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房地產全員營銷方案范文1
1.成本核算與成本管理相結合由于受到會計法律制度等相關法律法規的制約，房地產企業能夠及時地進行成本核算。但是要防止為算而算，脫離實際。成本核算既不能過于煩瑣，也不能過于簡單，要與成本管理相結合，為成本管理提供有用的數據。提高全員參與成本管理的積極性提高房地產企業員工參與成本管理的全員意識。成本管理工作不僅是財會部門的職責，與之相關的各個部門相互配合才能高效地完成工作，每個員工都要參與到成本管理中來，積極探求節約開支、降低成本的途徑和方法，為企業的發展出謀劃策、添磚加瓦。建立房地產企業成本管理體系建立以房地產企業成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核為一體的成本管理體系。
2.房地產企業成本預測房地產企業在尋找項目時要進行成本預測。關注各項可能發生的成本，進行市場調研，對項目的地理位置、市場價值、交通情況、配套設施、建材供應進行綜合評估;成立專業人員組成的預測團隊，團隊成員應有建筑師、資產評估師、營銷公司、項目管理人員，使項目預測具有可行性。減少房地產企業生產經營的盲目性，提高成本管理的科學性和預見性。房地產企業成本決策房地產企業成本決策是在成本預測方案的基礎上，成本管理人員對項目完成所需的建材、工資、設備、稅費等耗費作出判斷，為管理層在備選的預測方案中選擇最優方案提供有用的信息，并為成本計劃提供資料。
二、房地產企業成本計劃房地產企業成本計劃
1.是指在成本決策的基礎上，根據計劃期的生產任務、降低成本的需求以及有關資料，通過一定的程序，運用一定的方法，以貨幣計量形式表現計劃期產品的生產耗費和各種項目成本水平，并作為控制與考核成本的重要依據。房地產企業成本計劃應為降低項目成本提出明確目標，提高企業領導和職工降低成本的自覺性;嚴格控制施工費用，充分挖掘降低成本的潛力，保證成本降低任務完成，提高企業經濟效益。操作上，由成本管理人員進行項目成本估算，編制成本計劃，并在此基礎上進行項目成本分析。房地產企業成本控制房地產企業成本控制是指依據成本計劃，對成本計劃實施過程中的各項因素進行控制和監督，以保證成本計劃得以實施的一種管理活動。房地產企業通過成本控制使企業項目成本按照人們事先測算確定的成本水平進行，防止與克服項目過程中損失和浪費現象的發生，使企業的人力、物力、財力得到合理利用，以達到節約各項消耗、降低產品成本、提高經濟效益的目的。房地產企業應以實現成本控制目標為出發點，對房地產企業整個經營活動從項目方案設計、招投標工作、施工階段、結算階段實施全過程的成本控制，防止產生主觀上的錯誤、客觀上的漏洞。
2.成本核算成本核算是根據房地產企業確定的成本核算對象，采用適當的成本計算方法，按照確定的成本項目，嚴格劃分各種費用的界限，并將應計入項目成本的生產費用通過一系列的歸集和分配，從而計算出各成本核算對象的總成本和單位成本。房地產企業進行成本核算既要對施工過程中的實際耗費進行歸集、分配，也要對各種勞動耗費進行信息反饋和控制，通過成本核算，檢查、監督、考核預算和成本計劃的執行情況。核算出項目成本，對成本控制的績效以及成本管理水平進行檢查和測量，評價成本管理體系的有效性，進而研究如何降低成本，進行持續改進。房地產企業成本分析房地產企業成本主要由材料成本、設備成本、人工成本、其他費用構成，財會部門進行成本分析時，采用專門的分析方法，利用成本核算資料與本期成本計劃、上年同期實際成本、本企業歷史先進水平、國內外同類項目先進水平進行比較揭示成本差異，分析差異產生的原因，提出改進措施，降低成本耗費，提高房地產企業經濟效益。
房地產全員營銷方案范文2
【關鍵詞】房地產開發；成本核算；降低成本；措施
一、引言
房地產成本決定了房地產價格，而房地產價格也深刻地影響著社會經濟。它的波動從微觀上講關系到人們的生活水平，從中觀層次看是一個城市或者地區競爭力的重要組成部分，從宏觀角度看，它也影響著一個國家的國民經濟的產業結構，產業政策，產業協調發展。可以這樣講，控制房地產開發成本是政府在不斷推出經濟適用房以平抑房價的另一重要方法，這將對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義。
二、房地產開發的流程
前期規劃階段的主要工作目標是根據企業的戰略研究結果，理論分析土地出讓信息和實地調研出讓地塊，對該地塊進行投資機會研究，以確定是否獲得該地塊，若符合企業的戰略發展，則獲取土地，并進行項目立項。項目設計階段在項目立項后根據前期的市場定位，運用工程技術理論及技術經濟方法，按照現行技術標準，對項目的工藝、土建工程、公用設施、環境保護等進行合理性設計及技術經濟分析，并提供作為建設依據的設計文件和圖紙。房地產項目設計階段的目標是如何更好地發揮房地產產品價值，如何激發消費者的購買欲，在確保設計量的前提下設計出最佳方案。工程管理階段房地產承包商在與開發商簽訂了承包合同后，按合同要求組織施工，按質、按量、按期完成工程項目任務。對開發商而言，房地產開發項目建設管理的最終目標是以最短的工期、最低的成本達到最優的工程質量。市場營銷階段指房地產開發企業為了實現經營目標，對房地產產品的構思、定價、促銷和分銷的計劃與執行過程。市場營銷階段的主要工作目標是在預定的成本范圍內，提高企業的營銷素質和競爭力，實現最優的營銷效果。售后服務階段工作目標是在交房后，利用現代管理和先進的維修、維護技術，以經濟手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質、經濟的服務，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。
三、工程成本控制分析
設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段設計是工程建設比較重要的一部分，它對工程造價、建設工期、工程質重以及在建成以后的經濟效益起著決定性的作用。在整個工程建設成本控制中是非常重要的，它將競爭機制運行到設計階段要有多個設計單他投標從中擇優選定雖佳的設計方案，并吸收末中標單位好的設計要點，取各家之長，使優化設計方案漸漸完善。這樣才有利于工程成本的控制，使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標。推行限額設計。在概算確定后明確地對設計單位提出限額要求，設計總負責人按安全、可靠、實用、經濟的建設方針將概算按單位工程，分工種、按專業分解，并要求設計人員采用新技術、新工藝反復優化設計方案，實行設計監理。設計監理通過對設計的審查，提出改進意見，設計院應采納其合理的建議，而后進行改正。
四、房屋建筑開發成本的核算
間接費用的核算，企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現行房屋建筑開發企業會計制度規定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。這樣處理對部分費用來說，違背了配比性原則，會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列入“開發成本”，作為成本項目的一個組成部分；后者可在“遞延資產”科目下開設明細專戶進行核算，待開發產品實現銷售后，再轉入“銷售費用”科目。項目的竣工決算，房屋建筑開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結算出經營利潤。項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成，計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發項目的完全建成，進而影響項目決算。
五、降低建筑成本的策略分析
1、合理安排建設資金
房地產企業必須合理籌措資金，在保證項目順利開發的同時，控制資金成本。從目前來看，房地產企業一般是資產負債率比較高的企業，這就要求房地產企業要將保證現金流作為一項重要的工作來抓，積極拓寬融資渠道，并根據投資期限的長短、階段資金需求情況、企業資金狀況以及資金回收情況來選擇合適的融資方式。尤其是對于同時投資多個房地產開發項目的企業來講，資金壓力較大，需要通過融資來保證多個項目的開發，同時也要避免過多占用資金造成資金成本過高的情況。為此，房地產開發企業要對每個項目開發過程中的資金收支情況進行現金流分析，制定最佳的企業資金計劃方案，把企業資金成本降低到最小。
2、建立合理的項目開發體系
房地產行業是一個比較特殊的行業。它是由各種社會資源整合而成的企業，涉及政府部門、設計部門、施工企業，以及各相關單位。因此，建立合理的項目開發體系，有利于各方面相互理解、相互支持局面的形成，也可以在一定程度上降低開發成本。
3、合理利用稅收政策
房地產開發企業應對企業的稅務進行科學的綜合籌劃，針對每種稅收的特征，制定合理的避稅措施，以有效減輕稅收負擔。房地產開發項目的稅金主要為：營業稅及附加所得稅，土地增值稅。房地產開發企業可以根據實際情況，由施工單位提前開具質量保證金發票，進而在計算土地增值稅時予以扣除。因此我們可以看出，房地產用足用活優惠政策，可以做到合理避稅，降低開發成本。
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關鍵詞：房地產項目管理解決辦法
1、前言
房地產開發是一項復雜的系統工程，要做到各環節緊密銜接、互相配合、協調發展，才能完成項目，并取得較好的經濟效益及社會效益、環境效益的統一。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設項目進行統一協調、組織管理。但在項目建設開發的過程會遇到各種各樣有待解決的問題，等我們去研究解決。
2、項目開發管理中存在的問題及分析
2.1 可研階段信息不全，盲目進行投資決策。
可行性研究是在決策前，進行技術經濟及財務分析，是開工前對工程項目的技術、經濟是否可行，進行全面的分析論證。如果可行性研究工作不夠重視，會給項目開發及銷售帶來不利，如空置住宅或商業面積較多；戶型單調或偏大影響銷售，或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設計深度不夠，設計文件資料不全，施工期間設計變更較多等問題。
2.2 設計階段設計深度不夠。
設計階段是房地產開發整個過程中最為重要的階段，施工中會發現較多的設計問題，比如設計深度不夠，設計內容不夠詳細，設計資料不夠齊全，造成工程進度拖延，工期滯后，施工無法正常實施，個別工程從開工到竣工各個階段都發生設計變更，工程造價失控，給成本控制帶了很大的不利。設計過程中出現的問題主要表現在：缺乏合理的設計招標程序，設計對項目投資控制的重要性不夠重視，設計監理缺失，文檔資料缺乏制度化、規范化管理等等。
2.3 項目實施過程中管理不完善，導致項目進度、質量及成本控制的失控。
項目運行機制的不完善，導致項目管理的失控，如項目工程進度失控，造成交房時間延遲；房地產開發成本控制不力，各項費用過高及不可預見費用超出預期。專業工程師的專業管理能力有限，缺乏經驗，造成變更索賠項目較多，索賠金額較大。
2.4 項目策劃、銷售及融資工作的局限，導致項目運作成本過高。
如項目前期策劃、營銷及客服、融資與資金運用等等。融資手段及方式單調、渠道單一、資金運作計劃不周密，導致資金運作成本偏高，直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理工作不到位導致房地產交易過程中，客戶投拆糾紛不斷。
2.5 物業服務不到位，對房地產開發企業來講物業服務管理就是售后服務，物業管理是我國房地產企業在迅速膨脹過程中，最忽略的地方，也是導致企業品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現在：未能積極處理售買雙方的關系，售后維修不及時，配套設施不到位，服務質量未跟上等。
3、項目開發過程中解決問題的辦法
3.1 加強項目前期開發管理
項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。
3.2 重視項目規劃設計
擬建項目經過決策立項后，設計就成為項目開發建設的重中之重，設計深度及質量直接影響著開發建設進度質量、工程成本、投資的回報和效益以及市場銷售。設計應以市場需求為目標，立足于產品定位，從安全、功能、標準和經濟方面全主位權衡。充分考慮地域特征、戶型結構、建筑面積、建筑風格、小區環境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、目標客戶承受能力等各個方面因素，確定一個合理的設計方案。
這期間做好兩個方面的工作：一方面，要加強與設計單位的溝通。房產公司設計人員應在整個設計過程中與設計單位的主要設計人員進行密切的深層次的溝通和研究，讓主要設計人員充分了解并領悟項目產品開發定位的想法和思路，掌握項目開發意圖和主要目的；另一方面，重視設計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設計階段，因此項目管理中對設計階段概算及施工圖預算編制要求全面準確，力求不漏項、不留缺口，達到設計深度和要求，并要充分考慮各種浮動因素，避免在施工過程中遇到設計不合理再來調整，進行設計變更。
3.3 房地產項目開發的過程控制
項目控制技術一般包括：質量控制、成本控制、安全、進度四方面的內容。這里主要談下質量管理和成本控制的具體措施。
3.3.1 質量管理
質量是至關重要的。做到重視事前質量策劃，明確質量目標。所謂質量策劃，就是制定質量目標并規定必要的運行過程和相關資源以實現質量目標。傳統的項目質量管理，都集中在材料的甄別、施工過程的錯漏等等。質量，不再是不出錯，而是在有限的資金使用下，達到最好的使用標準和最好的產品質量。制定了好的標準也能為合同的簽訂及索賠打下堅實的基礎。其次，以人為本，加強崗位技能培訓，提高全員質量意識。最后，完善質量管理體系，建立健全完善的質量管理制度，加強過程檢驗。
3.3.2 成本控制
成本控制具體措施有以下幾個方面：①降低資金成本。首先，加強現金管理，制定合理的現金使用計劃，壓縮現金庫存與現金的使用量。其次，要加強應收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業壞賬損失風險。②控制工程成本。首先，做好評估階段。這既是企業決策層進行開發項目決策的依據，也是進行成本、銷售、利潤控制和分析的依據；再次，設計階段。第一，引入競爭機制。爭取多個設計單位投標，第二，實行設計審核。第三，建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強和完善現場簽證管理?，F場簽證的管理包括現場簽證的辦理和審查兩個階段。
3.4 完善項目后期管理
3.4.1項目物業管理。提供良好的物業管理服務不僅有利于樹立開發商的形象、促進市場銷售速度，有利于維護房屋購買者的利益，確實達到物業保值增值的目的。積極與物業管理公司溝通，和物業公司簽訂前期物業合同，合同里約定物業費用及前期物業服務的范圍內容、職責、任務，以及物業管理所需配備的設備以及管理用房等等。
3.4.2營銷在當前房地產項目開發中的地位十分重要，開發商要對項目定位準確，正確把握營銷理念。首先，做好產品市場定位；其次，加強產品市場推廣；通過前期市場調研、項目定位對客戶進行跟蹤分析，并在銷售過程中隨著市場的變化不斷調整營銷方案，及時推出新穎有效的推廣方案，來吸引客戶。轉
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關鍵詞：房地產，限額設計，造價控制
引言：
隨著房地產項目的蓬勃開發，企業的發展也隨著市場的需求不斷的投入優質人力和高檔材料來提升項目的整體素質和買點，獲得較高的企業增長效益，所以紛紛在提高管理水平和確保質量的前提下，從自身管理水平上下功夫，進行管理創新，向管理要效益，在這一階段，項目開發者必須清楚的認識到控制項目前期造價是提高經濟效益的關鍵。
降低造價的途徑可歸結為兩種實現方式：一是在既定的經濟規模、技術條件、質量標準條件下，通過降低消耗、提高勞動生產率等措施降低造價；二是改變造價發生的基礎條件來降低造價[1]。在房地產項目建設階段的造價控制就是在第一種情況下的降低造價途徑，而第二種降低造價的方式主要是在開發前期階段的造價控制。
一、項目前期造價管理的不足
項目前期的造價管理主要是指項目開發前的可行性分析，設計和招標三個階段。這三個階段歸結到最后以設計的成品來實現，所有的控制也最終在設計這一階段得以體現。關注到前期，特別是設計階段造價控制是全面控制造價管理工作的關鍵，而可行性分析和招標階段則是為全面控制造價提供了保障。統計資料表明：設計階段影響工程造價的程度為60~70%，而在施工階段影響工程造價的程度只在20~30%[2]。但在目前的項目前期造價管理中往往有以下一些不足的地方：
（1）投資控制研究成果一般體現在項目可行性研究中，但在現行經濟管理體制下，投資者不重視項目前期管理工作，不考慮承擔投資風險，缺乏搞好可行性研究、缺乏提高投資經濟效益的主動性。只有對項目可行性研究的更深度和廣度的探討才能更好的挖掘項目的深層次內涵。
（2）可行性研究的時間周期短，缺乏多種投資方案的比選。大多數的項目的可行性研究工作往往只對惟一的方案進行“可行”而開展，缺乏深入論證，對方案中材料、設備的選型并未詳細經過市場的調查及比對，缺乏客觀性及科學性，容易出現投資難以控制的局面。當然，這種情況已在不斷的調整。
（3）設計工作缺乏協調，設計方案深度不夠。傳統的造價管理中，在該階段造價人員未能主動的參與設計階段的造價控制，只要按設計任務書的相關要求及規范進行設計出圖就行了，缺乏必要的工作協調。設計方案的優劣及其所決定的造價的高低與設計單位密切相關，而設計單位習慣要求設計達到工程項目的功能要求不考慮造價的控制，對所設計的產品所選用的材料、設備等等未能經過一系列的造價對比，導致造價管理工作往往趨于被動狀態，無法真正做到設計階段的造價控制。
（4）在當前的經濟體制下，存在著招標過程中很多的舞弊、暗箱操作等現象，對后期的投入存在隱患。
二、房地產開發前期的造價控制做法探討
在充分考慮土地費用、建筑造價、項目定位、城市規劃、 交通 、配套、環境、地塊、社會經濟條件、當地消費能力、消費習慣等因素的基礎上做好可行性分析，在投資分析和概念設計階段，根據可行性研究報告，討論確定的項目定位，完成項目定位階段的全造價測算來確定項目各階段費用的計劃金額，并向各費用的負責部門交底達成一致，作為各部門的工作目標。在招標、設計方面可考慮以下做法：
（一）選擇品牌設計承包商
在設計發包條件中，明確了設計承包商必須具備甲級資質，設計過同類型以上的作品，并有作品獲得過市級以上的獎項；并通過現場實地考察，細心比選，確定在資金上，在技術上，在社會上有良好的口碑的設計企業作為我們項目的設計承包商。設計是包括規劃、建筑、結構、給排水、暖通、園林、電氣、材料設備、經濟等專業人員的配合。推行設計招標，使技術和經濟有機地結合；需要知道功能適宜，技術先進，經濟合理的統一才能體現建筑的價值。
（二）簽訂補充協議，實行節獎超罰
為了能充分調動設計承包商的主觀能動性，雙方簽訂的補充協議中增加設定了設計成果質量獎的條款，該條款規定設計方提交正式施工圖設計成果后，我方委托第三方監理對施工圖進行評審和優化，視評審結果進行支付該獎項。在這種良性且有效的刺激下，設計承包商的設計項目小組工作將會更為主動，考慮問題也會更為全面。
（三）在合同中制定限額設計主要條款
限額設計目標旨在設計階段對建設項目進行造價控制，是房地產企業在設計階段對開發建設造價進行預控的有效手段。限額設計是根據經審核批準的設計任務書和投資估算來控制初步設計，根據審核批準的初步設計概算來控制施工圖設計，也就是將上一階段設計審定的投資額和工程量先行分解到各專業，然后再分解到各單位工程和分部工程，通過層層分解，實現了對投資限額的控制和管理，同時也實現了對設計規模、設計標準、工程數量和概預算指標等各方面的控制；在保證各專業達到使用功能及效果的前提下，按分配的投資限額來控制設計。
（四）設計中注意本土化、居住適宜化和標準化。
1、建筑設計方面
（1）在戶型方面：為提升房屋的居住適宜程度，保證主要功能房間的通風和采光，可以適當的增加入戶花園；在符合光照的要求下減少西北面的外飄窗，增加這兩面的遮陽板，達到更符合熱帶地區居住的習慣。
（2）在室內公共場合的裝修：多采用耐滑，易清洗、厚度硬度和抗氧化的材料，減少用戶不必要的損傷和公共區域的使用壽命。
（3）室外小區設計：以本土植物為宜，提高成活率；多選用常綠易生長的植物，減少清掃和管理造價；為豐富園境以多品種組合搭配；水景不宜過多，在節省造價外能優化小區水循環的系統，降低日后的運營造價。同時，考慮不經常使用時，仍能成為一個良好的景觀設施。
（4）對于人流較少的園路，可以采用自然的鋪設方式，減少工料造價。部分景觀石，就地取材，使用當地的材料，減少運輸造價。
2、結構設計方面：
建安費的控制在主要材料設備選型確定后，需增加主要材料設備的目標造價分析，明確合理控制每平米混凝土含量和鋼筋含量這類大量采用產品的設計指標。如根據同類些大型樓盤的土建結構技術經濟指標后，項目地上高層住宅的砼用量≤0.4立方/，地上鋼筋用量≤55公斤/，地下鋼筋用量≤220公斤/。單這一項的控制可為小區項目節約每平方近一百元的造價。但在結構設計中不能單純的滿足以上的技術經濟指標，同時需考慮施工難易程度、使用后的設備配套消耗等等的情況。
3、多采用新技術的應用
如粗直徑鋼筋直螺紋機械連接技術；大量采用高強鋼筋；如板鋼筋采用冷軋帶肋鋼筋，梁柱采用Ⅲ級熱軋螺紋鋼筋；達到節省鋼筋量的效果；設備給水管道卡壓連接技術等等。
4、采用標準化的產品，可以有效縮短設計技術準備時間，降低設計造價和生產管理造價，降低采購造價，極大地減少技術資料的增量，提高技術資料的重用性。
通過標準化，深化與合作伙伴的合作，比如大宗材料的采購，供應商可以在前期通過設計階段的配合，提供幾套實用方案，而不是簡單地提供上百種產品目錄，做到在設計階段有效控制造價。
（五）設計與預算并行，企業對項目設計細化、設計合理化和設計經濟化的評估，為今后施工的造價控制和減少過程中的設計變更提供了良好的基礎。
造價控制應該是一項全員參與的工作，比如工程、設計、造價、營銷等管理部門要充分協調溝通，制定詳細的設計要求和設計任務書，并對設計單位的設計方案和施工圖、工程項目的結構形式〔明確結構工程師職責〕、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。
（六）完善的設計達到控制設計變更的效果。
設計變更一般會增加造價而難于進行有效的造價控制；因此，要建立相應的設計管理制度，盡量減少工程設計變更的數量，對非發生不可的變更，應盡量提前實現；同時加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在設計出圖前，組織企業各部門，對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核，從各個角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，特別要注意以下經常性發生的造價突破：如基礎土方、主體結構設計變更、外立面裝飾提高設計標準等；以及建設后期為提升項目品質增加的項目導致造價增加，如公共樓梯、電梯間的精裝修、景觀增加軟、硬景標準等等[3]。
三、加強企業內部常規的造價管理認識
（一）建立健全相關工程資料數據庫。
進行設計階段的造價控制，關鍵是要確定造價控制的目標，而目標的制定，沒有大量的工程數據資料的積累及工程造價信息是不可能完成的，因此開發商需掌握大量的工程數據資料，方便設計方案比選或者設計招投標時能對工程造價了然于心；同時要求預算造價人員介入設計工作中，與專業設計人員密切配合，及時提供和反饋造價信息，幫助設計者了解所采用的定額指標、材料設備市場價格水平，能動地影響設計，以保證有效地控制工程造價。因此，準確掌握市場信息、建立設備材料價格信息庫、造價信息庫以及造價人員在此階段融入設計提供相關造價信息等是非常重要的。
（二）全員全程造價管理
目前業內的房地產公司在設計階段的造價控制只有造價部門參與，多數沒有達到預期的效果，而且浪費了大量的精力，影響工作效率。造價控制應該是一項全員參與的工作，比如工程、設計、造價、營銷等管理部門要充分協調溝通，制定詳細的設計要求和設計任務書，并對設計單位的設計方案和施工圖、工程項目的結構形式〔明確結構工程師職責〕、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。
（三）正確對待限額設計
1、提高限額設計的主動性。為體現投資控制的主動性，在初步設計和施工圖設計之前應提出具體的限額設計標準。如果在初步設計后方來探討，在與概算比較的過程中再按照限額設計進行調整，必然降低設計的合理性；同時，由于時間的緊迫性，雖然最后滿足了限額設計指標，但設計仍存在需要優化的地方。
2、限額設計中提高價值的途徑包括：造價不變，功能提高；造價提高，功能有更大的提高。單純的獎懲將限制設計人員的能動性。同時單純對建成的造價進行限額，對項目建成后的維護使用費，項目期滿后的報廢拆除費考慮較少，這樣就可能出現前期限額設計效果較好，但項目的全壽命費用不一定經濟的現象。
四、小結：
本文從工程項目的可行性分析、招標和設計三階段進行造價控制的角度出發，探討了房地產開發前期的造價控制做法，企業必須提升對造價管理，特別是限額設計的認識，從而達到更好的對房地產小區項目開發整體造價進行控制的目的。
參考文獻
[1] 施曉東.成本管理在房地產企業的應用［J.浙江建筑，2005（08）
房地產全員營銷方案范文5
土地增值稅是一個十分特殊的稅種，就全世界而言，與我國的土地增值稅相近的稅種有土地收益稅、房產稅、不動產稅等。就土地增值稅的性質而言，到底是屬于財產稅、所得稅還是行為稅，不得不從我國制訂土地增值稅的初衷談起。我國第一次出現土地增值稅的概念是在1993年，當時為了打擊南部沿海地區的土地投機行為以國務院行政立規的形式制訂了《土地增值稅暫行條例》，稅率30-60%，創造性的超過了當時消費稅的最高稅率，到目前為止也是我國稅率最高的稅種，所以說土地增值稅的立法原本是具有懲罰性質稅種，此時的土地增值稅對打擊土地投機產生了良好的作用。隨著住房實物分配的結束，上世紀九十年代中期開始，房地產行業逐步興起，土地增值稅的征稅對象由土地投機分子轉向了房地產行業，為了配合住房制度改革，1995年制訂的《土地增值稅暫行條例實施細則》對房地產企業兩個20%的大輻優惠《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（六）款：房地產企業可按規定加計扣除20%成本；第十一條：房地產企業開發普通標準住宅增值率未達到20%，免征土地增值稅），從而使得土地增值稅由單純的征罰性稅種向逐步具備調節市場經濟的科學稅種進行轉變。由于舊有觀念、人口因素及經濟發展等多項因素的制約，九十年代后期至二十一世紀初，我國的房地產行業隨始終未得到長足發展，土地增值稅在各地區幾乎就沒有得到執行，到了2000年廢除土地增值稅的呼聲此起彼伏，當年度國務院廢止了幾乎與土增值稅同時期產生的相同功能稅種——“固定資產投資方向調節稅”，并將土地增值稅的具體執行政策解釋權限“下放”到了省級稅務機關。隨著03年房地產行業“春天”的到來，各省、市紛紛恢復了土地增值稅的征收，各類相關政策密集出臺，土地增值稅成了重要的稅收來源，各地稅務機關專門成立相關部門應對房地產企業，應對土地增值稅的征收管理。隨著改革開放、經濟發展向深水區前進、房地產行業逐步從“暴利”行業回歸正常行業，各地稅務機關對土地增值稅的征收由粗放型向精細化轉變，土地增值稅“清算”政策的密集出臺，這一稅種對會計核算的影響也逐步顯現。
二、土地增值稅對會計核算的影響
（一）時間跨度長
土地增值稅根據房地產項目增值情況征稅，房地產項目未開發完畢，只能實行預征，無法清算，房地產行業的特點就是開發時間長，少則二、三年，多則七、八年，有的項目甚至要開發十多年。這就勢必影響房地產企業的會計核算，不夸張的說，很多項目單一個開發過程需要換三四撥會計。企業土地增值稅的會計核算前后方法也很不同，甚至可以說五花八門，前期認為項目賺錢，就記入損益，后期可能由于房子跌價或成本上升甚至會計換人等各種原因，又全部記入預交稅金，甚至紅沖當期損益。有的企業到土地增值稅清算時，相關會計資料、工程資料、銷售資料已是千瘡百孔，已是無法清算，申請核定可能又不被批準，十幾年未清算的項目比比皆是。
（二）影響金額大
土地增值稅的稅率是30-60%，是稅務機關征收的所有稅種中最高的（部分限制進口產品海關關稅高達100-200%）；預征時采用的稅率也達到1-4%，且不存在可抵扣項，也屬于僅次于營業稅的稅種。在房地產行業競爭激烈的今天，土地增值稅由于稅率高，預征額度大，如果會計核算不恰當，直接影響房地產企業利潤的正確計算，甚至影響每個會計年度盈虧，導致無法正常利潤分配及無法預測資金安排。
（三）政策變化快
雖然土地增值稅的各類政策、法規密集，但由于立法層次不高，由國務院或是國家稅務總局制訂的全國性法規或政策不多，大多由各省、市制訂相關文件，以“通知”、“公告”、“規范”、“要求”等形式出現，有時一個月就能出臺好多個，這些政策文件大多質量不高，前后不一致，甚至矛盾，讓企業無法適從。隨著市場經濟的縱深發展，房地產行業也在進行各種營銷創新、融資創新，“售后回購”、“售后回租”、“虛擬商鋪”、“眾籌融資”、“一元拍賣”等新鮮行為層出不窮，這些創新經濟模式也存在政策空白，企業也無所適從。由于房地產項目存在的開發跨度長，導致的土地增值稅前后政策不一致，從而可能造成一定程度的“不公平”，也讓企業難以適從。
（四）計算難度高
土地增值稅的計算，特別是清算，對會計人員的要求極高，不僅僅熟悉會計核算政策及土地增值稅的計算方法，更要對房地產行業，尤其是開發項目有深刻的了解，對造價、測繪、房產、融資、營銷、綠化、建安、消防、人防、水、電等多種學科均需要有不同深度的了解，才能相對精準的計算土地增值稅。由于現時階段土地增值稅清算方面的專家十分缺乏，一般企業大多委托事務所進行土地增值稅的計算，但由于事務所大多在清算階段方進場咨詢，對于前期由于會計核算不規范，計算錯誤所導致的相關差錯實際已經無法彌補，有的甚至造成相當大的損失。
三、如何應對土地增值稅對會計核算的影響
（一）根據項目規劃及時調整會計核算方案
企業應當適當提高會計人員地位，讓其積極參與、了解項目方案的制訂、變更，使其明確房地產項目的開發計劃、進展情況，銷售方案等。會計人員應當根據項目情況，科學制訂土地增值稅的核算方案，根據項目的盈利水平、開發進度，科學的確定土地增值稅會計科目，使其在財務報表中予以適當反映。
（二）加強土地增值稅預測算的管理
土地增值稅金額大、預繳多，在項目未達到清算條件前，會計人員應當多做預測，及時根據項目的盈利水平，科學的測算全項目土地增值稅的稅負水平及時的做好售價稅負比（即房價與稅額的關系，房價越高則稅額越高）?？茖W合理的做好預繳工作，平衡預繳水平與全項目之間的稅負做好平衡，主要從兩方面考慮：盈利項目：可在每個年度做好預清算工作，與稅務機關協商后及時補繳稅款，以免造成后期企業所得稅無法彌補的情況；虧損項目：合理確定成本分期，及早做好前期開發項目的清算工作，及早清算稅款，減少資金壓力。
（三）保持與稅務機關的良好溝通
土地增值稅政策變化快，區域性強，及時了解當地稅務機關的執行口徑、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法級別不高，政策制訂模糊，取得主管稅務機關的認可，保持良好的溝通顯得尤為重要。
（四）全員共同協助提高會計核算的質量
土地增值稅的清算涉及面廣、量大、時間跨度長，企業不僅應當注重培養會計人員的素質，加強會計信息的質量，更應當提供全體員工的認知度，使其了解到每個人都會對土地增值稅產生或多或少的影響，使每個部門、每個員工在工作流程、規范及具體操作上都能夠思考這種做法對土地增值稅的影響有多大，對會計核算的影響有多大。全員都參與其中，會計人員能夠得到的信息及依據也將更為充分，會計核算質量也就水漲船高了。
四、小結
房地產全員營銷方案范文6
項目的成本管理以增強自身的競爭實力。本文將就當前我國房地產開發項目成本管理存在的問題進行分析，并據此提出相應的成本優化對策。
關鍵詞：房地產開發項目；成本管理；EVM
一、引言
房地產開發項目成本管理是指房地產開發企業在項目開發過程中發生的各種支出進行管理與控制，包括項目決策、設計、施工和銷售四個階段的成本管理。
由于房地產開發項目具有點多面廣、開發周期長、工程造價高等特點，因此如何對項目成本進行科學的管理，直接關系到房地產開發企業的可持續發展。本文將就當前我國房
地產開發項目成本管理中存在的問題進行分析，并據此提出相應的成本優化對策。
二、房地產開發項目成本管理存在的問題
（一）項目成本管理意識薄弱，員工綜合素質水平不高
1、當前，我國許多房地產開發企業沒有樹立科學、全面的項目成本管理觀念。企業領導沒有關注項目決策、設計和評價等事前和事后的成本管理,導致項目的整體成本管理效
果不佳。此外，領導沒有向員工積極宣傳項目成本管理的關鍵作用，導致員工沒有意識到項目成本管理的重要性，并認為成本管理僅是財務部門的工作，也沒有自覺形成節約成本
的意識。
2、當前，我國房地產開發企業員工的綜合素質水平不高，成本管理人員缺乏現代化的管理理念，高職稱、高學歷、高技術及復合型人才較少，這導致企業整體成本管理水平
不高，從而不利于企業競爭實力的增強。
（二）房地產開發項目成本管理體系不健全
當前，我國許多房地產企業缺乏科學、健全的項目成本管理體系，主要表現以下方面：
1、當前我國大部分房地產企業沒有建立健全的項目成本管理體系，也沒有建立科學、統一的項目成本控制中心；成本管理各部門缺乏有效地溝通，使項目決策、設計、施工
和銷售等各階段成本管理工作處于脫節狀態；此外，許多房地產企業沒有制定科學、透明的項目成本全面預算管理制度。
2、當前許多房地產企業沒有明確項目成本管理各部門的職責與權限，導致企業存在“干多干少一個樣，干好干壞一個樣”的不良風氣，使激勵約束機制無法發揮作用。此外
，企業沒有建立完善的項目成本監督體系，例如，對工程物資的“采購—入庫—領用—報廢—盤點清查”等環節沒有進行有效地日常監督控制，對項目的完工進度也沒有進行合理
計量。
（三）缺乏先進的項目成本管理方法
當前，我國許多房地產企業沒有運用國際先進的項目成本管理工具，也沒有將現代信息技術與項目成本管理軟件進行有效地結合，導致不能及時、準確的反應項目實施各環節
發生的成本信息，也不能滿足企業實行全面成本管理的需要。例如，沒有合理借鑒國際上先進的價值工程和掙值管理技術（EVM）等項目成本管理工具，以及項目計劃階段的工作分
解結構和成本分解結構相結合的成本分析方法。
三、房地產開發項目成本管理的優化對策
針對當前我國房地產開發項目成本管理方面存在的上述問題，本文將從成本管理觀念、員工素質、管理制度、管理方法等方面加以完善，從而構建科學、全面的項目成本管理
體系。
（一）培育項目成本管理意識，提高員工的綜合素質
1、房地產企業領導要樹立全過程的項目成本管理觀念，重視并大力支持項目決策、設計、銷售等階段的成本管理工作。同時，企業領導應對員工進行項目成本管理相關工作
的宣傳、教育及培訓，從而積極推進全員參與、全過程項目成本管理，并在企業內部形成良好的成本管理氛圍，使項目成本管理成為企業文化不可或缺的組成部分。
2、健全的項目成本管理體系，需要擁有一支人員綜合素質水平高、責任心強的專業管理團隊作為基本保障。因此，企業要對員工進行適時的業務培訓，汲取現代化的管理理
念與管理方式，不斷提高員工的綜合素質，從而能根據每個項目的特點制定出全面的成本管理方案，實現對項目各環節成本的科學管理。
（二）建立完善的房地產開發項目成本管理體系
我國房地產企業應在借鑒國際先進的成本管理模式的基礎上，并結合自身特點，建立一套科學、動態的全壽命周期成本管理體系，具體可從項目決策、設計、施工、銷售等四
個方面進行分析。
1、房地產項目決策的正確與否，直接關系到項目成本的高低和效益的好壞。因此，房地產企業應當在房地產市場專家、技術人員、造價工程師和城市規劃專家等人員對擬建
設項目進行綜合調查后，進行可行性分析研究，并采用技術與經濟效益相結合的方法選擇最優的項目方案。
2、加強項目設計階段的成本管理，可以更好的控制項目的成本構成和提高資金利用率。因此，房地產企業應當推行設計招標和設計方案競選政策，擇優選擇信譽好、設計水
平高、責任心強的設計單位，并加強對全程設計的監管，保證設計的低成本與高質量。
3、項目施工階段的成本管理失效，將會導致資源的浪費和資金的超支。因此，房地產開發企業應當確定合理的施工方案，并對項目成本進行科學的分解，將編制的成本預算
與計劃落實到各個部門，并注重施工期間成本、質量與進度的有效均衡。
4、近年來，銷售成本占整個房地產項目開發總成本的比例在逐步增大，銷售成本管理已成為房地產開發項目成本管理的重要組成部分。因此，房地產開發企業應準確定位銷
售策劃和銷售策略，制定科學詳盡的銷售費用計劃，管理好營銷環節的成本管理。
（三）運用先進的科學技術，變革項目成本管理的工具與方法
我國房地產企業應當充分運用現代信息技術和先進的成本管理軟件，采用靈活多樣的項目成本管理方法，從而實現成本的透明、動態管理。例如，采用掙值管理技術（EVM）
，對項目成本與進度進行綜合檢測，了解并及時糾正項目進度與費用的定性與定量差異；還可以采用WBS與CBS相結合的成本分解方法對各階段的成本進行科學分解。 --!>
四、總結
成本管理是房地產項目開發管理中的一項重要內容，并對提高開發項目投資效益起著重要作用。因此，房地產企業領導應當充分認識到當前項目成本管理中存在的問題，從而
制定一套科學、全面的項目成本管理體系，從而實現企業經濟效益的最大化。（作者單位：西南財經大學會計學院）
參考文獻：
［1］ 蔡東明.淺談房地產項目開發全過程成本控制［J］.廣東科技.2011(14）
