前言：中文期刊網精心挑選了房地產市場分析報告范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產市場分析報告范文1
8月份商品房市場出現供應量、成交量雙高位情況。成交量較7月份相比，變化情況不大，成交量走勢略微上升。供應量變化較大，環比增長近一倍。本月全市商品房供應量為148.03萬平方米，與去年同期相比減少18.5%，但環比上升95.99%。8月份商品房成交量為139.7萬平，成交量環比增長3.7%，與7月份基本持平。8月份商品住宅成交量121.6萬平，環比增長4.6%，商品住宅成交量較上月無明顯變化,但同比增長64.8%。
商品房供應量分析
本月全市商品房供應量為310.4萬平方米，環比增長109.68%,供應套數為33269套。其中商品住宅供應面積為287.6萬平方米，占總供應量92.66%，商品住宅供應套數為30518套，商業用房供應面積為19.8萬平方米，占總供應量6.38%，供應套數為1452套。
以"省地節能環保，共筑明日之家"為主題的第八屆住博會將于11月盛大召開。購房者在居住生活中遇到的種種問題，將可以通過哪些新技術新產品得到解決？讓我們一起來暢想"明日之家"，搜房網將邀請國內外著名專家與您面對面>>>>>
商品房供應量走勢
由于秋季房交會的推動作用，全市2009年9月份的商品房供應面積達到310.4萬平，供應套數為33269套，超越2008年9月份的供應量，成為近一年來的新高。從整體上看，2009年以來，商品房供應量呈持續上升的態勢，房地產開發商對市場普遍看好。隨著房交會的結束，預計10月份商品房供應量相比9月份將會出現下降，但作為傳統的銷售旺季，不會改變整體上升的趨勢。
本月各區供應量分布情況
本月和平區和沈北新區的商品房供應量排在首位，所占比例分別為21.2%和21.1%，供應量分別為65.4萬平和65.1萬平。鐵西區商品房供應量排第三位，供應面積為45.5萬平，所占比例為14.9%。
商品房成交走勢分析
受秋季房交會的影響，全市2009年9月份的商品房的成交面積達到195.6萬平米，超越6月份夏季房交會的成交量，成為今年的新高。從整體上看，2009年以來，全市的商品房的成交量呈持續上升的態勢，市場信心較足。隨著房交會的結束，預計10月份區內商品住宅交易量相比9月份也將會出現下降，但作為傳統的銷售旺季，不會改變整體上升的趨勢。
商品住宅市場綜述
9月份商品房市場延續了供應量、成交量雙高位情況。受秋季房交會的影響，商品房供應量大幅度增長，銷售量達到了2009年的新高，市場表現良好；但供求比相對下降，商品房的市場將趨于平穩，隨著房交會的結束，預計10月份商品房的供應量和成交量將出現下降。
商品住宅供應量分析
由于秋季房交會的推動作用，全市2009年9月份的商品住宅供應面積達到287.6萬平，供應套數為30518套，超越2008年9月份的供應量，成為近一年來的新高。從整體上看，2009年以來，商品住宅供應量呈持續上升的態勢，房地產開發商對市場普遍看好。隨著房交會的結束，預計10月份商品住宅供應量相比9月份將會出現下降，但不會改變整體上升的趨勢。
成交量分析
受秋季房交會的影響，全市2009年9月份的商品住宅的成交面積達到192.2萬平米，超越6月份夏季房交會的成交量，成為今年的新高。從整體上看，2009年以來，全市的商品住宅的成交量呈持續上升的態勢，市場信心較足。隨著房交會的結束，預計10月份區內商品住宅交易量相比9月份也將會出現下降，但作為傳統的銷售旺季，不會改變整體上升的趨勢。
各區商品住宅成交情況分析
9月份商品住宅成交量排在首位的仍為鐵西區，成交面積46.7萬平，成交套數5375套。于洪區成交情況位居第二，成交面積38.4萬平，成交套數4327套。沈河區成交量最少，成交面積42.9萬平米，成交套數469套。
商業用房市場綜述
9月份商品住宅市場延續了供應量、成交量雙高位情況。受秋季房交會的影響，商品住宅供應量大幅度增長，銷售量達到了2009年的新高，市場表現良好；但供求比相對下降，商品住宅市場將趨于平穩，隨著房交會的結束，預計10月份商品住宅的供應量和成交量將出現下降。
供應量分析
9月份商業用房供求比為0.79，供求比相對上升，但仍處低位，商業用房的供應出現小幅下降，成交情況出現小幅上升。從2009年以來整體上看，商業用房市場供求相對平衡，市場趨于穩定。
成交量分析
9月份商業用房市場成交情況較為平穩，本月成交面積15.7萬平米，成交量小幅上升，并達到了2009年的最高值，市場接受度較高。從整體上來看，2009年商業用房市場是穩中有升，市場情況較為平穩。
各區商業用房成交情況分析
9月份商業用房成交量排在首位的仍為鐵西區，成交面積4.88萬平，成交套數320套。于洪區成交情況位居第二，成交面積4.22萬平，成交套數275套。大東區和渾南新區成交量次之，分別為1.92和1.9萬平米。
商業用房市場綜述
9月份商品住宅市場延續了供應量、成交量雙高位情況。受秋季房交會的影響，商品住宅供應量大幅度增長，銷售量達到了2009年的新高，市場表現良好；但供求比相對下降，商品住宅市場將趨于平穩，隨著房交會的結束，預計10月份商品住宅的供應量和成交量將出現下降。
供應量分析
9月份商業用房供求比為0.79，供求比相對上升，但仍處低位，商業用房的供應出現小幅下降，成交情況出現小幅上升。從2009年以來整體上看，商業用房市場供求相對平衡，市場趨于穩定。
成交量分析
9月份商業用房市場成交情況較為平穩，本月成交面積15.7萬平米，成交量小幅上升，并達到了2009年的最高值，市場接受度較高。從整體上來看，2009年商業用房市場是穩中有升，市場情況較為平穩。
房地產市場分析報告范文2
【關鍵詞】 房地產經濟泡沫 監測方式 預警 產生原因
現在很多國家都出現了房地產經濟泡沫，這種現象會對一個國家的房地產經濟產生很大影響，如果不加以制止，甚至會危害一個國家的整體經濟發展。接下來，我們就來研究一下房地產經濟泡沫產生的原因，以及具體的解決措施。
1. 房地產經濟泡沫的具體含義
在生活中我們經常聽見房地產經濟泡沫這個詞，而我們所說的房地產經濟泡沫可以定義為在一個連續的時間內房地產價格持續上漲的現象。這種房地產價格的上漲會造成人們對房價預期價格的上漲，并且還會不斷的增加新買主的數量。因為價格預期比較高，所以很多人都進行房產投資，這樣就會增加投機資本的數量。使房地產的價格比其真正的內在價值高出很多。這樣就產生了房地產泡沫。如果出現泡沫過度膨脹，那么會產生很嚴重的后果，比如說高空置率以及房產價格的暴跌、預期出現逆轉等現象，這些現象就是泡沫破裂。房產泡沫的本質是它是不可持續的。所以，房地產泡沫只是一種價格現象，在房地產行業的內外作用下產生了這種現象，尤其是投機性因素。這種現象會對房地產經濟和整個國民經濟造成不良影響，必須要得到重視。
2. 造成房地產經濟泡沫的原因
2.1銀行的信貸過度
造成房地產泡沫過度膨脹的重要原因就是銀行信貸在房地產行業中的過度擴張。如果大量的房地產或者是以房地產為抵押品的資產被銀行持有，那么如果房地產價格不斷上漲的話，就可以擴大銀行資本的數量和規模，使銀行的資本更加充足，資產質量也更高，在一定程度上還可以提高銀行的利潤。所以，對于房地產業的信貸，銀行就更愿意提供給其信貸，并且不斷擴大信貸規模，這樣就會使房地產價格更高。這個過程的循環發展，就造成了房地產價格的不斷升高，并且與實際均衡價格偏離的越來越大，這樣就會出現房地產泡沫的膨脹。然而，這個問題只是造成房地產泡沫破裂的一個原因。在房地產泡沫的迅速崩潰上銀行也起到了很大的作用。我們必須對銀行在房地產泡沫問題所產生的作用起到足夠的重視，從銀行入手解決房地產泡沫破裂問題。
2.2消費者的預期
一般來說消費者會對某種商品產生價格預期，這種預期會在一定程度上對消費者的需求產生影響，這種需求變化又會影響商品價格。而影響消費者預期價格變化的因素有很多，尤其是經濟環境的變化。當經濟環境發生變化而引發的資產價格發生變化的過程中，沒有產生不符合實際經濟情況的預期，則市場價格就會由，經濟環境變化導致的不均衡狀態逐浙調整到均衡價格上來；但當經濟環境發生較大的變化時，尤其是在這種環境變化本身還存在許多想象的空間時，就會導致市場產生不符合實際情況的預期。而一旦預期高估了環境變化對價格的影響，就可能引發泡沫現象。所以，消費者對商品價格的不合理預期也會在一定程度上影響經濟的發展，造成房地產泡沫的出現。
2.3調控措施的不協調
對于房地產行業來說，房地產調控措施是影響房地產發展的重要因素，如果房地產調控措施不協調，就會加劇房地產泡沫的產生，影響房地產經濟的發展。調控措施不協調主要體現在一下兩個方面，一個是嚴格控制土地的政策，使房地產用地價格大幅上漲，抬高了建房的成本，增強了地價上漲帶動房價上漲的預期。這樣就會因為土地價格上漲，而使房地產價格不斷上漲，最終偏離其實際價格，產生房地產泡沫。第二個是由于目前我國房地產開發企業資金實力小，控制信貸的措施直接制約了房地產企業的活動。而對需求增長缺乏有效的調控措施，使投資增長幅度回落大于需求回落幅度，加劇了供求矛盾，推動了房價上漲。這個問題就需要國家制定合理的信貸制度，不要過分的控制對房地產企業的信貸數量，這樣才能解決房地產市場供給之間的矛盾。
3. 房地產經濟泡沫的防范措施
3.1要加強對房地產價格的監測力度，預防和限制房地產投機和炒作。建立健全城市基準地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產交易價格評估制度、商品房出售網上申報制度，監視土地交易價格、調查地價與土地交易情況，對取得優惠政策受讓的土地再交易進行嚴格限制，以加強政府管理部門對房地產價格的監測與調控。嚴格商品房預售審核管理、防止以預售為名的土地投機，嚴查開發商品房惜售行為，限制商品房期房和經濟適用房轉讓，加強稅收征管和恢復征稅、控制炒房。
3.2建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過監測體系，可以及時發展房地產行業中存在的問題，并且可以采取相應的措施解決。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。只有通過這種及時的信息采集，才能真正了解房地產市場的動向，從而制定更加合理的政策，促進房地產行業的有序發展。
3.3建立健全房地產市場信息系統和預警機制。各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點，加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究，科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區間，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系，防范房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度，以便及時發現問題，加強對市場供求總量、結構、價格的調控；通過市場信息、引導和規范，增加房地產市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導企業理性投資、消費者理性消費；通過對樓市的動態監測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準確的信息，以便做出適時、適度調控市場的措施，促進房地產市場持續、健康發展。并通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。
通過以上這三種措施，可以在一定程度上緩解房地產泡沫的破裂問題，對于這三種措施來說，還需要政府的大力支持，需要政府轉變相關的政策和制度，這樣才能真正發揮這三種措施的作用。
結語
房地產市場分析報告范文3
關鍵詞：房地產經濟泡沫；區域特征；現狀分析
Abstract: with the rapid development of our country's economic construction, the surrounding areas like cities are constantly expanding, drive the surrounding areas of rapid development, the real estate industry in recent ten years, it may be said is developing rapidly. Especially in a city, house prices but also each square meters to the millions of, a forbidding place. House prices have become the focus of people. This is some of the real estate industry for problems are analyzed.
Keywords: real estate bubble; Regional characteristics; To analyze the current situation
中圖分類號： F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著我國經濟的高速發展，尤其是一些大中城市成為年輕人向往的地方。很多人懷揣著夢想來到了這些地方，但是，隨著年齡的增長，不得不為買房做打算。一線城市的房價對于剛畢業的大學生來講，就是天價。很多人不得不遠離自己的夢想，離開這里。
房地產業在近些年的確是發展迅猛，但是，其中房價的波動也是十分巨大的，有些房地產商可能一夜暴富，也可能一次就傾家蕩產。其中的經濟泡沫非常的多。從全國整體來看。房價的經濟泡沫主要集中在一些一線城市，而一些中小城市的房價相對比較穩定。這對于促進地方經濟發展非常有利。
一、房地產市場供求關系的一般特征
住房需求的一般特征包括:作為人們賴以生存和發展的物質基礎,住房是一種生活必需
品,因此,人們的基本住房需求是剛性的,其價格彈性較小。隨著生活水平的提高,人們在追
求住房面積增加的同時, 也對住房的質量、結構、裝修、安全以及居住環境和配套設施提出
了越來越高的要求。這種不斷追求高品質住房的需求必定會誘導出相應的住房供給。由于住
房品質提高,即使在供求總量不變的情況下,房價也呈逐漸上升的趨勢。由于住房抵押貸款制
度的普遍實施,潛在的購房意愿轉化為現實的住房購買力往往只需要較少的當前收入。也就是說,住房市場的有效需求并不完全取決于當期收入水平,在住房抵押貸款制度的支持下,大約有七成購房款使用的是人們未來的收入,有三成購房款使用的是家庭過去積累的收入或資產。因此,與收入波動相比,住房需求的波動更大。住房需求不僅是消費需求也可以是投資需求。住房是資產,購買住房不僅可以滿足人們的居住需求,而且可以獲得較高的預期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特別是當通貨膨脹發生時,貨幣資產縮水,實物資產增值,人們更傾向于將貨幣資產轉化為房產,因此住房購買需求增加,而住房供給在短期內難以相應地增加,結果必定導致住房價格上升。
二、房地產價格泡沫形成機制
根據經濟學原理,多數商品遵循供求定理,即在其他條件不變的情況下,如果某種個別商品的價格發生上漲的話，則在短時間內，對該商品的需求量相應的減少，但是，因為價格上漲，商家紛紛加大生產量，其供給量反而增加。反過來，如果該商品的價格下降，就會有更多的買家爭相購買，而且供貨商則會因為成本問題，減少供應量。也就是說,一般商品的需求曲線向右下方傾斜,斜率為負。在房地產市場上,出于追求住房使用價值的目的,人們對住房的真實需求與普通商品遵循相同的規律,即在收入、預期、個人偏好等其他諸多因素不變的情況下,房價上升則需求量會隨之下降, 而房價下降則需求量會相應增加。這就是導致房價在一定的規律上不斷的進行上浮與下降，形成了房地產價格泡沫機制。
三、房地產泡沫的區域性特征研究
從經濟泡沫的含義來看，資產所具有的在市場上的價格會多出其價值中的虛擬成分。在
某一個地區的一段時間之內，房產價格上升的狀況可以明顯地反映出這個區域的房地產經
紀泡沫。房地產業與其他投機商業不同的地方在于它的不可流動性，資本的投機性和市場的
區域性，若是房地產泡沫過度的膨脹，會影響到各方面的資源配置，阻礙資源的優化組合，
在房產經紀泡沫形成的同時，投資房產業雖然可以帶來比其他行業更客觀的回報和利潤，但
是，當大部分的資金都從其他經濟行業，如農業，工業，牧業等流入了房產業的投資當中。那么，對于整體的經濟平衡來看，無疑是不利的，會阻礙市場經濟的穩定發展。另一方面，房地產經紀的膨脹對于消費者來說影響也是極大的，會使消費者的消費觀念逐漸變得扭曲，在住房的價格不斷攀升的同時，消費者為了未來的住所不得不更多的將個人資金投入到住房資金的預算當中，這樣一來，大量的貸款資金和儲蓄資金都會流入房地產領域，一旦房地產泡沫幻滅，消費者的財產就會大打折扣，增加了個人的債務負擔，使整個消費市場陷入僵局，影響社會經濟的持續發展?？梢哉f，房地產經紀屬于資本密集型產業，關系著眾多方面的經濟狀況和消費方式，牽一發而動全身，若是房地產經濟破裂，對于各行業的經濟投資，消費者的個人經濟利益以及銀行的賬款都有著舉足輕重的影響。因此，相關的管理部門要對房地產經濟進行宏觀調整，使其健康有序發展。
四、小結
中華民族五千年的文化歷史，使得百姓形成了一種傳統的思想觀念，就是房子是一個家的根本，不管貧富都必須有一個安身立命的地方。受到這種思想的影響，人們對房子的重要性極為關注，現在，在大城市中的年輕人就是因為買不起房子，多少人背井離鄉；多少家庭因為房子對付公堂。這些不能不引起有關部門的高度重視。隨著我國房地產業改革的不斷深入發展，國家的相關政策也紛紛出臺，緩解人們的購房壓力，一些單位也采取補助的形式，解決職工的購房問題。但是，這些都是不解決問題的根本。因為，房地產經濟自身的固定性，區域差異性，市場對其區域的宏觀調控以及房地產商對其的投機性，讓房地產自身的區域性特征越發明顯，政府和相關部門應當履行好自身對于房地產領域的宏觀調控職能，適當抑制房地產經濟泡沫的形成和膨脹，讓房地產行業在健康持續的環境當中平衡發展，以促進市場經濟整體的穩定前進，讓百姓真正的安居樂業。只有這樣，才能真正實現科學發展觀、可持續發展。
參考文獻：
[1]蘇揚.房地產稅對我國房地產價格的影響機理與影響效果評價[J].統計與決策,2012,08.
[2]王樹強,陳立文.房地產市場對股票市場波動的響應機制研究技術[J].經濟與管理研究,2011,02.
[3]夏程波,曹智輝,莊媛媛.中美房地產周期波動特征的比較研究[J].統計與決策,2012,07.
房地產市場分析報告范文4
內容摘要：在房地產市場中，房地產指數對于投資者，消費者和政府來說都是一種很重要的市場信息。文章以“中房指數”“國房指數”為例，對其編制方法進行評述，分析了我國現有房地產指數存在的缺陷，并提出完善的若干建議。
關鍵詞：房地產指數編制方法缺陷
我國當前幾種主要的全國性房地產指數編制方法
據不完全統計，目前我國公布的各類房地產指數有10多個，其中，既有全國性的，也有地方性的；既有政府主辦的，也有企業主辦的，還有官方和民間合辦的。這里，以目前房地產市場較具代表性的中房指數和國房指數為例，來介紹我國目前房地產指數的編制方法和特點。
中房指數的編制方法
“中房指數”是“中國房地產指數系統”的簡稱，是一套以價格指數形式反映全國各主要城市房地產市場發展變化軌跡和當前房價變動狀況的指標體系，是我國最早研究，編制并公布的房地產價格指數系統?！爸蟹恐笖怠币?994年11月北京物業的比較價格為基值，按用途分為四大類：即住宅、商業服務業用房、辦公用房和廠房倉庫；將各城市的四類物業以其銷售價格為依據，分別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物業的銷售量為權數計算四類物業的平均價格，最后將這四類物業的平均價格以竣工量為權數求得加權平均價格，作為各城市的物業比較價格。
關于中房指數編制方法的幾點說明：
中房指數是一種修正的拉氏指數，實際操作中以1994年11月為基期，以基期商品房比較價格為基值，基期指數定為1000點，屬于定期指數；計算時采用加權平均方法，權數采用基期時各類物業的規模比重?；谂c權數在一定時段內固定，在市場結構有了較大變化時，調整基期與權數。由于權數固定，中房指數在計算時可以消除權數變化對指數的影響，可以更純粹地反映“同類同質商品”的價格變動情況。
中房指數采用了抽樣調查方法，在對市場商品房項目進行調查的基礎之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調查。中房指數樣本數據直接來源于市場，對市場反映及時、靈敏，保證了中房指數系統對市場的準確把握。
由于中房指數屬于定基指數，不同時期指數值都可以直接對比，具有比較好的歷史可比性，可以采用圖表形式直觀表現。采用這一表現方法，可以直觀地表示出市場周期發展狀況以及目前市場形勢，趨勢和幅度。
國房指數的編制方法
“國家景氣指數”的編制方法是根據經濟周期波動理論和景氣指數原理，采用合成指數的計算方法，從房地產業發展必須同時具備的土地、資金和市場需要三個基本條件出發，選擇房地產開發投資，資金來源，土地轉讓收入，土地開發面積，新開工面積，竣工面積，空置面積，商品房銷售價格等8個具有代表性的統計指標進行分類指數測算，再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數體系。國房景氣指數的測算分為八個部分：一是確定指標體系；二是建立原始指標數據庫；三是消除量綱的影響；四是確定權數；五是確定基準對比時期；六是消除季節，價格因素的影響；七是建立分類指數和國房景氣指數計算數學模型；八是國房景氣指數計算結果的分析報告。
中房指數和國房指數缺陷分析
中房指數缺陷分析
中房指數雖然開創了中國大陸現行房地產價格指數編制之先例，有許多值得推行之處，但仍存在以下缺陷：
采用固定權數的拉氏方法，降低了指數的橫向可比性由于采用了固定權數的拉氏方法，在市場發展迅速，結構變化較快的情況下，反映基期市場結構的權數會逐漸與現期市場結構脫節。這樣一來，指數雖然還能夠反映市場房價的變化趨勢，可是會與市場實際結構與價格產生距離，降低指數的可比性，尤其橫向可比性會受到較大影響。
指數測算方法不夠完善
現實應用的公式未考慮物業結構類型的變動，公式所選用的權重是報告期的物業面積，而原始公式所用的權重是固定(即基期)的物業面積。原始公式的優點在于剔除了因物業結構變化所引起的指數變動，使得指數變動完全表現為物業價格的變化?，F實應用的公式則操作簡便，實施費用降低，但如果完全按照加權平均法的樣本選擇方式，則會在指數中包含非價格變化因素。
樣本數據缺乏代表性
樣本數據是編制指數的最基本的資料，為保證指數的科學性和準確性，首先應保證足夠的樣本量均勻的樣本區城和物業類型分布、樣本數據的及時更新、樣本數據的真實性和連續性等。目前中房指數在編制過程中，存在樣本規模小、樣本區域和物業類型分布不合理、樣本數據缺乏時效性、連續性、真實性等問題。
指數的應用受限制
目前中房指數在應用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數本身不完善、質量不高、指數的變動與市場的實際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數的應用。例如中房指數公布的往往是上一月、上一季度、年度的數據，這在很大程度上只是對市場發展的歷史軌跡的一種描述，而開發商，投資者則往往更加關心市場的未來走勢。這種房地產指數的滯后性就影響了房地產指數的推廣和應用。另一方面，囿于國內目前關于房地產市場、房地產價格、房地產指數的理論研究深度的限制，以及房地產實際從業者對市場研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產指數的作用遠未得到充分發揮。包括中房指數在內的眾多房地產指數定期的公布報告、市場分析報告等也大都存在著內容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數論指數、只是進行一些簡單的說明和膚淺的分析等問題。
國房指數缺陷分析
國房指數忽視了指數的橫向與縱向可比性國房指數由于是環比指數且為合成指數，該指數包容了大量市場信息，但缺少縱橫比較的能力。若要進行縱向比較，則必須經過逐級換算，工作量大。
不同指標變化對指數造成的影響不能清晰反映國房指數綜合了多種信息資料，可經綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標變化指數造成的影響卻不能清晰反映，需要單獨說明。
調查數據的可靠性問題國房指數采樣由各級統計部門采用統計報表制度。統計部門沿用舊的習慣，在設計指標后，下發到相關房地產開發公司，由后者填寫后進行上報。房地產開發公司出于各種顧慮，或由于對編制房地產指數的意義認識不足，很難填報客觀、準確的數據。
完善我國房地產指數的若干建議
根據我國目前房地產市場的現狀及其發展趨勢，筆者就進一步完善房地產指數提出如下建議：
在基期確定問題上，宜采用可變基期和環比指數來反映房地產價格變化趨勢。房地產價格指數是反映兩個時期房地產價格變動趨勢和程度的相對指標，這里所說的兩個時期是指基期和報告期。由于房地產的異質性決定了房地產的品質易發生變化，如果采用固定基期更使對比缺乏可比性，因此，采用可比基期和環比指數來反映房地產價格變化趨勢更具操作性。
房地產市場分析報告范文5
【關鍵詞】房地產；土地開發；影響
引言
隨著房地產業的發展， 城市土地市場也逐步發育， 成為我國市場經濟體系中的一個主要組成部分。上個世紀90年代末以來，我國房地產市場進入了快速發展的轉軌時期，取得了階段性的成就。雖然房地產經濟運行是房產經濟與地產經濟相互聯系的統一體，但是兩者的運行軌跡存在著差異性。為有效經營城市資源， 合理利用土地， 必須就城市房地產開發土地供應機制進行探討。
1、城市房地產業的重要性
從事房地產開發經營、管理和服務等經濟活動的企業組成了房地產業。產業特點為通過對土地開發生產房屋產品， 使其進入社會經濟的流通和分配領域， 實現產業自身的經濟利益。改革開放以來，房地產業對中國經濟的發展發揮了重要的作用， 成為國民經濟的支柱產業。
1.1房地產業是國民經濟中的導向性產業
房地產業的產業鏈長，關聯度大， 其自身特性決定了這一產業的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業部門中處于領先地位。在我國， 住宅投資的增加，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60 多個， 有力地促進整個國民經濟的可持續發展。房地產業的發展直接為建筑業開拓了市場、籌集資金、促進了資金周轉；在我國， 房地產業的發展間接地促進建材、冶金、化工、森林、機械等產業的發展，房地產業的發展能夠有力地推動金融業的發展。
1.2房地產業是國民經濟的重要基礎性產業
房地產業是國民經濟的基本承載體， 是在工業化、城市化和現代化過程中興起、進而形成的獨立產業， 同時又推動了工業化、城市化和現代化的進展， 成為現代社會經濟大系統中一個重要組成部分。
1.3房地產業的發展促進城市經濟繁榮
房地產業是一種城市形態的產業， 其興起和發展都離不開城市地域 它是在工業化 城市化和現代化的發展中形成的獨立產業， 其在社會經濟發展中的重要作用， 也主要是在城市形態中體現出來的。因此， 房地產業的發展， 在促進了城市經濟的繁榮和發展的同時，直接推動整個國民經濟的蓬勃發展。
2、合理控制土地供應總量
2.1房地產開發土地供應要與經濟發展水平相一致
縱觀房地產發展歷程， 超越經濟發展規模，超量供應開發用地， 很多城市引發了房地產市場失控的現象。強化對土地供求市場的調控，才能保證經營性房地產開發用地需求與供給的基本平衡。對土地供應總量的控制， 不僅要有5年、10年乃至更長期的土地供應計劃， 而且要有每年的土地供應計劃。土地供應計劃要符合土地利用總體規劃和城市總體規劃， 并根據各類建設用地需求而制定。只有近、中、遠期相結合， 嚴格控制土地供應， 才能使土地市場逐步走上良性循環的軌道， 保持房地產業健康有序發展， 保證政府從土地供應中獲得最佳效益。
2.2房地產開發土地供應要與城市規劃相協調
土地利用總體規劃和城市規劃是城市土地利用的強制性文件，房地產土地供應在確定土地的用途和利用方式時，要嚴格按照兩項規劃。經批準的城市規劃確定了城市建設用地的規模與空間分布。通常， 年度房地產開發建設用地根據社會經濟發展速度、城市建成區發展目標以及居民的住房需求等多項指標，在上一年用地總量的基礎上進行綜合測算。在建立房地產開發土地供應總量控制指標之后， 政府有關部門應當根據城市規劃， 建立包括居住用地、公共設施用地、工業用地、市政公用設施用地、綠地、預留用地等各項專項指標。
3、建立土地儲備機制與供應機制
要實現對土地供應計劃的調控，政府應擁有足夠的土地儲備； 政府在壟斷土地供應的同時， 還必須加強對地價的控制。土地儲備與供求宜遵循以下原則：
3.1土地儲備原則
根據土地利用年度計劃， 充分考慮城市規劃實施的需要和土地市場的供求狀況， 對近期開發能夠產生明顯經濟效益的土地應優先納入土地儲備計劃。對近期將要開發的城市道路等基礎設施項目的周邊土地進行凍結控制； 對閑置土地要按規定收回土地使用權。
3.1.1收回
對于應該收回的國有土地， 土地管理部門負責報請原批準用地的人民政府辦理法定收回手續后， 依法無償收回；移交給政府指定的土地管理部門； 對于需要進行舊城區改建需要收回國有土地的， 由有關部門根據城市房屋拆遷管理的有關規定給予適當補償。
3.1.2收購
城市規劃管理部門要及時提供地塊的規劃資料， 由政府授權的土地儲備單位與被收購土地的單位直接洽商收購補償事宜， 有關規定執行相關收購工作。
3.2土地供應原則
對于經營性房地產項目用地一律采取招標、拍賣方式出讓國有土地使用權。對于國家鼓勵發展的產業建設項目， 在用地上優先予以保障； 對國家限制發展的產業建設項目要根據實際情況供地； 對國家嚴格控制或者明令禁止的產業建設項目要堅決停止供地。
3.3土地調劑原則
政府要從需求引導供給轉為供給引導和制約需求。即土地市場需求緊張、地價較高時， 政府要增加土地供應投放量， 以獲得較高土地收益； 在市場平淡、地價相對較低時， 政府要考慮履行優先購買權， 進行土地購進、收回， 留作備用。
4、城市房地產運行機制及發展模式的對策研究
脫離了計劃經濟的束縛，我國的土地市場與房產市場進入了市場化的快速發展時期，同時也必然存在著階段性的問題。住房問題是關系到國計民生的大問題， 為中低收人者提供住房是住房保障制度重要內容， 也是構建和諧社會的必然要求。政府應科學轉換管理視角，從房產開發的角度來間接調控土地開發，從而進一步完善我國的房地產市場。
4.1 合理調控時差，遏制投機行為
盡管房產開發對土地開發的時滯作用只是我國房地產市場階段性的特征，政府需進一步加強管制，全面掌握房產市場的運行規律，因地制宜地制定規范的土地供應與開發計劃，使得土地開發與房產開發相均衡。市場經濟的規律就必然要求政府向公共服務型職能轉變，涉及房地產行業的各個行政部門應加強協作，吸取以往的經驗與教訓，共同完善房地產市場中的政策法律法規。
4.2建立專家會議與定期市場分析報告制度
邀請來自大學和研究機構的專家學者成立專家會議小組，定期組織相關研討會， 根據房地產市場信息系統提供的有關市場信息， 及時發現問題， 解決問題， 對市場運行情況進行診斷評價；同時， 也起到統一思想認識， 引導媒體導向的作用。
4.3 調控區別對待，實現區域平衡
由于不同地區的社會經濟等各類因素發展階段和水平的不一致性，單一的宏觀調控難以真正有效地對當地的土地開發與房地產市場起到合理的促進與管制作用。地方政府需要在切實貫徹落實國家宏觀調控政策的前提下，根據當地房地產市場的情況結合區域的發展狀況因地制宜地相關的調控政策與手段，以實現自身房地產市場的健康發展且與區域市場相接軌。
5、結束語
總之， 房地產開發土地供應， 要做到儲備充裕、總量調控、分布合理、法制健全。房地產市場的情況要結合區域的發展狀況，因地制宜地相關的調控政策與手段，以實現自身房地產市場的健康發展且與區域市場相接軌。
參考文獻：
[1]安旭東，周生路，彭補拙. 發達地區城市土地可持續管理評估實踐研究[J]. 南京大學學報（自然科學） ，2001， （6） ：749～756
房地產市場分析報告范文6
[關鍵詞]城市房地產運行機制 發展模式 問題及對策
房地產業在許多周家已是成熟的產業，而在我國則是個新興產業。改革開放以來房地產業在我國迅速發展，其對國民經濟增長的巨大影響激發了人們去探索這個其理論基礎和客觀發展規律的濃厚興趣。
一、城市房地產業的重要性
房地產業是由從事房地產開發經營、管理和服務等經濟活動的企業組成的行業。其經濟特性表現為通過對土地開發生產房屋產品，并以房屋商品進入社會經濟的流通和分配領域，實現產業自身的經濟目的。改革開放以來房地產業對中國經濟的發展起到了重要的作用，成為國民經濟的支柱產業。
1、房地產業是國民經濟中的導向性產業。房地產業的產業鏈長，關聯度大，其自身特性決定了這一產業的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個，有力地促進整個國民經濟的可持續發展。房地產業的發展直接為建筑業開拓市場、籌集資金、促進其資金周轉；在我國，房地產業的發展促進建材、冶金、化工、森林、機械等產業的發展，建筑產品中有70％的材料消耗涉及木材、水泥、鋼鐵、輕工及冶金、化工、石油、森林、機電等50多個部門20多個大類，近2000多種產品；房地產業的發展能夠有力地推動金融業的發展房地產投資數量大，資金周轉長，較一般產業的發展更需要金融業的支持。
2、房地產業是國民經濟的重要基礎性產業。房地產業是國民經濟的基本承載體，是在工業化、城市化和現代化過程中興起、發展所形成的獨立產業。同時又推動了工業化、城市化和現代化的進展。已經成為現代社會經濟大系統中一個重要的有機組成部分。
3、房地產業的發展促進城市經濟繁榮。房地產業是一種城市形態的產業，其興起和發展都離不開城市地域。它是在工業化、城市化和現代化的發展中形成的獨立產業，其在社會經濟發展中的重要作用，也主要是在城市形態中體現出來的。因此，房地產業的發展，在促進了城市經濟的繁榮和發展的同時，直接推動整個國民經濟的蓬勃發展。
二、城市房地產運行機制及發展模式存在的問題
雖然房地產經過一段時間的發展，但是仍然還存在一些問題：
1、開發資金結構不合理。1997年以來，房地產投資的各種資金渠道中，國家預算內資金、債券、利用外資以及外商直接投資均呈現回落趨勢，最低點分別出現在2003年和2001年。
2、資金投向結構不合理。2005年全國住宅投資總額為10768億元，同比增長21.9％，比2004年回落6.8個百分點。從2000年起，經濟適用住房投資占投資總額的比重逐年降低，經濟適用住房占比逐年遞減的趨勢使得中國城市房地產市場供給與需求的結構性矛盾日益突出，一些城市普通商品房和經濟適用住房供不應求。高檔商品房卻不同程度地空置積壓。
3、房地產價格增速過快。2006年前11個月，全國70個大中城市新建商品房銷售價格每月同比漲幅少則5.8％，多則7.1％，后一個月比前一個月環比上漲都在0.5個百分點以上。同比漲幅高達兩位數的如北京、福州等。屢見不鮮。
4、房地產市場商業賄賂盛行。近幾年政策不斷出臺，用意在于穩定房地產價格，卻收效甚微，除個別地區外，房價上漲勢頭并無減弱，其原因之一是中國城市房地產市場商業賄賂盛行，致使有令不行，有禁不止。
5、土地出讓市場是一個權力尋租的場所。馬克思曾經說過：“有百分之十的利潤，資本就蠢蠢欲動了；有百分之百的利潤，資本就忘乎所以了；而有百分之三百的利潤，那么上絞形架的事情都干得出來?！蓖恋夭粌H是重要的資源，而且是可以獲得高額利潤的資本。獲取土地在房地產業鏈條中具有始發的地位，使房地產商獲取了可以運作的資源和平臺。
6、投機炒風盛行、國外游資通過各種渠道大量進入房地產市場。盡管2000年以來房屋租賃價格年漲幅不到2％。但租金收益在多數地區仍高于銀行存款利率以及個人住房貸款利率。在其他投資渠道不暢的情況下，特別是面對房價的快速上漲，各種社會資金為實現保值增值，轉向購房投資。
三、城市房地產運行機制及發展模式的對策研究
住房問題是關系到國計民生的大問題。為中低收入者提供住房是住房保障制度重要內容，也是構建和諧社會的必然要求。我國已經初步建立起了以經濟適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內容的住房保障制度。而資金保障是住房保障制度實施的重要前提。
1、建立房地產預警預報領導小組和各地市房地產預警預報辦公室。國家建設部等部門在布置建設房地產預警預報體系工作中明確指出：“明確分工、加強協作共同做好房地產市場預警預報工作。各地區要按照‘統籌規劃、分步實施、互聯互通、信息共享’的原則，明確牽頭部門和相關部門的職責，制定系統的具體運作方案”。所以，房地產預警預報系統的運行機制首先必須解決組織機構問題。
2、建立專家會議與定期市場分析報告制度。主要由來自大學和研究機構的專家學者作為顧問，定期組織有關部門負責人和專家，根據房地產市場信息系統提供的有關市場信息。對市場運行情況進行診斷評價，及時發現問題，解決問題；同時，也起到統一思想認識，引導媒體導向的作用。
3、穩定價格。我國房地產價格持續上漲是各種各樣的因素相互作用形成的。(地方)政府、銀行、開發商三位一體的既得利益集團顯然是問題的核心。從理論上講，房地產市場的供給要素的非市場化運營機制起到了很大的作用。房地產市場的高位房價持續運行的直接后果就是形成了一個由失地農民、被拆遷戶和多數購房者、租房者向前述既得利益集團快速轉移財富的價值轉移鏈，間接后果就是國家承擔危機和信譽損失、銀行信貸大幅度增加、貧困階層增加、社會矛盾激增等。應采取打破土地供應鏈條、改變資金供給政策、調整稅收政策、建立相關信息管理與預警系統、引導社會需求消費觀念、大力改變房地產供給結構、限制外資流入等針對性政策，盡快消除這一日益增大的威脅，以實現我國經濟社會的協調發展和和諧社會建設的長遠戰略目標。
4、確立房地產業為我國國民經濟的主導產業和支柱產業的理念。主導產業是指在現代經濟增長過程中，那些本身具有較高的經濟增長率而且能夠帶動其他行業增長的產業。主導產業著重強調的是產業的帶動作用和擴散作用。而支柱產業強調的是產業在國民經濟中的比重和份額。主導產業一般強調產業成長初期對國民經濟的帶動作用，而支柱產業可以由主導產業演化而來。強調產業成熟期對經濟的支撐作用。
5、設計城市房地產政策與制度建設的總體框架。用金融、財稅等手段調控導致房價上漲或下跌過快現象的不合理因素，住房商品化也就是將住房作為一種商品推向了市場。因此，商品房的供給只能按照市場經濟的一般規律。主要以市場的手段來調節商品房的供求關系，擠出房價上漲過快或過慢現象的不合理因素；政府切實履行經濟適用房、廉租房的建設責任，因為房屋既是一種商品，又是一種公共物品，而且是人民生活的必需品。
