后者，即待估房地產折舊的估算(房地產的折舊主要體現在建造在土地之上的建筑物的折舊)可采用市場資料法，其操作步驟是：①搜集在評估時點不久前發生的，其物理、功能和經濟性的價值貶損程度與待估房地產相似的交易實例；②估算每個實例中建筑物的重置價格；③估算每個實例中土地的價值(盡可能用空地的市場交易實例，采用市場法)；④從交易實例的交易價中減去土地價值，得到建筑物部分的交易價；⑤用每個實例的建筑物重置價格減去建筑物的交易價，即得各實例的建筑物折舊額的市場評估值。據此折舊額可計算各實例建筑物的折舊率，進而確定委估建筑物的折舊率；⑥將其折舊率乘以待估建筑物的重置價格即可求得其折舊總額?？梢?，折舊的估算也是建立在“替代”原理之上的。
(3)假設開發法在操作過程中既應用了市場法，又應用了成本法，比如在預測待估房地產預期開發后的價值是要用到市場法，在估算開發費用時要用到成本法。并且假設開發法的理論依據由于收益法相同，可謂是“三法”歸于一身的替代方法。
通過上述分析，這三種評估方法的整體思路雖然各不相同，但劃分成具體的操作步驟，在求取各個組成部分的價格時，其理論依據又都可以歸結到“替代”原理上。而最終這三種方法就可以歸結到理論依據為替代原理的市場法“一”個方法之中。結合對公開市場價值標準與各種評估方法的關系的分析和研究，我們可以認為上述四種主要房地產評估方法的“龍頭”應該是市場法，其他各種評估方法的“源頭”也都是市場法，市場法在房地產評估方法體系中占據主導地位。
五、結束語
房地產評估范文3
【關鍵詞】：房地產評估；評估機構；評估師
一、房地產評估中存在的問題
（一）評估機構產權不明
主要體現在兩點：一是房地產評估機構以及評估人員沒有進行實質上的脫鉤改制，二是房地產評估機構還屬于有限責任公司制中的私有產權。前者具體體現在評估人員都是依據人才交流中心進行委托保管來了解檔案關系，在這當中，人事合同的標準化缺失，實質上只浮于表面，在形式上進行了脫鉤改制。再者，評估機構即使完成了脫鉤改制，也沒有擺脫和主管部門間的階級關系，這讓評估人和主管部門的領導有一種交易的認清關系，使得評估機構在脫鉤改制后仍不能完全獨立。后者表現在評估機構產權在私有化中，出資人站在連帶責任的立場都會選擇有限責任公司。
（二）評估員素質不高
我國出臺了評估師執業資格證的考試策略，如果評估師沒有通過考核，將無法正常上崗。但實際情況下，評估師考試一般偏重于理論知識部分，而不太重學歷高低、實際工作年限。導致許多應屆畢業生在理論知識掌握上比較得心應手，考試通過相對較簡單，反而是一些工作經驗豐富的評估師對理論知識掌握不全，考試通過較困難。另一方面，房地產評估師所設置的級別對新生力軍的初級資格認定缺失，僅僅設置了中級職稱的評估師。我國經濟體制在不斷的整改中，意味著對房地產評估師的要求越來越高，必須要不斷的深化自身的學習，跟上時展以滿足市場經濟的需求。更要不斷加強其繼續育，引進國內外先進的評價技以及指標，充實自身技能。但我國現在并未達到這一標準，對評估師的育問題并未引起足夠的重，比如對其育管理的手段，培訓內容，形式都是虛有其表，而這種華而不實的局面則會讓我國房地產評估師嚴重滯后，無法跟上市場經濟的發展。
（三）社會公信力不足
在一些較發達的國家中，房地產評估發展迅速，有關法律法規都十分完備，甚至還有行業協會來加以規范以及監管。較之國外評估的發展，我國房地產評估便立刻相形見絀，不單法律體系沒有完善，技規范也沒有落實到位，而且針對一些違法違規現象也沒有行業規則來引導，社會公信力嚴重缺失。如房地產評估機構在實際作時，極易被銀行以及政府有關部分控制，時而遭到房地產商的威逼利誘，甚至為了一己私利，罔顧職業德，迎合強制拆遷行為，讓房地產評估質量下降，嚴重妨礙市場價值的統一。這樣不單侵犯到當事人的利益，甚至會危及國家利益。
二、房地產評估中的相關措施
（一）完善房地產評估行業組織建設
房地產評估行業組織是基于房地產評估機構意愿之上，從而構建的管社會團體，它具有一定的管理能力，進行行業規范組織。行業組織必須自身具備健康良好的機制。中國房地產估價師以及各區域學會都要學會全方位思考問題，有效解決房地產評估機構脫鉤改制問題。充分發揮主觀能動性，積極主動為政府政策，宏觀調控力度以及有關措施、評估師以及評估機構提供雙向溝通平臺，促進信息在各中的傳遞中暢通無阻，相互借鑒經驗，優勢互補，錦衣推動行業進步。
（二）完善法律法規體系
要想保證房地產評估的實施過程科學化、規范化，健康化，就必須遵循社會主義發展規律用規范，制定有關技標準的法律法規對其加以約束，從而防止房地產評估中出現惡性競爭、職業德素質低、評估師危機感不強的局面，另外還能促進社會持續發展，滿足房地產評估中的技要求，進一步實現房地產評估方法以及程序的標準化。
（三）嚴格控制房地產評估執業資格認證
要想達到全面提高房地產評估從業人員的職業素養以及自身評估水平，必須要進一步控制房地產評估執業人員的資格認證，同時還要在某種程度上提升房地產評估行業準入原則。在資格認證上可以適當的引進美國、日本等先進國家的經驗，與我國具體國情相結合，制定出一套適合本國評估師的實際能力的執業資格等級，至少有兩級職稱。而對于準入原則，可以從根源著手，嚴格控制房地產評估師的德素養。將考試人員的學歷水平設置為大學本科以上，并加大考試的難度系數，結合實踐經驗來進行雙面考核。
（四）健全房地產評估的公信力建設
形式上而言，誠信體系的建設不僅要耗費大量的資源，如人力，財力，物力，還缺少可觀的經濟效益，但其社會效應是不容小覷。要結合我國房地產評估的發展，進一步規范行業作流程，將行業服務體系標準化，積極配合政府有關部門建設房地產評估誠信檔案，全面提升房地產評估公信力建設，維護個人和集體乃至國家的根本利益。
房地產評估范文4
【關鍵字】房地產；評估；特征因素；指標量化
1前言
在房地產估價實踐過程中，對于特征因素的選取和量化存在著十分大的主觀性，從而對房地產估價的結果準確性造成了很大的干擾，出現不同人員對同一宗房產產生較大差異的估價結果。本文從影響房地產評估價格的特征因素進行研究，并盡可能的對房地產的特征因素進行量化，并對減少主觀性提出相應應對措施，保證市場比較法的精確性。
2影響房地產評估過程中的相關因素
隨著城市化和工業化的快速發展，產生了一系列的生態變化給居民生活和工作不同程度的影響。而人們的物質生活越來越豐富，對居住環境和工作環境都有了更高的要求，因此對建筑物的區位、交通等因素有著較高的需求，而這些因素都對房地產的價格評估產生著影響，一個環境因素較好的房地產必然會有著較高的評估價值。
房地產評估過程中受到各種因素的積極影響和消極影響。其中，對房地產評估價值產生正面影響的是積極影響，一個好的因素的影響會給房地產的帶來增值的效益，比如：環境較好的房地產必然會有較為明顯的較高價值，具有較高的優勢，在房地產的估價過程中一般采用成本估價法進行外部積極影響的檢查。對房地產價格評估產生負面外部性影響的是一種消極影響。
3特征因素的分析和選取
在市場比較法中應用模糊數學使得實例選擇和權重確定一些較為傳統方法更具有科學性，從而避免了對房地產評估價格中的一些個人感彩因素產生的影響，在一些規模較大、價值較高的房地產價格評估過程中應使用模糊數學法。
3.1特征因素的分析
像反映房地產特征的建筑面積等可以反映異質性商品的特征的因素就稱為特征因素。眾多影響房地產價格的特征因素相互作用的結果就是房地產的價格水平，因此可以說房地產的價格水平是由房地產的各種特征因素交匯而成的。關于對房地產進行估價的主要難點是影響房地產價格的特征因素具有較高的復雜性，同時還十分難把握。在對影響房地產評估的特征因素進行研究的過程中應對其進行量化以減少人為因素的影響。
3.2特征因素的選取
根據房地產估價目的不同對不同的房地產估價對象的特征因素應進行不同的選取，同時在眾多的影響因素中，確定房地產的最具有代表性的主要特征因素，其選取原則則是比較對房地產評估價格的影響程度，選取那些對房地產估價結果產生重要的影響作用的因素作為特征因素。一旦缺少特征因素，即使有再多的次要因素，也無法對房地產評估進行客觀的估價。有針對性的適用于估價對象，使得其對估價結果的各個因素都產生一定的影響，可以針對估價對象和可比案例的差異進行選取，同時還應邀請相關專家對特征因素的選取進行評定，選取時一般采用德爾菲調查法。
使用德爾菲調查法對特征因素進行選取，會有較多因素影響選擇重要性，然而卻可以有較為清楚地外延概念使得其中的協調性相對來說就容易很多。專家們較易得到統一的結果。下表是相關專家采用打分法對資料進行收集、整理和歸納核計出來的一些房地產特征變量。
在房地產評估價格過程中最常采用的一種方法是市場比較法，這種方法的理論前提是經濟學中的替代原理，即對估價對象和估價時點的近期有過的類似房地產進行比較，并對這些類似房地產的成交價格進行適當的修正來對房地產進行客觀合理的價值和價格評估，評估結果中的代估價的房地產價格是由可比交易實例價格、交易情況修正系數、交易日期修正系數、區域因素修正系數和個別因素修正系數相乘得出的。通過對交易價格情況進行修正，可以將可比交易實例修正為估價的時點價格，對區域因素和個別因素的修正，可以將可比交易實例修正為代估價房地產狀況下的價格，從而達到對待估價房地產的市場價值的確定。
4特征因素的量化
4.1硬指標的量化
硬指標指的是比較容易得到的數據，是一種可以進行量化的指標。
對硬指標進行量化一般采用的是模糊數學法，而模糊數學法也分為各種種類，下面根據模糊數學中的分布函數法對量化硬指標進行說明。
對于房地產狀況特征因素的具體數據是采用的其本身數據，如面積、成交價等。
房地產評估范文5
內容摘要：隨著房地產交易及與之相關的經濟活動日益頻繁，房地產評估日顯重要。在房地產評估中，除考慮市場條件外，還須注意經濟外部性的影響。而傳統的評估方法沒有充分考慮經濟外部性對房地產價格評估的影響，為此，本文引入效用函數進行評估，筆者認為，可得出較為準確、合理的評估結果。
關鍵詞：經濟外部性 房地產評估 效用函數
房地產評估概述
自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經形成。房地產市場的建立和房地產業的發展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。
房地產評估的概念
房地產價格評估是指具有專業水平和經驗的評估人員根據特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。
房地產評估是科學、藝術和經驗三者的結合。正確的房地產價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹的房地產估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現有的理論和方法，還須依賴房地產估價人員的經驗。因為影響房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數學公式就能計算出來的。房地產評估不是對房地產價格的主觀給定，而是把房地產的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產估價是估價人員基于對房地產客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數據強加給估價對象。
評估方法及評價
房地產估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現值法。此外還有假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產投資中，房地產的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產估價中占有重要地位。傳統的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。經濟外部性在房地產的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產經濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經濟外部性對房地產評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到決定性作用，只考慮房地產給消費者帶來的內部效用，而忽視其他經濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結果對個人消費者來說往往是不夠準確的。
經濟外部性
經濟外部性的概念
外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業的活動對其他人或其他企業的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經濟外部性可用消費者的效用函數表示：
Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk) (2-1)
在式(2-1)中，用Ui表示消費者i的效用函數，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經濟主體j進入消費者i效用函數的第 k 種經濟活動水平， 顯然有：Ui/Xih>0。假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0, 則表示消費者j對消費者i產生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產生外部效應；Ui/Yjk
從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環境污染或環境破壞。
經濟外部性的特點
經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。
經濟外部性的影響
外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優，但很難達到社會最優，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。就房地產評估而言，經濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產估價。它主要是通過其他經濟主體的活動、消費者與其他經濟主體的相互關系（互補關系或競爭關系）以及環境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數，如，住戶的鄰居喂養了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經濟主體的行為導致了某種結果，而消費者的效用受到這種結果的影響，如，某企業排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環境，進而降低消費者使用該房地產的個人效用。
經濟外部性的評估
由于經濟外部性的存在會影響其他經濟主體的效用，進而會出現房地產評估結果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產評估中的經濟外部性問題。
由前可知，效用是聯系經濟外部性與房地產評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產估價，而經濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構造一效用函數來解決房地產估價中的經濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權重。一般來說，每種外部性的產生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數：
U=ΣxiUi (3-1)
因為經濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經濟外部性帶來的外部效用來調整估價的結果，使評估更符合實際，即結合考慮內外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態，對應效用可取值為120、110、100、90、80。對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權重，加總就可得出消費者對特定房產的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數，再乘以用傳統方法估計出來的房價，就得出調整后的房價。
假設有一消費者需購買一套住宅，專業資產評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調查，得出了如下結果：房產周圍有一個污染嚴重的化工企業，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質量，該消費者非常厭惡，效用取值為80。該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫院、公交車站等，基礎設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120。
可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質量，鄰居行為，基礎設施。資產評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質量比鄰居的行為略微重要，基礎設施比空氣質量略微重要，基礎設施比鄰居的行為相當重要，則資產評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。
根據層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數中的權重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637 ，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權數有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數計算公式求出該消費者的總效用值：
即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，
相對效用數=106.53/100=1.0653，
則經調整后的房地產價格P=40×1.0653=42.612萬元。
此結果充分考慮了經濟外部性，評估結果較為符合實際。
經濟外部性的存在，會影響房地產評估師評估房地產價格，為使評估結果更為客觀和合理，在運用傳統的評估方法的同時，引入經濟外部性效用函數，房地產評估師可經過具體分析經濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經濟外部性對待估房地產價格的影響。
參考文獻：
1.盛承懋等.房地產經紀人專業基礎.東南大學出版社，2002
2.王洪衛等.房地產經濟學.上海財經大學出版社，1997
3.黎詣遠.西方經濟學.高等教育出版社，1999
房地產評估范文6
【關鍵詞】收益法，房地產，價值評估
一、收益法的基本原理
收益法的理論依據為效用價值論，認為房地產的價值在于該房地產未來所帶來的收益。收益法本著收益還原的思路對房地產進行評估，即把房地產未來預計收益還原為基準日的資本額或投資額。具體評估辦法是通過估算被評估房地產在未來的預期收益，并采用恰當的折現率或資本化率折現成基準日的現值，然后累加求和，得出房地產評估值。
二、收益年限的確定
收益年限是估價對象自估價時點至未來可以獲得收益的時間。一般情況下，估價對象的收益期限為其剩余的經濟壽命。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可收益的年限；對于房地合一的估價對象可依據土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來確定未來可獲利年限。但如果一宗房地產擬在持有一定年限后進行出售或其他處理，評估的收益年限則為其準備的持有期間。房地產的收益年限一般較長，一般都有幾十年。因此，在評估實務中估價人員常假設估價對象經營數年后將其轉讓來縮短收益年限，以利于更準確地選取預期凈收益和還原利率，從而提高評估結果的準確性。在理論中還存在收益年限為無限年的情況，現實的房地產一般不存在。收益為無限年的情況下，房地產評估出的估價對象的價值一般會較高，在實務中可用它來驗證其他年限評估出的房地產價值是否偏高。
三、預期收益的預測與確定
房地產預期收益應該是凈收益，是房地產預期收入扣除預期相關費用后的凈額。預測凈收益要收集各種房地產市場現狀、國家政治經濟形勢、政策規定等內外部環境信息。在確定凈收益時，必須注意房地產的實際凈收益和客觀凈收益的區別。實際凈收益是指在現狀下被評估房地產實際取得的凈收益。實際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評估。因為在評估時點被評估對象的實際凈收益是由多種因素共同作用的結果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預測失真。例如，一個交通不便利、環境不太好的賓館，因為有特殊的關系而將一些會議活動在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關系可能不能隨之轉移。這些因素不復存在后，若仍不把房地產的評估時點的收益加以調整而直接作為預期收益的基礎就會引起預測的收益不準確。所以，預測房地產凈收益的基礎是實際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。
在確定房地產凈收益時，不同收益類型的房地產可能應考慮其收益的特性。例如，出租性房地產在測算其收入租金時，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費用、額外的補償費用和關于租約更新的規定等都將影響該房地產的預期收入。租金有可能是純粹的，由承租人負責納稅、保險費以及支付維修費用等各項費用。對于租約中規定采用固定租金的房地產，一般在其租賃期內采用租約租金，其余受益年限的租金收入則可按以上介紹的思路進行測算。對于租約中規定采用浮動租金的，整個收益期的收入測算均適用以上方法。對于商業經營性房地產和生產性房地產應扣除其正常的經營利潤，房地產凈收益中不應包括房地產以外其他投資應分配的凈收益。
四、還原利率的確定
還原利率對評估結果仍比較敏感，還原利率在評估實務中調整為一個恒值后，較易操作。還原利率的實質是一種投資的收益率，它應等同于獲取估價對象房地產具有相同風險的資本的收益率。還原利率的影響因素有很多，如房地產市場風險的高低、銀行存貸款利率、投資者的風險承受能力等，在確定還原利率時都應加以考慮。
參考文獻：
[1]韋群.房地產收益法評估計算公式運用應注意問題[J]財會月刊.2012（14）
