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住宅考察報告范文1
zx14-2002(sm-zx-12-2002)
近兩周來，“***家園”項目咨詢部水暖專業人員會同業主針對住宅空調、直飲水及采暖熱源等專題，對有關廠家進行了考察，在此基礎上對各個專題中實施方案的技術、經濟的可行性進行了認真的比較分析和探討，認識基本統一，現在我們對設計單位提出如下建議，以便其按照業主意圖進一步開展設計工作。
1． 關于戶式中央空調
通過對多種戶式中央空調系統的性能進行比較（詳見附件1《***家園戶式中央空調系統性能比較專題報告》），業主基本確定采用風冷熱泵戶式中央空調，至于室內空氣處理機是采用風機盤管（簡稱風冷冷水式）還是采用集中空氣處理機組通過風管和風口將處理后的空氣送至房間的形式（簡稱風冷冷風式）,采用哪個廠家的產品，業主還需作進一步比較才能確定。在這種條件下，設計在住宅空調設計中應注意以下問題：
（1） 設計對本項目中各種戶型住宅的夏季冷負荷應逐時計算分析，以便合理選擇空調設備。
（2） 建筑設計在細化住宅平面時必須考慮放置室外機組的位置，一般不小于（長×厚×高）1500×1000×2000 mm（注：此尺寸是按約克空調單臺機組最大尺寸考慮的）。放置空調室外機組的位置最好在背陰處。
（3） 戶式中央空調應考慮導入新風，暖通專業與建筑專業需密切配合留好新風引入條件。
（4） 室內處理機組夏季和過渡季使用的冷熱媒為室外機制備出的冷熱水，冬季熱媒來自小區集中供熱源，對該供熱管路設計按分戶控制與計量考慮。
2． 關于給排水專業：
（1） 本項目除包括通常的室內外給排水設計和消防設計外，高檔住宅還應達到24小時不間斷供應熱水和供應直飲水。
（2） 直飲水的供水方式為樓宇集中供應（詳見《***家園直飲水供水方式比較表》），直飲水設備機房設在地下室，直飲水機房設計由供應商完成，設計院完成與其配合的給排水、電力、通風等設計。
（3） 本項目為高檔住宅，有多個衛生間，采用的洗浴設備高檔，耗水量較大，設計在考慮熱水用水定額時應注意到這一點。
（4） 給排水設計使用的管材應為國家推薦使用的優質管材，直飲水系統采用不銹鋼管路，熱水系統采用紫銅管，直飲水系統和熱水系統均按分戶計量設計。
3． 關于熱源
（1） 在投資綜合分析合適的前提下，我們建議盡可能采用市政熱力資源。若市政熱力管線接引 確實困難或投資較大，可考慮使用燃氣鍋爐作本項目的集中熱源。
（2） 熱源來自市政熱力管網，在本工程地下室內要設置換熱站。
（3） 當確定以燃氣鍋爐作熱源時，設計應在綜合采暖（含地下室及會所）、生活熱水和游泳池耗熱量后，要仔細分析用戶在不同時段的耗熱量變化，合理確定鍋爐容量。為保證供暖、供熱水的連續可靠，燃氣鍋爐臺數不得少于2臺。燃氣鍋爐房（含換熱間）在充分滿足消防等部門要求的前提下盡可能控制在200m2以內。有關燃氣鍋爐詳細分析請見《燃氣鍋爐相關問題的初步考察報告》。
（4） 換熱站或燃氣鍋爐房選址在滿足鍋爐安監和消防要求的同時必須兼顧到盡可能小的對樓上住戶造成噪聲污染。
4． 關于會所、商業用房和地下的暖通設計
（1） 會所和商業用房全年空調，設計可根據這些房屋不同的功能需求選用小型中央空調系統。會所中游泳池和健身房采用散熱器采暖，冬季按規范要求保證供熱溫度，必要時可采用地板輻射供暖。
（2） 地下停車庫要設置采暖系統，冬季供暖溫度不低于10℃。
***家園項目咨詢部
2002年10月30日
附件1，***家園戶用中央空調系統性能比較
機組冷卻方式 風冷式 水冷式（水源熱泵）
制冷方式 風管機 多聯機 冷水機 風管機 冷水機
使用方面 舒適性 較好 很好 較好 較好 很好
可調性 差 好 很好 差 很好
室內美觀 好 好 好 好 好
占用空間 大 小 小 大 小
新風引入 易 比較容易 只能間接引入 易 只能間接引入
噪聲污染 大 小 小 大 小
耐用性 一般 一般 一般 好 好
維修方面 可靠性 好 好 好 好 很好
便捷性 簡單 略復雜 復雜 簡單 復雜
安全性 安全 安全 一般 一般 一般
計量方式 分戶性 分戶 分戶 分戶 分戶 分戶
建筑效果 外立面 影響 影響 影響 無影響 無影響
外機尺寸 一般 一般 一般 － －
造價 初投資 最低 低 較高 高 高
運行費用 高 低 較高 較高 較高
環保節能性 冷媒 r22 r22 r22 r22/407c r22/407c
環境 熱污染 熱污染 熱污染 對水質可能影響 對水質可能影響
節能性 差 較好 較好 好 好
總造價以200㎡/約20kw為例 約克 － 3.8萬元（冷暖） 6.45萬元（單冷）7．45萬元（冷暖） － －
特靈 3~3.4萬元冷暖增0.3萬元 3.6~4萬元冷暖增0.9萬元 4.4~4.8萬元(冷暖共用) 5.5~6萬元(冷暖共用) 6萬元冷暖增0.6萬元
結論：
1、通過對多種戶用中央空調系統的性能進行比較，綜合評價風冷冷風式（多聯機）空調系統適用性較好，風冷冷水式空調系統也有一定的優勢，均可成為本工程較好的選擇。以上兩種系統在現今的同類工程項目中應用也最為廣泛。
2、風冷冷風式（多聯機）空調系統便于連接新風管道，使用中舒適程度較高（投入新風比例根據情況不同應具備可調性）。該系統有較為先進的控制方式和無級調速電機，基本滿足調節和節能需要。加可分檔調節的新風閥增加費用0.2萬元。
3、宜采用輔助電加熱或熱泵機組，在過渡季節將起到較好作用。
4、若有條件，建議考慮冬季采暖時加濕的問題。
5、表內所列的多種戶用中央空調系統均采用r22等瀕于淘汰的冷媒，環保性稍顯不足（r22冷媒生產可延遲到2020年）。
***家園項目咨詢部
2002/10/10
附件2，***家園直飲水供水方式比較表
供水方式 樓宇直飲水 家用小型直飲水機
產水量 設計標準 5l/人 天
設計產水量 0.5～1t/小時 最小設備100加侖/天 454l/天
設備布置 設備布置 設備集中設在地下室通過循環管路送至各戶 各戶單獨布置
占地面積 小于40平方米 0.3平方米/戶
維修 工作量 小 大
復雜程度 復雜 簡單
方便性 不入戶 入戶
品質 出水品質 進口設備，采用多重過濾消毒軟化等處理方式，水質好 主要采用活性炭過濾，有軟化等功能，水質相對一般
衛生狀況 專人執證上崗管理，系統定期沖洗，定期檢測，質量控制嚴密，循環管路可保證水質新鮮 住戶自己管理，過濾芯更換不及時易滋生病菌
計量 可計量收費 用戶自用
運行可靠性 主要設備美國進口，運行可靠 國產設備質量尚待改進
投資 設備 30.0萬元 0. 5萬元/臺（國產）0.8萬元/臺（韓國世韓牌）
管道 銅質 ┈
不銹鋼 19.0萬元（含磁卡表） ┈
總投資 49.0萬元 ┈
運行費用 1.0元/戶 天 1.1元/戶 天
售價 0. 2～0.4元/l （北京目前樓盤取費）
說明：
1、 表中數據估算基本條件：6層住宅，戶數120戶，戶均居住人數按6人計算，設備布置在地下室。
2、 運行費用是按每戶用水30l/天的標準估算出來的。
3、 集中設置直飲水按目前北京地區最低售價200元/噸，生產成本60元/噸左右。
結論：
1、 隨著生活水平的提高，在高檔住宅中設置直飲水系統已是一種流行趨勢。
2、 依據上表，我們可以看到樓宇集中直飲水系統在出水品質、衛生條件、投資方面同家用小型直飲水機相比均具備優勢，我們推薦在本項目中使用樓宇集中直飲水系統。
3、 集中系統的管材在材質上有不銹鋼、ppr塑料管和銅質管道。另外最近市場上還有不銹鋼內襯納米塑料、鍍鋅鋼管內襯塑料等新型管材，ppr塑料管檔次較低，銅管長期使用存在腐蝕污染問題，我們 建議使用不銹鋼管材。
***家園項目咨詢部
2002年10月15日
附件3，燃氣鍋爐相關問題的初步考察報告
一段時間來，我們對本項目中可能用到的燃氣鍋爐的一些相關問題進行了了解，現歸納如下。由于時間較緊，所獲資料尚不完善，僅供參考。
1． 市場常見燃氣鍋爐的基本情況
目前在北京市工程建設中常用的燃氣鍋爐有常壓鋼制或鑄鐵制小型燃氣爐、大容量鋼制承壓燃氣鍋爐和真空相變鍋爐。由于本工程需要鍋爐容量較大，我們著重對功率在1500kw以上的鋼制承壓燃氣鍋爐和真空相變鍋爐進行了考察。鋼制承壓燃氣鍋爐多采用濕背式三回程結構，產品以歐洲品牌質量較好，比較著名的品牌有德國的 buderus和意大利的 ferroli， 售價一般為10萬元/700kw，法國和北歐品牌次之，韓國和國產鍋爐價格較低，質量也相對低一些。另外在北京目前公寓和寫字樓采用韓國產的真空相變鍋爐也比較多，這種鍋爐利用水在真空狀態下蒸發溫度降低，利用水的相變傳遞能量，鍋爐安全性較好，使用壽命長，本身自帶一級換熱器，但這種鍋爐出水溫度相對較低，報價也在10萬元/700 kw或略多。下面是典型鍋爐的商電話。
德國的buderus鍋爐：北京均友科技公司 tel: 66073670
意大利的ferroli：北京熱科機電工程公司 tel: 84035988
韓國 富-士特鍋爐：富-士特鍋爐經銷公司： tel: 84405191轉1019
2． 關于本項目中燃氣鍋爐選用的一點建議：
（1） 鍋爐功率的基本匡算：
根據本項目的一些基本情況：總建筑面積36000平方米左右，約120戶住宅，住宅平均建筑面積200平方米左右，每戶均有兩個或兩個以上的配有洗浴設備的衛生間，會所配有游泳池（游泳池暫按25 x 8 x2米考慮），我們可以初步確定熱負荷如下：
冬季采暖熱負荷： 3300kw
洗浴熱水制備熱負荷 1000kw
泳池加熱負荷 500kw
合計 4800kw
在以上熱負荷計算中,洗浴熱水制備負荷我們考慮的比較大，根據97年版的《給排水設計規范》，高檔住宅人均熱水用量定額最大只有150升/人 天，考慮到我們的住宅定位屬于北京市目前檔次較高的，采用的洗浴設備需水量較大，我們是按200升/人 天考慮的。
根據上面的熱負荷總量，我們可以選擇2臺2500kw的熱水鍋爐，也可以選擇3臺1400 kw～1600kw的熱水鍋爐（考慮到安全問題，我們不建議使用蒸汽鍋爐），由于房屋出售有一個過程，3臺鍋爐在使用上會更靈活和經濟。
3． 燃氣鍋爐房在設計中應注意的一些問題
（1）燃氣鍋爐房通常包括燃氣計量間、鍋爐間、控制室、水泵間和換熱間及工人休息室，另外燃氣公司通常要求在與鍋爐房不相鄰的地方設置燃氣調壓間。燃氣計量間和調壓間里的設備管路由市煤熱設計院設計。一般燃氣鍋爐要求使用單獨的中壓燃氣管道，也有使用低壓燃氣的，但必須與燃氣公司溝通好，并且要使用單獨管道。
（2）燃氣鍋爐房必須有足夠的泄壓面積，所以燃氣鍋爐房選址要靠外墻，通過窗井泄壓。本項目中鍋爐房凈高最好不低于3.6米。鍋爐房上一層和貼鄰不得作為主要疏散通道、不得有居民居住或人員聚集。
（2） 燃氣鍋爐房報建的基本程序是：設計完成設計圖紙后報消防主管部門審批，在得到消防主管部門審批意見后按其修改設計，再報技術監督局特種設備監察科審批，經批準后方可實施。
4． 燃氣鍋爐房投資初步估算
（1） 鍋爐房采用2臺歐洲名牌2500kw鋼制鍋爐。
鍋爐設備 84.0萬元
軟水設備 6.0萬元
定壓設備 3.5萬元
電控設備 5.0萬元
煙道 3.0 萬元
燃氣報警探頭 6.3萬元
采暖換熱器、水泵及管路 27.0萬元
洗浴熱水制備換熱器及管路 15.0萬元
游泳池加熱設備及管路 8.0萬元
合計 167.8萬元
（2） 鍋爐房采用3臺歐洲名牌1600kw鋼制鍋爐。
鍋爐設備 80.0萬元
軟水設備 6.0萬元
定壓設備 3.5萬元
電控設備 5.0萬元
煙道 3.0 萬元
燃氣報警探頭 6.3萬元
采暖換熱器、水泵及管路 27.0萬元
洗浴熱水制備換熱器及管路 15.0萬元
游泳池加熱設備及管路 8.0萬元
合計 163.8萬元
（3） 采用3臺韓國 富-士特鍋爐bov-1300g
總價約180萬元（詳見報價單）
住宅考察報告范文2
關鍵詞：社區養老，老人的衣食住行，居住環境改造
引言
隨著中國人口老齡化時代的到來，老年人的居住問題也逐漸凸顯出來。調查問卷顯示：絕大多數的老年人愿意在長期居住的環境中度過晚年。所以，根據老年人身體狀況的變化，現有的大部分功能空間設施已經不能夠適應老年人的身體狀況。為了保障老年人居住環境的安全性和舒適性，從而對其居住環境進行改造具有迫切需求。然而在改造前對居住需求進行充分調研是必不可少的環節。
觀察記錄與場景解讀
為了了解社區老年人居住環境的真實情況，探尋75歲左右老年人的生活規律、每日的衣食住行和活動需求，在此過程中所觀察到的現狀和發現的問題予以分析，以考察報告的形式顯現。
考察對象：南昌市經堂巷集合住宅小區
考察目標：75歲左右生活基本自理，生活狀況良好，沒有嚴重疾病的老年人
考察方式：觀察法，利用照片、手繪草圖及、文字、表格等做現場記錄
考察時間：⒈季節：夏、秋、初冬季，
2. 時間段：早晨、上午、中午、下午、傍晚、晚上、深夜
考察內容: 老年人的衣食住行，老年人的康復、就醫，老年人的娛樂
2.1 老人背景
年齡-75歲，性別-女，婚姻狀況-喪偶，文化程度-文盲，職業-工人，現在狀態-退休在家，現在的居住狀況-與子女同住
2.2經堂巷住宅社區
房屋建筑平面，案例背景（圖0）
老人衣、食、住、行的比較——夏、秋、初冬
衣（夏）——老人衣服較少，衣著樸實。這跟老人的經濟狀況有關，大部分衣物都是兒女日常所購。衣物都是穿了很多年的，現在新衣購置很少。（圖1-2）
（秋）——秋季，早晚涼。老人穿的衣量3、4件。身體已經包裹的很嚴實了。老人的秋季的衣物都是縫縫補補的。（圖3-4）
（初冬）——老人穿上了厚厚的襖子，人已經很笨重了，這對老人的日常生活已經有一定的影響了。（圖5-6）
（圖片0）
食（夏）——老人因為年齡的增長，食道和消化系統功能都逐漸衰退，特別是老人患有慢性支氣管炎。一般一日三餐吃稀飯，易消化。老人吃的一些營養品也是兒女或親朋所送。（圖7-8）
（秋）——秋季老人慢性支氣管炎癥狀加重，老人所吃的主食也具有很少的擇性，偏涼性或是太辣的食物都要會少吃。使用的碗筷沒有隨季節變化。(圖9-10)
（初冬）——冬季是老人疾病發病期，老人經常不舒服，天氣越冷癥狀就越厲害，有的時候吃稀飯都很費勁。偏涼性和太硬不易消化的食物不能吃。稀飯要更加稀軟，分量也減少了。到了冬天，熱食涼的非?？?，老人吃的主食要保持一定溫度，這才不會引起不適。(圖11-12）
住（夏）——老人居住在一層，方便出行，后院也種植了少許花草，環境相對較好。對于一個老人加一個子女的居住空間也較大，但是實際上真正能使用的面積卻很小。(圖13-14)
（秋）——天氣的轉涼，老人從夏天住的客廳轉到臥室。夏天睡的小竹床收起來了，客廳也寬敞很多。老人開始睡在房里（房間床是40、50時年代防明清時期老式床，全實木，床尺寸1.2*2.0米），老人已經蓋上薄被子。(圖15-16)
（初冬）——床上的被子很厚了，因為房間和陽臺堆砌的用品和廢棄物太多，房間內有些不通風。所以在冬天的時候，老人的房間相對其他的房間更加暖和。(圖17-18)
行（夏）——一樓的所在位置使老人避免了爬樓的辛苦。但是一樓會相對潮濕，易使老人患上風濕、關節炎等疾病。老人的支氣管炎久久好不了，多于環境潮濕有關。居室地面材料使用拋光無防滑的地磚。地面的材料有巨大隱患，給老人生活帶來不便。 （圖19-20）
（秋）——老人的慢性疾病加重后，吃藥和看病的時間比夏天頻繁，癥狀厲害時就去社區診所打吊針。社區診所位置在老人社區外約100米，病情輕微時老人一人前往。（圖21-22）
（初冬）——老人發病次數頻繁，社區醫院已不能滿足治療需求，需前往較大醫院，由兒女陪同。社區離醫院大約3000米。天氣好時兒女陪老人步行前往，天氣差或老人癥狀厲害時打車前往。（圖23-24）
訪談記錄
老人信佛，每日給菩薩上香，而菩薩擺放的位置老人認為不合適。因為擺放在客廳，離門口較近，進家里來來回回的人看到不好，所以在盛放菩薩的柜子外面蓋了薄布。老人認為要把菩
薩供奉在陽臺上比較合適，這樣不易被生人看見，供拜也方便。
廚房水槽位置的設置太靠里，在使用時不方便。
廚房水槽上面掛桿，放置位置過高，老人基本使用不上。
廚房灶臺使用時太靠近身體，并且抽油煙機功能性差，不能全部吸收油煙，老人做飯時常被油煙嗆到。
廚房與客餐廳之間無門，做飯的時候大部分的油煙都會漫到客廳。
沒有洗衣機，老人常常手洗。
三、根據調研發現的問題
居住環境沒有任何無障礙設施設計。
在居室中沒有合理的行走路徑。
居室中的家具、設備及日常用品沒有根據老年人的身心特點進行適當改動。
4、沒有把居室與周邊環境相融入。
5、社區外環境沒有老年人鍛煉、娛樂、交往的活動空間。
這些問題都應該根據老年人的生活習慣和模式進行改進。
四、老人住宅和起居解決方案
基于以上的考察和分析，本文對這一類別老年人社區住宅環境提出以下建議：
設計者應將自己想像成一個老人，試著放慢腳步，透過老人們的眼睛觀察環境，從老年人的需求尺度和心理角度考慮問題，特別注意老人在住宅環境中行走、座、臥時的行為需求?？梢酝ㄟ^與老人同吃同住親身體驗的方法，挖掘老人的生活習慣與行為。
關注細節，對于觸覺和行為需求要格外關注，在老年人手和腳所經常觸及并容易感知的部位如扶手、踢腳、地面、臺階等處，利用安全、舒適和多樣化的材料，培養老年人對事物的敏感和適應能力。
要考慮兒女、護工的需求，老年人因為身體的退化可能需要兒女偶爾或長期的照看，在居室區應設置供兒女休息的地方。并距離老人休息區有一定的行走距離，且能使兒女看到老年人的休息空間，以免有特殊情況發生。
色彩鮮亮的暖色設計更容易使老人辨別，如紅色、橘黃、蛋黃等。這與老年人日益下降 的視覺有關，鮮亮的暖色能刺激老年人的視覺，就便老人于對物體方位的辨別。
由于老年人的各個方面的感知不斷下降，如視覺、觸覺、聽覺、嗅覺、味覺。所以，應在居室設計中，盡量包含多種感知的機會，促進老年人對各個方面的感知力，以增加他們的活動能力。
提供設施和機會，讓老年人有更多鍛煉身體的機會，并在這個過程中可以與其他老年人進行娛樂、交流。尤其是一些動腦益智的娛樂活動，能讓老年人激發用腦能力，減少老年人腦部疾病的可能。
建議在社區中充分利用和改造街角、路邊空間、設置開放的活動場地，使之社區中的老年人能共用?，F在所有南昌小區中都缺少功能齊全、設施完善的老年戶外活動區域。隨著老年人口的不斷增加在街頭巷尾精心設計小型開放空間，能讓老人們在社區任何角落都能找到可以安全自由地活動場所。在這里，他們可以結交新的朋友，可以尋求幫助和幫助別人。在居室內，在社區中，他們能夠更好的生活。
住宅考察報告范文3
【關鍵詞】熱交換站 工程造價 造價控制
在我國北方,每年的11月15日至次年的3月15日為冬季采暖期。以往進入采暖期后,各家各戶都是通過自燃煤爐或單位自建燃煤鍋爐直供方式采暖,這樣既浪費資源又污染環境。近幾年,隨著國家逐步取締小型燃煤鍋爐,許多地方已由傳統的獨立分散采暖方式轉變為集中供暖方式,特別是隨著成片住宅小區的建成,住宅小區內實現集中供暖的一個重要附屬設施――熱交換站,已成為住宅小區室外配套工程中的重要組成部分。因為附屬設施全部進入工程的建筑成本,使熱交換站的造價少則幾十萬元,多則上百萬元?？刂茻峤徽镜脑靸r,一方面為購房者節約資金,一方面為建房者減少了成本。因此,我們應該努力控制好熱交換站的工程建設造價。熱交換站工程的造價控制過程是一個系統的、連續過程,其工程不同于普通民用建筑,也不是純粹的設備安裝工程,其本身是房屋建筑與工業設備的集合體。其造價控制首先要弄清造價的組成,同時兼顧好房屋建筑、設備安裝關系,通過一系列的控制環節,從而可有效地控制工程造價。
一、熱交換站工程的特點
1、施工中要做好站房土建和設備安裝施工管理。熱交換站工程是一個房屋建筑與工業設備集合體,造價控制要綜合考慮土建和設備的造價。
2、管理者要協調處理好三者之間的關系,保證工程的順利實施。熱交換站工程涉及的施工單位較多,有做土建的、有供設備的、有搞安裝的,需要合理協調和安排。
3、熱交換站工程建設中招標次數多。招標是降低工程造價、優選承包單位的重要方式。熱交換站工程中至少要進行站房土建、交換機組及附屬設備、安裝三次招標活動。如果將交換機組和附屬設備分開,招標次數會更多。
4、熱交換站的站房建筑結構形式多樣。有全地下式、半地下式、地上式;有框剪結構、框架結構、磚混結構。
5、交換機組設備類型和品牌繁多。有進口設備、國產設備;有管殼式、板式。
二、熱交換站工程造價的組成分析
根據熱交換站是一個房屋建筑與工業設備集合體的特點,熱交換站的工程造價應該由站房部分、機組及附屬設備、設備及管線安裝三部分組成。
1、站房部分造價即熱交換站房屋建筑部分。根據建筑結構形式不同,造價由高到低依次排列順序為:全地下式半地下式地上式;框剪結構框架結構磚混結構。通過綜合分析,建議采用地上式的磚混結構,造價最低。據統計,站房部分占工程總造價的35%左右。
2、交換機組及附屬設備價格包括交換機組、循環泵、軟化設備、閥門、電控柜等的價格。其中循環泵、軟化設備等可通過市場考察確定品牌后確定其價格,而交換機組因型號不同、產地不同,價格差異較大,管殼式高于板式,進口設備比國產的高30%左右。建議采用國產的板式交換機組,這樣一可節省資金,二可減少占地面積,進而降低站房的投資。據統計,交換機組及附屬設備占工程總造價的55%左右。
3、設備及管線安裝部分造價包括安裝費、管線材料費等。一次網壓力高管材最好選用無縫鋼管;二次網可選用普通焊接管。為節約造價,最好采用甲方供材、委托安裝的方式。設備及管線安裝費用占工程總造價的10%左右。
三、熱交換站工程造價控制的基本原則
因為熱交換站工程既不是單獨的土建工程,也不是純粹的設備安裝工程,而且土建與設備之間又存在相互聯系、相互制約的關系。因此,更增加了造價控制的難度和復雜性,為更有效地控制工程造價,建設中應把握如下原則。
1、兼顧性原則。熱交換站工程造價主要取決于站房土建和設備的價格,設備布置決定站房的大小。兼顧性原則就是要統籌考慮站房與設備關系,既做到設備布置緊湊,盡量縮小站房面積,又要保證有一定的運行維護空間,滿足使用功能。避免出現單方面考慮,造成站房面積過大,土建成本增加;或者出現站房面積過小,設備布置擁擠,管線密布,管理維護空間狹小。
2、系統控制原則。熱交換站工程建設要經過收集資料、市場調查、設備選型、站房施工、設備購制、設備安裝等多個環節才能完成。系統控制原則就是層層控制建設過程中的每一步,重點做好設備選型、土建招標、設備招標等工作,這樣土建造價、設備價格、安裝造價都將會最低,工程總造價就可得到有效控制。杜絕只注重其中的一個環節,而忽略了系統控制的效果。
3、招標控制原則。招標是控制工程造價最有效的手段之一。招標控制原則就是充分利用招標方式,組織好土建招標、設備招標和安裝招標。通過招標,引入競爭機制,可選擇到信譽好、報價低的施工安裝和設備供應單位。
四、熱交換站工程造價控制過程
熱交換站工程造價控制過程是一個系統的、連續的過程,需經過收集原始資料、市場調查、站房設計、招投標、站房施工、設備安裝、竣工驗收、結算審計等多個環節,扎實做好每一步,對造價控制都將十分有益。
1、收集原始資料。原始資料主要包括采暖面積、建筑高度、居住人口、室外供暖管網、供暖末端距站房距離等。原始資料是進行設備選型和站房設計的基本依據,資料收集要準確、詳實、客觀。
2、市場調查。市場調查的內容包括已建成的類似規模站房的大小、型式、造價;已運行設備運行效果;本地區主要交換機組品牌的統計;交換機組生產廠家的實地考察等。通過市場調查,可取得如下成果:第一,基本確定站房的大小、型式和總投資 ;第二,確定交換機組生產廠家的后選單位,為下一步設備招標積累資料。
3、站房初步設計。依據原始資料和市場調查的成果,建設單位可委托有資質的設計單位,進行熱交換站工程的初步設計。初步設計的成果主要包括工藝流程圖、技術說明書和站房的平面圖。這些成果可作為設備招標的附屬文件編入設備招標文件,并據此進行設備招標。待設備供應商確定后,再結合具體設備的特點,完成施工圖設計。
4、設備招標文件的編制及設備招標。招標文件是開標時評標的依據,是建設單位招標意圖的集中體現,又是工程實施中解決爭議的重要依據。招標文件的編制要全、細。全指的是條款全、內容全,特別是招標范圍、交貨時間、貨款支付辦法、爭議仲裁等內容不可缺少;細指的是主要設備型號、規格要具體化,要有明細報價,特別是水泵、閥門、軟化設備等應指明具體品牌。完善的招標文件可增加評標的準確性和投標報價的可比性。
設備招標應在招標文件發出后的確定時間準時進行。評標專家應由不少于五人的專業人員組成。通過對各投標單位標書的綜合評比,同時結合前期市場調查的成果,最終確定綜合實力強、報價較低的投標單位為中標單位。
5、完善設計圖紙,進行站房土建和設備安裝招標。經過設備招標,確定設備生產廠家后,生產廠家要與設計單位進一步結合,根據設備的具體布置方式,最終完成站房和設備安裝及管線施工圖。
站房土建和設備安裝招標也要經過招標文件的編制、發招標文件、開標、評標等一系列工作,最終可選擇到實力強、經驗豐富、投標報價較低的投標單位為中標單位。
6、熱交換站工程實施中的造價控制。通過設備招標、站房土建施工和設備安裝招標,設備生產廠家和施工單位都已確定,待設計圖紙完成后,工程即進入實施階段。實施階段造價控制的重點有以下幾方面。
(1)對照招標文件和投標文件,檢查設備的數量,對減少的設備及時與設備供應商聯系,做好工程簽證。
(2)結合站房現場實際,進一步優化設備布局和管道走向,在滿足實際需要的前提下盡可能減少附屬設備的數量和管線的長度。
(3)嚴格控制工程變更,對增加或減少的工程量要準確核算,及時出具工程變更單。
(4)控制材料價格。材料要貨比三家,選擇質優價廉的材料。
(5)協調好土建、設備供應、設備安裝三家關系,避免相互影響,造成工程延期,甚至引發索賠事件,增加工程投資。
7、熱交換站的竣工驗收。熱交換站的竣工驗收包括站房的驗收和設備的驗收。參加驗收的單位主要有建設單位、熱力公司、設計單位、監理單位、站房土建施工單位、設備供應和安裝單位。竣工驗收是熱交換站交付使用前的一次綜合驗收,是對熱交換站工程質量的總體評價。通過驗收,可以發現施工過程別是設備安裝中存在的與正式運行不適應的問題;通過驗收,提出整改意見,對運行中存在的隱患問題徹底整改,從而可減少運行中的費用支出。
8、熱交換站的竣工結算?？⒐そY算是熱交換站工程造價控制的最后一個環節,通過竣工結算及結算后審計可最終確定熱交換站的造價。為確?？⒐そY算的質量,熱交換站的竣工結算應努力做好如下工作。
(1)設備造價結算。根據投標文件和設備采購合同,結合現場實際,進一步清查設備數量,根據清查結果,變動相應價款,從而得出設備最終結算價。
(2)站房土建及安裝結算。它包括進一步審核設計變更和工程簽證;收集整理材料考察報告,準確確認材料單價;對施工單位報送的結算報告進行內部審核;將內部審核后的結算報告送有資質的審計機構進行最終審計;對審計機構審計后的結算報告簽字確認。
經過以上各環節的周密控制,熱交換站的建設即可順利實施,工程造價亦可得到有效控制。
五、熱交換站工程造價控制的重點
住宅考察報告范文4
一、開放性試題研究的主要內容
1.以角色假設的方式設計規劃圖，如農業模式、交通、城市規劃圖等。
2.設計野外考察并寫研究性的報告，如考察地質、植被、土壤、地貌、街道的變化等。
3.針對某一主題進行信息收集和信息處理的方法設計等。
4.進行地理現象觀測，如分析天氣圖、衛星云圖等。
5.設計小實驗驗證地理原理和現象，如熱力環流、海陸熱力差異等。
6.設計簡易方案測出當地的地理數據，如太陽高度角、氣溫、降水量等，并繪制平面圖。
7.學會畫示意圖，并說明相關地理原理或規律。
8.舉例說明某一地理原理或規律的表現形式。
二、開放性試題的命題思路
開放性試題一般圍繞某一個需要研究、解決的實際問題展開，以解決問題和表達、交流為目的。其基本思路如下。
三、開放性試題的常見類型
1.成因探究。
如：分析環渤海地區內河航運不夠發達的自然原因。
2.方案的設計。
如：江西某地區計劃在丘陵某處建一大規模的木材加工廠，試分析其選址的有利條件，并說明建廠后可能對環境產生的不利影響及應采取的對策。
3.實驗原理的分析與探究。
如：在封閉的透明玻璃柜內，底部兩側分別放置一個電爐（有導線延伸到柜外）和一大盆冰塊。在玻璃柜頂面中部的內壁貼一張下垂的紙片A，在玻璃柜底面中部的內壁貼一張豎立的紙片B（如下圖所示）。在電爐通電一段時間之后，根據紙片A、B的偏動情況，可以驗證某一地理原理。
（1）以上實驗要驗證的地理原理是。
（2）在電爐通電一段時間之后，紙片A、B分別向（填“左”或“右”）偏。試根據紙片A、B的偏動情況解釋這一現象，并舉出這種運動形式在地理環境中的兩個實例。
4.方案的論證。
如：“要看誰家富，數數門前樹”，這是在西亞的卡塔爾流傳的一句話，其是否正確？請從地理學的角度進行分析。
四、常見探究問題
1.自然地理探究點。
（1）與地球運動規律相關的研究課題：①收集證明地球自轉存在的證據；②利用手表與日影推測某地地方時與北京時間的時差，并測算當地經度；③觀察天然河流的水流對河道兩岸的沖刷情況；④在某一地點連續記錄日出、日落的時間，分析本地晝夜長短的變化規律；⑤利用簡單工具與儀器，每隔一周測量一次當地正午太陽高度角，分析正午太陽高度角的變化規律；⑥根據某地冬季日照情況測算當地住宅樓的理想間距。
（2）與大氣運動規律相關的研究課題：①設計效果明顯的“熱力環流”小實驗；②在曠野借用隨身物品估測當時、當地的風力和風向；③搜集相關資料或連續觀測風向，推測季風氣候影響下冬夏季風交替變化情況，或推測當地最大風頻或最小風頻的風向，制作風頻玫瑰圖；④根據中央氣象臺的天氣形勢圖，預報冷鋒或暖鋒影響下的天氣，高壓或低壓控制下的天氣；⑤調查或搜集資料，撰寫氣候與人類活動關系的科學小論文，如房屋的式樣與氣候的關系，生產方式與氣候的關系，飲食習慣與氣候的關系，交通運輸方式與氣候的關系等；⑥搜集氣候資料，繪制氣溫曲線或降水量柱狀圖。
（3）與水、地殼運動及自然帶分布規律相關的研究課題：①實地考察某地主要陸地水體類型及其補給水源、補給特點和時空調節措施，探究其成因；②實地考察各種地貌形態和地質構造，探究其主要成因；③實地考察某地人類活動對地表形態的影響，撰寫考察報告；④搜集各自然帶的景觀圖片、照片，舉辦展覽，并總結各地景觀的特點；⑤分析某地陸地環境的特征及其形成原因。
2.人文地理探究點。
（1）調查某地農業生產活動，了解本地農事時間表，分析該地農業發展所需條件或投入因素。
（2）參觀某地大型工業園區，并選擇當地某工廠作為研究對象，分析其區位因素及區位的合理性和不足之處。
（3）調查影響某地城市形成的區位因素（如地形、河流、氣候、交通、經濟條件等），評價各區位因素對城市發展的影響。
（4）通過資料了解某地農村人口與城鎮人口數量變化，測算并評價城市化水平、速度及其與經濟的關系。
（5）考察某地城市道路網，分析其優缺點、主要交通問題，并提出改進設想或方案。
（6）考察某地資源的情況，分析其開發利用過程中存在的問題，并提出改進的設想或方案。
（7）調查某地經濟部門，分析當地經濟發展的主要原因。
3.區域地理探究點。
（1）通過相關材料比較重要國家或地區自然特征和人文特征的差異，掌握分析研究該差異的方法和過程。
如：有人建議貴州向廣西學習，大力發展桑蠶業。你是否贊成？簡述理由。
（2）閱讀有關資料，分析重要區域的經濟部門，以及各部門間的聯系及其成因。
如：荷蘭以加工、組裝工業為主，油氣開采和化工、機械設備、食品工業為其三大主導工業部門，該區工業主要集中在西部。試用你所學地理知識對上述工業特點的成因分別給予合理解釋。
（3）根據某地河流的水文特點及其成因，了解河流開發利用的現狀及存在問題，并結合所學知識提出解決問題的途徑。
如：①分析我國洪澇災害分布的主要特點是什么，并分析不同區域形成洪澇災害的共同原因。②為緩解長江流域的洪澇災害，我國采取了哪些措施？
（4）調查某地農業發展的條件，分析該地農業的發展優勢及存在問題，并提出建設社會主義新農村的合理化建議。
（5）調查某國家的政治地位及其對當地社會的影響。
五、開放性試題舉例
（2008年高考上海地理卷）用實驗模擬沿地表作水平運動物體的地轉偏向現象：甲同學打開傘，抬頭面視傘面內側，順時針轉傘；乙同學向轉動的傘面頂部滴紅墨水，并觀察紅墨水流動過程。
1.紅墨水在傘面上流動的軌跡為
A.先偏右后偏左B.向右偏轉
C.先偏左后偏右D.向左偏轉
2.該實驗存在的主要不足是
①未模擬出越過赤道后的地轉偏向現象②沒能模擬出緯向運動的地轉偏向現象③未模擬出高緯向低緯運動的地轉偏向現象④傘面轉動與地球自轉的實際差別很大
A.①②④B.②③④
C.①③④D.①②③
3.下列地理現象中，與地轉偏向力有關的是
①上海至紐約飛行航線向高緯度方向凸出②南亞地區夏季風的形成③直布羅陀海峽表層與底層水流方向相反④秘魯寒流在流動中呈離岸的趨勢
A.①②B.③④
C.①③D.②④
模擬某一天氣系統：在塑料盒中間插一隔板，兩側分別注入同體積紅色暖水（代表暖空氣）與藍色冷鹽水（代表冷空氣）。
4.在向上抽出隔板后的數秒內，冷暖水之間
A.出現水平交界面，藍色水在上
B.出現水平交界面，紅色水在上
C.出現傾斜交界面，藍色水在上
D.出現傾斜交界面，紅色水在上
5.該實驗模擬的天氣系統是
A.氣旋B.鋒
C.高氣壓D.低氣壓
6.該模擬實驗存在的主要不足是
①沒能模擬出主導氣流的運動方向②沒能模擬出成云致雨的天氣現象③沒能模擬出冷鋒與暖鋒④沒能模擬出冷暖空氣的密度差異
A.①②③B.②③④
C.①③④D.①②④
7.上海市是我國歷年調入能源最多的地區，如果你是市長，你認為解決該市能源供應緊張的途徑有哪些？
參考答案與評分標準
住宅考察報告范文5
8月22日，縣委書記鄭**、縣長胡*率領縣黨政代表團一行13人，赴**市**縣學習考察加快產業發展、推進城市建設的經驗和做法?，F將學習考察情況報告如下：
一、學習考察的基本情況
22日上午，縣黨政代表團一行先后來到**縣高新產業園、文港鎮、縣城湖東片區，實地考察了**縣高新產業園的江西鵬翔醫療設備集團有限公司、江西申安節能照明科技有限公司、江西高正集團、江西銘發標準廠房等4個工業項目，文港文化產業園的仿古字畫一條街、中國毛筆博物館等2個文化項目，縣城湖東片區的青嵐湖新城、幸福橋、幸福廣場等3個城建項目，仔細聽取了**縣相關領導和企業負責人的情況介紹，詳細了解了產業項目引進、產品生產、技術研發及新城區規劃建設管理等情況。
二、**縣推進產業發展和城市建設的成效及做法
（一）**縣推進產業發展的主要成效及做法
1.狠抓傳統特色產業的轉型升級。在做大做強七大傳統產業的基礎上，以現代產業的眼光緊緊抓住最具特色、發展前景最大的醫療器械、文化用品和水產養殖三大產業進行升級改造，大力改進生產工藝、研發高端產品、創新管理體制、增強綜合競爭力，打造了全國"三個重要基地"，即：全國重要的醫療器械生產營銷基地、全國重要的文化用品生產營銷基地、全國重要的水產養殖基地。
2.狠抓戰略新興產業的引進集群。緊盯省市新興產業發展大勢，全力承接產業轉移，積極引進戰略投資，成功引進了隆萊生物制藥、北京申安、**輕紡城、匯得能生物發電等一批重大項目，培育發展了生物醫藥、電子信息、新材料、新能源等四大新興戰略產業，形成了傳統特色產業與新興戰略產業"雙動驅動、兩翼支撐"的嶄新局面。
3.狠抓特色產業基地的功能配套。實施了"園區三年強攻計劃"，投入資金近4億元，平整土地2000余畝，建設道路10公里；推進縣內公交、購物超市、房產開發等配套設施向園區延伸，打造特色主導型、產業承接型、產城結合型"三型"園區。按照"集約資源、集聚產業"的要求，強力推進了**輕紡城共建共用型、醫療器械產業基地誠凌實業專業配套型、溫圳新型工業基地攜今實業政企合作型、高新產業園銘發實業產業孵化型等四種類型、共計110萬平方米、可入駐60-70家企業的標準廠房建設。
4.狠抓項目落戶建設的優質服務。不斷創新項目推進機制，推行縣級領導掛產業、掛項目、掛企業，幫落戶、幫辦證、幫融資、幫用地、幫用工的"三掛五幫"機制；突出項目建設的系統性、綜合性、時效性，組建了重點辦、考核辦、用工辦和"綠色服務隊"4支專門隊伍，為企業發展提供全方位的優質服務，為項目落戶開通零障礙的"綠色通道"，有效促進了項目快落戶、快開工、快投產。
（二）**縣推進城市建設的主要成效及做法
1."一城四區"拉開城市框架?？茖W規劃了60平方公里的"一江兩岸、一城四區"的城市布局。在老城區，按照"只拆不建、多拆少建"的原則，推進了棚戶區改造和城中村改造，加快降低人口密度和建筑密度。在新城區，加快了公共服務設施和基礎設施建設，突出重點地段、重要節點的規劃和建設。在城南，堅持產城融合、"兩區"互動，將園區作為城區來打造，實現城區與基地互動、產業與城市互融，推動園區由"產業孤島"向產業新城轉變。在城北，引進全國一流城市建設開發商，高起點、高標準抓好4平方公里青嵐湖新城規劃建設，打造城市新地標、新坐標。
2."四個中心"提升城市功能。圍繞進一步優化城市功能布局，推進了縣城"四個中心"建設：一是以600畝的濕地公園為核心，打造市民休閑娛樂中心；二是以世界500強華潤蘇果項目為核心，打造集休閑、娛樂、旅游、購物、住宅、服務為一體的城市商貿中心；三是以全省重點工程弘洲物流港項目為核心，打造聞名全省乃至全國的農產品物流中心；四是圍繞青嵐湖"一湖清水"，打造**生態宜居商住中心。
3.建管并重優化城市管理。堅持專項整治與長效管理相結合，深入開展了"一創兩清"活動，城市管理不斷規范，人居環境不斷優化。為更好地管理好這座城市，該縣實行了建管分離，將園林、市政等部門并入城管大隊，組建了城鎮執法管理局，完善縣城管局對城鎮管理的行政執法職能。同時，發揮市民的城市主體作用，積極鼓勵市民參與城鎮社區管理，逐步形成了"條塊結合、以塊為主，職責明確、協調配合，統分結合、高效運行"的城鎮管理體制。
三、幾點啟示
啟示一：要進一步樹立一任接著一任抓項目的理念。做好一個項目，特別是農業、旅游類等一些見效較慢的產業項目，需要幾屆班子、幾任領導長抓不懈、一以貫之的共同努力。比如，江西高正集團從2007年與**縣簽訂15萬畝山地綜合開發項目協議至今，已經經歷了兩屆班子、三任縣委書記、三任縣長。每屆班子、每任領導都把高正集團作為農業產業化的重點項目來幫扶，支持高正集團油茶生態科技產業示范園成為了全省乃至全國最大的茶油生產加工基地。**縣"一任接著一任干、抓好前任留下的項目也是政績"的理念很值得我們學習。對新謀劃、新實施的項目固然要抓緊抓好，但對上屆班子、前任領導留下的、有利于本地發展的項目同樣要高度重視、積極幫扶、一抓到底、抓出成效。
啟示二：要進一步增添招大引強的決心和信心。近年來我縣干部群眾的思想觀念、思維方式發生了較大變化。但對照**的思想解放程度而言，我們還有較大差距。比如，**縣在引進北京申安高亮度LED照明項目等新興產業上，就擺脫了經濟欠發達地區發展不了新興產業的思維定勢，克服了畏難退縮的情緒，當得知北京申安集團計劃開拓新的生產基地的信息后，以最快的速度、最高的效率加強了溝通，用優質的服務、優惠的政策感染了企業，最終該項目不但成功落戶，還有意把**基地建設成集團總部生產基地的出口貿易中心。因此，我們要牢固樹立加快**發展的信心和決心，敢想敢干，敢于做大事，敢于做"無中生有"的文章，努力實現**發展升級、綠色崛起。
啟示三：要進一步探索園區開發的新模式。**縣在推進園區開發過程中，十分注重發揮標準廠房項目建設加速器、中小企業孵化器、產業集聚助推器、節約用地集成器的作用，積極開展對口招商，切實落實專門政策，堅持"租買兩宜"，不僅有效提高了土地利用率，還大大縮短了項目建設周期，使一批中小微企業得以引進和發展。比如，位于該縣高新產業園的江西**消防化工實業有限公司充分利用園區建成的標準廠房，省去了廠房建設的時間和資金，從入園到產品生產只用了短短6個月。這對于我縣園區建設特別是對我縣即將開展的縣城東北片區產業基地建設有著重要的借鑒意義。
住宅考察報告范文6
關鍵詞:次貸危機;商業銀行;風險管理
一、 美國次貸危機的成因
次貸危機起源于美國的個人住房抵押貸款,這種貸款分為優質貸款、次優質貸款和次級貸款。在2000年以前,美國的金融機構一般只發放前兩類貸款。9.11后,由于IT新經濟泡沫破滅,美國政府為了刺激經濟發展,連續多次降息,使聯邦基準利率達到1%的歷史低點,同時通過兩個政府背景的上市公司,房利貸和房地美公司提供貸款保證,從金融機構收購個人住房貸款的債權資產來鼓勵個人購置房產。上述兩個公司通過發行企業債來籌措購買抵押貸款的資金。
由于次級按揭貸款利息較高,一些金融機構降低貸款風險標準,發放次級按揭貸款,還出現零首付貸款、可調利率抵押貸款等降低貸款門檻的金融產品,出現了專門經營次級按揭貸款的金融機構。各種經營次級按揭貸款的金融機構根據信用風險評級,將這種債權資產劃分為不同的住宅抵押支持證券。再由投資銀行購買這種證券后,再出售給各種投資者。房利美和房地美就是資產證券化最大的公司。這使銀行可以在既定的條件下發放多輪個人住房貸款。為了讓保險基金、退休基金、政府基金等大型投資機構購買住宅抵押支持證券,投資銀行將低等級的債務重新組合,打包成債務抵押憑證,再次進行證券化融資,此外還針對對沖基金等其他投資者發明了各種債務抵押憑證,大大擴展了證券化的市場。到2006年,全球以次級按揭為基礎的債務抵押憑證發行量達到了56000億美元,比2005年增長了45%。
美國次貸危機的形成在于美國房價、次貸、次債和相關金融衍生品的過度膨脹。盡管在起初次貸大大刺激了房地產業,但2006年初美國房價開始出現了下降的態勢,銀行利率從2004年開始上升,借款人債務負擔明顯加大,2007年比上年又下降了30%,這時借款人由于無法償還房貸,就出現了大量的違約,違約率的提高使人們對住房抵押債券和債務抵押憑證的價值產生了懷疑,兩種金融產品價格下跌,持有該產品的機構蒙受損失,很多依賴短期融資券的機構都陷入流動性困難,這些壞掉的資產最終又回到了銀行,損害了銀行的整體基礎。
綜上所述,危機根源就來自于放松監管的次級按揭抵押貸款,次級按揭抵押貸款公司猶如生產工廠,將次級按揭貸款加工后,讓其規模擴大,再經過美國投資銀行的進一步加工銷售,由對沖基金、中介公司等批發零售。由商業銀行、銀行間市場提供信貸支持,保險基金、養老基金、政府托管基金、外國機構投資者變成了最終的消費者。一時間從美國擴展到全球,一派繁榮。
我們試想如果當初的美國銀行,從一開始就不要降低信貸標準,如果沒有次級按揭貸款抵押公司進一步推波助瀾,如果美國投資銀行對“次貸資產證券化”的風險評估的更足一些,如果美國商業銀行不提供大筆的信貸支持,那么今天的由次貸危機引發的全面金融危機,就不復存在了。
二、目前我國商業銀行在風險管理方面存在的主要問題
商業銀行的風險管理是指商業銀行通過風險分析、風險預測、風險控制等方法,預測、回避、排除或者轉移經營中的風險,從而減少或避免經濟損失,保證經營資金乃至金融體系的安全。目前,全面風險管理模式已成為國際化商業銀行謀求持續發展和競爭優勢的最重要方式。要確定我國商業銀行風險管理策略,首先要明確其面臨的主要風險。由于分析角度不同,對銀行風險分類的標準也不一。一般可分為信用風險、市場風險(利率、匯率和資產價格)、流動性風險、操作風險等,一般業界所說的三大風險是指信用風險、市場風險和操作風險。這是國際上巴塞爾委員會要求提取資本金的三類風險,是國際銀行業和銀行監管機構重點關注的三類風險。
信用風險:是指由于債務人不能到期償還或者延期償還本息,可能引起銀行凈收益的損失。不同資產有不同的違約風險,其中貸款信用風險最大。雖然目前已將原國有商業銀行的大比例不良貸款剝離到了幾個資產管理公司,又經過了股份制改造在國內外證券市場上市,各國有控股商業銀行的信用風險大大降低,但我國整個銀行體系中仍蘊藏著很大的風險。經濟發展過多的依賴于銀行貸款,銀行貸款的多少直接影響到GDP的增長、就業、社會穩定等。
目前,由于我國住房抵押貸款業務主要是個人住房按揭貸款,貸款主體主要是商業銀行,這次的次貸危機對我國商業銀行具有深層次警示作用。近十年來,我國的房地產金融市場快速發展,平均年增長率達到了30%,各家商業銀行普遍將房地產信貸作為低風險、高收益的優質資產加以大力發展。但是次貸危機的爆發提示我們,我國當前的房地產金融市場同樣蘊涵較大的信用風險。前一階段房地產市場持續火爆,房價不斷上升,積累的風險不斷增加。在當前通貨膨脹和宏觀調控形勢下,央行在今年的上半年主要以加息為主,下半年進入四季度后開始降息,主要城市的房地產價格已經有了大幅下跌,出現了與美國次貸危機爆發前相似的局面。盡管我國沒有房貸次級市場,沒有將次貸資產證券化,短期內不可能爆發類似的危機,但是房地產金融市場的潛在風險在本質上卻是相通的。龐大的房貸資產主要集中于商業銀行,房貸風險也幾乎完全集中于銀行體系中,沒有其他的釋放渠道。一旦發生問題,這些風險可能集中爆發,產生大量的呆壞賬,甚至會因為銀行的核心地位威脅到整個金融體系的安全。
市場風險:市場風險包括了利率風險、匯率風險和資產價格風險。利率風險是指由于市場利率水平變化引起銀行凈利息收入和有價證券市場價值的潛在變化,主要根源在于資產負債的搭配不當,今年由于央行多次升降銀行利率,對各商業銀行的影響還是很大;匯率風險是指,外匯市場引起外幣資產價值或出售價格的變化,集中表現為幣種的選擇問題,隨著商業銀行各種外匯交易和外匯業務的不斷拓展,所面臨的匯率風險也在日益增大。資產價格風險是指被用于交易的資產或可交易資產的價值發生變化而導致損失的風險。
操作風險:銀行是經營貨幣資金業務的企業,每天處理著大量的資金借貸和結算業務。在銀行的經營活動中,如果發生業務差錯,就可能給銀行和客戶帶來巨大的資金損失。對這些銀行經營活動中發生的差錯及損失,我們稱為銀行的操作風險事件。按照巴塞爾銀行監管委員會的定義,銀行操作風險主要源于銀行內部系統缺陷、內部程序、以及外部事件。目前還沒有有效的手段對操作風險進行控制,唯有加強內部控制。設置合理有效的內部監控體系。以防止人為操作的錯誤,以及內部欺詐等事件的發生。目前商業銀行內部的操作風險,可以分兩個層面,一個是銀行總部的操作風險,另一個是基層銀行的操作風險。
以上風險中,信用風險處于處于商業銀行資產業務和負債業務的前端,是商業銀行的主要風險。利率風險在國家宏觀經濟形勢波動劇烈時期最為明顯,匯率風險則受國際政治、經濟的影響。操作風險主要涉及銀行的內部管理,也是目前商業銀行的最主要風險。但隨著市場經濟的不斷發展,上述的風險都不是單一的,而是出現了風險的重疊,有的商業銀行偏重了信用風險而忽視了市場風險,因而缺乏有效的管理手段和制度。還有的商業銀行將不良貸款形成因素中借款企業信用變化因素與銀行內部管理因素分析不清,進而將大量的銀行不良資產歸咎于信用風險,而忽略了銀行內部控制落后而造成的操作風險等,這些都需要引起我們的重視。
三、對我國商業銀行風險管理的啟示
1.信用風險和流動性風險的管理與防范
風險管理的第一步是識別風險,鑒別可能帶來的財務損失,將業務和客戶按風險大小排隊,編織風險狀況表,作為選擇防范策略的依據。對信用風險主要是分析沖銷貸款和追回貸款、逾期貸款、有問題貸款及貸款增長比例等。流動性風險主要分析資本金、大額負債、流動資產對總資產的比率等。對上述風險可以采取規避性策略,就是將風險狀況表中揭示風險太大的業務和客戶從經營計劃中剔出;另外還可以運用財務型技術補償可能發生的風險損失,保證財務穩定;再者還可以引入“風險導向審計”理論,來防范和控制風險。對流動性風險可以選擇,在投資活動中選擇風險小的項目,降低資產平均期限,提高短期資產的比重。
審慎推動資產證券化業務。從美國次貸危機的經驗看,盡管資產證券化業務起了推波助瀾的作用,但不可否認美國的金融市場比我國成熟得多,大力推動資產證券化等創新業務,著力化解信用風險。通過對次貸危機發生原因的分析可以看出,資產證券化業務并非危機產生的罪魁禍首。相反應該看到,美國的金融市場極為成熟,正是資產證券化、信用分級設計等風險釋放渠道以及大量對沖工具的廣泛使用,避免了房地產金融市場全面危機的發生。因此國內的商業銀行不能因噎廢食,因為次貸危機而放棄資產證券化等創新業務的發展,應該積極學習跨國商業銀行在風險管理方面的先進經驗和做法,推動金融創新,提高風險評價和管理水平,在信用分級的基礎上,采用證券化等方法,化解積聚于銀行體系內部的信貸風險。
2.操作風險的管理與防范
對總行方面操作風險的防范:
(1)完善公司法人治理結構。完善商業銀行的建立股東會、董事會、監事會和經理層之間相互促進、相互制衡、運轉高效的公司治理結構,完善董事會下的各種專業委員會,如:戰略發展委員會、審計委員會、風險管理委員會、薪酬委員會等,完善獨立董事制度。在良好的治理結構的基礎上,建立起包括內部審計部門和風險管理部門在內的全面的內部控制體系。
目前我國的國有商業銀行多數已進行股份制改造,在境內外證券市場上市,商業銀行的上市不僅要解決資本金不足的問題,更重要的是要解決資本金對承擔風險的“軟約束”問題,這種約束“硬化”的過程就是現代治理結構和有效內控體系建立的過程,這一過程包括建立有效的獨立董事制度、內部審計制度和風險管理體系等各個方面。
(2)將商業銀行資本金提高至于其風險承擔相適應的水平,各商業銀行應該在統一的風險政策下,依風險配置資本,做好風險預算,各業務部門或地區要在所配置的資本份額的硬約束內開展經營和承擔風險。目前提高資本金最好的方式,就是各商業銀行夯實基礎,創造條件爭取在證券市場上市籌集資金來補充資本金。但達到上市的條件,需要商業銀行在產權的清晰度、運作的獨立性、內部管理的規范性等方面要下功夫,當然上市的過程就是最好的規范的過程。
對基層行操作風險的防范:
(1)以人為本加強風險教育。樹立以人為本的經營理念,把以人為本作為經營管理活動的出發點和落腳點,增強管理工作的親和力和透明度;加強員工的思想教育、遵紀守法教育和風險防范教育,樹立員工正確的人生觀和世界觀,提高道德水平和法紀觀念;堅持科學的用人觀,建立科學的激勵機制,最大限度地調動員工的積極性和創造性。
(2)加強內控制度建設,建立長效機制。進一步完善制度,保證內控制度的實效性。要嚴格按金融法律法規,規范各崗位的職責,規范內部授權授信制度,同時加大對各項業務制度的學習培訓,讓每位員工了解掌握各項制度并在業務辦理過程中規范操作,把防范操作風險貫穿于一切業務始終,為穩健經營提供保障。還要加大投入,保障業務運營對設備設施的合理需要,充分利用現代科技提高防范水平。也要改進經營績效考核辦法,從單純重業務發展和經營利潤的考核轉變至以風險管理為體系的全面質量考核體系。
參考文獻:
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