前言：中文期刊網精心挑選了商業地產項目研究范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
商業地產項目研究范文1
在最近幾年來，伴隨著國家政府對房地產市場調控力度的不斷加大，有部分開發商為了規避政策方向，開始選擇朝向商業地產的方向所轉型，諸如萬科、龍湖、綠城、萬達以及世茂的地產商紛紛得到了較好的發展。除此之外，一些來自于海外的外資企業也開始進軍國內市場，例如凱德置地、中信等等。相較于普通地產來說，商業地產工程開發的項目管理流程會相對繁瑣一些，具體表現為如下的幾個方面：首先，項目設計內容要同時考慮到項目的招商定位與專業整合；其次，應充分表現出市場招商與市場推廣的實際作用；再次，進一步明確出商業地產工程的管理目標，結合市場現狀來展開有效控制；第四，要確定出經營戰略與工程項目的發展方向；第五，同當地的政府部門與商委部門建立起密切的合作關系；第六，對資金成本的運營要求較高。為此，商業地產企業在開發工程項目的過程中要結合行業市場的實際情況來設計項目管理方案。
一、相關概念概述
1.項目管理的定義
簡單一些解釋，項目管理所指的即為將各種已有資源應用于目標，以此來滿足各方面的既定要求。項目管理本身是個系統化且綜合化的管理過程，其中主要包括目標管理、策劃管理以及流程管理這幾個方面。需要注意的是，房地產工程項目的開發需要經歷較長的時間，他需要貫穿于整個商業地產項目的整個實施階段。
2.工程項目管理的主要內容
工程建設可被分為以下的四個階段：工程項目的決策階段、工程項目的設計與準備階段、工程項目的實施階段以及工程項目的竣工驗收階段。項目管理的主要工作內容為：組織結構管理、人力資源管理、經營范圍管理、內容設計管理、財務管理、工程質量管理、協調管理、風險管理以及材料采購管理等等。
3.商業地產與普通地產的區別
相較于住宅地產來說，商業地產的外表看起來更加的高端且上檔次，但其內部的管理工作卻是存在著很多的困難，工程項目的建設構造也相對復雜的多。開發商需要在眾多的矛盾問題中找到平衡點，不僅要充分考慮到區域發展過程中的不均衡因素，同時還要盡可能的去滿足不同類型客戶所提出的不同需求，將地產項目與商業開發緊密的關聯到一起，調整好市場風險與經濟收益之間的比例。
住宅地產工程開發同商業地產工程開發之間存在著本質上的區別，從開發過程的角度來分析，住宅地產的發展會經歷兩個階段，而商業地產的發展只有一個階段。其中，住宅地產的兩個發展階段為：首先，充分把握好城市發展過程中所存在的市場需求，在得到一塊地后，只要擁有一定的運營資本即可完成項目，通過成功銷售后項目完成，這一過程中存在著一些機會主義色彩；其次，競爭環境的不斷加劇催化了產業鏈的成熟，這些能力水平不高的地產開發商逐漸被市場所淘汰，所留下來的均是有著較強操作能力與資金雄厚的開發商。
相較于住宅地產來看，商業地產只需要經歷一個發展階段。住宅地產在將住宅成功售出后即可得到經濟收益，但商業地產卻需要歷經一個非常漫長的發展過程，才能夠達到預期的奮斗目標，這是兩者之間所存在的最大差距。
商業地產工程的開發運營需要有科學化的完整體系作為支持，其中包括行業市場內的運行資料、運行數據、發展預期以及執行方法等等。此外，商業地產工程開發需要將工作重心轉移到開發過程中，其最主要的開發目標即為工程項目的運營成功。更加直白一些解釋，真正能夠被稱之為成功的商業地產是不能夠只追求短期的經濟效益的，而是應該經過長期且耐心的培育，才能夠將工程項目的真正價值發揮出來，隨著我國經濟水平增長速度的不斷加快，商業地產上將會從中獲取更多的濟收益。
二、我國商業地產工程項目開發管理中的問題
1.項目的定位水平不高
商業地產工程項目開發的收益者包括開發商、投資商、經營商以及消費者等。從收益層面來進行分析，商業地產工程開發的主要意義是平衡好各個受益方之間的利益關系，在當前的社會環境中，絕大多數的開發商都沒有明確認識到商業地產開發的真實內涵，從而在具體的開發工作中無意或有意的模糊掉了商業地產工程開發的核心觀念。正確的做法為，在商業地產工程項目的開發過程中，需要進一步加強對商業地產工程的前期定位與招商管理，在項目開發后期則要加強對工程項目的運營管理，通過此種方式來提高商業地產工程的盈利水平。然而，如果開發商對當地市場環境的消費偏好、商業文化、業態發展形勢沒有做出正確的分析，那么將會導致工程項目的定位出現偏差，不僅會大大提高商業地產項目的管理難度，同時還會減少最終的經濟收益。
2.商業地產項目開發的資金問題
截止到目前為止，在國內商業地產工程開發過程中所出現的最突出問題即為資金的使用問題，具體表現為資金使用效率不高以及資金籌資難度過大等等。由于我國商業地產工程項目的開發管理工作對于資金的依賴性較高，因此需要開發商對這一問題給予更高的重視。在開展工程項目開發管理的過程中，很多開發商都存在著預算設計不科學、資金分配不規范等情況，稍有不慎還會導致商業地產工程項目的提前流產。針對其中的某一項支出來說，商業地產工程項目如果想要順利完成開發工作，就必須要先獲得土地的使用權限，但根據國家規定，土地的使用費用需要在三個月內完全結清，那么也就意味著商業地產開發商要擁有一大筆可用資金，從而承受難以想象的資金壓力與財務風險。
3.監督建設工程項目缺少公平性
目前，我國的商業地產工程開發企業均擁有著配套的管理部門，其中包括工程建設部門、圖紙設計規劃部門、工程項目的造價部門等等。由于各個部門中的專業人員與相關設施配套非常齊全，因此工程項目開發企業經常會直接參與到施工企業的日常工作中，這在很大程度上影響到了監督部門的工作積極性，長此以往就造成了管理不到位、事故處理不及時等問題。一直以來，由于監督力量不足，從而導致很多房屋建筑出現了使用問題，對地產開發商與消費者的經濟利益造成了嚴重的負面影響。除此之外，房產公司為工程項目的主要投資方，并且同監督部門之間也存在著委托關系，因此或多或少的會在處理施工材料時存在著降低放行標準的情況，因為在選擇施工材料時優先考慮的是價格，所以質量也就無法保證。
三、商業地產工程開發管理的優化
1.科學化選址，結合當地的市場環境來進行業態定位
對于商業地產工程項目的開發管理工作來說，科學化選址是提高企業經營能力的主要戰略決策，商業地產企業需要結合當地的行業市場與經濟條件來確定好選址計劃，同時還要考慮到建筑的整體檔次、工程運營模式等等。
（1）明確商業地產工程的銷售模式
商業地產開發商在確定工程項目之前，要決定好項目是要銷售還是租賃，這直接關乎到工程項目的成本管理與運營模式管理，投資部門與營銷部門要在當地充分做好市場調研工作，同時還要根據工程項目所在地段的經濟狀況與商業需求來制定出項目租售決策。在這里需要注意的是，如果最終的選擇方案為租售結合，那么就要去進一步明確好兩者之間的比例關系，避免為后面的項目管理工作帶來不必要的麻煩。
（2）明確商業地產工程項目的檔次
工程項目的檔次水平將同項目在運營期間的投資管理與成本管理產生直接性的關系，同時也就意味著項目日后所需要面向的消費者層次。在商業地產工程項目的建設過程中，施工方需要按照項目檔次標準來合理化的選擇施工材料與施工工藝。
（3）明確商業地產工程項目的業態組合模式
商業地產工程項目的業態定位需要同時考慮好多個方面的業態條件，其中包括承重條件、電量條件、給排水條件以及燃氣條件等等。即使是在地產工程項目的開發初期，營銷部門無無法準確的給出設計方案，那么在進入到深化階段后，也要在第一時間將業態組合模式確定出來，避免在后期因工程項目的反復拆改而造成不必要的成本增加。
2.進一步明確地產項目的具體計劃與時間要求
（1）制定進度計劃
項目進度計劃的制定所指的即為工程項目的開始與結束時間。商業地產工程項目的開發進度、歷時估算以及成本估算都需要建立在現實條件基礎之上，并且要展開全方位的研究與討論，盡可能的提高項目計劃的準確性。商業地產開發企業可以嘗試通過任務分解法來整理計劃內容，將工程項目的所有工作、資源以及預算內容按照時序來組成基準線計劃，為日后的項目管理工作創造便利條件。
（2）績效衡量
針對項目管理工作中的信息系統制定出科學化的衡量標準，其中應該優先考慮的即為時間，在很多時候，時間績效的衡量是最簡單且最直觀的，管理人員只需要去觀看時間表中的幾個關鍵點，判斷工程開發作業是否達到計劃時間即可。
3.做好對地產開發項目的成本控制工作
在商業地產工程項目的開發管理工作中，成本控制所指的即為，在預算計劃的允許范圍內且達到工程開發質量的基礎之上，要盡可能的減少成本支出，其中主要包括了地產工程項目的成本預算、成本控控制以及資源計劃等幾個重要方面。商業地產工程項目的成本控制是確保企業最終利益所得的基礎條件，在ι桃檔夭項目進行開發管理的過程中，將通過前期競拍活動所得到的土地進行合理化的分配使用，即可達到減少成本支出的目的。然而，在這里需要注意的是，由于地產建筑的安裝費用是開發項目中必不可少的一項成本支出，因此需要將此方面設為項目成本控制公工作中的重點對象。
4.規范建設工程項目的合同管理
商業地產工程項目的開發主體需要同材料供應單位與工程項目設計單位建立起合作關系，為了更好的約束雙方的作業行為，首先需要完成的合作任務即為擬定經濟管理合同，這是商業地產建設工程開發項目的核心重點。合同的形式主要包括買賣合同與貸款合同等，它的主要存在意義是為項目管理過程中所出現的履行、變更、終止等行為給予調解服務。在我國，有關于商業地產工程項目的開發工作，其中比較主要的是資金的回收情況，商業地產企業的可持續發展情況與單位本身的利潤空間將直接決定商業樓盤的施工進展?；诖耍谏虡I地產工程項目的開發過程中，對于實際成本與施工質量的控制工作都需要借力于合同的約束力量，因此在日后的項目管理工作中，相關的管理人員要在原有的基礎之上加大對項目合同的管理力度，同時妥善的處理好由合同糾紛所帶來的相關索賠事宜。
參考文獻：
[1]張媛媛，王寅生.房地產項目設計階段的成本控制[J].財會研究，2014（15）.
[2]王琳.淺談房地產項目管理[J].科技信息，2014（07）.
[3]王玲.淺析房地產項目管理的問題及應對措施[J].四川建材，2015（3）.
商業地產項目研究范文2
關鍵詞:商業地產運營模式資本運營產權式商鋪頤高模式萬達模式
隨著我國商業地產的迅猛發展,與商業地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業地產領域有“萬達訂單模式”、商業地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。
本文認為商業地產運營是個系統工程,并從商業地產運營的構成分析入手,結合成功案例和具體實踐,從系統角度對商業地產運營模式進行了研究,并提出了一種商業運營商占商業地產運營主導地位的新型商業地產運營模式。
商業地產運營構成研究
商業地產運營環節構成
本文認為,商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中,商業是核心和本質,項目的成敗最終取決于其商業運營的成敗;地產開發是基礎和表現,沒有主要包括拿地和建設的地產開發,附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合,并且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的。
商業地產運營主體構成
根據運營環節構成,相應的運營主體應包括地產開發商、商業運營商和資本運營商。在商業地產實際運營中,可能出現主體重合的現象,比較常見的是地產開發商同時承當了資本運營商的角色,并且承當了部分商業運營商的工作,這是我國現階段商業地產運營的一個顯著特點。
商業地產運營中的常用模式
地產開發商占主導地位
所謂地產開發商占主導地位是指地產開發商除完成地產開發外,還參與項目選址、商業運營商的選擇,并主導整個運營過程的資本運營。
從功能來講,地產開發是商業地產運營的基礎和表現。地產開發是個階段,而商業地產運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產開發商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢,并且由于商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發,然后才是商業經營。地產開發商占商業地產運營的主導地位,具有先天優勢。
萬達模式是地產開發商占主導地位類型的代表,其創新性和優勢在于:地產商充分發揮自身領域優勢,通過模塊化的標準開發可大大降低項目建設成本;通過耦合大型商業,實現了商業地產運營的內在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現資本運營。
但萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關注,它們分別是:
商業地產運營中的地產開發具有地產項目本身的周期長、投資大的特點,以地產耦合商業,地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外,資本運營未與商業運營實現耦合。商業運營與地產開發商通過契約方式的耦合,在實現商業的持續經營上(尤其是在商業低迷階段時)存在一定隱患。
萬達商業地產模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力。
商業運營商占主導地位
所謂商業運營商占主導地位是指商業運營商除完成商業運營外,還參與地產開發(主要是商業選址、商業設計和商業規劃),并主導整個運營過程的資本運營。
商業地產運營的核心是商業運營,無論是地產開發、資產運營,最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢:商業運營商主導項目選址和前期規劃,為后期商業運營的成功提供良好基礎;商業運營更具穩定性和持續性;資產運營可與商業運營耦合,而不僅僅以地產為載體,可拓寬商業地產資產運營渠道和手段。
下文以頤高商業地產模式為例,分析商業運營商占主導地位的具體情況。
頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎,IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業務,融合IT相關產業于一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面:
地產耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展;近年逐漸采取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端,直接與地產開發商在資產上進行耦合,占據商業地產運營的主導地位。表現在:參與并主導商業物業的選址;用資產的形式與開發商形成強耦合;在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制,獲得項目建成后的資產處置權。
資本運營:頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權,并在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式。
總結頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產介入商業地產開發,建立完善開發商退出機制,完成開發商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產投入;部分物業長期持有,通過持續經營獲得持續的商業收益,物業增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。
頤高商業地產模式是一種典型的商業運營商占據商業地產運營主導地位的商業地產運營模式。該商業地產運營模式的創新點在于:
充分發揮了商業運營商在商業領域的專業性,通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營的主導地位,進而實現商業地產運營以商業運營為核心;充分發揮了地產開發商在地產開發領域的專業性;完善的退出機制,保障地產開發商利益的同時,強化商業運營對項目的主導作用;除傳統商業地產資產運營模式外,還可實現以商業經營為載體的資產運營,使商業地產的運營更具有持續性;頤高商業模式事實上是實現了以商業為核心,以資本為杠桿的商業地產運營。
頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求,除商業運營的領域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。
比較分析
商業地產項目研究范文3
關鍵詞：商業地產；投資風險；經營模式；合作共贏
中圖分類號：F293文獻標識碼：A 文章編號：
商業地產通常解釋為大型購物中心，商場、商鋪、商業步行街，商業地產的形式多種多樣，規模有大有小。大的商業地產項目，規模可達幾十萬平方米，規模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經營形式而言，規模大的多采用整體開發、統一招商、統一經營、統一管理；規模小的大多采用在統一經營管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規模的商業地產項目中如：住宅、公寓、寫字樓的底商，這些小的商業地產項目和各類商業街則多采用商鋪出售、零散經營的模式。
商業地產不同于住宅地產，住宅地產的用途相對簡單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費者的居住需求，面對的客戶群相對比較單一，而商業地產的市場定位、目標客戶群的選擇、開發的策略、運作的模式、管理的理念等都十分關鍵，只有有了準確的市場定位、細致的宣傳策劃、有序的招商運作、完善的經營管理、良好的外部環境、優質的物管服務，才能保證其地段價值不斷提升，商業物業不斷升值，商業業態的可持續發展?，F代商業地產更加強調和注重的是商業的市場定位、市場的前景和商業業態組合，它是為了滿足商業用途而進行的有計劃、有組織地進行開發和經營的產品。追求的是開發商、投資商與經營者三者之間的合作共贏。
1 地產投資風險分析
1.1行業本身存在的風險
從商業地產行業本身來看，一是商業地產發展前期是先天不足，后期商業地產開發無序發展；二是商業地產在開發中存在過分炒作行為；三是商業地產要價過高；四是商業產權過于多樣化；五是經營定位和區域特征不相符；六是競爭加劇。在目前我國商業地產發展中，還存在一系列的認識誤區和偏差。主要有三大誤區：一是投資商業地產必賺錢；二是投資商業地產可長期賺錢；三是認為返租是一劑靈丹妙藥。商業地產發展中的一系列偏差和誤區。一是完全套用住宅地產的開發模式是商業地產公司經常犯的錯誤。二是經營者在經營思路上存在偏差。三是商業地產開發資金過分依賴銀行貸款。四是商業地產開發中還存在著“首長工程、形象工程”的傾向。以上問題如不能很好得到正視及解決，投資商也必將付出沉重的代價。由此可見，商業地產項目較其他地產項目風險更大，因而必須對商業地產項目在投資決策過程中的風險加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和規避。
1.2政策法規風險
一個商業地產項目要取得成功，必須具備四個關鍵性的因素，即：土地、資金、人才和政策。這四個方面如果哪一方面存在短板現象，這樣的項目開發都很難取得成功。一個項目分析的再好，回報率再高但是如不符合政策法規要求的話，永遠等于零，所以政策法規風險永遠是第一的。政策法規風險就是指商業地產項目在投資決策開發之前要對在城市規劃、商業網點規劃、交通、環境、建筑指標、其他地方性的法規等各個方面是否存在風險進行綜合分析研究。
城市總體規劃決定了城市未來的發展方向以及區域經濟發展的潛力，符合城市總體規劃是對商業地產項目最基本的要求；同樣一個商業地產項目也要符合商業網點規劃的要求，政府為配合商業網點規劃必然要將市政建設向這一區位傾斜，人口規劃、基礎設施建設、交通可達性等都將向這一區位靠攏，一個商業地產項目只有符合商業網點規劃要求才能事半功倍，獲得成功。
商業地產項目地方性政策法規的風險評估就是指對地方政府是否為該商業地產項目的建設、招商和后期的運營制定了嚴格的限制條款等進行分析和評估，提前趨利避害，以減小其對商業地產項目的影響。
1.3 選址風險
一個商業地產項目能否取得成功，除了規劃、運營、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項工作除了應考慮客流規律、交通狀況、商業環境、地形特點、符合城市規劃要求外，還應著重研究選址地塊的商圈飽和度指數、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經濟技術指標等一系列內容，他們的每一個方面都對商業地產項目的運營成敗產生影響。
一個商業地產項目經營的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個商業地產項目開發的成功與否，其實在項目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項目就成功了一大半，反之，就可能失敗。
1.4 規劃設計風險
商業地產項目的成功與否，方向是關鍵。商業地產項目如果要想取得成功，必須要有良好的規劃設計。但是在現階段，我國的商業建筑設計卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經營實際需要的現象，這種設計方案就犯了方向上的錯誤，將商業地產項目引上了一條高風險之路。因為規劃設計的不合理就會直接引起以后的招商問題和后續的經營問題。由于規劃設計的不合理，將會直接導致后期的主力店招商不成功、一般店經營不理想、經營管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現象，后續的經營管理會出現無數多的問題。甚至一些項目為了節省規劃設計費用，卻導致了建筑設計不理想、人員（顧客）流動線不清、功能布局混亂、建設無用工程等等，這些都是商業地產項目在開發決策過程中規劃設計風險。
1.5 銷售風險
商業地產項目由于是一個投資周期長、投資量大的高風險行業，若物業銷售不力，就會導致資金回收慢、資金成本高、投資風險加大等一系列連鎖反應。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對以后的長期發展和市場的形成與繁榮又非常不利，沒有高質量忠實永續的客戶，真正面臨競爭時很容易被淘汰，最終損害整個商業項目的品質和經營者的利益，因而商業地產的銷售風險也必將是商業地產項目中應著重加以防范的一個重要環節。商業地產的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實現開發商、投資商和經營者（商戶）三者之間的一體化合作關系，開發商通過項目運作賺取開發投資利潤，所有者通過出租商鋪賺取租賃利潤，經營者賺取經營利潤，物業管理者通過后期的物業管理賺取管理利潤。這三者之間是一個有機的整體，每一個環節都要做到細致周密，才能保證整個鏈條的完整、有序，才能保證三者之間的共贏。
1.6 招商風險
商業業態如何劃分、如何組合，租金如何構成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長短都是商業地產項目投資決策中的招商風險。每一個具體的商業地產項目都應在規劃設計的前期就要考慮引進什么樣的經營業態，據此對該項目做一個基本的市場定位，并仔細研究每一種業態的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進行尋找目標客戶，挖掘潛在的客戶，進行招商。并根據地塊條件、招商條件系統地對招商工作進行設計，這樣才能為后續的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業地產項目操作中的“短板“。
1.7 經營風險
商業地產項目在開發過程中要解決資金回籠及對項目后續經營管理的控制是一對矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對店鋪的經營控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個平衡，如何解決好租與售的比例是一個難題，因而也就給后期的經營帶來了難度，加劇了風險。目前商業地產項目投資開發盈利模式主要有以下四種：一是只售不租。通過出售產權，很快收回投資。二是只租不售。產權掌握在開發商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業物業進行資本運作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業經營，既賺取投資開發利潤又賺取商業經營利潤。不同的經營模式各有各的利弊，各有各的風險，各個不同的商業地產項目要根據各自不同的情況采用不同的經營模式，合理選擇經營模式并加以防范。
1.8 資金風險
商業地產項目研究范文4
關鍵詞:跳躍—擴散過程;商業地產;推遲期權
一、商業地產項目投資開發中的實物期權特征
商業地產開發投資,可以分為兩個大的階段即項目開發建設階段和項目運營管理階段。在開發建設階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權、項目招商、規劃設計、工程建設及竣工驗收。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎上,對項目進行整體經營和管理,將開發產品市場化,獲得企業利潤的階段。
在開發建設階段,從實物期權的角度來看,土地使用費的投入,相當于一筆期權費用,在支付了這筆費用之后,商業地產投資開發商擁有在一定的期限內對土地進行開發、經營、變賣等權利,而后續的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據來自市場、技術、管理、資金等多方面的風險評價,在政策規定的期間內,推遲開發投資,因此,投資中蘊涵推遲期權的價值。而在項目建設階段,影響項目價值的主要因素是商業地產未來的租賃價格,由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進行項目的開發過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發的方式。因此在項目建設階段,蘊涵推遲、擴張、收縮和放棄等期權。
在項目的運營管理階段,由于項目的經營期限較長,在整個收益過程中,存在高度的不確定性,包括經營管理層面的不確定性、經濟的不確定性、城市規劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等。當項目運營良好時,決策者能夠獲取一些新的投資機會或對項目進行擴張,以獲取更大的收益,而當項目運營不佳時,決策者可以采取轉換決策或放棄項目的方式,以減少風險,因而,在項目的運營階段,存在增長期權、擴張期權、轉換期權和放棄期權。
二、實物期權框架下的商業地產推遲開發價值
1.標的資產的價格行為的變動描述。設商業地產項目的期望現金流量的變動過程為:
其中St為t時刻管理者預測到的T時刻商業地產項目所帶來的現金流量現值,?滋為標的資產的期望收益率。?滓反映無跳躍時商業地產項目的期望現金流收益率的波動率。?姿為單位時間內發生跳躍的次數的平均值。dz為標準的Wiener過程,服從均值為0,方差為dt的正態分布。dq是與Wiener過程相互獨立的Poisson跳躍過程,其定義如下:P(dq=?濁i)=?姿dt,P(dq=0)=1-?姿dt。?濁i是跳躍度,為標的資產在泊松事件發生時變動的程度。
注:(1)當?滓=0,?姿=0時,式(1)為項目價值是以單位時間為?滋的連續復利方式增長。
(2)當?姿=0(此時dq=0)時,無Poisson事件發生,式(1)為B-S的幾何布朗運動假設。
(3)當?滓=0時,式(1)在Pennings和Lint的文獻中進行了詳細的闡述。
(4)當?滓=0,同時?濁i>0且是確定的,則式(1)簡化為Cox和Ross的純粹跳躍模型。
在商業地產開發過程中要能夠觀測到研究項目價值的“跳躍”,其跳躍幅度必須是顯著異于零。戰略性信息出現時,它或者改變未來現金流入,或者改變未來現金流出,從而造成資產的價值發生跳躍性變化。當然,也有可能戰略性信息同時影響未來現金流入和流出并且影響的方向(同增或者同減)及幅度相同或者相近。如此一來,戰略性信息對標的資產價值的影響為零或者機會為零。事實上,這種情況在現實中是很少發生的。因此,我們假設了這樣一個概率密度函數:當跳躍幅度為零時它也為零。在我們的模型中跳躍度?濁i受到跳躍方向和跳躍幅度兩方面因素的影響,跳躍方向決定標的資產是增加還是減少,跳躍幅度決定標的資產變動的程度,兩者的乘積決定跳躍。
以形狀參數為2的威布爾分布(Weibulldis2tribution)描述標的資產的跳躍:?濁i=Xi?祝i,
其中:Xi=1…概率為p-1…概率為1-p
三、案例分析
1.模型應用。某商業步行街計劃投資金額現值為17300萬元,其中土地使用費用為7500萬元。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規定,以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的,可以無償收回土地的使用權。可見,開發企業在獲得土地的使用權后,擁有到期日為2年的推遲期權,開發企業可以到期執行,進行投資,也可以提前執行期權。
現假設市場走勢難以確定,開發商可以延期投資,并以推遲2年為例進行分析。每年的土地閑置費用為土地出讓價的10%,即為750萬元。商業地產項目有高的不確定性和投資風險,折現率通常較高,本文取12%,項目的總投資為18568萬元。預計商業地產項目在經營18年后的凈收益現值為24700萬元。
本例中無風險利率采用2009年發行的憑證式(一期)國債5年期的票面利率4.00%,即r=4.00%。戰略信息到達的幅度參數為?酌=0.5,?子=2年,單位時間平均跳躍次數?姿=1.5。
用傳統NPV方法計算得出商業地產項目的價值為6132.6萬元。直接用Black-Scholes公式計算得商業地產項目價值為9854.8萬元。采用本文提出的期權定價模型得到商業地產項目價值為6738.7萬元。
2.結果分析。從結果看出,傳統NPV方法計算得到的商業地產項目價值為6132.6萬元,而根據期權方法得出的項目價值比NPV算出的價值大。用本文提出的期權定價模型得出的商業地產項目價值恰好介于NPV和直接用Black-Scholes公式計算得的項目價值之間,這與實際相符。
NPV方法作為傳統的項目評價方法,忽略了項目未知信息中蘊含的機會給項目帶來的進一步選擇的靈活性,因而經常低估項目的價值。用BlackScholes公式計算期權價值時,進行一次投資,增加了投資風險,期權價值通常要高,導致商業地產項目價值評價偏高。本文提出復合期權定價模型考慮了商業地產項目是一種高風險投資,必然會受到外部信息的影響,期權價值應介于前兩者之間。由此可見,采用本文提出的復合期權定價模型計算期權價值更貼切實際,使得商業地產項目價值評價不會過于保守,也不會過于激進。
商業地產項目研究范文5
關鍵詞:商業地產短線操作
近幾年我國推向市場的商業地產項目,多數采用“商鋪全零售”模式或“產權式商鋪全零售”這兩種模式,“商鋪全零售”是指開發商將大的商業項目分割成若干個中小商鋪,然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業主,這些業主可以自行經營,也可將商鋪再轉租給其他人經營;“產權式商鋪全零售”模式是指開發商將商鋪的產權全部分割出售,購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪,而是根據份額擁有對整個商業項目的產權及其收益權,它類似一種融資工具,由業主們根據擁有的商鋪面積大小推舉物業管理公司對整個項目進行管理。
近二三年我國商業地產在“產權式商鋪全零售”模式基礎上,又發展起“售后返租”的模式,售后返租又稱返租銷售,或售后回租,是指房地產商為促進銷售,銷售產權式商鋪時,與買家約定,在出售后的一定年限內,由買家把經營權交由房地產商行使,開發商承諾每年給予一定的固定租金給買家。在上述兩種模式下,由于利益關系,開發商往往只關心商鋪銷售情況,不可避免地存在短線操作問題,即只關心前期銷售,不管后期運營。
在“售后返租”的這一模式下,售后包租實際上是開發商賣鋪的一種噱頭,演變為開發商套取現金的一個財務技巧。從表面上看,開發商可以開出比較高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實際上,他們通過提高商鋪售價,完全可以將今后要付給投資者的利息預提出來。因此,一旦開發商將商鋪售出,該商業項目與開發商利益已無太大關系。因此,開發商在商業地產開發中存在短線操作問題。
于是我們經?？梢钥吹?商業項目銷售場景火爆,銷售后商業城日漸蕭條的局面。并經常形成開發商、經營商、物業管理商三方矛盾,許多項目還引起了眾多小業主與開發商糾纏不止的經濟糾紛。
目前的我國這種贏利模式類似十幾年前我國臺灣地區多數商業地產項目采用的模式,據臺灣有關資深人士透露,采用這些模式的項目僅有一家能持續成功經營,其余的則出現多次的經營調整,最終亦難以成功。
筆者認為我國商業地產開發商只有將目前這種劃整為零的分割出售的模式,轉到只租不售或整體出售的模式中,才能把開發商的利益捆綁與商業地產運營捆綁在一起,才能解決商業地產短期操作模式問題。
商業地產短線操作原因分析
(一)商業房地產開發利潤遠遠高于商業經營利潤
房地產是目前公認的為數不多的一個暴利行業。據政府部門調查顯示,全國房地產行業利潤高達到20%以上,而福州市物價局調查的結果顯示,福州的房地產行業利潤在于20%-40%之間,高的一些項目甚至超過100%。而商業地產價格又比住宅高出數倍,因此,商業地產的利潤是非常高的,這也是近幾年我國商業地產迅猛發展的一個最重要的原因。由于房地產開發利潤遠遠高于商業經營利潤,多數開發商都想快點把商鋪銷售出去,進行新的地產開發項目,賺取更多的利益,而不是想長期從事商業營運。因此,多數開發商只是把商業作為獲取暴利的一個手段,而不是目標。這是造成眾多開發商在商業地產開發短線操作的一個內在重要原因。
(二)商業地產承受著巨大的資金壓力
一個商業地產項目的投資往往少則要幾億元,多則幾十億元,而開發商往往僅能投入10%一20%的自有資金,其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預售和其它融資渠道。
在國家宏觀調控下,向銀行貸款的難度很大,其它融資渠道融資又很困難;信托資金由于受到各種條件的限制,能融到的資金對于資金缺口來講,也只是杯水車薪;開發商在自身的高速發展期和外部環境日漸惡化的情形之下.需要最大限度地迅速回籠投資,但商業地產項目,特別是大容量的商業地產項目的成熟需要一個較長時間(往往需要幾年時間,甚至十多年)的市場培育,即使開發商引進了一些具有很高的經營水平、品牌效應、強大消化能力的主力店客戶,此過程依然無法逾越。因此迫于資金壓力,開發商不可能長期持有商業地產產權,更不可能等到項目運營成熟后再出售變現。這是造成商業地產短期操作的一個重要外在原因。
(三)開發商缺少商業地產的開發經驗
商業經營模式迥異于地產的開發,國內房地產企業經過十幾年的發展,一些開發模式已十分成熟。但是,這些成熟的開發模式僅是住宅的開發模式,相對于住宅開發,商業地產的開發模式則顯得復雜得多。它不但要求能銷售出去,而且要售后不亂,保證項目能持續成功經營。這就要求開發商除了具備拿地、建造、銷售等經驗外,還必須具備商業規劃、商業招商、商業運營等方面的經驗和專業人才。特別是對一些大型項目而言,如ShoppingMall,是一種新引進的業態,國內鮮有成功的經驗可供借鑒,難度更大。因此,由于商業意識不足及優秀的商業人才奇缺的原因,商業地產開發商不得不揚長避短,沿用“賣完就走”的住宅開發模式,加快資金回籠速度,避開商業人才缺乏的短處,將商鋪經營問題留給大型商家或買家自行處理。
商業地產短線操作帶來的問題
商業網點布局不合理,造成商業資源和社會資源嚴重浪費。由于商業地產短線操作問題,不少開發商根本不怎么考慮商業地產后續怎么經營這一問題,只要能把物業賣出去就行了,這往往導致一些地產商在開發商業地產項目時,認證不充分,建設開發盲目,招商項目定位與市場脫節,貪大求全,脫離當地消費水平。造成了階段性結構性的網點布局地區不平衡和不合理,并引發不利就業、擾民、影響交通、破壞環境等一系列問題。這種投資自發性和盲目性突出表現網點布局上,東部多,西部少,老城市多,新城市少。業態結構上大型百貨店過剩,新型業態發展緩慢,許多開發商重復建設造成商業資源和社會資源嚴重浪費。
比如,美國有4.5萬個購物中心,其中只有5%超大型購物中心,即我們現在說的MALL,不是所有的購物中心都可以稱上MALL的,在美國有鄰里購物中心、生活購物中心,這些面積大都在1.5萬平米左右。但是現在我國實際情況是,不少購物中心建設時片面貪大求全,造成招商過程中,受到種種限制,無法招到足夠數量的品牌商和理想業態,甚至有的購物中心可以用門可羅雀來形容。在商業街步行街開發上也有類似問題。由此,造成商業資源和社會資源嚴重浪費。
商業設施利用率低。由于開發商對后期項目營運考慮得少,缺乏市場調查和市場定位這一主線,在建筑設計中,開發商往往為追求經濟利益最大化,很容易為了便于銷售而規劃設計、為了便于出租而規劃設計、為了使用面積最大化而規劃設計、為了建設成本最低而規劃設計,卻忘記了營造良好的商業服務氛圍,無法充分營造健康、舒適的休閑購物空間以尊重消費者休憩、觀賞、停留和交流的需求,它必然造成商業地產后期營運上的困難。
商業地產后期營運困難,規模優勢難以發揮。在目前商業地產短線操作模式下,開發商總是希望盡快將物業售出,以盡快回籠資金。而一旦商業地產被拆零賣掉,所有權與經營權分散歸屬業主或租戶,地產商無權干涉。因此在商業地產的后續管理中地產商往往缺乏對項目的整體控制力。對商鋪業主而言,業主既是所有者,又可能是經營者,其有權支配自己的商鋪。而小業主一旦要出租時更多的是從自身利益角度考慮,更傾向將商鋪出租給高租金的商戶,不考慮經營項目或商品品種、檔次,很難顧及到租戶對整體的影響,這就會形成一些業態、店鋪、經營項目簡單隨意地拼湊在一起,勢必造成大型購物中心經營及布局無序、無特色,項目交叉重復,雜亂無章,服務功能殘缺,更談不上良好的企業形象和效益。
即使是在售后返租的模式下,開發商或管理公司對眾多小業主在經營上有一定的調控權,但由于涉及到開發商(或管理公司)、業主和經營者三方關系,利益關系變得非常復雜,在處理一些問題,如在日常市場推廣、物業改造等方面相關費用分攤由誰出,出多少等等,非常困難,從而會影響到整個項目的發展后勁。
容易造成經濟糾紛,引起社會問題。商鋪買家花巨資把商鋪買下后,一旦發現與預期目標相出甚遠,其不滿情緒就會滋生。特別是在售后返租形式下,把問題延期解決,極容易造成經濟糾紛,引起社會問題。商業已是微利行業,其平均利潤率根本達不到開發商承諾的8%-10%的返利,甚至出現項目中許多商鋪租不出,這時,巨大的虧空不知該由誰出,我們知道房地產開發企業是項目企業,一旦項目做完,這個公司很可能就解散了,數量眾多的小業主們往往最后就會找到政府,由此引發社會問題。
解決商業地產短線操作問題的建議
(一)重新調整自身定位
開發商在整個項目的發展過程中,自始至終是主要的角色,要盡快盡早放棄慣有的思維模式,杜絕商業地產賣完就走的錯誤思路,努力實現從地產開發商到商業經營者角色的轉變,改變過去重建設、重銷售、重招商,輕服務、輕經營、輕規劃的落后做法,確立地產開發和商業運營并重的經營格局。
開發商應認識到隨著商業地產競爭日趨激烈,購買者觀念日趨成熟,如果還抱著賣完就走的短線操作思想,極有可能導致整個項目的失敗。
(二)建立商業地產新型資金籌措模式
在國外大多數的商業地產是由市場基金支撐運營的。在美國199家基金和171家公開上市基金擁有全國購物中心一半以上的投資,日本和南美情況也是類似的,在歐洲和東南亞,購物中心多半是由專業購物中心開發商運用自有資金來發展的。而我國的商業地產融資的渠道還比較單一,主要來自間接融資渠道.即銀行的貸款,直接融資渠道還不多。全國地產業銀行信貸依賴水平在70%一80%之間.而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴度已超過90%。
融資問題不解決,商業地產短線操作的問題就不可能從根本上解決。當前,我國可以借鑒一些發達國家(或地區)商業地產開發經營的成功經驗,引入房地產投資信托(REIT)的開發模式。運作時首先應由具有商業地產開發意向的公司與信托機構或投資銀行等部門共同成立REIT。此時,REIT一般采用股份公司或信托的形式(也可直接利用已經存在的REIT),再由REIT發行受益憑證,募集投資者的資金投入商業地產項目的開發中,并委托或聘請專業機構和人員對該商業地產實施具體的經營管理。
(三)適時引入運營的專業中介商
開發商業地產是一項系統工程,涉及方方面面,除了要鼓勵商業企業和地產企業的強強聯合之外,還需要通過市場經濟的不斷完善,吸引和培養一些必要的中介商,如專業的物業管理商、信托基金投資商等。這些專業機構起到做大做強市場的橋粱和劑作用。只有地產開發商、投資商、零售商和管理商各方通力協作,才能使商業地產項目所有權、經營權、管理權得到保障,從而使各方的利益都得到有效的實現。
(四)推動商業資本與地產資本融合
所謂商業資本與地產資本融合指的是一個企業既從事地產開發也從事商業經營。商業地產在世界上基本上是兩種開發形式,一種是歐美形式,地產業跟商業分開,各搞各的,一個搞投資開發,一個搞后續經營。日本則逐步實行兩者的結合,資本互相滲透,建立共擔風險,這樣有利于促進兩者之間更好的發展。我們用什么樣的方式,來推進我們商業地產的發展還有待于進一步探索。最近我國有不少大型的零售業介入了地產的開發,而地產業也引進了零售業,這種資本的滲透結合,有可能是一種方向性的探索,對解決商業地產開發中短線操作問題將起到積極的作用。
(五)加強政府對商業地產的宏觀調控力度
各地要抓緊制定城市商業網點規劃。在市場經濟情況下,商業地產發展有它的規律性,商業網點,特別是大型的商業網點應該符合這一規律,在我國商業網點布局存在著很嚴重的隨意性和無序性。我們要根據各地的經濟發展的水平和城市的功能定位來制定各地商業地產網點規劃。現在很多項目的盲目開發,是缺少對市場的了解和整體布局上的科學規劃,比如購物中心,現在全國已經建好的和在建的有263個,整體面積應該已經超過三千萬平米,已經積壓了1500億到1700億資金。是不是每個地方都需要、都能夠、都應該建購物中心呢?實際上購物中心的建設,必須考慮到經濟發展的需要。一般的情況下,人均1000美元以下的城市不要考慮購物中心建設問題。人均在1000到3000美元可以進行適當的試點,也就是說有一些大城市已經達到收入兩萬多了可以搞試點。3000到5000美元應該說是我國購物中心發展的起步,像北京、上海已經進入這個時期。5000以上的進入到發展期,10000以上進入了成熟期。我們應通過商業地產網點規劃頒布實施,使商業地產布局分布更加合理,這樣商業地產開發的風險才能降低到最小。另外要抬高商業地產開發的門檻,讓品牌好有實力的開發商進入商業地產領域。同時,要關注商業地產商的融資方式,進一步規范售后還租的開發模式,對實行售后還租一般要求開發商對將來應付給的買家的固定回報,要有資產抵押,或者有其它企業擔保,以確保買家未來的利益。
(六)加強商業地產理論研究
商業有它的規律,地產有它的規則,操作商業地產兩者必須結合起來,兩者相脫離就會產生很多問題,因此,需要加大商業地產理論的研究力度,加快培養一批既懂地產又懂商業的復合型商業地產人才,這樣才能更好促進商業地產健康發展。
參考文獻:
1.石玉,石磊,淺談商業地產面臨的主要矛盾與對策,大眾科技,2004
商業地產項目研究范文6
關鍵詞：住宅底商；綜合體商業；專業市場；投資回報率
近年來隨著長沙城市的擴張及地產格局的調整，商業地產市場逐步煥發出活力，進入了黃金發展時期，尤其是受軌道交通的影響，大量的商業地產面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發展背后供應量過大、商業品質有待提升等問題也漸漸暴露出來。從消費者角度分析長沙商業地產投資回報，有利于掌握商業地產的實際運營情況，對促進長沙商業地產與經濟匹配發展、適當掌控商業地產發展風險、促進房地產業健康發展有著重要的現實意義。
一、長沙商業地產發展現狀
1.商業地產發展速度較快
相對于國內一線城市的商業發展來說，長沙商業地產發展起步較晚，發展速度很快。1995年-2000年，長沙市區人口還不到200萬，商業地產主要圍繞于傳統的五一、東塘商圈，業態主要是以零售業、各百貨大樓為主；2001年-2009年，在眾多城市商業地產快速發展起來時，長沙商業地產的發展速度卻并不明顯，新崛起了紅星、高橋等商圈；2010年以后，長沙商業地產發展迅猛起來，尤其是高品質的城市綜合體的破土而出，為長沙商業地產帶來了新的血液，促進了商業格局的再次銳變。
2.商業地產市場運行基本穩定
近三年來長沙商業地產的供應呈現短期內供應量顯著增加，部分區域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口，價格總體穩定等特點。在供需結構上，商業地產的供應有井噴現象，2012年供應量最大，網簽成交面積在量上有所滯后于供應， 2011年-2013年供銷比分別為：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交價格上，2012年內六區新建商業網簽均價同比增幅為3.39%，2013年同比則下降7.36%，價格浮動在10%以內，但各區域商業網簽均價波動大。
表 2011年-2013年長沙市內六區新建商業市場運行情況
（單位：萬，元/）
注：數據來源于長沙市房地產市場預警預報動態監測系統
3.新開發區域商業地產待售量大
近三年來長沙市內六區新建商業待售面積248.17萬，占內六區新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區86.79萬，其次依次為雨花區（57.84萬）、天心區（34.36萬）、開福區（30.74萬）、望城區（25.53萬）、芙蓉區（12.91萬）。不難看出，商業供應量大的區域、新興發展的區域，商業的待售量相對較高。
二、商業地產投資回報分析
1.調查基本情況
本研究中商業地產是指商業用途的房地產，主要包括百貨、批發、餐飲、娛樂、休閑等商業業態形式，分為住宅底商、城市綜合體商業、專業市場三類。調查采取典型抽樣調查的方法進行，調研樣本為長沙市內五區商業發展較為成熟或是區域影響力較大的樣本，調研共發放問卷58份，對近16個樣本進行了實地調研，調研回收有效樣本共52個。在調查分析中，商業地產投資回報的分析是基于商鋪購買者的角度考慮投資價值，在分析中假設投資者長期持有商鋪，研究中不考慮資金的時間價值、按揭貸款、裝修成本情況。投資回報率是指靜態租賃年投資回報率，是當年租金與商業總售價的比值。其中，商業總售價計算以評估的當前商業基準價格為準。
2.分類別投資回報率分析
注：圖中定期存款指整存整取
圖1 長沙商業地產投資回報率與存貸款基準利率的比較
2014年長沙商業地產總體投資回報率為5.12%，在全國房地產商鋪投資回報率中屬于中等偏上水平，約高于全國平均水平0.72個百分點（2013年下半年我國房地產投資回報率研究中商鋪靜態投資回報率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率。其中綜合體商業投資回報率以5.40%居于最高，專業市場投資回報率以5.28%居于第二位，住宅底商投資回報率最低，為4.12%。總體上看，近年來長沙商業發展欣欣向榮，商業地產能獲得較好的投資回報率，當前長沙仍處于經濟快速發展和城市建設提質的關鍵時期，城市輻射能力有望進一步加強，長期來看，商業租金上漲是大勢所趨。其中城市綜合體由于良好的運營能力和相當優越的地理優勢，投資回報率最高，專業市場由于發展已經趨于成熟，投資回報率也較為可觀，住宅底商投資回報率相對較低。
3.分區域投資回報率分析
圖2 各區域商業地產投資回報率的比較
從各區域商業地產投資回報率來看，開福區以6.29%的投資回報率居于首位，其次依次為岳麓區（6.26%）、芙蓉區（4.94%）、天心區（4.62%）、雨花區（4.44%）。開福區是長沙商業發展較為成熟的區域，金融產業集群優勢突出，定位于“中部華爾街”，在近年來商業成交均價上居于首位的。岳麓區商業發展后起優勢十分明顯，城市綜合體以及專業市場的發展，改善了岳麓區商業分散、檔次偏低的現狀。中心城區芙蓉區由于開發接近飽和，可供商業開發的土地較少，缺少大型的城市綜合體項目，投資回報率相對較小。天心區、雨花區的投資回報率均在總平均投資回報率之下。
4.分地段投資回報率分析
圖3 商業地產投資回報率分片區的比較
從各地段商業地產投資回報率來看，一環以內商業地產投資回報率為9.41%，一環以外二環以內投資回報率為4.74%，二環以外三環以內投資回報率為4.95%，三環以外投資回報率為4.81%。一環以內商業地產投資回報優勢十分突出，比一環外其他地段的高出約4.5個百分點。其他地段的投資回報率相差不大。
從各片區商業地產投資回報率來看，投資回報率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開鋪、大托、伍家嶺、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家嶺等傳統商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。
三、主要結論
長沙商業地產項目投資回報率屬于中等偏上水平，運行狀況較健康，總體投資回報率為5.12%，其中綜合體商業5.40%，專業市場5.28%，住宅底商4.12%。當前長沙商業地產開發量過剩、商業地產運營難度增大現狀已經逐步凸現，商業地產發展中仍存在定位不準、傳統市場發展略趨乏力、新興商業招商困難等問題。
四、對長沙商業地產發展的建議
1.科學規劃商業地產的布局及方向
一方面做好商業地產發展的區域層級規劃。對于住宅底商商業配套比要進行適當的控制，以提升小區品質。在一個半徑5-10公里的范圍之內，統籌考慮輻射范圍較大的區域性商業中心；另一方面做好商業業態分類規劃，住宅底商宜發展社區商業，綜合體商業業態則呈現多元發展，強調體驗式消費理念，能實現購物、休閑、娛樂、餐飲的一站式服務；專業市場立足專業業態，做大做強。
2.加強商業地產開發和營銷的市場監管
提高商業地產準入門檻，對大型綜合體開發保持謹慎，嚴格按照房地產開發資金監管標準對商業地產資金進行監管；嚴格規范商業地產的“返租”宣傳，及時查處不具有房地產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的項目，為商業地產發展創造良好環境。
3.加強商業地產后期運營的政策支持
在商業地產項目審批時需要對運營大體方案進行審核，對不符合規劃、同質化較高的商業地產項目進行調整引導；加大對大型商業地產項目的招商支持，強化長沙城市形象的宣傳，將重大的商業項目作為市級重點項目來抓，積極搭建商業招商平臺，完善各類招商投資優惠政策，增強項目招商的吸引力與競爭力；對于重大的商業地產項目在運營中應開辟政府扶持的綠色通道。
4.推進商業地產的轉型升級
鼓勵商業地產多元化發展，支持大型城市綜合體發展一站式消費、體驗式消費，積極探索線上線下結合消費模式，尤其是針對當前休閑娛樂作為購物消費的重要支撐形式，根據商業輻射范圍，商業基本定位，適當提高休閑娛樂在業態中的占比。積極引導部分專業市場的外遷，為專業市場創造一個更合適的發展區域。
參考文獻：
[1]辛飛.長沙城市軌道交通對商業空間結構的影響研究[D].湖南大學，2012.
[2]葉強，鮑家聲.論城市空間結構及形態的發展模式優化―長沙城市空間演變剖析[J].經濟地理，2004（4）.
[3]陳淦璋，胡信松.長沙城市綜合體進入“戰國時代”[N].湖南日報，2012-08-07.
[4]陳言.商業地產發展因素分析與政策調控研究[D].華南理工大學，2013.
