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量房考察報告范文1
一、酒店的劣勢
1、總體銷售力度不足
在考察中我們發現該酒店的客房出租率在30%左右(據前臺及銷售部服務員介紹)，餐飲銷售狀況更差，下午13:00時至15:00時，在五樓中餐廳就餐的客人共計才5桌，20人左右，晚餐在意大利餐廳就餐的人數也只有四、五桌，客人10余人，晚9時許在五樓中餐廳也僅看到4桌客人就餐，不到20人。只是在廣場咖啡廳的就餐人數較多(晚8時)，上座率估計有70%。
這種現象與該酒店的總體銷售力度不夠有直接關系。主要原因表現在如下四個方面：
(1)對于酒店，整個酒店集團沒有一個全球性的銷售總體計劃(至少目前沒有看到實際的行動)。在該酒店開業時沒有象“麥當勞”、“肯德基”開新店一樣在全球展開銷售宣傳活動。以至酒店在開業初期，社會知名度很低。
(2)該酒店已開業一月余，至今無總體銷售戰略，銷售主管說，今天工作結束后，不知明天該干什么。該飯店在本市的市場定位不夠準確，目前定位于中高檔消費群體，但酒店價格(未打折的門市價)在本市實際應歸屬于高檔消費群體。酒店也沒有計劃對目標市場做相應的調整考慮。
(3)宣傳推廣不夠，在媒體上宣傳的次數太少。
(4)銷售人員受到各種干擾的情況較多，情緒不高。具體表現在帶客人參觀客房時沒有主推酒店的主要房型——俱樂部樓層、行政、商務房;銷售活動受到外方管理人員因不了解中國國情及本市習慣而做出決定的影響;另外，銷售活動還受到業主單位過于具體的干預，如對婚宴價格規定不能低于1000元/桌等。
2、餐飲服務存在致命弱點
(1)中餐廳菜品沒有特色，制作粗糙，導致客人很少，餐廳顯得冷清，人氣不旺，這與廚師的烹調水平有關。
(2)西餐定位不準。西餐菜品不錯，比較正宗，但份量太大，不符合中國人口味。餐廳環境不夠優雅，椅子呈淺白色且餐位擺放形式雜亂，顯得不夠檔次，整個餐廳色彩、裝飾、燈光缺乏變化，不生動。環境和菜品與過高的價格不協調，無法吸引客人。
3、服務質量不夠穩定
(1)服務的一致性較差，如面對客人打招呼的方法不一，服務的及時性不夠。
(2)美容美發服務與酒店整體環境不協調，服務質量欠佳。
4、酒店整體培訓不到位
服務質量不穩定的原因主要是培訓不到位。酒店開業前做了一陣子培訓，但開業以來因忙于具體的服務而沒有再做系統的培訓，只是在班前點名會上就事論事地講一些發生過的問題。另外，酒店多數員工受到的專門培訓不多，員工中有一部分是剛從學校畢業的學生，酒店服務經驗不足。因此酒店的培訓工作顯得很薄弱。
另外，與培訓緊密聯系的督導系統也顯得很弱。管理人員在現場，但沒有起到督導作用，也沒有考核系統。
5、客房硬件存在嚴重的隔音問題。
主要是指相鄰的兩個房間隔音效果不好，目前只能盡量隔間出售，以免除客人因此發生的投訴。因此，總共238間客房目前只有一半能出租。
6、人員素質存在缺陷
酒店外方管理人員較多，如總經理是奧地利人，銷售總監是新西蘭人，各部門總監絕大多數是外國人，他們均未深入了解本市的酒店市場，因此在決策時不可避免地出現一些偏差，或與現實相悖，或與中方管理人員溝通不暢等，在一定時期內制約了酒店的協調發展。
7、業主與管理方存在不協調的地方
業主對管理方的具體業務干預過多，影響了酒店的工作效率、員工情緒和銷售策略。這直接影響了多個部門的能力的發揮。
二、酒店的優勢
1、客房硬件在本市乃至全國都是一流的
這方面比s大飯店好。如客房里有飲用水系統，衛生間有緊急呼救“sos”按鈕，客房寬敞、明亮、整潔、布局合理，床及床上用品舒適，這是新的客房設施的優勢。
2、總體感覺服務員面對客人時主動、熱情、友善尤其是前臺，對客人熱情、微笑、主動。給客人有一種親切感、安全感。
3、保安系統管理有力度，讓客人感到安全。
如電梯間里由鑰匙卡控制客人上樓的層數，乘電梯上15層以上(客房區域)需要插鑰匙卡，如沒有鑰匙卡只能上到14層及以下沒有客房的樓層，住15-22層客房的客人不能上到23層以上客房區域;還有，保安部(或工程部)對電梯間的情況監視非常重視，發現問題或可疑情況馬上打開對講機與電梯間的客人通話。如：我們與另一住房客人同乘一組電梯上樓，但對方反復將鑰匙卡插入鑰匙孔并按22層時電梯沒有反應(電梯不予確認，可能是鑰匙卡過期)，當用我們的鑰匙卡時電梯有反應，這時電梯轎廂里的對講廣播響了，服務員問“發生了什么問題，需要幫助嗎?”
4、個性化服務做得比較好。
如前臺能將客人姓氏自動傳到總機、賓客服務熱線電話的電腦控制系統中，當客人打電話到總機或賓客服務熱線時，對方馬上以姓氏稱謂客人，如“王先生”，使客人感受到被尊重而非常舒服。美中不足的是客人信息沒有及時傳遞給餐廳、大堂副理等處。
5、店內信息反饋很快。
我們進入客房后發現鑰匙卡取電的操作不當，導致房間沒有電，我們以為是燈泡有問題，便分別打電話給總機和賓客服務熱線，接電人即以“王先生”稱呼，可見其信息反饋之快。另外前臺服務員有意識地記錄客人的喜好信息和反映的意見、建議;銷售部人員對客人反饋的信息也非常重視。我們在西餐廳就餐時與銷售部王小姐交流，提出一些菜品問題，王小姐立即用手機打電話給餐飲總監(用英語，因總監是新西蘭人)，想讓餐飲總監親自來西餐廳聽我們的意見，后因總監在外會客而未果，但其指示王小姐將我們的意見詳細記錄，次日給他，并表示第二天請我們喝咖啡。
6、大堂副理應對非常得體。
量房考察報告范文2
［論文摘要］熱交換站工程造價控制是一個系統的、連續的過程。熱交換站工程造價由站房、設備、安裝三部分組成，造價控制從收集原始資料開始，通過市場調查，做好設備及站房選型；通過招標，選擇設備生產廠家、站房土建及設備安裝施工企業；通過科學管理，控制好施工中的造價。
在我國北方，每年的11月15日至次年的3月15日為冬季采暖期。以往進入采暖期后，各家各戶都是通過自燃煤爐或單位自建燃煤鍋爐直供方式采暖，這樣既浪費資源又污染環境。近幾年，隨著國家逐步取締小型燃煤鍋爐，許多地方已由傳統的獨立分散采暖方式轉變為集中供暖方式，特別是隨著成片住宅小區的建成，住宅小區內實現集中供暖的一個重要附屬設施——熱交換站，已成為住宅小區室外配套工程中的重要組成部分。因為附屬設施全部進入工程的建筑成本，熱交換站的造價少則幾十萬元，多則上百萬元?？刂茻峤徽镜脑靸r，一方面為購房者節約資金，一方面為建房者減少了成本。因此，我們應該努力控制好熱交換站的工程建設造價。熱交換站工程的造價控制過程是一個系統的、連續過程，其工程不同于普通民用建筑，也不是純粹的設備安裝工程，其本身是房屋建筑與工業設備的集合體。其造價控制首先要弄清造價的組成，同時兼顧好房屋建筑、設備安裝關系，通過一系列的控制環節，從而可有效地控制工程造價。
一、熱交換站工程的特點
1、熱交換站工程是一個房屋建筑與工業設備集合體，施工中要做好站房土建和設備安裝施工管理，造價控制要綜合考慮土建和設備的造價。
2、熱交換站工程涉及的施工單位較多，有做土建的、有供設備的、有搞安裝的，管理者要協調處理好三者之間的關系，保證工程的順利實施。
3、熱交換站工程建設中招標次數多。招標是降低工程造價、優選承包單位的重要方式。熱交換站工程中至少要進行站房土建、交換機組及附屬設備、安裝三次招標活動。如果將交換機組和附屬設備分開，招標次數會更多。
4、熱交換站的站房建筑結構形式多樣，有全地下式、半地下式、地上式；有框剪結構、框架結構、磚混結構。
5、交換機組設備類型和品牌繁多，有進口設備、國產設備；有管殼式、板式。
二、熱交換站工程造價的組成分析
根據熱交換站是一個房屋建筑與工業設備集合體的特點，熱交換站的工程造價應該由站房部分、機組及附屬設備、設備及管線安裝三部分組成。
1、站房部分造價即熱交換站房屋建筑部分。根據建筑結構形式不同，造價由高到低依次排列順序為：全地下式半地下式地上式；框剪結構框架結構磚混結構。綜合分析，建議采用地上式的磚混結構，造價最低。據統計，站房部分占工程總造價的35%左右。
2、交換機組及附屬設備價格包括交換機組、循環泵、軟化設備、閥門、電控柜等的價格。其中循環泵、軟化設備等可通過市場考察確定品牌后確定其價格，而交換機組因型號不同、產地不同，價格差異較大，管殼式高于板式，進口設備比國產的高30%左右。建議采用國產的板式交換機組，這樣一可節省資金，二可減少占地面積，進而降低站房的投資。據統計，交換機組及附屬設備占工程總造價的55%左右。
3、設備及管線安裝部分造價包括安裝費、管線材料費等。一次網壓力高管材最好選用無縫鋼管；二次網可選用普通焊接管。為節約造價，最好采用甲方供材、委托安裝的方式。設備及管線安裝費用占工程總造價的10%左右。
三、熱交換站工程造價控制的基本原則
因為熱交換站工程既不是單獨的土建工程，也不是純粹的設備安裝工程，而且土建與設備之間又存在相互聯系、相互制約的關系。因此，更增加了造價控制的難度和復雜性，為更有效地控制工程造價，建設中應把握如下原則：
1、兼顧性原則。熱交換站工程造價主要取決于站房土建和設備的價格，設備布置決定站房的大小。兼顧性原則就是要統籌考慮站房與設備關系，既做到設備布置緊湊，盡量縮小站房面積，又要保證有一定的運行維護空間，滿足使用功能。避免出現單方面考慮，造成站房面積過大，土建成本增加；或者出現站房面積過小，設備布置擁擠，管線密布，管理維護空間狹小。
2、系統控制原則。熱交換站工程建設要經過收集資料、市場調查、設備選型、站房施工、設備購制、設備安裝等多個環節才能完成。系統控制原則就是層層控制建設過程中的每一步，重點做好設備選型、土建招標、設備招標等工作，這樣土建造價、設備價格、安裝造價都將會最低，工程總造價就可得到有效控制。杜絕只注重其中的一個環節，而忽略了系統控制的效果。
3、招標控制原則。招標是控制工程造價最有效的手段之一。招標控制原則就是充分利用招標方式，組織好土建招標、設備招標和安裝招標。通過招標，引入競爭機制，可選擇到信譽好、報價低的施工安裝和設備供應單位。
四、熱交換站工程造價控制過程
熱交換站工程造價控制過程是一個系統的、連續的過程，需經過收集原始資料、市場調查、站房設計、招投標、站房施工、設備安裝、竣工驗收、結算審計等多個環節，扎實做好每一步，對造價控制都將十分有益。
1、收集原始資料。原始資料主要包括采暖面積、建筑高度、居住人口、室外供暖管網、供暖末端距站房距離等。原始資料是進行設備選型和站房設計的基本依據，資料收集要準確、詳實、客觀。
2、市場調查。市場調查的內容包括已建成的類似規模站房的大小、型式、造價；已運行設備運行效果；本地區主要交換機組品牌的統計；交換機組生產廠家的實地考察等。通過市場調查，可取得如下成果：①基本確定站房的大小、型式和總投資②確定交換機組生產廠家的后選單位，為下一步設備招標積累資料。
3、站房初步設計。依據原始資料和市場調查的成果，建設單位可委托有資質的設計單位，進行熱交換站工程的初步設計。初步設計的成果主要包括工藝流程圖、技術說明書和站房的平面圖。這些成果可作為設備招標的附屬文件編入設備招標文件，并據此進行設備招標。待設備供應商確定后，再結合具體設備的特點，完成施工圖設計。
4、設備招標文件的編制及設備招標。招標文件是開標時評標的依據，是建設單位招標意圖的集中體現，又是工程實施中解決爭議的重要依據。招標文件的編制要全、細。全指的是條款要全，內容要全，特別是招標范圍、交貨時間、貨款支付辦法、爭議仲裁等內容不可缺少；細指的是主要設備型號、規格要具體化，要有明細報價，特別是水泵、閥門、軟化設備等應指明具體品牌。完善的招標文件可增加評標的準確性和投標報價的可比性。
設備招標應在招標文件發出后的確定時間準時進行。評標專家應由不少于五人的專業人員組成。通過對各投標單位標書的綜合評比，同時結合前期市場調查的成果，最終確定綜合實力強、報價較低的投標單位為中標單位。
5、完善設計圖紙，進行站房土建和設備安裝招標。經過設備招標，確定設備生產廠家后，生產廠家要與設計單位進一步結合，根據設備的具體布置方式，最終完成站房和設備安裝及管線施工圖。
站房土建和設備安裝招標也要經過招標文件的編制、發招標文件、開標、評標等一系列工作，最終可選擇到實力強、經驗豐富、投標報價較低的投標單位為中標單位。
6、熱交換站工程實施中的造價控制。通過設備招標、站房土建施工和設備安裝招標，設備生產廠家和施工單位都已確定，待設計圖紙完成后，工程即進入實施階段。實施階段造價控制的重點有：
（1）對照招標文件和投標文件，檢查設備的數量，對減少的設備及時與設備供應商聯系，做好工程簽證。
（2）結合站房現場實際，進一步優化設備布局和管道走向，在滿足實際需要的前提下盡可能減少附屬設備的數量和管線的長度。
（3）嚴格控制工程變更，對增加或減少的工程量要準確核算，及時出具工程變更單。
（4）控制材料價格。材料要貨比三家，選擇質優價廉的材料。
（5）協調好土建、設備供應、設備安裝三家關系，避免相互影響，造成工程延期，甚至引發索賠事件，增加工程投資。
7、熱交換站的竣工驗收。熱交換站的竣工驗收包括站房的驗收和設備的驗收。參加驗收的單位主要有建設單位、熱力公司、設計單位、監理單位、站房土建施工單位、設備供應和安裝單位?？⒐を炇帐菬峤粨Q站交付使用前的一次綜合驗收，是對熱交換站工程質量的總體評價。通過驗收，可以發現施工過程別是設備安裝中存在的與正式運行不適應的問題；通過驗收，提出整改意見，對運行中存在的隱患問題整改徹底，從而可減少運行中的費用支出。
8、熱交換站的竣工結算。竣工結算是熱交換站工程造價控制的最后一個環節，通過竣工結算及結算后審計可最終確定熱交換站的造價。為確?？⒐そY算的質量，熱交換站的竣工結算應努力做好如下工作：
（1）設備造價結算。根據投標文件和設備采購合同，結合現場實際，進一步清查設備數量，根據清查結果，變動相應價款，從而得出設備最終結算價。
（2）站房土建及安裝結算。它包括：進一步審核設計變更和工程簽證；收集整理材料考察報告，準確確認材料單價；對施工單位報送的結算報告進行內部審核；將內部審核后的結算報告送有資質的審計機構進行最終審計；對審計機構審計后的結算報告簽字確認。
經過以上各環節的周密控制，熱交換站的建設即可順利實施，工程造價亦可得到有效控制。
五、熱交換站工程造價控制的重點
1、原始資料收集要全，市場調查要細。
2、設備招標文件編制要準確，技術標準要科學，做到既滿足要求又不造成浪費。
3、盡可能邀請較多投標單位來投標，增加競爭力。具體實施過程中還可以采取一次報價和多次報價相結合的辦法，力求選擇到實力較強、價格合理的設備供應單位。在確定中標單位、簽訂采購合同時，還應對裝卸、安裝等具體事項進行協商，做到供應、運輸、裝卸、安裝一次性完成。
4、做好施工及安裝過程控制，控制好工程變更。
量房考察報告范文3
〔中圖分類號〕 G633.34
〔文獻標識碼〕 A
〔文章編號〕 1004—0463（2012）20—0064—01
當前作文教學過分強調形式教學，衡量標準單一，忽視學生個性養成和人格塑造。作文概念化、形式化傾向明顯。這種現象約束著他們的情感和想象力，壓抑著他們的評判意識和創新欲望，不利于學生人格的成長。本文談談在作文教學中促進學生人格成長方面的認識和做法。
一、引導學生呈現內心世界，展示個性，了解學生的心理狀況
生活環境、閱歷、所受的教育等方面的不同，都會造成學生思想、性格上的差異，從而使學生的內心世界也呈現出不同的面貌，引導學生把各自不同的內心世界呈現出來，是心靈交流的需要，是有針對性地對學生開展人格教育的需要。筆者給學生布置了作文《我的未來不是夢》，一些學生希望自己將來當“大官”、“大款”、“老板”，有高級轎車、豪華別墅，穿高檔衣服，吃美味大餐等，這些流露出人生觀、價值觀等方面的問題，需要進行積極地引導和教育。再如，筆者讓學生寫《最讓我引以為豪的事》，有些學生寫了第一次上臺領科技制作競賽獎，有些學生寫了“遲到的榮譽”，有些學生寫了自己堅持每天從早餐中扣留1毛錢，給爺爺、奶奶買了新蚊帳、新拐棍等，這些文字表現出節儉的美德、感恩和親情，應該得到肯定和褒揚，讓學生固定下來，成為追求和習慣。
二、對于反映出的個性方面的問題，當面講評，引導學生相互講評
筆者讓學生以“追求”為話題，其中四個選項是健康、知識、家庭、金錢。學生自由立意。有一位家境貧寒的學生把金錢作為自己的追求，言人所不敢言，他寫道：“……我選擇金錢，因為我要給父母一幢大房子，讓他們停下為生活奔波的腳步，憩在這溫暖的港灣，安度晚年……我選擇金錢，因為我非常想擁有一個大書房，我愛書，我要在書房里放我最喜歡的書，魯迅、錢鐘書、泰戈爾、昆德拉……再也不要像現在，只能在書店因蹭書看而遭店員的白眼……”這位寒門學子對金錢有著與眾不同的理解，沒有矯情的人云亦云，展示了獨特遭遇和感受，讓人動容。筆者找他做了個別談話，溝通了感情，交換了思想。讓同學們從文本形式到思想內容對這篇作文講評，暢所欲言，發表看法，最后筆者給予適當總結，肯定了這種作文態度和實踐。這樣的作文才是“真”作文，這樣的學生是“真生活者”，而生活必將給他成長的回報。
三、及時矯正學生思想，引導他們學會辯證思維
在評改作文中，筆者引導學生提升思維品質，學會全面看待問題，分清社會發展的主流和支流。許多學生通過作文講評交流，知道了唯物辯證法對于做人作文的重要性，哲學成為他們的熱衷話題，并且試圖在生活和學習中運用哲學，試圖用哲學指導自己的日常生活和未來人生。有位同學由于家庭的突然變故，對親人、學校以及社會產生不信任情緒，無心學習。筆者在作文中發現后及時評語引導，建議其他科任教師多關照這位學生的心靈成長，動員同學多交往和幫助他。漸漸地，這位同學找到了精神的支點，增強了生活和學習的信心，心態恢復到正常。
四、積極組織學生參加各種活動，讓學生在觀念碰撞中成長
量房考察報告范文4
[關鍵詞] 保障房；新型工業化；對策
中圖分類號：TU241
1.保障性住房的新型工業化的提出
近年來，中國經濟以每年GDP遞增10%的高速增長，再加上嬰兒潮、 投資投機需求劇增等因素，使得中國的房價暴漲，導致大部分工薪階層買不起房。為了抑制過熱的房地產需求和增加住房供給，政府相繼出臺多項政策，涉及收縮信貸、改變稅收狀況、公共住房體系等多項內容。特別是2 0 0 7年末，中國政府提出建立多層次住房市場化體系，尤其加大建設保障性住房，在“十二五”期間，建成1000套保障性住房。但是，由于受到資源和環境的約束，如果以傳統的建造方式進行保障性住房建設，政府目標很難達到。通過保障性住房新型工業化和產業化，政府可以提高生產效率，實現規模經濟，節約能源，降低碳排放，提高住房質量，改善住居環境。一方面保障性住房由政府主持，建設標準比較固定，建造規模很大，它正好是實施工業化保障房的絕好對象。另一方面，保障性住房作為政府主導型產業，在推行其建造體系時要考慮環保因素，工業化保障房可以節約社會資源、節約能源，實現可持續發展。
2.當前工業化建造保障性住房建設的緊迫性和可行性分析。
2.1當前保障性住房建設任務的緊迫性
自改革開放以來，中國的城鎮化率年均增長約0.95%，隨著新一屆城鎮化大幕已經開啟，預計未來10～15年，中國的城鎮化率仍將達到1個百分點左右，每年會有1000多萬人從農村轉移到城市。城市低收入者、棚戶區居住者、剛剛參加工作的年輕人、來自農村的城市務工人員都夢想在城市里擁有一套自己的住房。然而，鑒于目前中國大部分人收入低下，城市房價高企，許多人即使不吃不喝幾十年也買不起房。為了社會的長治久安，大規模地建造保障性住房已經迫在眉睫。
2.2 當前工業化建造保障性住房建設的可行性
2.2.1當前中國經濟和社會的發展為大力推進保障性住房建設帶來了巨大的機遇與空間
保障房建設需求巨大。保障房建設規模越大，標準化程度就越高，用戶個性化需求較低，為其工業化提供了難得的機遇和發展空間。保障房建設以政府為主導，易于形成標準化的特點恰好符合工業化的要求。從今后發展保障房情況看，發展節約土地、節約能源的保障房是政府的戰略目標，保障房建設會更加注重經濟效益、社會效益和生態效益的協調發展。要實現保障房建設目標，離不開工業化的發展。
2.2.2.個別地方已經出臺了推進保障房工業化的政策
目前，北京、上海、深圳、河北、江蘇、寧夏等個別省市通過了推進保障房工業化的一些稅收、土地、金融等方面的激勵政策。例如，北京在2012年8月北京市住房和城鄉建設委員會等五個部門聯合《關于在保障性住房建設中推進保障房產業化工作任務的通知》，提出在“十二五”期間，以保障性住房為重點，全面推進保障房工業化和產業化，到2015年產業化建造方式的保障房達到當年開工建筑面積的30%以上，累計示范面積超過1500萬平方米。
2.2.3試點示范工程項目已經積累了良好的經驗，為進一步全面推廣保障房工業化打下良好基礎
經過多年來試點示范工程的實踐探索，各個地方政府在保障房工業化相關技術的研發和應用上積累了良好的經驗。比如.深圳萬科龍華保障房項目，建筑面積達到20萬平方米，項目設計總戶數4002套，分為35平方米、50平方米、70平方米三種戶型。該項目采用了工業化建造技術，為今后全面開展保障房建設奠定了良好的基礎。
2.2.4 保障房工業化目前已經具備較好的技術支撐
我國目前通過“國家康居示范工程”和“保障房性能認定制度”的實施，建設了很多“節能節材節地型”保障房，這使得房地產開發商以提高保障房品質為出發點，有力的促進了保障房質量和性能的的提升。通過已經批準的27個“國家保障房工業化和產業化基地”，逐步形成了支撐保障房工業化發展的技術創新體系和規模化實施能力。這些現有的技術體系包括預制裝配式鋼筋混凝土結構體系、鋼結構房屋工業化結構體系、木結構房屋工業化結構體系、CSI保障房建筑體系。在科技創新的推動下，保障房工業化集成技術和信息化水平也在不斷的提高，它們都為保障性住房工業化的發展提供了技術支撐，奠定了實踐基礎。
2.2.5 建材等相關產業的保障，為保障房工業化推進提供了動力
在保障房工業化建造中，選擇性價比合適的預制構件材料非常關鍵。2011年7月，住房和城鄉建設部了《關于建立保障性住房建設材料、部品采購信息平臺的通知》。通過信息平臺，房地產開發商可以得到真實可靠的信息，以較低的成本獲得便宜的建材產品。
3.當前在保障性住房建設中推行工業化的主要問題
當前，在保障房建設中，推進工業化的建設上存在著一些問題，主要包括對保障房工業現代化發展重視程度不夠、相關的扶持和激勵政策不夠、標準制定落后于實際施工等。
3.1 對保障房產業工業化發展重視程度不夠
從各地方進行保障房建設實際情況看，很多保障房建設管理部門對保障房產業工業化發展重視不夠，缺乏推動其發展的良好機制。因為保障房建設是否節能環保、是否技術先進、是否具有巨大潛力不是保障房建設管理部門的考核重點，絕大多數保障房相關機構總是忙于為應付各種檢查準備報告，忙于在短時間內以較短工期完成建設任務量，忙于保障房建設資金籌措，很少有地方政府意識到保障房建設工業化是其未來發展的必然趨勢。
3.2 缺乏推動保障房產業工業化發展的激勵政策
由于我國目前保障房產業工業化發展還沒有做到規模化，保障房建設工業化建造方式的造價高于傳統建造方式，企業參與保障房建設的利潤很低，大部分大資金不愿意承擔采用工業化建造所增加的成本。盡管一些地方政府（如北京、上海等）出臺了一些激勵政策，但是全國范圍缺乏全局性激勵政策。這些激勵政策包括財政3.3 保障房工業化標準、規范滯后于標準、規范的制定嚴重滯后于3.4缺乏與保障房工業化匹配的技術人員
當前，參與保障房建設利益主體，包括建設單位、設計單位、施工單位、監理單位，對保障房工業化不了解和不熟悉，導致在實際工程上出現一些問題。同時，保障房工業化的發展離不開基層技術人員的技術支持，技術人員在保障房工業化相關技術儲備上不足也嚴重不利于建設保障房，代建企業及其建設人員不熟悉預制結構體系，設計及建造過程中難以應對新出現的問題。
3.3 保障房工業化科技攻關工作資金支持不足
保障房工業化建造方式目前還是個新生事物，在發展的初期缺乏政府科技攻關投入，缺乏專項資金支持，會導致前期階段的工作舉步維艱，比如無法請專家制定標準、規范，很難調動企業的積極性參與保障房工業化建設。
3.4 推進保障房工業化的建造方式，與我們現有的評價體系是矛盾的。
目前在保障房建設中普遍采用的是最低價招標，建筑施工模式已經實現了對成本的最優控制，而保障房工業化則需要大量前期的建設投入，在競價中并不存在優勢。
4.新型工業化建造保障性住房的建議和措施
4.1 積極引進、推廣適合我國保障房工業化建造的國外先進技術。特別是適合中國國情發展的預制裝配式鋼筋混凝土技術、構建產品工廠化生產技術、構建安裝和管理技術。在對這些技術充分消化吸收的基礎上，按照中國不同地域的特點，開發適合各個地區的工業化建筑體系和成套技術。
4.2建立與模數相協調的標準化體系，不斷推進預制裝配式結構體系的設計標準和相關規范的建設，特別是預制裝配式結構節點設計規范及其相配套的設計標準圖集和計算軟件，不斷完善工業化建造保障房建筑技術標準和質量標準體系。
4.3國家政策的支持和引導。
以優秀的工業化建造保障房工程項目作為示范基地建設。根據目前中國工業化建造保障房的現狀，優先選擇一批量大面廣的保障房建設項目作為推動其工業化的示范工程，特別是
成片建設的廉租房項目和經濟適用房項目，引導工業化建造保障房按計劃有序的發展。鼓勵構建產品生產企業、預制裝配式結構設計單位、構建安裝企業在建設示范基地過程中培育自己的核心競爭力，不斷推廣自己的成果，引領行業發展。
4.4大力發展鋼結構的保障房工業化建筑。
鋼結構具有良好的發展前景，其安全、低碳環保符合我國建筑可持續發展的要求。目前我國建筑用鋼量只占全國鋼產量的3.5 %～4%，其中鋼結構用鋼量只占總用鋼量的10%，而西方發達國家的鋼結構用鋼量占建筑用鋼量的30 %～40%，占鋼產量的 1 5 %～ 2 5 %。當前我國的鋼鐵行業產能嚴重過剩，可以利用工業化建造保障房的發展契機進行產業結構的升級。
4.5 推行結構裝修一體化的節能保障房。新建保障房必須達到建筑節能標準，并積極采用符合國家標準的節能、節材、節水的新型材料和部品，鼓勵利用清潔能源，保護生態環境。杜絕建筑毛坯房的銷售，推動精裝修保障房建設，在形成保障房工業化的同時提高我國建筑工業化水平。
4.6 國家和地方政府要給予政策支持，建立國家級、省級、市級保障房工業化研究中心，組織科研院校、高等院校、企業單位進行合作，走產學研相結合道路，加強保障房工業化技術標準、管理模式、節能環保等方面的專題研究。另外，將保障房工業化建造的內容納入到注冊建造師、注冊建筑師、注冊造價師、注冊監理工程師等職業資格考試、考核、教育培訓中，建立保障房工業化建造的一線技術人員和工人認證和培訓體系。
參考文獻
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量房考察報告范文5
加速公司網絡信息化建設進程，同時保證在建項目的成功實施；對計算機硬軟件的購置、發放、使用，以及軟件、數據文件的保密、防毒、備份等進行安全有效的管理，確保設計、生產與管理工作的正常進行。
2適用范圍
適用于公司計算機應用項目工程和硬軟件及數據資源的統籌管理。
3職責
3.1網管室負責系統的硬軟件資源的正常運行與安全維護，解決系統實施與運行中的技術問題，在系統實施中保持系統的集成性；組織有關部門采集、整理與備份數據；跟蹤了解市場行情，技術動態，為公司領導提供所需要的決策支持資料，對不同層次的工作要求，統一制定相應的配置標準；配合各部門和合作單位開展網絡信息化建設工作，組織制定公司計算機信息系統的處理規程；在公司主管領導的領導下，負責實施與運行的統籌管理，并推動管理部門的實施。
3.2各部門信息管理人員協助本部門網絡信息化的推廣應用工作，負責本部門的硬軟件的正確使用和保管，做好相應的保密、防病毒及數據備份工作，為本部門建立嚴格科學的計算機應用管理制度并按制度監督執行。
3.3由公司主管領導參與，總經理掛帥所組成的計算機應用領導小組，負責提出公司的IT發展戰略、開發目標、策略和要求，及審批項目投資；調動與組織有關管理部門按計劃逐步實施公司網絡信息管理系統，并批準進行新老系統的切換；組織調整不合理的、與新系統不相適應的管理機構、體制和制度；在系統實施的主要階段，組織方案審批與成果技術鑒定。
4．4人力資源部負責組織對管理人員和操作人員進行有關計算機應用系統的教育與培訓，崗位考核和必要的人力資源配備。
4工作程序
4.1計算機應用項目的申請、立項、批準、實施及驗收
4.1.1公司計算機應用領導小組應根據公司發展總體要求，制定公司網絡信息
化建設的發展戰略，提出計算機應用的發展規劃及具體要求，網管室會同各有關部門按要求綜合公司實際情況和計算機硬軟件技術發展狀況，向裝備部提出書面申請，裝備部組織多方論證小組討論，并形成立項報告，報公司計算機應用領導小組審批。
4.1.2正式立項的計算機應用項目，由公司計算機應用領導小組指定項目負責人，按立項報告要求組織進行可行性研究分析、設計方案選型、施工方案制定。
4.1.3方案確定后,項目負責人組織對合作單位選擇和考察，具體要求如下:
a)合作方基本情況考察：包括公司名稱、性質、營業執照、注冊資本、主要產品或業務范圍等；
b)技術能力考察包括：
1）開發實力及專業隊伍情況；
2）專業資格認證情況；
3）項目管理及質量保證體系；
4）技術服務及后續技術支持能力；
5）項目實施成功經驗等。
c)對合作方在本行業的成功用戶情況考察
d)對合作方所提供方案綜合評價：
1）所提供方案可行性（先進性、適用性、經濟合理性）評價；
2）實施能力評價；
3）方案需完善和改進的方面。
4.1.4項目負責人將綜合考察的情況，以《計算機應用項目綜合考察報告》的形式，上報裝備部組織多方論證小組進行評議，其中包括招標或議標、商務合同、技術協議簽定等，然后按技改程序申報資金、組織實施。
4.1.5在項目實施過程中，網管室負責實施過程的監督和管理，隨時向公司計算機應用領導小組匯報工作進展情況和需要解決的問題；項目實施完工后，項目負責人提交項目驗收報告，報裝備部組織驗收；驗收完工后，所有驗收資料在網管室存檔，驗收原始記錄在裝備部保存。
4.2計算機硬軟件的購置
4.2.1各部門根據實際工作需要，提出硬軟件需求申請，填寫《計算機硬軟件需求申報表》，進行相關需求說明，經網管室按配置標準審核后，屬技改列支的，報裝備部按技改程序審批；屬日常辦公列支的報總經辦按相關程序審批。最后由網管室根椐實際工作要求配備，如不按規定程序辦理，其費用將不予報銷。
4.2.2購置的硬軟件需經網管室驗收、入庫，方可報銷。
4.3硬軟件的保管和分發使用
4.3.1確認合格的軟件，由網管室登錄于《軟件控制清單》，注明軟件的名稱、編號、版本、登錄日期、主要功能、使用狀態（Y表示在用，N表示已作廢）及使用部門等相關內容。
4.3.2軟件原件由網管室集中保存，保存的場所應隔塵、干燥、無化學物質或氣體的污染，軟盤保存在干燥箱內。軟件磁盤原件保管兩年后，應復制或制作新的軟件原件，經比較驗證無誤后，加蓋“有效”印章、并由驗證人員簽名，舊原件撤離保管場所。
4.3.3網管室根據使用部門的需要復制相應的份數，復制時在網管室專用的電腦上進行，復制后的軟盤經驗證和殺毒處理后，在軟件存貯介質表面加粘軟件標簽，由驗證人員簽名，并加蓋“有效”印章后發放相關使用部門，由軟件應用人員在《軟件發放登記表》上做簽收記錄。不能復制的軟件可以原件發放，在控制清單或發放記錄表的備注欄中注明。
4.3.4各種軟件的安裝盤及相應資料統一存放在網管室，并填寫入庫登記表，資料允許使用部門借用或復印發后使用，但須辦理相關手續。
4.3.5在軟件的安裝使用過程中，網管室負責提供該軟件運行的環境及相關技術支持。
4.3.6各部門所有計算機硬軟件由部門信息管理員或操作責任人向網管室辦理領用或借用手續，當其崗位變動時須到網管室辦理轉交手續，否則人力資源部拒絕為其理相關手續，且造成財產丟失還將追究其賠償責任。
4.3.7部門信息管理員和操作責任人必須保證所使用的硬軟件完整無缺，定期做好清潔保養工作，凡造成硬、軟件丟失或違規操作造成損壞的要承擔賠償責任。
4.3.8計算機硬軟件的報廢、轉讓、處理，須經網管室、總經辦、裝備部共同決定，報主管領導批準，并做好相應記錄。
4.4硬件軟件的測試、維護、升級
4.4.1外來軟件或下載軟件必須經網管室嚴格測試（并做好測試記錄），測試合格后方可安裝或使用。
4.4.2凡經網管室按正常程序登記注冊的計算機硬軟件的維護，由網管室負責完成，并做好相應的維修記錄。
4.4.3由網管室組織對原使用部門的舊版軟件逐一進行更新，使用部門軟件應用人員在《軟件發放記錄表》上再次做簽收記錄。舊版軟件原件的貯存介質由網管室加蓋紅色“作
廢”印章，予以保存。
4.4.4現有硬軟件的升級，申請部門需填寫《計算機硬軟件需求申報表》，依硬軟件購置程序進行審批。
4.4.5硬軟件的升級由網管室執行，軟件升級經確認后，將更新情況登錄于《軟件控制清單》。
4.5軟件及數據的保密要求
4.5.1內部開發的應用軟件的密碼由軟件開發人員及軟件應用人員持有，不得向他人泄露，密碼的升級由原開發人員執行，并記錄密碼升級的情況。
4.5.2公司局域網絡，由公司計算機領導小組授權網管室，對公司虛擬網的劃分，工作組及用戶訪問權限的設置，并對操作密碼進行統一管理，任何人不得隨便將密碼轉告他人，防止軟件資源非授權的使用。
4.5.3公司中心機房非網管室人員不得隨意入內，網絡中的服務器及網絡設備只允許網管理員操作使用；對服務器系統軟件、數據庫應進行多重加密處理，經系統管理員授權，方可使用；網絡中所有工作站，須經部門負責人授權允許，持本人用戶密碼上機操作使用。
4.5.4E-MALL接收與發送需進行嚴格檢查，以防止保密資料經此渠道泄出，發送與接收的電子郵件均需進行審批與登記。
4.5.5經由繪圖機出的圖紙需進行登記管理，在打印圖紙資料時，申請打印人員需填寫《CAD出圖登記表》，經部門負責人批準后，方可進行打印作業。
4.5.6網管室對備份數據的磁盤、光盤、磁帶等存貯介質，設專人保管，數據管理員必須保證數據的安全可靠，未經主管領導的批準，不得隨意使用或外借。
4.5.7凡將公司重要數據惡意更改、非法復制或外泄者，給以重罰；因此造成重大損失的，還將追究其刑事責任。
4.6軟件使用的防毒要求
4.6.1公司局域網內，經網管室指定可以使用光驅、軟驅的部門，應嚴格控制光盤、軟盤的使用，并承擔相應的責任和義務。其它部門內部連網的電腦，光驅、軟驅一律予以拆除或禁用，否則不準上網。
4.6.2使用互聯網的部門；需指定一臺或幾臺電腦，這些電腦不得與公司局域網連接，在互聯網上讀取資料后的軟盤未經檢查不能在公司內部網上使用。
4.6.3網管室負責對網絡中的電腦進行病毒清查，各部門發現本部門電腦有病毒感染，要立即殺毒或報告網管室處理。
4.6.4外單位的軟盤、光盤需在公司局域網計算機中使用，使用前要由網管室進行病毒清查，確認無病毒后方可使用。
4.7數據的備份
4.7.1凡向技術中心資料室提交入庫產品資料，必須在數據庫服務器中進行數據備份，再由網管室數據管理員定期將其數據刻成光盤，以便永久保存。
4.7.2各部門數據的備份由部門信息管理員每周進行一次。對于沒有專用數據庫服務器的用戶，備份方法為：指定—臺計算機，然后在該機根目錄(C或D盤)下給每個用戶建立一個備份文件夾，每星期將每個用戶需要備份的數據備份到指定計算機的指定目錄下面。
4.7.3重要數據必須到網管室申請備份，按需要加密或封裝打標長期保存，需要使用備份數據時必須得到主管領導的批準，并保存使用記錄。
量房考察報告范文6
關鍵詞：精裝修；項目管理；過程管理
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
一、引言
從項目管理角度來看，精裝修項目是房地產項目的最終產品，是一個以最終使用客戶需求為導向，將裝修質量和客戶需求始終貫穿于整個項目管理過程中，從而形成完整的產品管理過程。在精裝修項目管理過程中，相關單位應以實施項目為主線，分為策劃、設計、招標、采購、施工以及竣工交付等階段，嚴格把控各個階段的重點和難點，完善相關管理制度，提高精裝修項目過程管理水平，從而為業主營造一個安全、舒適、健康的生活工作環境，更加突出空間利用和居住人性化，促進我國建筑精裝修項目建設和發展。
二、項目管理和過程管理及管理關鍵的概念
項目管理是在項目經理和組織的努力下，采用相關的管理理論和方法對項目進行計劃、協調、控制等，其目的是形成科學合理的特定目標管理方法體系。精裝修項目管理作為工程項目管理重要組成部分，管理人員運用系統工程的觀點和理論，對精裝修項目施工進行全過程的管理，從而不斷優化生產因素在項目中的配置，為業主提供優質的產品和服務。按管理者不同，可以將精裝房項目管理人員分為設計單位、監理單位、施工單位、物業公司以及業主單位等。過程管理是運用合理的技術、方法以及設備等對項目管理過程進行策劃和控制，確保過程管理的效果和效率。過程管理包括四個部分，即過程策劃、過程實施、過程監測以及過程改進等，這也是通常說的PDCA循環四階段。對項目管理起著決定性的因素被稱為精裝修項目過程管理的關鍵，根據企業經營目標，分析業務過程中組合和聯結的方式，不斷優化設計業務的過程，制定出資源配置和組織設計方案，充分利用先進的計算機相關技術，快速、準確地解決過程管理問題，從而提高管理水平和質量。
三、精裝修項目管理的特點
（1）項目策劃定位必須準確
在精裝修項目設計過程中，不僅需要考慮到個性化與共性的統一，還需要考慮整個產品所面對的消費者需求。所以精裝修項目策劃定位必須準確，策劃設計單位在前期項目策劃階段，應制定出詳細的市場考察報告，完善相關的設計方案，實現設計和項目、工程以及銷售的高度統一。
（2）集合了更多的利益相關方
與毛坯房相比，精裝修房屋涉及到的參建單位較多，比如軟硬裝設計單位、地板地磚材料供應單位、裝修安裝單位等，每個單位都有各自的參與項目利益，都有自身行業獨立的運作流程。近年來，我國精裝修項目越來越多，所帶來的工程管理協調難度日益增大，如何有效的管理流程，避免不必要的內部損耗，就必須加強項目過程管理。
（3）實施控制難度大
精裝房是一種集合性較強的建筑商品，涉及到的參建單位多、產業面積廣、項目控制難度大。在當今房地產市場模式下，所有的參建單位基本上都是階段性參與，只有房地產企業才真正肩負起了項目全過程管理重任。當然政府部門也嚴格要求，在工程施工建設中，建設單位負領導責任。因此在施工中，建設單位項目管理和控制必須綜合考慮各單位的銜接、設計與工程質量的檢驗和控制等，這就使得精裝修項目實際控制難度非常大。
四、精裝修項目管理過程分析
建筑精裝修項目管理過程是以項目實施為導向，一共包括六個階段，即策劃、設計、招標、采購、施工以及竣工交付等，管理范圍和特點與毛坯房有很大的差別，其管理過程如圖1所示。
圖1精裝修項目管理過程流程圖
（1）策劃階段
與毛坯房相比，精裝修房多出了精裝部分，減少了業主二次設計以及個性發揮的空間，業主在選擇時，往往會綜合考慮項項目所處地段、項目質量、裝修設計風格、精裝施工等，對項目產品的要求明顯高于毛坯房。在策劃階段，房地產公司應重點解決產品設計施工標準、產品定價以及產品銷售對象等問題，策劃成功與否，直接關系著項目目標實施的效果，一旦后期發生大量的工程變更，施工質量、進度以及成本控制難度大，給公司帶來較大的經濟壓力。
（2）在設計階段，不僅要考慮到裝修設計和建筑設計，還應該控制項目施工成本、質量以及使用功能等，比如在使用功能上，明確戶內基本功能，餐廳、家電位置、交通組織等。同時在施工質量和成本控制方面，應盡可能選擇工廠成品，選用適宜批量化生產和采購的材料等。
（3）招標階段
招標階段作為項目管理重要的環節，招標的成果是項目建設執行階段管理控制的基礎。在招標過程中，精裝修項目必須選擇信譽素質良好的合作方，在有限的項目建設期內，形成完善的內部管理體系是十分重要的。因此招標質量需要科學合理的招標工作流程和制度來保障，但就實際情況來看，國家統一的制度和流程并不適合于不同的企業和項目，導致制度和流程難以落實和控制。
（4）采購階段
由于精裝修材料、器具種類繁多、價值高、市場變化明顯，在確保工程質量的前提下，應選擇信譽好的供應商，并達成長期的合作關系，確保所采購物資的性價比。同時對材料進場、保存進行嚴格的管理，完善相關的材料進場制度和存儲制度，對采購進場的材料進行統一的發放和保管，從根本上保證工程施工質量和安全。
（5）施工階段
施工階段是一個時間最長、投資量最大的環節，施工階段管理的重要性主要來源于工程的不確定性，并且施工管理階段出現偏差是必然的。因此為降低施工階段出現偏差的頻率，就必須從管理學的角度出發，優化組織設計，制定工程計劃和目標，注重信息資料的采集工作，做好分項工程試驗檢驗工作，減少工程變更，從而確保施工活動順利進行。
（6）竣工階段
竣工交付是整個項目檢查的重要部分，是考核建設成果、檢驗項目、設計施工、管理水平的重要環節。精裝修項目是建筑的最終成品，在竣工交付時，應重點注意檢查建筑產品的完善性，并做好建筑資料、產品使用手冊的整理和移交工作，為后期精裝修項目施工管理提供可靠的參考依據。
五、總結
近年來，我國建筑行業飛速發展，在土地價值快速增長的背景下，精裝修房屋數量急劇上升，給我國建筑項目施工及管理提出了更高的要求。在精裝修項目管理過程中，各參建單位應把握施工中的重點和難點，運用科學合理的管理理念和方法，從精裝修項目策劃、設計、招標、采購、施工以及竣工交付等環節，全面推進住房制度改革，提高人們的生活水平，為業主營造一個安全、舒適、健康的生活工作環境。
參考文獻：
[1]李頌華. 精裝修工程項目管理研究[D].華南理工大學,2013.
