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土地增值稅暫行條例范文1
【關鍵詞】 土地增值稅 納稅籌劃 查賬征收
一、土地增值稅政策演變
1993年12月13日，國務院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實施），該條例規定“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財政部《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。征收土地增值稅的目的之一是調節房地產開發企業增值收益，抑制房地產投機，但長期以來其一直是以按銷售收入一定比例預征的方式存在。2006年12月28日，國家稅務總局了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對房地產企業土地增值稅項目進行全面清算。之后的執行情況并不好，尤其是我國實體經濟受2008年國際金融危機顯著沖擊后，國家對房地產行業的態度發生了改變。
2009年我國房地產價格再次出現快速上漲，一些城市甚至是爆發性增長。2009年5月12日，國家稅務總局頒布《土地增值稅清算管理規程》（從2009年6月1日起施行），對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問題作出具體規定。該規程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進行土地增值稅清算：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。另外，第十條規定，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
2010年4月國家再次對房地產市場進行調控。2010年5月25日國家稅務總局《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（以下簡稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個方面提高了要求。第一，提高預征率，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行；其次是為核定征收率設底線，對確需核定征收土地增值稅的，從嚴、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。
從政策演變來看，國家對房地產行業的土地增值稅清算管理不斷加強，一些漏洞也逐漸彌補。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來，一些地區較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產投機和房價過快上漲的作用；改變了計稅依據，不但不能抑制房價過快上漲，反而可能助漲房價。
二、土地增值稅稅收籌劃策略
1、降低適用稅率
土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。第一，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%（應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數）；第三，增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%；第四，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%；第五，房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。
降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過降低收入來降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過增加成本投入增加扣除金額，此時增值額不變，如果適用稅率下降，企業稅后利潤增加。
（1）利用國家對普通住宅的稅收優惠?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對于屬于普通住宅的房地產項目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點，則可以通過適當降低售價使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時，降價銷售也能促使企業加快銷售速度，節約貸款利息。舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是1.21億元，扣除項目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤：0.21×（1-30%）=0.147億元?，F在如果少量降低售價，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當然如果正常價格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。
（2）增加成本投入來降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第四點“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”，可以將原來毛坯房裝修后銷售，或者在市場接受的情況下，適當提高裝修標準。由于裝修成本是由購房者承擔，因此房地產企業獲得的增值額沒有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產開發成本后，在計算“財政部規定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額進一步增加，導致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進一步下降。如果本來增值率在某個臨界位置，則會使該房地產項目適用的稅率下降一檔。此時企業增值稅負可能明顯下降，一個是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。
舉例來說，假定某項目毛坯房計劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開發成本3億元，則增值率60%，應納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現增加1億元裝修費改為精裝修房，裝修成本由購房者承擔，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應納增值稅1.02億元。
2、增加扣除金額
在查賬征收方式下，相關法規規定了一系列的扣除項目。在房地產企業銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤確定）的情況下，企業通過規范的會計處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，扣除項目包括如下幾項：取得土地使用權成本；開發成本；開發費用，包括利息支出和其他開發費用；與轉讓有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。取得土地使用權成本、開發成本是房地產開發的直接成本，前者比較簡單，而后者包括較多內容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，其中開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。開發費用是間接費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）點規定：“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除?！边@里的（一）（二）指取得土地使用權成本和開發成本。
從上述規定來看，開發費用與開發成本中的開發間接費用有可能有交叉，可以通過更細致的會計處理來增加扣除項目。
（1）對利息費用的處理。對開發費用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，按5%計算；能按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，且利息支出未超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，據實扣除；超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額時，則按該金額扣除。因此對于有大量借款的房地產企業，要權衡是據實扣除好還是按5%扣除好。關鍵是必須對能夠扣除的實際貸款利息支出與預先估計的（取得土地所支付的金額+房地產開發成本）×5%所計算出來的利息支出進行比較。如果前者更大，就要選擇據實扣除，平時就應該對貸款的利息支出詳細記錄，應用合理的分攤方法把它準確地分入各個項目中去，這樣也就避免了《條例》中對利息費用比例的限制。
（2）其他開發費用的籌劃。其他開發費用（銷售費用、管理費）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉讓房地產項目計算分攤，則按房地產項目直接成本（取得土地使用權成本+開發成本）的5%扣除；否則和財務費用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開發費用細化到具體房地產項目，進入開發成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項目中還可以加計扣除20%。
（3）費用均分法。對于同時開發多個房地產項目的企業，不同項目因地價和房價等原因增值率不同，可能會加重企業的稅收負擔。而開發企業對開發成本和開發費用進行必要調整，使得各處開發業務的增值率大致相同，可以節省稅款。
最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時，該項籌劃方案才是合理的。
【參考文獻】
[1] 黃一明：房地產土地增值稅清算執行中的問題及對策[J].商業會計，2008（2）.
土地增值稅暫行條例范文2
增值額超過扣除項目金額的部分(%) 稅率(%) 簡便計算方法
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50以下 30 增值額×30%
50-100 40 增值額×40%-扣除項目金額×5%
100-200 50 增值額×50%-扣除項目金額×15%
200以上 60 增值額×60%-扣除項目金額×35%
說明：1.依據國務院[1993]第138號令《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、財法字[1995]6號《關于印發〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則〉的通知》。
土地增值稅暫行條例范文3
關鍵詞：土地增值稅；政策；清算；帳務處理
Abstract: the land value added tax is imposed to standardize land market transaction order, curb real estate speculation ticket set a tax, currently a lawyer to question 29 land value-added tax in arrears for at least 64 billion yuan of listed companies lead the market. So the land value-added tax on land value added tax levied by the various regulations and conditions, a method, and the duty of a formula how sure is worth us to study, this paper studied the land value-added tax in our country duty based on file parsing, regulations, methods, accounting, puts forward some Suggestions on how to better handle the tax, land value-added tax payment and liquidation.
Key words: land value-added tax; Policy; Liquidation; Accounting work
中圖分類號：F810.42文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
近年來關于土地增值稅的征收和清算問題引起了人們廣泛的關注，特別是今年北京律師李勁松質疑29家上市公司拖欠土地增值稅640億元引起市場嘩然。土地增值稅總額為何有如此高的欠交數。通過下列分析和探討讓大家來認識一下該稅種。
一、什么是土地增值稅？它的征收范圍如何規定？
根據國稅函（1995）110號文件，土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。國務院在1993年12月13日了《中華人民共各國土地增值稅暫行條例》財政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國的土地增值稅暫行條例實施細則》。土地增值稅從199年1月1日起在全國開征。
根據《條例》的規定，凡轉讓國有土地位用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。這是因為，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，國家為了公共利益，可以依照法律規定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經國家征用的集體土地不得轉讓。如要自行轉讓是一種違法行為。對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對轉讓的房地產征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發生房地產的產權轉讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍。三是對轉讓房地產并取得收入的征稅，對發生轉讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉讓房地產的，雖然發生了轉讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。
二、土地增值稅的計算方法
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%，稅率為60%。
計算土地增值稅的公式：應納土地增值稅=增值額*稅率
三、土地增值稅清算時增值額計算的關鍵（以房地產開發公司新建造房屋為例）
“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
（一）納稅人轉讓房地產所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其它收入。房地產轉讓銷售收入金額的確定，有以下幾點值得特別關注：
納稅人因轉讓房地產收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他經濟利益，應當確訂為收入。因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓，轉讓方收取的該項違約金不作為與轉讓房地產有關的經濟利益，不確認為房地產轉讓收入。
根據國稅發（2009）31號第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。其收入按下列方法和順序確認：按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
關于地下車位或車庫的收入確認原則：各地稅務機關的處理方法有所不同。國家稅務總局答復無產權的車庫，其收入是屬于租賃收入，不交增值稅，同時其成本也不得扣除。江蘇省關于地下車位的規定分三種：1）是人防工程，是以人防部門規定標準建造的，不得進行轉讓的，應作為配套設施，扣除發生的成本費用；2）無產權的地下車位，不確認收入，也不扣除相關成本費用；3）有產權的地下車位，兩證齊全、可有償轉讓的車位，清算時，按已轉讓部分確認收入，并扣除相應的成本、費用。
售后返租確認收入：房地產開發公司銷售不動產，采取優惠方式要求購房者無償或低價將不動產交給開發公司使用若干年，其實質是優先取得了購房者的不動產的使用權，即取得了其它經濟利益。稅務機關可按“一定期限內房地產企業實際取得的使用收益，如對外轉租取得的租金等來測算或者按照同一區位相似樓盤的其它房產銷售價格確認銷售價格，如果還不能確定銷售價格應按相關稅收政策規定執行，判斷房地產轉讓價格偏低又無正當理由，應采用評估或其它合理的方法確定轉讓收入。
對于轉讓價格明顯偏低又無正當理由時（根據蘇地稅規（2012）1號關于土地增值稅有關業務問題的公告：納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%的）稅務機關可按照下列原則處理：
采集同一企業銷售日當月同類房地產銷售價格，如不存在當月，可采集同一企業銷售日前后3個月內的同類房地產銷售價格，如不存在前后3個月內的銷售價格的，可采集相同或近似地段其它企業銷售日當月或前后3個月內的同類房地產銷售價格。
委托有資質的房地產評估機構評定交易價，按房地產評估機構評定的價格確認轉讓收入。
（二）扣除項目金額包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費?？鄢椖拷痤~的的確定需關注以下幾點
公共配套設施成本費用的扣除：房地產開發建造的各項公共配套設施，建成后移交給全體業主或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用；未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不得扣除。
人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業主，其相關成本、費用不予扣除。根據財稅字（1995）48號《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》第六條規定：市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產開發費用扣除的計算基數。
修裝飾費用的扣除：以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發成本扣除。
售樓處的裝修裝飾費分三種情況：第一種情況，售樓處使用的是房開公司自行開發的產品，則裝修裝飾費可以列入開發成本；第二種情況是售樓處是臨時建筑，則裝修裝飾費應計入房地產開發費用，不得計入開發成本；第三種情況售樓處是租賃房屋，則裝修裝飾費作為營銷設施的裝修費用，應計入房地產開發費用。
房開企業未支付的質量保證金扣除：根據國稅函（2010）220號房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
開發間接費用的扣除：根據國稅發（2009）91號《土地增值稅清算管理規程》開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。開發間接費用在開發項目初期開始歸集，以便于后期土地增值稅的清算。
土地使用權所支付費用的扣除：蘇地稅規（2012）1號規定：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付的土地出讓金減去因受讓該宗土地，政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益后予以確認。房地產開發企業支付的土地閑置費也不得扣除。
政府性基金和行政事業性收費的扣除：根據蘇地稅規（2012）1號規定企業建造房屋建筑物時特有的費用和基金，按其是否與開發建造活動相關的原則進行劃分。凡與開發活動直接相關，且可直接計入或分配計入開發對象的，允許計入開發成本；反之，則應計入開發費用。對企業非建造房屋建筑物時特有的費用和基金，應計入開發費用。允許計入開發成本的費用、基金，如果是在開發項目竣工驗收之后發生的，則也應計入開發費用。
在土地增值稅清算中，所有扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生才能扣除。如預提費用在土地增值稅清算中就不得扣除。
四、土地增值稅帳務處理
根據財會字（1995）15號文件，對于房地產開發企業交納土地增值稅有關的會計處理如下：
一）交納土地增值稅的企業應在“應交稅金”科目下增設“應交土地增值稅”明細科目進行核算。
二）轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業，按規定計算出應交納的土地增值稅，主營房地產業務的企業，應由當期營業收入負擔的土地增值稅，借記“經營稅金及附加”（房地產開發企業）、“經營稅金”（外商投資房地產企業）、“營業稅金及附加”（股份制試點企業）、“營業稅金”（對外經濟合作企業）等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目。
三）企業交納土地增值稅時，借記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。
四）企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按稅法規定預交的土地增值稅，借記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產營業收入實現時，再按本規定第二條規定進行會計處理；該項目全部竣工、辦理結算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目。補交的土地增值稅作相反的會計分錄。
預交土地增值稅的企業，“應交稅金——應交土地增值稅”科目的借方余額包括預交的土地增值稅。
五）為了提供土地增值稅的計算依據，企業應將取得土地使用權時所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、費用等，在有關會計科目或備查簿中詳細登記。
參考文獻：
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 國務院 1993
《中華人民共和國的土地增值稅暫行條例實施細則》財政部 1995
財稅字（1995）61號 財政部 國家稅務總局 國家國有資產管理局《關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知》。
國稅函發（1995）110號 國家稅務總局關于印發《土地增值稅宣傳提綱》的通知。
財會字（1995）15號 財政部《關于印發企業繳納土地增值稅會計處理規定的通知》
國稅發（2006）187號 國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。
國稅函（2010）220號 國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》
土地增值稅暫行條例范文4
[關鍵詞]標準住宅 價格 土地增值稅 因素
當前，普通標準住宅是我國房地產開發企業主要的產品形態。2011年，我國的住宅銷售額占商品房銷售額的82.2%，普通標準住宅占住宅銷售額的68.9%。在我國土地增值稅法規框架下，提高普通標準住宅價格并不一定會增加企業的利潤，過高的銷售價格反而減少了對購房者的吸引力，降低了產品的競爭力。所以在土地增值稅法規約束的背景下，如何根據各種條件，恰當準確地做好價格決策，對房地產開發企業有重要意義。
一、我國土地增值稅的主要規定
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種行為稅，房地產開發企業是我國土地增值稅主要納稅義務人。
我國土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
二、普通標準住宅的主要規定
[2005]26號文對普通標準住宅進行了詳細規定：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。
三、普通標準住宅土地增值稅征免的臨界點
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定：①納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；②增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
這里，一定要注意“全部增值額”，正是在超過扣除項目金額20%時就“全部增值額”按規定計稅，形成了土地增值稅征免的臨界點：在這個臨界點下方，當提高房屋售價、增加收入而使增值比例超過20%時，因需對“全部增值額”繳稅，企業在納稅后的利潤反而會降低；在這個臨界點上方，適當降低房屋售價、降低收入而使增值比例低于20%時，因“全部增值額”免予繳稅，企業的利潤反而上升，同時實現以價促銷與資金快速回籠。我們把此時的售價稱為“土地增值稅征免臨界點銷售價格”。
另外，在征免臨界點銷售價格之上，隨著價格的逐步提高，企業提高售價帶來的利潤將漸漸彌補繳納土地增值稅而減少的利潤，直至提高銷售價格帶來的利潤與繳納土地增值稅而減少的利潤相等，即此時企業的利潤等于按征免臨界點銷售價格銷售形成的利潤，我們把此售價稱為“保利平衡點銷售價格”。
因此，對銷售普通標準住宅為對象的房地產企業來說，價格決策時注意考慮土地增值稅征收的臨界點因素，以實現企業利潤最大化。下面，本文就銷售價格與土地增值稅之間的關系模式進行探討。
四、銷售價格與土地增值稅的關系模式
1.扣除項目的基本規定
計算土地增值稅應納稅額，并不是直接對轉讓房地產取得的收入征稅，而是要對收入額減去國家規定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅。國家規定的扣除項目包括：1、取得土地使用權所支付的金額；2、房地產開發成本；3、房地產開發費用；4、與轉讓房地產有關的稅金；5、其他扣除項目。
2.土地增值稅與銷售價格的關系模式建立
（1）土地增值稅征免臨界點銷售價格的確定
假土地增值稅征免臨界點時的銷售價格為P；銷售數量（面積）為Q。根據上述相關規定，取得土地使用權所支付的金額設為t1， 房地產開發成本設為t2， t1與t2合計為T（以下簡稱為“直接建造成本”）；則允許扣除的房地產開發費用為10%T；與轉讓房地產有關的稅金為P*Q*[5%+5%*（7%+3%+2%）]；允許扣除的其他扣除項目為20%T。
如果要免征土地增稅，則銷售形成的增值額未超過扣除項目金額的20%，上述各指標的關系就為：
根據此公式，我們明確了土地增值稅與銷售價格之間的關系：房地產企業開發普通標準住宅要實現減免土地增值稅，銷售價格不能超過單位直接建造成本的1.6723倍，這實際上也體現了土地增值稅對銷售價格的平抑作用。
（2）保利平衡點銷售價格的確定
如前分析，如果房地產開發企業寧愿繳納土地增值稅而提高售價，那么需要將銷售價格至少提高到什么程度才能使企業不會因為繳納了土地增值稅而減少利潤總額？即“保利平衡點銷售價格”是對少呢？。
假設其他條件不變的情況下，要確保企業不會因為繳納了土地增值稅而減少利潤總額，那就是企業按30%（增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30%）扣除繳納土地增值稅后的收入就必須要大于土地增值稅征免臨界點的收入，即：
也就是說，如果房地產開發企業寧愿繳納土地增值稅而提高售價，銷售價格至少為單位直接建造成本的1.8011倍。這時銷售價格至少需要從土地增值稅臨界點的售價提高單位直接建造成本的0.1288倍（即1.8011 減1.6723 ）。否則，提高售價帶來的收益，將不足以彌補收入所增加的稅收負擔 ，對企業來說是得不償失。
五、舉例分析與驗證
某房地產開發公司從事普通標準住宅開發，總建筑面積12000平方米，該樓支付土地出讓金1260萬元，房屋開發成本3980萬元，銷售及管理費用420萬元，銷售利息支出210萬元（假設不能提供金融機構借款費用證明），該企業的城建稅率7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%，印花稅率0.5‰，當地政府規定房地產開發費用允許扣除比例10%。2009年12月，該項目即將對顧客銷售。經銷售部門市場調研，附近樓盤的普通標準住宅平均價格為7800元，若從稅收籌劃角度，該企業的平均銷售價格定位于多少比較合理？
1.分析
直接建造成本T=1260+3980，即T為5240萬元，銷售數量（面積）Q為12000平方米， 為4366元/平方米。根據公式一，若希望增值額未達到土地增值稅的征免臨界點，則P≤7301元/平方米；根據公式二，若增值額超過土地增值稅的征免臨界點卻保證企業的利潤并不下降，則P≥7863元/平方米。附近樓盤的普通標準住宅平均價格為7800元/平方米，企業的平均售價定位于保利平衡點銷售價格7863元/平方米以上并無競爭力。因此，從稅收籌劃角度，該企業平均售價定為7300元/平方米比較合理。此時，企業不需要繳納土地增值稅，利潤與按7863元/平方米的價格銷售是一樣。
2.驗證
（1）土地增值稅征免臨界點銷售價格的驗證
假設該企業將平均售價定為土地增值稅征免臨界點銷售價格7300元/平方米。
（2）收入總額：7300*12000=8760（萬元）；
（3）扣除項目金額：
①取得土地使用權扣除額：1260萬元；
②房地產開發成本扣除額：3980萬元；
③房地產開發費用扣除額：（1260+3980）×10% = 524（萬元）；
④加計20%扣除數：（1260+3980）×20% = 1048（萬元）；
⑤營業稅及附加扣除數：8760×5%×（1+7%+3%+2%）= 490.56（萬元）；
⑥扣除項目金額合計：1260+3980+524+1048+490.56 = 7302.56（萬元）。
（4）增值額：8760-7302.56 = 1457.44（萬元）；
（5）增值率：1457.44÷7302.56 = 20.0%，由于增值率不高于20%，該企業不用繳納土地增值稅。
（6）利潤總額：8760-1260-3980-420-210-490.56=2399.44（萬元）。
總結：該企業只要平均售價不高于土地增值稅征免臨界點銷售價格7300元/平方米，就不會繳納土地增值稅。在此情況下，土地增值稅征免臨界點銷售價格會使企業的利潤總額最大。
2.保利平衡點銷售價格的驗證
如果實際銷售價格高于土地增值稅征免臨界點銷售價格7300元/平方米而低于保利平衡點銷售價格7863元/平方米，就假定為7600元/平方米。初看，銷售價格比土地增值稅征免臨界點銷售價格高300元/平方米，利潤似乎應該比按7300元/平方米銷售價格高，而且價格又比競爭對手7800元低，產品具有價格優勢，難道這是不錯的方案？驗證一下。
（1）收入總額：7600*12000=9120（萬元）；
（2）扣除項目金額：
①取得土地使用權扣除額：1260萬元；
②房地產開發成本扣除額：3980萬元；
③房地產開發費用扣除額：（1260+3980）×10% = 524（萬元）；
④加計20%扣除數：（1260+3980）×20% = 1048（萬元） ；
⑤營業稅及附加扣除數：9120×5%×（1+7%+3%+2%）= 510.72（萬元）；
⑥扣除項目合計：1260+3980+524+1048+510.72 = 7322.72（萬元）。
（3）增值額：9120-7322.72 = 1797.28（萬元）；
（4）增值率：1797.28÷7322.72 = 24.5%
（5）土地增值稅：由于增值率高于20%，該企業需對增值部分全額繳納土地增值稅，為1797.28*30%=539.18（萬元）。
（6）利潤總額（需扣除土地增值稅）：
9120-1260-3980-420-210-510.72-539.18=2200.1（萬元）。
總結：該普通標準住宅按7600元/平方米價格銷售（高于土地增值稅征免臨界點銷售價格7300元/平方米而低于保利平衡點銷售價格7863元/平方米），形成的利潤總額比按土地增值稅征免臨界點銷售價格7300元/平方米形成的利潤總額低199.34萬元（2399.44-2200.1）。
五、結論
由于普通標準住宅土地增值稅征免臨界點的存在，房地產開發企業的銷售價格可以劃分為三個區間：不高于土地增值稅征免臨界點銷售價格的售價、介于土地增值稅征免臨界點銷售價格與保利平衡點銷售價格之間的售價、不低于保利平衡點銷售價格的售價。其中，介于土地增值稅征免臨界點銷售價格與保利平衡點銷售價格之間的售價是一個“減效售價”：其他因素不變的情況下，其形成的利潤將低于征免臨界點銷售價格或保利平衡點銷售價格形成的利潤。
參考文獻
[1]國務院：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
[2]財政部：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
土地增值稅暫行條例范文5
關鍵詞：房地產、稅務籌劃、所得稅、土地增值稅
稅務籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法制化以及公民依法納稅的意識提高而出現的，隨著市場經濟體制的不斷完善，稅務籌劃將具有更廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對納稅活動進行全方位、多層次的運籌。
所謂稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切稅收優惠政策和運用稅收法規所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。
在對房地產項目稅收進行籌劃之前，有必要先了解一下當前房地產項目稅收立法整體情況。一個房地產項目從招投標、開發、建設到銷售（轉讓）過程主要涉及以下這些稅種：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，相對應的法規為各稅種暫行條例及其實施細則以及財政、稅收部門的規章、通知、批復等。
因此，進行稅務籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎上結合企業的自身情況進行。稅務籌劃的分類主要可以分為分行業、分稅種、根據經營活動三種類別進行籌劃。房地產項目可以從企業的經營活動以及區分不同稅種進行稅務籌劃。
一、根據房地產企業的應繳納的稅種進行稅務籌劃
一般來說，房地產企業需要繳納所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等。根據稅種進行稅務籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數量性條文等進行稅務籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進行節稅。房地產企業需要承擔的稅種主要是營業稅以及企業所得稅，而5%的營業稅以及在此基礎上附加的教育附加與城建是根據企業的銷售額征收的，因而節稅空間不大。接下來主要從企業所得稅、土地增值稅兩個稅種簡單介紹一下稅種的稅務籌劃。
（一）、企業所得稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》的規定在我國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織，應當就其生產、經營所得和其他所得繳納企業所得稅。因此房地產企業從房地產開發經營和其他經營活動取得的所得，是企業所得稅的征收對象，同時還包括對外投資產生的股息、利息、租金、轉讓各類資產、特許權使用費等所得。目前，內資房地產企業的企業所得稅為25%。
（二）、土地增值稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產市場而設的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。
1、根據土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
土地增值稅的征稅范圍為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，像房地產中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。
2、利用土地增值稅起征點作稅收籌劃
土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。
陽光房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。
3、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項目，因此適當增加分母，即扣除項目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達到降低稅負的效果。
稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%。其中房地產開發費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規定，房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。稅法規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的 10%以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
二、根據房地產企業的經營活動進行稅務籌劃
（一）.利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。
假設2011年1月份陽光房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。
如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計算，每年需要支付利息60萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為60萬元，可以為公司節稅60×25%=15萬元；如果陽光房地產開發公司經過批準發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限于企業內部職工發行。稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由于發行股票屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。
（二）、通過不同的投資方式進行稅務籌劃
根據我國現行稅法規定，投資收益、經營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會產生同樣的投資收入所對應的稅負不同的情況。因此出于對節稅利益的追求，可以通過將不同性質的收入進行相互轉換達到稅收籌劃的效果。
譬如陽光房地產公司有500萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司A進行合作，至于采用什么樣的方式進行合作很有講究，畢竟采用何種方式進行合作將直接對陽光房地產公司的今后取得的合作收入的納稅活動產生決定性的影響。
陽光房地產公司主要可以采取三種方式與A公司進行合作：第一種是直接將500萬作為出資與A公司進行合作開發房產；第二種是通過金融機構將500萬資金出借給A公司參與房產開發；第三種是采取投資入股方式參與房產開發。
假設陽光房地產公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與A公司協商，分得現金100萬。第一種方式下，100萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于陽光房地產公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得100萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給A公司，轉讓價格為600萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為33萬元，企業所得稅16.75萬元，稅后收入為50.25萬元。第二種方式下，假設陽光房地產公司通過金融機構將500萬借給A公司。1年后陽光房地產公司同樣收回100萬元，其作為利息收入，應繳納金融業營業稅及附加5.5萬元，企業所得稅23.625萬元，稅后利潤70.875萬元。在第三種情況下，房產完工銷售后分回股利100萬元。由于兩個公司的稅率相同，公司100萬稅后利潤不需要補稅，即陽光房地產公司所獲經濟利益為100萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負最輕，但要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負較重，但是陽光房地產公司直接參與了房產開發項目，獲得開發經驗。在實際操作中，由于經營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質上可以相互轉讓，企業可以結合自己公司的實際情況、實際需求來確定經營投資方式以減輕稅收負擔。
（三）、合作建房的稅務籌劃
土地增值稅暫行條例范文6
近年來，房地產業發展勢頭異常迅猛，供需兩旺，房價一各走高。房地產業的快速發展拉動了幾十個行業的發展，并直接或間接拉動國內生產總值每年在2個百分點左右，成為民國經濟增長的重要因素之一。然而，過快的房地產業的增長以及過高的房價則可能產生加劇金融風險的聚集、導致國民消費支出減少、加劇產業結構的不平衡、擴大居民收入配差距等對社會經濟不利的影響。而且房地產業增長過快會導致泡沫經濟出產生，當房地產泡沫越吹越大時，一國經濟面臨的系統性風險也就越來越大。在此形勢之下，有必要用宏觀經濟調控來控制房地產業的泡沫成分。
因此，作為公共管理部門的政府對房地產進行了一系列的宏觀調控，對房地產市場進行相應的規制，加以正確引導，發揮其積極作用、避免其消極作用。
近年來，中國人民銀行陸續出臺了一系列政策，其核心是提高商業銀行和開發企業自有資本金率，嚴控信貸規模、加息、取消個貸優惠等，旨在抑制房價的快速上漲和房地產投資過熱的現象。
2006年4月28日起，中國人民銀行上調金融機構貸款基準利率。此外，央行在2006年內以0.5%的比例三次提高了法定存款準備金率，2008年3月，再次宣布上調0.5%。2007年：央行宣布自3月19日起，金融機構一年期人民幣存貸款基準利率均上調0.27個百分點。
另外，2007年1月16日國稅總局出臺的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》是被管理者和開發商一致認為的此輪房地產宏觀調控中所出的“重拳”，我國醞釀多時的土地增值稅清算制時代真的到來了。
二、土地增值稅征收辦法出臺的背景
1.房地產業發展過快
改革開放以來，我國房地產業進入了前所未有的高速發展時期，不僅成為我國國民經濟的支柱產業之一。與之極不相稱的是，土地增值稅額雖有較快的進展，但在當年的稅收收入中的比率依然不高。如2001年為0.07%，2002年為0.12%，2003年為0.18%，2004年為0.29%，2005年為0.77%，2006年為1.02%，2007年為1.08%。
2.房地產業稅收流失嚴重
2005年，國家稅務管理系統針對房地產行業進行了一次大范圍的稅收檢查，有11個省級國稅機關和29個省級地稅機關參與這項工作。檢查結果表明，截至2005年10月底，全國共檢查納稅人27738戶，其中，有問題的13835戶，問題率達到49.88%。稅收流失情況的確嚴重。
3.原有征收制度不合時宜
國務院于1993年即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定了這一稅種。目前來看，這一征收辦法不合時宜，重點表現在相關收入、費用的界定不科學，導致房地產企業的稅收遵從成本較高；稅務人員在采用查帳征收或核定征收等方式上隨意性較大，不利于房地產業的平等競爭。
三、土地增值稅對房地產業的影響
1.對房價的影響
隨著全國各地房價的快速上漲，土地的價格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價格上漲，特別是當土地的價格快速上漲時，一些企業或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進行囤積、對土地進行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，而多次的土地炒作又會使土地的價格輪番上漲。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內房地產市場土地的流轉與炒作，降低房地產市場泡沫吹大的風險。影響機制如下：
(1)對于人們普遍關心的開發商會不會因此將增值稅轉嫁給消費者并由此引發房價的新一輪上漲，筆者認為對于這一點要區別看待，因為價格漲不漲并不完全由開發商決定，市場供需，土地，建筑類型，區位等眾多因素決定著房價，即使開發商有意漲價，也很可能會受到其他因素(銷售周期)的牽制而無法實現。作為開發商來說，如果能將增值額同扣除項目金額的比例保持在20%以內，就不用交納土地增值稅，而如果提高房價以圖更高利潤，扣除土地增值稅后的利潤和20%差不多，但高房價會造成銷售上的困難，銷售周期和財務成本都隨之增加，索性不如更加合理地定價，這樣起碼資金回收速度快了，可以提高資金的使用效率。因此，嚴征土地增值稅，會有效遏制開發商爆炒房價的中動使得目前充滿泡沫的房地產市場回歸理性。
(2)這個規定將會鼓勵開發商進行普通住宅的開發。因為高端住宅項目的利潤會比較高，增收的稅費自然也就比較高。但如果是納稅人建造普通標準住宅出售。一是正好符合廣大購房者的需求；二是因其成本低售價低，如果增值額未超過扣除項目金額20%的話就可以免征增值稅了。如此一來，普通住宅的供應量將加大，能極大地緩僻購房難、購房貴的局面，購房者的選擇將會更多。
(3)理論上土地成本的上漲會推動房價的上漲。土地增值稅的清算雖然會使開發商的成本或多或少地增加，但開發商極少采用成本定價法，幾乎無一例外地采用市場定價法，因此這部分成本并不會轉嫁到房價上。而且房價是否受影響，主要取決于供求關系。我國商品房價格的居高不下，本質上是由于商品房供不應求所致。
因此，筆者認為，土地增值稅的清算，開發商成本的增加，不會轉嫁到消費者身上，只會部分削減開發商的暴利，開發商為了避稅會多開發中低檔住宅，這就會使國內居高不下的房價有所回落，國家的宏觀調控政策將會收效。
2.對房地產開發商利潤的影響
當土地增值稅清算時，稅后利潤根據利息扣除計算方式不同分為兩種情況：
(1)利息支出可以準確計算并提供證明
應納土地增值稅
=(94.5%×銷售單價×銷售面積-1.25×單位成本×銷售面積-銷售面積×利息支出/總面積)×土地增值稅稅率-(1.25×單位成本×銷售面積+銷售面積×利息支出/總面積+5.5%×銷售單價×銷售面積)×速算扣除數，則稅后利潤
=(銷售單價×銷售面積一單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-05%×銷售單價×銷售面積-應納土地增值稅-期間費用)×67%。
(2)利息支出不能準確計算或不能提供證明
應納土地增值稅=(94.5%×銷售單價×銷售面積-1.3×單位成本×銷售面積)×土地增值稅稅率-(1.3×單位成本×銷售面積+5.5%×銷售單價×銷售面積)×速算扣除數。
則稅后利潤=(銷售單價×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-應納土地增值稅-期間費用)×67%。
