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土地登記制度范文1
①登記所
在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）
②登記對象
係以不動產登記及商業？法人登記為主要，其他尚有成年監護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業登記法、監護登記等相關法律、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。
商業？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。
所謂成年監護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據本人辨識事理能力之程度，審判其為被監護人、被保佐人或被補助人；而監護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。
所謂動產？債權轉讓登記，係指針對隨著今日經濟的發展或複雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產或債權之轉讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經濟界之要求，乃經歷數年而成立之登記制度；而目前已有相當數量之申請登記件數。
③不動產登記法
不動產登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產表示和有關不動產權利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產登記相關法律，在其后曾歷經數度變遷，終上述法律作為新的不動產登記法而被制定。不動產登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯法規之不動產登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產登記規則〈2005年2月18日法務省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產登記事務處理程序準則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產登記乃是依據上開法令而被運用。
2．不動產登記
①可為登記之權利
登記係針對土地及建物等不動產之表示，抑或就不動產為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。
所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優先購買權）、質權、抵押權、租借權（賃借權）、採礦權
所謂不動產之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關于分筆、合筆等創設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發生現地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產登記法第47條第1項、同法164條等）.
在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。
所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時涂銷抵押權登記等，均屬之。
在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。
②公的圖面
登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。
但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。
因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現地相異者，亦有之。唯，關于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。
③申請人
登記之中，關于權利之登記申請，除法令另有規定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。
申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.
表示登記可由具備土地家屋調查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，係由法律所分別規定之不同資格者來提出。
不採親持申請書類方式而利用電腦網路提出申請者的人數，包括作為人之專家在內，並不多見；目前尚在逐步推廣中。
④登記之效力
權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。
一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的人。
在日本，不動產登記不具有公信力。因為在不動產登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。
⑤登記之申請
登記之申請，在備斉下列要件后為之：
·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）
·登錄免許稅之繳納原則上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件書類之檢附
申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發行日起三各月以內者為限）
·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）
·登記識別資訊（或被稱為權利証之登記完了證明）
·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。
⑥登記之囑托
承前所述，權利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）
作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面）
·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）
若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執照稅。
在囑托登記中，為提升農地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業使用而讓用地事業者強制取得所有權等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內。其中，關于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登記
裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）
此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）
關于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業者得單獨為收用登記之申請（不動產登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。
因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。
應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）
申請或囑托為所有權移轉登記時，有必要指定已消滅權利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應依職權涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應依職權涂銷之。
土地登記制度范文2
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申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 民國時期，北京前門外西河沿東口商鋪林立。圖/FOTOE
全國范圍內的房產登記制度，實際上在中國古代歷史上就存在。唐以后，中國在土地管理方面還出現了立契、申牒或過割制度。土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才能發生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴厲的制裁。
從中國古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權利證明只是其附帶性的作用，并不能作為確權證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關資料。
土地交易始自周朝
嚴格來說，中國在民國以前沒有真正形成以公示為目的地產登記制度，但是以征收賦稅、交易和提供質證以杜絕爭端為目的的土地登記，早在周朝就開始了。
《周禮?大司徒》記載：“掌建國土地之圖，與其人民之數，以安撫邦國，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之數，辦其山林川澤、丘陵墳衍原濕之名物”，意思就是將天下的田地山川以及人口等進行造冊登記，便于國家治理。
按照周朝建立時的制度，周天子擁有對全國土地的所有權，他直接統治的區域稱為王畿。王畿之外的土地進行分封：諸侯所分得的土地稱為諸侯國;卿大夫所分得的土地稱為采邑;士所分得的土地稱為祿田。他們對自己所分得的土地享有使用權，不能任意處分，所謂“田里不粥（粥，同鬻，出賣之意）”。他們還必須定期向周王交納貢賦，土地的所有權還是掌握在周王手里。
西周初期，土地與奴隸均不得進入流通領域，但由于這二者即是農業社會最主要的生產要素。因此，隨著經濟的發展，諸侯實力不斷增長，周天子對各地諸侯的控制減弱，這種限制必然會被打破。到西周中后期，以土地和奴隸為對象的交換經常出現，而且事實上還得到了法律的認可。
目前可查的最早一宗土地交易，發生在西周。一個陜西出土的西周青銅器上，刻有一段關于地產交易的銘文，意思大致是在公元前919年農歷三月，一個叫矩伯的人分兩次將1300畝土地抵押給一個叫裘衛的人，換來了價值100串貝殼的幾件“奢侈品”，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。
歷史上還有周厲王買地的記錄。周厲王當朝時，為了擴建王宮，他買下一個叫鬲從的人的地，但沒有立即給錢。鬲從擔心周厲王賴賬，周厲王還安撫他說，“你別怕，我一定會照價付款。如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了?！边@是個很毒的誓言。
周厲王買地究竟花了多少錢，記載此事的銘文上沒寫。但有人買地、賣地，已經從側面說明，當時除了有土地抵押，還存在土地買賣，西周中后期，應當是出現了統治者對土地所有權掌控的松動局面。
春秋時期，楚康王十二年（公元前548年），楚國下令“書土田”、“量入修賦”，其實就是對于楚國統治者要求對國境內的土地依據地勢進行測量，并根據肥沃程度，規定其產量的標準，再根據產量征收賦稅。這種方式其實就是在進行土地登記，按照收成的多少交納賦稅，明確了國家對土地資源的登記管理制度，這個可能是最早確立的有關土地登記制度的法令。
秦始皇在公元前216年下令“使黔首自實田”，即命令所有占有土地的地主和自耕農，按照當時實際占有土地的數目以及人丁數目，向中央政府如實呈報。所報內容經審查核實后，最后登記入冊，上報到縣。自此，可以看做是政府承認了私有土地的合法性，并依此為根據征收田租。
隋唐統計手實與分級匯賬簿
隋唐時，據《新唐書?食貨志一》記載：“凡里有手實（“手實”是指唐宋時在基層官吏監督下居民自報戶內人口p田畝以及本戶賦役承擔情況的登記表冊），歲終具民之年與地之闊狹，為鄉賬。鄉成于縣，縣成于州，州成于戶部?！?/p>
由此可以看出，唐朝的土地統計政策是很完備的：先在鄉里進行統計，然后匯總成鄉賬;鄉賬完成后再上報到縣，由縣匯總成縣賬;縣賬完成后送達至州，匯總成州賬，最后上報到中央戶部。
在登記時間上，也有規定。據《唐令田令》，“諸應收授之田，每年起十月一日里正預校勘造簿，歷十一月，縣令總集應退、應受之人，對共給授，十二月內畢。”這樣，全國有多少家庭，每個家庭授田和宅地數量是多少，以及每年應該有多少土地賦稅收入，朝廷能做到心中有數且便于清查。
同時，唐代在土地管理方面出現了立契、申牒或過割制度，規定土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才算有效，否則要受到處罰。
其實關于宅地的統計也就是房產的登記，在我國古代大多是與田產的登記同步的，因為國家一般都是同時確定某一戶擁有的田宅情況，也就是包括土地與房子的雙重的規定了。
例如吐魯番出土的《（武）周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實》，這個手實就很清楚地展示了政府對于田產與房產的雙重登記內容。
《周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實》
1.戶主寧和才年十四歲
2.母趙年五十二歲
3.妹和忍年十三歲
4.右件人， 見有籍
5.和貞年二十二歲
6.羅勝年十五歲
7.右件人，籍后死
8.合受常部田
9.一段二畝（常田） 城北廿里新興東渠西道南道北曹君定
10.一段一畝（部田三易） 城西七里沙堰渠東渠西張延守南第延守北麴善亮
11.一段一畝（部田三易） 城西五里馬堆渠東張沙彌子西張阿仲南北渠
12.一段一畝（部田三易） 城西五里胡麻井渠東渠西麴文濟南渠北曹粟堆
13.一段四步居住園宅
14.牒， 件通當戶新舊口、田畝段數四至，具狀
15.如前。如后有人告隱漏一口，求受違敕之罪。謹牒。
（注：以上的8至12條就是關于田產登記的狀況，而第13條就是關于此戶家庭住宅的登記信息，第14條則是戶主保證此牒屬實的文件）
宋朝的“砧基簿”
至宋朝，中國的土地登記制度日趨成熟和完善。
南宋時期，民眾按統一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產面積、四至（地籍上每宗地四鄰的名稱）、來源等土地狀況，附以地形圖，經耆老、鄰保正長統計查勘無誤后上報經界所（宋朝時專門管理土地登記工作的機構），再由經界所勘驗核實交付產權人，并收存于鄉、縣、州及轉運司。
砧基簿既是國家征稅課役的根據，也是持簿者對所載土地的產權證明。進行田產交易時，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”（檢驗確實），土地轉讓才有效力。
不過，在宋朝出賣不動產，得先問問親鄰，首先問詢他們想不想買。因為宋朝法律規定，親鄰具有優先購買權。北宋后期還強調，所謂“親鄰”，必須為有親之鄰，即雖為鄰而非親或雖為親而非鄰者，都不具有優先購買權。
按照現在的話說，這就意味著一所房子能不能出售，并不需要通過物價局、房管局的批準，卻需要先通過住在附近的家人、族人的批準。正規的做法是拿一個小本子，把“親鄰”的名字都列在上面，然后從族長老太爺到隔壁親戚大媽，讓他們挨個簽字。假如其中一個拒簽，這房就別打算賣了。
搞定了親鄰后，就要制作契約，到官府印契。契約是國家統一格式，被稱為“官頒契紙”，類似今天的“標準合同”，統一規定契約中必須包括雙方當事人姓名、交易原因、標的價金、擔保條款等內容。
只有在繳納契稅錢后，官府在契約上加蓋官印，交易才有效，就是合法合規交易，受到法律保護。加蓋官印的契約稱為“紅契”，具有法律效力;不繳納契稅，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且還屬于偷稅漏稅。 賣屋文契， 清道光二十六年（1846 年），存于浙江衢州博物館。圖/ 楊興斌/FOTOE
“紅契”要交的契稅歷朝不等，一般叫“間架稅”，但無論多少，對購房者來說，在當時都是一個不小的負擔，于是很多人常常不到官府那辦“交易手續”，民間房屋買賣多行“白契”。
這固然省了稅費，卻往往導致糾紛。民間“白契”太多，產權不明，交易混亂，檔案管理不完備。宋朝的判牘匯編《名公書判清明集》或是明代小說《三言二拍》對房產糾紛都有記載。
對于“白契”，朝廷只得加大稽查，一經發現，就治人匿稅之罪，進行刑事處罰。南宋《慶元條法事類》記載：凡“匿稅者，笞四十;稅錢滿十貫，杖八十;監臨官、專典、攔頭自匿，論如詐匿不輸律”。
契約之后，要過割賦稅，即在契約上寫明標的物的租稅、役錢，并由官府在雙方賦稅簿賬內變更登記，加蓋官印。如果沒有過割賦稅，往后買賣交易雙方發生糾紛爭訟時，即使買受田宅的富豪之家持有契約，官府也不會受理爭訟。
宋朝地產買賣契約，又分為絕賣、活賣與賒賣三種。所謂絕賣，即無任何附加條件的買賣;凡只轉讓使用權與收益權，保留回贖權的買賣叫活賣或典當，典當契約的業主得到錢主的典價，在法定的30年期限內可隨時以原價贖回標的物;賒賣是采取類似商業信用或預付方式，然后收取出賣物的價錢。所有這些買賣活動，都必須訂立契約，取得官府認可后，才能得到法律的保護。
清末引入現代房產登記制度
明朝洪武二十年（1387年），朝廷編制出各地土地田產登記管理及據以確定賦役稅收的“魚鱗圖冊”，作為官府征收賦稅的憑證，詳細記載每宗土地的業主姓名、田土形狀、方圓四至等，成為解決土地糾紛的重要依據。
滿清入關后，多次大規模侵吞土地，一度打破了明代的土地登記制度，康熙四年（1665年）朝廷下令進行土地登記造冊，歷時多年完成。
明清兩朝對田地、房屋的交易，都有明確規定。明代《明律?戶律》“典賣田宅”條文規定，不稅契者，除了刑事處罰外，一半價款要上繳官府。清代在《戶部則例》中明確規定，凡置買田地房，不赴官府粘契尾，一經發現，也要依法治罪，“笞五十，物貨一半入官”。
總的來說，古代房屋登記，是伴隨土地稅賦制度而存在的，其最主要目的是便于稅賦征收，其私有財產之證明只是附帶性的作用，且登記的資料由官府掌握，對外保密，普通民眾不能查詢。
土地登記制度范文3
加強制度建設，提高政府土地登記社會公信力
托倫斯土地登記制度很重要的原則就是對土地產權的確定取決于登記而不是產權文件。對政府登記的信賴、政府對產權的保護、已登記土地權利人損失可獲得賠償、土地唯一登記、登記低支出、高效率等是托倫斯土地登記制度的主要特征。
昆士蘭州托倫斯土地登記制度通過法定形式對土地產權信息及其變動信息加以記載，確保了土地產權人的合法權益。該制度經過近l50多年的發展，土地登記已成為交易雙方的主動行為，這是社會信任土地登記的主要表現。
首先，昆士蘭州建立了海量、安全的土地登記資料數據庫，為土地登記制度的推行打下了堅實的基礎。通過數據庫，需求方可查詢每塊土地的現勢登記資料和歷史登記資料。州政府土地登記工作人員每天都根據當天登記結果對數據庫進行更新和備份；為保障數據安全，還將土地登記資料在三處不同地點存放。
第二，按照托倫斯土地登記制度的規定，政府并不強制當事人進行土地登記，但是未經登記的土地權利沒有效力，所以，土地交易人及時進行土地登記已成為一種自覺行動，昆士蘭州的土地登記率幾乎為l00％。
第三，建立了完善的土地產權登記錯誤賠償制度。在昆士蘭，根據法律規定，因欺詐、登記官的失誤、土地登記檔案遺失或錯誤造成土地權利人的損失，政府要無條件、及時、全部、先行賠償，同時還建立了土地登記賠償基金。
我國目前要達到提高土地登記社會公信力的目的，需從以下幾方面入手。
l.提高政府對土地管理基礎工作的重視，進一步擴大土地登記的覆蓋率，建立覆蓋全國范圍的地籍資料數據庫，夯實土地管理的基礎。應抓住第二次全國土地調查工作的機遇，掌握真實的土地基礎數據，建立和完善土地調查、統計和登記制度，并逐步建立地籍信息公開查詢與定期制度，實現土地資源信息的社會化服務。
2.結合《土地管理法》的修訂，完善土地登記法律體系，盡快出臺《土地調查條例》、《土地登記條例》。從提高土地登記資料法律地位、依法進行地籍調查、建立土地登記錯誤賠償制度、建立土地登記資料及時更新維護機制等方面提高土地登記工作效率，確保土地登記資料的現勢性和準確性。比如：在農用地轉用、集體土地征收、國有土地劃撥及轉讓等土地審批行為中，在未進行土地登記的區域通過地籍調查前置，將土地登記資料作為法定要件；同時建立土地登記資料及時更新維護機制，做到登記一宗地，變更一宗地。
3.開拓土地登記資金渠道，建立土地登記錯誤賠償基金，形成依靠土地登記收費更新維護土地登記資料的現勢性和準確性的良性循環，為土地登記的可持續發展打好基礎。
結合第二次土地調查，建立技術支撐體系
昆士蘭州地籍產業發展成熟、土地登記高效便捷與其有著強大的技術支撐體系密不可分。昆士蘭州的土地登記行為涉及測量機構和測量師、律師服務機構、評估師服務機構、數據公司、軟件開發公司等多個社會中介服務行業。
首先，土地登記中的地籍調查(權屬調查和地籍測量)是由社會測量機構和測量師來完成的。測量機構和測量師的資質受政府和測量師協會的嚴格管理，被強制參加商業保險，以賠償因測量錯誤而造成土地權利人的損失。
第二，土地產權交易及土地產權登記當事人一般都委托律師進行，律師幫助當事人完成相關資料查詢、確保交易安全、向土地登記機關呈遞土地登記申請等工作。
第三，州政府將登記資料以招投標形式提供給幾家信譽高、有實力的網絡運營商開展土地登記資料公開查詢。州政府還委托上市公司Technology
one公司開發了自動產權登記系統(ATS)，同時Technology
one公司還負責根據政府需求對ATS進行升級維護。以上這些技術支撐體系極大地簡化了土地登記工作程序，提高了登記效率。
目前，我國土地登記機關在接受土地權利人的申請后，要組織技術人員進行地籍調查，還要完成權屬審核、土地注冊登記、核發土地證書等工作，以土地登記機關目前的人員編制，遠遠不能滿足這些工作的需要。
從2007年7月1日起，全國第二次土地調查啟動，這既是對現有人員業務能力的一次挑戰，同時也為壯大土地管理隊伍提供了一個難得的機遇。結合全國第二次土地調查，吸取澳大利亞土地登記的寶貴經驗，應著手加快我國地籍工作產業化，并建立土地管理工作的技術支撐體系。
l.加強領導，組建穩定的調查隊伍。各省、自治區、直轄市應加強對第二次全國土地調查的組織領導，成立領導小組辦公室，組建相應的土地調查工作機構，把第二次土地調查真正落到實處。土地調查數據是動態的，需要時時更新，我們應著眼調查后成果的更新維護，建立穩定的土地調查隊伍，以確保土地調查工作的持續性，及時提供滿足經濟社會發展和國土資源管理需要的數據。
2.充分發揮技術支撐部門作用。第二次全國土地調查計劃利用兩年半的時間全部完成，時間緊、任務重，這就需要國土資源部有關技術支撐部門(中國土地勘測規劃院、國家測繪局、其他相關測繪單位等)在調查中充分發揮作用；同時，應建立土地管理制度創新機制，充分發揮社會測繪隊伍、大專院校、軟件開發公司等相關力量的作用，把土地調查事業做大、做強，為今后的數據更新奠定基礎。目前，我國開始推行測量師資質認證制度，如果將其與土地調查、登記制度建立起聯系，將極大地促進我國地籍工作的產業化。
3.建立完整的土地管理工作人員培訓考核制度，切實提高人員的綜合素質。定期進行系統的培訓和考核；同時，應拓寬各地土地管理工作人員學習的渠道，結合土地管理網站的建設，建立土地管理相關知識頁面，增加地籍管理相關知識，提高我國土地管理工作人員的技術和管理水平，這是提高我國土地管理工作效率的必要保障。
明確政府各部門權責，提高工作效率
昆士蘭州有著完善的土地登記錯誤賠償制度，但是，由于社會測量機構和測量師確定的土地面積、地塊位置、邊界等出現錯誤而造成土地權利人的損失，政府登記機關并不負責賠償。這部分損失由測量機構和測量師無條件、及時給予賠償，賠償費可由保險公司支付。這種嚴密、權責分明的土地登記制度，為提高土地登記的工作效率打下了很好的基礎。
在我國，土地登記的責任機構是人民政府，由于測量機構造成的登記錯誤，土地權利人的損失并沒有明確規定由測量機構承擔，土地評估等方面也存在著同樣的問題。各部門權利和責任的不明晰，造成政府對土地權利人損失統一買單、政府利益受損的結果。為了改變這種現狀，我們應做到：
1.明確分工，各負其責。土地管理中的許多工作是由政府機關、事業單位、中介機構等分別完成的，這就要求進一步明確各部門的權利和責任，建立“誰承擔，誰受益，誰負責”的機制，減少政府不必要的損失。建立責權分明機制是土地管理高效工作程序形成的必要條件，同時也是土地權利人利益得到有效保障的必要措施。
2.加強管理，規范中介機構。在完成土地調查和地籍管理的工作過程中，經常需要事業單位或測量機構、律師事務所、土地評估機構等中介機構的參與，在這一過程中，應加強對中介機構組織和事業單位的規范和管理，明確他們在工作中應負的責任。在對其規范管理的前提下，建立職業資質認證制度和職業保險制度。
整合現有信息管理系統，提高土地管理整體水平
昆士蘭州土地登記的便捷、高效，在很大程度上受益于其自1994年就統一采用的自動產權系統(ATS)。這個系統實際上是一個具有中心窗口功能的數據庫，昆士蘭州的政府機構及許多在線服務提供商都與ATS系統聯通。人們可通過網絡對土地登記資料進行查詢，同時也實現了遠程辦理土地登記。昆士蘭州面積約172．7萬平方公里，采用統一的ATS系統，實現了昆士蘭自然資源和水利部與全州所有分支機構土地登記信息的無縫連接和數據共享，極大地降低了土地登記的成本；登記信息的市場化還增加了國家收入。ATS系統的應用也極大地提高了昆士蘭土地登記的效率，登記工作量從l990的40萬件增加到2002年的110萬件；登記耗時從l994年前的4周縮短到現在的2～3小時(現在每件登記從受理申請到完成登記最多需要5天時間)。
我國各省、自治區、直轄市的土地信息化管理水平參差不齊，大部分地區還比較落后。結合目前現狀，我們應從以下幾個方面對國內土地管理信息系統進行整合，以提高我國土地管理的工作效率和整體水平：
土地登記制度范文4
Abstract: The improvement of the land registration system,specification of land registration act,uniform standards of land registration and management platform enable the province,city,county,city and district) land registration information interconnection,providing land registration land registrationinformation products and services for the society.
關鍵詞:土地登記;土地使用權;物權法;信息系統;公開查詢
Key words: land registration;land tenure;law;information systems;open inquiry
中圖分類號:F301 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)21-0186-01
0引言
在我國現行的土地登記管理制度中,存在著城鎮土地登記和農村土地登記分開管理這種現象,城鎮土地登記主要登記國有土地使用權,農村土地登記主要登記集體土地所有權和集體土地使用權,這種分開式的登記方式給土地登記工作的統一管理帶來了許多問題。
城鄉結合部等土地的城、鄉分界線很不明顯,城鄉一體化進程加快,人們很難從物理位置上明確城鄉的界線,這種嚴格區分城鄉的區域管理模式已越來越不適用于現代土地登記管理工作。
自1986年頒布的《中華人民共和國土地管理法》確立實行土地登記以來,土地登記工作得到了長足的發展,基本滿足和適應了土地產權建設、管理的需要。
但隨著形勢的發展和新的《物權法》的實施,在土地登記工作中也出現了一些不適應市場經濟體系建設需要的問題,如土地登記覆蓋率不高,城、鄉二元制登記管理模式和土地登記標準化、信息化、公開化程度不高,土地登記程序的變化等問題,這些問題應盡快加以解決,以滿足土地統一登記和管理的需要。
因此,必須建立包括國有土地使用權、集體土地所有權和集體土地使用權的土地登記信息系統,開發能夠處理各種權屬類型的管理功能,實現統一的土地產權信息化管理,、完善各項土地登記制度、規范土地登記行為、統一土地登記標準和管理平臺,實現省、市、縣(市、區)土地登記信息互聯互通,為社會提供土地登記信息公開產品和服務。
1土地登記體系建設主要研究內容
1.1 試點區域土地登記資料的整理及等級信息轉換研究
通過土地登記資料的梳理,全面掌握國有土地使用權、集體土地使用權、集體土地所有權和抵押權的詳細情況。
1.2 土地登記信息的匯交規范、辦法研究
初步建立自下而上、逐級匯交的土地登記信息匯交辦法以及標準的數據匯交格式和內容。
1.3 建立城鄉一體的土地登記體系(城市――集鎮――農村)
它是采用統一的土地分類體系;使用國家規定的土地登記表、卡、冊,統一規范;統一土地登記數據庫標準,滿足省、地級市、縣(市、區)不同數據庫之間數據的傳輸、共享要求。
1.4 網絡化的土地登記信息逐級匯總與公開查詢
實現土地登記的申請、審查、審批的網上進行;建立集圖形與屬性信息于一體的各級土地登記數據庫,建立自下而上、逐級匯總的統一的土地登記體系,實現省、市、縣三級地籍信息系統互聯互通的網絡化管理。
另外,在現代地籍中,土地登記信息應該對外公開化,土地登記相關權利人可以隨時通過網絡查詢到其土地權利狀況和土地登記狀態,了解土地市場相關交易信息。
1.5 完善土地登記系統,逐步解決物權法與土地登記信息化的銜接問題
增加異議登記和預告登記;在土地登記與房產登記聯合登記方面或者土地登記與土地使用稅管理關聯方面進行嘗試和探索;登記體系系統建設中,增加對新增登記類型、不動產統一登記等內容進行功能模塊的擴充。
2土地登記體系建設技術路線
利用先進的信息化、網絡化技術,結合二次土地調查的實際情況,采用ArcGIS作為地理信息系統平臺、Oracle 11g作為數據庫管理平臺,可制定城鄉一體的土地登記流程、土地登記資料整理規范和登記信息匯交辦法、建立城鄉一體的土地登記體系管理信息系統。
2.1 土地登記資料整理
通過對土地登記資料的梳理,查清登記類型,并對相關的原始材料進行歸類,存檔,為《物權法》所保護的不動產提供第一手證明材料;形成規范的電子數據,方便對土地登記數據的管理以及查詢、使用,為國家行政管理有關部門決策的制定起到參考和輔助作用。
2.2 土地登記信息匯交辦法
采用自下而上的匯交體系結構,逐級匯交;采用XML格式作為數據匯交格式;匯交內容包括:申請表、審批表、登記卡、登記卡續表、土地證、他項權利證明書,以及地籍調查表和相應的房屋信息等;制定土地登記成果匯交文件組織結構。
2.3 城鄉一體的土地登記
采用統一的土地分類體系;使用國家規定的土地登記表、卡、冊,統一規范;采用統一的土地登記數據庫標準,滿足省、地級市、縣(市、區)不同數據庫之間數據的傳輸、共享要求。
系統采用C/S(客戶端/服務器模式)與B/S(瀏覽器/服務器模式)相結合的結構。
分為土地登記信息匯交子系統、土地登記與專家分析子系統以及土地登記公開查詢子系統三部分。
①土地登記信息匯交子系統。
土地登記數據匯總采用自下而上逐級匯總、逐級上報的方式。
②土地登記與專家分析子系統。
該子系統引入工作流技術,所以,根據用戶需求可以任意添加、定制符合自己辦公的工作流程和工作表單。
③土地登記公開查詢子系統。
土地登記制度范文5
所謂土地登記的法理，就是登記的法律意義。在我國目前的土地登記制度中，土地登記主要是作為確定地籍的方法和手段之一。因此一些實際工作者和理論工作者認為，土地權利登記只是土地管理部門管理土地事務的行政工作之一。如以這種觀點來看，土地權利登記的法理根據就只是國家對行政事務的和國家機關根據部門分工原則進行的行政管理。這種登記的法理，只是行政法上的法理。
但是，如果從財產法的基本法-民法物權法的角度來看，登記作為不動產物權公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權的建立、變動或終止，使物權的變動獲得社會的承認和法律的保護。世界各國的民法物權法無不規定了物權的公示原則，其意義是，因為物權是一種排他權，既然物權要排斥他人，那么必須讓社會承認該物權在排他，也是讓法律保護該物權的排他，這樣在一個物權上才能建立起客觀公正的、有序的法律秩序。比如，在不動產上設定一個抵押權時，依據物權公示的法律原則，該抵押權必須進行登記；在登記之后，社會就有了知悉該不動產承受著一項抵押權這個法律上的負擔的合法渠道，社會的他人就會在取得該不動產物權時作出合理的避免風險的舉動。如果法律沒有建立抵押權的登記制度，那么，后來取得該不動產物權的人，在抵押權人行使權利時，法律如果許可抵押權人追奪該不動產，這對權利取得人是不公平的，因為該取得人并不知道該抵押權的存在，而且法律沒有對他提供使其避免風險的機會，沒有保護他的合理利益；但是法律如果不許可抵押權人行使追奪的權利，則等于法律不承認該抵押權的存在，這對抵押權人也不公平。如果法律建立了抵押權的登記制度，而且要求抵押權的設定必須登記之后，則社會的一切人可以從不動產登記簿上知悉抵押權設定的情況，任何人可以根據“意思自治”的民法原則自己決定是否取得該不動產的物權；如果某個人決定取得該不動產的物權時，則他應當合乎自己心愿地承受因此而產生的風險。除抵押權之外，其他的不動產物權的登記也有同樣的情形。所以，建立不動產登記制度，對建立公正而有序的不動產交易機制非常必要。
土地權利在民法上是典型的不動產物權，土地權利登記是土地權利變動的法定公示手段。公示原則在土地權利上的運用，就是通過登記為土地權利交易提供具有國家公信力支持的、統一的、公開的法律基礎。具體包括如下幾點內容。
1.1土地登記是為土地權利變動（包括土地權利交易）提供法律基礎
作為不動產物權，土地權利的法律性質是排他支配權，即權利人可以獨占性地控制利用指定土地，并就自己的利用排斥他人的干涉。這一點是物權的共同特征。為了表現土地權利排他的效力，法律根據物權法的公示原則，要求在土地權利變動時進行土地權利登記。因此，土地權利登記，在財產法上的本質是對土地權利變動的法律承認，賦予土地權利變動的法律效力，即給土地權利變動提供法律基礎。
土地權利的變動有如下項目：①設立土地權利。即依據法律行為創設一個原來并不存在的土地權利。包括土地使用權的出讓、抵押權等權利的設定等。國有土地使用權的出讓，本質是在國有土地所有權上設立作為獨立物權的土地使用權的行為，因為在出讓之前，該項權利是不存在的。在土地使用權上設定抵押權等，也屬于設立土地權利。②移轉土地權利。即依據法律行為將已經存在的獨立土地權利在民事權利主體之間轉移。在我國目前主要是指國有土地使用權以及在該權利上設立的他項權利的移轉。③變更土地權利。即在不涉及他人的情況下改變土地權利的內容，如改變土地用途、改變土地權利的設定期限等。④土地權利的廢止。即依據土地權利人的意思消滅該權利。從這些土地權利變動的內容可以看出，這些土地權利的變動，主要指土地權利的交易，同時也包括了非交易的土地權利變動。
任何一項土地權利的變動都有可能涉及到他人的利益。比如在土地權利上設立一項抵押權，就必須考慮到土地權利上有無其他的抵押權或者他項權利的存在，因為一項土地權利上在設定多個他項權利如兩個以上的抵押權時（這既符合不動產的法理，也符合我國法律規定），這些他項權利的實現必然存在著競爭。解決土地權利競爭的矛盾的方法，就是依法確定這些權利實現的先后順序。有關這些權利實現先后順序的法律制度，就是順位制度。土地權利的順位是依據登記制度建立起來的。登記在先的權利，具有優先的順位，可以絕對先行實現。僅僅從這一點，就可以看出登記對土地權利的重要意義。即使是土地權利的廢止，也要涉及他人的利益，所以也必須登記。所以，土地權利登記的首要法理，是完成土地權利變動所需要的物權公示，為土地權利的交易提供法律基礎。故土地登記在財產法上的根據，首先并不是為了進行行政管理。
正是基于上述認識，在建立土地登記制度的國家或地區的法律中，一般均認為土地登記本身具有強烈的司法意義，而不是只具有行政管理意義。因此，德國、瑞士等國家直接建立了以司法機關為土地登記機關的登記制度，日本等國建立了以司法行政部門為登記部門的登記制度。我國30年代建立登記制度時，本來也是以法院為登記機關。但是當時軍閥割據，法律難以貫徹，故當時的國家建立了以國家地政部門為土地登記機關的體制，這種體制在臺灣沿用至今。（注：李鴻毅著《土地法論》，1991年版，第260頁。）但是在司法實踐中，臺灣以地政部門作為土地登記機關的做法，其依據并不是以行政管理作為法理，而仍然是以不動產物權的公示原則作為其法理的。
1.2土地權利登記是具有國家公信力的法律基礎
在建立土地登記的市場經濟國家，土地登記的機關有的是法院，有的是司法部門。這種做法，是以土地登記直接或者間接地決定權利人的實體權利，故登記應與司法系統建立直接的關系。如在德國，不動產物權登記的爭議直接進入訴訟程序，當事人在此程序中已經不必，而是向上級法院直接上訴。但不管是在那一種機關，這些機關都是國家機關。這是因為，土地權利是涉及國計民生的重要權利，故法律無不要求國家出面承擔登記的責任，以國家的信譽和國家行為的嚴肅性作為保障，使得土地登記具有取得社會一體信服的法律效力。這種法律效力，就是土地登記的國家公信力。這種公信力，是任何民間的證明都不可比擬的。土地登記具有國家公信力，這是土地登記制度的本質特征之一。
土地登記具有國家公信力的法律結果是：不論當事人實在的土地權利如何，只能以國家建立的土地登記簿上記載的權利為正確的權利，并依此建立土地權利的交易秩序；同時，如果第三人依據土地登記簿取得登記的權利，他取得的權利當然應該得到保護。這一保護的意思是：即使登記的權利與原權利可能不一致，或者權利的出讓不符合原權利人的本意，但是在權利的受讓人根據登記簿取得該權利時，受讓人的權利因為是相信國家登記而取得的，所以受讓人的權利不應當被追奪。所以，這種以登記為正確權利的效力，是從土地登記的公信力中推定出來的。這種推定，對保護善意取得人即根據土地登記簿取得土地權利人的利益（而該權利人的利益其實是土地權利的法律秩序的化身）是非常必要的。
1.3土地登記是國家建立的關于土地權利的統一的法律基礎
土地登記為土地權利交易提供的法律基礎，在國家法律整個管轄范圍內都能發揮作用，而且它對于國家的任何一個地域均發揮同等的作用。這就是說，通過土地登記，國家為土地權利提供了在整個法律實施范圍內有效的法律基礎。從市場經濟的發展和人民群眾的生活需要來看，國家為土地權利所提供的統一效力意義重大。有了這個統一的基礎，整個法律實施范圍內發生的一切土地權利交易（實際上是整個不動產市場）才有了統一的法律基礎和規則。如果沒有這個統一基礎，建立公正的、有序的土地權利流轉制度就是一句空話。
2土地登記機關的統一是登記的法理要求
1997年9月在臺灣召開的“海峽兩岸土地法制研討會”上，臺灣的學者對大陸目前采取的土地登記（不動產登記）機關分散在多個部門的做法，尤其是法律把土地權利登記和房產權利登記、林地權登記以及其他不動產登記的“分別登記”，規定為原則的做法很不理解。因為，在當今世界，凡建立不動產登記制度的國家和地區，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動產登記，總是在一個機構進行的。而現在我國大陸建立的將不動產登記分散在多個部門的做法，與世界其他國家或地區的做法均不符合。因此，這些學者對這種妨害交易秩序的分散登記的做法有很多疑問。
應當說，臺灣學者對我國大陸在登記機關問題上的擔心是有道理的，依據我國大陸目前建立的登記體制，有6個以上的部門正在進行著不動產登記，另外還有一些部門正在主張自己進行不動產登記的權利。但是，從羅馬法以來，確實沒有將不動產登記分散在多個部門的其他例子。市場經濟發達國家和地區都采納的是不動產統一登記的法律制度。我國大陸的這種做法，原因是從1956年起土地權利退出了財產法的范疇，只是在1988年之后才又重新進入財產法范疇。而此時房產權、林地權等已經進入了財產法范疇，而且先于土地登記建立了自己的登記制度。這些登記在歷史上也曾發揮了一定的積極作用，因此得到許多人的支持。我國現行立法為照顧這一現實，故采取了不動產登記分散在多個部門的做法。但是，這些在計劃經濟體制下或者經濟體制轉型時期曾經發揮過積極作用的登記類型，在市場經濟體制下是否能夠繼續發揮積極作用，這是一個必須認真思考的問題。在認真地對權利登記的法理進行思考之后，我們可以清楚地看出，我國大陸目前建立的不動產分別登記的做法，確實與市場經濟發達國家的普遍做法是相違背的，更不符合市場經濟體制下的登記法理。因此，根據土地財產法即民法物權法的法理，我國大陸應當早日建立不動產統一登記的法律制度。原因在于：
2.1分別登記的理論基礎是土地、房屋、森林等不動產的行政管理理論，而不是市場經濟需要的民法物權法原理
目前我國大陸建立的各種不動產分別登記，就是將各種不動產登記分散在各個不同的管理部門。如土地登記在土地管理部門，房產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無錯誤，因為把登記作為管理的手段之一似乎也是可以的。但是，從財產法即從民法物權法的角度看，這種做法是非常錯誤的。因為，不動產登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權變動，進行物權公示，并提供統一的不動產物權的法律基礎。
2.2分別登記造成不動產物權法律基礎的不統一，其結果是妨害正常的不動產物權秩序
在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎不統一，產生法律“相克”，即權利實現的法律不能。例如，按照我國擔保法，在不動產上設定抵押權時，如果土地上無建筑物時，該抵押權的設立在土地部門登記；如果土地上有建筑物時，則抵押權的設立在房產部門登記。同樣按照擔保法，在土地權利上設定抵押權時，地上物同時納入抵押；而在地上物上設定抵押權時，土地物權也同時納入抵押。在實踐中，土地權利人常常為開發土地而借貸，并為該債權設定一個抵押權，這個抵押權是在土地部門登記設立的；在土地開發之后即房屋建成后，他為生產經營的需要又要借貸，為該債權他又設定一個抵押權，該抵押權是在房產部門登記的。按照擔保法，這兩個抵押權的支配范圍是重合的，故它們存在著實現的競爭。但是，后來設立的抵押權雖然在時間上居后，但是抵押權人對先前在土地上設定的抵押權并不知情，法律也沒有提供讓其知情的機會，故上述兩個抵押權人當然認為自己是第一順位的抵押權人。由于這兩個抵押權登記在不同的登記簿上，故它們之間在法律上沒有順位的先后，故并不能依法確定那個權利先實現，那個權利后實現。在這種情況下，不論是采取那一種解決方案，都會違背立法的本意，也會對兩個抵押權人不公平。這種情況，在法學上稱為“權利實現的法律不能”，即法律本身妨害著權利正常實現。這是分別登記造成的當然后果。
2.3分別登記增加了公民和法人的不合理負擔，妨害我國不動產市場的順利發展
本來，不動產的權利人就一項不動產物權的變動只需要進行一次登記，而現在各涉及部門均要其在自己的部門登記，甚至通過公開的方式不承認別的部門登記的法律效力。（注：參見《人民日報》1997年11月24日第7版，中華人民共和國建設部的《建設部關于頒發全國統一房屋權屬證書的公告》第1條。）這樣，公民、法人就一項不動產物權變動不得不多次登記，這不但加重了他們的負擔，而且也損害了登記的嚴肅性和法律的權威性。
2.4分別登記不可能使各有權登記的部門職責分明，造成各部門不斷扯皮鬧矛盾，這一點已經為我國的實踐所證明。
故不論是依據法理，還是依據市場經濟發達國家和地區的經驗，不動產登記都必須統一。對此希望立法機關和有關行政部門早日建立清楚的認識。
3登記機關的選擇
至于將來我國的登記機關確定在那一個部門，仍然應當根據法理和國際慣例確定。上文指出，世界各國或地區的登記機關，無非是司法部門和地政部門兩種。司法部門登記的法理已如前述。故如果我國將來通過立法將不動產登記機關統一在我國的司法部門，則當然是一種合乎法理的做法。
但是，在地政部門進行登記也同樣是符合法理的。因為，不動產物權，在本質上要么是直接指向土地的物權（如土地所有權、土地使用權、地上權等），要么是建立在土地物權之上的物權（建立在土地所有權、土地使用權或者地上權之上的房屋所有權、林地使用權、草原使用權等）。所以，以土地登記為基礎的登記，當然可以包容其他的不動產物權的登記。新晨
土地登記制度范文6
虛假土地使用權抵押騙貸的表現形式
實踐中，虛假土地使用權抵押騙貸的形式多樣，主要有以下幾種方式。
(一)以偽造的土地使用權抵押騙貸；
(二)以變造的土地使用權抵押騙貸；
(三)以過期或作廢的土地使用投抵押騙貸；
(四)以他人享有的土地使用權抵押騙貸；
(五)以超額、重復抵押的方式進行抵押騙貸
虛假土地使用權能夠抵押騙貸的原因
虛假土地使用權抵押騙貸案件的發生，是多種因素綜合作用的結果。
(一)土地使用權登記部門的原因所形成的騙貸
1 形式審查隱含著土地使用權虛假的可能性。
土地使用權作為重要的不動產物權，其設立、變更、轉讓和消滅，須經依法登記，才能發生效力。
不動產登記審查有實質審查和形式審查兩種。我國《土地登記辦法》第9條規定：“申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責?！蔽覈段餀喾ā返?2條規定：“申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”
由此可見，我國對土地使用權登記，實際上主要采取形式審查模式。也就是說，作為土地權利歸屬和內容根據的土地登記簿，其內容是按照申請人提供的材料進行記載的。因此，一旦申請人提供了虛假的材料，該項土地使用權從法律上看，實質上就是虛假的使用權。
2 登記部門未依法進行登記所形成的騙貸。
在登記部門已對土地使用權予以注銷登記后，但因各種原因未收回土地權利證書時，如果土地權利證書持有人使用該證書進行抵押，顯然就是騙貸；或者雖然在土地登記簿上已注明了注銷的情況，并公告廢止，但土地權利證書持有人仍然用其進行抵押，無疑也是一種騙貸。
此外，如果土地使用權人謊稱土地權利證書滅失、遺失，而又獲得土地權利證書；或者登記機關對補發的土地權利證書未注明“補發”字樣，因此而造成一宗土地上重復登記，而當事人又以其抵押，當然也會形成騙貸。
3 登記機關未依法提供查詢服務所形成的騙貸。
根據《土地登記辦法》和《土地登記資料公開查詢辦法》的規定，我國實行土地登記資料公開查詢制度。土地權利人、利害關系人均可以申請查詢土地登記資料，而國土資源行政主管部門則應當提供真實信息。對符合法律規定的查詢申請，查詢機關應當場準予查詢。所以如果登記部門未依法允許銀行查詢土地登記資料，特別是提供了錯誤或不實的信息，同樣有可能造成虛假土地使用權騙貸的形成。 可以說，因登記錯誤或查詢結果不實，都可能造成虛假土地使用權抵押貸款，進而促成騙貸等犯罪的發生。
(二)法律規定與實際操作的原因所形成的土地使用權騙貸
1 以法律不允許抵押的土地使用權抵押貸款。
根據我國《土地登記辦法》的有關規定，土地使用僅包括國有建設用地使用權、國有農用地使用權、集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權。但是，不是所有的土地使用權都可以進行抵押，法律對此進行了嚴格限制。依據《物權法》的有關規定：建設用地使用權可以抵押。鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。一般情況下，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押。因此，以不可以抵押的土地使用權抵押貸款當然也可能構成虛假土地使用權抵押騙貸。
2 土地和房屋分別登記所造成的重復抵押。
就目前來說，房屋和土地登記機關在很多地區仍是分別登記的，即使是房地合一的地區，也多體現在市級層面，在部分縣(區)層面仍然是分設的。房產與土地使用權分頭抵押登記，不但增加了當事人的登記成本，而且對登記結果的查詢，甚至交易安全的維護不利。
實務中，還存在著房屋權屬證書和土地權屬證書兩套體系，造成了登記權屬證書不統一，房屋權屬證書和土地權屬證書以及房屋登記簿和土地登記簿之間的關系不明確。如果同一債務人就同一處房地產向債權人提供擔保，就會出現設定實質上為一個抵押物而分別向不同的登記機關申請登記的現象。重復抵押、多頭抵押的出現往往也會與登記部門未嚴格執行有關規定或業務操作失誤有關。
3 土地使用權做不到依法登記所形成的土地使用權騙貸。
土地使用權登記是將土地使用權記載于土地登記簿的行為。目前，對集體土地使用權的全面登記存在困難。這就使得以部分集體土地使用權作抵押存在虛假問題。比如，鄉鎮企業建設用地缺乏獨立性，一般均未領取集體土地使用證，致使部分集體土地及地E建筑物的權屬不清。
(三)金融機構方面的原因所形成的土地使用權騙貸
1 審查不嚴所形成的土地使用權騙貸。
當事人若要以土地使用權抵押向金融機構貸款，必須擁有合法的土地使用權證，其上還要標明土地的位置、大小、用途、獲得土地的方式等。這些有關信息，銀行可依法到土地登記部門或者其網站上予以查詢。只有核實無誤，土地管理部門為銀行開具他項權利證書，并做出業已抵押的標注，銀行才可以放貸。
毋容置疑，所有以虛假土地使用權所申請的抵押，只要銀行方面能嚴格按照法律規定和放貸操作流程，盡到審查義務、規范操作，均可以避免騙貸的最終發生。
2 抵押程序不規范所形成的土地使用權騙貸。
在我國法律上，土地使用權抵押權是他物權，其合法權利憑證是《土地他項權利證明書》，而《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》都不作為抵押權的法律憑證。所以，即使抵押權人扣押了土地證書，在法律上并不形成抵押的法律效力。此外，土地使用權人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發新證的手續?？梢姡盅撼绦虿灰幏?，往往使“無地騙貸”和“一地幾貸”的現象在所難免，而且因此產生的經濟糾紛難以解決。
3 銀行人員與抵押人串通牟利所形成的土地使用權騙貸。
銀行人員與抵押人串通牟利，最易導致虛假土地使用權抵押騙貸得逞。
(四)政府部門對抵押不當干預所形成的土地使用權騙貸
其實在很多情況下，土地登記部門之所以不能依法登記、銀行不能依法審查，并非其不想依法辦事，而往往是當地政府違法干預的必然結果。
防范虛假土地使用權抵押騙貸的法律措施
(一)要建立健全土地統一登記制度
我國《物權法》第10條規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定?！钡侥壳盀橹梗y一的登記制度還沒有依法建立?！锻恋氐怯涋k法》規定的一些登記目前也還難以落實。因此要制定配套制度，加以規范和落實。
隨著科技尤其是電子技術的迅猛發展，在不動產登記領域也出現了電子化的趨勢。在我國，上海市的《房地產登記條例》第5條和臺灣地區的《土地登記規則》第6條都涉及了登記電子化的問題。英國、美國等國在登記電子化上已經取得了實質性的進步。英國2002年的《土地登記法》專門于第八部分規定了電子登記的問題，德國的《土地登記簿法》也于第七章專門規定了機器編制的土地登記簿。電子登記與書面登記相比，能夠實現登記的高效率，實現高效便捷的查詢，實現不同地區、不同部門之間數據和信息的共享與交換。
目前，我國土地登記電子化程度還比較低?！锻恋氐怯涋k法》第9條規定：“土地登記簿采用電子介質的，應當每天進行異地備份?！钡?1條規定：“縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統和數據庫建設，實現國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢?！?/p>
日前，銀行國土信息查詢系統試點工作的啟動，是對電子登記的最佳嘗試，是“銀”、“地”聯手筑牢金融安全堤壩的有益探索，是國土資源部和銀監會兩部門的共贏之舉。一方面可促進銀行解決信貸調查中的信息不對稱問題，提升風險管理能力；另一方面對于加強土地產權管理、完善土地登記資料公開查詢制度，實現全國土地登記信息的網絡化一站式服務，具有直接推動意義。要通過試點工作的推進，逐步建立健全制度，形成土地登記信息服務的長效機制，實現覆蓋全國的土地登記信息服務，擴展服務應用領域。
(二)政府部門要依法行政以防范虛假土地使用權抵押騙貸
登記機關嚴格的登記對避免虛假土地使用權抵押騙貸起到源頭防范作用。土地登記機關要嚴格按照程序和要求，對不同種類的土地使用權進行初始登記、變更登記和注銷登記。
政府或政府的其他部門要嚴格執法、依法行政，不得越權干涉土地登記機關和銀行的業務辦理。
(三)銀行要嚴格審查以防范虛假土地使用權抵押騙貸
我國《合同法》第199條規定：“訂立借款合同，借款人應當按照貸款人的要求提供與借款有關的業務活動和財務狀況的真實情況?！薄顿J款通則》第10條規定：“除委托貸款以外，貸款人發放貸款，借款人應當提供擔保。貸款人應當對保證人的償還能力，抵押物、質物的權屬和價值以及實現抵押權、質權的可行性進行嚴格審查?！?/p>
銀行應提高風險防范意識，健全并嚴格執行放貸審查制度和操作規程。把好“法律界定范圍關、土地管理部門登記關、有效合法憑證審查關及貸前調查關”等四個關口。對土地使用權抵押登記申請所提交資料的完整性、設定土地使用權抵押的宗地狀況、該宗地是否具備設定土地使用權抵押權資格等方面進行審查。
(四)要強化法律責任以防范虛假土地使用權抵押騙貸
以虛假土地使用權進行抵押的，抵押無效，抵押人要按照《物權法》第21條和最高人民法院關于適用《(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第7條的規定承擔賠償責任；依據《土地登記辦法》第73條的規定追究行政責任；情節嚴重的，依據《刑法》第193條規定的“貸款詐騙罪”追究刑事責任。
土地登記機關登記錯誤，要依據《物權法》第21條的規定承擔賠償責任，依據《土地登記辦法》第74條和《土地登記資料公開查詢辦法》的有關規定承擔行政責任或刑事責任。
